TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PEMUNGUTAN BEA
PEROLEHAN HAK ATAS DAN BANGUNAN (BPHTB)
DALAM TRANSAKSI JUAL BELI TANAH DAN
BANGUNAN DI KOTA TANJUNG BALAI
TESIS
Oleh
CHAIRUMI
117011056/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PEMUNGUTAN BEA
PEROLEHAN HAK ATAS DAN BANGUNAN (BPHTB)
DALAM TRANSAKSI JUAL BELI TANAH DAN
BANGUNAN DI KOTA TANJUNG BALAI
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
CHAIRUMI
117011056/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
Judul Tesis : TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PEMUNGUTAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS DAN BANGUNAN
(BPHTB) DALAM TRANSAKSI JUAL BELI
TANAH DAN BANGUNAN DI KOTA TANJUNG BALAI
Nama Mahasiswa : CHAIRUMI
Nomor Pokok : 117011056
Program Studi : MAGISTER KENOTARIATAN
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum)
Pembimbing Pembimbing
(Dr. Bastari, MM) (Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Telah diuji pada
Tanggal : 08 Januari 2014
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum
Anggota : 1. Dr. Bastari, MM
2. Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS
3. Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama : CHAIRUMI
Nim : 117011056
Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis : TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PEMUNGUTAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS DAN BANGUNAN (BPHTB)
DALAM TRANSAKSI JUAL BELI TANAH DAN
BANGUNAN DI KOTA TANJUNG BALAI
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
i ABSTRAK
Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) merupakan pajak perolehan hak atas tanah dan bangunan yang ditetapkan menjadi pajak daerah sejak Januari 2011. Setiap Pemerintah Daerah diharuskan menetapkan Peraturan Daerah dalam pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Pemungutan BPHTB di Kota Tanjung Bala berdasarkan Peraturan Daerah Nomor 2 Tahun 2011 dan Peraturan Walikota Nomor 11 Tahun 2011.
Tujuan penelitian ini dilakukan untuk mengetahui bagaimana sistem pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan di Kota Tanjung Balai, dan untuk mengetahui bagaimana kepastian hukum terhadap transaksi jual beli tanah dan bangunan di Kota Tanjung Balai dengan adanya verifikasi oleh Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah (DPPKA) dan apa kendala-kendala pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) di Kota Tanjung Balai.
Penelitian ini bersifat Deskriptif, jenis penelitian yang digunakan adalah Metode Pendekatan Yuridis Normatif, sementara untu mendukung penelitian normatife dilakukan wawancara dengan informan yang dianggap layak untuk mengetahui proses pemungutan Bea Perolehan Hak atas tanah dan Bangunan (BPHTB) dan pembuatan akta jual beli tanah dan bangunan. Bahan utama dari penelitian ini adalah Data Sekunder yang dilakukan dengan menghimpun bahan-bahan berupa bahan hukum primair, sekunder, tertier dengan menggunakan metode deduktif serta disajikan dalam bentuk deskriptif.
Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa pemungutan pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Kota Tanjung Balai berdasarkan Peraturan Walikota Nomor 11 Tahun 2011 belum terlaksana sesuai dengan prosedur. Hal ini terlihat dari prosedur Penelitian Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD BPHTB), dan prosedur Pembayaran BPHTB tidak sesuai dengan aturan yang ditetapkan sehingga kepastian hukum bagi pihak yang bertransaksi menjadi tertunda. Faktor-faktor yang menjadi kendala dalam pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) terutang adalah Database, Sumber Daya Manusia,Nilai Transaksi, Nilai NPOPTKP, yang dapat mengakibatkan penerimaan BPHTB menjadi lebih rendah sehingga akan menganggu pendapatan asli daerah dalam APBD Pemerintah Kota Tanjung Balai.
Berdasarkan hasil penelitian tersebut saran yang dapat diberikan antara lain agar system self assessmen dapat berjalan dengan baik, pengawasan terhadap wajib pajak hendaknya ditingkatkan, pihak DPPKA dapat melakukan penelitian pajak untuk menetapkan besarnya BPHTB terutang wajib pajak dan ditetapkan dalam SKPD pajak Daerah Kurang Bayar, hendaknya wajib pajak lebih melaksanakan pembayaran BPHTB secara langsung sesuai dengansystem self assessmendan para instansi pajak memberikan sosialisasi kepada wajib pajak.
Kata Kunci : Sistem Pemungutan BPHTB dalam Transaksi jual beli Tanah dan Bangunan
ii
ABSTRACT
BPHTB (Land Building Acquisition Tax) is a tax which has been stipulated as state and local tax since January, 2011. Every local government is required to stipulate Perda (Regional Regulation) in collecting BPHTB. The collecting of BPHTB at Tanjung Balai is based on the Regional Regulation No. 2/2011 and the implementation of the system and procedure of collecting BPHTB, based on Perwal (Mayor’s Decree) No. 11/2011.
The objective of the research was to find out how the system of collecting BPHTB in the transaction buying and selling land and/or buildings at Tanjung Balai, to find out legal certainty of the transaction of buying and selling land and buildings at Tanjung Balai related to the verification of DPPKA (Revenues Office of Regional Finance and Assets Management), and to find out the types of obstacle in collecting BPHTB at Tanjung Balai.
The research was descriptive with judicial normative approach. Interviews with reliable informants were conducted and deeds of buying and selling land buildings were made in order to know the process of collecting BPHTB. The main material was secondary data by gathering primary, secondary, and tertiary legal materials, using deductive method which was presented descriptively.
The result of the research showed that the implementation of collecting BPHTB at Tanjung Balai, based on Perwal No. 11/2011, was not implemented according to the prevailing procedures since the research procedure of SSPD (Regional Tax Return Letter) of BPHTB and the payment procedure of BPHTB were not in accordance with the prevailing rules so that legal certainty for those who did the transaction was delayed. Some obstacle factors in collecting payable BPHTB were database, human resources, transaction value, and NPOPTKP value which could cause BPHTB revenue to be lower so that it would affect regional generated revenues in the APBD of Tanjung Balai.
Based on the result of the research, in order that self assessment system can run smoothly, it is recommended that supervision on taxpayers should be improved. The DPPKA can conduct tax research to determine the amount of taxpayers’ payable BPHTB stipulated in SKPD of non-payable regional tax. It is also recommended that taxpayers pay their BPHTB directly according to self assessment system, and the tax agency provide socialization for taxpayers.
iii
KATA PENGANTAR Bismillahirrahmaanirrahiim
Assalamu alaikum Warrahmatullahi Wabarakatuh
Dengan segala kerendahan hati, syukur alhamdulillah penulis panjatkan ke
hadiran ALLAH SWT atas segala berkah dan rahmatnya, sehingga tesis ini dapat
diselesaikan dengan baik, serta sholawat dan salam kepada Nabi Besar
MUHAMMAD SAW yang hadir ke muka bumi sebagai Rahmat bagi alam semesta.
Penulisan tesi yang berjudul “TINJAUAN YURIDIS TERHADAP
PEMUNGUTAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
(BPHTB) DALAM TRANSAKSI JUAL BELI TANAH DAN BANGUNAN DI
KOTA TANJUNG BALAI “ ini merupakan salah satu persyaratan yang harus
dipenuhi untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan pada Pascasarjana Program
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan.
Dalam penulisan tesis ini, penulis telah banyak mendapatkan bimbingan
pengarahan dan bantuan dari banyak pihak, oleh karena itu pada kesempatan ini
penulis tidak lupa berterima kasih yang sedalam-dalamnya kepada :
1. Yth. BapakProf. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A (K)
selaku Rektor Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang
diberikan Universitas Sumatera Utara dalam menyelesaikan pendidikan di
Program Sudi Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;
2. Yth. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, yang telah memberikan motivasi kepada penulis
dalam menyelesaikan tesis ini;
3. Yth. BapakProf. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN,selaku Ketua Program
Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, selaku
Dosen Penguji yang telah memberikan motivasi, dan arahan dan bimbingan
iv
4. Yth. Bapak, Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, M,Hum selaku Dosen
Pembimbing I, atas motivasi serta arahan dan bimbingan dalam penyusunan dan
penyempurnaan tesis ini;
5. Yth. BapakDr. Bastari M, SE, MM, BKP,selaku Dosen Pembimbing II, yang
telah memberikan motivasi, arahan dan bimbingan dalam pembuatan dan
penyusunan tesis ini;
6. Yth. BapakDr. Pendastaren Tarigan, SH, MS, selaku Dosen Pembimbing III,
yang telah memberikan motivasi, arahan dan bimbingan dalam pembuatan dan
penyusunan tesis ini;
7. Yth, Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera
Utara dan Selaku Dosen Penguji, yang telah memberikan motivasi, arahan dan
bimbingan dalam pembuatan dan penyempurnaan tesis ini.
8. Yth.Bapak dan Ibu Dosenpada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah banyak berjasa memberikan
bimbingan dan ilmu yang sangat bermanfaat bagi penulis selama masa
perkuliahan;
9. SeluruhStaff/ Pegawaidi Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, yang dengan penuh kesabaran telah banyak
memberikan bantuan kepada penulis selama menjalani perkuliahan;
10. Suamiku tercinta,Sumantri, SE, serta buah hati kami “Shadrina Namira” dan
“Shabrina Naila Zahra” atas segala doa dan dukungan, pengeorbanan dan cinta
kasi yang begitu besar dan berarti selama ini;
11. Papa “AlmH.Agus Tampubolon dan Mama ku yang tersayang HJ. Yatimar
Yatim yang telah membesarkan ananda dengan begitu sabar dan penuh kasih
sayang dan turut memberikan doa, pengorbanan serta dukungan dalam
v
12. Abang, Kakak, adik, ponakan dan keleuarga besarku atas segala doa,
dukungan dan semangat yang begitu luar biasa dalam mendukung penulis dalam
menyelesaikan perkuliahaan ini;
13. Seluruh Direksi, Staff, PT Agra Grup yang telah memberikan waktu dan
kesempatan serta doa dan dukungan penulis dalam menyelesaikan perkuliahaan
ini;
14. Sahabat-sahabat terbaik diGrup C Stambuk 2011 Program Studi Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan rekan-rekan se-angkatan
lainnya, atas segala keceriaan, motivasi, dan bantuan dan dukungan dalam
menyelesaikan tesis ini dengan baik.
Mengingat banyaknya bantuan dari berbagai pihak yang tidak dapat
disebutkan satu persatu, maka penulis mengucapkan banyak terima kasih atas segala
motivasi, bantuan dan dukungan yang diberikan kepada penulis sehingga tesis ini
dapat diselesaikan dengan baik, semoga ALLAH SWT membalas semua amal baik
yang diberikan berbagai pihak kepada penulis.
Dalam penulisan tesis ini, penulis yang menyadari bahwa tesis ini sangat jauh
dari sempurna, karena itu penulis dengan terbuka menerima saran dan kritik positif
dari para pembacanya untuk penyempurnaan tesis ini sehingga tesis ini dapat lebih
baik dan bermanfaat bagi pengembangan ilmu.
Akhir kata, semoga ALLAH SWT selalu memberikan rahmat dan hidayahNya
kepada kita semua. Semoga Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara Medan semakin maju dan berkembang serta kami
alumninya dapat mengamalkan ilmu yang diperoleh untuk kesejahteraan masyarakat.
Amin Ya Rabbal Alamin.
Wassalamu Alaikum Warrahmatullahi Wabarakatuh.
Medan, Januari 2014 Penulis
vi
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. IDENTITAS PRIBADI
Nama : HJ. Chairumi, SH
Tempat/Tanggal Lahir : Tebing Tinggi, 9 April 1966
Jenis Kelamin : Perempuan
Status : Menikah
Pekerjaan : Staff PT. Agra Group
Alamat : Kompleks Tasbi II Blok V No 57 Medan
II. IDENTITAS KELUARGA
Nama Ayah : Alm H.Agust Tampubolon
Nama Ibu : HJ. Yatimar Yatim
Nama Saudara kandung 1. HJ Juliani
2. H. M.Rizal T.Bolon Bsc 3. Hasbullah T.Bolon Bsc 4. Alm May Widarni 5. HJ.Linda Wati 6. HJ Gusnawati 7. Afni Marlina 8. Farida
9. Chairul T. Bolon S.Sos.Pol 10. Marzuki T.Bolon, SP
Nama Suami : Sumantri, SE
Nama Anak : 1. Shadrina Namira
2. Shabrina Naila Zahra
III. PENDIDKAN FORMAL
vii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vi
DAFTAR ISI ... vii
DAFTAR ISTILAH ... ix
DAFTAR SINGKATAN ... x
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Perumusan Masalah ... 10
C. Tujuan Penelitian ... 10
D. Manfaat Penelitian ... 11
E. Keaslian Penelitian... 11
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 14
1. Kerangka Teori ... 14
2. Konsepsi... 20
G. Metode Penelitian ... 23
BAB II SISTEM PEMUNGUTAN BPHTB DALAM TRANSAKSI JUAL BELI TANAH DAN BANGUNAN DI KOTA TANJUNG BALAI ... 28
A. Jenis-jenis Sistem Pemungutan Perpajakan ... 28
B. Sistem Dan Prosedur Pemungutan BPHTB di Kota Tanjung Balai ... 39
C. Dasar Hukum Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan ... 42
viii
E. Pelaksanaan Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan
Bangunan (BPHTB) di Kota Tanjung Balai ... 48
BAB III KEPASTIAN HUKUM TERHADAP TRANSAKSI JUAL BELI TANAH DAN/ATAU BANGUNAN DI KOTA TANJUNG BALAI DENGAN ADANYA VERIFIKASI OLEH DPPKA ... 55
A. Pengertian Transaksi Jual Beli Tanah dan Bangunan ... 55
B. Hak dan Kewajiban Penjual dan Pembeli dalam Transaksi Jual Beli Tanah dan Bangunan ... 61
C. Prosedur Pelaksanaan Akta Jual Beli di Hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah Untuk Mendapatkan Kepastian Hukum . 63 D. Proses Penelitian (Verifikasi) Surat Setoran Pajak Daerah BPHTB Oleh DPPKA ... 70
E. Peranan PPAT Dalam Transaksi Jual Beli Tanah dan Bangunan ... 75
F. Tata Cara Peralihan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Dengan Akta Jual Beli... 87
BAB IV KENDALA-KENDALA YANG DIHADAPI DALAM PEMUNGUTAN BPHTB DI KOTA TANJUNG BALAI ... 90
A. Database ... 92
B. Sumber Daya Manusia ... 93
C. Nilai Transaksi ... 95
D. Nilai NPOPTKP ( Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak... 97
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 98
A. Kesimpulan ... 98
B. Saran-Saran ... 99
ix
DAFTAR ISTILAH
Tax Reform : Pembaharuan/Perubahan
Self Assessment System : Yang memberikan kepercayaan kepada
wajib pajak untuk
menghitung/memperhitungkan membayar dan melaporkan sendiri jumlah pajak yang
harus dibayar berdasarkan
perundang-undangan perpajakan.
Official Assessment : Sistem pemungutan pajak yang memberikan
kewenangan kepada Fiskus menentukan besarnya utang pajak dengan mengeluarkan ketetapan pajak.
Wihtholding System : Sistem yang memberikan kewenangan
kepada pihak ketiga memungut dan memyetorkan pajak ke Kas Negara atas nama wajib pajak.
Fiskus : Aparatur Pajak
Verifikasi : Pemeriksaan
Stufen Theorie : Teori Norma Hukum Berjenjang
Grundnnorm : Hukum Dasar (norma dasar )
Teorie The Hierarchi Of Nor : Peraturan per Undang-undangan yang lebih
rendah harus bersumber atau memiliki dasar hukum dari suatu perUndang-undangan yang lebih tinggi
Frame Of Thinking : Kerangka Berfikir
Rechtsgerchtigheid : Mewujudkan keadilan
Rechtsutiliteit : Kemanfaatan
Rechtszekerheid : Kepastian Hukum
Documentary Study : Studi dokumen
Kontraprestasi : Tidak mendapatkan jasa timbal balik
Equality : Keseimbangan dan keadilan
Certainty : Adannya kejelasan
x
DAFTAR SINGKATAN
BPHTB : Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
DPPKA : Dinas Pendapatan Pengelolaan Keaungan dan Aset Daerah
PPAT : Pihak yang berwenang menerbitkan Akta Pemindahan Hak
Atas Tanah dan/atau Bangunan.
Wajib Pajak : Orang pribadi atau badan.
NJOP : Nilai Jual Objek Pajak
PAD : Pendapatan Asli Daerah
SKPD : Surat Ketetapan Pajak Daerah yang menetukan pajak terutang
STPD : Surat Tagihan Pajak Daerah yaitu surat untuk melakukan
tagihan pajak.
SSPD : Surat Setoran Pajak Daerah .
