BAB IV ANALISA PERANCANGAN

(1)

BAB IV ANALISA PERANCANGAN

4.1 Analisa Pasar Rusunami

Pasar yang dibidik oleh rusunami ini adalah pasangan suami istri baru atau bujangan. Pada umumnya usia mereka masih tergolong muda (dibawah 30 tahun) dan mereka baru memulai karir di tempat mereka bekerja. Di daerah Kalimalang ini terdapat beberapa kawasan industri besar seperti Pulogadung dan Bekasi yang merupakan salah satu target pasar rusunami ini yang merupakan murni pengguna rusunami ini.

Para pekerja di pusat Jakarta adalah target pasar berikutnya. Mereka menjadi target pasar karena mahalnya harga rumah di pusat kota. Pilihan ke Kalimalang di ambil karena adanya akses tol yang dapat memudahkan perjalanan mereka ke kantor di Jakarta.

Pilihan rusunami juga diambil daripada membayar sewa kos yang mahal sehingga setelah beberapa tahun rusunami ini dapat dimiliki. Target pasar terakhir adalah investor properti yang membeli rusunami tidak untuk dipakai tetapi untuk digunakan sebagai instrumen investasi/tabungan yang bisa disewakan atau dijual walaupun hal ini dilarang tetapi mereka mensiasati dengan berbagai cara sehingga target rusunami untuk masyarakat berpenghasilan rendah kurang terealisasi dengan baik.

Harga yang ditawarkan untuk rusunami ini mulai dari 86 – 144 juta dengan type 21, 27 dan 36 dan komposisi perbandingan 1 : 2 : 3. Type 36 lebih banyak unitnya karena mensiasati untuk mensubsidi type-type yang lebih kecil dan menghindari kredit macet atau gagal bayar akibat kebutuhan ekonomi yang kian meningkat.

(2)

4.2 Analisa Optimasi

4.2.1 Analisa Type & Harga Rumah Susun

Tanah matang = { Pt x (1+F)} + I + P

Dimana : Tanah matang = tanah yang sudah dilengkapi infrastruktur Pt = Biaya pengadaan tanah

F = faktor perubahan nilai tanah (ada tabelnya) I = biaya infrastruktur

P = biaya perencanaan Asumsi :

Lahan = 2,7 ha = 27.000 m2 Pt = 27.000 x 1.000.000 = 27 milyar F = 0.15% = 0,015

I = 5 milyar P = 1 milyar

Tm = { Pt x (1+F)} + I + P

= { 27 m x (1+0,015)} + 5 + 1 m = {27 x (1,015)} + 5 + 1

= 27, 405 + 6 m = 33,405 M

Harga tanah matang = Tm ______

Jumlah unit rusun

= 33.405.000.000 = 37.116.667 ~ 37.000.000 900

A. Income = Rp 2 juta/bulan DP = 30% x harga rumah

Harga Rumah = DP + besarnya kredit X = 30% X + besarnya kredit X – 0,3 X = 30 x gaji

0,7 X = 30 x Rp 2.000.000 X = Rp 60.000.000 0,7

(3)

X = Rp 85.714.286 ~ Rp 85.700.000 DP = 30% x harga rumah

= 0,3 x Rp 85.700.000 = Rp 25.700.000

Sisa kredit = Rp 85.700.000 – 25.700.000 = Rp 60.000.000

Maximal cicilan per bulan = 30% x gaji (2 juta) = Rp 600.000

Type rumah

Asumsi : Tanah matang = Rp 37.000.000 Harga bangunan/m2 = Rp 2.000.000/m2 Administrasi = Rp 5.000.000

Type 21

Tanah matang = Rp 37.000.000 Bangunan = 21 x Rp 2.000.000 = Rp 42.000.000 Administrasi = Rp 7.000.000 +

= Rp 86.000.000

B. Income = Rp 3 juta/bulan

DP = 25% x harga rumah

0,75 X = 30 x Rp 3.000.000 X = Rp 90.000.000 0,75 X = Rp 120.000.000 Harga rumah = Rp 120.000.000

(4)

DP = 25% x harga rumah = 0,25 x Rp 120.000.000 = Rp 30.000.000

Sisa kredit = Rp 120.000.000 – 30.000.000 = Rp 90.000.000

Maximal cicilan per bulan = 30% x gaji (3 juta) = Rp 900.000

Type rumah

Asumsi : Tanah matang = Rp 37.000.000 Harga bangunan/m2 = Rp 2.500.000/m2 Administrasi = Rp 15.500.000

Type 27

Tanah matang = Rp 37.000.000 Bangunan = 27 x Rp 2.500.000 = Rp 67.500.000 Administrasi = Rp 15.500.000 +

= Rp 120.000.000

C. Income = Rp 4 juta/bulan DP = 25% x harga rumah

0,75 X = 27 x Rp 4.000.000 X = Rp 108.000.000 0,75 X = Rp 144.000.000 Harga rumah = Rp 144.000.000

(5)

DP = 25% x harga rumah = 0,25 x Rp 144.000.000 = Rp 36.000.000

Sisa kredit = Rp 144.000.000 – 36.000.000 = Rp 108.000.000

Maximal cicilan per bulan = 30% x gaji (4 juta) = Rp 1.200.000 Type rumah

Asumsi : Tanah = Rp 37.000.000 Harga bangunan/m2 = Rp 2.500.000/m2 Administrasi = Rp 20.000.000 Type 36

Tanah = Rp 37.000.000 Bangunan = 36 x Rp 2.500.000 = Rp 90.000.000 Adminstrasi = Rp 17.000.000 +

= Rp 144.000.000

4.2.2 Analisa Luas Bangunan dan Kepadatan Bangunan

• Luas lahan = 2.7 ha = 27.000 m2

• KDB = 15% = 0.15

• Luas Lantai Dasar = 15% x 27.000 = 4050 m2

• KLB = 1,67 (1 – KDB), (1,67 = perhitungan koefisien luas bangunan) = 1,67 (1 – 0,15)

= 1.67 (0,85) = 1,42

Luas total bangunan = 1,42 x 27.000 m2 = 38.340 m2 Luas bangunan hunian = 38.340 – 4050 = 34.290 m2 Luas sirkulasi hunian = 20% x 34.290 m2 = 6.858 m2 Luas hunian efektif = 34.290 – 6858 m2 = 27.432 m2

(6)

D = 6 m2 + (20% x 6/orang), (D= kebutuhan ruang dalam unit rusuna) = 7,2 m2/orang

Jumlah total penghuni = 27.432 m2 7,2 m2/orang = 3810 orang Asumsi : 1 KK = 5 orang

Jumlah KK = 3810 = 762 KK 5

Jumlah tinggi lantai bangunan ( n ) = luas total bangunan = 38.340 luas lantai dasar 4050 = 9,4667 ~ 10 lantai

Kepadatan Bangunan (jumlah blok rusun)

= Luas lt. dasar yang dapat dibangun Luas lt. dasar 1 blok

= 4050 = 3 blok 1350

4.2.3 Analisa Jumlah Unit Hunian Bangunan

Asumsi : Perbandingan a : 2a : 3a = Luas bangunan hunian 21(a) + 27(2a) + 36(3a) = 27.432 m2

21a + 54a + 108a = 27.432 m2 183a = 27.432 m2 a = 27432 183

a = 149.9 ~ 150

Jumlah unit T21 : a = 150 ~ Luas total unit T21 = 21 m2 x 150 = 3150 m2 Jumlah unit T27 : 2a = 300 ~ Luas total unit T27 = 27 m2 x 300 = 8100 m2 Jumlah unit T36 : 3a = 450 ~ Luas total unit T36 = 36 m2 x 450 = 16200 +

= 27.450 m2

(7)

4.2.4 Analisa Biaya Subsidi

Kelompok Sasaran dan Subsidi Rusunami

Kelompok Batas penghasilan Harga

rusunami Maksimum

selisih Bantuan

sasaran (Rp/bulan) (maks) bunga (%) uang

muka I 3.500.000<penghasilan<4.500.000 144.000.000 2.5 5.000.000 II 2.500.000<penghasilan<3.500.000 110.000.000 3.5 6.000.000 III 1.200.000<penghasilan<2.500.000 75.000.000 5 7.000.000

Skema Subsidi

Suku bunga bersubsidi (%/tahun) Tahun

Kelompok sasaran

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

I 9,5 9,5 9,5 9,5 Bunga pasar

II 8,5 8,5 8,5 8,5 8,5 8,5 Bunga pasar

III 7 7 7 7 7 7 7 7 Bunga pasar

Sumber : PerMenpera No. 7/PERMEN/M/2007

A = P x i (1 + i)^N (1 + i)^N – 1

Dimana : A = Harga rusun I = tingkat bunga N = jangka waktu

P = jumlah kredit ke bank

A. Asumsi: i = 14% - 7% = 7%

N = 15 tahun P = 60.000.000

A = P x i (1 + i)^N (1 + i)^N – 1

= 60 jt x 0,07 x (1 + 0,07)¹⁵ (1 + 0,07)¹⁵ – 1 = 4,2 jt (1,07)¹⁵

(8)

= 4,2 jt (2,95) 1,95

= 6.351.991/tahun

Cicilan/bulan = 6.351.991 = 529.332 ~ 530.000 12

B. Asumsi: i = 14% - 8,5% = 5.5%

N = 15 tahun P = 90.000.000 A = P x i (1 + i)^N

(1 + i)^N – 1

= 90 jt x 0,055 x (1 + 0,055)¹⁵ (1 + 0,055)¹⁵ – 1

= 4,95jt (1,055)¹⁵ (1.055)¹⁵ – 1 = 4,95 jt (2,355) 1,355

= 8.604.096/tahun

Cicilan/bulan = 8.604.096 = 717.008 ~ 717.000 12

C. Asumsi: i = 14% - 9,5% = 4.5%

N = 15 tahun P = 108.000.000 A = P x i (1 + i)^N

(1 + i)^N – 1

= 108 jt x 0,045 x (1 + 0,045)¹⁵ (1 + 0,045)¹⁵ – 1

= 4,86jt (1,045)¹⁵ (1.045)¹⁵ – 1

= 4,86 jt (2,022) = 8.604.096/tahun 1,022

(9)

Cicilan/bulan = 9.617.141 = 801.428 ~ 802.000 12

4.3 Analisa Non Fisik

Analisa non fisik meliputi analisa mengenai pelaku, pengguna dengan tujuan dan kegiatannya meliputi juga kebutuhan ruang, besaran ruang yang di butuhkan untuk mewadahi kegiatan.

4.3.1 Analisa Pelaku & Kegiatan

Jabatan Ruang Tugas Ruang

Pengelola

Ruang manager, ruang rapat

Mengkoordinasikan berlangsungnya kegiatan kepegawaian, keuangan dan tata usaha dalam rumah susun dan sebagai pengambil keputusan

Ü

information Ruang Informasi, ruang tunggu

Memberikan informasi atau menyampaikan informasi kepada para

penghuni atau tamu Ü

Administrasi Ruang staff &

Administrasi

Menerima transaksi yang dilakukan yang berhubungan dengan apartment

Mekanikal, elektrikal &

plumbing

Ruang staff M.E.P Bertanggung jawab atas pemeliharaan dan perbaikan dari seluruh unsur MEP bangunan

House keeping

Ruang servis Bertanggung jawab atas kegiatan

kebersihan dan laundry Ü

Pelayanan kesehatan

Ruang klinik Melayani kebutuhan kesehatan bagi para penghuni rumah susun bila dibutuhkan

Ü Security Pos jaga Bertanggung jawab atas keamanan

penghuni dan bangunan Ü

(10)

Kegiatan pada unit hunian

Kegiatan Kebutuhan ruang Arahan Perlengkapan

Tidur R. multi fungsi Semi public Tempat tidur dan

lemari pakaian Berinteraksi dengan

keluarga

R. multi fungsi Semi public Kursi, meja dan televisi

Mandi kamar mandi Private Closet dan bak

Memasak dan

mencuci piring

Dapur Service rak

Makan dan minum R. multi fungsi Semi publik Meja dan kursi Menerima tamu R. multi fungsi Semi publik Meja dan sofa Kegiatan diluar hunian dalam lingkungan rumah susun

Olah raga Lapangan olahraga Publik Alat olahraga

Periksa kesehatan Klinik Publik Obat-obatan

Parkir mobil & motor Parkir Publik Space kosong Bermain anak Playground Semi publik Alat bermain

4.3.2 Analisa Kebutuhan Ruang

Program Ruang Unit Rumah Susun Hunian Type Kebutuhan

Ruang

Jumlah Orang Standard Sumber Luas

R. multi fungsi 2 orang 12 m² Studi banding 12 m² Teras/Jemur 1 orang 2.5 m² Studi banding 2.5 m² Km/wc 1 orang 2.5 m² Studi banding 2.5 m² Dapur / pantry 1 orang 4 m2 Studi

Banding

4 m2 21

Total 21 m2

(11)

Type Kebutuhan Ruang

Banding

4 m2 27

Total 27 m2

Type Kebutuhan Ruang

Banding

4 m2 36

Total 36 m2

Pengelola

Pekerjaan Ruang Jumlah orang

Standard Sumber Luas

Kepala pengelola

Kepala PPRS

1 orang 15 m² ARSITEK DATA

15 m²

Administrasi Administrasi 3 orang 4.5 m² ARSITEK DATA

13,5 m²

Rapat Ruang rapat

12 orang 1.5 m² ARSITEK DATA

18 m²

Ruang tunggu

6 orang 2 m² ARSITEK DATA

12 m² Tunggu

Toilet 6 unit 1.8 m² ARSITEK DATA

11 m²

(12)

Total 69,5 m²

Sirkulasi 20% 14 m²

Sub total 73,5 m²

Masjid

R. Sholat 800 orang 1 m² ARSITEK DATA

800 m²

Tempat wudhu

50 orang 1.5 m² ARSITEK DATA

75 m²

Gudang 2-3 orang 1.5 m² ARSITEK DATA

4 m²

Teras 30 orang 2 m² ARSITEK

DATA

60 m²

27 m²

Total 966 m²

Sub total 1159 m²

Klinik Setingkat Puskesmas Pekerjaan Ruang Jumlah

orang

R. Periksa 4 orang 1,5 m² ARSITEK DATA

6 m²

Administrasi + R. Obat

3 orang 1.5 m² ARSITEK 8 m²

Gudang 2-3 orang 1.5 m² ARSITEK DATA

4 m²

R. Tunggu 10 orang 2 m² ARSITEK 20 m²

(13)

DATA Toilet 6 unit 1.8 m² ARSITEK

DATA

12 m²

Total 50 m²

Sub total 60 m²

Taman Kanak-Kanak

Murid &

guru

R. Kelas 60 orang 1,5 m² ARSITEK DATA

90 m²

guru R. Guru 8 orang 1.5 m² ARSITEK 12 m² Gudang 2-3 orang 1.5 m² ARSITEK

DATA

4 m²

R. Kepsek 4 orang 2 m² ARSITEK DATA

8 m² kepsek

8 m²

Total 122 m²

Sub total 146 m²

Ruang Bersama

Rg.Pertemuan 100 orang

1,5 m² ARSITEK DATA

150 m²

R. Pengelola 8 orang 1.5 m² ARSITEK 12 m² Gudang 2-3 orang 1.5 m² ARSITEK

DATA

4 m²

(14)

8 m²

Total 174 m²

Sub total 209 m²

Satpam Pos

Keamanan

ARSITEK DATA

20 m²

Teknisi R. ME ARSITEK 20 m²

Gardu listrik ARSITEK

DATA

20 m²

Unit Komersial

50x@20 m2

ARSITEK DATA

1000 m² Karyawan

R. Pompa ARSITEK

DATA

16 m²

Total 1076 m²

Sub total 1291 m²

Rekapitulasi Luas ruang bangunan Rusunami Ruang Pengelola = 73,5 m2 Masjid = 1159 m2 Klinik = 60 m2 Taman kanak-kanak = 146 m2 Ruang Bersama = 209 m2 Ruang Komersil = 1200 m2 Taman = 911,5 m2 Lapangan Olahraga = 200 m2 Lain-lain (Pos, ME) = 91 m2 + 4050 m2

(15)

4.3.3 Organisasi Ruang

4.3.4 Hubungan Ruang

(16)

4.4 Analisa Fisik

Analisa fisik merupakan analisa terhadap penempatan bangunan sehingga di hasilkan sebuah data akhir yang dapat dijadikan pedoman dalam perancangan sehingga bangunan tersebut menjadi hasil dari sebuah satu kesatuan yang menyeluruh dan menjadikan bangunan itu tepat sasaran baik secara fungsi atupun keselarasan dengan lingkungan sekitar.

4.4.1 Analisa Pemilihan Tapak

Analisa pemilihan tapak merupakan analisa dimana bangunan ini tepatnya di letakan tentunya berdasakan analisa kebutuhan terhadap fungsi bangunan yang akan di rencanakan dan mengacu kepada Rencana Umum Tata Ruang (RUTR) dan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) di Bekasi secara umum dan Jakarta Timur secara khusus.

4.4.1.1 Analisa Pemilihan Wilayah

Analisa pemilihan wilayah di tempatkan berdasarkan fungsi dari bangunan itu sendiri serta melihat potensi–potensi yang ada di wilayah tersebut. Adapun wilayah yang terpilih adalah Jakarta Timur tepatnya di Kawasan kalimalang dengan potensi–potensi pasar sebagai target perencanaan serta Jakarta Timur merupakan wilayah hunian untuk wilayah jakarta juga sebagai serapan air hujan, sehingga kecocokan fungsi bangunan dengan wilayah menjadi selaras.

4.4.1.2 Analisa Pemilihan Lokasi Tapak

Analisa pemilihan tapak ini berdasarkan beberapa kriteria antara lain :

• Study lokasi yang berada di jakarta timur sering berinteraksi dengan banyaknya area perumahan

• Lokasi strategis yang dapat menarik minat masyarakat untuk menghuninya, dimana lokasi tersebut mudah di capai dan merupakan lokasi yang tidak asing bagi masyarakat di area sekitarnya.

(17)

• Kemudahan aksebilitas, lokasi hendaknya di lalui oleh angkutan umum dimaksudkan agar memudahkan penghuni dan pengunjung untuk mengaksesnya.

• Peruntukan sebagai hunian, berdasarkan Rencana Umum Tata Ruang (RUTR) dan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)

• Mampu menangkap pasar dengan optimal, kondisi tapak menarik pasar akan datang baik dari segi kemudahan pencapaian maupun nilai historis tapak.

• Ketersediaan Fasilitas Umum, dengan di tujukan sebagai ruang publik maka hendaknya tersedia pula fasilitas bagi kebutuhan umum.

4.4.2 Kawasan Tapak terpilih

Dengan analisa diatas maka terpilihlah suatu lokasi di wilayah jakarta timur dengan kawasan Kalimalang yang dirasa cukup baik berdasarkan sejarah lokasi, keterkaitan pasar, dan kondisi kawasan makro dan mikro disekitar tapak.

Penilaian dengan hasil optimal pada kawasan dapat dijelaskan dengan beberapa kriteria yang mewakili keputusan pemilihan lokasi dan dapat digambarkan dengan penjabaran sebagai berikut :

1. Kedekatan dengan Bangunan lama

Terdapat beberapa rumah susun lama di sekitar kawasan tersebut seperti rumah susun Klender.

2. Kesesuaian dengan peruntukan dengan kegiatan

Peruntukan lahan berdasarkan Rencana Umum Tata Ruang (RUTR) dan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yaitu area pemukiman dengan sebagaian besar berupa bangunan dengan fasilitas penunjangnya, seperti jalur hijau.

3. Kemudahan pencapaian lokasi

Tapak tersebut di lalui jalur angkutan umum sehingga untuk mencapai tapak dapat dilalui oleh kendaraan umum dari berbagai arah serta di dukung oleh pedestrian menuju tapak yang cukup lebar.

(18)

4. Kedekatan dengan sarana pendidikan dan lainnya.

Lokasi tapak berada pada lokasi yang disekitarnya terdapat beberapa fasilitas bisnis dan komersil, seperti Plaza Buaran, kawasan Industri Pulagadung, sehingga potensi pasar bagi masyarakat yang berkumpul semakin besar untuk menghuni ke dalam tapak.

5. Letak yang berada ditengah radius Pasar.

Kawasan tapak merupakan letakan yang paling adil dalam pencaian bagi pasar,karena jarak dari setiap kawasan pasar cukup dekat.

Adapun pasar yang lebih luas adalah wilayah Jakarta lainnya, Tangerang, Bogor, Depok, serta kawasan pasar pendukung lain seperti Bekasi dan beberapa kota di Jawa Barat.

4.4.3 Analisa Makro Kawasan 4.4.3.1 Gambaran Kondisi Tapak

Pasar Sumber artha Jl. Kalimalang Kalimalang

Lokasi tapak tepatnya di jalan KH. Noer Ali/Jl kalimalang, Bintara Jaya, Bekasi, dan berada di kawasan Kalimalang dan merupakan akses kendaraan umum menuju Bekasi dan Jakarta.

Pertokoan

MA

Site lokasi

Perumahan

(19)

Kondisi jalan raya menuju tapak sangat lebar serta banyak dilewati oleh kendaraan umum sehingga dari sisi pencapian sangat mudah baik yang memakai kendaraan umum ataupun pribadi.

Beberapa foto gambar kondisi kawasan sekitar lokasi

- Kawasan Bintara jaya - Kalimalang

Akses tol Kalimalang Pasar sumber Artha

(20)

4.4.3.2 Pola jaringan Sirkulasi

Kawasan tersebut memiliki jaringan sirkulasi yang cukup mudah untuk di akses, dilihat dari ROW jalan yang cukup lebar, memiliki jalur yang terdiri dari 2 jalur.

Pola jaringan yang terbentuk oleh jalan kali malang menjadikan titik persebaran mobilisasi pasar merupakan sebuah potensi untuk di kembangkan supaya potensi tersebut dapat di manfaatkan sebagai modal perencanaan sebuah rusunami yang terletak di kawasan tersebut sehingga menjadikan bangunan kita menjadi hidup.

Pola jaringan sirkulasi kendaraan Umum, dengan jl. KH. Noer Ali (Jl. Kalimalang) sebagai jalan utama mobilitas kendaraan angkutan dalam kota.

Site

(21)

4.4.3.3 Karakteristik Dan Pola Ruang kawasan

Kawasan tersebut memilik karakteristik yang memilik denyut nadi perekonomian yang cukup baik dengan fungsi-fungsi bangunan yang beragam seperti bangunan pertokoan, perkantoran dan perumahan.

Dari karakteristik kawasan tersebut menjadikan sebuah pola ruang kawasan yang memilik nilai positif atupun nilai negatif. nilai positifnya adalah menjadikan kawasan tersebut ramai dikunjungi oleh berbagai orang menjadikan potensi pasar yang cukup besar dan nilai negatifnya mengundang sebuah tindak kriminal yang terjadi dengan pola premanisme yang dilakukan oleh segelintir orang ditambah lagi pedagang kali lima yang sembarangan membuka lapak dari nilai yang ada merupakan bahan-bahan pertimbangan penyelesaian sebuah desain yang dapat mengakomodir hal-hal tersebut diatas.

4.4.3.4 Wajah Arsitektur Kawasan.

Wajah arsitektur yang tercipta dikawasan tersebut merupakan bentukan dari berbagai fungsi dengan berbagai gaya arsitektur yang ditampilakan,ditambah penggunaan material bermacam-macam menjadikan pola wajah arstektur yang semerawut, sama–sama saling berteriak ingin muncul kepermukaan.

Dengan Kondisi wajah arsitektur kawasan yang demikian menjadikan bahan pertimbangan untuk memunculkan sebuah titik akhir dari wajah arsitektur di kawasan tersebut dan menjadikan sebuah teriakan bangunan yang lebih membumi menjadikan ikon kawasan.

(22)

4.4.3.5 Data tapak Terpilih

a)Lokasi

Lokasi tapak terpilih adalah Jl. KH Noer Ali ,Bintara Jaya, Bekasi Barat, Bekasi

b) Ukuran dan Tata Wilayah

• Luas 2700 m2

• Kontur tapak datar memiliki level terhadap jalan raya +20 cm

• GSB = Sebelah Selatan 8 m

• KDB = 15 %.

c) Batasan Tapak

Batas Utara Tapak : Perumahan

Batas Selatan Tapak : Jl.Kalimalang, Pasar Sumber Artha Batas Timur Tapak : Perumahan

Batas Barat Tapak : Pertokoan

d) Peraturan Tapak

Wisma sedang dengan Fungsi hunian dan ruang terbuka

U

Tapak 2,7 ha

GSB 8m GSB 4 m

GSB 4 m

(23)

4.4.3.6 Existing Tapak

Kondisi dari Jl. Kalimalang ke site

Site 2,7 ha

Jl Kalimalang Pertokoan

U

Pemukiman Pemukiman

(24)

4.4.4 Analisa Mikro Kawasan

Analisa Mikro kawasan merupakan analisa terhadap lingkungan kawasan sekitar tapak, sehingga akan ditemukan bagaimana respon tapak terhadap kawasan yang lebih dekat.

4.4.4.1 Analisa External

1. Sirkulasi Kendaraan sekitar tapak

Lalu lintas kendaraan sekitar tapak merupakan jalur ramai baik kendaraan pribadi maupun kendaraan umum,dan kecenderungan sebagai daerah macet sangat tinggi dengan Volume kendaraan umum yang cukup banyak karena tapak tersebut menjadi salah satu pintu masuk ke arah bekasi dan jakarta.

Dari kondisi sirkulasi kendaraan sekitar tapak yang ramai dan cenderung macet menjadikan bahan untuk pertimbangan membuka akses sirkulasi kendaraan atapun orang kedalam tapak sehingga dengan adanya rencana pembangunan rusunami ini tidak menambah kemacetan.

(25)

2. Kualitas View dari luar (Dari kendaraan/Pejalan Kaki)

Letak tapak berada di tengah kawasan menjadikan sebuah kualitas view yang tercipta sangat baik, dengan adanya pasar yang menimbulkan kemacetan kendaraan akan berhenti sejenak menunggu dalam jeda tersebut pengendara dapat menikamati sebuah view bangunan.

Untuk menyikapi potensi tapak yang ada diharapakan dapat menghadirkan bangunan yang dilihat secara visual dari jalan menarik baik dilihat oleh pengendara ataupun pejalan kaki.

View yang dapat dirasakan oleh pejalan kaki/dari kendaraan

(26)

4.4.4.2 Analisa Sirkulasi Dalam Tapak

- Sirkulasi kendaran

Pemilihan letak pencapaian kedalam tapak berdasarkan beberapa pertimbangan antara lain :

1. Kemudahan pencapaian baik untuk kendaraan pribadi seperti mobil dan motor,kendaraan umum,maupun pejalan kaki.

2. mudah dilihat baik oleh pengemudi 3. kondisi arus lalu lintas disekitar tapak.

4. kondisi lingkungan yang dilalui sebelum mencapai tapak dari dua arah.

- Sirkulasi manusia

Dengan kegiatan yang cukup ramai diperlukan jalur sirkulasi manusia yang cukup lebar serta pemisahan dengan jalur kendaraan sehingga tidak terjadi cross sirkulasi didalam tapak. Pengaturan sirkulasi dibuat dalam satu arah menuju bangunan diterima oleh sebuah ruang dan kemudian disebar mengikuti zoning bangunan yang ada.

(27)

- Sirkulasi servis.

Sirkulasi servis dibutuhkan untuk mengakses pencapain barang–

barang sebgai penunjang sarana dan prasaran bangunan, untuk mengakomodasi sirkulasi servis dibuat manjadi dengan pengunjung yang menggunakan kendaraan akan tetapi ketika didalam tapak dibuat terpisah sesuai letak ruang penerima servis.

4.4.3.3 Analisa Kebisingan

Kebisingan yang relatif tinggi terjadi di sisi selatan tapak dikarenakan volume kendaraan yang melintas cukup padat, untuk sisi barat dan timur relatif sedang karena kendaraan yang melintas sedikit, untuk sisi selatan rendah karena kendaraan yang melintas sedikit. Untuk meredam kebisingan dari lingkungan sekitar, dapat diatasi dengan tanaman pelindung bising atau bahan peredam suara.

(28)

4.4.3.4 Analisa Iklim

Tapak terdapat pada iklim makro tropis dimana intensitas panas dan hujan sangat tinggi dan pergantian suhu yang cukup ekstreem dari siang ke malam.

Intensitas cahaya matahari sangat tinggi di posisi barat dan timur tapak, tingkat intentsitas cahaya dan panas menjadi bahan pertimbangan untuk meletakan posisi masa bangunan, bukaan di fasad bangunan serta pengaturan lansekap sebagai penyejuk.

4.4.3.5 Analisa Zona Tapak.

Kriteria zoning harus peka terhadap :

1. Daya tangkap pasar terhadap rusunami dari kawasan tersebut.

2. Pengelompokan fungsi disesuiakan dengan pola zoning yang akan dicapai oleh pengunjung dengan mempertimbangkan potensi dan kekuarangan tapak.

3.Kebutuhan ruang masing-masing serta luasannya.

(29)

4.4.3.6 Analisa Massa Bangunan

Analisa Bangunan yang terbentuk berdasarkan kebutuhan ruang, pembagian zoning dan serta analisa dari tema bangunan sebagai pendukung judul. Adapun analisanya sebagai berikut :

• Ruang secara Zoning terbagi 3 , R.publik ( Ruang bersama, sekolah ) Semi Publik ( Arena Olahraga, kantor RW) Privat ( unit-unit hunian )

• Berpedoman kepada tema yang diangkat adalah arsitektur tropis

• Berpedoman terhadap kontek lingkungan

Dengan kontek lingkungan dengan susunan masa cenderung monoton dengan grid yang teratur

Hal - hal diatas merupakan acuan untuk menghasilkan konsep masa bangunan yang memberikan sebuah rumah susun tropis.

4.4.3.7 Analisa Interior Bangunan

Hubungan fungsional antara furniture dan ruang mempunyai hubungan yang erat sehingga bentuk ruang mempengaruhi desain

Zoning Tapak

(30)

sesuai dengan kondisi ruang yang sangat terbatas sehingga ruang dapat dimanfaatkan secara optimal. Dalam penggunaaan furnitur edidalam unit rumah susun sebaiknya menggunakan furniture yang ringan, fleksibel dan multifungsional sehingga mudah dibongkar dan dipindahkan. Salah satu furniture yang fleksible yaitu furniture dengan sistem knock down yang cocok untuk rumah susun.

Gbr. Interior Rumah Susun

4.3.3.8 Analisa Exterior Bangunan.

Exterior bangunan adalah wujud bagaimana menyikapi kontek kawasan secara makro dan kontek tapak secara mikro sehingga exterior bangunan merupakan sebuah wujud benturan-benturan dari luar serta hasil yang dikeluarkan dari fungsi didalam bangunan.

Adapun analisa terhadap benturan –benturan exterior sebagai berikut :

• Sebuah arsitektur yang baik ditentukan oleh isi, konteks dan desain.

Dimana isi adalah suatu metode baru dalam menemukan program- program baru sehingga bisa memenuhi kebutuhan penghuninya dengan jelas dan baik. Sesuai konteks adalah penyelesaian bangunan terhadap letaknya yang menyangkut kebudayaan, ciri khas, tempat dan tentunya iklim setempat sehingga terjadinya program berkelanjutan. Dan

(31)

visualisasi bangunan sehingga bisa menambah khazanah sebuah detail arsitektural yang merangkum dasar-dasar kebutuhan yang ada.

• Berdasarkan analisa kontek lingkungan secara view, iklim, sirkulasi dan kesan yang ingin dicapai, sehingga exterior dapat terbentuk sebagai wujud respon terhadap lingkungan.

Dari analisa exterior sehingga nanti dapat disimpulkan kedalam bentuk konsep exterior yang memberikan sebuah wujud identitas rusunami dan wujud respon terhadap lingkungan.

Gbr. Rusun Marunda Gbr. Rusun Rawa Bebek

4.4.3.10 Analisa Bentuk Dasar Bangunan

Bentuk adalah sebuah benda tiga dimensi yang dibatasi oleh bidang datar, dinding dan atap. Bentuk sebuah benda dapat berupa massif padat ataupun benda yang berongga biasanya disebut ruang. Analisa bentuk terfokus pada bagaimana bentuk bangunan mampu mengatasi radiasi matahari terhadap ruang pada bangunan. Dalam hal ini ada beberapa bentuk yang mengatasi radiasi matahari yaitu :

(32)

Tabung Kelebihan :

• Sinar masuk menuju ruang merata sehingga dapat mememinimalkan energi listrik

Kekurangan :

• Disebabkan sinar masuk merata, sehingga radiasi panas menyebar rata ke seluruh ruang

• Efisiensi ruang tidak maksimal Kotak

Kelebihan :

• Sinar masuk dipantulkan kembali sehingga radiasi panas yang masuk minimal

• Efisiensi ruang maksimal Kekurangan :

• Penerapan core struktur lebih besar

Solusi

• Bentuk-bentuk tersebut dapat dimodifikasi dengan orientasi perletakan yang lebih tepat guna mengantisipasi radiasi sinar matahari

(33)

• Sirkulasi dan ventilasi yang lebih efisien guna peningkatan kenyamanana di dalam bangunan

4.4.4 Analisa Sistem Struktur

Pemilhan struktur yang cocok untuk rusunami ini didasarkan oleh pertimbangan :

• Bentuk bangunan yang menyebar dengan massa majemuk

• Masa bangunan dengan masing-masing fungsi memiliki beberapa lantai

• Pertimbangan estetika

• Pertimbangan memperkuat identitas bangunan

Penentuan Sistem Struktur

Dalam menentukan sistem struktur untuk upper dan sub struktur diambil dari analisa beberapa alternatif.

A. Substruktur

Pondasi dibuat dengan berbagai macam cara dan bentuk yang semuanya ini sangat dipengaruhi oleh

• Berat bangunan yang harus didukung

• Jenis tanah dan daya dukungnya

• Bahan banguan untuk pondasi yang tersedia

• Alat kerja dan tenaga kerja yang ada

• Lokasi dan situasi proyek tempat pekerjaan

• Pertimbangan biaya

• Jumlah lantai bangunan 1-4 lantai dengan ketinggian antar lantai 3,5 m.

Jenis pondasi sebagai bahan pilihan antara lain - Pondasi tiang pancang

- Pondasi Bored file

(34)

B. Upper struktur.

Untuk struktur pada bagian atas terdiri dari : 1.Komponen Vertikal

• Kolom atau tiang merupakan penyalur beban untuk diteruskan ke pondasi yang dimensinya disesuaikan dengan area bebas

• Dinding struktur yang menyalurkan beban sehingga dimensinya lebih besar dibanding dinding yang hanya berfungsi sebagai pembatas

2. Komponen Horizontal

• Sistem rangka lantai, beban gravitasi diteruskan oleh plat beton secara langsung atau melalui rangka lantai ke kolom atau dinding, tetapi juga sebagai perekat gaya-gaya lateral

• Sistem lantai komposit, kekuatan dan kekuatan susunan struktur akan meningkat bila unsur-unsur tersebut berlaku bersama sebagai satu kesatuan.

Digunakan struktur portal (riggid frame) yang digabungkan dengan struktur baja karena flexible dalam tata ruang maupun pembentukan massa, pekerjaan juga ekonomis

4.5 Perlengkapan Bangunan

a. Penghawaan

Sistem penghawaan yang digunakan pada rumah susun adalah menggunakan sistem penghawaan alami yaitu menggunakan ventilasi silang (cross ventilation). Pengudaraan silang pada daerah tropis lembab sangat efektif untuk memeperbaiki iklim ruangan.

• Diusahakan menggunakan jendela yang dapat dibuka sehingga angin dapat masuk ke dalam ruangan

• Desain jendela diusahakan menggunakan jalusi sehingga angin dapat masuk ke dalam ruangan

(35)

• Antisipasi angin kencang diperlukan buffer berupa tanaman

• Posisi lubang jendela pada dinding luar akan mempengaruhi tekanan dan arah pergerakan angin dalam ruangan. Arah dan pergerakan angin minimal harus melalui tinggi tubuh manusia

b. Pencahayaan

Sistem pencahayaan yang digunakan adalah sistem pencahayaan alami dan buatan. Pencahayaan alami diperoleh dari bukaan-bukaan jendela yang menghadap utara dan selatan agar terhindar dari panas atau silaunya matahari. Sedangkan pencahayaan buatan diperoleh dari penerangan listrik.

Untuk mengatasi koridor yang gelap pada siang hari, rumah susun harus didesain dengan memasukkan cahaya matahari ke dalam koridor. Untuk menghemat pemakaian listrik, kita dapat menggunakan lampu hemat energi, membuka tirai jendela bila memungkinkan agar terang, dan matikan peralatan elektronik jika tidak diperlukan (bukan posisi stand-by).

Alternative 1. Pencahayaan Alami Dengan kelebihan:

• Murah, mudah didapat.

• Tidak membutuhkan energi buatan.

Dengan kekurangan:

• Akan Sulit untuk mengalirkan ke dalam ruang

• Akan suit menoontroi perubahan intensitas clan kualitasnya.

Alternative 2. Pencahayaan Buatan Dengan kelebihan:

• Dapat diatur sesuai kebutuhan.

• Dapat mengatur jaiur sirkuiasinya.

Dengan kekurangan:

• Mahal maintenance sulit

• Membutuhkan energy yang besar.

(36)

c. Sistem Kebakaran

Dengan kegiatan yang beragam didalamnya dan menggunakan listrik dan peralatan yanbg memungkinkan terjadinya kebakaran, maka diperiukan sistem pencagahan clan pemadaman kebakaran.

Alternative 1. penceqahan aktif Dengan kelebihan:

• Lebih peka terhadap gejala kebakaran.

• Merespon cepat

• Efisien dalam waktu pemadaman.

Dengan kekurangan:

• Membutuhkan banyak peralatan

• Jalur instalasi yang rumit.

Alternative 2. penceqahan pasif Dengan kelebihan:

• Efisiensi energi

• Tidak butuh instalasi dan peralatan rumit.

Dengan kekurangan:

• Tidak peka terhadap gejala kebakaran.

d. Sistem Sanitasi

Untuk mengantisipasi krisis air bersih, kita harus mengembangkan sistem pengurangan pemakaian air (reduce), penggunaan kembali air untuk berbagai keperluan sekaligus (reuse), mendaur ulang buangan air bersih (recycle), dan pengisian kembali air tanah (recharge).

1. Distribusi Air Bersih

Pendistribusian air bersih juga dibutuhkan pada ruang-ruang seperti toilet, pantry,

Air dari PAM dan Dep Well adalah alternative.

Secara umum penyaluran air bersih ada dua yaitu :

(37)

Reservoir Atas kelelebihannya :

- Hemat energi Hanya perlu pompa jika reservoir kosong

- Bila listrik mati, karena masih dapat mengalir karena ada persediaan air direservoir atas.

Ke kurangannya :

- Bila saat kran dibuka, tekanan pada kran lain bekurang, sehingga untuk meratakan tekanan diperlukan lagi joky pump

- Memerlukan space di atas, untuk meietakkan tangki Reservoir Bawah

Kelebihannya : - Tanpa ruang atas

- Tekanan sama karena dijalankan dengan pompa kekurangannya :

- Bila listrik mati air tidak mengalir

- Listrik boros karena setiap kali menarik pompa menggunakan power yang cukup besar.

2. Distribusi Air Kotor

Sistem pengolahan air limbah bersih yang mendaur ulang air buangan sehari-hari (cuci tangan, piring, kendaraan, bersuci diri) maupun air limbah (air buangan dari kamar mandi) yang dapat digunakan kembali untuk mencuci kendaraan, membilas kloset, dan menyirami taman, serta membuat sumur resapan air (1 x 1 x 2 meter) dan lubang biopori (10 sentimeter x 1 meter) sesuai kebutuhan.

Air Hujan

Iklim tropis dengan intensitas hujan yang tinggi maka dibutuhkan teknik penyaluran baik secara langsung maupun penampungan.

Kotoran Padat

Konsep ramah lingkungan dewasa ini juga telah merambah ke dunia sanitasi. Septic tank dengan penyaring biologis (biological filter septic tank) berbahan fiberglass dirancang dengan teknologi khusus untuk tidak mencemari lingkungan, memiliki sistem penguraian secara bertahap,

(38)

dilengkapi dengan sistem desinfektan, hemat lahan, anti bocor atau tidak rembes, tahan korosi, pemasangan mudah dan cepat, serta tidak membutuhkan perawatan khusus. Kotoran diproses penguraian secara biologis dan filterisasi secara bertahap melalui tiga kompartemen. Media kontak yang dirancang khusus dan sistem desinfektan sarana pencuci hama yang digunakan sesuai kebutuhan membuat buangan limbah kotoran tidak menyebabkan pencemaran pada air tanah dan lingkungan.

Sistem Pembuangan Sampah

Menggunakan cara manual atau kolektif :

1. Penempatan shaft sampah di tiap lantai rumah susun

• Dengan perletakan yang mudah dicapai

• Tidak mengganggu kegiatan penghuni

• Tidak mencemarkan daerah hunian dan dalam keadaan yang selalu tertutup

2. Dari shaft sampah diturunkan langsung ke gerobak penampungan sampah yang terdapat di tiap blok hunian, kemudian diangkut ke tempat penampungan sampah yang berada di luar hunian. Lalu diangkut ke oleh truk sampah ke tempat pebuangan akhir.

Bangunan menyediakan tempat pengolahan sampah mandiri sejak dari sumbernya. Penghuni diajak mengurangi (reduce) pemakaian barang sulit terurai. Sampah anorganik dipilah dan digunakan ulang atau dijual ke pemulung. Sampah organik diolah menjadi pupuk kompos untuk menyuburkan tanaman kebun. Tidak ada sampah yang terbuang (zero waste).

Listrik

Semua fungsi dalam rusunami membutuhkan listrik voltase dan daya yang besar. Karena masing-masing ruang kegiatan yang membutuhkan pengoperasian alat elektronik seperti pengoperasian escalator dan pencahayaan.

(39)

Kebutuhan akan berbeda namun diperikirakan seluruh fungsi membutuhkan daya iistrik mencapai lebih dari 500.000 Untuk itu dibutuhkan pendistribusian listrik dari PLN ke seluruh fasilitas. Diantaranya unit hunian yang mendapat standar minimum 900 watt.

Sistem Penangkal Petir

Penggunaan penangkal petir pada rumah susun harus disesuaikan dengan persyaratan dan penagkal petir yang digunakan tidak boleh mencemarkan lingkungan.

Setelah melakukan analisa baik secara non fisik maupun fisik selanjutnya akan dibuat konsep tanggapan disain terhadap analisa yang telah dilakukan.