TINJAUAN YURIDIS PERALIHAN HARTA WARIS KEPADA AHLI WARIS SAAT AKAN DILAKUKAN JUAL BELI TANAH ATAS WARIS
Emilius Christianus Gussy 1087017
ABSTRAK
Tanah merupakan kebutuhan utama dalam kehidupan manusia. Untuk itu diperlukan aturan-aturan agar dapat memberikan jaminan kepastian hukum bagi pemiliknya guna mencapai ketertiban, karena tanah memiliki nilai ekonomis, dan tempat kehidupan manusia untuk melangsungkan kegiatan kehidupannya. Tanah dalam kaitanya dengan hukum waris merupakan obyek pewarisan yang hak atas kepemilikanya dan peralihanya diatur dalam hukum waris. Namun terdapat pengaturan khusus mengenai kepemilikan pertanahanya, sehingga terdapat perbedaan pengaturan tentang peralihan hak atas tanah waris.
Penelitian ini disusun dalam bentuk legal memorandum dengan sistematika penulisan sebagai berikut : kasus posisi dan rumusan masalah, pemeriksaan dokumen, landasan teori, legal memorandum dan kesimpulan. Adapun secara singkat kasus posisi dalam penelitian ini membahas mengenai tanah yang merupakan tanah waris karena dibeli oleh Alm Tuan A dan Nyonya B, namun tanah itu disertifikatkan atas nama Nyonya B, ketika tanah tersebut akan dijual oleh Nyonya B, terdapat perbedaan pemahaman mengenai proses peralihan atas tanah waris tersebut.
Tanah tersebut merupakan tanah waris sehingga peralihan kepemilikanya harus dilakukan terlebih dahulu, pejabat yang berwenang mengatur pewarisan ini adalah notaris.selanjutnya dapat dilakukan balik nama terlebih dahulu kepada Ahli waris agar kepemilikan ahli waris diakui menurut Hukum Agraria, Adapaun dalam melakukan kegiatan balik nama para ahli waris harus melakukan kewajiban pembayaran perpajakan atas tanah tersebut.
ABSTRACT
TINJAUAN YURIDIS PERALIHAN HARTA WARIS KEPADA AHLI WARIS SAAT AKAN DILAKUKAN JUAL BELI TANAH ATAS WARIS
Land is a major requirement in human life. Hence, rules are required in order to provide certainty legal for the owner to achieve orderliness, because the land has economic value and the place for human to life their live. Land which has relation to the inheritance law is the object of inheritance which its property and its transition are stipulated by the law of inheritance, However, there are exceptional regulation regarding the ownership of the land, so that there are different regulations of land inheritance transmission.
This research arranged in the form of legal memorandum with the writing systematic as follows : cases of position and the formulation problems, examination of documents, the theory, legal memorandum and conclusion. As a short position in the case of this research concerning the land discuss who is heir because the land purchased by a Mr A and Mrs B,but the land certified on behalf of Mrs B, when the land will be sold by Mrs B, there were differences understanding of the process of transition for the heirs of land.
The land was in heirs transitional so that its ownership have to do first, the authorized official set the inheritance of acquired this is a notary, next can be done from the first to the heirs to possession of heirs recognized according to the law of agrarian affairs. And in conducting any activity turning the names of the heirs had to do tax payment obligation the area.
DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN JUDUL………...i
HALAMAN PERNYATAAN………....ii
HALAMAN PERSETUJUAN SKRIPSI……….. iii
HALAMAN PENGESAHAN PEMBIMBING……….iv
HALAMAN PERSETUJUAN PANITIA SIDANG……… v
ABSTRAK………. vi
ABSTRACT………... vii
KATA PENGANTAR……….. viii
DAFTAR ISI………... ix
BAB I KASUS POSISI A. Kasus Posisi………...1
B. Rumusan dan Idenfitikasi Masalah………3
BAB II DOKUMEN TERKAIT A.Pejabat yang berwenang mengeluarkan Surat Keterangan…….4
B. kegiatan balik nama sebelum dilakukan penjualan tanah……..9
C. kewajiban perpajakan yang harus dibayar oleh ahli waris……12
BAB III LANDASAN TEORI A.Pengertian hukum waris menurut hukum perdata……….14
B. Tinjauan umum mengenai kepemilikan tanah………..21
C. Pengertian Hukum Agraria……….. 26
E. Tinjauan Umum tentang Perpajakan atas tanah……….32 BAB IV LEGAL OPINION
A. Pejabat yang berwenang mengeluarkan SKHW………...40
B. balik nama ahli waris sebelum dilakukan penjualan………….50 C. Kewajiban perpajakan yang harus dibayar oleh Ahli waris…..57 1. Bea Perolehan hak atas tanah dan bangunan………57
2. PPH-PHTB………...65
3. BPHTB jual beli………...68
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
A. kesimpulan………...…72 B.Saran……….75
1 UNIVERSITAS KRISTEN MARANATHA BAB I
Tinjauan Yuridis Peralihan Harta Waris Kepada Ahli Waris saat akan dilakukan Jual-Beli Atas Tanah Waris
A. Kasus Posisi
Pada tanggal 24 Mei tahun 1980 dilaksanakan perkawinan antara Tuan A,
seorang WNI keturunan Tionghoa dari Kalimantan dan Nyonya B,WNI keturunan
Suku Jawa dan Suku Sunda. Perkawinan tersebut dilaksanakan secara Katholik di
Gereja X, dan telah dicatatkan di catatan sipil pada tanggal 1 Juni tahun 1980. Dari
pernikahan itu memiliki keturunan 2 orang anak, dengan nama masing-masing,
bernama C yang lahir pada tanggal 2 Agustus tahun 1984 dan D yang lahir pada
tanggal 2 september pada tahun 1989. Dalam perjalanan rumah tangganya tersebut
Tuan A dan Nyonya B membeli sebidang tanah pada tanggal 5 Agustus 1990 dengan
luas 10.000 m2. Tanah itu di sertifikatkan atas nama Nyonya B, dan setelah beberapa
tahun setelahnya Tuan A meninggal dunia pada tanggal 3 desember 2008 akibat
penyakit yang dideritanya, hal ini dibuktikan menurut surat keterangan kematian di
Rumah Sakit. setelah peristiwa itu Nyonya B dan kedua anaknya menyepakati untuk
menjual tanah tersebut agar dapat membiayai kehidupan mereka. Selanjutnya
Nyonya B melakukan konsultasi ke Notaris tentang tindakan yang harus dilakukan
2 UNIVERSITAS KRISTEN MARANATHA Notaris tersebut menyarankan kepada Nyonya B untuk dibuatkan Akta
Keterangan Hak Waris dan dilakukan balik nama terlebih dahulu karena tanah itu
tidak dimiliki oleh nyonya B sendiri, melainkan tanah itu dimiliki juga oleh kedua
anaknya sebagai ahli waris. tidak hanya kepada notaries, Nyonya B juga meminta
saran dan masukan kepada pihak BPN, namun terdapat perbedaan pendapat dari
pihak BPN, menurut BPN bahwa Nyonya B dapat langsung menjual tanah tersebut
karena sertifikat tersebut sudah terdaftar atas nama Nyonya B, dan mengenai bahwa
tanah tersebut merupakan tanah waris, maka para ahli waris dari kedua anaknya
dimintakan untuk memberikan surat persetujuan atas penjualan tanah tersebut.
Berdasarkan kasus ini penulis mengambil kesimpulan adalah terjadi perbedaan
pemahaman mengenai penjualan tanah atas waris dimana satu pihak yakni notaris,
menginginkan balik nama terlebih dahulu, dan satu pihak lainya yakni Badan
Pertanahan Nasional (BPN) mengatakan tidak perlu dilakukan balik nama. Sehingga
penulis tertarik untuk mengkaji permasalahan ini dengan mengangkatnya dalam
penulisan legal memorandum, adapun permasalahan hukumnya akan disampaikan di
3 UNIVERSITAS KRISTEN MARANATHA B. Permasalahan Hukum
1. Siapakah pejabat yang berwenang mengeluarkan surat keterangan hak waris ?
2. Apakah sebelum dilakukan penjualan, sertifikat harus dibalik nama oleh ahli waris terlebih dahulu ?
79 UNIVERSITAS KRISTEN MARANATHA BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan
Berdasarkan pembahasan-pembahasan yang telah diulas oleh penulis pada
bab-bab sebelumnya, penulis akan menyimpulkan point-point penting pada pembahasan
permasalahan tersebut pada bagian ini, pembahasan yang mencakup pada rumusan
permasalahan yang penulis angkat dalam penulisan legal memorandum. Antara lain :
1. Berdasarkan kasus posisi diketahui Tuan A telah meninggal dunia,setelah
terjadinya peristiwa kematian pada Tuan A, maka terjadi suatu peralihan atas
kekayaan Tuan A kepada para ahli warisnya atau disebut pewarisan. Kekayaan
tersebut dalam hal ini adalah sebidang tanah yang dibeli oleh Tuan A(Alm) dan
Nyonya B, mengingat bahwa Tuan A (Alm) dan Nyonya B merupakan
pasangan suami istri yang memiliki keturunan 2 orang anak bernama C dan D
maka berdasarkan peraturan perundang-undangan yang mengatur pewarisan
bahwa ahli waris dari Tuan A adalah Nyonya B, C dan D. Dalam melaksanakan
suatu pewarisan harus mengikuti prosedur-prosedur dalam hal ini salah satunya
adalah membuat keterangan waris dari pejabat yang berwenang. Berdasarkan
peraturan perundang-undangan ada beberapa Pejabat yang berwenang
80 UNIVERSITAS KRISTEN MARANATHA keterangan waris ditentukan dari perbedaan penggolongan penduduk dan
agama. Hal ini terjadi karena hukum pewarisan Indonesia masih menggunakan
produk hukum jaman kolonial belanda. Apabila melihat kasus posisi bahwa
Tuan A merupakan Warga Negara Indonesia keturunan Tionghoa dan menurut
ketentuan bahwa pejabat yang berwenang mengeluarkan surat keterangan bagi
warga negara Indonesia keturunan Tionghoa adalah Notaris, maka pejabat yang
berwenang mengeluarkan surat keterangan waris bagi Nyonya B, C dan D
adalah Notaris.
2. Objek tanah yang akan dijual tersebut merupakan harta bersama dari
kepemilikan Tuan A(Alm) dan Nyonya B, Tuan A (Alm) memiliki sebagian
dari seluruh tanah tersebut dan melihat bahwa Tuan A(Alm) sudah meninggal
dunia, maka perlu dilakukan suatu peralihan atas kepemilikan Tuan A (Alm)
berupa sebagian dari tanah tersebut, kepada para ahli warisnya yakni Nyonya B,
C dan D, hal ini sesuai dengan pasal 23 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960
Tentang Peraturan-Peraturan Pokok Agraria, ketentuan tersebut menyatakan
bahwa hak milik setiap peralihan dan penghapusan dan pembebanan harus
dilakukan kegiatan pendaftaran tanah. setiap peralihan yang dimaksud adalah
peralihan yang terjadi karena kematian yang mengakibatkan pewarisan dan
peralihan yang terjadi karena hubungan hukum seperti jual beli,gadai, dan
lain-lainya. Adapun ketentuan yang lebih tegas mengenai adanya suatu peralihan
karena pewarisan adalah pasal 42 ayat 1 Nomor 24 Tahun 1997 Tentang
81 UNIVERSITAS KRISTEN MARANATHA peralihan karena pewarisan harus dilakukan balik nama melalui kegiatan
pendaftaran tanah, apabila tidak dilakukan maka melanggar ketentuan tersebut
sehingga akan terdapat sanksi yang diterima. Selain itu,para ahli waris harus
melakukan balik nama atas kepemilikan tanah waris itu adalah bahwa ahli waris
dalam hal ini C dan D sebelum menjual tanah tersebut harus menjadi diakui
sebagai pemilik atas tanah yang sah, kepemilikan atas tanah dari C dan D dalam
hal ini harus dibuktikan dengan sertifikat. Sertifikat merupakan bukti hak yang
diakui oleh hukum agraria. Oleh karena itu surat persetujuan dari C dan D tidak
dapat dijadikan alat bukti kepemilikan, sehingga C dan D harus melakukan
balik nama agar C dan D dapat melakukan jual beli dan hak-haknya sebagai
pemilik yang akan mendapatkan pembayaran atas penjualan tanah tersebut
tidak terlanggar.
3. Kewajiban perpajakan yang harus dibayarkan oleh C dan D adalah menurut
ketentuan peraturan perundang-perundangan mengenai perpajakan, mengingat
para ahli waris dalam mendapatkan suatu waris berupa tanah harus melakukan
pembayaran pajak yaitu Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
(BPHTB) dengan besar pembayaran yang sudah diatur dalam peraturan
perundang-undangan mengenai BPHTB Waris, selanjutnya para ahli waris
dalam akan melakukan penjualan atas tanah tersebut juga berdasarkan peraturan
perundang-undangan yang berlaku tentang pajak penghasilan bahwa para ahli
waris harus melakukan kewajiban untuk membayar Pajak Penghasilan Atas
(PPH-82 UNIVERSITAS KRISTEN MARANATHA PHTB)dengan peraturan perundang-undangan terkait,untuk perhitungan tariff
(PPH-PHTB) adalah sebagai berikut : 5% x NJOP dan juga kewajiban
perpajakan juga dikenakan kepada pembeli yang membeli tanah dari para ahli
warisnya. pihak pembeli tersebut dikenakan kewajiban untuk membayar
BPHTB karena memperoleh hak atas tanah dan bangunan dari hasil pembelian.
Adapun penghitungan tarif adalah sebagai berikut : BPHTB = 5% x
(NPOP-NPOPTKP)
B. SARAN
1. Dalam rangka memberikan kepastian hukum berkaitan peralihan hak atas tanah
yang terjadi karena suatu pewarisan, dan saat ini terjadi perbedaan pada prakte
prosedur suatu pewarisan oleh pejabat yang terkait maka diperlukan
keseragaman aturan prosedur mengenai pejabat yang berwenang dalam
menentuan harus dibalki nama atau persetujuan dari pihak BPN.
2. Sosialisasi agar tidak terjadi kehilangan potensi pendapatan Negara dari
BPHTB Waris bidang pertanahan, setiap peralihan hak atas tanah waris harus
dilakukan balik nama sertifikat karena untuk memberikan perlindungan kepada
ahli waris sebagai pemilik yang sah atas warisan berupa tanah tersebut karena
bukti kepemilikan yang sah adalah sertifikat. Selain itu juga kegiatan balik
nama sertifikat harus dilakukan karena hal itu diatur dengan jelas dalam
peraturan perundang-undangan terkait,agar untuk kemudian tidak terjadi lagi
83 UNIVERSITAS KRISTEN MARANATHA menimbulkan permasalahan baru dikemudian hari. Selain itu kepada Kepala
Kantor Pertanahan hendaknya melakukan sosialisasi/penyuluhan kepada
masyarakat mengenai proses dan persyaratan pendaftaran tanah kepada kantor
Badan Pertanahan Nasional.
3. Diperlukan ketelitian dan kecermatan kepada PPAT/PPATS sebagai fungsi
pemungut pajak dalam setiap peralihan kepemilikan atas tanah dan juga PPAT
yang berperan sebagai pejabat yang melakukan peralihan hak atas tanah agar
menilai kebenaran mengenai alat bukti kepemilikan atas tanah agar kedepanya
tidak terjadi permasalahan hokum dan ada keseragaman pada kasus-kasus
DAFTAR PUSTAKA
SumberBuku
A.Pitlo, Hukum Waris Indonesia, Jakarta : PT. Intermasa.2013
AP.Parlindungan, Pendaftaran tanah-tanah dan konferensi Hak milik atas tanah menurut UUPA, Bandung : Alumni. 1988.
Adrian Sutedi, Peralihan hak atas tanah dan pendaftarannya, Jakarta : Sinar Grafika.
Bernhard Limbong, Hukum Agraria Nasional,Jakarta : Margaret Pustaka. 2012
Boedi Harsono, Hukum Agraria Nasional, sejarah pembentukan UUPA, isi dan pelaksanaanya, Jakarta : Djambatan. 2005
Bachtiar Effendi, Pendaftaran Tanah Di Indonesia dan peraturan pelaksanaanya, Bandung : Alumni. 1993
Dr. Oyok Abuyamin, Perpajakan Pusat dan Daerah,Bandung : Humaniora. 2010
Erman Suparman, Hukum Waris Indonesia, Jakarta : PT. Refika Aditama.2005
Effendi Peranin, Hukum Agraria Di Indonesia. Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada. 1994
L.J. Van Apeldoom, Pengantar Ilmu Hukum, Jakarta : Pradya Paramita. 2013
Surini Ahlan Sjarif,Nurul Elmiyah, Hukum Kewarisan Perdata Barat. Jakarta : Kencana. 2006
Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Jakarta : PT. Intermasa. 2003
Soedikno Mertokusumo, Hukum dan Politik Agama,Jakarta : Karunia. 1988
Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-Hak atas Tanah, Jakarta : Kencana. 2010
Wirawan B. Ilyas dan Richard Button, Hukum Pajak, Jakarta : PT. Salemba Empat Patria. 2001
SumberUndang-Undang
KitabUndang-UndangHukumPerdata
Undang-UndangNomor 23 Tahun 2006 tentangAdministrasiKependudukan
Undang-UndangNomor 11 Tahun 1974 TentangPerkawinan
Undang-UndangNomor 5 Tahun 1960 TentangPeraturanPokok-PokokAgraria
Undang-UndangNomor 20 Tahun 2000 TentangPerubahanAtasUndang-UndangNomor 21 Tahun 1997 tentang Bea PerolehanHakAtas Tanah danBangunan
