TESIS
Oleh
HARMONO JAPONIKA 137011087/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
2015
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
HARMONO JAPONIKA 137011087/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
2015
Nomor Pokok : 137011087 Program Studi : Kenotariatan
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing Pembimbing
(Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum) (Dr. Dedi Harianto, SH, MHum)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Tanggal lulus : 10 Agustus 2015
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
2. Dr. Dedi Harianto, SH, MHum 3. Dr. Mahmul Siregar, SH, MHum 4. Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn
Nim : 137011087
Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis : KEDUDUKAN DEBITUR DAN BANK SEBAGAI
KREDITUR DALAM HAL WANPRESTASI
DEVELOPER (STUDI DI PT. BANK X., CABANG TEBING TINGGI)
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : HARMONO JAPONIKA Nim : 137011087
Rumah (KPR). Dalam penyaluran fasilitas KPR tersebut, ada kalanya bank bekerjasama dengan developer dalam mencari calon debitur untuk membeli rumah developer baik yang telah ada maupun yang akan dibangun ataupun sebaliknya developer menunjuk bank tertentu untuk mendapatkan fasilitas kredit dari bank tersebut. Bentuk kerjasama antara bank dan developer dimuat dalam bentuk akta perjanjian kerja sama. Setelah calon debitur disetujui mendapatkan fasilitas kredit dari bank maka akan dilakukan pengikatan perjanjian kredit maupun pengikatan perjanjian lainnya. Dalam kasus ini, seorang debitur membeli 2 (dua) unit rumah milik developer dengan menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) PT.
Bank X, akan tetapi setelah kredit dicairkan oleh Bank X, developer tersebut wanprestasi dalam melaksanakan pembangunan bangunan tersebut. Yang menjadi permasalahan dalam tesis ini, 1. bagaimana hubungan hukum antara debitur dan bank sebagai kreditur dengan developer saat objek jaminan belum dibangun?, 2.
bagaimana tanggung jawab developer terhadap debitur dan bank atas perjanjian yang dibuatnya terkait dengan wanprestasi developer?, 3.bagaimana perlindungan hukum terhadap bank dan debitur sehubungan dengan wanprestasinya developer?.
Penelitian yang digunakan dalam penulisan tesis ini bersifat deskriptif analitis dengan metode pendekatan secara hukum normatif (yuridis normatif) atau disebut juga penelitian hukum kepustakaan. Perolehan data bersumber dari data primer dan data sekunder, data primer diperoleh dengan melakukan wawancara dengan informan, sedangkan data sekunder diperoleh melalui bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tertier. Alat pengumpulan data yang digunakan didalam penelitian ini adalah studi dokumentasi dan wawancara.
Hasil penelitian menunjukan bahwa adapun hubungan hukum antara debitur, bank selaku kreditur dan developer dimana dalam hal pembuatan akta kerja sama antara developer dengan bank dan akta jual beli serta legalisasi surat perjanjian bawah tangan antara developer dengan debitur. Berdasarkan akta perjanjian kerja sama, tanggung jawab developer terhadap bank adalah tidak seimbang, dimana terdapat hak dan kewajiban bank yang terlalu luas, jika dibandingkan dengan hak developer sebagai penyedia perumahan. Adapun hal yang diatur pada kerja sama antara developer dengan bank, salah satunya hal developer tidak melakukan pelunasan hutang atas debitur wanprestasi maka developer dianggap wanprestasi dan bank diberi kuasa untuk mencairkan deposito developer untuk pembayaran hutang tersebut. Sedangkan tanggung jawab developer terhadap debitur terdapat dalam surat legalisasi perjanjian berupa penyelesaian dan penyerahan bangunan kepada debitur tepat waktunya, selain itu debitur juga harus menepati janji dalam melakukan sisa pembayaran kepada developer. Walaupun telah dibuat akta perjanjian kerjasama tersebut dan legalisasi surat perjanjian tersebut serta pembayaran telah dilakukan oleh
rugi terhadap developer. Akan tetapi dalam hal wanprestasi developer, perlindungan hukum terhadap debitur sangat lemah diakibatkan debitur tidak mempunyai pegangan jaminan apapun dari developer.Jika developer wanprestasi maka debitur hanya bisa melakukan musyawarah dan upaya peyelesaian terakhir melalui gugatan ganti rugi melalui jalur pengadilan yang memerlukan biaya besar dan waktu yang lama.
Disarankan ada baiknya penyelesaian tersebut menggunakan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) yang biayanya lebih murah dan penyelesaiannya tidak berlarut-larut serta putusannya bersifat final dan juga mengikat para pihak, selain itu diharapkan adanya pegangan bagi developer berupa penundaan pembayaran atas sisa pembayaran yang menggunakan 15 (lima belas) lembar giro debitur tersebut atau boleh juga menitipkan sebuah cek berisi sisa nilai pembayaran kepada notaris yang bersangkutan dan hanya dapat dicairkan apabila bangunan sudah selesai.
Kata Kunci : Wanprestasi developer; Perlindungan Hukum Bagi Debitor dan Bank;
Perjanjian Kerja sama.
developer to look for a prospective debtor to buy the developer’s houses which have been built or the houses which will be built; or, on the contrary, a developer appoints a certain bank to provide some funds to a debtor who will buy the developer’s houses.
The form of cooperation between the bank and the developer is written in a contract.
After the prospective debtor is approved to get the credit facilities from the bank, a credit contract commitment and other contract commitments are done. In this case, a debtor buys two houses owned by a developer using KPR facilities of PT. Bank X, but after the credit is liquified by Bank X, the developer fails to build the houses. The problems of the thesis were as follows: 1) how about the legal relationship between debtors and the bank as the creditor with the developer at the time when the guarranteed objects were not built yet 2) how about the developer’s responsibilities to debtors and the bank on the contract related to the developer’s default and 3) how about the legal protection for the bank and debtors related to the developer’s default.
The research was an descriptive analytic with judicial normative approach or library legal research. The data consisted of primary and secondary data; the primary data were obtained from the informants, secondary data were obtained from primary, secondary, and tertiary legal materials. The datawere gathered by conducting documentary study and interviews.
The research resultsshowed that the legal relationship among debtors, the bank as the creditor and developer where in the contract between the bank and the developer and the sales agreement and the legalization of contract between the developer and the debtor were underhanded. Based on the contract, the developer’s responsibilities to the bank was not equal where the bank’s right and duties were too wide, compared to the developer’s rights as the housing provider. The contract states that the developer does not pay off the debt on debtor’s default because he is considered default and the bank is given the right to liquify the developer’s deposit to pay off the debt.The developer’s responsibilities to the debtor are found in the legalization of contract in the forms of finishing and submitting the building to the debtor on time. Besides that, the debtor should keep his promise to pay the rest of payment to the developer. Although the contract has been made and legalized and the payment has been paid by the debtor to the developer, the developer still fails to carry out his duties to build and to finish the two houses to the debtor. Clearly it is the developer’s responsibilities, but he neglects them. The legal protection based on the contract made by each party with the developer plays a great role in filing indemnity toward the developer. However, in the case of the developer’ s default, legal protection for the debtor is very weak because the debtor does not have any guarrantees from the developer. If the developer defaults, the debtor can only
the payment using the debtor’s 15 transfer forms or entrusting a cheque with the rest of payment value to the concerned notary and can only be cashed when the building is finished.
Keywords: Developer’s Default, Legal Protection for Debtor and Bank, Contract.
rahmat karunia-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini sebagai salah satu persyaratan untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan di Universitas Sumatera Utara Medan. Dalam memenuhi tugas inilah maka penulis menyusun dan memilih judul : “Kedudukan Debitur Dan Bank Sebagai Kreditur Dalam Hal Wanprestasi Developer (Studi d PT. Bank X, Cabang Tebing Tinggi)”. Penulis menyadari bahwa masih banyak terdapat kekurangan didalam penulisan tesis ini, untuk itu dengan hati terbuka menerima saran dan kritik dari semua pihak, agar dapat menjadi pedoman di masa yang akan datang.
Dalam penulisan dan penyusunan tesis ini, penulis mendapat bimbingan dan pengarahan serta saran-saran dari berbagai pihak.Oleh karena itu pada kesempatan ini penulis mengucapkan terima kasih dan penghargaan yang tidak ternilai harganya secara khusus kepada Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., selaku Ketua Komisi Pembimbing dan Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH., CN., M.Hum., serta Bapak Dr. Dedi Harianto, SH., M.Hum., masing-masing selaku anggota komisi pembimbing yang banyak memberi masukan dan bimbingan kepada penulis selama dalam penulisan tesis ini dan kepada Bapak Dr. Mahmul Siregar, SH., M.Hum. dan Bapak Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH., M.Kn. selaku dosen penguji yang telah banyak memberikan kritikan,saran serta masukan dalam penulisan tesis ini.
Selanjutnya ucapan terimakasih yang tak terhingga saya sampaikan kepada : 1. Bapak Prof. Subhilhar, Ph.D. selaku Pejabat Rektor Universitas Sumatera
Utara
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH., M.Hum., selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Utara
5. Bapak-Bapak dan Ibu-ibu Guru Besar dan Staf Pengajar dan juga para karyawan Biro Administrasi pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Secara khusus penulis menghaturkan terima kasih yang tak terhingga kepada ayahanda dan Ibunda, yang telah melahirkan, membesarkan dan mendidik ananda dengan penuh kasih sayang.
Ucapan terima kasih juga saya ucapkan kepada rekan-rekan seperjuangan,rekan-rekan se-profesi dan rekan-rekan dalam mengharungi kehidupan, khususnya rekan-rekan Magister Kenotariatan Kelas Reguler Khusus Angkatan 2013 yang namanya tidak dapat penulis sebutkan satu persatu yang terus memberikan motivasi, semangat dan kerjasama dalam diskusi, membantu dan memberikan pemikiran kritik dan saran dari awal masuk di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara sampai saat penulis selesai menyusun tesis ini.
Saya berharap semoga semua bantuan dan kebaikan yang telah diberikan kepada penulis, mendapat balasan yang setimpal dari Tuhan Yang Maha Esa, agar selalu dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rejeki yang melimpah.
Akhirnya,semoga tesis ini dapat berguna bagi diri penulis dan juga bagi semua pihak khususnya yang berkaitan dengan bidang kenotariatan.
Medan, Agustus 2015 Penulis,
(Harmono Japonika)
Nama : Harmono Japonika
Tempat/Tanggal Lahir : Medan, 26 Nopember 1989
Alamat : Jl KL. Yos Sudarso Nomor.174-G
Jenis Kelamin : Laki-laki
Umur : 26 Tahun
Kewarganegaraan : Indonesia
Agama : Buddha
Nama Bapak : Suwito Jap
Nama Ibu : Annah
II. PENDIDIKAN
Sekolah Dasar : SD Sutomo 2 Medan (1995-2001)
Sekolah Menengah Pertama : SLTP Sutomo 2 Medan (2001-2004) Sekolah Menengah Atas : SMA Sutomo 2 Medan (2004-2007)
Universitas : S1 Fakultas Hukum Universitas
Dharmawangsa (UNDAR) Medan (2007-2011)
Universitas : S2 Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara (2013-2015)
ABSTRACT ... iii
KATA PENGANTAR ... v
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vii
DAFTAR ISI ... viii
DAFTAR ISTILAH ... x
DAFTAR SINGKATAN ... xiii
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Perumusan Masalah ... 10
C. Tujuan Penelitian ... 11
D. Manfaat Penelitian ... 11
E. Keaslian Penelitian... 12
F. Kerangka Teori dan Konsep... 13
1. Kerangka Teori ... 13
2. Kerangka Konsep ... 17
G. Metode Penelitian... 20
1. Jenis dan Sifat Penelitian ... 21
2. Sumber Data ... 22
3. Metode Pengumpulan Data... 23
4. Analisis Data ... 24
BAB II HUBUNGAN HUKUM DEBITUR DAN BANK SEBAGAI KREDITUR DENGAN DEVELOPER SAAT OBJEK JAMINAN BELUM DIBANGUN... 25
A. Tinjauan Umum Tentang Jaminan ... 25
1. Makna Umum Jaminan ... 25
B. Hubungan Hukum Antara Debitur Dan Bank Sebagai Kreditur
Dengan Developer ... 53
BAB III TANGGUNG JAWAB DEVELOPER TERHADAP DEBITUR DAN BANK ATAS PERJANJIAN YANG DIBUATNYA TERKAIT DENGAN WANPRESTASI DEVELOPER ... 60
A. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian ... 60
B. Peranan Legalisasi Surat Perjanjian Bawah Tangan Yang Dibuat Antara Developer Dengan Debitur Terkait Dengan Wanprestasi Developer ... 72
C. Tanggung Jawab Developer Terhadap Debitur dan Bank Atas Perjanjian Yang Dibuatnya ... 75
BAB IV PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP BANK DAN DEBITUR SEHUBUNGAN DENGAN WANPRESTASI DEVELOPER ... 83
A. Pengertian, Bentuk Wanprestasi Dan Akibat-Akibatnya ... 83
B. Perlindungan Hukum Terhadap Bank dan Debitur Sehubungan Dengan Wanprestasi Developer Ditinjau Dari Akta Perjanjian Kerja Sama dan Perjanjian Yang Dibuat Developer Dengan Debitur ... 91
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 108
A. Kesimpulan ... 108
B. Saran ... 110
DAFTAR PUSTAKA ... 112
Aircraft mortgage : Hipotik pesawat terbang
Arbitrase : Kekuasaan untuk menyelesaikan sesuatu
menurut kebijaksanaan
Asas inbezittstelling : Barang jaminan (gadai) harus berada pada penerima gadai
Asas pacta sunt servanda : Asas kekuatan mengikat
Asas publicitet : Asas bahwa semua hak baik hak tanggungan, hak tanggungan dan hipotik harus didaftarkan.
Asas specialitet : Asas bahwa hak tanggungan, hak fidusia dan hipotik hanya dapat dibebankan atas persil atau atas barang-barang yang sudah terdaftar atas nama orang tertentu
Avalist : Penjamin, penanggung
Betaling : Pembayaran
Bezit : Penguasaan
Bezitter : Pemilik barang
Borg : Penjamin, penanggung
Borgtocht : Perikatan jaminan
Buy back guarantee : Jaminan membeli kembali
Capacity : Kemampuan
Capital : Modal
Cessie : Pemindahan piutang
Character : Karakter
Chattel mortgage : Hipotek barang bergerak
Collateral : Jaminan
Condition : Kondisi
Credere : Kredit
Credietverband : Ikatan kredit
Constitutum possessorium : Penyerahan semu (pemiliknya berubah tetapi bendanya tetap pada pemilik)
Developer : Pengembang perumahan
Droit de preference : Hak preferensi
Droit de suite : Hak mengikuti bendanya
Erfpacht : Guna Usaha
Fiduciaire eigendomsoverdracht: Penyerahan milik mutlak atas kepercayaan (tanpa memindahkan bendanya)
Fiduciary transfer of ownership : Fidusia
In good faith : Dengan itikad baik Koninkrijk besluit : Ketetapan kerajaan Library research : Penelitian kepustakaan
Mora / Moratoir : Kealpaan
Mortgage : Hipotek
Mudharabah : Bentuk kerja sama antara dua atau lebih pihak dimana pemilik modal mempercayakan sejumlah modal kepada pengelola dengan suatu perjanjian di awal.
Murabahah : Perjanjian jual beli antara bank syariah dengan nasabah dimana bank membeli barang yang diperlukan nasabah kemudian menjualnya kepada nasabah yang bersangkutan sebesar harga perolehan ditambah margin keuntungan yang disepakati.
Netherland : Belanda
Offering letter : Surat penawaran kredit Onrechtmatige daad : Perbuatan melanggar hukum
Operational defenition : Sesuatu dari abstrak menjadi suatu yang konkrit
Opstal : Guna Usaha
Oogstverband : Ikatan panen
Pand : Gadai
Penalty : Denda
Personal guarantee : Jaminan perorangan
Pledge : Gadai
Ponds-ponds gelijk : Seimbang dengan besarnya piutang masing- masing
Possessory liens : Hak retensi Preferential right : Hak privilege
Privilege : Hak istimewa
Provisi : Biaya, upah atau imbalan
Rechtsbetrekking : Hubungan hukum
Schuldeiser : Kreditur
Schuldenaar : Debitur
Ship mortgage : Hipotik kapal
Te goeder trouw : Dengan itikad baik
Terme de grace : Jangka waktu guna pemenuhan kewajiban oleh debitur
Voorwerp : Benda, Objek
Wanprestasi : Ingkar janji
Wederpartij : Pihak lainnya
Zakelijk recht : Hak kebendaan
Zakerheidscrechten : Hak jaminan
BBG : Buy Back Guarantee BPR : Bank Perkreditan Rakyat
BPRS : Bank Perkreditan Rakyat Syariah
Hal : Halaman
KUH Perdata : Kitab Undang-Undang Hukum Perdata PJB : Pengikatan Jual Beli
PT : Perseroan Terbatas
Rp : Rupiah
SKMHT : Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan UUHT : Undang-Undang Hak Tanggungan
Rumah (KPR). Dalam penyaluran fasilitas KPR tersebut, ada kalanya bank bekerjasama dengan developer dalam mencari calon debitur untuk membeli rumah developer baik yang telah ada maupun yang akan dibangun ataupun sebaliknya developer menunjuk bank tertentu untuk mendapatkan fasilitas kredit dari bank tersebut. Bentuk kerjasama antara bank dan developer dimuat dalam bentuk akta perjanjian kerja sama. Setelah calon debitur disetujui mendapatkan fasilitas kredit dari bank maka akan dilakukan pengikatan perjanjian kredit maupun pengikatan perjanjian lainnya. Dalam kasus ini, seorang debitur membeli 2 (dua) unit rumah milik developer dengan menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) PT.
Bank X, akan tetapi setelah kredit dicairkan oleh Bank X, developer tersebut wanprestasi dalam melaksanakan pembangunan bangunan tersebut. Yang menjadi permasalahan dalam tesis ini, 1. bagaimana hubungan hukum antara debitur dan bank sebagai kreditur dengan developer saat objek jaminan belum dibangun?, 2.
bagaimana tanggung jawab developer terhadap debitur dan bank atas perjanjian yang dibuatnya terkait dengan wanprestasi developer?, 3.bagaimana perlindungan hukum terhadap bank dan debitur sehubungan dengan wanprestasinya developer?.
Penelitian yang digunakan dalam penulisan tesis ini bersifat deskriptif analitis dengan metode pendekatan secara hukum normatif (yuridis normatif) atau disebut juga penelitian hukum kepustakaan. Perolehan data bersumber dari data primer dan data sekunder, data primer diperoleh dengan melakukan wawancara dengan informan, sedangkan data sekunder diperoleh melalui bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tertier. Alat pengumpulan data yang digunakan didalam penelitian ini adalah studi dokumentasi dan wawancara.
Hasil penelitian menunjukan bahwa adapun hubungan hukum antara debitur, bank selaku kreditur dan developer dimana dalam hal pembuatan akta kerja sama antara developer dengan bank dan akta jual beli serta legalisasi surat perjanjian bawah tangan antara developer dengan debitur. Berdasarkan akta perjanjian kerja sama, tanggung jawab developer terhadap bank adalah tidak seimbang, dimana terdapat hak dan kewajiban bank yang terlalu luas, jika dibandingkan dengan hak developer sebagai penyedia perumahan. Adapun hal yang diatur pada kerja sama antara developer dengan bank, salah satunya hal developer tidak melakukan pelunasan hutang atas debitur wanprestasi maka developer dianggap wanprestasi dan bank diberi kuasa untuk mencairkan deposito developer untuk pembayaran hutang tersebut. Sedangkan tanggung jawab developer terhadap debitur terdapat dalam surat legalisasi perjanjian berupa penyelesaian dan penyerahan bangunan kepada debitur tepat waktunya, selain itu debitur juga harus menepati janji dalam melakukan sisa pembayaran kepada developer. Walaupun telah dibuat akta perjanjian kerjasama tersebut dan legalisasi surat perjanjian tersebut serta pembayaran telah dilakukan oleh
rugi terhadap developer. Akan tetapi dalam hal wanprestasi developer, perlindungan hukum terhadap debitur sangat lemah diakibatkan debitur tidak mempunyai pegangan jaminan apapun dari developer.Jika developer wanprestasi maka debitur hanya bisa melakukan musyawarah dan upaya peyelesaian terakhir melalui gugatan ganti rugi melalui jalur pengadilan yang memerlukan biaya besar dan waktu yang lama.
Disarankan ada baiknya penyelesaian tersebut menggunakan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) yang biayanya lebih murah dan penyelesaiannya tidak berlarut-larut serta putusannya bersifat final dan juga mengikat para pihak, selain itu diharapkan adanya pegangan bagi developer berupa penundaan pembayaran atas sisa pembayaran yang menggunakan 15 (lima belas) lembar giro debitur tersebut atau boleh juga menitipkan sebuah cek berisi sisa nilai pembayaran kepada notaris yang bersangkutan dan hanya dapat dicairkan apabila bangunan sudah selesai.
Kata Kunci : Wanprestasi developer; Perlindungan Hukum Bagi Debitor dan Bank;
Perjanjian Kerja sama.
developer to look for a prospective debtor to buy the developer’s houses which have been built or the houses which will be built; or, on the contrary, a developer appoints a certain bank to provide some funds to a debtor who will buy the developer’s houses.
The form of cooperation between the bank and the developer is written in a contract.
After the prospective debtor is approved to get the credit facilities from the bank, a credit contract commitment and other contract commitments are done. In this case, a debtor buys two houses owned by a developer using KPR facilities of PT. Bank X, but after the credit is liquified by Bank X, the developer fails to build the houses. The problems of the thesis were as follows: 1) how about the legal relationship between debtors and the bank as the creditor with the developer at the time when the guarranteed objects were not built yet 2) how about the developer’s responsibilities to debtors and the bank on the contract related to the developer’s default and 3) how about the legal protection for the bank and debtors related to the developer’s default.
The research was an descriptive analytic with judicial normative approach or library legal research. The data consisted of primary and secondary data; the primary data were obtained from the informants, secondary data were obtained from primary, secondary, and tertiary legal materials. The datawere gathered by conducting documentary study and interviews.
The research resultsshowed that the legal relationship among debtors, the bank as the creditor and developer where in the contract between the bank and the developer and the sales agreement and the legalization of contract between the developer and the debtor were underhanded. Based on the contract, the developer’s responsibilities to the bank was not equal where the bank’s right and duties were too wide, compared to the developer’s rights as the housing provider. The contract states that the developer does not pay off the debt on debtor’s default because he is considered default and the bank is given the right to liquify the developer’s deposit to pay off the debt.The developer’s responsibilities to the debtor are found in the legalization of contract in the forms of finishing and submitting the building to the debtor on time. Besides that, the debtor should keep his promise to pay the rest of payment to the developer. Although the contract has been made and legalized and the payment has been paid by the debtor to the developer, the developer still fails to carry out his duties to build and to finish the two houses to the debtor. Clearly it is the developer’s responsibilities, but he neglects them. The legal protection based on the contract made by each party with the developer plays a great role in filing indemnity toward the developer. However, in the case of the developer’ s default, legal protection for the debtor is very weak because the debtor does not have any guarrantees from the developer. If the developer defaults, the debtor can only
the payment using the debtor’s 15 transfer forms or entrusting a cheque with the rest of payment value to the concerned notary and can only be cashed when the building is finished.
Keywords: Developer’s Default, Legal Protection for Debtor and Bank, Contract.
1
A. Latar Belakang
Perkembangan Lembaga perbankan di Indonesia tidak terlepas dari zaman penjajahan Hindia Belanda. Pada masa itu terdapat beberapa bank yang memegang peranan penting di Hindia Belanda. Di samping itu, terdapat pula bank‐bank milik orang Indonesia dan orang-orang asing seperti dari Tiongkok, Jepang, dan Eropa.1
Di zaman kemerdekaan, perbankan di Indonesia bertambah maju dan berkembang lagi. Praktek perbankan sudah tersebar sampai ke pelosok pedesaan.
Lembaga keuangan berbentuk bank berupa Bank Umum, Bank Perkreditan Rakyat (BPR), Bank Umum Syariʹah, dan juga BPR Syariʹah (BPRS). Masing‐masing bentuk lembaga bank tersebut berbeda karakteristik dan fungsinya.2
Undang-Undang Perbankan di Indonesia telah ada pada tahun 1992 dengan bukti dikeluarkannya Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan.
Seiring perkembangan dan krisis moneter yang melanda Indonesia pada tahun 1998 maka dilakukan perubahan terhadap Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan tersebut. Hasilnya pada tanggal 10 Nopember 1998 disahkannya Undang- Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan.
1 Ketut Rindjin, Pengantar Perbankan dan Lembaga Keuangan Bukan Bank, (Jakarta: PT.
Gramedia Pustaka Utama, 2000), hal. 29
2Ibid
Secara etimologi, kata bank berasal dari bahasa Italia, yaitu banque atau banca yang berarti bangku tempat duduk. Bank disebut demikian karena pada abad pertengahan orang-orang yang memberikan pinjaman melakukan usahanya di atas bangku-bangku.3
A. Abdurrahman mengartikan Bank sebagai “suatu jenis lembaga keuangan yang melaksanakan berbagai macam jasa, seperti memberikan pinjaman, mengedarkan mata uang, pengawasan terhadap mata uang, bertindak sebagai tempat penyimpanan benda-benda berharga, membiayai usaha perusahaan- perusahaan dan lain-lain.”4
Dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan, Pasal 1 diuraikan pengertian Perbankan dan Bank yaitu :
“Perbankan adalah segala sesuatu yang menyangkut tentang bank, mencakup kelembagaan, kegiatan usaha, serta cara dan proses dalam melaksanakan kegiatan usahanya.”5
“Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak.”6
3Edy Wibowo dan Untung Hendi Widodo, Mengapa memilih Bank Syariah?, (Bogor : Ghalia Indonesia, 2005), hal.16
4Ibid
5 Pasal 1 angka 1 Undang Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan.
6 Ferry N. Idroes dan Sugiarto, Manajemen Risiko Perbankan, dalam konteks Kesepakatan Basel dan Peraturan Bank Indonesia, (Jakarta : Graha Ilmu, 2006), hal. 3
Berdasarkan pengertian Bank yang terdapat dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan tersebut, dapat disimpulkan bahwa usaha perbankan meliputi 3 kegiatan yaitu menghimpun dana, menyalurkan dana, dan memberikan jasa bank lainnya.
Kegiatan menghimpun dan menyalurkan dana merupakan kegiatan pokok bank sedangkan memberikan jasa bank lainnya hanya kegiatan pendukung. Kegiatan menghimpun dana, berupa mengumpulkan dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan giro, tabungan, dan deposito. Biasanya sambil diberikan balas jasa yang menarik seperti, bunga dan hadiah sebagai rangsangan bagi masyarakat. Kegiatan menyalurkan dana, berupa pemberian pinjaman kepada masyarakat, sedangkan jasa- jasa perbankan lainnya diberikan untuk mendukung kelancaran kegiatan utama tersebut.7
Dalam hal memberikan pinjaman kepada masyarakat dapat dimaknai sebagai hubungan nasabah yang memperoleh fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah atau yang dipersamakan dengan itu berdasarkan perjanjian bank dan nasabah yang bersangkutan. Bentuknya dapat berupa kredit, seperti kredit kepemilikan rumah, kredit modal kerja, kredit investasi, atau kredit usaha kecil. Juga dapat berupa pembiayaan murabahah, pembiayaan mudharabah dan lain-lain.8
Istilah Kredit berasal dari bahasa latin, credere, yang berarti kepercayaan.
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, salah satu pengertian kredit adalah
7Kasmir. Manajemen Perbankan, (Jakarta : Rajawali Press.2000), hal.18
8 Lukman Santoso AZ, Hak Dan Kewajiban Hukum Nasabah Bank, (Yogyakarta : Pustaka Yustisia, 2011), hal. 58-59
“pinjaman uang dengan pembayaran pengembalian secara mengangsur atau pinjaman sampai batas jumlah tertentu yang diizinkan oleh bank atau badan lain.”9
Menurut Pasal 1 butir 11 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan dirumuskan bahwa :
“kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.”10
Bank sebelum menyalurkan kredit kepada nasabah atau calon debiturnya, akan selalu dimulai dengan permohonan kredit. Dalam pengajuan permohonan kredit, pihak bank akan meminta jaminan atau agunan pada nasabah atau calon debitur sebagai pihak yang mengajukan permohonan.
Istilah agunan dalam pasal 1 angka 23 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan yaitu : “jaminan tambahan yang diserahkan nasabah debitur kepada bank dalam rangka pemberian fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah.”11
Menurut ketentuan Pasal 2 ayat 1 Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia Nomor 23/69/KEP/DIR tanggal 28 Pebruari 1991 tentang Jaminan Pemberian Kredit
9Kbbi.web.id/kredit, tanggal akses 24 Desember 2014
10Hermansyah [1], Hukum Perbankan Nasional Indonesia, (Jakarta : Prenada Media, 2005), hal.55
11 Pasal 1 angka 1 Undang Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan.
bahwa yang dimaksud dengan jaminan adalah “suatu keyakinan bank atas kesanggupan debitur untuk melunasi kredit sesuai yang diperjanjikan.”12
Dalam seminar Badan Pembinaan Hukum Nasional yang diselenggarakan di Yogyakarta tanggal 20 Juli 1977 samapai 30 Juli 1977 disimpulkan pengertian jaminan adalah “menjamin dipenuhinya kewajiban yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan hukum. Oleh karena itu, hukum jaminan erat sekali dengan hukum benda.”13
Pengertian jaminan di atas memilik kesamaan dengan jaminan yang dikemukakan oleh Hartono Hadisoeprapto dan M.Bahsan. Hartono Hadisoeprapto berpendapat bahwa jaminan adalah “sesuatu yang diberikan kepada kreditur untuk menimbulkan keyakinan bahwa debitur akan memenuhi kewajiban yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan.”14
Selain jaminan atau agunan, pihak bank akan menganalisis nasabah atau calon debiturnya berdasarkan prinsip 5C yaitu :15
1. Character (Karakter) 2. Capacity (Kemampuan) 3. Capital (Modal)
4. Collateral (Jaminan) 5. Condition (Kondisi)
Apabila bank menilai permohonan kredit tersebut layak untuk diberikan maka untuk dapat terlaksana pelepasan kredit tersebut terlebih dahulu haruslah diadakannya
12Hermansyah [2], Hukum Nasional Indonesia, (Jakarta : Kencana, 2006), hal.68
13Mariam Darus Badrulzaman [1], Bab-Bab Tentang Kredit Perbankan, Gadai, dan Fidusia, Cetakan IV, (Bandung : Alumni, 1987), hal.227-265
14 H. Salim H.S [1], Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, (Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada, 2004), hal.22
15Rachmadi Usman, Aspek-Aspek Hukum Perbankan di Indonesia, (Jakarta : PT. Gramedia Pustaka Utama, 2001), hal. 246
suatu persetujuan dan kesepakatan dalam bentuk perjanjian kredit atau pengakuan hutang yang dibuat baik secara akta otentik atau akta dibawah tangan.16
PT. Bank X merupakan salah satu lembaga perbankan swasta terbesar di Indonesia yang menawarkan berbagai macam bentuk layanan perbankan. Baik pelayanan untuk memberikan pinjaman dana maupun sebagai penghimpun dana bagi masyarakat. PT. Bank X banyak diminati oleh nasabah baik dalam pelayanan tabungan maupun layanan pemberian fasilitas kredit. Salah satu fasilitas kredit yang banyak dibutuhkan masyarakat adalah pemberian Kredit Pemilikan Rumah (selanjutnya disebut KPR).17
Meningkatnya pasar KPR disebabkan banyaknya masyarakat yang membutuhkan rumah tempat tinggal dan tidak mampu membeli secara tunai (cash) serta angsuran perbulan yang tidak terlalu tinggi. Tingginya tingkat permintaan akan fasilitas KPR yang ditujukan kepada PT. Bank X disebabkan bunga yang ditawarkan kepada nasabah atau calon debitur lebih rendah dibanding bank-bank swasta maupun bank pemerintah lainnya. Disisi lain, kinerja dari marketing bank juga berperan dalam menarik minat seorang nasabah mengambil kredit pada bank tersebut. PT. Bank X juga melakukan kerja sama dengan beberapa developer dalam mencari nasabah untuk menyalurkan kreditnya. Walaupun banyak permintaan akan fasilitas KPR, hal ini tidak membuat PT. Bank X secara serta-merta memberikan kredit secara langsung.
Banyak pertimbangan yang akan diambil sebelum menyalurkan kreditnya dimana PT.
16Firdaus, Rachmat, Manajemen Kredit Bank, (Bandung : PT Purna Sarana Lingga Utama, 1986), hal. 15
17Wawancara dengan EK selaku legal officer PT.Bank X, tanggal 19 Desember 2014
Bank X menerapkan prinsip 5 C untuk menyeleksi calon debiturnya supaya kemungkinan terjadi resiko seperti kredit macet atau wanprestasi yang akan timbul di kemudian hari bisa di minimalisasi.
Kredit macet pada mulanya selalu diawali dengan terjadinya wanprestasi yaitu suatu keadaan dimana debitur tidak mau dan atau tidak mampu memenuhi janji- janji yang dibuatnya sebagaimana tertera dalam perjanjian kredit. Penyebab debitur wanprestasi dapat bersifat alamiah (diluar kemampuan dan kemauan debitur) maupun akibat tidak baik pihak debitur. Wanprestasi juga bisa disebabkan pihak bank membuat syarat pernjian kredit yang sangat memberatkan pihak debitur.18
Dalam perkembangan penyaluran kredit, PT. Bank X pernah mengalami kendala dalam hal wanprestasi, salah satunya yaitu Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Kredit Pemilikan Rumah (KPR) digolongkan sebagai kredit konsumtif dimana diberikan kepada debitur untuk membiayai barang-barang konsumtif seperti pembelian atau renovasi rumah tempat tinggal. Wanprestasi yang terjadi bukan karena kesalahan debitur melainkan wanprestasi oleh pihak developer19.
Developer sebagai pihak ketiga diluar bank dan debitur. Developer dalam memasarkan produknya yang bisa berupa bangunan yang sudah ada atau bangunan
18 Iswi Hariyani, Restrukstur Dan Penghapusan Kredit Macet, (Jakarta : PT. Elex Media Computindo, 2010), hal.28
19Menurut Pasal 5 ayat 1 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974, disebutkan pengertian Perusahaan Pembangunan Perumahan yang dapat pula masuk dalam pengertian developer, yaitu :
“Perusahaan Pembangunan Perumahan adalah suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar di atas suatu areal tanah yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan pemukiman yang dilengkapi dengan prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat penghuninya.”
yang dalam proses pengerjaan, maupun bangunan yang baru akan dibangun (tanah kosong/kavling) memerlukan bank sebagai partnernya dalam hal kerjasama mencari pembeli yang mau membeli rumah secara KPR. Developer tidak hanya bekerja sama dengan 1 (satu) bank tapi dengan beberapa bank. Hal ini dilakukan untuk memberikan kemudahan kepada pembeli untuk menentukan bank mana yang disukai dan penyaluran kreditnya tidak ribet. Banyak hal yang dipertimbangkan pembeli sebelum mengambil kredit yakni bunga yang diterapkan, provisi maupun penalty yang dikenakan.
Dalam kasus ini pembeli/debitur membeli bangunan dari developer melalui fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) PT. Bank X yang disepakati oleh kedua belah pihak. PT. Bank X tetap menerapkan prinsip 5 C untuk menyeleksi calon debitur yang akan menerima fasilitas kredit walaupun pembeli/debitur tersebut direkomendasi oleh developer. Objek yang dibeli oleh debitur tersebut masih dalam tahap pengerjaan (tanah kosong) oleh developer bukan bangunan yang sudah ada seperti sebagaimana mestinya. PT. Bank X sebagai lembaga yang dalam menyalurkan kredit kepada debitur tidak serta merta mencairkan 100 % (seratus persen) dari harga beli yang disepakati oleh debitur dengan developer tetapi hanya sekitar 70 % (tujuh puluh persen) dari harga beli sebagaimana yang tercantum dalam akta perjanjian kerja sama antara bank dengan developer, sedangkan sisanya dibayar oleh debitur sendiri.
Bank sebagai pihak yang mencairkan dana selain mengikat developer dengan akta Perjanjian Kerja Sama, juga membuat akta Perjanjian Kredit antara bank dengan
debitur. Di sisi lain, debitur juga mengikat developer dengan sebuah perjanjian agar developer melaksanakan kewajibannya setelah pencairan kredit. Hal ini perlu dilakukan debitur karena debitur tidak memiliki pegangan apapun jika developer wanprestasi.
Dalam hal ini, debitur membeli 2 (dua) bidang tanah seharga Rp.3.800.000.000,- (tiga milyar delapan ratus juta rupiah) dari developer tetapi masih berupa tanah kosong yang dalam tahap pembangunan. Jumlah kredit yang dicairkan oleh bank kepada debitur sebesar Rp.2.200.000.000,- (dua milyar dua ratus juta rupiah), sedangkan sisanya di bayar oleh debitur kepada developer dengan 2 (dua) opsi yakni sebesar Rp.320.000.000,- (tiga ratus dua puluh juta rupiah) dibayarkan setelah penandatanganan perjanjian antara debitur dengan developer tersebut sedangkan sisanya dibayar menggunakan 15 (lima belas) lembar bilyet giro Bank Permata.
Setelah pencairan kredit oleh bank, bank mengikat 2 (dua) objek jaminan tersebut dengan Hak Tanggungan dimana jaminan yang diagunkan debitur kepada bank sudah bersertifikat Hak Guna Bangunan dan terdaftar atas nama developer tersebut yang kemudian akan dibalik nama ke atas nama debitur dan luas tanah disertifikat juga telah dipecah sesuai dengan luas yang dibeli oleh debitur.
Adapun kendala yang ditemui dimana pihak developer wanprestasi dalam melanjutkan pembangunan objek jaminan yang sudah dijaminkan oleh debitur kepada bank. Hal ini disebabkan pihak developer merasa dirugikan dengan sisa pembayaran yang dilakukan oleh debitur dalam membuka giro. Pihak developer menganggap
pihak debitur memperlambat pembayaran dengan membuka tanggal giro yang berbeda dengan yang dikehendaki oleh pihak developer walaupun sebelum pembukaan giro telah disepakati bersama antara debitur dengan developer. Hal ini bisa akibat kesalah pahaman atau miskomunikasi antara debitur dengan developer.
Hal ini sangat merugikan sisi debitur sebagai pembeli mengingat debitur telah secara rutin membayar angsuran per bulan kepada bank sedangkan bangunan tidak dilanjutkan pembangunannya oleh developer walaupun developer telah diikat dengan perjanjian di antara mereka. Di sisi lain, bank tidak ikut campur dengan masalah diantara developer dengan debitur karena bank memberikan kredit kepada debitur dan debitur wajib mengembalikan pinjamannya tersebut.
Bank tetap dalam posisi lebih menguntungkan dimana dengan dibuatnya Akta Perjanjian Kerja Sama antara bank dengan developer, maka apabila Debitur tidak sanggup melunasi kreditnya maka segala hutang yang timbul wajib dibayar oleh developer. Tetapi dari sisi Debitur diharapkan perjanjian yang dibuat antara debitur dan developer dapat memberikan perlindungan kepada debitur apabila developer wanprestasi.
Gambaran tersebut diatas akan melahirkan pertanyaan mengenai kedudukan bank dan debitur atas objek jaminan. Untuk itu, dalam penelitian yang diberi judul
“Kedudukan Debitur dan Bank sebagai Kreditur Dalam Hal Wanprestasi Developer (Studi di PT. Bank X)”.
B. Perumusan Masalah
Berdasarkan uraian latar belakang yang telah dijelaskan diatas, maka dapat dirumuskan beberapa permasalahan yang perlu dibahas adalah sebagai berikut :
1. Bagaimana hubungan hukum antara debitur dan bank sebagai kreditur dengan developer saat objek jaminan belum dibangun?
2. Bagaimana tanggung jawab developer terhadap debitur dan bank atas perjanjian yang dibuatnya terkait dengan wanprestasi developer?
3. Bagaimana perlindungan hukum terhadap bank dan debitur sehubungan dengan wanprestasinya developer?
C. Tujuan Penelitian
Mengacu pada judul dan permasalahan dalam penelitian ini maka dapat dikemukakan bahwa tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah :
1. Untuk mengetahui hubungan hukum antara debitur dan bank sebagai kreditur dengan developer saat objek jaminan belum dibangun.
2. Untuk mengetahui tanggung jawab developer terhadap debitur dan bank atas perjanjian yang dibuatnya terkait dengan wanprestasi developer.
3. Untuk mengetahui perlindungan hukum terhadap bank dan debitur sehubungan dengan wanprestasnya developer.
D. Manfaat Penelitian
Adapun manfaat yang dapat diperoleh dari hasil penelitian ini adalah sebagai berikut :
Secara teoritis, hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan masukan bagi perkembangan ilmu pengetahuan serta mendorong para pembaca untuk dapat lebih mengerti dan memahami pengetahuan hukum perbankan tentang perkreditan, khususnya dalam hal jika terjadi wanprestasi.
Secara praktis, hasil penelitian ini diharapkan akan bermanfaat bagi para aparat hukum dan masyarakat terkait dalam menghadapi masalah yang berhubungan dengan wanprestasi developer terhadap objek bangunan yang kreditnya sudah dicairkan oleh bank tetapi tidak dilanjutkan pembangunannya.
E. Keaslian Penelitian
Berdasarkan informasi serta penelusuran yang dilakukan di Kepustakaan Universitas Sumatera Utara, judul-judul yang berkaitan dengan masalah wanprestasi dan Kredit Pemilikan Rumah yang pernah ditulis sebelumnya antara lain oleh:
1. Teddy Taufik, Mahasiswa Magister Kenotariatan, Nomor Induk Mahasiswa 027011063, dengan judul tesis “Tanggung Jawab Penjamin Terhadap Debitur Yang Wanprestasi Kepada PT. Bank Danamon, Tbk.”.
Adapun hal yang menjadi permasalahan dalam penelitian tersebut, yaitu:
a. Bagaimanakah persyaratan seorang penanggung hutang yang disetujui oleh Bank Danamon Tbk?
b. Apakah hak istimewa dari penanggung hutang masih dapat diterapkan atau berlaku dalam perjanjian penanggungan hutang pribadi?
c. Apakah setelah penanggung membayar hutang debitur dengan dieksekusi hartanya oleh Pengadilan Negeri / dilelang dapat meminta pengembalian pembayaran hutang terhadap hartanya yang sudah dilelang kepada Debitur?
2. Panary Sitopu, Mahasiswa Kenotariatan, Nomor Induk Mahasiswa 087011148, dengan judul tesis “Perjanjian Kerjasama Antara Developer Dengan Bank Dalam
Pemberian Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (Suatu Penelitian di PT. Bank CIMB Niaga, Tbk Cabang Medan Bukit Barisan)”.
Adapun hal yang menjadi permasalahan dalam penelitian tersebut, yaitu:
a. Bagaimanakah ketentuan dan bentuk perjanjian yang dilakukan antara Developer dan Bank CIMB Niaga dalam pemberian fasilitas KPR?
b. Bagaimanakah hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian kerjasama antara Developer dengan Bank CIMB Niaga dalam pemberian fasilitas KPR?
Berdasarkan uraian kedua judul tesis tersebut diatas, maka penelitian dengan judul “Kedudukan Debitur dan Bank sebagai Kreditur dalam hal wanprestasi Developer (Penelitian di PT. Bank X)” belum pernah dilakukan oleh peneliti lainnya, sehingga dengan demikian penelitian ini adalah asli dan dapat dipertanggung jawabkan.
F. Kerangka Teori dan Konsep 1. Kerangka Teori
Teori berfungsi untuk menerangkan atau menjelaskan mengapa gejala spesifik atau proses tertentu terjadi dan suatu teori harus diuji dengan menghadapkannya pada fakta-fakta yang dapat menunjukkan ketidakbenaran.20
“Teori sebagai perangkat proposisi yang terintekrasi secara sintaktis yaitu mengikuti aluran tertentu yang dapat dihubungkan secara logis satu dengan lainnya dengan tata dasar yang dapat diamati dan berfungsi sebagai wahana untuk meramalkan dan menjelaskan fenomena yang diamati”.21
20J.J.J. M. Wuisman, Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, Asas-Asas, M. Hisyam, Fakultas Ekonomi, (Jakarta : Universitas Indonesia, 1996), hal. 203
21 Snelbecker dalam Lexy. J. Meleong, Metode Penelitian Kualitatif, (Bandung : Remaja Rosdakarya, 1993), hal. 34-35
Teori sebagai konsep adalah ekspresi suatu konsep tentang hakekat realitas sosial. Selanjutnya teori sebagai skema konseptual, maka merupakan rangkaian konsep yang berkait dan mencerminkan relatif sosial. Terakhir, maka teori sebagai proposisi adalah perangkat proposisi, di mana salah satu proposisi dapat diuji secara empiris. Teori tersebut mengembangkan induktif dan/atau deduktif.22
Menurut M. Solly Lubis bahwa:
Teori yang dimaksud disini adalah penjelasan mengenai gejala yang terdapat dalam dunia fisik tersebut tetap merupakan suatu abstraksi intelektual dimana pendekatan secara rasional digabungkan dengan pengalaman empiris.Artinya teori ilmu hukum merupakan suatu penjelasan rasional yang bersesuaian dengan objek yang dijelaskannya.Suatu penjelasan walau bagaimanapun menyakinkan, tetapi harus didukung oleh fakta empiris untuk dapat dinyatakan benar.23
Kerangka teori merupakan landasan dari teori atau dukungan teori dalam membangun atau memperkuat kebenaran dari permasalahan yang dianalisis.Kerangka teori dimaksud adalah kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, tesis sebagai pegangan baik disetujui atau tidak disetujui”.24
Suatu kerangka teori bertujuan menyajikan cara-cara untuk bagaimana mengorganisasikan dan menginterpretasi hasil-hasil penelitian dan menghubungkannya dengan hasil-hasil penelitian yang terdahulu.25 Oleh karena itu dalam meneliti tentang kajian terhadap kedudukan debitur dan bank sebagai kreditur dalam hal wanprestasi developer digunakan teori sebagai pisau analisis untuk menjelaskan permasalahan yang ada yaitu dengan Teori Perlindungan Hukum.
22Soerjono Soekanto [1], Ringkasan Metodologi Penelitian Hukum Empiris, (Jakarta: IND- HILL-CO., 1990), hal.66
23M. Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian, (Bandung : CV. Mandar Maju, 1994), hal.27
24Ibid, hal.80
25Burhan Ashshofa, Metode Penelitian Hukum, (Jakarta: Rineka Cipta, 1996), hal.19
Perlindungan hukum artinya suatu perlindungan yang diberikan oleh perangkat hukum baik yang bersifat preventif maupun yang bersifat represif, baik melalui hukum tertulis maupun hukum tidak tertulis yang diberikan terhadap subjek hukum dengan tujuan memberikan suatu rasa aman, damai, tertib dan pasti dalam kehidupan sehari-hari subjek hukum.26 Perlindungan hukum preventif merupakan sebuah bentuk perlindungan yang mengarah pada tindakan yang bersifat pencegahan.
Tujuannya adalah meminimalisasi peluang terjadinya pelanggaran. Perlindungan hukum represif yang dilakukan untuk menyelesaikan atau menanggulangi suatu peristiwa atau kejadian yang telah terjadi, yaitu berupa pelanggaran. Tentunya dengan demikian peranan lebih besar berada pada lembaga peradilan dan aparat penegak hukum lainnya.27
Perlindungan hukum menunjukkan arti bahwa hukum itu melindungi sesuatu.
Sesuatu yang dilindungi oleh hukum adalah kepentingan manusia, karena memang hukum itu dibuat oleh dan untuk manusia atau masyarakat. Kepentingan pada hakekatnya mengandung kekuasaan yang dijamin dan dilindungi oleh hukum dalam melaksanakannya.
Perlindungan hukum diperlukan untuk mewujudkan fungsi hukum dan tujuan hukum. Pada umumnya ahli-ahli hukum sudah sepakat mengatakan bahwa fungsi hukum merupakan perlindungan kepentingan manusia, sementara tujuan pokok
26Otje Salman, Teori Hukum (SuatuPencarian/Penelaahan), (Jakarta : Brenada Media, 2007), hal.19
27 Y. Sri Pudyatmoko, Penegakan dan Perlindungan Hukum, (Jakarta : Salemba Empat, 2007), hal.155-160
hukum adalah menciptakan tatanan masyarakat yang tertib yang artinya, menciptakan ketertiban dan keseimbangan. Dengan terciptanya ketertiban di dalam masyarakat diharapkan kepentingan manusia terlindungi.
Hukum juga memberikan perlindungan terhadap hak yang dimiliki oleh manusia ataupun badan hukum. Menurut Satjipto Raharjo, “Hak tidak saja berarti kewenangan yang dilindungi oleh hukum namun juga menekankan pada pengakuan atas wewenang dari hak tersebut.”28
Teori perlindungan hukum sangat penting dalam penentuan kedudukan pihak bank dan debitur atas hak-haknya yang telah dirugikan oleh developer. Developer sebagai pihak yang telah mendapatkan pembayaran dari pihak bank atas penjualan objek bangunan kepada debitur, berkewajiban membangun objek bangunan tersebut yang kemudian akan diagunkan oleh debitur kepada bank dan dipasang hak tanggungan, dalam hal ini diperlukan perlindungan hukum terhadap bank, debitur dan developer yakni dengan pembuatan akta perjanjian tersendiri yang akan memberikan perlindungan hukum terhadap masing-masing pihak.
Dengan demikian adalah adil, apabila hukum menjamin hak tiap orang dalam hal ini bank dan debitur untuk memperoleh perlindungan hukum atas hak dan kewajiban mereka akibat wanprestasi atau ingkar janji developer. Karena tanpa perlindungan yang memadai maka yang terjadi adalah developer bisa saja ingkar dan semena-mena dari kewajibannya, tanpa perlu takut bahwa tindakannya dapat terjangkau oleh hukum.
28Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, (Bandung : Citra Aditya, 1996), hal.54
2. Kerangka Konsep
”Pemakaian konsep terhadap istilah yang digunakan terutama dalam judul penelitian, bukanlah untuk keperluan mengkomunikasikannya semata-mata dengan pihak lain. Sehingga tidak menimbulkan salah tafsir, tetapi juga demi menuntun peneliti sendiri didalam menanganiproses penelitian dimaksud”.29
Konsep adalah suatu bagian terpenting dari teori, peranan konsep dalam penelitian adalah untuk menghubungkan dunia teori dan penelitian, antara abstraksi dan realita.30 Konsep diterjemahkan sebagai usaha membawa sesuatu dari abstrak menjadi suatu yang konkrit, yang disebut dengan operasional defenition.31
“Pemakaian konsep terhadap istilah yang digunakan terutama dalam judul penelitian, bukanlah untuk keperluan mengkomunikasikannya semata-mata dengan pihak lain. Sehingga tidak menimbulkan salah tafsir, tetapi juga demi menuntun peneliti sendiri didalam menangani proses penelitian dimaksud”.32
“Konsep sebenarnya adalah defenisi secara singkat dari kelompok fakta atau gejala. Maka konsep merupakan definisi dari apa yang perlu diamati, menemukan antara variabel-variabel yang lain, menentukan adanya hubungan empiris”.33
Oleh karena itu untuk menjawab permasalahan dalam penelitian ini harus didefenisikan beberapa konsep dasar.Adapun kerangka konsep dalam penulisan hukum ini adalah sebagai berikut:
29Sanapiah Faisal, Format-format Penelitian Sosial, (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 1999), hal.107-108.
30Masri Singarimbun dan Sofian Effendi, Metode Penelitian Survei, (Jakarta: UI Press,1989), hal 34
31Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak Dan Perlindungan Yang Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, (Jakarta : Institut Bankir Indonesia, 1993), hal.10
32Sanapiah Faisal, ibid.
33Koentjoroningrat, Metode-Metode Penelitian Masyarakat, (Jakarta : Gramedia Pustaka Utara, 1997), hal. 21
1. Bank
Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak.34
“Bank merupakan salah satu badan usaha lembaga keuangan yang bertujuan memberikan kredit dan jasa-jasa. Adapun pemberian kredit itu dilakukan baik dengan modal sendiri atau dengan dana-dana yang dipercayakan oleh pihak ketiga maupun dengan jalan memperedarkan alat-alat pembayaran baru berupa uang giral.”35
2. Debitur
Debitur adalah pihak yang berhutang ke pihak lain, biasanya dengan menerima sesuatu dari kreditur yang dijanjikan debitur untuk dibayar kembali pada masa yang akan datang.36
3. Nasabah debitur
Nasabah debitur adalah Nasabah yang memperoleh fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah atau yang dipersamakan dengan itu berdasarkan perjanjian bank dengan nasabah yang bersangkutan;37
4. Perjanjian
Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada orang lain dimana dua orang itu saling berjanji untuk melakukan sesuatu.38
34Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang- Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan.
35Sentosa Sembiring, Hukum Perbankan, (Bandung : Mandar Maju, 2000), hal. 1
36 Panduan Bantuan Hukum di Indonesia : Pedoman Anda Memahami dan Menyelesaikan Masalah Hukum, (Jakarta : YLBHI, 2007), hal. 130
37Pasal 1 angka 18 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang- Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan
5. Kredit Pemilikan Rumah
Kredit Pemilikan Rumah adalah kredit yang diberikan Bank X kepada debitor untuk tujuan membiayai pembelian atau perbaikan/renovasi rumah atau rumah toko (ruko) yang telah selesai atau yang akan selesai dibangun dengan tujuan untuk dihuni sendiri dan/atau pembelian tanah kosong dengan tujuan untuk dimiliki sendiri dan bukan untuk investasi.39
6. Agunan
Agunan adalah barang dan/atau hak yang diserahkan oleh debitor atau pihak lain kepada Bank X guna menjamin pembayaran kembali utang dengan tertib dan sebagaimana mestinya.40
Agunan adalah jaminan tambahan yang diserahkan nasabah debitur kepada bank dalam rangka pemberian fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah.41
7. Wanprestasi
Wanprestasi adalah tidak dipenuhinya janji, baik karena disengaja maupun tidak disengaja atau sama sekali tidak memenuhi prestasi, prestasi yang dilakukan tidak sempurna, terlambat memenuhi prestasi dan melakukan apa yang dalam perjanjian dilarang untuk dilakukan.42
8. Developer
38Subekti [1], Hukum Perjanjian Cetakan XIII, (Jakarta : Penertbit Intermasa, 1991), hal.1
39Akta Perjanjian Kredit antara debitur dengan PT.Bank X
40Ibid
41Pasal 1 angka 23 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang- Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan
42Ahmadi Miru, Hukum Kontrak & Perancangan Kontrak, ( Jakarta : Raja Grafindo Persada, 2010), hal.74.
Menurut Pasal 5 ayat 1 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974, disebutkan pengertian Perusahaan Pembangunan Perumahan yang dapat pula masuk dalam pengertian developer, yaitu :
“Perusahaan Pembangunan Perumahan adalah suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar di atas suatu areal tanah yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan pemukiman yang dilengkapi dengan prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat penghuninya.”43
G. Metode Penelitian
Metode penelitian merupakan suatu sistem dan suatu proses yang mutlak harus dilakukan dalam suatu kegiatan penelitian dan pengembangan ilmu pengetahuan. Penelitian hukum merupakan suatu kegiatan ilmiah, yang didasarkan pada metode, sistematika dan pemikiran tertentu, yang bertujuan untuk mempelajari satu atau beberapa gejala hukum tertentu, dengan jalan menganalisanya. Kecuali itu, maka diadakan juga pemeriksaan mendalam terhadap fakta hukum tersebut, untuk kemudian mengusahakan suatu pemecahan atas permasalahan-permasalahan yang timbul di dalam gejala yang bersangkutan.44
Sebagai suatu penelitian ilmiah, maka rangkaian kegiatan penelitian dinilai dari pengumpulan data sampai pada analisis data dilakukan dengan memperhatikan kaidah-kaidah penelitian sebagai berikut:
43 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 tentang Ketentuan-Ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan.
44 Soerjono Soekanto [2], Panduan Bantuan Hukum Indonesia, (Jakarta: Yayasan Obor Indonesia, 2007), hal. 43
1. Jenis dan Sifat Penelitian
Penelitian hukum merupakan suatu kegiatan ilmiah yang didasarkan pada metode, sistematika dan pemikiran tertentu yang bertujuan untuk mempelajari satu atau beberapa gejala hukum tertentu, dengan jalan menganalisanya.45
Jenis penelitian yang dilakukan adalah metode penelitian hukum normatif (yuridis normatif) atau disebut juga penelitian hukum kepustakaan, yaitu penelitian hukum yang dilakukan dengan meneliti bahan pustaka atau data sekunder belaka46 yang diperoleh dari Undang-Undang, Kitab Hukum, maupun putusan pengadilan.
Penelitian hukum dengan jenis penelitian hukum normatif dimaksudkan untuk mendapatkan data dan informasi secara menyeluruh yang bersifat normatif baik dari bahan hukum primer, sekunder, maupun tertier.
Penelitian yang dilaksanakan ini dikategorikan sebagai penelitian yang bersifat deskriptif analitis, dimaksudkan untuk melukiskan keadaan objek atau peristiwanya,47 kemudian menelaah dan menjelaskan serta menganalisis data secara mendalam dengan mengujinya dari berbagai peraturan perundangan yang berlaku maupun dari berbagai pendapat ahli hukum, sehingga diharapkan dapat diketahui gambaran jawaban atas permasalahan yang ditelitidan kemudian dituangkan dalam tulisan ini.
45 Soerjono Soekanto [3], Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta: UI Press, Cet. 3, 1986), hal.43
46 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji [1], Penelitian Hukum Normatif, Suatu Tinjauan Singkat, (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2003), hal.13-14
47Sutrisno Hadi, Metodologi Reseach, (Yogyakarta : Andi Offset, 1989), hal.3
2. Sumber Data
Sumber data yang digunakan dalam penelitian ini adalah meliputi penelitian kepustakaan (library research) untuk mendapatkan konsep teori atau doktrin, pendapat atau pemikiran konseptual dan penelitian pendahuluan yang berhubungan dengan objek yang diteliti dapat berupa peraturan perundang-undangan dan karya ilmiah.
Adapun data sekunder dalam penelitian ini terdiri dari bahan hukum primer, sekunder dan tersier, yaitu:48
a. Bahan hukum primer
Yaitu data yang meliputi bahan hukum, dan berasal dari aturan yang mengikat seperti Undang-Undang, Peraturan Pemerintah, Yurisprudensi dan peraturan dari zaman penjajahan yang hingga kini masih berlaku.49 Dalam penelitian ini data yang digunakan berasal dari :
1) Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan;
2) Undang-Undang Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan; dan
3) Akta Perjanjian Kerja Sama antara bank dengan developer 4) Surat Perjanjian antara debitur dengan developer.
5) peraturan terkait lainnya.
b. Bahan hukum sekunder
48Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji [1], Op. Cit., hal.39
49Ibid, hal. 55
Yaitu bahan yang memberikan penjelasantentang bahan hukum primer serta implementasinya antara lain berupa :
1) jurnal;
2) makalah;
3) artikel ilmiah;
4) internet;
5) tesis;
6) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek).
c. Bahan hukum tersier
Yaitu bahan acuan yang memberikan petunjuk maupun penjelasan terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder, seperti ensiklopedi, kamus dan jurnal ilmiah yang dijadikan rujukan untuk memperoleh informasi berupa pengertian suatu kata atau istilah yang diperlukan dalam penelitian ini.
3 . Metode Pengumpulan Data
Untuk memperoleh data yang akurat dan relevan, dilaksanakan 2 (dua) tahap penelitian antara lain:
a. Studi kepustakaan/dokumentasi, yaitu dengan menelaah bahan hukum kepustakaan untuk meneliti lebih jauh, guna memperoleh data sekunder berupa bahan hukum primer dan sekunder.
b. Wawancara, dimaksudkan melakukan tanya jawab secara langsung antara peneliti dengan nara sumber untuk mendapatkan informasi.50 Yakni, dengan
50 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji [2], Peranan dan Penggunaan Perpustakaan Di Dalam Penelitian Hukum, (Jakarta : Pusat Dokumentasi Hukum Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 1979), hal.161
menggunakan pedoman wawancara yang telah ditentukan (terstruktur) yang ditujukan kepada responden yang telah ditetapkan, yakni:
1) EK selaku Pejabat Bank yang terkait dengan pemberian fasilitas KPR;
2) Tjong, Deddy Iskandar, Sarjana Hukum selaku notaris di kota Medan.
4. Analisis Data
Analisis data merupakan kegiatan mengurai sesuatu sampai ke komponen- komponenya dan kemudian menelaah hubungan masing-masing komponen dengan keseluruhan konteks dari berbagai sudut pandang. Penelaah dilakukan sesuai dengan tujuan penelitian yang telah diharapkan.51
Bahan hukum sekunder yang diperoleh dari penelitian kepustakaan (library research) dan bahan hukum primer yang diperoleh dari penelitian lapangan (field research) kemudian disusun secara berurutan dan sistematis dan selanjutnya dianalisis dengan menggunakan analisis kualitatif, yang merupakan tata cara penelitian yang menghasilkan data deskriptif analitis, yaitu apa yang dinyatakan oleh sasaran penelitian yang bersangkutan secara tertulis atau lisan dan perilaku nyata.52 Kemudian ditarik kesimpulan dengan menggunakan metode deduktif. Kesimpulan adalah merupakan jawaban khusus atas permasalahan yang diteliti,sehingga diharapkan akan memberikan solusi atas pemasalahan dalam penelitian ini.
51Sri Mamudji, Penelitian dan Penulisan Hukum, (Jakarta : Badan Penerbit FakultasHukum UI, 2005), hal.67
52Ibid, hal 69
BAB II
HUBUNGAN HUKUM DEBITUR DAN BANK SEBAGAI KREDITUR DENGAN DEVELOPER SAAT OBJEK JAMINAN
BELUM DIBANGUN
A. Tinjauan Umum Tentang Jaminan
Dunia perbankan yang semakin menunjukan kemajuannya terutama dalam hal pemberian fasilitas kredit baik kredit investasi, modal kerja maupun pemilikan rumah, pihak bank selalu memulainya dengan pemberian surat penawaran kredit (offering letter) dari bank kepada debitur yang telah lolos seleksi dari bank, yang berisi tentang syarat-syarat maupun bunga dan biaya-biaya serta yang menjadi prioritas bank adalah jaminan debitur yang kemudian akan menjadi agunan kepada bank.
Adapun setelah pemberitahuan melalui surat penawaran kredit (offering letter) diterima dan disetujui oleh debitur, maka akan dilanjutkan dengan pelaksanaan pengikatan kredit berupa akta perjanjian kredit maupun akta pengakuan hutang yang merupakan hubungan hukum terdahulu antara bank dan debitur, yang kemudian dilakukan pengikatan jaminan yang merupakan hubungan hukum lanjutan antara bank dengan debitur. Mengenai hal jaminan akan diuraikan lebih jelas pada bagian berikut ini.
1. Makna Umum Jaminan
Kata “Jaminan” dalam peraturan perundang-undangan dapat dijumpai pada Pasal 1131 KUH Perdata dan Penjelasan Pasal 8 Undang Undang Perbankan 1992,
25
