1 1.1 Latar Belakang
Tahun 2012 merupakan tahun yang penuh gejolak bagi perekonomian dunia sebagai dampak dari krisis keuangan di kawasan Eropa, perekonomian global tumbuh melambat 3,2 persen lebih rendah dibandingkan tahun 2011 sebesar 3,9 persen. Penurunan kinerja ekonomi ini disebabkan oleh permasalahan utang, kontraksi fiskal, terbatasnya ruang kebijakan moneter, tingkat pengangguran yang tinggi, dan rapuhnya sektor keuangan yang mengakibatkan berkurangnya kepercayaan pasar. Sebagai efek domino, keadaan ekonomi kawasan Eropa ini juga menyebabkan turunnya permintaan produk ekspor di negara-negara emerging
market (Gambar 1.1), turunnya harga komoditas global, serta meningkatnya
volatilitas capital flows ke negara-negara emerging market termasuk ASEAN (Gambar 1.2). Meskipun secara umum perekonomian global mengalami perlambatan pada tahun 2012, aktivitas ekonomi negara berkembang seperti AS dan Jepang mengindikasikan pemulihan, dan secara individual pertumbuhan ekonomi negara-negara emerging market masih melaju berada pada level yang tinggi ditopang oleh ketahanan permintaan domestiknya. (Laporan Perekonomian Indonesia, 2012).
Di tengah ekonomi dunia yang tumbuh melambat, ekonomi Indonesia pada tahun 2012 tumbuh cukup tinggi sebesar 6,2 persen, sama halnya dengan beberapa negara lain, pertumbuhan ini juga ditopang oleh permintaan domestik. Dalam delapan tahun terakhir, perekonomian Indonesia tumbuh dengan rata-rata
di atas 6 persen per tahun dan merupakan salah satu negara dengan tingkat pertumbuhan tertinggi sekaligus paling stabil di dunia.
Sumber: Laporan perekonomian Indonesia, 2012
Gambar 1.1
Kinerja Ekspor Negara-Negara Emerging Market Asia
Sumber: Laporan perekonomian Indonesia, 2012
Gambar 1.2
Aliran Modal Asing Ke Emerging Market Asia
Terjaganya kesinambungan pertumbuhan ekonomi tersebut didukung oleh lingkungan ekonomi makro dan sistem keuangan yang kondusif dan stabil. Di
Indonesia sendiri, krisis keuangan di kawasan Eropa menyebabkan kinerja ekspor mengalami perunurunan sebagai akibat dari turunnya permintaan eksternal. Sementara itu, kinerja impor yang melambat masih mengindikasikan pertumbuhan yang lebih tinggi dibanding ekspor sejalan dengan masih kuatnya permintaan domestik yang berasal dari konsumsi rumah tangga yang mencapai pertumbuhan tertinggi sejak krisis keuangan global tahun 2008/2009, serta didukung oleh terjaganya daya beli dan keyakinan konsumen yang meningkat.
Dengan stabilitas ekonomi yang cukup terjaga dan iklim investasi yang kondusif menyebabkan aliran investasi asing atau foreign direct investment masuk ke Indonesia meningkat dengan catatan surplus sebesar 19,9 miliar dolar AS, lebih tinggi 3,2 persen dari tahun 2011 (Gambar 3.1). Peningkatan aliran investasi tersebut mendorong pemerintah Indonesia mencanangkan sebuah program terutama di sektor infrastuktur yaitu MP3EI (Masterplan Percepatan dan Perluasan Pembangunan Ekonomi).
Sebagai negara berkembang, sektor properti merupakan salah satu sektor yang penting di Indonesia sebagai indikator dalam menganalisis kesehatan ekonomi. Industri properti juga merupakan sektor yang pertama memberi sinyal jatuh atau sedang bangunnya perekonomian sebuah negara (Santoso, 2005). Di tengah krisis Eropa dan pergerakan pasar modal yang fluktuatif, memasuki semester II - 2012, sektor properti tumbuh sampai 20 persen. Pertumbuhan paling tinggi terdapat pada sektor residensial baik untuk pasar rumah landed atau tapak juga pasar apartemen (Kompas.com, 2012).
Kebijakan Bank Indonesia mengubah suku bunga acuan atau BI rate hingga level terendah pada November 2011 lalu merupakan bahan bakar penggerak bisnis properti di Tanah Air. Dengan BI rate hanya 6 persen, pasar properti di Indonesia
booming pada tahun 2012 dan prospek investasi di sektor ini pun semakin
memikat. Selain itu, kebutuhan masyarakat akan properti masih sangat tinggi, terdapat 14 juta dari 61 juta keluarga di Indonesia yang belum memiliki rumah. Sehingga tidak hanya pemerintah, tetapi dibutuhkan bantuan peran dari semua kalangan untuk memenuhi kebutuhan akan properti tersebut. Semua segmen pasar properti di Tanah Air sudah terbuka luas untuk investasi (Investordaily.com, 2012).
Sumber: Laporan perekonomian Indonesia, 2012
Gambar 1.3
Perkembangan Investasi Langsung Asing
Dengan infrastruktur yang lebih baik memungkinkan kebutuhan properti yang lebih banyak, seiring mulai berlakunya perjanjian perdagangan bebas Masyarakat Ekonomi ASEAN (AEC) 2015, kebutuhan properti bagi orang asing
juga semakin besar. Permintaan yang masih cukup tinggi, dengan pasokan yang masih terbatas dan harga juga masih dalam batas wajar diperkirakan Indonesia masih jauh dari bubble property. Namun ekspansi properti yang agresif perlu dipantau agar tetap berada dalam koridor kehati-hatian bagi Bank Indonesia dan Otoritas Jasa Keuangan (Antaranews.com).
Era globalisasi dan pasar bebas membuka peluang bagi para pengembang properti di Indonesia, persaingan usaha di antara perusahaan-perusahaan semakin ketat. Untuk dapat bertumbuh atau mempertahankan diri agar bisa berlangsung hidup (going concern) dan memperbaiki kinerjanya, perusahaan dituntut untuk selalu mengembangkan strategi yang tepat untuk usahanya (suatainability). Salah satunya melakukan penggabungan usaha untuk menjaga eksistensi dalam dunia bisnis. Bentuk penggabungan usaha dapat berupa akuisisi, merger maupun konsolidasi.
Akuisisi (acquisition) adalah proses penggabungan dua atau lebih badan usaha dengan membeli sebagian saham atau aset perusahaan, tetapi perusahaan tersebut masih berdiri sendiri. Dengan akuisisi perusahaan dapat menghemat waktu untuk memasuki pasar baru tanpa harus membangun usaha dari awal, tujuan lainnya yaitu untuk menghasilkan sinergi, memperoleh keringanan pajak, membeli asset di bawah biaya penggantian, diversifikasi, insentif bagi manajer
dan breakup value (Brigham dan Ehrhardt, 2011: 828).
Salah satu perusahaan di Indonesia yang melakukan penggabungan usaha pada tahun 2012 adalah PT Alam Sutera Realty Tbk. yang bertindak sebagai pengakuisisi (acquirer) dengan PT Garuda Adhimatra Indonesia sebagai
perusahaan yang diakuisi (target) dengan nilai akuisi sebesar Rp812,65 miliar, melalui akuisisi ini PT Alam Sutera Realty Tbk. memiliki 90,3 persen saham PT Garuda Adhimatra dengan total 41.864 saham.
PT Alam Sutera Realty Tbk. yang selanjutnya akan disebut dengan ASRI merupakan perusahaan pengembang properti terintegrasi yang memfokuskan kegiatan usahan dalam pembangunan dan pengelolaan perumahan, kawasan komersial, kawasan industri, serta pengelolaan pusat perbelanjaan dan perhotelan (pengembangan kawasan terpadu). Pada tahun 2012 Perseroan menawarkan berbagai produk residensial seperti cluster Aruna, Mentari, Mahoni, Orlanda serta produk komersial seperti rumah took Crystal Lane, gedung perkantoran Synergy Building dan MALL @ Alam Sutera. Produk Perseroan tersebut mendapat sambutan baik dari masyarakan tercermin dari pendapatan usaha sebesar Rp2,4 triliun dan adanya peningkatan laba per lembar saham, sedangkan PT Garuda Ardhimatra Indonesia yang selanjutnya akan disebut GAIN adalah pengembang Taman Budaya Wisnu Kencana di Bali. Keputusan manajemen ASRI mengakuisi GAIN merupakan langkah diversifikasi usaha ke sektor pariwisata, pengambilalihan taman budaya ini diharapkan dapat menghasilkan nilai tambah bagi perusahaan melalui pendapatan, akses dan lokasi geografis serta perluasan skala bisnis.
Untuk menilai bagaimana keberhasilan akuisisi tersebut, dapat dilihat dari perubahan-perubahan yang terjadi setelah perusahaan melakukan akuisisi, biasanya akan tampak pada kinerja perusahaan dan penampilan finansialnya. Dasar logika dari pengukuran berdasarkan akuntansi adalah bahwa jika skala
bertambah besar ditambah dengan sinergi yang dihasilkan dari gabungan aktivitas-aktivitas yang simultan, maka laba perusahaan juga semakin meningkat sehingga kinerja perusahaan pasca akuisisi seharusnya semakin baik dibandingkan dengan sebelum akuisisi (Sijabat dan Maksum, 2007).
Di satu sisi, banyak penelitian yang mengatakan sebaliknya, Vally (2013) menemukan dari sisi perusahaan yang mengakuisisi (bidder) tahun 2009-2012, bahwa merger dan akuisisi tidak dapat meningkatkan nilai bagi shareholders dan manajemen apabila ditinjau dari return saham. Hal ini sesuai dengan pernyataan Mukiyanto (2005) bahwa akuisisi bagi pengakuisisi merupakan investasi net
present value (NPV) negatif.
Fenomena di atas dianggap menarik sehingga menjadi dasar sebagai latar belakang penulisan tesis ini. Langkah take over tersebut memungkinkan penulis untuk mengestimasi manfaat ekonomi yang diperoleh ASRI pasca akuisisi GAIN sebagai dampak dari kinerja manajemen dalam hal penciptaan nilai (value creation).
1.2 Keaslian Penelitian
Secara umum penelitian mengenai penentuan nilai atau kinerja perusahaan telah banyak dilakukan oleh peneliti sebelumnya. Berikut ini merupakan hasil-hasil penelitian yang didapat oleh peneliti terdahulu yang ada relevansinya dengan penelitian ini, Edson dan Paulo (2013) mengevaluasi tentang adanya kenaikan sinergi melalui merger dan akuisisi. Penelitian ini mengambil sampel perusahaan yang melakukan merger dan akuisisi antara tahun 2000 dan 2007 di Brazil, menggunakan metoda penilaian bisnis dengan Discounted Cash Flow (DCF) dan
metoda dalam proposal asli (Original proposal 2009) Kadapakkam dan rekan. Hasil dari penelitian menunjukkan bahwa tidak ada perubahan yang benar-benar ditemukan antara evaluasi sebelum dan sesudah merger.
Leepsa dan Misra (2012) meneliti tentang kinerja perusahaan-perusahaan manufaktur yang melakukan akuisisi di India periode 2004-2007 dengan membandingkan kinerja perusahaan sebelum dan sesudah akuisisi menggunakan
traditional performance measures. Hasil penelitian menunjukkan bahwa banyak
perbedaan antara hasil kinerja perusahaan pasca akuisisi. Perusahaan pengakuisisi (acquirer) yang melakukan take over memperoleh return negatif setelah periode akuisisi.
Suherman (2012) melakukan penelitian untuk mengestimasi nilai pasar wajar PT Elang Mahkota Teknologi Tbk. pasca akuisisi PT Indosiar Media karya pada tahun 2011 menggunakan relative valuation method dan analisis sensitivitas, yang menunjukkan bahwa nilai pasar wajar saham ini adalah Rp2.803 dan sensitif terhadap pertumbuhan atas tingkat diskonto, tingkat pertumbuhan pendapatan dan tingkat pertumbuhan konstan. Tingkat pertumbuhan pendapatan dan pertumbuhan konstan memiliki elastisitas positif sedangkan tingkat diskonto memiliki elastisitas negatif terhadap nilai wajar.
Nurdianingsih (2012) mengestimasi nilai intrinsik saham PT Bank Danamon Indonesia Tbk. tahun 2012 terkait rencana DBS untuk mengakuisisi 67,37 persen saham Bank Danamon. Metoda yang digunakan dalam penelitian ini adalah discounted cash flow dan relative valuation. Hasil estimasi menunjukkan bahwa dengan menggunakan discounted cash flow nilai intrinsik saham Bank
Danamon adalah Rp5.515,11 per lembar saham sedangkan berdasarkan metoda
relative valuation sebesar Rp5.581,88 per lembar saham.
Saleh (2009) menetiti mengenai nilai wajar saham PT Uniliver Indonesia Tbk. pasca akuisi kecap Bango dengan jangka waktu 2000-2008 menggunakan metoda relative valuation dan discounted cash flow. Hasilnya menunjukkan bahwa harga saham PT Uniliver Indonesia dinyatakan overvalued.
Penelitian ini merupakan pengembangan dari penelitian-penelitian sebelumnya, penciptaan manfaat ekonomi bagi perusahaan pengakuisisi masih perlu dibuktikan kebenarannya, apakah akuisisi yang dilakukan oleh PT Alam Sutera Realty Tbk. telah menciptakan nilai bagi perusahaan maupun shareholder. Penelitian yang dilakukan adalah sebagai berikut:
1. mengestimasi manfaat ekonomi yang diperoleh PT Alam Sutera Realty Tbk. pasca akuisisi PT Garuda Adhimatra Indonesia;
2. mengevaluasi nilai usaha dan nilai intrinsik saham PT Alam Sutera Realty Tbk. sebelum dan sesudah akuisisi PT Garuda Adhimatra Indonesia.
Penelitian sebelumnya banyak menekankan pada nilai intrinsik saham perusahaan pasca akuisisi dengan menggunakan metoda sensitivitas, relative valuation, serta discounted cash flow. Namun pada penelitian kali ini peneliti lebih menekankan pada nilai tambah sebagai cerminan dari manfaat ekonomi yang dihasilkan pasca akuisisi menggunakan metoda economic value added pada perusahaan pengakuisisi, serta metoda relative valuation sebagai cerminan perbandingan dengan perusahaan lain pada industri sejenis.
1.3 Tujuan dan Manfaat Penelitian 1.3.1 Tujuan penelitian
1. Mengestimasi manfaat ekonomi yang diperoleh PT Alam Sutera Realty Tbk. Sebelum dan sesudah akuisisi PT Garuda Adhimatra Indonesia menggunakan metoda economic value added.
2. Mengevaluasi nilai usaha dan nilai saham PT Alam Sutera Realty Tbk. Sebelum dan sesudah akuisisi PT Garuda Adhimatra Indonesia, dengan menggunakan metoda economic value added dan relative valuation.
1.3.2 Manfaat penelitian
1. Bagi manajemen perusahaan dan investor, metoda maupun hasil penelitian diharapkan dapat menjadi sumber informasi dan menjadi salah satu acuan dasar dalam pengambilan keputusan.
2. Bagi akademisi, metoda yang digunakan dalam penelitian ini diharapkan dapat menjadi referensi bagi penelitian selanjutnya.
1.4 Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan dalam penelitian ini terdiri dari empat bab. Bab I
Pengantar, memuat latar belakang penelitian, keaslian penelitian, batasan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian dan sistematika penulisan. Bab II Tinjauan Pustaka dan Alat Analisis, bab ini berisi uraian tentang tinjauan pustaka yang berkaitan dengan analisis internal ASRI, analisis eksternal ASRI, risiko usaha yang didasari oleh landasan teori, serta alat analisis yang digunakan dalam penelitian ini. Bab III Analisis Data, memberikan uraian tentang bagaimana proses penelitian dilakukan dan mengaitkannya dengan permasalahan
yang sedang diteliti untuk selanjutnya dilakukan analisis dan pembahasan dengan dukungan data yang ada. Bab IV Kesimpulan dan Saran, merupakan bab penutup yang berisikan uraian singkat mengenai hasil penelitian dan pembahasannya, penyampaian saran kepada pihak terkait serta pengungkapan keterbatasan penelitian sebagai saran untuk penelitian selanjutanya.
