BAB I
MELIHAT SUNGAI DELI SECARA KESELURUHAN
1.1 Faktor Tapak dan Lingkungan Proyek
Kasus proyek yang dibahas disini adalah kasus proyek C, yaitu pengembangan
rancangan arsitektural model permukiman menengah atas (apartemen & rumah bandar) di
lokasi tapak, yang berbatasan dengan tepi sungai Deli, Jl. Mangkubumi dan jembatan di
Jl. Letjen. Suprapto. Proyek ini adalah proyek revitalisasi kawasan muka sungai Deli,
untuk menghidupkan kembali wilayah ini dari segi budaya, sosial, ekonomi, dan politik.
Wilayah muka sungai yang biasanya identik dengan kawasan kumuh, terlantar, kotor dan
tidak tertata. Juga dipenuhi dengan bangunan tempat tinggal yang ilegal dan menjadi
tempat pembuangan sampah bagi masyarakat sekitar. Dalam mengerjakan proyek ini ada
beberapa tahap yang diperlukan.
Gambar 1.1 Lokasi proyek
Tahap pertama yang akan dijelaskan adalah pendataan awal masalah. Masalah yang
terdapat pada site ini cukup banyak, yaitu sungai yang kotor dan menjadi tempat
pembuangan utama bagi masyarakat yang tinggal disekitarnya sehingga banyak sampah
liar yang dibangun tepat pada pinggir sungai melewati batas tanggul yang seharusnya
sudah tidak boleh lagi ada bangunan pada daerah itu membuat daerah ini pada musim
hujan selalu terkena banjir. Hal ini menjadikan lingkungan ini kurang menarik jika
dijadikan sebagai tempat pembangunan apartemen untuk masyarakat kelas menengah
keatas. Sehingga disini akan dilakukan revitalisasi lahan untuk menghidupkan kembali
lahan ini agar menarik dan agar sungai Deli bisa dimanfaatkan lagi keberadaannya untuk
area penyerapan air dan area hijau. Pada saat survey lapangan, data yang didapatkan
cukup memadai karena bantuan dari masyarakat sekitar yang sangat ramah dan mengenal
daerah itu dengan baik. Suasana yang didapat saat survey juga sejuk, cukup banyak angin
yang bertiup di pinggir sungai, kebisingan dari jalan utama disekitar site tidak terlalu
terdengar karena cukup teredam oleh suasana site yang masih asri dan terdapat banyak
penghijauan.
Tapak ini berlokasi di antara Jl. Mangkubumi dan Jl. Badur dan terletak di antara
sungai Deli. Spesifikasi luas lahan ini ± 2,5 Ha dan memiliki kontur lahan yang menurun
mulai dari jalan raya menuju ke arah sungai. Letak geografis 3°34’ 58” utara dan
98°40’47” timur. Daerah ini memiliki iklim tropis dengan suhu minimum berkisar antara
23,3°C – 24,4° C dan suhu maksimum berkisar antara 30,7°C – 33,2°C.
Pada pinggiran sungai Deli terdapat cukup banyak pohon sebagai area penghijauan.
Jenis pohon yang banyak terdapat di pinggir sungai Deli adalah pohon bambu, pohon
trembesi dan beberapa jenis pohon peneduh lainnya. Pada sisi sebelah utara site ini
merupakan lahan kosong yang terdapat cukup banyak penghijauan, tetapi sebagian dari
lahan kosong ini dimanfaatkan sebagai tempat pembuangan sampah bagi masyarakat
sekitar. Di bagian Jl. Letjend Suprapto terdapat cukup banyak penghijauan berupa
pohon-pohon peneduh yang terletak di sepanjang jalan ini. Di Jl. Mangkubumi kurang terdapat
kaki lima yang terdapat di pinggir jalan dan tidak terdapat trotoar ataupun jalan setapak
pada bagian jalan ini. Tidak ada ruang terbuka hijau di sekitar site ini untuk tempat
masyarakat sekitar berkumpul. Masyarakat biasa berkumpul di pinggir sungai dan di
depan rumah mereka. Hanya terdapat satu taman umum di sekitaran site ini, yaitu taman
Ahmad Yani yang terdapat di Jl. Imam Bonjol.
Gambar 1.2 Keadaan sungai Deli ( Dokumentasi : Pribadi )
Kawasan muka sungai Deli didominasi oleh pemukiman kumuh yang terletak pas di
pinggiran sungai Deli. Permukiman ini merupakan rumah-rumah kumuh yang bersifat
semi permanen dikarenakan letaknya yang di pinggiran sungai sehingga bangunan ini
tidak memiliki izin bangunan. Karena bangunan di pinggir sungai ini ilegal, maka
masyarakat yang tinggal disini tidak didata oleh kantor kelurahan setempat. Masyarakat
yang tinggal disini menggunakan air sungai untuk mencuci dan kegiatan rumah tangga
lainnya. Untuk kebutuhan air bersih mereka membeli air isi ulang karena rumah mereka
mereka mencuri dari tiang listrik yang berasal dari pinggir jalan, tidak semua rumah di
pinggir sungai ini dilengkapi dengan listrik yang berasal legal dari PLN.
Bangunan dan struktur fisik yang terdapat di sekitaran site adalah pada daerah Jl.
Badur didominasi oleh rumah tinggal 1-3 lantai. Sedangkan pada daerah Jl. Mangkubumi
didominasi oleh rumah toko atau ruko 1-5 lantai, beberapa kantor swasta dan kantor
imigrasi kota medan. Pada daerah Jl. Letjend Suprapto didominasi oleh rumah tinggal
yang berarsitektur kolonial atau klasik, beberapa kantor milik perusahaan swasta, kantor
PTPN IV, dan kantor Polisi Militer (PM). Di Jl. Palang Merah didominasi oleh ruko dan
toko-toko milik perseorangan, juga terdapat kantor Palang Merah Indonesia (PMI).
Disekitaran site ini terdapat bangunan komersil lainnya seperti Royal Apartment, Hotel
Danau Toba, terdapat beberapa sekolah seperti Harapan dan Immanuel, terdapat beberapa
rumah ibadah seperti gereja dan mesjid, rumah sakit seperti Rumah Sakit St. Elisabeth,
dan terdapat taman terbuka hijau umum yaitu taman Ahmad Yani.
Gambar 1.3 Kantor PTPN IV dan Kantor Polisi Militer (PM) ( Dokumentasi : Pribadi )
Karena letak site yang terletak di tengah kota Medan, akses kendaraan untuk menuju
ke arah site ini cukup banyak. Banyak kendaraan umum maupun kendaraan pribadi yang
melewati daerah ini sehingga untuk akses kendaraan dan akses manusia atau pejalan kaki
menuju site ini cukup mudah dicapai. Pada Jl. Badur yang memiliki lebar ± 7 m, bisa
dilewati oleh 2 kendaraan yang berlawanan arah secara bersamaan. Jl. Mangkubumi
memiliki lebar ± 20 m juga bisa dilewati oleh 2 kendaraan sekaligus dengan aman karena
jalan ini cukup lebar. Untuk menuju ke arah site ini juga bisa dengan melewati Jl. Letjend
Suprapto dan melalui Jl. Palang Merah.
Fasilitas umum di sekitaran site kurang memadai. Pada Jl. Badur, memiliki trotoar di
salah satu sisi jalannya, tetapi keadaan trotoar di jalan ini kurang terawat karena pada
beberapa titik terdapat bolong yang cukup besar sehingga berbahaya bagi masyarakat
untuk berjalan pada malam hari. Pada bagian Jl. Mangkubumi letak trotoarnya sudah
tidak kelihatan lagi karena trotoarnya sudah rusak dan tidak terawat. Jikapun ada terdapat
trotoar maka trotoar tersebut sudah dialihfungsikan menjadi tempat berjualan bagi
pedagang kaki lima. Disekitaran site juga tidak terdapat halte untuk tempat berhentinya
kendaraan umum. Lampu jalan disekitaran site juga dirasa kurang memadai karena tidak
terdapat cukup penerangan pada malam hari sehingga daerah ini terkesan gelap dan
kurang aman bagi masyarakat pada malam hari. Walaupun terdapat lampu jalan, tetapi
kebanyakan lampu jalannya sudah mati karena tidak dirawat lagi oleh pemerintah.
Tempat pembuangan sampah pada daerah ini juga kurang jelas letaknya. Karena
kebanyakan masyarakat sekitar membuang sampah mereka di sungai Deli. Dan lahan
kosong yang terletak di sisi Jl. Mangkubumi juga beralih fungsi menjadi tempat
pembuangan sampah sementara sebelum di bawa ke tempat pembuangan sampah akhir
1.2 Faktor Manusia, Ekonomi, Undang-Undang dan Peraturan di Sekitar Tapak
Lahan dari proyek kasus C ini terletak di Kecamatan Medan Maimun dan terletak di
dua kelurahan yang berbeda, yaitu Kelurahan Hamdan dan Kelurahan Aur. Pada
Kelurahan Hamdan tapak berada di Lingkungan X dan di Kelurahan Aur tapak berada di
Lingkungan IX. Sehingga data survey yang didapat yang berasal dari dua sumber kantor
kelurahan yang berbeda bisa dipersempit dengan hanya membahas tentang Kel. Hamdan
Ling. X dan Kel. Aur Ling. IX. Dari hasil survey tentang masyarakat disekitar tapak di
dua kelurahan ini bisa didapatkan kesimpulan sebagai berikut.
Di Kelurahan Hamdan, Lingkungan X dengan jumlah penduduk ± 1769 orang
dengan jumlah KK ± 467 kepala keluarga. Pada lingkungan ini lebih banyak terdapat
masyarakat yang beragama Islam, diikuti dengan masyarakat beragama Kristen, Budha,
dan Hindu. Fasilitas untuk beribadah hanya terdapat satu mesjid dan satu mushola. Etnis
masyarakat di lingkungan ini didominasi dengan etnis Aceh.
Sedangkan pada Kelurahan Aur, Lingkungan IX memiliki jumlah penduduk
sebanyak ± 758 orang dengan KK ± 170 kepala keluarga. Di daerah ini didominasi
dengan masyarakat etnis Minang, dikuti oleh etnis Jawa, Melayu, dan Aceh. Dari hasil
survey juga didapat bahwa jenis mata pencaharian penduduk sekitar cukup beragam,
yaitu sebagai pegawai swasta, pedagang, buruh dan pegawai negri sipil (PNS).
Data masyarakat yang tinggal tepat di pinggiran sungai Deli, tidak didapatkan
dengan jelas dari kantor Kelurahan karena masyarakat yang tinggal disini dianggap
penghuni liar karena menurut peraturan yang ada sebenarnya ilegal untuk tinggal di
Nomor 10/ 2009 tentang Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Perda Nomor 10/2009
tersebut dijabarkan bahwa untuk membangun atau mendirikan bangunan di sekitar daerah
aliran sungai (DAS), minimal jaraknya 25 meter dari bibir sungai tertinggi (sumber
referensi Google). Tetapi dari hasil survey yang didapat dengan turun langsung kelapangan dan bertanya langsung pada masyarakat penghuni pinggiran sungai Deli, didapatkan data
bahwa mata pencaharian masyarakat ini didominasi oleh kuli dan pedagang kecil.
Untuk budaya dan perilaku sosial dari masyarakat disekitar site, didapat
kesimpulan bahwa masyarakat disekitar site memiliki tingkat sosialisasi yang tinggi.
Terutama bagi masyarakat yang tinggal di pinggiran sungai Deli. Pada sore hari
masyarakat yang tinggal di pinggir sungai sering berkumpul bersama di daerah depan
rumah mereka. Mereka bersosialisasi bersama dengan tetangga sekitar dan anak-anak
kecil bermain bersama di sekitaran sungai. Tetapi untuk masyarakat yang tinggal di Jl.
Mangkubumi, tingkat sosialisasinya terasa kurang. Karena pada daerah jalan ini terdapat
banyak ruko dan tempat perdagangan lainnya, hal tersebut membuat para penghuni yang
tinggal disini menjadi kurang berkomunikasi dan bersosialisasi dengan tetangga
disekitarnya, seperti masyarakat di kota besar pada umumnya. Masyarakat disekitar lahan
ini juga memiliki beberapa organisasi masyarakat seperti karang taruna dan IPK.
Lahan ini terletak tepat di tengah kota yang memiliki banyak akses untuk menuju
ke site ini. Hal ini seharusnya menjadikan tingkat ekonomi yang tinggi pada daerah ini.
Tapi pada kenyataannya letak daerah yang di tengah kota tidak bisa menjadi titik ukur
perekonomian masyarakatnya. Seharusnya pada daerah tengah kota seperti ini tidak
terdapat lagi pemukiman kumuh atau pemukiman liar. Sedangkan pada kenyataannya
pada pinggir sungai Deli masih terdapat cukup banyak bangunan liar dan kumuh.
Masyarakat yang tinggal di pinggir sungai Deli termasuk masyarakat menengah ke bawah
kecil dan kuli bangunan. Tetapi masyarakat yang tinggal di Jl. Mangkubumi bisa
termasuk ke dalam masyarakat menengah ke atas karena kebanyakan mata
pencahariannya adalah pegawai swasta, PNS, dan pengusaha dengan tingkat
perekonomian yang lebih baik dibandingkan masyarakat yang tinggal di pinggir sungai.
Hal ini didukung juga dengan lokasi yang strategis berada di pusat kota, memiliki banyak
akses dan dipenuhi oleh sarana publik. Sehingga untuk pembangunan sebuah apartemen
kelas menengah keatas sangat mendukung di daerah ini.
Lokasi site ini berbatasan langsung dengan beberapa jalan utama, yaitu Jl.
Mangkubumi, Jl. Letjend Suprapto, dan Jl. Badur. Pada Jl. Badur bangunan didominasi
oleh bangunan rumah tinggal satu sampai tiga lantai. Pada Jl. Mangkubumi didominasi
oleh bangunan ruko dan perkantoran, seperti swalayan, kantor pajak dan Palang Merah
Indonesia (PMI). Pada Jl. Letjend Suprapto terdapat beberapa bangunan kantor yang
berarsitektur kolonial seperti kantor PTPN IV dan kantor Polisi Militer (PM).
Berdasarkan ketentuan dari peraturan daerah dan RTRW, bahwa kawasan Medan
Maimun merupakan pusat pelayanan kota. Kawasan ini diperuntukkan untuk kegiatan
perdagangan atau bisnis, pusat kegiatan jasa, kegiatan provinsi dan kota, pusat pelayanan
ekonomi dan daerah komersil. Pada keadaan di lapangan hal ini sudah sesuai dengan
peraturan yang berlaku. Pada daerah ini terdapat banyak kantor-kantor, milik pemerintah
dan juga milik swasta. Terdapat banyak toko-toko dengan skala kecil sampai besar
sebagai tempat kegiatan perdagangan. Dan terdapat beberapa bank, seperti bank BNI,
Mandiri, dan BCA sebagai pusat kegiatan ekonomi. Pembangunan ini juga harus
mengikuti Peraturan Daerah Kota Medan No. 5 tahun 2012 tentang retribusi Izin
Karena lahan yang berada di antara sungai Deli, maka harus mengikuti Peraturan
Pemerintah Republik Indonesia No. 38 tahun 2011 tentang sungai. Menurut pasal 9 untuk
garis sempadan sungai tidak bertanggul di dalam kawasan perkotaan, yaitu :
Paling sedikit berjarak 10 m (sepuluh meter) dari tepi kiri dan kanan
palung sungai sepanjang alur sungai, dalam hal kedalaman sungai kurang
dari atau sama dengan 3 m (tiga meter).
Paling sedikit berjarak 15 m (lima belas meter) dari tepi kiri dan kanan
palung sungai sepanjang alur sungai, dalam hal kedalaman sungai lebih
dari 3 m (tiga meter) sampai dengan 20 m (dua puluh meter).
Paling sedikit berjarak 30 m (tiga puluh meter) dari tepi kiri dan kanan
palung sungai sepanjang alur sungai, dalam hal kedalaman sungai lebih
dari 20 m (dua puluh meter).
Pembangunan apartemen ini juga mengikuti peraturan lain yang telah ditentukan
oleh pemerintah, seperti peraturan tentang koefisiensi dasar bangunan (KDB), garis
sempadan bangunan (GSB), garis sempadan sungai (GSS), koefisiensi lantai bangunan
(KLB), dan ketinggian bangunan yang dapat dibangun. Dari peraturan yang telah
dijelaskan di atas tentang kawasan kota medan, hal tersebut sangat sesuai dengan kasus
proyek yang akan dikerjakan yaitu pembangunan apartemen kelas menengah atas yang
memiliki fasilitas pendukung seperti mall dan taman terbuka hijau umum agar masyarakat
sekitar memiliki tempat untuk berkumpul bersama dan bisa berekreasi menikmati taman
terbuka hijau dan sungai Deli. Bangunan seperti apartemen dan mall memang sudah
ini, agar tata ruang kota Medan bisa lebih tertata lagi dan mengikuti peraturan yang
