PROPOSAL
R U S U N A W A
[RUMAH SUSUN SEWA SEDERHANA] PESANTREN DARUNNAJAH CIPININGA. Nama Lembaga : Pesantren Darunnajah Cipining
B. Alamat Lembaga : Kp. Cipining RT/RW 02/03 Desa Argapura Kecamatan Cigudeg
Kabupaten/Propinsi : Bogor/ Jawa Barat
Kontak Person : 081554114614, 0857 1487 3135 Email : trendarunnajah@yahoo.com Website : www.darunnajh-cipining.com
Rekening : Bank BRI Unit Cigudeg Bogor atas nama Pesantren Darunnajah 2 Cipining nomor rekening 4798-01-007607-53-5
C. Usulan Kebutuhan : Pembangunan Rusunawa
PESANTREN DARUNNAJAH CIPINING
ARGAPURA CIGUDEG BOGOR JAWA BARAT
BAB I PENDAHULUAN
A. LATAR BELAKANG
Pesantren Darunnajah Cipining yang terletak di Kampung Cipining Desa Argapura Kecamatan Cigudeg Kabupaten Bogor Jawa Barat dipimpin oleh KH. Jamhari Abdul Jalal, Lc, berdiri tanggal 18 Juli 1988 merupakan lembaga pendidikan berbasis pesantren dari 30.000 pesantren yang tersebar di seluruh Indonesia.
Unit lembaga pendidikan yang diselenggarakan tediri dari Raudhatul Athfal, Taman Pendidikan Al-Qur’an, Pendidikan Anak Usia Dini, Madrasah Ibtidaiyah, Madrasah Diniyah, Madrasah Tsanawiyah, Sekolah Menengah Pertama, Madrasah Aliyah, Sekolah Menengah Kejuruan dan Sekolah Tinggi Agama Islam Darunnajah (STAIDA).
Pada tahun 2013-2014 peserta didik Pesantren Darunnajah sebanyak 2.049. 1.300 diantaranya adalah santri mukim, selebihnya santri nonmukim. Adapun mahasiswa perdana STAIDA sebanyak 61 orang, 95% mukim di pesantren.
Animo dan tingkat kepercayaan masyarakat terhadap lembaga pendidikan Pesantren Darunnajah Cipining cukup signifikan, hal ini terbukti dalam setiap tahunnya pendaftar meningkat.
Hal inilah yang mendorong pesantren senantiasa bekerja keras mewujudkan asrama yang layak huni, representatif, kondusif, nyaman dan tentunya lingkungan bersih, sehat, dan agamis.
Dalam perjalanannya yang kini memasuki usia ke 26 tahun, Pesantren Darunnajah Cipining sudah meluluskan 1.395, tersebar ke penjuru nusantara dengan berbagai profesi dan aktifitas sosial keagamaan, demi membangun agama dan bangsanya.
Untuk itu, pada tahun pelajaran 2014-2015 pesantren juga harus mempersiapkan hunian untuk mukim peserta didik, karena kalau tidak demikian sarana mukim yang ada saat ini sudah tidak cukup.
B. TUJUAN DAN SASARAN
1. Tujuan umum pembangunan asrama santri : a. Memenuhi kebutuhan tempat tinggal;
b. Menggulirkan konsep boarding school tingkat Tsanawiyah dan Aliyah di Indonesia;
c. Terwujudnya hunian yang layak bagi santri di lingkungan pemukiman yang sehat, aman, harmonis dan berkelanjutan;
d. Meningkatkan kualitas lingkungan pemukiman ; e. Penerapan tata lingkungan pemukiman ;
f. Pengembangan penyediaan prasarana lingkungan pemukiman .
2. Tujuan khusus pembangunan asrama santri:
a. Penyediaan sarana hunian yang layak bagi santri;
b. Agar proses belajar mengajar dapat dilaksanakan secara efisien dan efektif;
c. Mengenalkan konsep rumah susun, sehingga santri terbiasa tinggal di lingkungan asrama;
d. Melaksanakan pembangunan pemukiman yang berkelanjutan dan efisiensi lahan.
3. Sasaran umum pembangunan asrama santri : a. Santri Pesantren Darunnajah Cipining;
b. Santri yang berasal dari luar kota atau daerah yang jauh dan dari sekitar pesantren wajib tinggal di asrama;
c. Lokasi adalah di dalam kawasan Pesantren Darunnajah Cipining Desa Argapura RT/RW 02/03 Kecamatan Cigudeg Bogor Jawa Barat.
4. Sasaran fungsional pembangunan asrama santri:
a. Terwujudnya kemudahan dan kenyamanan kehidupan bermasyarakat bagi santri;
b. Terwujudnya kemudahan dan kenyamanan santri yang berasal dari luar kota atau daerah yang jauh jangkauannya, sehingga dapat menghemat biaya untuk transportasi dan menghemat energi.
BAB II
IDENTIFIKASI POTENSI DAN PERMASALAHAN
A. ARAH KEBIJAKAN Landasan Hukum
Dalam penyelenggaraan perumahan dan pemukiman , telah diatur dengan peraturan serta perundang-undangan yang berlaku. Peraturan perundangan yang terkait dengan penyelenggaraan perumahan dan pemukiman adalah sebagai berikut :
1. Arah kebijakan
- TAP MPR No. IV/MPR/1999, tentang GBHN;
- Undang-undang no. 22/1999, tentang pemerintahan Daerah; - Undang-undang no. 22/1999, tentang Propenas;
- PP no. 25/2000, tentang kewenangan pemerintah dan kewenangan Propinsi sebagai Daerah Otonomi.
2. Pengaturan Teknis
- Undang-undang no.4/1992, teantang perumahan dan pemukiman ;
- Undang-undang no.4/1992, tentang rumah susun; - Undang-undang no.24/1992, tentang penataan Ruang; - PP. no.4/1988, tentang rumah susun;
- Pedoman teknis dan SNI di bidang Perumahan dan Pemukiman .
Kibijakan Pembangunan Rumah Susun Sederhana Pokok Kebijakan Pembangunan Rusunawa
Atas dasar tujuan yang telah disebutkan pada bab I sebelumnya, maka pembangunan Rumah Susun akan menjadi prioritas dengan arahan kebijakan sebagai berikut :
1. Pembangunan pemukiman secara vertikal dilaksanakan untuk mengatasi kelangkaan masalah tanah dan pengendalian dampak negative dari perkembangan pemukiman yang ekspansif.
2. Pembangunan rumah rusun dilaksanakan untuk memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah, dengan harga yang terjangkau dan pada lokasi yang eksesibilitasnya tinggi ke tempat kerja/belajar. Pada studi kasus pembangunan rumah susun asrama santri ini, maka sasarannya adalah untuk memenuhi kebutuhan santri yang berasal dari luar kota maupun daerah yang jauh jangkauannya;
3. Pembangunan permukiaman dan blok rumah susun sederhana terintegrasi dalam rencana tata ruang, baik dalam alokasi jumlah maupun dalam penetapan lokasinya sehingga sesuai dengan konsep pembangunan kota yang berkelanjutan;
4. Pembangunan blok rumah rusun dilaksanakan dengan sejauh mungkin menerapkan prinsip kawasan yang mandiri untuk meminimkan kebutuhan pergerakan (transport) dalam kota, sehingga tiap kawasan sedapat mungkin selain diperuntukkan bagi perumahan juga dilengkapi sarana tempat kerja, sarana pendidikan, sarana pembelanjaan dan fungsi lainnya (Multifungsi). Hal ini tentu saja akan memudahkan bagi pengguna dalam hal ini santri sehingga dapat lebih efisien dan efektif dalam melaksanakan proses kegiatan pembelajaran dan pengajaran;
5. Pembangunan blok Rumah Susun Sederhana dilaksanakan dengan melibatkan partisipasi masyarakat sebagai pengguna, dalam hal asrama santri ini maka yang disebut pengguna adalah santri Darunnajah Cipining. Pemerintah dalam hal ini berperan sebagai fasilitator dan berperan aktif dalam penyertaan modal sampai pembangunan selesai, sementara pondok pesantren Darunnajah sebagai penerima dana hibah berperan sebagai penyedia lahan siap bangun
Prioritas Sasaran Kelompok Masyarakat
Sebagaimana disebutkan dalam kebijakan di atas, sesuai kelompok sasarannya pembangunan rusunawa dikategorikan dalam dua jenis yaitu : rumah susun sederhana untuk dimiliki dan rumah susun sederhana sewa, selanjutnya rumah susun sederhana sewa juga dibagi dalam dua kategori yaitu yang tanpa subsidi dan yang dengan subsidi
a. Rumah susun sederhana sewa tanpa subsidi
Diprioritaskan bagi kelompok masyarakat yang secara ekonomi mampu, tetapi memilih untuk tinggal dirumah sewa (karena tinggal sementara atau alasan lain). Intervensi pemerintah dalam batas memberi insentif kemudahan perijinan dan petunjuk teknis, karena pembangunannnya menunjang kebijakan pemerintah
b. Rumah susun sederhana sewa bersubsidi
- Subsidi terbatas
Diprioritaskan bagi kelompok masyarakat dengan kemampuan ekonomi menengah ke bawah yang mampu membayar meskipun terbatas. Intervensi pemerintah dilakukan dalam penyediaan tanah, pembiayaan, pembangunan, maupun dalam pengelolaannya, namun tetap diperhitungkan pengembalian dananya, agar dapat bergulir untuk proyek selanjutnya.
- Subsidi penuh
Diprioritaskan bagi kelompok yang berkemampuan ekonominya sangat terbatas, hanya mampu membayar sewa untuk menutup ongkos operasi dan pemeliharaan rutin saja. Intervensi pemerintah dilakukan dengan memberi subsidi pembangunan (tanah, bangunan, prasarana dan sarana dasar lingkungan) sepenuhnya (social housing).
Pada rencana pembangunan rumah susun sederhana sewa untuk asrama santri Pesntren Darunnajah Cipining, prioritas sasaran kelompok masyarakat adalah santri yang berasal dari luar kota Bogor Barat radius 20 KM dari pesantren, atau daerah dengan jangkauan terlalu jauh dari lokasi kampus. Rencana pengelolaan rumah susun ini adalah dengan menyewakan kepada santri dengan harga yang rendah sebagai pengganti biaya operasional dan pemeliharaan gedung. Hal ini disebabkan karena mayoritas santri adalah dari kalangan ekonomi menengah ke bawah.
Prioritas Kelompok Kota
Pembangunan rusunawa diprioritaskan bagi kota metropolitan dan kota besar, terutama yang saat ini telah mengalami masalah sebagai dampak perkembangan kota yang ekspansif, baik masalah penataan
ruang, lingkungan, transportasi dan masalah social. Dimana kota-kota tersebut telah menanggung beban ekonomi yang besar akibat masalah-masalah tersebut :
- Kota dengan jumlah penduduk 500 ribu jiwa ke atas dan kota yang berfungsi sebagai Pusat Kegiatan Nasional (PKN) dan Pusat Kegiatan Wilayah (PKW) sesuai PP no. 47/97 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional (RTRTN)
- Kota-kota yang memiliki fungsi kegiatan internasional dan otoritas pengembangan industri dengan intensitas kegiatan yang potensial - Kota-kota yang mempunyai potensi untuk mendorong
pengembangan daerah sekitarnya serta berfungsi sebagai pusat jasa, pusat pengolahan, simpul transportasi yang melayani beberapa propinsi nasional
- Kota-kota yang menunjukkan cirri adanya komuter dengan basis kegiatan ekonomi perkotaan, misalnya disektor industri, pelabuhan/transprotasi, perdagangan yang dominant dan lain-lainnya.
Bagi kota-kota ukuran sedang, mempunyai kendala secara fisik dalam perluasan kotanya, pembanguan rumah susun juga perlu mendapatkan prioritas. Sedangkan bagi kota kecil, yang kebutuhannya belum mendesak, dalam rencana tata ruang kotanya perlu mulai dimasukkan pertimbangan kebutuhan dan lokasi bagi rumah susun, untuk mengantisipasi perkembangan di masa yang akan datang.
Prioritas Lokasi Dalam Tata Ruang Kota
a. Penentuan lokasi bagi pembangunan rumah susun sederhana perlu disesuaikan dengan peruntukan lahan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah(RT/RW) yang bersangkutan sebagai kawasan pemukiman; b. Lokasi pembangunan rumah susun sederhana terletak pada
peruntukan kawasan perumahan dan pemukiman dengan kepadatan penduduk disesuaikan dengan kapasitas santri dan mahasiswa;
c. Dalam rangka upaya peningkatan kualitas lingkungan pemukiman, lokasi pembangunan rumah susun sederhana sewa bagi santri ini dibangun pada kawasan Pondok Pesantren Darunnajah Cipining; d. Untuk menekan biaya hidup masyarakat berpenghasilan rendah,
transportasi, lokasi rumah susun ini diletakkan tidak jauh dari lokasi kampus;
e. Rencana pembangunan rumah susun sederhana ini mencakup 2 (dua) lokasi, dimana satu lokasi diperuntukkan untuk santri putra dan satunya lagi untuk santri putri;
f. Biaya terbesar pembangunan rumah susun adalah dari komponen lahan, dimana komponen lahan tersebut disediakan oleh penerima dana hibah yaitu dari pihak pondok pesantren Darunnajah Cipining;
g. Lokasi pembangunan rumah susun sederhana sewa harus memenuhi persyaratan daya dukung dan kesesuaian lahan untuk bangunan bertingkat, secara ekonomis 5 (lima) lantai tanpa elevator;
h. Lokasi dan rancang bangun rusunawa harus sesuai dan serasi dengan lingkungan. Bagi kota-kota yang telah memiliki Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) maka rancang bangun rusunawa mengacu pada RTBL.
Prioritas Lainnya
Dalam pembangunan rumah susun sederhana sewa perlu dijaga keseimbangan lingkungan dan kelestarian sumber daya alam, yaitu perlunya mempertimbangkan daya dukung dan kesesuaian lahan yang baik untuk bangunan bertingkat. Pembangunan rusunawa diperuntukkan terutama bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. Untuk itu daya beli mesyarakat perlu menjadi pertimbangan utama. Pemanfaatan lahan yang sifatnya mixed use sepanjang dimungkinkan dapat diusulkan sehingga memungkinkan terjadinya subsidi silang dengan kegiatan-kegiatan yang secara ekonomis menguntungkan.
B. KEGIATAN IDENTIFIKASI DAN PERMASALAHANNYA a. Kegiatan Identifikasi
Kegiatan identifikasi awal dilakukan oleh pihak pondok pesantren Darunnajah mengacu pada pedoman dan kreteria ditetapkan.Terdiri dari beberapa langkah pokok, yaitu:
1. Persiapan
- Menyampaikan informasi program kepada pihak-pihak terkait baik pondok pesatren Darunnajah Cipining, maupun masyarakat di lingkungan sekitarnya yang akan dipengaruhi oleh keberadaan pembangunan Rumah Susun tesebut;
- Mengkaji dan mendalami kriteria lokasi, dalam kaitannya dengan RT/RW wilayah Argapura Cigudeg, Bogor Barat Jawa Barat;
- Menetapkan lokasi dalam kawasan pondok pesantren Darunnajah Cipining yang memenuhi kreteria;
- Melakukan koordinasi dengan instansi terkait guna menetapkan lokasi atas dasar potensi, dengan tujuan bila ada perubahan penetapan lokasi dapat segera ditindaklanjuti.
2. Survei pontensi
Potensi dominant adalah calon penghuni yang terbanyak yang akan menempati rumah susun tersebut dan dapat memberikan kontribusi terbesar bagi kehidupan ekonomi kawasan yaitu para santri pondok pesantren Darunnajah Cipining sebagai penghuni utama rumah susun.
3. Investigasi lokasi terpilih
Berdasarkan hasil survey lokasi dan penetapan lokasi perlu diseleksi lebih lanjut, lokasi yang diidentifikasi dapat dikembangkan sebagai lokasi rusunawa, adalah lokasi yang memiliki tingkat efisiensi, efektifitas dan aksesibilitas tinggi bagi santri pondok pesantren Darunnajah Cipining sebagai penghuni utama rumah susun tersebut.
b. Potensi
Kondisi Geografis Lingkungan
Lokasi yang terpilih untuk pembangunan rumah susun ini adalah di dalam Pondok Pesantren Darunnajah Cipining, Jl/Desa Argapura RT/RW 02/003 Cigudeg Bogor Jawa Barat.
Jaringan jalan dan Transportasi
Prasarana jalan yang terdapat di Argapura menghubungkan antara Bogor Kota-Lebak Banten dan Tangerang/Jakarta, merupakan jalur propinsi Jawa Barat dan Ibukota DKI atau Banten.
Air bersih dan pembuangan limbah
Air bersih merupakan keperluan yang sangat fital. Sebagai sumber air bersih direncanakan memberdayakan mata air yang ada, dengan diangkat pompa air dan disediakan toren penampungan sementara, diletakkan tidak jauh dari asrama untuk mengakomodasi kebutuhan penghuninya. Sebagian masyarakat menggunakan air bersih dari air sumur/air tanah. Wilayah ini sampai saat ini masih dapat memenuhi kebutuhan akan air bersih di wilayahnya.
Sedangkan penyaluran air buangan pada rusunawa ini direncanakan dan tertata dengan baik sehingga potensi terjangkitnya penyakit menular memalui perantaraan air buangan dapat dihindari. Diharapkan juga penataannya dapat mengiliminir pencemaran lingkungan dengan sistem hijauan enceng gondok. Di samping keluarannya menjadi netral, bisa dimanfaatkan sebagai sarana perikanan dan irigasi tanaman.
Listrik dan Telepon
Untuk prasarana penerangan di daerah ini telah mendapatkan pelayanan listrik dari Perusahaan Listrik Negara (PLN). Sama halnya dengan pelayanan penerangan, berkaitan dengan pelayanan komunikasi, telah mendapatkan akses sambungan telepon yang dilayani PT. Indosat.
BAB III
ANALISA PEMILIHAN LOKASI DAN DISAIN PERENCANAAN
Rencana lokasi Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) ini terletak di Pesantren Darunnajah Cipining Desa Argapura RT/RW 02/03 Cigudeg Bogor Jawa Barat.
Adapun desain asrama putra dan putri sama yakni menggunakan double leoded. Setiap unit hunian/kamar ditempati oleh 8 (delapan orang) mahasiswa. Setiap lantai terdiri dari 6 unit hunian/kamar dan setiap bangunan rumah susun asrama ini terdiri dari 4 (empat) lantai. Lantai pertama untuk ruang pertemuan dan ruang makan dan 3 lantai untuk hunian/kamar. Sehingga tiap bangunan dapat menampung : 8
BAB IV
RENCANA ANGGARAN BIAYA
Rincian Rencana Anggaran Biaya Pembangunan Rumah Susun dapat dilihat pada lembar berikutnya. Di samping juga diuraikan rangkuman Rencana Anggaran Biaya tersebut dengan STANDAR TERENDAH dan STANDAR TERTINGGI (anggaran terlampir).
BAB V PENUTUP
Rumah susun sederhana sewa yang dieperuntukkan bagi mahasiswa dan santri di lembaga-lembaga pesantren merupakan terobosan dan model baru sistem asrama.
Hal ini kiranya perlu diucicoba dan dikembangkan. Bila perkembangannya positif, maka ke depannya Rusunawa dalam komplek pesantren merupakan modelling yang nantinya akan dijadikan sebagai konsep asrama gaya baru.
Demi mewujudkan hunian Rusunawa yang asri, aman dan nyaman serta religius, maka perlulah kiranya dibangun di atas lahan pesantren. Dalam hal ini Pesantren Darunnajah Cipining yang memiliki lahan wakaf seluas 70 ha. dan perkaplingan 100 ha. cuku layak untuk diwujudkan program pemerintah berupa Rusunawa.
Bogor, 24 Februari 2014 Pimpinan Pesantren,
TIM PERENCANAAN PEMBANGUNAN
RUMAH SUSUN SEDERHANA SEWA SEBAGAI ASRAMA SANTRI PESANTREN DARUNNAJAH CIPINING
Penanggung jawab : Yayasan Darunnanjah
Ketua : KH. Jamhari Abdul Jalal, Lc Sekretaris : Amin Songgirin, S.HI
Deni Rusman Bendahara : M. Muddatsir, S.HI
Tresna Amalia, S.Pd.I Arsitektur : 1. Ir. Syamsul Huda
2. Ir. Nurul Azizah Struktur : Ir. Ahmad Setiadi
Logistik : Fatihin
Pembantu Umum : H. Mustajab Anwar, S.Pd.I Pelaksana : H. Solihin
Pengawas : Ridho Makky, S.Pd.I Bogor, 24 Februari 2014 Pimpinan Pesantren,
