Pada awal tahun enampuluhan analisis risiko masih merupakan kegiatan yang bersifat konvensional,
karena hambatan dan keterbatasan lingkungan sosial, pasar, kompleksitas analisis risiko, teknologi, sumber data, dan tidak memadai serta belum
dewasanya ilmu pengetahuan manusia yang terlibat di dalamnya.
Sekarang perkembangan dan penggunaan teknik
analisis risiko sudah sangat canggih. Para evaluator investasi juga melakukan berbagai modifikasi
berdasarkan pengalaman dan dalam rangka untuk menyesuaikan dengan karakteristik lingkungan yang berubah (Austin J.J and C.F. Sirmans, 1982: 62).
a. Pendekatan Konservatif
Prinsip dasar teknik ini sangat sederhana,
yaitu memilih estimasi yang tinggi pada
biaya (
cash outflows
) dan
mengevaluasinya dengan discount rate
yang relatif tinggi. Walaupun teknik ini
mudah dan menempatkan proyek dalam
lingkup yang aman, sebenarnya teknik ini
tidak menerapkan suatu ukuran risiko,
sehingga terlalu banyak penyimpangan
yang dapat terjadi.
b. Risk-Adjusted Discount Rate
Cara kerja metode ini adalah dengan
menentukan sebuah risk-adjusted net present
value (NPV) dari suatu investasi properti
dengan menggunakan risk-adjusted discount
rate (RADR). Risk-adjusted
c. Pendekatan Kepastian Ekivalen (Risk Free Discount Rate)
Metode Risk-Free Discount Rate (RFDR) merupakan alternatif, di samping metode RADR, untuk
merefleksikan risiko dan arus kas.
Prinsip dasar teknik ini adalah dengan mengkonversikan arus kas yang tidak pasti ke arus kas ekivalen yang lebih pasti dari proyek yang dianalisis dengan
menggunakan koefisien kepastian ekivalen. Koefisien ini berkisar antara 0,00 hingga 1,00 tergantung
d. Decision Trees
Teknik ini merupakan satu dari sedikit metode yangmemungkinkan pengambil keputusan
membawa seluruh kemungkinan hasil dari sebuah proyek ke dalam lingkungan yang tidak pasti.
Analisis dengan metode ini tidak menghasilkan suatu keputusan “melanjutkan” atau “menolak” proyek investasi. Investor harus mengambil
e. Analisis Kepekaan
Metode ini didefinisikan sebagai suatu proses evaluasi sejumlah parameter untuk menguji atau mengidentifikasi pengaruh-pengaruh yang ditimbulkan oleh adanya perubahan nilai masukan (nilai NPV proyek) dalam proses evaluasi sejumlah parameter tadi. Aplikasi sistematis dari perubahan-perubahan itu disebut sebagai analisis kepekaan (sensitivity analysis).
Tujuan teknik ini adalah mengevaluasi derajad perubahan NPV dan
memungkinkan pengambil keputusan mengidentifikasi sejumlah
alternatif NPV dan kemudian menentukan faktor yang memberikan pengaruh terbesar.
f. Analisis Probabilitas
Dibandingkan dengan cara sebelumnya, analisis probabilitas
(probability analysis) merupakan metode yang lebih rumit, tetapi merupakan metode yang baik dan banyak digunakan dalamanalisis proyek properti. Analisis probabilitas, tidak seperti analisis kepekaan, dapat dievaluasi secara langsung dengan menggabungkan probabilitas seluruh proses yang dapat terjadi selama periode investasi proyek properti.
Lima prasyarat itu adalah:
1.
accountability,
2.
economic viability assessment,
3.contractual purpose,
4.
reliability, dan
5.
comprehensive analysis
a.
Accountability: Untuk proyek skala besar,
seorang analis perlu menunjukkan bahwa
ia sudah memasukkan seluruh
pertimbangan mengenai risiko yang
mungkin terjadi, sehingga analisisnya
dapat dipertanggungjawabkan.
Sebagai contoh, accountability untuk teknik
konservatif dikatakan sebagai “jelek”, sebab
si analis secara mudah memasukkan
b. Economic Viability Assessment (EVA),
untuk menjelaskan ini langsung dapat
diberikan contoh sebagai berikut: EVA
analisis probabilitas lebih baik dari pada
analisis kepekaan, karena yang pertama
memasukkan lebih banyak variabel risiko
dari distribusi probabilitas yang bersifat
c. Contractual Purpose, pengalokasian risiko dalam analisis risiko dapat digunakan dalam
menentukan alternatif kontrak dan kerangka hukum untuk proyek yang sedang dievaluasi, seperti
pengalokasian risiko pada suatu perusahaan asuransi.
d. Reliability, derajad reliabilitas tergantung pada pertimbangan risiko dan akurasi kesimpulannya.
e. Comprehensive Analysis, diukur dengan
