BAB III HASIL PENELITIAN & ANALISIS

BAB III

HASIL PENELITIAN & ANALISIS

Yang menjadi fokus dalam penelitian ini adalah pengaturan berkenaan dengan ganti rugi dalam pengadaan tanah berdasarkan peraturan yang ada. Dalam BAB ini akan dipaparkan mengenai bagaimana karakteristik ganti rugi dalam pengadaan tanah.

A.

Pengaturan Ganti Rugi Dalam Pengadaan Tanah

Ganti rugi dalam pengadaan tanah berbeda dengan ganti rugi dalam hukum perdata. Ini dikarenakan dalam pengadaan tanah ada unsur campuran hukum yaitu hukum publik dan intervensi dari Negara yang tidak terdapat dalam hukum Perdata. Pola penetapan ganti rugi dalam pengadaan tanah dilihat dari hukum positif.

Pada BAB ini penulis ingin menjabarkan bagaimana karakteristik ganti rugi dalam peraturan mengenai pengadaan tanah yang dilihat dari istilah yang digunakan, pengertian, bentuk , penerima, dasar perhitungan dan mekanisme ganti rugi.

1.

Penggunaan Istilah Ganti Rugi Dalam Peraturan Pengadaan

Tanah

Peraturan Mentri Dalam Negri Nomor 15 Tahun 1975 tentang Ketentuan – Ketentuan Mengenai Tata Cara Pembebasan Tanah menggunakan istilah ganti rugi, peraturan ini kemudian dicabut dan digantikan oleh Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang menggunakan istilah ganti kerugian.

Peraturan ini kemudian dicabut dan diganti dengan Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang menggunakan istilah ganti rugi. Kemudian Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum kembali menggunakan istilah ganti rugi.

Demikian juga dengan Peraturan Kepala Badan Pertahanan Nasional Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2007 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi

Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Sebagaimana Telah di Ubah dengan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum juga menggunakan istilah ganti rugi.

Lihat Tabel 1.1 dibawah ini.

Tabel 1.1

Penggunaan Istilah Ganti Rugi Dalam Pengaturan Pengadaan Tanah KATEGORI Peraturan Mentri Dalam Negri Nomor 15/1975 Keputusan Presiden Nomor 55/1993 Peraturan Presiden Nomor 36/2005 Peraturan Presiden Nomor 65/2006 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3/2007 ISTILAH YANG DI GUNAKAN

Ganti Rugi Ganti

Kerugian

Ganti Rugi Ganti Rugi Ganti Rugi

Istilah yang digunakan ada 2 yaitu ganti rugi dan ganti kerugian. Tetapi pada dasarnya mempunyai arti yang sama.

2.

Pengertian Ganti Rugi Dalam Peraturan Pengadaan Tanah

Pada Peraturan Mentri Dalam Negri Nomor 15 Tahun 1975 tidak mendefinisikan secara jelas mengenai ganti rugi. Tapi dapat kita simpulkan

ganti rugi menurut peraturan ini adalah penggantian sejumlah uang atau pergantian yang senilai dengan tanah yang dilepaskan haknya.

Kemudian pada saat Peraturan Mentri Dalam Negri Nomor 15 Tahun 1975 ini digantikan dengan Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 dimana ada perubahan penggunaan istilah dari ganti rugi menjadi ganti kerugian. Ganti kerugian menurut Keputusan Pressiden Nomor 55 Tahun 1993 adalah penggantian atas nilai tanah serta bangunan, tanaman dan atau benda lain yang terkait dengan tanah akibat pelepasan atau penyerahan hak atas tanah.

Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005, yang menggantikan Keputusan Pressiden Nomor 55 Tahun 1993, kembali menggunakan istilah ganti rugi. Menurut Keputusan Pressiden Nomor 55 Tahun 1993, ganti rugi adalah pengantian atas kerugian baik fisik atau non fisik, sebagai akibat pengadaan tanah kepada yang mempunyai tanah,bangunan, tanaman,dan atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah yang memberikan kelangsungan hidup lebih baik dari tingkat kehidupan sosial ekonomi sebelum terkena pengadaan tanah. Dan pada Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 yang mengubah Keputusan Pressiden Nomor 55 Tahun 1993 tidak ada perubahan pengertian mengenai ganti rugi.

Peraturan Kepala Badan Pertahanan Nasional Nomor 3 Tahun 2007 ini tetap mengunakan istilah ganti rugi. Peraturan ini tidak menjelaskan pengertian ganti rugi secara rinci, tapi dapat disimpulkan ganti rugi adalah pergantian nilai atas bangunan, tanaman dan benda lain yang ada di atas tanah.

Dari pengertian – pengertian di atas maka dapat disimpulkan bahwa pengertian ganti rugi atau ganti kerugian mengalami perubahan dan dalam perubahan terakhir tidak memberikan pengertian lebih jelas, hanya pengertian secara tersirat saja. Untuk lebih jelasnya dapat kita lihat di tabel 2.1

T ab el 2.1 P en ge rt ian G an ti R u gi D al am P en gat u ran P en gad aan T an a h K AT E G O RI P E R A T UR A N M E NT R I DAL A M NE GR I No m o r 1 5 /1 9 7 5 Ke p P re s No m o r 5 5 /1 9 9 3 P er at u ra n P re si d en No m o r 3 6 /2 0 0 5 P er at u ra n P re si d en No m o r 6 5 /2 0 0 6 P E R A T UR A N KE P A L A B A D A N P E R T A N AH A N NAS ION AL No 3 / 2 0 0 7 P E N G E R T IA N T id ak a d a p en g er ti a n . T et ap i d ap at d is im p u lk an g an ti r u g i ad al ah m e m b er ik a n se ju m la h u a n g a ta u p er g an ti a n y a n g se n il a i d en g a n t a n ah y an g d il ep as k an a ta s h ak n y a P en g g a n ti a n a ta s n il ai ta n ah s er ta b an g u n an , ta n a m an d an a ta u b en d a la in y a n g t er k ai t d en g a n ta n ah a k ib at p el ep as an at au p en y er ah a n h a k a ta s ta n ah ( P as al 1 a y at 7 ) P en g an ti an a ta s k er u g ia n b ai k f is ik a ta u n o n fi si k ,s eb a g ai a k ib at p en g ad aa n t a n a h k ep ad a y an g m e m p u n y ai ta n ah ,b a n g u n an , ta n a m an ,d an a ta u b en d a -b en d a la in y a n g b er k ai ta n d en g a n t an a h y a n g m e m b er ik a n k el an g su n g an h id u p l eb ih b ai k d ar i ti n g k at k eh id u p an s o si al e k o n o m i se b el u m t er k e n a p en g ad aa n t a n a h ( P as al 1 a y at 1 1 ) T id ak a d a p er u b ah an a ta s p en g er ti a n g a n ti ru g i T id ak a d a p en g er ti an s ec ar a d et ai l. T ap i d ap at d is im p u lk a n g an ti r u g i ad al ah p er g a n ti a n n il ai at as b an g u n an , ta n a m an d a n b en d a la in y a n g a d a d ia ta s ta n ah .

Berdasarkan tabel diatas maka dapat kita ketahui bahwa pengertian ganti rugi atau ganti kerugian mengalami perubahan dan dalam perubahan terakhir tidak memberikan pengertian yang lebih jelas. Hanya secara tersirat saja.

3.

Bentuk Ganti Rugi Dalam Peraturan Pengadaan Tanah

Bentuk ganti rugi dalam Peraturan Mentri Dalam Negri Nomor 15 Tahun 1975 berupa uang, tanah dan/atau fasilitas – fasilitas lain. Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 mengatur bentuk ganti kerugian berupa uang, tanah pengganti, pemukiman kembali, gabungan dari dua atau lebih, dan bentuk lain yang disetujui oleh pihak yang bersangkutan serta untuk ulayat diberi dengan bentuk pembangunan fasilitas umum atau bentuk lain yang bermanfaat bagi masyarakat.

Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 mengatur ganti rugi berupa uang, tanah pengganti, pemukiman kembali, bisa juga berupa kompensasi berupa penyertaan modal (saham). Untuk tanah ulayat diberi dengan bentuk pembangunan fasilitas umum atau bentuk lain yang bermanfaat bagi masyarakat setempat. Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 mengatur ganti rugi dapat berupa uang, tanah pengganti, pemukiman

kembali, gabungan dari dua atau lebih, dan bentuk lain yang disetujui oleh pihak yang bersangkutan.

Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2007 mengatur bentuk ganti rugi selain uang dapat berupa : tanah/bangunan penganti/pemukiman kembali sesuai dengan yang dikehendaki pemilik dan disepakati instansi yang memerlukan tanah, tanah/bangunan/fasilitas lain dengan nilai paling kurang sama dengan benda wakaf yang dilepaskan untuk harta benda wakaf, recognisi berupa fasilitas umum atau bentuk lain yang bermanfaat bagi kesejahteraan masyarakat setempat untuk tanah ulayat, sesuai keputusan pejabat yang berwenang untuk tanah instansi pemerintah/pemda.

Dalam perbandingan bentuk ganti rugi ini dapat kita lihat bahwa peraturan yang berlaku sekarang lebih banyak pilihan untuk ganti rugi, dibanding peraturan – peraturan sebelumnya.untuk lebih jelasnya lihat tabel 3.1

T ab el 3.1 B en tu k G an ti R u gi D al am P en gat u ran P en gad aan T an ah K A T E G O R I P E R A T U R A N M E N T R I D A L A M N E G R I N om or 15/ 1975 K epP re s N om or 55/ 1993 P er at ur an P re si de n N om or 36/ 2005 P er at ur an P re si de n N om or 65/ 2006 P E R A T U R A N K E P A L A B A D A N P E R T A N A H A N N A S IO N A L N o 3 T ahun 20 07 B E N T U K G A N T I R U G I D apa t b er up a ua ng , t ana h da n at au fa si li ta s – fa si li ta s l ai n ( P as al 6 ay at 2 c ) D apa t b er up a ua ng , ta na h pe ng g ant i, pe m u k im an k e m ba li , g abung an da ri d ua a ta u le b ih, da n be n tuk l ai n y ang di se tu jui o le h pi ha k y ang be rs ang k ut an ( P as al 13) U nt uk ul ay at d ibe ri de ng an be n tuk pe m ba ng una n f as il it as um u m a ta u be nt uk l ai n y ang be rm anf aa t ba g i m as y ar ak at ( P as al 14 ) D apa t b er up a ua ng , ta na h pe ng g ant i, pe m u k im an k e m ba li , bi sa j ug a be rupa k o m pe ns as i b er up a pe ny er ta an m oda l (s ah am ) ( P as al 13 ) U nt uk t ana h ul ay at di be ri d eng an be n tuk pe m ba ng una n fa si li ta s um um a ta u be nt uk l ai n y ang be rm anf aa t ba g i m as y ar ak at s et em pa t ( P as al 14 ) D apa t b er up a ua ng , t ana h pe ng g ant i, pe m u k im an k e m ba li , g abung an da ri dua a ta u l ebi h, da n be n tuk l ai n y ang di se tu jui o le h pi ha k y ang be rs ang k ut an (P as al 13 ) S el ai n ua ng da pa t be ru pa : ta na h / b ang una n pe ng an ti / pe m u k im an k e m ba li s es ua i de ng an y ang di k ehe nda k i pe m il ik da n di se p ak at i ins ta ns i y ang m e m er luk an t ana h, ta na h / ba ng una n / f as il it as l ai n de ng an ni la i pa li ng k ur ang sa m a de ng an be nda w ak af y ang di le pa sk an un tuk ha rt a be nda w ak af , re cog ni si be rupa fa si li ta s um um a ta u be nt uk la in y ang be rm anf aa t b ag i k es ej ah te ra an m as y ar ak at se te m pa t u nt uk t ana h u la y at , se sua i k eput us an pe ja ba t y ang be rw en ang unt uk t an ah ins ta ns i pe m er int ah / p em da (P as al 45 )

4.

Penerima Ganti Rugi Dalam Peraturan Pengadaan Tanah

Peraturan Mentri Dalam Negri Nomor 15 Tahun 1975 mengatakan bahwa aturan mengenai penerima ganti rugi berpedoman kepada hukum setempat dan tidak bertentangan dengan UUPA.

Keputusan Presiden NomorNomor 55 Tahun 1993 mengatur bahwa penerima ganti rugi adalah pemegang hak atas tanah atau ahli waris yang sah, nadzir bagi tanah wakaf. Tetapi bila milik bersama dan satu atau beberapa orang tidak ditemukan maka ganti kerugian yang menjadi haknya maka dikonsinyasikan di Pengadilan Negeri setempat oleh instansi pemerintah yang memerlukan tanah.

Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 mengatur bahwa penerima ganti rugi adalah pemegang hak atas tanah atau yang berhak sesuai dengan peraturan perundang - undangan, nadzir bagi tanah wakaf. Bila milik bersama dan satu atau orang tidak ditemukan maka ganti rugi yang menjadi haknya dititipkan di Pengadilan Negeri yang wilayah hukumnya meliputi lokasi tanah yang bersangkutan. Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 tidak ada perubahan atas peraturan sebelumnya.

Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2007 mengatur bahwa Penerima ganti rugi adalah pemegang hak atas tanah atau

yang berhak sesuai dengan peraturan perundang - undangan, nadzir bagi tanah wakaf. Dalam hal tanah hak pakai atau hak guna bangunan diatas tanah hak milik atau diatas tanah hak pengelolaan yang berhak adalah pemegang hak milik atau hak pengelolaan. Pada peraturan ini peraturan yang berlaku sekarang kurang mengcover mengenai masalah tanah milik bersama atau tanah ulayat. Lihat tabel 4.1

T ab el 4.1 P en er im a G an ti R u gi D al am P er at u ran P en gad aan T an ah K A T E G O R I P E R A T U R A N M E N T R I D A L A M N E G R I N om or 15/ 1975 K epP re s N om or 55/ 1993 P er at ur an P re si de n N om or 36/ 2005 P er at ur an P re si de n N om or 65/ 200 6 P E R A T U R A N K E P A L A B A D A N P E R T A N A H A N N A S IO N A L N om or 3/ 2007 P E N E R IM A G A N T I R U G I Y ang m e m puny ai ha k a ta s ta n ah, ba ng una n,t ana m an, y ang a da di at as ny a de ng an be rp edom an k epa da huk um se te m pa t d an se pa n ja ng t ida k be rt ent ang an de ng an k et ent ua n da la m U U P A (P as al 6 A y at 2 c) P ene ri m a g ant i r ug i : pe m eg an g ha k a ta s ta na h a ta u a h li w ar is y ang s ah, na dz ir ba g i tnh w ak af . T et ap i b il a m il ik be rs am a da n s at u a ta u be be ra pa o ra ng t ida k di te m uk an m a k a g ant i k er ug ia n y ang m enj ad i ha k ny a m ak a di k ons iny as ik andi pe ng adi la n ne g ri se te m pa t o le h i n st ans i pe m er int ah y ang m e m er luk an t ana h (P as al 17 ) P ene ri m a g ant i r ug i : pe m eg an g ha k a ta s ta na h a ta u y ang be rha k se sua i d eng an pe ra tur an pe rund ang -unda ng an, na dz ir ba g i ta na h w ak af . B il a m il ik be rs am a da n sa tu at au or ang t id ak di te m uk an m a k a g ant i rug i y ang m enj ad i ha k ny a di ti ti pk an d i pe ng adi la n ne g ri y g w il ay ah huk um ny a m el iput i l ok as i t ana h y ang be rs ang k ut an (P as al 16 ) T ida k a da pe rub aha n at as pe ne ri m a g ant i rug i P ene ri m a g ant i r ug i: pe m eg an g ha k a ta s t ana h at au y ang be rh ak s es ua i de ng an pe ra tu ra n pe rund ang unda ng an, na dz ir b ag i t an ah w ak af . D al am ha l t ana h ha k pa k ai at au ha k g una ba ng una n di at as t an ah ha k m il ik a ta u di at as t an ah ha k pe ng el ol aa n y ang be rh ak ada la h pe m eg ang ha k m il ik at au ha k pe ng el ol aa n (P as al 43)

5.

Dasar Perhitungan Ganti Rugi Dalam Pengadaan Tanah

Peraturan Mentri Dalam Negri Nomor 15 Tahun 1975 mengatur bahwa dasar perhitungan ganti rugi hanya dilihat dari lokasi dan faktor strategis tanah, sementara ganti rugi atas bangunan atau tanaman dinilai oleh dinas pekerjaan umum/dinas pertanian setempat.

Keputusan Presiden NomorNomor 55 Tahun 1993 mengatur bahwa dasar perhitungan ganti rugi harga tanah didasarkan atas nilai nyata dengan memperhatikan NJOPBB terakhir untuk tanah yang terakhir. nilai jual bangunan ditaksir oleh instansi pemerintah daerah yang bertanggung jawab dibidang bangunan (Dinas Pekerjaan Umum). Nilai jual tanaman ditaksir oleh instansi pemerintah daerah yang bertanggung jawab dibidang pertanian (Dinas Pertanian).

Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 mengatur bahwa dasar perhitungan ganti rugi dengan berdasarkan NJOP Tahun berjalan berdasarkan penetapan lembaga/ tim penilai harga tanah yang ditunjuk panitia. Nilai jual bangunan yang di taksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di bidang bangunan. Nilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di bidang pertanian. Untuk

dasar perhitungan ganti rugi ditunjuk oleh lembaga/tim penilai harga yang ditunjuk oleh bupati / walikota atau gubernur bagi Jakarta.

Peraturan Presiden No 65 Tahun mengatur bahwa dasar perhitungan ganti rugi dengan memperhatikan NJOP Tahun berjalan berdasarkan penilaian lembaga atau tim. Nilai jual bangunan yang di taksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di bidang bangunan. Nilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di bidang pertanian Untuk dasar perhitungan ganti rugi ditetapkan oleh lembaga/tim penilai harga yang ditunjuk oleh bupati / walikota atau gubernur bagi Jakarta.

Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2007 mengatur bahwa dasar perhitungan ganti rugi dengan memperhatikan NJOP Tahun berjalan. Dapat juga berpedoman pada variable – variable sebagai berikut: lokasi letak tanah, status tanah peruntukan tanah, kesesuaian pengunaan tanah dengan rencana tata ruang wilayah, sarana dan prasarana yang tersedia, faktor lain yang mempengaruhi harga tanah. Penilaian harga bangunan/tanaman/benda lain berkaitan dengan tanah dilakukan oleh kepala dinas /kantor/badan di kabupaten atau kota yang membidangi bagian

tersebut dan berpedoman dengan standar harga yang ditetapkan perundang – undangan.

Dari perbandingan di atas dapat dilihat bahwa peraturan terbaru lebih luas dari pada peraturan sebelumnya. Lihat Tabel 5.1

T ab el 5.1 D as ar P er h it u n gan G an ti R u gi D al am P en gad aan T an ah K AT E G O RI P E RAT URAN M E NT RI DAL AM NE G RI No m o r1 5 /1 9 7 5 K ep P re s No m o r 5 5 T a h u n 1 9 9 3 P er a tu ra n P re si d en No m o r 3 6 T a h u n 2 0 0 5 P er a tu ra n P re si d en No m o r 6 5 T a h u n 2 0 0 6 P E RAT URAN K E P AL A B ADAN P E RT ANAH AN NAS IO NA L No m o r 3 T a h u n 2 0 0 7 DAS AR P E RH IT UN G AN G AN T I RUG I B er d as ar k an : lo k as i d an fa k to r st ra te g is ta n ah , M en et ap k a n g an ti r u g i at as b an g u n a n a ta u ta n a m an h ar u s b er d as ar k an d in as p ek er ja an u m u m / d in a s p er ta n ia n se te m p at (P as al 6 a y at 2 a) B en tu k d an b es ar n y a g an ti k er u g ia n d ib er ik an b er d as ar k an m u sy a w ar ah (P as al 6 a y at 1 ) B er d as ar k an : h ar g a ta n ah d id as ar k a n at as n il a in y at a d en g an m e m p er h at ik an NJ OP B B te ra k h ir u n tu k t an a h y an g te ra k h ir . Ni la i ju al b an g u n an d it ak si r o le h i n st an si p em er in ta h d ae ra h y a n g b er ta n g g u n g j a w ab d ib id an g b an g u n an . Ni la i ju al t an a m a n d it ak si r o le h i n st an si p em er in ta h d ae ra h y a n g b er ta n g g u n g j a w ab d ib id an g p er ta n ia n . (P as al 1 5 ) B en tu k d an b es ar n y a g an ti k er u g ia n d i te ta p k an d al a m m u sy a w ar ah (P as al 1 6 ) B er d as ar k an : NJ OP d en g an b er d as ar k an NJ OP T ah u n b er ja la n b er d as ar k an p en et ap an le m b ag a/ t im p e n il ai h ar g a ta n ah y a n g d it u n ju k p an it ia Ni la i ju al b an g u n an y an g d i ta k si r o le h p er an g k a t d ae ra h y an g b er ta n g g u n g ja w ab d i b id an g b an g u n a n . Ni la i ju al t an a m a n y a n g d it ak si r o le h p er an g k at d ae ra h y an g b er ta n g g u n g ja w ab d i b id an g p er ta n ia n . Un tu k d as ar p er h it u n g a n g an ti r u g i d it u n ju k o le h le m b ag a/ ti m p e n il ai h ar g a y an g d it u n ju k o le h b u p at i / w al ik o ta a ta u g u b er n u r b ag i Ja k ar ta (P as al 1 5 ) B er d as ar k an : NJ OP d en g an m e m p er h at ik an NJ OP T ah u n b er ja la n b er d as ar k an p en il ai a n le m b ag a at a u t im . Ni la i ju al b an g u n an y an g d i ta k si r o le h p er an g k a t d ae ra h y an g b er ta n g g u n g ja w ab d i b id an g b an g u n a n . Ni la i ju al t an a m a n y a n g d it ak si r o le h p er an g k at d ae ra h y an g b er ta n g g u n g ja w ab d i b id an g p er ta n ia n Un tu k d as ar p er h it u n g a n g an ti r u g i d it et ap k a n o le h le m b ag a/ ti m p e n il ai h ar g a y an g d it u n ju k o le h b u p at i / w al ik o ta a ta u g u b er n u r b ag i Ja k ar ta (P as al 1 5 ) B er d as ar k an : NJ OP m e m p er h at ik an NJ OP T ah u n b er ja la n . Da p at j u g a b er p ed o m a n p ad a v ar ia b le – v ar ia b le s eb ag ai b er ik u t : lo k a si le ta k t a n ah , st at u s ta n a h p er u n tu k a n t a n ah , k e se su ai a n p en g u n aa n t a n ah d en g a n r en c an a ta ta r u an g w il a y a h ,s ar an a d an p ra sa ra n a y an g t er se d ia , fa k to r la in y a n g m e m p e n g ar u h i h ar g a ta n ah . (P as al 2 8 ) P en il ai an h ar g a b an g u n a n /t a n a m an /b en d a la in b er k ai ta n d en g a n t an a h d il ak u k a n o le h k ep al a d in as /k an to r/ b ad an d i k ab u p at en a ta u k o ta y a n g m e m b id an g i b ag ia n te rs eb u t d an b er p ed o m a n d en g an st an d ar h ar g a y a n g d it et ap k an p er u n d an g – u n d a n g a n (P as al 2 9 )

6.

Mekanisme Ganti Rugi Dalam Peraturan Pengadaan Tanah

Untuk melaksanakan ganti rugi dalam pengadaan tanah, dalam setiap peraturan pengadaan tanah mempunyai mekanisme. Peraturan Mentri Dalam Negri Nomor 15 Tahun 1975 mekanismenya sederhana yaitu: pemilik tanah yang tanahnya akan dilepas jika menyetujui ganti rugi maka instansi yang bersangkutan langsung membayarkan ganti rugi, kemudian instansi yang bersangkutan langsung berhubungan dengan pejabat yang berwenang untuk memohon hak.

Tapi apabila pemilik tanah tidak menyetujui ganti rugi maka pemilik memberikan alasan penolakan ganti rugi kepada panitia pengadaan tanah. Panitia pengadaan tanah dan kemudian bisa langsung mengambil 2 jalan yaitu tetap pada keputusan semula atau melimpahkan kepada gubernur setempat dimana gubernur bisa mencari jalan tengah atau mengukuhkan keputusan panitia. Lihat bagan 6.1

B agan 6.1 M E K A N IS M E P E M B E R IA N G A N T I R U G I B E R D A S A R K A N P E R A T U R A N M E N T R I D A L A M N E G R I N O M O R 15 T A H U N 1975 P E M IL IK HAK A T A S T A NAH GANT I R UGI S E T U JU P E JA B A T YA NG B E R W E NA NG (M E M OHON H A K) INS T A NS I L ANGS UNG M E M B A Y AR KE P A D A P E M IL IK HAK A T AS T A N A H T IDA K S E T UJ U P A NI T IA P E M B E B A S A N T A NAH T E T A P P A D A KE P UT US A N S E M UL A GUB E R NUR S E T E M P A T M E NGUB AH KE P UT US A N P A NI T IA A la sa n pe nol ak an

Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 mengatur mekanisme pengadaan tanah apabila pemilik tanah yang setuju dengan ganti kerugian maka kedua belah pihak yang membutuhkan langsung ke PPT dan mengurus SK tentang bentuk dan besarnya ganti kerugian.

Apabila tidak setuju maka panitia pengadaan tanah langsung membawa kepada gubernur. Setelah itu gubernur bisa mengubah keputusan PPT atau dapat juga mengukuhkan keputusan PPT. tetapi apabila tetap menolak maka diusulkan untuk pencabutan dan dirujuk kepada Menteri Dalam Negri yang kemudian ditembuskan kepada instansi yang membutuhkan tanah dan Menteri Kehakiman dan HAM serta Presiden. Lihat bagan 6.2

B agan 6.2 M E K A N IS M E P E M B E R IA N G A N T I R U G I B E R D A S A R K A N K E P U T U S A N P R E S ID E N N O M O R N O M O R 55 T A H U N 1993 P E M IL IK HA K A T AS T A N A H INS T A NS I Y A NG M E M B U T UHKA N T A N A H D AN M E NT R I KE HA KI M A N D AN HA M M E ND A GR I P E NC A B UT A N M E NOL AK S E T U JU GUB E R NUR M E NGUB AH KE P UT US A N P P T GANT I R UGI M E NGUKUHK AN KE P UT U S A N P P T P P T S K T E N T A NG B E NT U K DAN B E S AR G A NT I R U GI T IDA K S E T UJ U S E T U JU P R E S IDE N

Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 mengatur mekanisme ganti rugi apabila pemilik tanah menolak ganti rugi maka PPT mengajukan kepada Walikota, Bupati atau Gubernur yang bisa mengukuhkan atau mengubah keputusan PPT. tetapi jika masih ditolak maka akan dilakukan pencabutan dimana Kepala Badan Pertanahan Nasional membuat tembusan kepada Presiden dan instansi yang terkait serta Mentri Kehakiman. Lihat bagan 6.3

B agan 6.3 M E K A N IS M E P E M B E R IA N G A N T I R U G I B E R D A S A R K A N P E R A T U R A N P R E S ID E N N O M O R 36 T A H U N 2005 P E M IL IK HAK A T A S T A NAH GANT I R UGI KE P AL A B A D A N M E NGUKUHK AN KE P UT U S A N P P T P E NC A B UT A N T IDA K S E T UJ U S E T UJ U JI KA T E T A P DI T OL A K B UP A T I/ W A L IKOT A , GUB E R NUR M E NGUB AH KE P UT US A N P P T INS T A NS I Y A NG M E M B U T UHKA N T A N A H D AN M E NT R I KE HA KI M A N D AN HA M P R E S IDE N

Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 kemudian diperbaharui dengan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006. Mekanisme menurut peraturan ini adalah jika pemilik tanah menolak ganti rugi maka PPT mengajukan kepada Walikota, Bupati atau Gubernur yang bisa mengukuhkan atau mengubah keputusan PPT. Tetapi jika masih ditolak maka akan dilakukan pencabutan dimana Kepala Badan Pertanahan Nasional membuat tembusan kepada Presiden dan instansi yang terkait serta Menteri Kehakiman. Tetapi jika tetap menolak ganti rugi yang sudah ditetapkan dalam Keputusan Presiden, maka dapat mengajukan banding ke Pengadilan Tinggi. Lihat bagan 6.4

B agan 6.4 M E K A N IS M E P E M B E R IA N G A N T I R U G I B E R D A S A R K A N P E R A T U R A N P R E S ID E N N O M O R 65 T A H U N 2006 P E M IL IK HA K A T AS T A NAH GANT I R UGI S E T UJ U T IDA K S E T UJ U B UP A T I, /W A L IKOT A , GUB E R NUR M E NGUKUHK AN KE P UT US A N P P T M E NGUB AH KE P UT US A N P P T JI KA T E T A P DI T OL A K P E NC A B UT A N KE P AL A B AD A N P E R T A NA H AN P R E S IDE N INS T A NS I Y A NG M E M B UT UHKA N T A N A H DAN M E NT R I KE HA KI M A N D AN HA M JI KA T E T A P T IDA K B E R S E DI A M E NE R IM A GANT I R UGI YA NG DI T A E T A P KA N D AL A M KE P UT US A N P R E S IDE N B A NDI NG KE P E NGA DI L A N T INGGI

Kemudian pada peraturan pelaksana dari Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 adalah Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2007 mekanisme ganti rugi menurut peraturan ini adalah jika pemilik hak atas tanah setuju maka instansi membuat tanda terima. Kemudian penerima ganti rugi membuat surat pernyataan pelepasan atau penyerahan hak. Kemudian PPT membuat berita acara pelepasan hak dan pembayaran ganti rugi.

Tetapi jika pemilik hak menolak maka PPT meneruskan kepada Walikota, Bupati atau Gubernur dan MENDAGRI yang bisa mengukuhkan keputusan PPT atau mengubah keputusan PPT, jika tetap menolak maka dilakukan pencabutan. Lihat bagan 6.5

B agan 6.5 M E K A N IS M E P E M B E R IA N G A N T I R U G I B E R D A S A R K A N P E R A T U R A N K E P A L A B A D A N P E R T A N A H A N N A S IO N A L N O M O R 3 T A H U N 2007 P E M IL IK H A K A T A S T A N A H G A N T I R U G I S E T U JU T ID A K S E T U JU B U P A T I/ W A L IK O T A , G U B E R N U R M E N G U K U H K A N K E P U T U S A N P P T M E N G U B A H K E P U T U S A N P P T JI K A T E T A P D IT O L A K P E N C A B U T A N IN S T A N S I M E M B U A T T A N D A T E R IM A P E N E R IM A G A N T I R U G I M E M B U A T S U R A T P E R N Y A T A A N P E L E P A S A N / P E N Y E R A H A N H A K P P T M E M B U A T B E R IT A A C A R A P E L E P A S A N H A K D A N P E M B A Y A R A N G A N T I R U G I

Dari perbandingan di atas dapat dilihat bahwa mekanisme pengadaan tanah harus diperbaiki. Karena belum sepenuhnya dapat memenuhi keinginan masyarakat. Oleh karena ini pemerintah harus lebih memperhatikan. Agar tidak terjadi konflik,walaupun semua yang dilakukan dalam semua peraturan ini, keputusan ganti rugi ataupun ganti kerugian didasarkan musyawarah. Musyawarah mencari jalan tengah sebagai jalan terbaik. Dan bukan keputusan sepihak dari pemerintah.

B.

ANALISIS

Dari hasil penelitian maka penulis menganalisis bahwa karakteristik penggaturan dari 5 peraturan yang menggatur mengenai ganti rugi dalam pengadaan tanah sejak PERATURAN MENTRI DALAM NEGRI NOMOR 15 TAHUN 1975, Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993, Peraturan Presiden Nomer 36 Tahun 2005, Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006, PERATURAN KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL NOMOR 3 TAHUN 2007.

1.

Karakteristik Mengenai Penggunaan Istilah

Dalam penggunaan istilah ganti rugi atau ganti kerugian mempunyai makna yang sebenarnya sama. Tetapi dalam KBBI ganti rugi adalah uang

yang diberikan sebagai ganti kerugian, sementara ganti kerugian adalah seseuatu yang menjadi penukar dari yang menderita rugi. Pengaturan mengenai penggadaan tanah hanya Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 dan Peraturan Presiden 36/2005 yang mempunyai pengertian yang terumus jelas. Peraturan yang lain hanya ada secara tersirat tetapi tidak secara tertulis menunjukan pengertian ganti rugi ataupun ganti kerugian.

2.

Karakteristik Mengenai Pengertian Ganti Rugi atau Ganti

Kerugian

Dibandingkan dalam Peraturan Mentri Dalam Negri Nomor 15 Tahun 1975, perubahan yang cukup berarti mengenai pengertian ganti rugi dilakukan pada Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993. Perubahan yang dimaksud adalah dimaksudkannya ayat khusus yang mengatur tetntang definisi ganti rugi. Definisi tersebut ada didalam Pasal 1 ayat 7 yang berbunyi :

“Ganti kerugian adalah penggantian atas nilai tanah berikut bangunan, tanaman dan/atau benda-benda lain yang terkait dengan tanah sebagai akibat pelepasan atau penyerahan hak atas tanah”

Sementara Peraturan Presiden Nomer 36 Tahun 2005 pengertian ganti rugi menjadi lebih luas lagi. Yaitu memasukan peenggantian aras kerugian baik fisik atau non fisik. Hal tersebut sesuai dengan Pasal 1 ayat 11 yang bebunyi :

“Ganti rugi adalah penggantian terhadap kerugian baik bersifat fisik dan/atau nonfisik sebagai akibat pengadaan tanah kepada yang mempunyai tanah, bangunan, tanaman, dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah yang dapat memberikan kelangsungan hidup yang lebih baik dari tingkat kehidupan sosial ekonomi sebelum terkena pengadaan tanah.”

Dalam Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 dan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2007tidak mengalami perubahan makna. Tetapi konsisten dari peraturan sebelumnya. Penggunaan istilah dan pengertian ganti rugi ini di tetapkan berdasarkan asas keadilan, dimana dalam asas ini menerapkan agar memberikan sesuatu yang lebih layak kepada mereka yang melepaskan haknya dan juga mencakup pihak yang membutuhkan tanah agar dapat sesuai dengan kebutuhan dan perencanaan.

3.

Karakteristik Bentuk Ganti Rugi

Dalam pemberian ganti rugi Peraturan Mentri Dalam Negri Nomor 15 Tahun 1975 sampai ke Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2007 mengalami perubahan menjadi lebih luas. Sehingga lebih beragam pilihan bentuk ganti rugi yang bisa dipilih oleh mereka yang akan melepaskan haknya. Bentuk ganti rugi ini ditentukan berdasar asas keterbukaan di mana rencana pengadaan tanah harus dikomunikasikan. Sehingga warga masyarakat yang hak atas tanah yang mereka miliki dapat mengetahui diperuntukan untuk apa tanah yang akan mereka lepaskan haknya, serta mereka yang haknya dilepaskan dapat mengetahui ganti rugi apa saja yang mereka dapatkan.

Dalam menentukan bentuk ganti rugi juga harus sesuai dengan asas minimalisasi dampak dan kelangsungan kesejahteraan ekonomi. Hal ini bersangkutan dengan hasil dari dampak yang timbul di pengadaan tanah tersebut, harus dapat meningkatkan taraf hidup. Jangan sampai menjadi lebih rendah dari sebelum pengadaan tanah.

Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun

Alasannya adalah dalam peraturan bentuk ganti rugi lebih beragam dari pada peraturan yang lain bentuk ganti ruginya terdiri atas :

- Uang

- Tanah

- Bangunan pengganti

- Pemukiman kembali sesuai dengan yang dikehendaki

- Fasilitas lain

- Fasilitas yang sama dengan nilai tanah atau benda wakaf

- Recognisi fasilitas umum atau bentuk lain yang bermanfaat bagi

kesejahteraan masyarakat setempat untuk tanah ulayat

Sementara Peraturan Mentri Dalam Negri Nomor 15 Tahun 1975 adalah peraturan yang tidak memberikan banyak pilihan bentuk ganti rugi. Dalam Peraturan Mentri Dalam Negri Nomor 15 Tahun 1975

bentuk ganti rugi hanya berupa :

- Uang

- Tanah

4.

Karakteristik Penerima Ganti Rugi

Berdasarkan Peraturan Mentri Dalam Negri Nomor 15 Tahun 1975 hingga Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2007 siapa yang berhak menerima ganti rugi atau ganti kerugian mengalami perubahan menjadi lebih luas. Pada awalnya hanya yang mempunyai hak atas tanah (Mentri Dalam Negri Nomor 15 Tahun 1975) kemudian menjadi pemegang hak atas tanah atau ahli waris yang sah dan nadzir bagi tanah wakaf (Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993), pada Peraturan Presiden Nomer 36 Tahun 2005 tidak ada perubahan yang begitu terlihat. Begitu juga pada Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006. Tetapi pada Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2007 penerima ganti rugi menjadi lebih luas. Ada penambahan dalam hak pakai atau hak guna bangunan, diatas tanah hak milik atau diatas tanah hak pengelolaan yang berhak adalah pemegang hak milik atau hak pengelolaan.

5.

Karakteristik Dasar Perhitungan Ganti Rugi

Mengalami perubahan menjadi lebih luas. Pada semula menurut Peraturan Mentri Dalam Negri Nomor 15 Tahun 1975 mengatakan bahwa

dasar perhitungan ganti rugi hanya dilihat dari lokasi dan faktor strategis tanah. kemudian pada Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 melihat berdasarkan NJOPBB tanah yang terakhir. Pada Peraturan Presiden Nomer 36 Tahun 2005 dasar perhitungan berdasarkan NJOP Tahun berjalan. Begitu juga pada Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006. Tetapi pada Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2007bukan hanya berdasarkan NJOP saja, tetapi juga melihat dari lokasi letak tanah, status tanah, kesesuaian pengunaan tanah dengan rencana tata ruang wilayah, sarana dan prasarana yang tersedia dan yang mempengaruhi harga tanah.

Dasar perhitungan ganti rugi ini harus sesuai dengan asas musyawarah dimana asas ini mengatakan bahwa dalam pengadaan tanah apa saja dan bagaimana penyelesaian yang akan dilakukan. dalam hal ini ada unsur yang paling mendasar yaitu satu pendapat antara pihak yang saling membutuhkan. Musyawarah dilakukan berdasarkan perundingan. Asas yang berikutnya adalah asas kesetaraan, dimana dalam asas ini kedua belah pihak adalah sama kedudukannya.

6.

Karakteristik Mekanisme Pengadaan Tanah

Mekanisme pada pengadaan tanah mengalami perubahan. Perubahan yang dimaksud ada pada aturan mengenai pengadaan tanah apabila pemilik hak atas tanah setuju untuk melepaskan haknya. Bila pemilik hak atas tanah setuju, mekanisme ganti rugi menjadi lebih panjang. Karena pada awalnya menurut Peraturan Mentri Dalam Negri Nomor 15 Tahun 1975 apabila pemilik hak atas tanah setuju akan ganti rugi yang diberikan oleh PPT maka instansi yang bersangkutan langsung membayar kepada pemilik hak atas tanah dan kemudian memohon hak kepada pejabat yang berwenang.

Kemudian pada Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 jika pemilik hak tanah setuju dengan ganti rugi yang diberikan maka PPT mengeluarkan SK tentang bentuk dan besar ganti kerugian. Pada Peraturan Presiden Nomer 36 Tahun 2005 dan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 tidak ada perubahan.

Pada Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2007 terdapat perubahan yaitu penambahan aturan dalam mekanisme pemberian ganti rugi apabila pemilik tanah setuju untuk melepaskan haknya. Perubahan tersebut adalah penambahan mekanisme instansi yang memerlukan tanah membuat tanda terima kemudian penerima ganti rugi

membuat surat pernyataan pelepasan hak dan selanjutnya PPT membuat berita acara pelepasan hak dan membayarkan ganti rugi.

Apabila pemilik hak atas tanah tidak setuju dengan ganti rugi, aturan mengenai mekanisme pemberian ganti rugi pun mengalami perubahan. Pada awalnya menurut Peraturan Mentri Dalam Negri Nomor 15 Tahun 1975 mengatakan bahwa mekanisme ganti rugi apabila pemilik hak atas tanah tidak setuju maka PPT bisa tetap pada keputusan semula atau langsung

berhubungan dengan Gubernur setempat. Kemudian Gubernur

mengukuhkan keputusan panitia atau mencari jalan tengah dengan mengubah keputusan PPT.

Kemudian pada Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 jika pemilik tanah tidak setuju melepaskan haknya maka PPT langsung menghubungi Gubernur, kemudian Gubernur bisa mengubah keputusan PPT atau mengukuhkan. Tetapi jika masih ditolak maka akan dilakukan pencabutan. Sebelum melakukan pencabutan maka memberikan surat kepada MENDAGRI kemudian ditembuskan kepada instansi yang membutuhkan tanah dan MENHANKAM serta Presiden.

Pada Peraturan Presiden Nomer 36 Tahun 2005 jika pemilik tanah

Bupati/Walikota atau Gubernur khusus wilayah DKI Jakarta. Kemudian Bupati/Walikota atau Gubernur bisa mengukuhkan keputusan PPT atau mengubah keputusan PPT. Tetapi jika ditolak maka akan dilakukan pencabutan. Dalam hal ini surat pencabutan ditujukan kepada Kepala BADAN PERTANAHAN NASIONAL dengan tembusan kepada Presiden

dan instansi yang membutuhkan tanah serta MENHANKAM.

Perkembangan dari peraturan sebelumnya adalah pencabutan di rujuk

kepada MENDAGRI menjadi Kepala BADAN PERTANAHAN

NASIONAL.

Pada Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 mengatakan jika pemilik hak atas tanah tidak setuju melepaskan haknya maka PPT melaporkan kepada Bupati/ Walikota/ Gubernur untuk wilayah DKI Jakarta, dimana bisa mengukuhkan keputusan PPT dan mengubah keputusan PPT. Jika tetap tidak disetujui maka akan dilakukan pencabutan. Surat

pencabutan diberikan kepada Kepala BADAN PERTANAHAN

NASIONAL dengan tembusan instansi yang membutuhkan serta MENHANKAM dan kepada Presiden. Tetapi jika tetap tidak setuju maka pemilik hak atas tanah bisa banding ke Pengadilan Negeri. Perkembangan

dari peraturan sebelumnya jika tidak setuju akan pencabutan maka bisa banding kepengadilan tinggi.

Pada Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2007 jika pemilik hak tidak setuju maka PPT mengajukan kepada

Bupati/Walikota/Gubernur khusus wilayah DKI Jakarta untuk

mengukuhkan keputusan PPT dan mengubah keputusan PPT kemudian jika ditolak maka akan dilakukan pencabutan.

Mekanisme ganti rugi ditetapkan berdasarkan asas kepastian hukum dimana dalam asas ini mengatakan tiap pihak harus mengerti mengenai kewajiban dan haknya. Serta membahas mengenai kapan pemberian ganti rugi dan tanahnya dilepaskan. Dan berdasarkan asas kesepakatan dimana dalam asas tersebut harus berdasarkan kesepakatan antara dua pihak tersebut.

Dari hasil penelitian dapat dilihat bahwa peraturan yang paling lengkap adalah Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional 3 Tahun 2007. Peraturan ini mencakup mengenai :

- Bentuk ganti rugi yang diberikan

- Dasar perhitungan ganti rugi

Tetapi peraturan ini belum sempurna, karena mekanisme peemberian ganti rugi kurang menguntungkan masyarakat. Mekanisme pemberian ganti rugi lebih rinci dalam Peraturan Presiden Nomor65 Tahun 2006.