BAB II
TINJAUAN PROYEK
2.1. Tinjauan Umum
Bangunan Pet Station Medan merupakan bangunan yang mempunyai fungsi sebagai penjualan hewan-hewan peliharaan, pusat pelayanan kesehatan dan perawatan hewan-hewan peliharaan dan menyediakan segala kebutuhan yang diperlukan oleh hewan-hewan peliharaan yang kesemua itu disesuaikan dengan kebutuhan hewan-hewan yang ada pada kawasan tersebut. Ditambahkan juga fungsi tempat penyelenggaraan perlombaan hewan-hewan peliharaan, yang dapat menarik wisatawan-wisatawan asing untuk datang dan melihat acara tersebut pada bangunan ini.
Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa petworld ini adalah usaha bergerak di bidang jasa, perdagangan, dan juga rekreasi. Sehingga untuk pemilihan lokasinya disesuaikan dengan sasaran dari WPP Kota Medan
2.2. Tinjauan Lokasi
2.2.1. Kondisi Lingkungan
Letak Geografis kota Medan yang dijadikan sebagai lokasi proyek ini merupakan pusat pemerintahan Daerah Tingkat I Sumatera Utara yang terletak pada 2°27’ – 2°47’
Lintang Utara dan 98° 35’ – 98° 44’ Bujur Timur memilki luas daerah sekitar 265,10 km2 dan berada pada ketinggian 2,5 – 37,5 meter di atas permukaan laut.
Kota Medan memiliki iklim Tropis dengan suhu minimum 22,7°C – 24,1°C dan suhu maksimum 30,5°C – 33,2°C ( menurut stasiun Polonia Medan ) serta kelembaban udara rata- rata 83%-84% menjadikan kota ini lokasi yang sesuai untuk perkembangbiakan dan pemeliharaan hewan ( terutama binatang peliharaan ).
2.2.2. Peruntukan Lahan
Wilayah Pengembangan Pembangunan Kota Medan terdiri dari 5 WPP, beserta wilayah per WPP, seperti terlihat pada tabel berikut:
Tabel 2.1. Potensi Pengembangan Wilayah Kota Medan
WPP Cakupan Kecamatan Pusat
Pengembangan Sasaran Peruntukkan
A
1. Kec. Medan Belawan 2. Kec. Medan Marelan 3. Kec. Medan Labuhan
Belawan
Pelabuhan, industri, pemukiman, rekreasi, maritim, usaha kegiatan pembangunan jalan baru, jaringan air minum, septic tank, sarana pendidikan
B Kec. Medan Deli Tanjung Mulia
Kawasan perkantoran, perdagangan, rekreasi indoor, pemukiman, pembangunan jalan baru, jaringan air minum, pembuangan sampah, dan sarana pendidikan
C
1. Kec. Medan Timur 2. Kec. Medan perjuangan 3. Kec. Medan Tembung 4. Kec. Medan Area 5. Kec. Medan Denai 6. Kec. Medan Amplas
Aksara
Pemukiman, perdagangan, dan rekreasi, pembangunan sambungan air minum, septic tank, jalan baru, rumah permanen, sarana pendidikan dan kesehatan
D
1. Kec. Medan Johor 2. Kec. Medan Kota 3. Kec. Medan Baru 4. Kec. Medan Maimoon 5. Kec. Medan Polonia
Inti Kota
Kawasan perdagangan, perkantoran, rekreasi indoor dan pemukiman, dengan program kegiatan pembangunan perumahan permanen, penanganan sampah dan sarana pendidikan
E
1. Kec. Medan Barat 2. Kec. Medan Petisah 3. Kec. Medan Sunggal 4. Kec. Medan Selayang 5. Kec. Medan Tuntungan
Sei Sikambing
Kawasan pemukiman, perdagangan, dan rekreasi dengan program kegiatan sambungan air minum, septic tank, jalan baru, rumah permanen, sarana pendidikan dan kesehatan
Sumber : RUTRK Medan
2.2.3. Kriteria Pemilihan Lokasi
Tabel 2.2. Kriteria Pemilihan Lokasi
No Kriteria Lokasi
1 Tinjauan Terhadap Struktur Kota Berada dikawasan dekat pusat kota, dimana terdapat bangunan yang dirancang dengan fungsi komersil dengan skala kota (Sumber: RUTRK Kota Medan Tahun 2005)
2 Pencapaian Dapat diakses dari segala penjuru kota, baik angkutan umum maupun pribadi (oleh karena itu harus berada dijalan besar /arteri kota atau jalan kolektor)
(Sumber: NAD dan TSS)
3 Area Pelayanan Lingkungan sekitar merupakan fungsi yang dapat saling mendukung dengan bangunan yang direncanakan seperti fungsi perbelanjaan dan bangunan publik lainnya atau disekitar pemukiman yang belum ada fasilitas hiburannya
4 Peraturan Tanah milik pemerintah atau pribadi.
Nilai lahan cukup tinggi untuk daerah komersil.
Untuk pengembangan kawasan pemukiman, perdagangan, dan rekreasi, alternatifnya yaitu, WPP C, WPP D atau WPP E KDB Bangunan 60%
KLB 3-5 lantai Sumber : RUTRK Medan
Berdasarkan kebutuhan dan daya dukung site untuk proyek Pet Station ini maka dipilihlah 3 lokasi site, yaitu :
1. Alternatif I.
Lokasi berada di jalan Kapten Patimura dengan luas lahan ± 1,2 Ha terletak di kawasan Kecamatan Medan Baru
2. Alternatif II.
Lokasi berada di Jalan Ring Road dengan luas lahan ± 1,6 Ha terletak di Kecamatan Medan Timur.
3. Alternatif III.
Lokasi berada di Jalan Gatot Subroto (samping Carefour) dengan luas 1,7 Ha terletak di Kecamatan Medan Petisah
Karena proyek berkaitan dengan perdagangan dan jasa maka perlu diperhatikan konteks komersial pada site yang sasaran utamanya perumahan-perumahan yang diasumsikan memiliki peliharaan. Oleh karena itu, dibawah akan dianalisa lokasi yang dianggap terbaik untuk proyek tersebut dapat dilihat pada tabel berikut :
Tabel 2.3. Analisa Pengembangan Daerah Masing-Masing Site
No Analisa
Alternatif Lokasi Jl.Kapten Patimura Jl. Ring Road
Industri Jl. Gatot Subroto
1 Peruntukan Tanah Komersial Komersial Komersial
2 Wilayah
Administrasi
Kecamatan Medan Baru
Kecamatan Medan Sunggal
Kecamatan Medan Petisah
3 KDB 60% 60 % 60 %
4 Daerah
Pengembangan
WPP D Pusat bisnis ( CBD ), pusat
pemerintahan, perumahan, hutan
kota, pusat pendidikan
WPP E Perumahan, perdagangan,
rekreasi, pendidikan dan
kesehatan
WPP E Perumahan, perdagangan,
rekreasi, pendidikan dan
kesehatan
5 Kepemilikan Swasta Swasta Swasta
6 Luas Wilayah ± 1,2 ha ± 1,6 ha 1,7 ha
Tabel 2.4. Analisa Karakteristik khusus site
No Potensi Jl. Kapten
Patimura
Jl. RingRoad Jl. Gatot Subroto
1 Luas Lahan 1
Untuk luasan site yang paling
kecil yaitu 1,2 ha
3 Untuk luasan site seluas 1,6
ha
5 Untuk luasan site seluas 1,7
ha
2 Lebar Jalan 1
Untuk jalan arteri dengan
lebar ± 11 m
5 Untuk jalan arteri dengan lebar ± 23,5 m
3 Untuk jalan arteri dengan
lebar ± 22m 3 Kemacetan Lalu Lintas -3
Untuk kemacetan dan kepadatan lalu lintas dalam skala sedang
-1 Untuk kemacetan lalu
lintas dalam skala kecil
-5 Untuk kemacetan lalu
lintas dalam skala besar (rawan macet) 4 Memiliki Jalan Arteri 5
Untuk site yang memiliki Jalan
arteri di Kota Medan
5
Untuk site yang memiliki Jalan
arteri di Kota Medan
5
Untuk site yang memiliki Jalan
arteri di Kota Medan
5 Harga Lahan -3 -1 -5
Untuk harga lahan yang tidak terlalu mahal (sedang)
Untuk harga lahan yang tidak mahal
Untuk harga lahan yang
mahal 6 Daerah Pemukiman
menengah ke atas
1 Untuk daerah
pemukiman menengah ke bawah(sedikit
daerah pemukiman
menengah keatas)
5 Untuk daerah yang memiliki
banyak pemukiman dalam skala menengah
keatas
3 Untuk daerah
pemukiman menengah keatas namun
tidak terlalu banyak
7 Asumsi Pemilik Hewan Peliharaan
3 5 1
8 Kepadatan Penduduk 5
Memiliki kepadatan penduduk yang
besar
3 Memiliki kepadatan penduduk yang
sedang
1 Memiliki kepadatan penduduk yang
kecil 9 Banyak Angkutan Umum
(Angkot)
3 Beberapa
angkot melewati Jl.Pattimmura
1 Tidak ada angkot yang
melintas
5 Angkot yang melintas sangat
banyak 10 Banyak angkutan umum
lainnya (becak dan taxi)
3 Jl Patimura dapat diakses dengan mudah oleh becak dan
taxi
3 Jl RingRoad dapat diakses dengan mudah oleh becak dan
taxi
3
Jl Gatot Subroto dapat diakses dengan mudah oleh becak dan
taxi 11 Berada di Tepi Jalan Besar,
dan Terlihat Dari Jalan Besar
5 Site berada di tepi jalan utama
5 Site berada di tepi jalan utama
5 Site berada di tepi jalan utama 12 Fasilitas Komersial
( menurut jenisnya )
3
Untuk memiliki fasilitas komersial dalam ukuran
sedang
3
Untuk memiliki fasilitas komersial dalam ukuran
sedang
5
Untuk memiliki fasilitas komersial dalam ukuran besar (kawasan
komersial)
Jumlah Total 22 38 26
Total penilaian alternatif I : 24
Keterangan :
Total penilaian alternatif II : 36 Total penilaian alternatif III : 26
Dari kriteria-kriteria di atas dapat ditarik kesimpulan bahwa lahan yang paling berpotensi tinggi untuk membangun sebuat Pet Station adalah Jalan Ring Road, Medan.
2.3. Tinjauan Kelayakan Proyek
Medan sebagai kota nomor tiga terbesar di Indonesia mempunyai potensi besar dalam memajukan dan mengembangkan perekonomian kotanya. Dan seiring dengan itu maka gaya hidup masyarakat pun juga ikut berkembang. Mereka yang biasanya hanya beranggotakan keluarga inti saja, menjadi bertambah dengan adanya hewan peliharaan mereka. Sebagai merupakan bagian dalam lingkaran keluarga maka kebutuhan hewan ini akan lebih diperhatikan dan lebih disayangi selayaknya manusia. Selain dianggap sebagai bagian dari anggota keluarga, ada juga beberapa kalangan yang menjadikannya sebagai lambang prestige. Maka, diperlukan suatu wadah khusus yang dapat membantu masyarakat yang berminat untuk memiliki peliharaan dan mencari segala kebutuhan hewan peliharaannya pada suatu tempat yang mampu menyediakan variasi peliharaan dan kebutuhan-kebutuhannya yang ingin dimiliki oleh masyarakat, sekaligus tempat perawatan dan pemeliharaannya.
2.3.1. Tinjauan Ekonomi
Telah dibukanya AFTA ASEAN Free Trade Area, membuka peluang yang menguntungkan proyek ini sebab dengan masuknya orang-orang asing yang menyukai hewan peliharaan serta membutuhkan tempat perawatan yang baik untuk peliharaannya. Dan ini mampu menghasilkan keuntungan yang besar (selain itu para anggota konsulat asing di Medan merupakan sasaran yang baik ).
Selain itu, untuk proyek Pet Station ini dapat memberi peluang yang menguntungkan bagi para investor untuk menanamkan sahamnya dan akan bekerjasama dengan pemilik Pet World yang ada saat ini. Diasumsikan Pet Station akan berekspansi untuk melengkapi kebutuhan yang lebih memadai.
Ditinjau dari jenis usahanya Pet Station termasuk kedalam jenis usaha perdagangan dan jasa, karena didalamnya terdapat usaha penjualan hewan (pet shop), jasa pelayanan kesehatan dan perawatan kesehatan hewan dan penitipan hewan-hewan peliharaan. Dan sebagai usaha komersil maka proyek ini dapat membantu memacu pertumbuhan ekonomi dan menciptakan lapangan kerja serta mengurangi pengangguran angka pengangguran di Medan.
Banyaknya hewan-hewan peliharaan yang berkelas yang mempunyai nilai jual yang cukup tinggi didalam pasar. Seperti kucing Anggora adalah kucing favorit dalam masyarakat ekonomi menengah keatas umumnya.
2.3.2. Tinjauan Sosial
Adanya dorongan yang membuat seseorang untuk membeli hewan peliharaan dikarenakan temannya mempunyai hewan peliharaan yang cantik mendorong seseorang untuk membeli agar bisa berbagi cerita atau pengalaman. Ada juga yang menjadi faktor gengsi-gengsian terutama bagi masyarakat ekonomi keatas dan ada juga dikarenakan hobi dan kegemaran memelihara hewan.
Untuk para hobiis/pecinta hewan mereka perlu tempat untuk menyalurkan keinginan mereka memamerkan hewan peliharaan mereka. Hal tersebut dapat dilakukan dengan mengadakan suatu acara perlombaan hewan-hewan peliharaan. Dan dengan diadakannya perlombaan tersebut dapat membantu menarik wisatawan untuk datang dan melihat acara tersebut, sehingga menjadikannya sebagai salah satu objek rekreasi di Medan.
Banyaknya kepercayaan-kepercayaan maupun mitos yang ada didalam masyarakat, pada hewan khusunya, mendorong mereka untuk membeli dan mempunyai hewan peliharaan sebagai jimat keberuntungan. Contohnya ikan Laohan dipercaya oleh masyarakat Cina umumnya memberikan keberuntungan dan masa depan yang baik.
2.3.3. Tinjauan Fungsional
Proyek ini berada pada Kawasan Kecamatan Medan Baru yang berarti bahwa lokasi ini memiliki peruntukan WPP E, yaitu peruntukan bagi kawasan perdagangan, rekreasi dan permukiman. Namun untuk lebih khusus lagi yaitu berada di jalan Ring Road Industri Medan peruntukan lahannya merupakan lahan komersial. Hal ini mengalami perubahan peruntukan Dinas Tata Kota pada tahun 1987 yaitu dari fasilitas umum menjadi fasilitas komersial.
Didukung dengan adanya RUTRK yang disusun berdasarkan UU No.24 tahun 1992 dan Perda Kotamadya Dati II Medan tahun 1995 yang memiliki masalah berlaku hingga tahun 2005 ( 5 Kawasan yang masuk dalam WPP E yaitu kecamatan Medan Johor, Medan Baru, Medan Kota, Medan Maimoon dan Medan Polonia
