BAB II TINJAUAN UMUM PROYEK

(1)

5 RAVENTUS THIO SAINAL

41205120036 SKRIPSI 67 ARSITEKTUR |FTSP-UMB

BAB II

TINJAUAN UMUM PROYEK

2.1 TINJAUAN PROYEK

2.1.1 Data Proyek

 Judul : Peremajaan Pasar Gang Kancil  Lokasi : jl. Keamanan ,Kel. Keagungan,

Kec .Taman Sari , Jakarta Barat  Luas Tapak Existing : 1.702 m²

 Luas Bangunan Existing : 845,5m²  Luas Tapak Perencanaan : 12.840m²  KDB, KLB : 60 % , 2,4  Land use : Perdagangan  Lantai Maksimal : 4 Lt.

 GSB : 4 Meter  Sifat Proyek : Peremajaan

 Sasaran : Masyarakat menengah  Lingkup Pelayanan : Lingkungan

 Pendanaan & Pengelola : Pemerintah (PD Pasar Jaya)

Gambar 2.1. Lokasi Pasar

(2)

6 RAVENTUS THIO SAINAL

2.1.2 Batas Tapak Perencanaan

`

2.2 TINJAUAN JUDUL PROYEK

2.2.1 Pengertian Peremajaan

Perbaikan seperti pemugaran gedung dan sarana lain sehingga dapat lebih dimanfaatkan dan mengubah penggunaan lingkungan yg dahulunya sudah tidak mungkin diperbaiki lagi23

2.2.2. Pengertian Pasar

Pasar adalah suatu tempat pertemuan penjual dan pembeli untuk melakukan transasksi jual beli dan jasa.24

2.2.3 Pasar Gang Kancil

Pasar Gang Kancil terletak di.kelurahan keagungan dan kecamatan taman sari Jakarta barat.Pasar ini di bangun pada tahun 1974 oleh pemilik pasar tersebut PD.Pasar Jaya Pembangunan pertama pasar iini di bangun dengan konsep yang sederhana,yang sampai sekarang dapat kita lihat.Pada tahun 2004 ebenarnya pasar ini sudah habis hak pakainya ,namun sampai sekarang belum ada tanda-tanda dari pihak PD.Pasar Jaya untuk mencabut hak pakainya atau di lanjutkan.

Dari hasil wawancara yang saya dapat rencananya akan ada

peremajaan yang akan di lakuan di pasar ini berbagai pihak sudah

menyetujui hal ini mulai dari pedagang pengelola dan pihak PD.Pasar Jaya namun kembali lagi belum ada kabar lagi dari pihak PD.Pasar jaya.

24

Adhyzal Kandar Y, http://id.shvoong.com/business-management/2003665-pengertian-pasar/

23

http://kamus.sabda.org/kamus/peremajaan

Batas- batas Tapak

Utara : Ruko-ruko ,dan jl. Keamanan

Barat : Ruko-ruko ,dan rumah penduduk.

Selatan : Perumahan penduduk

Timur : Ruko-ruko, dan rumah penduduk

Lokasi Pasar yang di kelilingi ruko-ruko dan perumahan penduduk, di mana semua ruko-ruko ini pun di jadikan tempat berdagang bagi pemiliknya.

LOKASI TAPAK

Gambar 2.2. Batas Tapak

(3)

7 RAVENTUS THIO SAINAL

2.3 TINJAUAN PASAR GANG KANCIL

2.3.1 Potensi Pengembangan Pasar

“APBN 2012, mengalokasikan anggaran kepada Kementrian Perindustrian Rp 2,5 Triliun. Dana itu akan di fokuskan untuk mengembangkan industri prioritas yakni merevitalisasi merestrukturasi industri tekstil, produk tekstil, dan produk

makan pokok. Selain itu, pengembangan industri kecil dan menengah juga

menjadi prioritas.25_{Hal ini menyebabkan produk tekstil akan semakin}

berkembang dan kompetitif. Maka di butuhkan tempat yang mampu mampublikasikan dan menjual produk mereka. Pasar sangat dibutuhkan saat ini. Selain untuk memenuhi kebutuhan konsumen, juga meningkatkan perekonomian kawasan di sekitarnya. Persaingan di bisnis retail space, khusunya pusat perdagangan sangat pesat. Para peritel di tuntut jeli melihat peluang yang ada. Namun demikian pusat perdagangan masih merupakan primadona di bandingkan sektor properti lainnya.25

2.3.2 Suasana Pasar Gang Kancil

Dari hasil foto-foto survey lapangan yang saya kerjakan mulai dari pagi-pagi hingga sampai pasar ini sepi, atau bisa di katakan hampir tutup sebagai berikut :

25

Menteri Perindustrian M S Hidayat, Jurnal Bisnis Indonesia, Arah bisnis & Poilitik 2012, 16 Januari 2012.

Gambar.2.3 Pintu masuk Gambar.2.4 Area loading

Gambar.2.6 Kondisi bangunan

Gambar.2.5 Sirkulasi Los

Gambar.2.7 Bak sampah Gambar.2.8 Gsb bangunan yang Cuma 1,2 m

(4)

8 RAVENTUS THIO SAINAL

2.4 KLASIFIKASI PASAR

2.4.1 Klasifikasi Pasar

1) Pasar secara garis besar terbagi menjadi dua, yaitu: 26

 Pasar Tradisional : Tempat bertemunya penjual dan pembeli serta ditandai dengan adanya transaksi penjual pembeli secara langsung dan biasanya ada proses tawar-menawar.

 Pasar Modern : Penjual dan pembeli tidak bertransaksi secara langsung melainkan pembeli melihat label harga yang tercantum dalam barang (barcode).

2) Pasar menurut jumlah barang yang dijual dibagi menjadi dua, yaitu:27

 Pasar Eceran : Pasar yang menjual barang secara satuan biasanya harganya lebih mahal. Ciri khas pasar eceran adalah penjualan benda-benda kepada konsumen akhir.

 Pasar Grosir : Pasar yang menjual barang dalam jumlah yang relatif besar, biasanya harganya lebih murah. Ciri khas pasar grosir adalah penjualan kepada pedagang-pedagang (business buyers).

2.4.2 Ciri-ciri Pasar Grosir

28

 Biasanya barang yang diperdagangkan hanya sejenis atau beberapa jenis saja, tapi dalam jumlah banyak.

 Biasanya tidak semua barang yang diperdagangkan tidak tersedia di tempat hanya contoh sebagai standar kualitas.

 Mempunyai usaha yang diskriminatif dimana si pembeli dilayani dengan minimal order tertentu saja.

26_{http://id.wikipedia.org/wiki/Pasar} 27

Prof. Dr. Winardi, S.E., ASAS-ASAS MARKETING (p.101,145)

28

Syafriyadi, Tugas Akhir: Pusat Grosir Cipulir, Universitas Mercu Buana, 2004.

(5)

9 RAVENTUS THIO SAINAL

2.4.3 Klasifikasi Pasar Grosir

29

Para grosir dapat dibagi dalam sejumlah klas yang dirasakan atas pekerjaan- pekerjaan khas tersebut. Biasanya pembagian dilakukan berdasarkan: 1) Jenis benda-benda dan jumlah produk yang diperdagangkan.

 Pedagang grosir yang menjual bermacam-macam jenis barang (General line wholesale).

 Pedagang grosir yang menjual jenis barang tertentu saja (Specialty whoesale).

Dalam klasifikasi ini, Pasar Gang Kancil termasuk ke dalam jenis pasar tradisional yaitu menjual pakaian , sayur-sayuran,daging,bahan

makanan kering dan alat-alat rumah tangga lainya.

2.4.4 Jenis Barang yang di Jual

30

Penggolongan barang yang merupakan hasil penyelidikan yang dilakukan oleh PD Pasar Jaya bersama dengan LPEM F.E. UI 1971:

 Golongan I: Merupakan barang-barang yang dinilai sebagai barang kebutuhan sehari-hari, misalnya sayur & lauk-pauk.

 Golongan II: Barang yang dibutuhkan dalam waktu interval tertentu misalnya seminggu atau sebulan. Contoh: pakaian, tekstil, dan sepatu.  Golongan III: Merupakan barang-barang lux dan relatif mahal harganya.

Contoh: TV, kamera, dll.

 Golongan IV: Barang yang dirasakan dan dibutuhkan oleh pembeli hanya sebagai insidential (tidak dapat ditentukan). Contoh: mebel, onderdil mobil.

‘’Dalam hal ini Pasar Gang Kancil termasuk di 4 golongan

ini’’

29

Prof. Dr. Winardi, S.E., ASAS-ASAS MARKETING (p.153)

30

Dicky Andea Sembiring, Tugas Akhir: Redevelopment Pasar Priangan, Universitas Sumatera Utara, 2010.

(6)

10 RAVENTUS THIO SAINAL

2.4.5 Pelayanan Pasar di bagi dalam

31

1. Pasar induk atau pasar grosir umumnya mendapat barang dagangan langsung dari Prudusen.Pasar Induk dapat mensuplai ke pasar-pasar lain seperti seperti pasar wilayah dan pasar Lingkungan.Luas pasar induk adalah setingkat kota.

2. Pasar Wilayah umumnya luas pelayanan ini setingkat kecamatan.Barang yang di jual belikan berasal dari pasar induk atau produsen langsung. 3. Pasar lingkungan luas pelayanan sebesar kelurahan dan perumahaan.

Pasar lingkungan mendapat barang-barang dari pasar induk atau pasar eceran .

‘’Dalam hal ini Pasar Gang Kancil termasuk Lingkungan

‘’

2.4.6 Kegiatan Pasar di bagi dalam

32

1. Pasar Induk : 4. Pasar Khusus :

Pasar Induk Kramat Jati (sayur mayur) Pasar Kenari (alat-alat listrik) Pasar Induk Cipinang (beras) Pasar Klewer Solo (kain batik textil)

2. Pasar Grosir : 5. Pasar dari segi waktu :

Pasar Kebayoran Lama(kelontong, hasil bumi) Pasar Pagi

Pasar Pagi (hasil bumi) Pasar Malam , kegiatannya dilakukan pada

3. Pasar Cabang atau Pasar Eceran : malam hari saja.

Pasar Mayestik Tempat penampungan pedagang kaki lima Pasar Blok M Roxy.

2.4.7 Persyaratan Standarisasi Pasar

32

A. Lokasi

1. Lokasi sesuai dengan Rencana Umum Tata Ruang setempat (RUTR)

31

Keterangan dari PD. Pasar Jaya standar perencanaan fasilitas umum.

32

Keterangan dari Keputusan Menteri Kesehatan Republik Indonesia No.519 / Menkes / SK / VI / 2008

(7)

11 RAVENTUS THIO SAINAL

41205120036 SKRIPSI 67 ARSITEKTUR |FTSP-UMB 2. Tidak terletak pada daerah rawan bencana alam seperti : bantaran sungai, aliran

lahar, rawan longsor, banjir dan sebagainya

3. Mempunyai batas wilayah yang jelas antara pasar dan lingkungannya.

B. Bangunan

1. Bangunan dan Rancang bangun harus dibuat sesuai dengan peraturan perundang- undangan yang berlaku

2. Penataan Ruang Dagang Syarat Ruang Dalam :

a. Pembagian area sesuai dengan jenis komoditi, sesuai dengan sifat dan

klasifikasinya seperti : basah, kering, penjualan unggas hidup, dan pemotongan unggas.

b. Pembagian Zoning diberi identitas yang jelas c. Tempat [enjualan daging, karkas unggas, ikan

ditempatkan di tempat khusus.

d. Setiap los/kios (area berdasarkan zoning) memilik lorong yang lebarnya minimal 1.5 meter.Lihat gambar 2.9

e. Setiap los/kios memliki papan identitas yaitu nomor, nama pemilik dan mudah dilihat.

f. Jarak tempat penampungan dan pemotongan unggas dengan bangunan pasar utama minimal 10 meter atau dibatasi tembok pembatas dengan ketingian minimal 1.5 meter.Lihat gambar 2.10

C. Ruang Kantor Pengelola

1. Ruang kantor memiliki ventilasi minimal 20% dari luas lantai

2. Tersedia ruangan kantor pengelola dengan tinggi langit-langit dari lantais sesuai 3. Tersedia toilet terpisah antara laki-laki dan perempuan

D. Tempat penjualan bahan pangan basah

1. Mempunyai meja tempat penjualan dengan permukaan yang rata dengan kemiringan cukup sehinnga tidak menimbulkan genangan air dan tersedia lubang pembuangan air, setiap sisi memiliki sekat pembatas dan mudah dibersihkan, dengan tinggi minimal 60cm dari lantai dan terbuat dari bahan tahan karat.

Gambar.2.9 Standar sikulasi

Gambar.2.10 Tempat potong

(8)

12 RAVENTUS THIO SAINAL

41205120036 SKRIPSI 67 ARSITEKTUR |FTSP-UMB 2. Penyajian karkas daging harus digantung.

3. Alas pemotong (talenan) tidak terbuat dari kayu7, tidak mengandung bahan beracun, kedap air dan mudah dibersihkan

4. Pisau untuk emmotong bahan mentah harus berbeda dan tidak berkarat

5. Tersedia tempat penyimpanan bahan pangan seperti ikan dan daging menggunakan rantai dingin (cold cahin) atau bersuhu rendah

6. Tersedia tempat untuk pencucian bahan pangan dan peralatan

7. Tersedia tempat untuk mencuci tangan yang dilengkapi dengan sabun dan air yang mengalir

8. Saluran pembuangan limbah tertutup, dengan kemiringan sesuai ketentuan yang berlaku sehingga memudahkan aliran limbah serta tidak melewati area penjualan.

9. Tersedia tempat sampah kering dan basah, kedap air, tertutup dan mudah diangkat.

10. Tempat penjualan bebas vector penular penyakit dan tempat tempat perindukannya seperti kecoa , lalat, tikus nyamuk.

E. Tempat Penjualan Bahan Pangan Kering

1. Mempunyai meja tempat penjualan denga permukan yang rata dan mudah dibersihkan dengan ketinggian minimal 60 cm dari lantai.

2. Meja tempat penjualan terbuat dari bahan tahan karat dan bukan dari kayu. 3. Tersedia tempat sampah kering dan basah kedap air m tertutup dan mudah

diangkat.

4. Tersedia tempat cuci tangan yang dilengkapi dengan sabun dan air yang mengalir.

5. Tempat penjualan bebas binatang penular penyakit (vector) dantempat perindukannya (tempat berkembang biak) , sperti lalat, tikus kecoa dan nyamuk.

F. Tempat Penjualan Makanan Jadi / Siap Saji

1. Tempat penyajian makanan tertutup dengan permukaan yang rata dan mudah dibersihkan dengan tinggi minimal cm dari lantai dan terbuat dari bahan yang tahan karat dan bukan dari kayu.

2. Tersedia tempat cuci tangan yang dilangkapi dengan sabun dan air yang mengalir

3. Saluran pembuangan air limbah dari tempat pencucian harus tertutup dengan kemiringan yang cukup.

4. Tersedia tempat sampah kering dan basah yang kedap air , tertutup dan mudah dibersihkan.

5. Pisau yang digunakan untuk memotong bahan makanan basah/matang tidak boleh digunakan untuik makanan kering/mentah

(9)

13 RAVENTUS THIO SAINAL

G. Area Parkir

1. Adanya pemisah yang jelas pada batas wilayah pas

2. adanya parkir yang terpisah berdasarkan jenis alat angkut seperti mobil, motor, sepeda, andong/delman dan becak

3. Tersedia are parker khusus untuk pengangkut hewan hidup dan hewan mati. 4. Tersedia area bongkar muat khusus yang terpisah dari tempat parkir

pengunjung.

5. Tersedia tempat sampah yang terpisah anatara sampah kering dan sampah basah dalam jumlah yang cukup minimal setiap radius10 meter.

6. Adanya tanaman penghijauan.

7. Adanya resapan air dipelataran parkir

H. Kontruksi Atap

1. Atap harus kuat, tidak bocor dan tidak menjadi tempat berkembang biaknya binatang .

2. Kemiringan atap harus sedemikin rupa sehingga tidak memungkinkan terjadi genangan air pada atap dan langit-langit.

3. Atap yang mempunyai ketinggian 10 meter atau lebih harus dilengkapi dengan penangkal petir.

I. Dinding

1. Permukaan dinding harus bersih, tidak lembab dan berwarna terang

2. Permukaan dinding yang selalu terkena percikan air haris terbuat dari bahan yang tahan karat dan kedap air

3. Pertemuan lantai dengan dinding serta pertemuan dua dinding lainnya harus berbentuk lengkung (conus).

J. Lantai

1. Lantai terbuat dari bahan yang kedap air, permukaan rata, tidak licin, tidak retak, dan mudah dibersihkan.

K. Sanitasi Air Bersih

1. Tersedia air bersih dengan jumlah yang cukup setiap hari secara berkesinambungan, minimal 40 liter per pedagang

2. jarak sumber air bersih dengan pembuangan limbah minimal 10 meter

(10)

14 RAVENTUS THIO SAINAL

Kamar Mandi dan Toilet

1. Harus tersedia toilet laki-laki dan perempuan yang terpisah dilengkapi dengan tanda/simbol yang jelas dengan proporsi sbb :

2. Didalam kamar mandi harus tersedia bak dan air dalam jumlah cukup dan harus bebas jentik nyamuk.

3. Tersedai tempat cuci tangan dengan jumlah yang cukup yang dilengkapi dengan sabun dan air yang mengalir

4. Air limbah dibuang ke septick tank (multi chamber), riol, atau lubang peresapan yang tidak mencemari air tanah dengan jarak 10 meter dari sumber air bersih. 5. Lantai dibuat kedap air, tidak licin, mudah dibersihkan dengan kemiringan sesuai

ketentuan yang berlaku sehingga tidak terjadi genangan.

6. Letak toilet terpisah minimal 10 meter dengan tempat penjualan makanan dan bahan pangan.

7. Tersedia tempat sampah yang tertutup

L. Pengelolaan Sampah

1. Setiap kios/los/lorong tersedia tempat sampah basah dan kering

2. Terbuat dari bahan kedap air dan tidak mudah berkarat, kuat , tertutup, dan mudah dibersihkan

3. Tersedia tempat pembuangan sampah sementara (TPS) , kedap air, kuat atau kontainer mudah dibersihkan dan mudah dijangkau petugas pengangkut sampah.

M. Drainase

1. Selokan/Drainase sekitar pasar tertutup dengan kisi yang terbuat dari logam sehingga mudah dibersihkan.

2. Limbah cair yang berasal dari setiap los disalurkan ke instalasi pengelolaan air limbah (IPAL), sebelum akhirnya dibuang ke saluran pembuangan umum.

No. Jumlah Pedagang

Jumlah Kamar Mandi Jumlah Toilet 1 s/d 25 1 1 2 26 s/d 50 2 2 3 51 s/d 100 3 3

Setiap penambahan 40-100 orang harus ditambah satu kamar mandi dan satu toilet

Tabel.2.1 Standar kapasitas tolet

(11)

15 RAVENTUS THIO SAINAL

2.4.8 Standarisasi Ruang

33

2.5 STUDI BANDING PASAR

2.5.1 Pasar Puri Indah

Pasar Puri Indah terletak di daerah kembangan jalan Puri Indah Raya Jakarta barat dengan luas lahan 1Ha dan luas bangunan 1000m2 .Pemiki pasr puri ini adalah pihak swasta dengan jumlahi lantai 1,sdakan kapasitas pengunjung 156 krang lebih sedangkan jumlah Los 75 unit ,kios 56 unit ,PKL 56 unit.Untuk jenis pasarnya sendiri terbagi 2 Basa dan Kering, area kering terdiri dari Toko Baju,Alat-alat kosmetik,dll sedangkan area basah Los daging ,saturan ,dan buah.

33

Keterangan dari PD. Pasar Jaya TA Laura Rosental Universitas Trisakti 2005/2006 Tabel.2.2 Standar kebuuhan ruang

(12)

16 RAVENTUS THIO SAINAL

2.5.2. Perbandingan

2.5.3. u

k

u

r

a

n

Jenis Tempat Dagang Pasar Puri PD.Pasar Jaya

Kios-kios 2,3M x 3M 3M x 3M

Los 1,2 x 1,8 1,8 x 2

Lebar korodor antar kios 180cm

Lebar Ideal 150cm

Tampak depan

Lebar korodor antar los 150cm

Lebar Ideal 150cm

Tinggi meja lebih dari 60 cm

Idealnya Tinggi 60cm dari lantai

Area Basah Area Kering

Gambar.2.15 Denah Pasar Puri Indah

Gambar.2.11 Koridor kios Gambar.2.12 Koridor los Gambar.2.13 Meja los