i ABSTRAK
Kegiatan penyaluran kredit oleh perbankan semakin hari semakin berkembang pesat. Salah satu jenis fasilitas yang diminati masyarakat adalah Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Dalam penyaluran fasilitas KPR tersebut, ada kalanya bank bekerjasama dengan developer dalam mencari calon debitur untuk membeli rumah developer baik yang telah ada maupun yang akan dibangun ataupun sebaliknya developer menunjuk bank tertentu untuk mendapatkan fasilitas kredit dari bank tersebut. Bentuk kerjasama antara bank dan developer dimuat dalam bentuk akta perjanjian kerja sama. Setelah calon debitur disetujui mendapatkan fasilitas kredit dari bank maka akan dilakukan pengikatan perjanjian kredit maupun pengikatan perjanjian lainnya. Dalam kasus ini, seorang debitur membeli 2 (dua) unit rumah milik developer dengan menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) PT. Bank X, akan tetapi setelah kredit dicairkan oleh Bank X, developer tersebut wanprestasi dalam melaksanakan pembangunan bangunan tersebut. Yang menjadi permasalahan dalam tesis ini, 1. bagaimana hubungan hukum antara debitur dan bank sebagai kreditur dengan developer saat objek jaminan belum dibangun?, 2. bagaimana tanggung jawabdeveloperterhadap debitur dan bank atas perjanjian yang dibuatnya terkait dengan wanprestasi developer?, 3.bagaimana perlindungan hukum terhadap bank dan debitur sehubungan dengan wanprestasinyadeveloper?.
Penelitian yang digunakan dalam penulisan tesis ini bersifatdeskriptif analitis dengan metode pendekatan secara hukum normatif (yuridis normatif) atau disebut juga penelitian hukum kepustakaan. Perolehan data bersumber dari data primer dan data sekunder, data primer diperoleh dengan melakukan wawancara dengan informan, sedangkan data sekunder diperoleh melalui bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tertier. Alat pengumpulan data yang digunakan didalam penelitian ini adalah studi dokumentasi dan wawancara.
Hasil penelitian menunjukan bahwa adapun hubungan hukum antara debitur, bank selaku kreditur dan developer dimana dalam hal pembuatan akta kerja sama antara developer dengan bank dan akta jual beli serta legalisasi surat perjanjian bawah tangan antara developer dengan debitur. Berdasarkan akta perjanjian kerja sama, tanggung jawab developer terhadap bank adalah tidak seimbang, dimana terdapat hak dan kewajiban bank yang terlalu luas, jika dibandingkan dengan hak developer sebagai penyedia perumahan. Adapun hal yang diatur pada kerja sama antara developer dengan bank, salah satunya hal developer tidak melakukan pelunasan hutang atas debitur wanprestasi makadeveloper dianggap wanprestasi dan bank diberi kuasa untuk mencairkan deposito developer untuk pembayaran hutang tersebut. Sedangkan tanggung jawab developerterhadap debitur terdapat dalam surat legalisasi perjanjian berupa penyelesaian dan penyerahan bangunan kepada debitur tepat waktunya, selain itu debitur juga harus menepati janji dalam melakukan sisa pembayaran kepada developer. Walaupun telah dibuat akta perjanjian kerjasama tersebut dan legalisasi surat perjanjian tersebut serta pembayaran telah dilakukan oleh
ii
debitur kepada developer, developer tetap wanprestasi dalam melaksankan kewajibannya untuk membangun serta menyelesaikan 2 (dua) unit rumah tersebut kepada debitur. Hal tersebut jelas-jelas merupakan tanggung jawabnya tetapi diabaikan oleh developer. Maka perlindungan hukum berdasarkan akta yang telah dibuat masing-masing pihak dengandevelopersangat berperan untuk menuntut ganti rugi terhadap developer. Akan tetapi dalam hal wanprestasi developer,perlindungan hukum terhadap debitur sangat lemah diakibatkan debitur tidak mempunyai pegangan jaminan apapun dari developer.Jika developer wanprestasi maka debitur hanya bisa melakukan musyawarah dan upaya peyelesaian terakhir melalui gugatan ganti rugi melalui jalur pengadilan yang memerlukan biaya besar dan waktu yang lama. Disarankan ada baiknya penyelesaian tersebut menggunakan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) yang biayanya lebih murah dan penyelesaiannya tidak berlarut-larut serta putusannya bersifat final dan juga mengikat para pihak, selain itu diharapkan adanya pegangan bagi developer berupa penundaan pembayaran atas sisa pembayaran yang menggunakan 15 (lima belas) lembar giro debitur tersebut atau boleh juga menitipkan sebuah cek berisi sisa nilai pembayaran kepada notaris yang bersangkutan dan hanya dapat dicairkan apabila bangunan sudah selesai.
Kata Kunci : Wanprestasideveloper; Perlindungan Hukum Bagi Debitor dan Bank; Perjanjian Kerja sama.
iii ABSTRACT
Credit channeling activities by banks are developing fast. One of the facilities which people are interested in is KPR (Housing Ownership Credit). In the distribution of the facilities of the KPR, sometimes a bank cooperates with a developer to look for a prospective debtor to buy the developer’s houses which have been built or the houses which will be built; or, on the contrary, a developer appoints a certain bank to provide some funds to a debtor who will buy the developer’s houses. The form of cooperation between the bank and the developer is written in a contract. After the prospective debtor is approved to get the credit facilities from the bank, a credit contract commitment and other contract commitments are done. In this case, a debtor buys two houses owned by a developer using KPR facilities of PT. Bank X, but after the credit is liquified by Bank X, the developer fails to build the houses. The problems of the thesis were as follows: 1) how about the legal relationship between debtors and the bank as the creditor with the developer at the time when the guarranteed objects were not built yet 2) how about the developer’s responsibilities to debtors and the bank on the contract related to the developer’s default and 3) how about the legal protection for the bank and debtors related to the developer’s default.
The research was an descriptive analytic with judicial normative approach or library legal research. The data consisted of primary and secondary data; the primary data were obtained from the informants, secondary data were obtained from primary, secondary, and tertiary legal materials. The datawere gathered by conducting documentary study and interviews.
The research resultsshowed that the legal relationship among debtors, the bank as the creditor and developer where in the contract between the bank and the developer and the sales agreement and the legalization of contract between the developer and the debtor were underhanded. Based on the contract, the developer’s responsibilities to the bank was not equal where the bank’s right and duties were too wide, compared to the developer’s rights as the housing provider. The contract states that the developer does not pay off the debt on debtor’s default because he is considered default and the bank is given the right to liquify the developer’s deposit to pay off the debt.The developer’s responsibilities to the debtor are found in the legalization of contract in the forms of finishing and submitting the building to the debtor on time. Besides that, the debtor should keep his promise to pay the rest of payment to the developer. Although the contract has been made and legalized and the payment has been paid by the debtor to the developer, the developer still fails to carry out his duties to build and to finish the two houses to the debtor. Clearly it is the developer’s responsibilities, but he neglects them. The legal protection based on the contract made by each party with the developer plays a great role in filing indemnity toward the developer. However, in the case of the developer’ s default, legal protection for the debtor is very weak because the debtor does not have any guarrantees from the developer. If the developer defaults, the debtor can only
iv
negotiate and the final solution is filing indemnity through the court which needs high cost and takes a long time. It is suggested that the solution should be through the Indonesian Arbitration Board where the cost is lower, the settlement does not go on too long, and the ruling is final and binding for the parties concerned. Besides that, it is expected that there be a guide for the debtor to postpone the payment on the rest of the payment using the debtor’s 15 transfer forms or entrusting a cheque with the rest of payment value to the concerned notary and can only be cashed when the building is finished.
Keywords: Developer’s Default, Legal Protection for Debtor and Bank, Contract.
