BAB II
PERTANGGUNGJAWAB PPAT ERHADAP PENITIPAN BPHTB YANG BERITIKAD BAIK
A. Bea Perolehan Hak atas Tanah
Pasal 1 Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana yang
dirubah dengan Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 Tentang Pajak Bea Perolehan
hak atas Tanah dan Bangunan adalah “pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas
tanah dan bangunan.”40
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan oleh seseorang atau badan hukum
dapat terjadi melalui dua cara, yaitu:
1. Origananair
Perolehan Hak atas Tanah ini terjadi untuk pertama kali melalui penetapan pemerintah, atau karena ketentuan undang-undang. Bentuk hak atas tanah ini adalah hak atas tanah lahir dari tanah yang berasal dari tanah Negara melalui permohonan pemberian hak atas tanah Negara
2. Derivatif
Perolehan hak atas tanah ini terjadi dari tanah yang dimiliki atau dikuasai oleh pihak lain melalui peralihan hak atas tanah. Perolehan hak terjadi pemindahan hak melalui ja beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dlam modal perusahaan atau lelang.41
“Bentuk/tata cara pengadaan hak atas tanah bagi pelaksanaan kepentingan
pembangunan untuk kepentingan umum ada tiga cara, yaitu pembebasan tanah,
pencabutan hak atas tanah dan peralihan hak.”42
40Pasal 1 Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 sebagaimana yang telah dirubah dengan Undang Undang Nomor 21 Tahun 1997
41Urip Santoso,Perolehan Hak atas Tanah.(Jakarta, Kharisma Putra, 2015),hlm., 28
42Umar said Sugiharto,dkk,Hukum Pengadaan Tanah Pengadaan Hak atas Tanah untuk
Selain itu perolehan hak atas tanah dapat diperoleh melalui antara lain
penetapan pemerintah, ketentuan undang-undang, peralihan hak, pemberian hak.
Menurut Pasal 6 ayat 1 Undang Nomor 20 Tahun 2000 yang menjadi dasar pengenan
pajak pada BPHTB adalai Nilai Perolehan Objek Pajak
a. Pemindahan Hak karena :
1. Jual beli
2. Tukar Menukar
3. Hibah
4. Hibah Wasiat
5. Warisan
6. Pemasukan dalam Perseroan
7. Pemisahan Hak yang mengakibatkan peralihan Hak
8. Penunjukan Pembelian Lelang
9. Pelaksanaan Putusan Hakim yang mempunyai kekuatan Hukum tetap
10. Penggabungan Usaha
11. Peleburan Usaha
12. Pemekaran Usaha
13. Hadiah
Pasal 6 ayat 2 menentukan yang menjadi Nilai Perolehan Objek Pajak sebagai
dasar Pengenaan Pajak pada masing jenis perolehan hak :
a. Pada perolehan hak karena jual beli, yang menjdi NPOP adalah harga
b. Pada perolehan hak karena tukar menukar yang menjadi NPOP adalah nilai
pasar
c. Pada Perolehan hak karena hibah yang menjadi dasar NPOP adalah nilai
pasar
d. Nilai Perolehan hak karena hibah wasiat adalah nilaipasar
e. Pada perolehan hak karena waris, yang menjadi Nilai Perolehan Objek
Pajak adalah nilai pasar
f. Pada perolehan hak karena pemasukan dalam perseroan dan badan hukum
lainnya yang menjadi Nilai Perolehan Objek Pajak adalah nilai pasar
g. Pada perolehan hak karena pemisahan hak karena yang mengakibatkan
peralihan sebagai pelasanaan putusan hakim mempunyai kekuatan hukum
tetap yamg menjadi NPOP adalah nilai pasar
h. Pada Perlehan hak hak karena pemberian hak baru atas tanah sebagai
kelanjutan pelepasan hak yang menjadi Nilai Perolehan Objek Pajak adalah
Nilai Pasar
i. Pada Perolehan Hak karena penggabungan usaha yang menjadi nilai
perolehan objek pajak adalah nilai pasar
j. Pada Perolehan hak karena peleburan usaha yang menjadi NPOP adalah
nilai pasar
Sesuai dengan Pasal 6 ayat 3 Undang-Undang Bea Perolehan Hak atas tanah
dan Bangunan Nomor 20 tahun 2000 sebagaimana yang telah dirubah dengan undng –
sebagaimana huruf a sampai dengan j tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai
Perolehan Objek Pajak yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan Bangunan
adalah Nilai Jual Objek Pajak. Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bamgunan adalah
rata-rata yang diperoleh dari harga transakasi jual beli yang terjadi secara wajar. Nilai
Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan dapat dilihat dari Surat Pemberitahuan Pajak
yang terutang yang dikeluarkan kantor pelayanan Pajak teruang. Untuk memberikan
surat SPPT maka obyek tanah dan bangunan sudah terdaftar di kantor pelayanan PBB
setempat.43
Setiap Undang-Undang yang berlaku mempunyai subjek hukum. Subjek
Hukum yang menjadi wajib pajak adalah memenuhi syarat-syarat ditentukan oleh
Undang-Undang.Undang Nomor 20 Tahun 2000 Tentang Pajak Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan bagunan menetapkan yang ditetapkan sebagai subjek pajak dalam
undang-undang tersebut. Sedangkan Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan karena
pemberian hak pengelolaan diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 112 Tahun 2000
Adapun mekanisme pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
adalah penjual dan pembeli yang sudah menyepakati harga jual beli rumah
menyepakati harha jual beli rumah, pada umumnya penjual dan pembeli kurang
memahami bagaimana menghitung BPHTB sehingga mereka datang ke PPAT tanpa
membawa SSB
Selain itu Undang-Undang menetapkan ketentuan bagaimana cara pembayaran
pajak atas Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana yang ditetapkan
dalam Pasal 10 Undang –Undang Nomor 21 Tahun 1997 sebagaimana telah dirubah
dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 sebagai berikut:
1. Wajib Pajak yang terutang dengan tidak berdasarkan adanya surat
ketetapan pajak
a. Pajak yang terutang dibayar ke kas Negara melalui Kantor Pos dan
atau Bank Badan Usaha milik Negara atau Badan Usaha Milik Daerah
atau tempat pembayaran lain yang dirunjuk oleh Menteri dengan Surat
Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan“.
Pasal 10 ayat 1 Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan
Hak atas tanah dan Bangunan mengatakan
Wajib Pajak wajin membayar pajak yang terutang dengan tidak mendasarkan pada adanya surat ketetapan pajak. Menurut Pasal 24 ayat 1 Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan:”Pejabat Pembuat Akta tanah seelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.”
Setelah penjual dan pembeli mengisi SSB dan melakukan pembayaran BPHTB
ke Bank, pejabat Bank dan pos menandatanani SSB, mengambil SSB lembar ke 2 dan
lembar ke 4 kemudian meyerahkan kembali ssb lembar 1,3 dan 5 kepada Wajib
Pajak.44Wajib Pajak datang kembali menyerahkan SSB KE-5 setelah itu barulah PPAT menandatanagi akta jual beli karena menurut Pasal 24 ayat 1 Undang –Undang Nomor
20 Tahun 2000 Tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan menentukan
bahwa Pejabat Pembuat Akta Tanah hanya dapat menandatangani pemindahan hak dan
bangunan pada saat Wajib Pajak menyerahkan pembayaran Bea Perolehan Hak atas
tanah dan Bangunan berupa setoran Perolehan Hak atas tanah dan Bangunan, Wajib
Pajak (pembeli menyerahkan SSB lembar ke 3 ke KKP Pratama secara langsung atau
dikirim melalui pos sedangkan SSB Lembar 1 sebagai arsip untk wajib pajak.
Cara pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang dilakukan
melalui Internet adalah sebagai berikut:
Wajib Pajak membayarkan BPHTB yang terutang tidak didasarkan pada surat
ketetapan pajak atau SKP, melainkan dengan cara mengisi Surat Setoran Bea
Perolehan Hak atas tanah dan Bangunan. Pajak yang dibayar dapat melalui Bank
Pemerintah, Bank DKI dan juga di Kantor Pos di wilayah Kotamadya Kabupaten/Kota
yang meliputi letak Tanah dan Bangunan. SSB dapat diperoleh melalui kantor
Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan yang ada di wilayah DKI Jakarta, Kantor Pos.
Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dapat dilakukan tanpa
menunggu diterbitkannya Suray Ketetapan Pajak. Surat Ketetapan Pajak adalah
dukumen yang kurang /lebih bayar yang diterbitkan oleh Direktorat Jenderal setelah
adanya pemeriksaan SKP. SKP dapat dikeluarkan dalam jangka waktu lima tahun
semenjak saat terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan . SKP dapat
berupa SKBKB untuk yan kurang baya dan SKBN untuk yang nihil dan nol bayar.
B. Kewajiban Notaris dalam Undang-Undang Jabatan Notaris
Pengertian Notaris menurut Pasal 1 ayar 1 Undang-Undang Nomor 2 Tahun
membuat akta .45Akta yang dibuat oleh PPAT merupakan suatu alat pembuktian yang kuat.
Notaris sebagai pejabat yang mempunyai peranan penting untuk membantu
pemerintah dalam proses pengalihan hak, mempunyai peraturan untuk mengatur tata
tertib Notaris di Indonesia. Berikut ini Pasal yang harus diperhatikan tugas dan
wewenang Notaris:
Pasal 15 ayat 1,2, dan 3 Undang-Undng Nomr 2 Tahun 2014 yaitu perubahan
Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris . Pasal 15 ayat 1
menyebutkan:
Notaris berwenang membuat akta autentik mengenai semua urusan perbuatan pejanjian dan ketetapan yang dihauskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta autentik , menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosee, salinan dan ktipan akta semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga ditegaskan atau dikecualikan pada pejabat lai atau orang lain yang ditetapkan oleh unang-undang.46
Berdasarkan ketentuan Pasal 15 ayat 1 Undang-Undang Jabatan Notaris
disebutkan bahwa Notaris berwenang membuat akta autentik (…)” yang dalam
pengertian teknis “membuat” sejumlah pekerjaan yang diperlukan akta Notaris.
Membuat akta terdiri atas penyusunan, pembacaan, dan penandatanganan akta oleh
para penghadap, saksi, dan notaris.
Adapun menurut Pasal 15 ayat 2 berwenang pula:
45Pasal 15 Undang-undang Nomor 2 Tahun 2014
a. Mengesahkan tanda tagan dan menetapkan kepastian tanggal surat dibawah
tangan dengan mendaftarkan dalam buku khusus;
b. Membubuhkan surat dibawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
c. Membuat kopi dan surat-surat dibawah tangan berupa salinan yang membuat
uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan;
d. Melakukan pengecekan kecocokan fotkopi dengan surat aslinya;
e. Memberikan penyuluhan hukum sehungan dengan pembuatan akta
f. Membuat akta yang berkaitan dengan petanahan;atau
g. Membuat akta risalah lelang
Selain kewenangan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 dan ayat 2 Notaris
mempunyai kewenangan lain yang diatur dalam peraturan perundang-undangan.
Dalam arti peraturan perundang-undangan yang bersangkutan menyebutkan agar
perbuatan hukum tertentu wajib dibuat dengan akta notaris.Selain itu PPAT dapat
merangkap menjadi PPAT hal ini disebabkan untuk mempermudah kerja PPAT itu
sendiri dalam menjalankan pekerjaannya yang diembankan kepadanya. Oleh karena itu
kewenangan yang dimiliki oleh PPAT sebagai Pejabat umum sebelum diangkat
menjadi PPAT , berwenang membuat akad kredit yang dijaminkan oleh Bank.47 Syarat untuk menjadi Notaris sebagaimana yang ditentukan dalam Pasal 3
Undang-Undang Jabatan Notaris adalah sebagai berikut:
1. Warga Negara Indonesia
Karena Warga Negara Indonesia adalah pejabat umum yang menjalankan
sebagian dari fungsi publik perdata, kewenangan ini tidak dapat diberikan
kepada Warga Negara Asing karena menyangkut dengan menyimpan rahasia
Negara, PPAT bersumpah setia atas Negara Republik Indonesia, sesuatu yang
tidak bisa dipenuhi seutuhnya oleh Warga Negara Asing.
2. Berumur minimal 27 Tahun
Umur 27 Tahun dianggap siap mental dan emosional
3. Bertakwa kepada Tuhan Yang Maha Esa
Diharapkan PPAT tidak melakukan tindakan perbuatan asusila, amoral.
4. Pengalaman
Telah mejalani magang dan nyata-nyata telah bekerja sebagai karyawan PPAT
dalam waktu 2 tahun berturut-turut pada kantor PPAT atas prakarsa sendiri atau
rekomendasi organisasi notaris setelah lulus magister kenotariatan, supaya telah
mengetahui praktisi notaris, mengetahui struktur yang dipakai dalam pembuaan
aktanya, baik akta aotentik, dibawah tangan, dan pengetahuan administrasi
notaris
5. Ijazah
6. Non-PNS
Demikian dengan PPAT, PPAT juga memeriksa apakah syarat formal dan
materil sudah terpenuhi arau tidak untuk melakukan pengikatan jual beli
B.1.1 Kewajiban Notaris dalam Undang-Undang Bea Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan
Pasal 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 Tentang Perubahan atas
Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan. Dalam Undang-Undang tersebut yang dimaksud dengan Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan adalah Pajak yang dikenakan atas Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan. Subjek pajak yang ditentukan dalam Undang-Undang Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan Nomor 20 Tahun 2000 Tentang Perubahan atas Undang
Undang-Undang Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 Tentang Perubahan atas
Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan hak atas Tanah dan
Bangunan adaah orang pribadi, atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan
Bangunan dengan kata lain yang menerima pengalihan hak tersebut, Oleh karena itu
asas yang digunakan dalam Undang-Undang asas Self Asessment. Self Asessment
adalah Wajib Pajak diberikan kepercayaan oleh pemerintah untuk menghitung,
menyetorkan pajak sendiri.
Sesuai deengan Pasal 24 Undang-Undag Nomor 20 Tahun 2000 Tentang
Perubahan atas Undang undang Nomor 21 Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan menyarkan Pejabat Pembuat akta Tanah PPAT hanya dapat
menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan bangunan pada saat Wajib Pajak
menyerahkan bukti pembayaran berupa Surat Setoran Hak atas Tanah dan Bangunan .
Pasal 26 Undang Nomor 20 Tahun 2000 Tentang Perubahan atas
meyatakan Pejabat Pembuat Akta tanah /PPAT dan Pejabat Lelang Negara yang
melanggar ketentuan sebagaiman dimaksud dengan Pasal 24 ayat (1) dan ayat (2)
dikenakan sanksi administratip dan denda sebesar Rp.7.500.000,00 untuk setiap
pelanggaran
B.1.2 Kewajiban Notaris dalam Undang-Undang Peraturan Daerah
Dalam Peraturan Daerah Nomor 11 Tahun 2010 Tentang Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan sebagaiman yang ditulis dalam Pasal 26:
(1) Pejabat Pembuat Akta Tanah/PPAT dan Kepala Kantor yang membidangi
peayanan lelang Negara melaporkan pembuatan akta atau risalah lelang
perolehan hak atas tanah dan bangunan kepada Kapala Daerah paling
lambat 10 (sepuluh) bulan berikutnya:
(2) Tata Cara pelaporan bagi pejabat sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
diatuu dengan Peraturan Derah
Sebelum adanya penandatanganan akta maka PPAT yang ada di kota Surabaya
berkewajiban meminta kwitansi pembayaran Bea Perolehan Hak atas tanah dan
Bangunan dalam pembuatan akta yang dimaksud. Dengan lahirnya peraturan Daerah
ini maka semakin memudahkan transaksi perikatan perikatan Perjanjian Jual Beli di
Kota Surabaya terkait pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang
belum memiliki sertifikat.
B.1.3 Kewajiban PPAT dalam Peraturan Pemerintah PPAT
Jabatan PPAT bukanlah jabatan yang diemban oleh PPAT untuk seumur hidup,
dalam bahsa Inggris disebut dengan termination sedangkan dalam Bahasa Belanda
Otlanding adalah berakhirnya atau selesainya jabatan sebagai PPAT. Pemberhentian
jabatan sebagai PPAT diatur dalam pasal 10 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun
1998 Tentang Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah dan Pasal 28 Peraturan Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 disebutkan empat alasan
diberhentikan dari jabatan , karena
1. Meninggal dunia
2. Telah mencapai usia 65
3. Diangkat dan mengangkat sumpah jabatan atau melaksanakan tugas sebagai
PPAT dengan tempat kedudukan di Kabupaten/ota yang lain daripada daerah
kerjanya
4. Diberhentikan oleh Badan
Diberhentikan dengan tidak hormat yang dalam bahasa Inggris disrespectfully
merupakan cara berakhirnya atau selesainya PPAT dengan cara tidak sopan atau
dengan penghargaan tidak tinggi terhadap PPAT yang bersangkutan. Ada tiga alasan
PPAT diberhentikan dengan tidak hornat dari jabatannya oleh kepala badan yang
meliputi:
1. Melakukan pelanggaran berat terhadap larangan dan kewajiban sebagai PPAT
2. Dijatuhi hukuman kurungan/penjara karena melakukan kejahatan perbuatan
pidana yang diancam hukuman kurungan atau penjara paling lama 5 tahun
3. Melanggar Kode etik PPAT
a. Membantu melakukan pemufakatan jahat yang mengakibatkan sengketa
atau konflik pertanahan
b. Melakukan pembuatan akta sebagai pemufakatan jahat yang
mengakibatkan sengketa atau konflik pertanahan
c. Melakukan pembuatan aka diluar daerah kerjanya
d. Memberikan keterangan yang tidak benar dalam akta mengakibatkan
sengketa
e. Melanggar sumpah jabatan PPAT
B.1.4 Kewajiban PPAT dalam Undang-Undang PPAT
Landasan utama yang mendasari pelaksanaan tugas PPATadalah Peraturan
Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Jabatan Pembuat Akta Tanah.
Kewajiban Pejabat Pembuat Akta Tanah yaitu:
1. Mendaftarkan dokumen selambat-lambatnya 7(tujuh) hari kerja sejak
ditandatangani akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta
yang dibuatnya berikut dokumen-dokeumen yang bersangkutan kepada
kepala kantor pertanahan disamping itu PPAT wajib menyampaikan
pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta kepada pihak
yang bersangkutan:
2. Menjunjung tinggi Pancasila, Undang-UndangDasar 1945, dan Negara
Kesatuan Republik Indonesia;
4. Menyampaikan laporan bulanan mengenai akta yang dibuatnya kepada
Kepala Kantor Pertanahan , Kepala Kantor Wilayah dan Kepala Kantor
Pajak Bumi dan Bangunan setempat paing lambat 10(sepuluh) bulan
berikutnya;
5. Menyerahkan protocol PPAT dalam hal:
a. PPAT yang berhenti menjabat kepadaa PPAT daerah kerjanya atau
Kepala Kantor Pertanahan
b. PPAT sementara yang berhenti sebagai PPAT sementara kepada PPAT
c. PPAT Khusus yang berhenti sebagai PPAT Khusus kepada PPAT
Khusus yang menggantikannya atau kepada kepala jantor Pertanahan
6. Membebaskan uang jasa kepada orang yang tidak mampu. Yang dibuktikan
dengan secara sah
7. Membuka kantor setiap hari kerja kecuali sedang melksanakan cuti atau
hari libur resmi dengan jam erja paling kurang sama dengan jam kerja
kantor pertanahan setempat
8. Menyampaikan alamat kantor, contoh tanda tangan,contoh paraf, dan
teraan cap/stempel jabatannya kepada kepala Kantor Wilayah
9. Melasanakan jabatan secara nyata setelah pengambiilan sumpah Jabatan:
10. Memasang papan nama dan menggunakan stempel yang bentuk dan
ukurannya ditetapkan oleh Kepala Badan:
- Para pihak melalui PPAT mengajukan permohonan ke Kantor Pertanahan
untuk memeriksa kesesuaian data dlam sertifikat dengan data dalam buku
tanah
- Sebelum dibuat akta pemindahan hak, khusus atas tanah pertanahan, calon
penerima hak harus membuat pernyataan yang menyatakan bahwa yang
bersangkutan:
a. Tidak menjadi pemegang hak melebihi ketentuan maksimum
b. Tidak menjadi pemegang hak atas tanah absentee
c. Bersedia menanggung semua akibat hukumnya, apabila pernyataan
tidak benar
Pejabat yang berwenang mengangkat PPAT yaitu menteri, PPAT diangkat
suatu daerah kerja tertentu, sementara itu pejabat yang berwenang menganggkat PPAT
Sementara dan PPAT Khusus adalah menteri.Hal ini diatur dalam Pasal 5 ayat (3)
huruf a dan b Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan
Pembuat Akta Tanah. Apabila diperhatikan maka yang dapat diangkat sebagai PPAT
semetara adalah camat dan kepala kantor desa semetara itu PPAT Khusus diangkat
untuk melayanai pembuatan akta PPAT yang diperlukan dalam rangka:
1. Pelaksanaan program-program pelayanan masyarakat yang dilakukan oleh
Pemerintah Indonesia
2. Untuk melayani pembuatan akta PPAT tertentu bagi Negara sahabat
berdasarkn asas resiprositas sesuai pertimbangan dari Departmen Luar
Sebelum proses penandatangan akta dilakukan maka PPAT memeriksa syarat
formatif dan syarat materil. Adapun syarat material dalam proses jual beli adalah:
a. Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan
Pembel sebagai penerima hak harus memenuhi syarat untuk memiliki tanah
yang dibelinya. Untuk menentukan berhak atau tidaknya si pembeli
memperoleh hak atas tanah yang dibelinya bergantung hak apa yang ada
pada tanah tersebut
b. Penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan
Yang berhak menjual sebidang tanah tentu saja pemegang yang sah dai hak
atas tanah tersebut yang disebut pemilik. Apabila pemilik sebidang ytanah
hanya satu orang maka ia berhak menjual sendiri tanah tersebut. Apabila
yang memiliki tanah tersebut lebih dari seorang maka tanah tersebut dijual
bersama-sama
c. Tanah tersebut tidak dlaam sengketa
Sedangkan syarat formil yang harus dipenuhi dalam proses penjualan tanah
adalah pelaksanaan syarat formil dilakukan PPAT yang diberikan kewenangan
membuat akta-akta yang berkaitan denga tanah sebagaimana yang dimaksud dalam
diatur dalam Pasal 37 Peraturan Pemerintah 1997 .Peraturan Pemerintah Nomor 37
Tahun 1997 juga megatur bahwa setiap perjanjian yang dimaksud memindahkan hak
harus dibuktikan dengan satu akta yang dibuat dan dihadapan PPAT.Disamping itu
dengan dibuatnya akta jual beli tanah oleh PPAT pada saat itu juga hak sudah
perjanjian dianggap tidak ada.Sehingga akta yang dibuat oleh PPAT tidak mempunyai
kekuatan.
Undang-Undang Bea Perolehan Hak atas tanah dan Bangunan menentukan
beberapa pejabat yang berwenang dalam pemenuhan Bea Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan
1. Pejabat Pembuat Akta Tanah
2. Pejabat Lelang
3. Pejabat Pertanahan
Para pejabat ini iberikan kewenangan untuk memeriksa apakah BPHTB
berutang sudah dibayarkan atau belum sebelum penjual atau pembeli melakukan
penandatanganan akta perolehan Hak
B.1.5 Kewajiban PPAT dalam Undang-Undang BPHTB
Kewajiban PPAT dalam pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan juga berdasarkan Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang
Perubahan atas Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Banggunan . Pengertian Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
yang terdapat dlaam Pasal 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 Tentang
Perubahan atas Undang –Undang Nomor 21 Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan dengan kata lain yang menerima pengalihan hak tersebut.
Tugas dari PPAT dan PPAT dalam pengikatan perjanjian antara pemberi dan
penerima hak hampir sama sesuai dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000
pengikatan perjanjian antara kedua belah pihak. Sebelum proses penandatanganan akta
terjadi maka PPAT akan meminta setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan. PPAT yang melanggar ketentuan ini dapat dikenakan sanksi sesuai dengan
Pasal 26 Undang Nomor 20 Tahun 2000 Tentang Perubahan atas
Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
menyatakan Pejabat Pembuat Akta Tanah /PPAT dan Pejabat Lelang Negara yang
melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud Pasal 24 ayat (1) dan ayat(2) dikenakan
sanksi administrasi dalam Pasal 24 ayat (1) dan ayat (2) dikenakan sanksi administrasi
sebesar Rp. 7.500.000 untuk setiap pelanggaran. Sebelum proses penandatanganan
berlangsung maka PPAT akan ke kantor BPN untuk membuat nomor pengalihan guna
untuk membuat akta peralihan hak tersebut. Setelah selesai dibuat akta PPAT akan
menandatangani akta. Para Pihak yang berkepentingan (Penerima hak dan pember hak)
akan mendatangi PPAT yang berguna untuk pengikatan perjanjian antara pemberi dan
penerima hak bahwa antara penerima dan pemberi hak sudah ada sepakat antara
mereka. Sebelum proses penandatanganan akta berlangsung dengan seketika PPAT
akan meminta setoran hak atas tanah dan bangunan. PPAT yang membuat akta jual beli
biasanya tanahnya belum memliki serifikat.Tanah yang belum bersertifikat masih
banyak ditemukan di pedesaan.. Dalam proses pembuatan akta maka Pejabat Pembuat
Akta Tanah akan melakukan verifikasi terhadap sertifikat langsung ke kantor Badan
Pertanahan Negara (BPN), tujuan dari verifikasi sertifikat dilakukan untuk
membuktikan bagaimanakah status sertifikat tanah tersebut untuk mengetahui siapa
sertifikat di verifikasi oleh kantor Badan Pertanahan Negara dan dinyatakan aman
untuk dibuat sertifikat maka Notaris/PPAT melanjutkan pembuatan akta pengalihan
hak tersebut. Dalam pembuatan akta maka dibawakan terlebih dahulu kwitansi Pajak
Bumi Bangunan untuk melihat apakah ada tunggakan setoran Pajak Bumi Bangunan
yang belum dibayar atau tidak. Baru setelah diakukan pengecekan tersebut apabila
tidak ada tunggakan Pajak Bumi dan Bangunan nilai dihitung NJOP BPHTB/meter
langsung dari notaris/PPAT maka aktanya dapat dibuat oleh PPAT dan diminta untuk
meminta membawa persyaratan diantaranya adalah KTP Penjual , KTP Pembeli , surat
nikah, PBB tahun berjalan.
Setelah akta di buat dan dibacakan oleh para pihak dan saksi maka sebelum
dilakukan penandatanganan PPAT meminta kwitansi pembayaran Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan dari pihak penjual sebagaimana yang diperintahkan oleh
Undang-Undang Pasal 37 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 42 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran tanah.
B.1.6 Kewajiban PPAT dalam Peraturan Daerah
Sebagaimana Tugas dan Fungsi PPAT dalam berbagai peratuan khususnya
Peraturan Daerah Nomor 11 Tahun 2010 maka esensinya kewajiban PPAT hampir
serupa dengan PPAT. Sesuai dengan Pasal 26 Peraturan Daerah Nomor 11 Tahun 2010
yang berbunyi:
(1) Pejabat Pembuat Akta Tanah/PPAT dan Kepala Kantor yang membidangi
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan kepada Kepala Kepala Daerah
paling lambat 10(sepuluh) bulan berikutnya
(2) Tata Cara pelaporan bagi pejabat sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
diatur dengan peraturan Kepala Derah
Sebelum adanya penandatanganan akta maka PPAT akan meminta kwitasi
pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan tersebut setelah perjanjian
dibuat maka pihak segera ke Badan Pertanahan untuk melakukan pendaftaran peralihan
hak atas nama pihak yang baru.
Pasal 27 dalam Peraturan Daerah Nomor 11 Tahun 2000 menyatakan sebagai
berikut Pejabat Pembuat Akta Tanah /PPAT dan Kepala Kantor Pertanahan yang
melanggar ketentuan seagaimana dimakasud dalam Pasal 25 ayat (1) dan ayat (2)
dikenakan sanksi administrative sebesar Rp.7.500.000
Sebagaimana ditetapkan dalam Peraturan Daerah, masing masing Daerah
menetapkan Nilai Perolehan Objek ajak Daerah. Untuk Daerah Surabaya Pasal 6 ayat 4
menyatakan besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak sebesar Rp
75.000.000,00
C. Fungsi dan Tugas Badan Pertanahan Nasional dalam Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
Menurut Pasal 1 ayat 1 Peraturan Daerah Presiden Republik Indonesia Nomor
adalah Lembaga Pemerintah Non Department yang dibawah dan bertanggungjawab
kepada Presiden.48
Pasal 3 Peraturan Presiden Republik Indoensia Nomor 10 Tahun 2006 Tentang
Badan Pertanahan Nasionl mneyebutkan dalam melaksanakan tugas sebagaimana
dimaksud Pasal 2 Peraturan Pesiden Nomor 10 Tahun 2006 Tentang Badan Pertanahan
Nasional, BPN menyelenggarakan fungsi:
a. Perumusan kebijakan nasional di bidang pertanahan;
b. Perumusan kebijakan teknis di bidang pertanahan
c. Koordinasi kebijakan, perencanan dan program di bidang pertanahan
d. Pembinaan dan pelayananan administrative umum di bidang pertanahan;
e. Penyeenggaraan dan pelaksanaan survey, pengukuran dan pemetaan di bidang
pertanahan;
f. Pelaksanaan pendaftran tanah dalam rangka menjamin kepastian hukum;
g. Pengaturan dan penetapan hak-hay atas tanah
h. Pelaksanaan penatagunan tanah, reformasi agrarian dan penataan
wilayah-wilayah khusus
i. Penyiapan administrasi atas tanah yang dikuasai dan /atau milik Negara/daerah
berkerjasama dengan Departmen Keuangan;
j. Pengawasan dan pengendalian penguasaan pemilikan tanah
k. Kerjasama dengan lembaga-lembaga laian;
l. Penyelenggaran dan pelaksanaan kebijakan, perencanaan dan program di
bidang pertanahan
m. Memberdayakan masyarakat di bidang pertanahan
n. Pengkajian dan penanganan masalah sengketa, perkara, dan knflik dibidang
pertanahan
o. Pengkajian dan penganganan masalah sengketa, perkara, dan konflik di bidang
pertanahan
p. Pengkajian dan pengembangan hukum pertanahan
q. Pendidikan, latihan, dan pengembangan sumber daya manusia di bidang
pertanahan
r. Pengelolaan data dan informasi di bidang pertanahan
s. Pembinaan fungsional lembaga-lembaga yang berkaitan dengan bidang
pertanahan
t. Pembatalan dan penghentian hubungan hukum antara orang, dn/atau badan
hukum dengan tanah sesuai dengan ketentuan peraturan pundangan berlaku
u. Fungsi lain di bidang pertanahan sesuai eraturan perundang-undangan yang
berlaku .49
Menurut Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 Tentang
Pendaftaran Tanah sebagaimana yang dirubah dengan Peraturan Peerintah Nomor 24
Tahun 1997 Tentang Pendaftran tanah Pendaftaran Tanah diselenggarakan oleh
Jawatan Pendaftaran Tanah menurut ketentuan dalam Peraturan Pemerintah ini dan
dimulai pada tanggal yang ditetapkan oleh Menteri Agraria untuk masing-masing
daerah. Sedangkan menurut Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
Tentang pendaftaran Tanah adalah
Rangkaian kegiatan yang dilakukan Pemerintah secara terus menerus berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan, berkesinambungan pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan yuridis, dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tandaa bukti hakny bagi bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya
Penyelenggaraan kegiatan pendaftaran tanah adalah Badan Pertanahan
Negara.Badan Pertanahan Negara melalui kewenangannya untuk melakukan
pendaftaran hak atas tanah. Sesuai dengan ketentuan BPHTB dan peralihan hak atas
tanah tersebut sebagaimana yang dikemukakan bahwa peralihan dan pemindahan hak
atas tanah melakui perbuatan hukum dan peristiwa hukum mengakibatkan terjadinya
perolehan hak atas tanah yang menjadi dasar objek BPHTB harus didaftarkan ke
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
Secara Prosedural sesuai dengan ketentuan yang berlaku tentang pendaftaran
tanah bahwa pejabat yang berwenang dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah
sebelum membuat akta tanah peralihan hak dan pemindahan hak, PPAT wajib terlebih
dahulu melakukan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah untuk mengajukan
permohonan Surat Keterangan Pendaftran Tanah atas bidang Tanah tersebut.
Rangkaian kegiatan pemeintah dalam pendaftran tanah tersebut meliputi
pertama kali adalah tanah tang belum terdaftar dalam PP Nomor 20 Tahun 1961.
Kegiatan Pendaftaran Pertama kali meliputi meliputi sporadicdansistematik
Dalam rangkaian kegiatan pertama kali melahirkan beberapa hal:
1. Pemberian status hukum dari tanah dan hak- hak atas Tanah
Dengan dilaksakannya pendaftaran tanah maka sudah barang tentu juga
diberikan status hak pada tanah tersebut sesuai dengan hak yang dimohonkan
2. Perlindungan pengunaan atau pengaturan pemanfaatan
Yang dimaksud dengan pemanfaat adalah kegiatan aktifitas tanah bagi
pemiliknya sering disebut peruntukan tanah dalam kegiatan sehari-hari dari
pemiknya
3. Pendaftaran akta dan haknya
Untuk terjadinya kegiatan ini ada tindakan /perbuatan hukum sebelum
dilakukan. Tindakan ini biasanya dengan pembuatan akta oleh PPAT
Setelah program pendaftaran tanah pertama kali selesai dilakukan maka dengan
berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
maka masih perlu dilakukan proses pemeliharaan data tanah. Pemeliharaan data
merupakan kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan dalam peta pendaftaran,
daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat dengan perubahan
perubahan yang terjadi kemudian. Kegiatan pendaftaran tanah meliputi pendaftaran
peralihan dan pembebanan hak serta pendaftaran pada data perubahan lainnya.
Dalam proses pendaftaran balik nama yang sebelumnya telah dilakukan
mendaftarkan balik nama dengan membawa syarat ke Badan Pertanahan Negara antara
lain:
1. Sertifikat atau surat keterangan tentang keadaan hak atas anah tidak sesuai
dengan daftar yang ada di kantor pertanahan.
2. Dokumen yang digunakan untuk proses peralihan tidak lengkap
3. Tidak dilengkapi dengan syarat lain yang sesuai dengan undang-undang
4. Tanah yang bersangkuta tanah sengketa di pengadilan
5. Perbuatan hukum yang dibuat oleh PPAT batal atau dibatalkan oleh putusan
pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap
Meskipun demikian pendaftaran peralihan hak telah dilakukan karena Indonesia
menggunakan sistem pendaftaran negatif positif.Masih memungkinkan seseorang
mempermasalahkan pemilikan tanah tersebut meskipun sudah ada diterbitkannya
sertifikat. Oleh karena itu proses pengalihan hak atas tanah itu sudah terjadi ketika akta
ditandatangani. Oleh karena proses pendaftaran tanah bukan menjamin memberikaan
perlindungan kepada seseorang yang sudah terdaftar di Badan Pertanahan Nasional.
Kantor Pertanahan adalah pengawasan pemenuhan pajak Bea Perolehan hak
atas tanah dan Bangunan.Menurut Sujamto Pengawasan yang dimaksudkan adalah
suatu usaha atau kegitan untuk mengetahui kenyataan yang sebenarnya mengenai
pelaksanaan atau kegiatan apakah sesuai dengan semetinya atau tidak. Undang-Undang
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nomor 20 Tahun 2000 menentukan
beberapa pejabat yang berwenang dalam pemenuhan Bea Perolehan hak atas tanah dan
Dalam melakukan pengawasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan,
peran kantor kabupaten atau kota secara garis besar dapat dikelompokkan menjadi
a. Pasal 24 Undang-UndangNomor 20 Tahun 2000, UndangUndang Nomor5
Tahun 1960
b. Fungsi pendaftaran tanah untuk mendapatkan bukti sertifikat yang hanya
dapat dilakukan oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional dimana lokasi
tanah itu beada, proses pendaftaran tanah merupakan proses diterimanya
pendaftaran hak atas tanah itu semua bergantung pada kelengkapan
administrasi termasuk sudah atau dilunasinya Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan Bangunan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
c. Tata cara pengawasan Badan pertanahan Nasional atas pemenuhan BPHTB
dilakukan sesuai dengan ketentuan berlaku melalui pejabat yang berwenang
dengan membawa setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
yang dilengkapi dengan peralihan hak atas tanah dan surat pemberitahuan
pajak bumi dan bangunan atas tanah yang sudah didaftarkan
d. Yang menjadi dasar tolak ukur pemenuhan Bea Perolehan hak atas tanah
dan bangunan adalah nilai tertinggi diantara ‘dua nilai yang menjadi dasar
pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak.
C.1.1 Fungsi dan Tugas Badan pertanahan Nasional di Perda
Dengan dikeluarkannya Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2008 Tentang Pajak
Daerah menentukan Bea Perolehan hak atas tanah dan Bangunan kini menjadi pajak
membawa konsukuensi sebelum adanya pemungutan pajak yang dilakuakan oleh
kabupaten atau kota terlebih dahulu pemerintah Kabupaten/Kota mengeluarkan Perda .
Kota Surabaya yang terkait dengan pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah
Bangunan adalah Peraturan Daerah Nomor 11 Tahun 2000 Tentang Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan.
Sesuai dengan Peraturan Daerah Nomor 11Tahun 2000 menginstrusikan
kepada Wajib Pajak yang ingin membayar Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan menurut Pasal 15 ayat 4 pajak yang terutang dibayar ke kas umum daerah
atau tempat pembayaran lain yang ditunjuk derah
Sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pajak Daerah Nomor 28 Tahun 2008
Tentang Pajak Daerah mengenai Subjek Pajak Wajib Pajak dan Objek Pajak adanya
kesesuaian dengan Peraturan Daerah Nomor 11 Tahun 2000 tersebut
Sebagaimana yang terdapat dalam Pasal 25 ayat 2 Bab X Kepala kantor
pertanahan melakukan pendaftaran hak atas tanah dan bangunan atau pendaftaran
peralihan hak atas tanah setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.
Oleh karena itu setelh akta peralihan hak dimungkinkan adanya meminta kwitansi
pembayaran yang dilakukan oleh Badan Pertanahan.Oleh karena itu dalam peraturan
daerah Surabaya Nomor 11 Tahun 2000 tempat umtuk melakukan pengawasan
terhadap Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ada di Kepala Kantor
Pertanahan.
Selain itu untuk melakukan pengawasan pemungutan Bea Perolehan Hak atas
dalam Peraturan Daerah Nomor 60 Tahun 2011 Tentang Tata Cara Pemeriksaan Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Sesuai dengan Pasal 2 Bab II tentang
pemeriksaan yang berhak memeriksa Bea Perolehan Hak atas tanah dan Bangunan
adalah Walikota dan Dinas. Yang berhak melakukan pengawasan pemeriksaan Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Pegawai Negeri Sipil di lingkungan
Dispenda Kota Surabaya yang diberi tugas dan kewenangan tanggungjawab untuk
melaksanakan pemeriksaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
D. Balik Nama
Pasal 56 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran
Tanah, Perubahan nama adalah
Pendaftaran perubahan data pemegang hak yang ganti lama dilakukan dengan mencatatnya dalam buku tanah dan sertifikat hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan berdasarkan bukti mngenai pemegang hak tersebut sesuai dengan ketentuan berlaku.Sedangkan yang dimaksud dengan pemegang hak ganti lama adalah pemegang hak yang sama tetapi namanya berganti.”50
Dalam penjelasannya yang dimaksud dengan pemegang hak yang ganti nama
adalah pemegang hak yang sama tetapi namanya berganti,penggantian nama
pemegang hak dapat terjadi baik mengenai orang perseorangan atau badan hukum
Pemindahan hak karena jual beli merupakan balik nama dari pemegang
serifikat hak selaku penjual kepada pembli dengan menggunakan akta PPAT yang
dimohon oleh pembeli kepada kantor pertanahan setempat melalui proses perolehan
50A.P Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia berdasarkan Peraturan Pemerintah
sertifikat hak atas tanah.51 Meskipun demikian akta jual beli yang dibuat oleh PPAT, PPAT sudah beralihnya hak dari penjual ke pembeli bukan berarti otomatis terjadiya
berpindahnya kepemilikan, hal ini yang harus ditindaklanjuti ke Badan Pertanahan
Negara dengan membawa persyaratan berikut:
1. Surat pengantar pendaftaran jual beli dari PPAT
2. Akta jual beli
3. Sertifikat Hak atas Tanah
4. Fotokopi KTP atau identitas diri pnjual dan pembeli
5. Fotokopi KTP Notaris /PPAT
6. Fotokopi (SPPT/PBB tahun berjalan)
7. Bukti pelunasan BPHTB
8. Bukti pelunasan PPH
9. Surat Permohonan balik nama
10. Surat kuasa
11. Surat pernyataan sudah membayar PPH
12. Surat membayar NOP berbeda
Persyaratan permohonan tersebut diatas disampaikan oleh pemohon kepada
Kepala Kantor Pertanahan setempat melalui loket penerimaan dengan ketentuan
sebagai berikut:
51 S.Chandra,), Sertifukat Kepemilikan Hak atas Tanah Persyaratan Permohonan di Kantor
1. Subyek hak balik nama sebab jual beli yaitu orang atau badan hukum selaku
pembeli yang dapat mempunyai sesuatu hak atas tanah.
2. Obyek hak milik sebab jual beli yaitu semua jenis hak atas tanah yang dalat
dipunyai oleh pembeli.
3. Penjual harus mendapat persetujuan dari orang yang mempunyai wewenang
terhadap harta besama atau harta persekutuan atau harta kekayaan badan
hukum.
4. Apabila penjual atau pembeli berbadan hukum dibuktikan dengan melampirkan
anggaran dasar dan akta pendirian perusahaan yang disahkan menteri.
5. Setiap Fotokopi yang dipersyaratkan sudah dilegalisir oleh pejabat yang
berwenang.
Sertifikat yang diberikan kepada penerima hak digunakan untuk kepentingan
pemegang hak itu sendiri sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar
dalam buku tanah. “Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang
tanah dan satuan rumah susun yang didaftar dan beban lain yang membebaninya.”52 Sedangkan data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas, luas bidang tanah, dan
satuan rumah susun yang didaftar, temasuk keterangan mengenai adanya bangunan
atau bagian bangunan diatasnya.53Sertifikat hanya diberikan kepada pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah yabg bersangkutan. Dalam hal suatu bidang
tanah sudah diberikan sertifikat secara sah atas nama orang tersebut dengan itikad baik
menguasainya maka pihak yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat
menuntut hak tersebut dalam waktu 5 tahun sejak diterbitkan sertifikat itu. Hal ini
merupakan bagian dari pemeliharaan data yuridis tanah yang telah terdaftar,
pemindahan hak atas tanah meliputi jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam
perusahaan dan perbuatan hukum lainnya kecuali lelang hanya data didaftarkan jika
dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT
Adapun Cara pencatatan peralihan hak dalam buku tanah, sertifikat dan lainnya
dilakukan sebagai berikut menurut Peraturan Menteri Agraria Nomor 3 Tahun 1997
Tentang Peraturan Pelaksana Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah
a. Nama pemegang hak lama di dalam buku tanah dicoret dengan tinta hitam dan
dibubuhi
b. Nama atau nama-nama pemegang hak baru dituliskan pada halaman dan kolom
yang ada dalam buku tanahnya dibubuhi tanggal pencatatan, dan besarnya
bagian setiap pemegang hak dalam hal penerima hak beberapa orang dan
besarnya bagian ditentukan dan kemudian ditandatangani oleh Kepala Kantor
Pertanahan
c. Yang tersebut pada huruf a dan b juga dilakukan pada sertifikat hak yang
bersangkutan dan daftar umum lain yang membuat nama pemegang lama
d. Nomor hadan identitas lain dari tanah yang dialihkan dicoret dari Daftar /Nama
pemegang hak lama dan nomor hak dan identitas tersebut dituliskan pada
Setelah program pendaftaran pertama kali selesai dilakukan maka dengan
berlakunya Peraturan Menteri Agraria Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran
Tanah maka masih perlu dilakukan proses Pemeliharaan data tanah ( maintenance).
Pemeliharaan data merupakan kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan dalam
peta pendaftaran, daftar tanah, daftarnaa, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat dengan
perubahan perubahan yang terjadi kemudian. Kegiatan pendaftaran tanah meliputi:
pendaftaran peralihan dan pembebanan hak serta pendaftaran pada data perubahan
lainnya.
Sebelum dilakukan pendaftaran maka para pihk menghadap ke PPAT, PPAT
akan membuat akta sebelum membuat akta tersebut PPAT melakukan pemeriksaan
identitas para pihak dengan kartu tanda pengenal.
Adapun sistem pendaftaran tanah yang digunakan adalah sistem pendaftaran
hak (registration of tittle), dalam sistem pendaftaran hak tiap pemberian atau
menciptakan hak baru serta pemindahan dan pembebanannya harus dengan hak yang
dibuktikan dengan sendirinya dimuat data yuridis tanah yang bersangkutan.
Sejarah pendaftaran tanah di Indonesia terdiri dari 2 periode yaitu periode
kacau balau dan periode tolak ukur pemerintah. Pada periode kacau balau tanggal 23
Juli 1680 VOC mengeluarkan plakat yang mengenai susunan dan tugas Dewan
Heemraden
1. Menyimpan dan memlihara peta-pea tanah yang telah ada atau peta-peta tanah
yang dibuat oleh ahli ukur sebelum berikutnya instruksi tersebut dan membuat
peta-peta dari bidang-bidang tanah yang belum diukur dan dipeta
2. Menyelenggarakan daftar tanah yang diukur
Balik Nama (peralihan hak) pada peraktiknya selalu disetujui oleh Pejabat
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, kacuali hak atas tanahnya sudah dihapus baik
karena dibatalkan tanahnya musnah dicabut untuk kepentingan umum, jangka
waktunya sudah lewat, disita pengadilan, atau sedang dilakukan penyidikan yang
menurut Kantor Pertanahan tidak dimungkinkan peralihan hak.54
Dalam melakukan proses pembayaran dapat dilakukan melalui rekening atau
cara-cara transaksi keuangan lainnya. Jika uang pelunasan belum diterima penjual
maka bukti kepemilikan tanah ditahan atau dititipkan ke kantor pejabat umum yang
bersangkutan sampai ada pelunasan pembayarannya. Untuk tanah yang sudah
bersertifikat kepemilikan baru diakui Negara pada saat selesainya peralihan hak atau
balik nama dikantor pertanahan setempat “Pejabat yang berwenang menerbitkan surat
keputusan pemberian hak atas tanah dan bangunan dimaksud pada saat wajib pajak
menyerahkan bukti pembayaran pajak berupa setoran pajak.55
Adapun proses balik nama yang dilakukan Badan Pertanahan Nasional maka
Badan Pertanahan Nasional memberikan bukti penerimaan permohonan balik nama
54 Guna Negara, hukum Administrasi Negara, Jual Beli, dan Pembebasan Tanah Sejarah
Pembentukan Hukum Pengadaan Tanah Indoensia,(Jakarta, Tatanusa, 2016),hlm.,168.
kepada PPAT selanjutnya PPAT menyerahkannya kepada pembeli, nama pemegang
hak lama di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh
BPN.56Setelah proses balik nama selesai dari Badan Pertanahan Negara maka PPAT
akan meminta untuk melakukan pembayaran pajak pph umi dan Bea Perolehan Pajak
Bumi dan Bangunan berserta pajak akta jual beli, sebelum pembayaran pajak kita
melakukan verifikasi Bea Perolehab Hak atas tanahdan bangunan dan kemudian
dilakukan pembayaran langsung ke Bank Sumut.
E. Itikad Baik dari PPAT
Pejabat Pembuat Akta Tanah sesuai dengan adalah pejabat umum yang diberi
kewenangan untuk membuat akta autentik mengenai perbuatan hukum tertentu
mengenai hak atas tanah mengenai hak atas tanah atau hak mulik Atas Satuan rumah
susun
Dalam Pasal 1 ayat 2 Kode etik PPAT Indonesia, Kode etik adalah Seluruh
kaidah moral yang ditentukan oleh Perkumpulan Ikatan PPAT Indonesia yang
selanjutnya disebut perkumpulan berdasarkan keputusan Kongres Perkumpulan
dan/atau yang ditentukan oleh dan diatur dalam peraturan perundang-undangan yang
mengatur tentang hal itu dan yang berlaku bagi serta wajib ditaati oleh setiap dan
semua anggota Perkumpulan dan semua orang yang menjalankan tugas jabatan sebagai
PPAT, termasuk di dalamnya para pejabat Sementara PPAT, PPAT Pengganti dan
PPAT Pengganti Khusus.
56 Dyara Radithe Oryza Fae, Buku Pintar Mengurus Sertifikat Tanah Rumah Susun dan
Secara etimologi etika berarti ilmu tentang apa yang biasa dilakukan atau ilmu
tentang adat kebiasaan yang berkenaan dengan hidup yang baik dan yang buruk. Disini
dimaksudkan adalah adat istiadat atau kebiasaan buruk yang melekat pada kodrat
manusi, seperti berbuat dan berkata jujur, menghormati orangtua, dan menghargai
hidup.57
Menurut Daryl Koehn agar kaum professional mendapatkan etika mereka harus
dapat dipercaya dengan janji dihadapan publik sebagai landasannya untuk itu kita
harus merinci beberapa syarat yang mesti orang professional penuhi:
1. Agar dapat dipercaya, kaum professional harus membuat kepentingan klien
menjadi kepentingan mereka
2. Kesediaan bertindak juga perlu untuk mendapat kepercayaan bukti paling baik
yang professional lakukan demi kebaikan klien adalah tindakan demi kebaikan
klien.
3. Kesediaan itu haruslah terbuka dan kontinu. Kesediaan itu harus dipertahankan
klien berharap kehendak baik professional akan terus berlangsung bukan hanya
dalam jangka waktu yang terbatas, tetapi selama dibutuhkan entah untuk
bantuan yang diberikan atau keputusan yang harus dibuat.
4. Kaum professional harus kompeten
5. Professional harus juga dapat menuntut dari klien tingkat pertanggungjawaban
dan disiplin diri
6. Professional yang dapat dipercaya harus memiliki kebebasan untuk
memperhatikan kebaikan masingm-masing klien dengan kebijakan, meninjau
kesanggupan, pengaturan waktu serta energi jika upaya itu mengakibatkan
pelayanan yang lebih baik bagi klien secara keseluruhan
7. Professional harus mempunyai rasa tanggungjwab yang penuh kesadaran
meskipun kebanyakan klien dapat bekerja sama dengan professional untuk
menangani kebutuhan mereka. Kita tidak boleh lupa bahwa tidak semua klien
dapat melakukannya. Kaum professional kadang-kadang diminta untuk
bertindak demi kepentingan klien
Dalam Kode Ikatan PPAT Indonesia isinya berupa larangan, kewajiban sanksi,
dan eksekusi. Pengetian Kewajiban PPAT sebagaimana yang tertuang dalam Pasal 1
ayat tentang 9 Perubahan ke II Hasil penyesuaian dengan perubahan Anggaran Dasar
Keputusan Kongres ketentuan IV Surabaya kewajiban adalah sikap perilaku,
perbuatan. Atau tindakan berupa apapun oleh setiap dan semua anggota untuk menjaga
dan memelihara citra serta wibawa notariat dan menjunjung tinggi keluhuran harkat
dan martabat PPAT Adapun Pasal 3 menyebutkan secara limitative Kewajiban PPAT
antara lain:
a. Berkeperibadian baik dan menjunjung tingi martabat dan kehormatan PPAT
b. Senantiasa menjunjung tinggi dasar Negara dan hukum yang berlaku serta
bertindak sesuai dengan makna sumpah jabatan, kode, etik,dan berbahasa
Indonesia secara baik dan benar
d. Mengutamakan perilaku professional dan ikut berpartisipasi dalam
pembangunan nasional,khusunya di bidang hukum
e. Bekerja dengan penuh tanggungjawab mandiri, jujur dan tidak berpihak
f. Memberikan sebaik-baiknya kepada masyarakat yang memerlukan jasanya
g. Memberikan penyuluhan hukum kepada masyarakat yang memerlukan
jasanya dengan maksud agar masyarakat menyadari dan menghayati hak
dan kewajibannya sebagai warga Negara dan anggota masyarakat
h. Memberikan jasanya kepada anggota masyarakat yang tidak atau kurang
mampu secara cuma-cuma
i. Bersikap saling mengormati , menghargai serta mempercayai dalam
suasana kekeluargaan dengan sesame rekan sejawat
j. Menjaga dan membela kehormatan serta nama baik korps PPAT atas dasar
rasa solidaritas dan sikap tolong menolong secara konstruktif
k. Bersikap ramah terhadap setiap pejabat dan mereka yang ada hubungannya
dengan pelaksanaan tugas jabatannya
Sama halnya dengan Notaris, PPAT juga memiliki Badan pengawas yang
digunakan untuk menjalankan Kode etik sebagaimana yang terdapat dalam Pasal 7
Bagian pertama menyatakan Pengawasan atas pelaksanaan Kode etik ini dilakukan
dengan cara sebagai berikut:
a. Pada tingkat pertama oleh Pengurus Wilaayah IPPAT dan Majeelis Kehormatan
Wilayah bersama dengan pengurus Daerah. B Pada tingkat terakhir oleh Pengurus
Wewenang merupakan suatu tindakan hukum diatur dan diberikan kepada suatu
jabatan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku yang mengatur
jabatan yang bersangkutan.Dengan demikian ada batasannya sebagaimana yang
tercantum dalam perundang-undangan.
PPAT tidak ada kewajiban untuk membantu kliennya membayar Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan.Dalam peraturan perundang-undangan yang ada terkait
dengan kewenagan PPAT, tidak ada yang menentukan bahwa kewenangan PPAT
membantu kliennya dalam membayar Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan tersebut.
Dengan dikeluarkannya Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 Tentang Pajak
Daerah, Bea Perolehan dipungut oleh Daerah mulai tahun 2011 setelah daerah
menetapkan peraturan daerah menegani Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Dengan tindak lanjutan demikian agar Kepala daerah sesuai dengan Pasal 101 ayat 4
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 kepala daerah masing daerah mengatur tata
cara pembayaran,penyetoran, tempat pembayaran, anggsuran dan dan penundaan
pembayaran pajak. Berdasarkan Pasal 101 ayat 4 Undang –Undang Nomor 28 Tahun
2009 kepala daerah atau pejabat yang ditunjuk dapat melakukan penelitian.verifikasi
atas pembuktian pembayaran BPHTB dengan tujuan untuk mencocokkan NJOP bumi
per meter persegi yang dicantumkan dalam SSPD BPHTB dengan NJOP bumi per
meter pada basis data, mencocokkan NJOP bangunan per meter per meter persegi pada
basis data pbb, meneliti kebenaran penghitungan BPHTB terutang yang meliputi dasar
terutang, selain itu meneliti kebenaran penghitunagan BPHTB yang disetor termasuk
besarnya pengurangan yang dihitung sendiri
Sesuai dengan kelanjutan hal tersebut menindaklanjuti surat Edaran Badan
Pertanahan Negara Republik Indonesia Nomor 1837/7.1-100/V/2014 Bersama menteri
keuangan, menteri dalam negeri, dan kepala badan pertanahanan nasional tentang
petunjuk pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Dalam kaitannya
dengan pendaftaran Hak atas Tanah atau pendaftaran peralihan Hak atas Tanah.
menyatakan bukti pembayaran BPHTB wajib dilakukan penelitian atau verifikasi dan
ditandatanagani oleh Kepala Daerah. Sebelumnya dikeluarkan Surat edaran Nomor
1579/7.1-100/IV/2013 dengan terkait dengan Undang-Undang No 28 Tahun 2009
Tentang Pajak Daerah Agar pelayananan di bidang pertanahan tidak terhambat karena
dipersyaratan terlebih dahulu pengecekan tanda bukti setoran pembayatan BPHTB
pada kegiatan pendaftaran hak atas tanah atau peralihan hak atas tanah. 2.Agar kepala
kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kepala kantor pertanahan dapat
langsung melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah. Dalam rangka
mengantisipasi pemalsuan bukti surat setoran pembayaran Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan bangunan maka pemohon/PPAT dimintakan untuk menyerahkan bukti
pembayaran pajak bahwa yang bersangkutan telah mrmbayarkan setoran pembayaran
Bea Perolehan hak atas tanah dan bangunan kekantor instansi yang berwenang
kedaerahnya. Dengan demikian surat edaran Badan Pertanahan yang dikeluarkan tahun
Nomor 1837/7.1-100/V/2014 lebih menjamin asas Self Assessment daripada
dan Bangunan dilakukan verifikasi sebelum dilakukan pendaftaran peralihan hak atas
tanah. Hukum dapat berkembang sesuai dengan perkembangan masyarakat lain halnya
dengan penerapan asas self assessment sama sekali masyarakat tidak pernah ingin
mengetahui bagaimana cara menyetorkan BPHTB .Dengan demikian Pasal 10
Undang Nomor 21 Tahun 1997 sebagaimana yang telah dirubah dengan
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tidak pernah dipatuhi oleh masyarakat sehingga hukum
yang dibuat tidak pernah dipatuhi. Hukum seharusnya dibuat dipatuhi .Alasan yang
membuat PPAT membantu Wajib Pajak dalam pembayaran Pajak karena Karena klien
belum mengetahui bagaimana menyetorkan, mengitung Bea perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan berdasarkan luas bangunan dan tanah yang dimiliki.Oleh karena itu
Pemerintah melalui PPAT membantu klien dalam membayar pajak Bea Perolehan
Hakatas Tanah dan Bangunan. Cara pengurusan Notaris dalam membantu kliennya
untuk pengurusan balik nama atas jual beli harus dilengkapi berupa surat sertifikat
tanah, KTP Penjual dan pembeli beserta PBB(Pajak Bumi dan Bangunan) tahunan
untuk dapat melakukan verifikasi online langsung melalui Notaris ataupun langsung ke
Dispenda (Dinas Pendapatan Daerah). Setelah selesai di verifikasi maka dicetak Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan maka pihak bagian lapangan Dispenda
meninjau ke lapangan surat tanah tersebut apakah benar sesuai dengan Nilai Pajak
Bumi dan Bangunan. Alasan yang membuat PPAT membantu Wajib Pajak dalam
pembayaran Pajak karena Karena klien belum mengetahui bagaimana menyetorkan,
mengitung Bea perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan berdasarkan luas bangunan
dalam membayar pajak Bea Perolehan Hakatas Tanah dan Bangunan.Meskipun
demikian alasan Notaris.PPAT membantuk kliennya dalam membayar pajak bea
perolehan pajak bumi dan bangunan tidaklah dibenarkan karena undang-undang
Nomor 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas Undang-Undang Pasal 10 Nomor 21
Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan tidak dibenarkan
