TAHUN1997
SKRIPSI
DiajukanUntukMelengkapiTugas-TugasdanMemenuhiSyarat-Syarat UntukMencapaiGelarSarjana Hukum
OLEH;HISKIAPAR DEDE NIM.
110200113
DEPARTEMENHUKUMADMINISTRASINEGARA PROGRAMKEKHUSUSANHUKUMAGRARIA
FAKULTASHUKUM
UNIVERSITASSUMATERAUTARA MEDAN
BERDASARKANUUPADANPERATURANPEMERINTAHNOMOR24 TAHUN1997
SKRIPSI
DiajukanUntukMelengkapiTugas-Tugas DanMemenuhi PersyaratanMemperolehGelarSarjana Hukum OLEH:
HISKIAPARDEDE NIM. 110200113
DEPARTEMENHUKUMADMINISTRASINEGARA PROGRAMKEKHUSUSANHUKUMAGRARIA
Disetujuioleh:
Ketua Departemen Ketua ProgramKekhususan HukumAdministrasiNegara HukumAgraria
Suria Ningsih, SH. M.Hum Prof. Dr. M. Yamin,S.H., M.S., C.N.NIP: 19600214987032002 NIP: 19611311987031023
Pembimbing I Pembimbing II
ZaidarS.H., M.Hum. MariatiZendratoS.H., M. Hum.NIP: 195813166143911002 NIP: 195703231987032001
FAKULTASHUKUM
UNIVERSITASSUMATERAUTARA MEDAN
Segalapujidan syukur penulispanjatkankepadaT uhanYangMahaEsa
atassegalakemurahandankasih-Nyayang diberikankepadapenulissehingga
dapatmenyelesaikanpenulisanskripsiini untukdapatmenyelesaikanstudinyadi
FakultasHukumUniversitas SumateraUtara, Medan.
Skripsiinidisusungunamelengkapidan memenuhitugasdansyaratuntuk
meraih gelasSarjanaHukumUniversitasSumateraUtarayang merupakan kewajiban
bagisetiapmahasiswa/I yang menyelesaikan perkuliahannya.
Adapunjudulskripsiyang telaspenuliskemukakan “PeranKantor
PertanahanKabupatenSimalungunTerhadapMasyarakatKecamatanSidamanik
DalamRangkaPendaftaranTanahSertaPelaksanaannyaBerdasarkanPasal19
UUPA DanPeraturanPemerintahNomor24Tahun1997”.Penulistelahberusaha
semaksimalmungkindanbekerjakeras dalammenyusunskripsiini.Namun
penulismenyadari masih banyak kekurangan baik dari isimaupun penulisannya.
Melaluikesempatanini,penulisinginmenyampaikan terimakasihyang
setinggi-tingginyakepadasemuapihakyang telah membantu dalampenyelesaian
skripsi ini, yaitu:
1. Bapa
selaku Rektor Universitas SumateraUtaraMedan.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung Sitepu, SH., M.Hum, selaku Dekan Fakultas
HukumUniversitas SumateraUtara.
memberikanwaktu,bimbingandanpengarahankepadapenulis dalam penulisan
skripsi ini.
5. Ibu MariatiZendrato,SH.M.Hum,selakuDosenPembimbingIIyang telah
memberikanwaktu, bimbingandan pengarahankepadapenulisdalam penulisan
skripsi ini.
6. Bapak Armansyah, SH. M.Hum ,selaku Dosen Pembimbing Penulis
secaraakademik.
7. BapakdanIbuDosenFakultasHukumUniversitasSumateraUtarayang
tidakdapatpenulissebutkansatupersatu yang telahmendidikPenulisdari
awalkuliah sampai akhir kuliah ini.
8.KantorPertanahanKab.Simalungunyang telahmemberikanbantuan
informasisertadata-datayangdiperlukandalampenulisan skripsiini.
9.Orang Tuakuyang tercintaG.PardededanM.br.Sibueayang telah
memberikankasihsayangnya,bimbingan,nasehat,dandukungannyabaik
morilmaupun materil,sehinggapadaakhirnyapenulidapatmenyeleaikan
perkuliahannya.
10. Buat kakak-kakak dan adikku : Laura Pardede, Happy Pardede, Nelia
PardededanHalomoanPardedeyang telahmemberikandukungandoanya,
candaguraunya, dan semuaharapan yang telah kalian berikan kepadaku.
11. Makasihjugabuatorangyangpenuliskasihi,yangmemberikanperhatian,
cintadan sayangnyasetiap waktu. MakasihyaJ.SHasian.
jam3pagiberangkatkeberastagigakterlupakan sob.),Saprizal(smoga langgeng
ya Zal sama Dyah), Garry “Ritok” (kawan yang sedikit
misterius),LindiNainggolan(semangatlae.Teruskan perjuanganmu),Fifi
“Oong”,dankawan-kawanseperjuanganlainnyayang tidakdapatsaya sebutkan
satu-persatu.
13. Teman-teman Agrariastambuk2011Helbert,Coky,Leonardo,Eliezer,
Timoty,Wira, Reza,Ali, Nova,Puput,Imelda, Swenta, Sheladanyang lainnya.
Akhirkatapenulisjugamengucapkanterimakasihkepadasemuapihak yang
telah membantu penulisdalam menyelesaikanskripsi ini.Semogaskripsiini
bergunadan berkenan bagiparapembacasekalian.
Medan, 10Juni2015
Penulis
DalammelaksanakanperintahUndang-Undang tersebut,dikeluarkanlahPeraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1960, kemudian digantidengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentangPendaftaran Tanah. Tujuan dariPeraturan Perundang- UndangantersebutadalahuntukmendaftarkantanahdiseluruhwilayahIndonesia.Namunp adakenyataannyaperintahUndang-Undang tersebutbelumterlaksana denganmaksimalhinggasaatini, darisinilah penulistertarikdanmenelitisecara langsung mengenaikendala-kendalayang terjadidilapangan.Yang menjadiobjek penelitian penulisadalah daerah Kabupaten Simalungun.
Penelitianinidilakukandengantujuanuntukmengetahuisejauh manaperan Kantor Pertanahan terhadap masyarakatdalammelaksanakan pendaftaran tanah dan kendala-kendalayang menghambatterlaksananyapendaftaran tanahsertauntuk mengetahuiupayayang telah dilakukan Kantor Pertanahan dalammeningkatkan pendaftaran tanah.
Metodepenelitianyangdigunakandalampenulisanskripsiiniadalahmetode
pendekatanempiris.Adapunjenispenelitianyang digunakanadalahpenelitian kepustakaan(library research)yaitupenelitianyangdilakukandenganmenelitidan menelaahbahan-bahankepustakaan, khususnyaperundang-undangandan kepustakaan hukumyang berkaitan denganpendaftarantanah,sebagaisumber data skunder.Datayang digunakanadalah data-datadokumenresmiparasarjana, artikel- artikel dansebagainya.
Untuk memperolehdata primer, dilakukan juga jenis
penelitianlapangan(fieldresearch)yaitupenelitianlangsungkeKantorPertanahan
KabupatenSimalungundansebagian masyarakatKecamatanSidamanikyang dijadikan sebagaisampel.
Darihasilpenelitian yang telah dilakukan,diperoleh databahwaperan Kantor Pertanahan Kabupaten simalungun terhadap masyarakatdiKecamatan Sidamanik dalampelaksanaanpendaftarantanah masihkurang maksimal.Masihbanyaktanah masyarakatyangbelumbersertifikatkarenakurangnyainformasiakibatkurangnya
sosialisasiyang dilakukanolehKantorPertanahan terhadap masyarakat.Haltersebut secaralangsung mengakibatkankurangnyakesadaranhukummasyarakatuntuk mendaftarkan tanahnya.Keadaan ekonomi masyarakat yang sebagian besar berprofesisebagaipetanijugayang menjadi alasanmengapamasyarakattidak memikirkan pentingnyapendaftaran tanahnya.Makadalamhal inilah sangat diperlukan kerjakerasdariKantorPertanahandalamupayapeningkatanpendaftaran
tanah.DalamrangkamelaksanakanperintahPeraturanPemerintahNomor24Tahun
1997,KantorPertanahan KabupatenSimalunguntelahmelakukanbeberapaupaya dalammembantu masyarakatdalammendaftarkantanahnya.
APENGANTAR... i
ABSTRAK... iv
DAFTARISI... v
BAB IPENDAHULUAN A. LatarBelakang... 1
B. Perumusan Masalah... 11
C. Tujuan dan ManfaatPenulisan... 12
D. Keasliaan Penulisan... 13
E. Tinjauan Kepustakaan... 14
F. MetodePenelitian... 18
G. SistematikaPenulisan... 19
BAB IITINJAUAN UMUMDALAMPENDAFTARANTANAH A. Sejarah Pendaftaran Tanah diIndonesia... 22
B. PendaftaranTanah SetelahLahirnyaUndang-Undang PokokAgraria... 25
C. PendaftaranTanah Setelah BerlakunyaPeraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997... 29
1. Pengertian Pendaftaran Hak AtasTanah... 30
2. Tujuan Pendaftaran Tanah... 33
3. Azas-azasPendaftaranTanah... 37
4. SistemPendaftaran Tanah... 40
BAB IIITINJAUANHUKUM MENGENAIKANTORPERTANAHAN KABUPATEN/KOTA
A. Kedudukan, Tugas,Fungsidan SusunanOrganisasiKantor
Pertanahan Kabupaten/Kota... 50
B. Kegiatan Pendaftaran Hak AtasTanah... 54
1. Kegiatan Pendaftaran Hak AtasTanah Untuk Pertama Kali... 55
a.Pengumpulan dan Pengolahan DataFisik...61
b.Pengumpulan dan Pengelolaan DataYuridis Serta Pembukuan Haknya... 64
c.Penerbitan Sertifikat... 70 d. Penyajian DataFisik dan dataYuridis... 72
e.Penyimpanan Daftar Umumdan Dokumen...73
2. Kegiatan Pemeliharaan DataPendaftaranHakAtasTanah... 73
3. Prosedur dan Syarat-syaratPelaksanaan Pendaftaran Tanah... 75
C. Pihak-Pihak YangTerlibatDalamProses PendaftaranTanah... 77
1. Pemegang HakAtasTanah... 78
2.PejabatPembuatAktaTanah (PPAT)... 79
3.Kantor Pertanahan... 84
RANGKA PENDAFTARAN TANAHMENURUTUUPADAN PP NOMOR24 TAHUN1997
A. Gambaran UmumKabupaten Simalungun... 85
B. PendaftaranTanah diKecamatan Sidamanik... 88
C. Peranan Kantor Pertanahan Kabupaten Simalungun DalamUpaya
MeningkatkanPendaftaran Tanah diKecamatan Sidamanik... 94
D. Kendala-KendalaYangDihadapiDalamProses Pendaftaran
Tanah diKecamatan Sidamanik... 95
1. Kendalayangdihadapidimasyarakat... 95
2. KendalaYangDihadapiKantor Pertanahan
Kabupaten Simalungun... 99
BAB VPENUTUP
A. Kesimpulan... 100
B. Saran... 101
DAFTARPUSTAKA
LAMPIRAN
DalammelaksanakanperintahUndang-Undang tersebut,dikeluarkanlahPeraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1960, kemudian digantidengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentangPendaftaran Tanah. Tujuan dariPeraturan Perundang- UndangantersebutadalahuntukmendaftarkantanahdiseluruhwilayahIndonesia.Namunp adakenyataannyaperintahUndang-Undang tersebutbelumterlaksana denganmaksimalhinggasaatini, darisinilah penulistertarikdanmenelitisecara langsung mengenaikendala-kendalayang terjadidilapangan.Yang menjadiobjek penelitian penulisadalah daerah Kabupaten Simalungun.
Penelitianinidilakukandengantujuanuntukmengetahuisejauh manaperan Kantor Pertanahan terhadap masyarakatdalammelaksanakan pendaftaran tanah dan kendala-kendalayang menghambatterlaksananyapendaftaran tanahsertauntuk mengetahuiupayayang telah dilakukan Kantor Pertanahan dalammeningkatkan pendaftaran tanah.
Metodepenelitianyangdigunakandalampenulisanskripsiiniadalahmetode
pendekatanempiris.Adapunjenispenelitianyang digunakanadalahpenelitian kepustakaan(library research)yaitupenelitianyangdilakukandenganmenelitidan menelaahbahan-bahankepustakaan, khususnyaperundang-undangandan kepustakaan hukumyang berkaitan denganpendaftarantanah,sebagaisumber data skunder.Datayang digunakanadalah data-datadokumenresmiparasarjana, artikel- artikel dansebagainya.
Untuk memperolehdata primer, dilakukan juga jenis
penelitianlapangan(fieldresearch)yaitupenelitianlangsungkeKantorPertanahan
KabupatenSimalungundansebagian masyarakatKecamatanSidamanikyang dijadikan sebagaisampel.
Darihasilpenelitian yang telah dilakukan,diperoleh databahwaperan Kantor Pertanahan Kabupaten simalungun terhadap masyarakatdiKecamatan Sidamanik dalampelaksanaanpendaftarantanah masihkurang maksimal.Masihbanyaktanah masyarakatyangbelumbersertifikatkarenakurangnyainformasiakibatkurangnya
sosialisasiyang dilakukanolehKantorPertanahan terhadap masyarakat.Haltersebut secaralangsung mengakibatkankurangnyakesadaranhukummasyarakatuntuk mendaftarkan tanahnya.Keadaan ekonomi masyarakat yang sebagian besar berprofesisebagaipetanijugayang menjadi alasanmengapamasyarakattidak memikirkan pentingnyapendaftaran tanahnya.Makadalamhal inilah sangat diperlukan kerjakerasdariKantorPertanahandalamupayapeningkatanpendaftaran
tanah.DalamrangkamelaksanakanperintahPeraturanPemerintahNomor24Tahun
1997,KantorPertanahan KabupatenSimalunguntelahmelakukanbeberapaupaya dalammembantu masyarakatdalammendaftarkantanahnya.
BAB I
PENDAHULUAN
A. LatarBelakang
Tanah merupakankaruniaTuhanyang sangatluarbiasa,yang terdiridari
apapunyang adadidalam maupun di atastanah.Hubunganmanusiadengantanah
sangaterat,alamidan abadi.Secarakeyakinandalam agamaapapunmemberikan
penjelasanyang intinyaasalmanusiadaridankembalike tanah.Bahkanpada jaman
modernsekarang ini manusiaberanggapanbahwatanahbukansajasebagai
tempattumbuhnyapohon-pohon,tempat berdirinyabangunan-bangunan,tempat
beraktifitas,penentupeningkatankesejahteraanataupunkualitas kehidupan manusia,
melainkanjuga sebagai faktor yang menentukan martabat manusia
secaraindividu. Sedemikian eratnyahubungan antaramanusiadengan tanah
tersebuthinggamelahirkanbentukhubunganyang lebihkuatyaituhubungan
sosial,emosionaldan spiritual.1
Olehkarena tidakterpisahkannyahubunganantaramanusiadengantanah,
makamanusiaakanmempertahankan danmemperjuangkantanah tersebut
bagaimanapuncaranya.Halinidapat kitalihatbagaimanaperjuanganrakyat
Indonesiauntukdapatmerebutkembali tanahkelahirannya.BangsaBelanda maupun
BangsaJepang yang pernah menjajah BangsaIndonesia telah merasakan betapa
kerasnya perlawanan rakyat Indonesia dalam merebut serta
1
ArieSukantiHutagalung, KewenanganPemerintah diBidang Pertanahan, RajaGrafindo
mempertahankankemerdekaandiatastanahkelahirannyasendiri.Dalamhalini
terlihatjelasbahwa
aspekspiritualmanusiaterhadaptanahsangatjelasperannya.TanahbagimasyarakatIndo
nesiajelas memilikinilaispiritualyangdalamdan mengakar.
Satuliriklagudaritanahbatak mencerminkanartipenting hubungan
manusiadengan tanah,”argado bonanipinasadiangkana ihut marroha, aiido tona
niompuntasaimulak-mulak dung matua”(tanah kelahiran orang bataksangat
berhargabagiyang mencintainya,karenaitu pesan nenek moyang,kitaharus
kembaliketanahkelahirandariperantauankalaukitakelaksudahtua).Begitu
pulaungkapandidalamlagunya“otanoBatakhaholonganku”(ohtanahBatak
kerinduanku).2
BagimasyarakatBatak, tanah tidak hanyabermaknaekonomis, tetapi juga
sebagaitandapengenalmarga.Olehkarenaitusering dilahanpekarangan,sawah
atauladangdibangunmakamkeluarga.Bahkanjenazahyangdikuburdinegeri
laindiusahakan kembaliketanah asalbonapasogit-nyayang disebutmangongkal
holi.Demikian eratnyahubunganmanusiadengantanahsehinggatanahsehingga
orangyang sudahmeninggalpunmasih berhak atastanahbonapasogit-nya
sebagaimanadiketahuidalam ungkapannya“argadobonanipinasa”(tanahitu
sangatberharga).KarenaitupulamasyarakatBatakakanmempertahankan mati-
matianketikaadapihaklainhendakmenggangubonapasogit-nya.Halserupa
2
S. Chandra,PerlindunganHukum TerhadapPemegangSertifikatHakatas Tanah(Studi
kasus:KepemilikanHakatas TanahTerdaftaryangBerpotensiHapus diKotaMedan)
juga akan ditemukan pada masyarakat hukum adat di Indonesia dan manca negara.3
Secarateoritis dan alami,keberadaanmanusiaakantumbuhdan berkembang
sejalan dengan perkembangan peradaban manusia. 4 Artinya, manusia
akanmengembangkanketurunannyasecarakuantitatifberada dimuka bumi(tanah).
Perkembangan dan pertambahan tersebut membawakonsekuensi
logistuntutankebutuhanmanusiaakantanahsebagaitempat tinggalnya,akan
tetapidisisilainkeadaantanahstatis tidakbertambah,bahkandimungkinkan
terjadipengurangankarenaproses alam.Kondisikebutuhandan tersedianyatanah yang
tidakseimbang initerusberlanjutdanakanmenimbulkanmasalah-masalah
dalampenggunaan tanah.
Problematikapertanahan terusmencuatdalamdinamikakehidupan bangsa
kita.Berbagaidaerahdinusantaratentunyamemilikikarakteristikpermasalahan
pertanahanyang berbeda antarasatu wilayah dengan wilayah lainnya.Keadaan ini
semakinnyatasebagaikonsekuensidari dasarpemahamandanpandanganorang
Indonesiaterhadaptanah.KebanyakanorangIndonesiamemandang tanahsebagai
saranatempattinggaldanmemberikanpenghidupansehinggatanahmempunyai
fungsiyangsangatpenting.5
Diwilayah perkotaan, sengketatanah umumnyadipicu oleh meningkatnya
arusurbanisasi,pembangunanproyek-proyekinfrastrukturberskalabesar,politik
3
Ibid.
4
AndyHartanto, ProblematikaHukumJualBeliTanah BelumBersertifikat,Laksbang
Mediatama,Yogyakarta,2009.Hal.1.
5
pertanahan(seperti menggusurwargamiskinperkotaan dari tanahberlokasi strategis
untukkepentinganproyek-proyekkomersial)banyakberakhirpada
penggusuranpaksamasyarakatmiskin diperkotaan.Didaerahkayamineral,
konflikterus terjadiantaramasyarakatadatdenganpemerintahatauperusahaan
swastapemegang konsesi,sepertiyangterjadidiPapua(Freeport)danRiau
(Caltex).Diwilayahtransmigrasi,antara transmigrandanmasyarakatlokal.Di
kawasanhutanantaraBadanUsahaMilik Negara(BUMN)atauperusahaanmilik
perkebunanbesardan masyarakatadat.Didesa,alihfungsilahanuntukproyek-
proyeksepertiwadukatautempatlatihanmilitermenjadimasalahyangsangat
seringterjadi.6
MenurutImamSudiyat, sebagaisalah satu unsur esensialpembentukan
negara,tanahmemegang peranvitaldalamkehidupandanpenghidupanbangsa
pendukung negarayang bersangkutan,lebih-lebih yang corakagrarisnya
mendominasi.Dinegarayang rakyatnyaberhasratmelaksanakandemokrasiyang
berkeadilan sosial, pemanfaatan tanah untuk sebesar-besarnyakemakmuran rakyat
merupakan suatu syarat mutlak.7
Tanahdalamsuatunegara tidakdapatdimiliki,dikuasaidan digunakan
secarabebasolehmanusia, akantetapi terikatdenganketentuanyang ditetapkan oleh
pemerintah atau negaraselaku penguasahak secaraumumyangdiatur negara
6
SriHartatiSamhadi,ReformaAgrariayangSetengahHati,Kompas,30Juni2007.Hal.33.
7
dalamundang-undangAgraria. Oleh karena itu negaramemilikihak untuk mengatur
keadaan, kepemilikan dan pemanfaatantanah.8
BagibangsaIndonesiatanahadalah modalpokokdansuatuunsuryang
utamadalammewujudkanpembangunanmenujuterbentuknyamasyarakatadil
danmakmurberlandaskanPancasiladan Undang-UndangDasarNegaraKesatuan
RepublikIndonesiaTahun1945.DalampenjelasanUndang-UndangDasarTahun
1945secarategas menyatakanbahwaNegaraIndonesiaberdasarkan atas hukum,
tidakberdasarkankekuasaan belaka.HaliniditegaskandalamPasal1 ayat(3)
UUD1945amandemenketiga(3),yang berbunyi: ”NegaraIndonesiaadalah
negarahukum”.
Salahsatu prinsipNegarahukumyaituadanyajaminankepastianhukum,
ketertibanhukumdan perlindunganhukum,yangberisinilai-nilaikebenarandan
keadilan9,denganmemberikanjaminan danperlindunganatashak-hakwarga
negara.Sebagai ketentuan Undang-Undang Dasar, maka apa yang tercantum
dalam UUD 1945 ini, disamping mempunyai kedudukan yuridis yang sangat
tinggidansangatmendasarjugamempunyainilaifilosofisdan nilaipolitisdalam
kehidupan berbangsadan bernegara. Segalakebijakan parapenyelenggaranegara
dibidang ekonomidanpertanahantermasuksegalacabang produksidan
pengelolaanbumi,airdanseluruhkekayaanalamyangterkandungdidalamnya
tidakboleh menyimpang dariketentuan Pasal33 ayat(3)UUD1945.Indonesia
merupakan negaraberkembang yang sedang giat-giatnya membangun untuk
8
AndyHartanto, Op.Cit, Hal.9.
mencapaimasyarakatyangadildanmakmurberdasarkanPancasiladanUUD
1945.
Yang menjaditonggakdaripelaksanaanpendaftarantanahterdapatdi
dalampasal19UUPA.Pendaftaran tanah dilaksanakanuntukmenjaminkepastian
hukum oleh pemerintah.Pendaftaran tanah juga diselenggarakan dengan
mengingatkeadaannegaradan masyarakatdankeperluan lalu-lintas sosial
ekonomis.Dapatkitakatakanbahwapasal19UUPA inidiinstruksikankepada
Pemerintah artinyaperencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan danpengawasan
darikegiatanpendaftaranhakatas tanah tersebutsemuanyadilakukanoleh Pemerintah.
DalamPeraturanPemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah, Pasal1 ayat(20) disebutkan sertifikat adalah surattandabuktihak
sebagaimanadimaksuddalampasal19ayat(2)hurufcUUPA untukhak atas
tanah,hakpengelolaan,tanahwakaf,hak milikatassatuanrumahsusundanhak
tanggunganyang masing-masingsudahdibukukandalambukutanahyang
bersangkutan.Berdasarkanpasal1 ayat(20)PPNo.24Tahun1997diketahui bahwa
kepemilikan sertifikat bagi seseorang yang memiliki bidang tanah sangatlah
penting. Sertifikattanah yang diterbitkan Badan Pertanahan Nasional
(BPN)menjadibuktikepemilikanyangsahdalamsetiapsengketatanahatau
segalapermasalahanmenyangkutkepemilikantanah.HalinisesuaiUndang-
UndangNomor 5Tahun 1960 (UUPA) dan Peraturan Pemerintah Nomor 24
Berdasarkanuraiandi atas,jelasbahwapendaftaran tanahmempunyai
tujuanpositifdalammemberikanjaminankepastianhukum mengenaihakatas
tanahbagisemuaorangtanpamembedakanstatus,yaknidenganmemberikan
surattandabuktihakyangdisebutdengansertifikattanahyangberlakusebagai
alatpembuktian yangkuat terhadap pemeganghak atastanah.
MenurutAndyHartanto,fungsisertifikathak atas tanah
adalahuntukmembuktikan adanyahak atastanah dan subyekyangberhak atastanah
tersebut.10
Pembuktian mengenaisubyekdanobyekhakatastanahdapatdilihatdaridata yuridisdan
datafisik yangtercantumdalamsertifikathakatastanah tersebut.Data
fisikadalahketeranganmengenailetak,batasdanluasbidang tanahyang didaftar
sertaketeranganmengenaibangunandanbagian-bagiandiatasnya.Sedangkan
datayuridisadalah keterangan mengenaistatushukumbidangtanah yangdidaftar,
pemeganghaknyadan hak pihak lain sertahak-hak lain yangmembebaninya.
Apabilasertifikathak atas tanahsudahditangan,makamasyarakatbisa
denganlegamenghadapisegalaklaimatautuntutan ataspropertimereka.Begitu
pentingnyasertifikatinisehinggasetiappemiliktanah yang sahdianjurkan untuk
segera mendaftarkan bidangtanahnyakekantor pertanahan setempat.
Selainberfungsisebagaijaminankepastianhukumdarinegara,sertifikat
inidapatdipakaioleh pemegangnyasebagaiHakPertanggungan kepadapihak
Bankyaitusebagaijaminankreditdengantanahsebagaiagunan,11sebabtanah
10
AndyHartanto,Op.Cit.Hal.67.
11
A.P.Parlindungan,KomentarAtas Undang-UndangPokokAgraria,MandarMaju,Bandung,
merupakansalahsatuasetpenting danberharga.HalInidapatkitalihatdari nilainya
yangterus merangkak dari tahun ke tahun. Jadi, sayangsekali jika masalah
sertifikattanah ini akanmengganjalkitauntukmendapatkanhakdan
berbagaikemudahan dalammeningkatkaninvestasi.
MenurutS.Chandra,kegiatanpendaftarantanahperlu sejalandengan rencana
tata ruang kota/kabupaten mengikuti tata ruang wilayah yang serasi
selarasseimbang berkelanjutan hinggadapatdilaksanakan oleh institusi terkait
bersamaseluruhrakyatsebagaiupayagunamengantarmanfaatyang sebesar-
besarnyabagiseluruh Rakyat, Bangsadan NegaraKesatuan Republik Indonesia.12
Tujuanpendaftarantanahakantercapai denganadanyaperansertadan
dukunganpelaksanaan pendaftaran tanahtersebutbaikolehpemerintah selaku
pejabatpelaksanapendaftarantanah maupunkesadaranmasyarakatselaku
pemeganghak atastanah.
Namundalamkenyataannyatidakjarang masyarakatyangtidakperduli
denganpendaftarantanahnya.Halinidisebabkantingkatekonomiyang masih
rendah,tingkatpendidikanyang masihrendah,kinerjayang masihkurang dari
KantorPertanahanKabupaten/Kotadalammemberikandukunganatauprogram-
progaramkepada masyarakatdidesa-desaagarmudahmengurussertifikattanah,
sehingga masyarakat lebih mementingkan kebutuhan pokok mereka daripada
harusmendaftarkantanahnyademikepastian hukumtanahnya.
12
Bukanhalyang anehketikakitamendengarberbagaiceritamiring masyarakat
terhadap pelayananKantor Pertanahan dalampendaftaran
tanah.Penyebabnyatentusajaakibat prosesnyalama,biayanyamahaldankurangnya
transparansisehinggamemungkinkan terjadinya malpraktik.Hal-hal ini membuat
masyarakatmenjadi enggan untuk mendaftarkan tanahnya.
SebetulnyaKantor-KantorPertanahan kabupaten/kotasudahmembuat
berbagaiinformasitentang prosedur,persyaratandanstandarpelayanantermasuk
biayayang harusdikeluarkan masyarakatdalamsetiap melakukanpengajuan
pensertifikatantanah.Namunaturan-aturanyangdibuattidakmemilikidampak apapun
terhadap perbaikan pelayanan kepada masyarakat.
Persoalanutamamunculnyapresepsikurang baikdarimasyarakattersebut
berasaldari aspekinternaldan aspek eksternal.Aspekinternaldisebabkan oleh oknum
pegawaiKantor Pertanahan yang berkepentingan. Oknum pegawaitersebut masih
memilikipemikiran sebagaipenguasa,bukansebagaipelayan masyarakat.
Sehinggabirokrasidibuatsedemikian rupa, menjadisulitdan tidak transparan.Sebuah
contoh,berkaspermohonanyang kurangmemenuhi persyaratan sesuaiketentuan,
tetapikarenapemohon tersebutbersediamembayar biayayang
lebihbesar,makasertifikatdapatditerbitkan.Aspekeksternal disebabkan oleh
polapikir masyarakat itu sendiri.Kebanyakan masyarakatyang
inginmendapatkanpelayanandariKantorPertanahanlebihsukamenggunakan
Selain itu, masyarakatjugamasihbanyakyang tidakmemahami
persyaratan-persyaratan dalampengurusan pendaftaran tanah di Kantor
Pertanahan.Banyakmasyarakatyangdatang keKantorPertanahandengan
membawapersyaratanyang alakadarnyadantidaklengkap.Denganpersyaratan-
persyaratanyang tidaklengkaptersebutmerekamemintadibuatkansetifikat dengan
membayar biaya yang lebih besar dari ketentuan yang ada kepada
perantaramaupun oknumpegawaiKantor Pertanahan.
Aspekinternaldaneksternalsepertiinilahyang kemudianmenciptakan
rendahnya transparansipelayanan Kantor Pertanahan. Akibatnya masyarakat
memiliki persepsi bahwa pesertifikatan tanah sangat sulit, sehingga mereka lebih
senangmengambiljalanpintasdenganmemanfaatkanjasaperantara,baik
notarismaupuncalo.
Haldiatas jelas sangatberdampakbagimasyarakatdiwilayah-wilayah
pedesaan.Bagi masyarakatpedesaan yang sebagian besar berpropesi sebagai
petaniyang tingkatpendidikannyamasihrendahtentukurang antusiasdalam
melakukanpendaftarantanahnya.Bagimerekayang terpenting adalah adanya
saksi-saksiyang mengetahuibatas-batastanahnyayang menurutmerekasudah cukup untuk
menguatkan hak atastanahnya tersebut.
Melihat teoridi atasdiketahuibahwapendaftaran hak milikatastanah itu
sangatlahpenting dalamrangkamenjaminkepastianhukumatassuatubidang
tanah.Untuk itudalam kaitannya dengan penjelasan di atas dan melihat
membuatskripsiyangberjudul, “PeranKantor Pertanahan Kabupaten Simalungun
terhadap masyarakatdiKecamatanSidamanikdalamrangkapendaftarantanah
sertapelaksanaannyaberdasarkanUUPA danPeraturanPemerintahNomor24 tahun
1997 ”.
B. PerumusanMasalah
Berdasarkanjudulskripsiiniyaitu“PeranKantorPertanahanKabupaten
Simalungun Terhadap MasyarakatKecamatan Sidamanik DalamRangka
PendaftaranTanahSertaPelaksanaannyaBerdasarkanPasal19UUPA Dan
PeraturanPemerintahNomor24Tahun 1997”danpemaparanlatarbelakang
masalahdiatasmakadapatdirumuskanbahwayang menjadipermasalahan
terhadapjudulskripsi iniyaitu:
1. Mengapatanah-tanahdiKecamatanSidamanikmasihbanyakyangbelum
bersertifikat?
2. Apayang menjadikendalayang dihadapiKantorPertanahanKabupaten
Simalungundalampelaksanaanpendaftaran tanahdiKecamatan Sidamanik?
3. Bagaimanaperandanupayayang dilakukanKantorPertanahanKabupaten
Simalungun dalam meningkatkan minat masyarakatuntuk mendaftarkan
C. TujuandanManfaat Penulisan
Adapunyang menjadi tujuan daripembahasandapatdiuraikansebagai berikut:
1. Untuk mengetahuipenyebab rendahnya tingkat pendaftaran tanah di
WilayahKabupaten Simalungun khususnyadiKecamatan Sidamanik.
2.Untukmengetahuikendala-kendalayang dihadapiKantorPertanahan Kabupaten
Simalungun dalam melaksanakan pendaftaran tanah di Kecamatan
Sidamanik.
3. Untuk mengetahui peran dan upaya yang dilakukan oleh Kantor
Pertanahan KabupatenSimalungun dalam mengatasi minimnya pendaftaran
tanah diKecamatan Sidamanik.
Manfaatpenulisanyang dapatdiperoleh daripenulisanskripsiiniadalah
sebagaiberikut:
1. SecaraTeoritis
Adapunkegunaanyanghendakdicapai daripenulisanskripsiiniyaitu
dalamrangkapengembanganilmupengetahuan dandapatmenambahwawasan kepada
mahasiswadankalanganakademistentang pentingnyaPendaftaranTanah
sesuaidengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
Penulisan skripsi ini jugadiharapkan dapat memberikan pengembangan
wawasandanpemikiranmoderntentang pendaftarantanahkepadamasyarakat yang
2. Kegunaan Praktis
Penulisanskripsidiharapkandapat memberimanfaatkepada masyarakat
dalammemahamipendaftarantanah, sehinggadenganadanyaskripsiini
masyarakatKabupaten Simalungun memperoleh pengetahuan dan pemahaman
tentang pendaftarantanah.Selainitu penulisanskripsiinijugadiharapkan
bermanfaatkepadaPemerintah,dalam haliniKantorPertanahanKabupaten
Simalungun,yang berperandalammelaksanaanpendaftarantanahsebagaiupaya
meningkatkan pelayanan pendaftaran tanah kepadamasyarakat.
D. KeaslianPenulisan
Bahwaskripsiiniyang berjudul“PeranKantorPertanahanKabupaten
Simalungun terhadap masyarakatdiKecamatan Sidamanik dalamrangka
pendaftarantanahsertapelaksanaannyaberdasarkanUUPA danPeraturan
PemerintahNomor24tahun1997” yangdiangkatpenulisdalamskripsiini
belumpernahditulisdiFakultasHukumUniversitasSumateraUtara.Sepanjang
penelusuran di perpustakaan yang dilakukan, tidak terdapat judul dan
permasalahanyangsamaterutamayang berkaitandenganKantorPertanahan
Kabupaten Simalungun sebagaisalah satu lembagapemerintah Kabupaten/Kota
setempatyang melaksanakan pendaftaran tanah khususnyadiKecamatan Sidamanik.
Namun pembahasanmengenaipendaftaran tanah adadilakukan oleh :
1. TutiHutabalian,yangberjudul:“Kesadaranhukummasyarakatdalam
2. SrikandiMarhaeni,yangberjudul:“PerananKantorPertanahan
mengapresiasikan kesadaran hukum masyarakat terhadap pendaftaran
tanahdiKecamatanBerastagisetelah keluarnyaPeraturanPemerintah Nomor
24 Tahun 1997”.
3.JuliaSari,yangberjudul:“Tinjauanataspelaksanaandanhambatan pendaftaran
tanah pertamakalidiBadan Pertanahan NasionalBinjai”.
Skripsiinimerupakanhasilkaryasendiridaripenulis sesuaidengan asas-
asaskeilmuanyang jujur,rasional,objektifdanterbuka,disusunmelaluireferensi
buku-buku,mediacetakdanelektronik danbantuandariberbagaipihakyang berkaitan
dengan kelengkapan data-data mengenaiperan Kantor Pertanahan Kabupaten
Simalungun dalammelaksanakan pendaftarantanah.
Kalaupun ada skripsi yang mirip dengan skripsi ini, penulis yakin
substansipembahasannyaberbeda. Sehinggaskripsi inibenar-benar merupakan
tulisanyang berbedadengantulisanyang lain.Dengandemikian,keaslian
penulisanskripsi inidapatdipertanggungjawabkan secarailmiah.
E. TinjauanKepustakaan
1. Pendaftarantanah
Pendaftaran berasaldarikata cadastre(bahasaBelanda).Kadastre merupakan
suatu istilah teknisuntuksuaturecord(rekaman), menunjukkan luas,
kadastreinisendiriberasaldaribahasalatinyaknicapitastrumyang berartisuatu
registerataucapit(unit)yangdiperbuat untukpajaktanahRomawi(Capatatio
Terrens).13
BidangTanah adalahbagian permukaan bumi yangmerupakan satuan
bidangyangberbatas,demikiandinyatakandalampasal1angka2PPNo.24
Tahun1997.Dengandemikianpendaftarantanah adalahrangkaiankegiatanyang
dilakukanolehpemerintahsecaraterusmenerus,berkesinambungandanteratur,
meliputipengumpulan,pengelolaan, pembukuandanpenyanjianserta pemeliharaan
datafisik dan datayuridis,dalambentuk petadan daftar, mengenai bidang-bidang
tanahdansatuan-satuanrumahsusun,termasukpemberiansurat
tandabuktihaknyabagibidang-bidangtanahyangsudahadahaknyadanhak milikatas
satuan rumah susun sertahak-hak tertentu yangmembebaninya.
Pelaksanaan pendaftarantanah meliputi kegiatan untuk pertama kali
(initialregistration)dan pemeliharaan datapendaftaran tanah(maintenance).
Kegiatanpendaftaran tanah untuk pertamakalidilaksanakandenganduacara, yaitu:
a. Pendaftaran tanah secarasistematis
b. Pendaftarantanah secarasporadik.
Pendaftaran tanahdilaksanakanberdasarkanazassederhana,aman,
terjangkau,mutakhirdanterbuka.Sistempendaftaran tanahsebagaimanayang
dikehendakioleh Pasal19 UUPAmeliputi:
13
A.P.Parlindungan,PendaftaranTanah di Indonesia (BerdasarkanPP.24 Tahun1997),
a. Torrens Sistem;
b. SistemNegatif;
c. SistemPublisitas;
d. SistemSpesialitas;
e. SistemRechtKadaster;
f. SistemKepastian Hukum;
g. SistemPemastianLembaga.
2. Masyarakat
Berdasarkan pengertian yang diberikan para ahli, Soerjono Soekanto dalam
bukunyamenyimpulkanbahwa masyarakatmerupakansuatubentuk kehidupan
bersama, yang warganya hidup bersama untuk jangka waktu yang cukup lama,
sehingga menghasilkan kebudayaan.14
MasyarakatHukumadalahsekelompok orangyanghidupdalamsuatu
wilayahtertentudimana didalam kelompoktersebutberlakusuaturangkaian peraturan
yang menjaditingkah laku bagisetiap kelompok dalampergaulan hidup mereka.15
Dalamkaitannyadenganpenyelenggaraanpendaftaranhakatas tanah, Boedi
Harsonomengemukakan bahwa penyelenggaraan pendaftaran hak atas
tanahdalammasyarakatmodernmerupakantugasNegarayangdilaksanakanoleh
14
SoerjonoSoekanto,HukumAdatIndonesia, PT. RajaGrafindoPersada,Jakarta,1983.Hal.91.
15
Pemerintah bagikepentingan rakyat, dalamrangka memberikan jaminan kepastian
hukumdibidangpertanahan.16
3. Kantor Pertanahan
KantorPertanahanadalahunitkerja(Instansivertikal)BadanPertanahan
NasionaldiwilayahKabupatenatauKota,yang melakukanpendaftaranhak atas tanah
danpemeliharaan daftarumumpendaftaran tanah.KewenanganKantor Pertanahan
beradadibawah dan bertanggung-jawab kepadaKepalaBadan Pertanahan
NasionalmelaluiKepalaKantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan dipimpin
oleh seorang Kepala.17
Kantor Pertanahan sebagai garda terdepan dari Badan
PertanahanNasional,bertugasmemberikanpelayanandibidang
pertanahansecaralangsung kepadamasyarakat, dengan mengembantiga
tugaspokok,yaitu:18
1.Menyiapkankegiatan dibidang pengaturanpenguasaantanah,penggunaan
tanah,pengurusanhak-hakatastanah,sertapengukurandanpendaftaranhak atas tanah;
2.Melaksanakankegiatanpelayanandibidang pengaturanpenguasaan tanah,
penatagunaan tanah,pengurusanhak-hak atastanah,pengukurandanpendaftaran hak
atastanah;
3. Melakukan urusan tatausahadan rumah tangga.
16
BoediHarsono,HukumAgrariaIndonesia(SejarahPembentukanUndang-UndangPokok
Agraria,IsidanPelaksanaannya),Djambutan,Jakarta, 1999.Hal.63.
1
18
HermanHermit,CaraMemperolehSertipikat TanahHak Milik,TanahNegara
Dan Tanah Pemda, Teori dan Praktek Pendaftaran Tanah di Indonesia, MandarMaju,
F. Metode Penelitian
Metodediartikansebagaisuatu jalan ataucaramencapaisesuatu. Sebagaimana
tentang tatacarapenelitian harusdilakukan,maka metodepenelitian
hukumyangdigunakan penulismencakupantaralain :
1. Jenis Penelitian /SpesifikasiPenelitian
Dalampenulisanskripsiini,penulis menggunakan metodepenelitian
empirisyang
meliputipendekatannormatifdanpendekatanhukumsosiologis.Dalamhalpendekatanh
ukumnormatif, penulismelakukanpenelitianterhadap
peraturanperundang-undangan, asas-asas hukumdanbahanhukumyang
berhubungandenganjuduldariskripsi ini.Pendekataninidilakukan untuk memperoleh
dataskunder.
Sedangkan pendekatan secarasosiologisdilakukan untuk memperoleh data
primer yaitu dengan melakukan penelitian sertawawancara langsung dengan
KepalaKantorPertanahan Kabupaten Simalungunsertamengabildatadari masyarakat
melaluiwawancara serta kuisioner yang dilakukan oleh penulis
kepadamasyarakatyangdijadikan sampelmenyangkutpendaftarantanah.
2. Populasi/Sampel
Dari1.000.777 jumlahpenduduk diKabupatenSimalungunyang terdapat di
31Kecamatan, dengan luaswilayah 4,486,60 Km2 atau 223jiwa/Km2.
Penulismenariksampelsebanyak50partisipan dari10desadariKecamatan
Sidamanik.Dalammenganalisadatayang sudahdiperoleh,makapenulis menggunakan
3.LokasiPenelitian
Penelitian inidilakukan tepatnyadiKantor Pertanahan Kabupaten
Simalungun.Dalam halini untuk memperoleh keterangan dan data yang diperlukan
mengenaipendaftaran tanah diKecamatan Sidamanik. Dalamrangka memperoleh
datadariresponden,lokasinya adalah diKecamatan Sidamanik.
4. AlatPengumpulan Data
Adapunalat(instrument) yang digunakandalampengumpulandata penelitian
iniadalahberupastudidokumen,yaitudenganmenelaahbahan-bahan kepustakaanyang
berkaitandenganpenulisanskripsiini.Untukmemperolehdata
primer,penulismenggunakaninstrumenyang lainyaitumenjalankandaftar
pertanyaan(kuisioner)sertawawancara langsung dengansebagianmasyarakat yang
dijadikansampel. Penulis jugamenggunakan wawancara (interview) terhadap
KepalaKantor Pertanahan Kabupaten Simalungun.
G. Sistematika Penulisan
Dengan maksud memudahkan dalammenelaah penulisan skripsi iniyang
berjudul“PeranKantorPertanahanKabupatenSimalungunterhadapmasyarakat
diKecamatan Sidamanik dalamrangkapendaftaran tanah sertapelaksanaannya
berdasarkanUUPA danPeraturanPemerintahNomor24tahun1997”,maka
penulisterlebihdahulumenguraikansistematikayangmerupakangambaranisi
Secara sistematis penulis menempatkan materi pembahasan
keseluruhannyakedalam5 (lima) BAB yangterperinciyaitu sebagaiberikut:
BAB I.PENDAHULUAN
Merupakanpengantaryangdidalamnyateruraimengenailatarbelakang
penulisanskripsi ini,kemudianperumusanmasalahyang akanditeliti,
tujuanpenulisandanmanfaatpenulisanbaiksecarapraktis maupunsecara
teoritis, keaslian penulisan bahwatulisan ini adalah karyaaslidaripenulis,
tinjauan kepustakaan,metodepenulisan, dan sistematikapenulisannya.
BAB II. TINJAUANUMUM DALAM PENDAFTARANTANAH
Padababiniakan diuraikantentang SejarahPendaftaranTanahdi Indonesia,
Pendaftaran Tanah setelah lahirnyaUUPA,Pendaftaran Tanah
PascaBerlakunyaPeraturanPemerintah Nomor24Tahun1997meliputi;
PengertianPendaftaranTanah,Tujuan PendaftaranTanahAsas-asas
Pendaftaran Tanah,SistemPendaftaranTanah,SistemPublikasi
PendaftaranTanah, Obyek Pendaftaran Tanah.
BAB III.KANTORPERTANAHANKABUPATEN/KOTADALAMRANGKA PENDAFTARANTANAH
Padababiniakanditerangkantentang Kedudukan,Tugas,Fungsidan Susunan
OrganisasiKantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Diterangkan pula
mengenaiKegiatanPendaftaran HakAtasTanah meliputi;Pendaftaran
HakAtas TanahUntukPertamaKali ;PemeliharaanDalamPendaftaran Tanah
;ProsedurSyarat-SyaratPelaksanaanPendaftaran Tanah;
Proses PendaftaranHakAtas Tanahmeliputi;PemegangHakAtas Tanah,
PejabatPembuatAktaTanah (PPAT),Kantor Pertanahan
BABIV.PERANKANTORPERTANAHANKABUPATEN SIMALUNGUN
TERHADAP MASYARAKATDI KECAMATAN SIDAMANIK
DALAMRANGKA PENDAFTARANTANAH
Merupakanpembahasan tentangGambaranUmumKantorPertanahan
Kabupaten Simalungun, Peranan Kantor Pertanahan Kabupaten
Simalungun Dalam, Upaya Meningkatkan Pendaftaran Tanah di
KecamatanSidamanik,PenyebabRendahnyaTingkatPendaftaranTanah
diWilayahKabupatenSimalungun,Upayayang dilakukanolehKantor
Pertanahan DalamMengatasiMinimnyaPendaftaran Tanah diKabupaten
Simalungun
BAB.V.KESIMPULAN DAN SARAN
Babiniberisikankesimpulandaribab-babyang telahdibahassebelumnya dan
BAB II
TINJAUAN UMUMDALAM PENDAFTARANTANAH
A. SejarahPendaftaranTanahdi Indonesia
Pendaftaran tanahdiIndonesiadimulaidenganberdirinyaKantorKadaster
(S.1838-27)padazamanPemerintahHindiaBelanda.Pendaftaranpadawaktu ituyang
kitakenalhanyalahpendaftaran untukhakatastanahyang tundukpada Kitab
Undang-UndangHukum PerdataBaratsertapendaftaran tanah berdasarkan
ketentuanHukumAdat.Sesuaidengan ketentuanperundang-undanganyang ada
jikaseorang bumiputerayang memiliki tanah yang berstatushakbaratmaka
dianggapmerekatelahmenundukkandirikepadahukum barattersebutsebagai
konsekwensi tanah-tanah ex Barat itu tunduk kepada Kitab Undang-Undang
HukumPerdata.19
Pada masalalu dibeberapadaerah pernah diselenggarakan pendaftaran tanah
untuk tujuanpengenaan pajak (fiscalkadaster), akan tetapioleh masyarakat fiscal
kadastertersebut dimaknai sebagai recht kadaster.Hal initerbukti dari sering
sekalidigunakannyabuktifiscalkadasteryang berupapipil,girikatau
pethoksebagaialatbuktidalamberperkarabaik dipengadilanmaupundidepan
hakimperdamaiandesa.Pendaftarantanahtersebutadayang didasarkanpada
hukumadatataudidasarkan padaperaturanyang dibuatpenguasasetempat, juga
adapulayangdidasarkan padaperaturan yangdibuatpemerintah, misalnya:20
19
A.P.Parlindungan,1999,PendaftarantanahdiIndonesia,Op.Cit,Hal.2.
20
1. Pendaftaran yang diselenggarakanoleh KantorPajakHasilBumi(Land
rente).Padapendaftaran tanahjenisinimeskihanyabersifatadministratif
sesuaidenganperaturanyang bersangkutan,akantetapimasyarakat
menganggapbahwasuratpajaktersebutsebagaialatbuktihak atas tanah.
Masyarakatbelum merasa aman sebelumsuratpajakatastanahnyaberada
ditanganmereka.Padakenyataannyasuratpajak tanah tersebut apabila
memenuhibeberapasyaratdanketentuan dalamperaturankonversidapat
dijadikan alas hak untuk pengkonversian hak atas tanah sebagaimana
diatur dalamUUPA.
2. PendaftarantanahSubakyangdiselenggarakanolehpengurusSubakdi
Baliyangdilaksanakan berdasarkan hukum adatsetempat.
3. PendaftarantanahhakGrantdiMedanyangdiselenggarakanberdasarkan
peraturan GemeenteMedan.
4. PendaftarantanahyangdiselenggarakandiDaerahIstimewaYogyakarta
berdasarkan peraturan yangdikeluarkan oleh Kesultanan Yogyakarta.
Disamping pendaftarantanahuntukkeperluanpajakdanpendaftaranyang
diselenggarakanberdasarkanhukum adatyang bersifatlokal,penyelenggaraan
pendaftaran tanah diIndonesiadapatdibagikedalambeberapaperiode:
1. Pendaftaran tanahberdasarkanStaatblad Tahun1824Nomor 27juncto
Staatblad1947Nomor 53,yang dilaksanakansebelumberlakunyaUUPA
danPeraturanPemerintah No.10 Tahun1961.Menurutketentuan tersebut
perjanjianobligatoirperalihanhakatas tanahdilaksanakandengansegala
yang disaksikanoleh notaris,dankemudianoleh KepalaKantorKadaster yang
merupakan Pegawai Balik Nama (Overschrijving sambtenaar)
besertasalahseorang pegawainyadibuatkan aktaperalihannya,baru kemudian
didaftarkan pada daftar yangbersangkutan dengan hak atas tanah setelah
kewajiban-kewajiban pembayaran dilakukan terlebih dahulu oleh parapihak
yangterlibatdalam transaksi tanah.
2. Pendaftaran tanahberdarkanPeraturanPemerintahNomor10Tahun1961, yang
dilaksanakansetelahberlakunyaUUPA.Padapendaftarantanah
berdasarkanPP Nomor10Tahun1961terdapatperubahandalam
pelaksanaanpendaftaran tanahdiIndonesia.Asas negatifdianutdalam
pelaksanaanpendaftarantanah,sehinggadapatsajaseseorang mengklaim
bahwahaknyalebih benar daripadayang tercantumdalamsertifikatbukti
haktanah,dan hakimberwenang untukmemeriksa/memutusperkara tersebut
dan dapat memerintahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan Tanahuntuk
mengubahkepemilikanhakyang tercantumdalamsertifikat
tersebut.Kendatidemikian,yang menangdariperkaradalammasalahhak atas
tanahharus mengajukanpermohonankepadaKepalaKantor
Pertanahantentang penggantianpemilikhakdenganmelampirkanputusan
pengadilantersebut.NamundisinihakimPengadilanNegeribukanlah
satu-satunya atau sebagai instansipertama dan terakhir dalam memutus
sengketakkepemilikanhakatas tanah,akan tetapidapatsajadimohonkan
banding dankasasi. Setelah putusan pengadilanmemperoleh kekuatan
Pertanahan untuk mengubahnamapemegang hakatastanah,barulahdapat
dimohonkanperubahanolehpihakyangmenang perkaradanseterusnya
dilakukanperubahannamapemeganghak atas tanahsesuaiputusan
pengadilan.
3. Pendaftaran tanah berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997.PadapendaftarantanahmenurutPPNo.24Tahun1997initelah
dianutasasyanglebihprakmatis danmemperluas cakupandalam
pelaksanaankonversidan jugahak-hak apasajayang dapatdijadikan
sebagaibuktiuntukdapatdiprosesdalampendaftarantanah.21Pendaftaran
tanahberdasarkanPP No.24 tahun1997 tersebutterus diselenggarakan
hinggasaatinidiseluruhwilayahRepublikIndonesiasesuaiamanatPasal
19 UUPA.
B. PendaftaranTanah SetelahLahirnya Undang-Undang Pokok Agraria
Sudah lamadicita-citakan oleh Pemerintah untuk merombak seluruh
sistemdan filosofikeagrariaan diIndonesia. Pekerjaan membuatsuatu hukum
Agraria yang unifikasi bagi seluruh tumpah darah Indonesia tidaklah mudah
sepertiyang dapatkitapikirkanataukitarencanakan.Banyakfaktor-faktoryang
akanmempengaruhi,baikdarikonstelasipolitikpadasaatdibentuknya,ataupun
pandangan-pandangan dan pembicaraan-pembicaraan diDewan Perwakilan Rakyat.
DiundangkannyaUUPAdimaknaisebagaibagian darikeberhasilan bangsa
Indonesiauntuk secaraperlahan melepaskan diridariketerikatan peraturan hukum
21
agrariayang bersendikanpemerintahjajahanyang sangatbertentangandengan
kepentingan rakyatdan negaraIndonesiadalammelaksanakan pembangunan.
HanyasatuhalyangtetapmelandasiUndang-UndangPokok Agrariatersebut yaitu
Pancasilasertapasal33 ayat3 Undang-UndangDasar tahun 1945.
Tujuan diundangkannyaUUPAadalah untuk:22
1.Meletakkan dasar-dasarbagipenyusunanhukumagrariannasional, yang akan
merupakan alatuntukmembawakankemakmuran,kebahagiaandankeadilan
baginegaradanrakyat,terutamarakyattanidalamrangkamasyarakatyang
adildanmakmur;
2. Meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan dalam
hukumpertanahan;
3.Meletakkandasar-dasaruntuk memberikankepastianhukum mengenaihak-hak
atastanah bagirakyatseluruhnya.
PenyelenggaraanpendaftaranhakatastanahdiIndonesiabarumendapat
penyelesaian secaraprinsipil dengan diundangkannya UUPApada tanggal 24
September 1960,yang menghapusdualismehukum tanah yang berlakudi
Indonesiamenjadisuatuunifikasihukum tanah,denganmenetapkanPasal19ayat
(1)UUPAsebagaidasarpelaksanaanpendaftaranhakatastanahdiIndonesia, yang
menyatakanuntukmenjaminkepastianhukumolehPemerintahdiadakan
pendaftaranhakatas tanahdiseluruhIndonesiamenurutketentuanyangdiatur
denganperaturanpemerintah.Pendaftaranhakatastanahyangdiperintahkanoleh
22
Pasal19UUPAtersebutdilaksanakanatassemuabidang-bidangtanahyangada
diseluruh Indonesia.
Dengandemikiantidakadaperbedaanperlakuan terhadapobyekbidang
tanahyang akandidaftar,baikyangberasaldarihak-hak atas tanahberdasarkan
HukumAdatmaupunyang berdasarkanHukumEropa,semuaakanmenjadihak-
hakyangdiaturdalamUUPA,dengankatalaindualismedalamhak-hakatas tanah
dihapuskan.
PelaksanaandarikegiatanpendaftarantanahtersebutmenurutPasal19
ayat(1)UUPA diinstruksikankepadaPemerintah,artinyaperencanaan,
pengorganisasian, pelaksanaan danpengawasan darikegiatan pendaftaran hakatas
tanah tersebutsemuanyadilakukanolehPemerintah.Ruang lingkupdarikegiatan
pendaftaranhakatastanahsebagaimanayangdiaturdalamPasal19ayat(2)
UUPA, meliputi:23
1. Pengukuran, perpetaan dan pembukuanhak atastanah;
2. Pendaftaran hak-hak atastanah dan peralihan hak-hak tersebut;
3.Pemberiansurat-surattandabuktihak,yangberlakusebagaialatpembuktian yangkuat.
Halyanglebihpentinglagiadalahmenyangkutsistempendaftaranhak
atastanahyang dikembangkanterutama menyangkutsistempublikasinyayang tetap
menggunakansistemnegatifyang mengandung unsurpositif,karenadengan
pendaftaranhakatas tanahhanyaakanmenghasilkansurat-surattandabuktihak
yangberlakusebagaialatpembuktianyangkuat,sebagaimanayangdinyatakan
23
dalamPasal19 ayat(2) huruf c, Pasal23ayat(2), Pasal32 ayat(2) dan Pasal38 ayat(2)
UUPA.
PendaftaranhakatastanahberdasarkanPeraturanPemerintahR.I.Nomor
24Tahun1997tersebut,tetapdilaksanakanmelaluiduacara,yaitu:secara
sistematikdansecarasporadik.Prinsip-prinsipyang terdapatdalamPeraturan
PemerintahR.I.Nomor10 Tahun1961dipertegasdandiperjelas dalamPeraturan
PemerintahR.I.Nomor24Tahun1997tentangPendaftaranTanah.Ketentuan
barutersebutsecarasubstansialtetapmenampung konsepsi-konsepsihukumadat yang
hidupdanberakardalammasyarakat,sehinggadengandemikiandapat
memperkuatkerangkatujuan UUPA,yaitu untuk menciptakan unifikasihukum tanah
nasionalyangdidasarkan padahukum adat.Danjikadikaitkandengan
tujuanpendaftaranhak atastanahsebagaimanadisebutkandalamPeraturan
PemerintahR.I.Nomor24Tahun1997tersebut,24 menurutA.P.Parlindungan
telahmemperkayaketentuan Pasal19 UUPA, karena:
a. Denganditerbitkannyasertipikathakatas tanah,makakepadapemiliknya
diberikan kepastian hukumdan perlindungan hukum;
b. Denganinformasipertanahanyang tersediadiKantorPertanahan, maka
Pemerintahakan mudahmerencanakanpembangunanNegarayang
menyangkuttanah,bahkanbagirakyatsendirilebih mengetahuimengenai
peruntukan hakatastanah dan kepemilikannya;
c. Denganadministrasipertanahanyang baikakan terpeliharamasadepan
pertanahan yangterencana.
24
Hal inisejalan dan selarasdengan caturtertib pertanahan,25yaitu:
a. Tertib hukumpertanahan, yakni terciptanyakondisisadarhukumdikalangan
masyarakat mengenaihak dan kewajibandalampenguasaan, kepemilikan dan
penggunaan tanah serta terciptanya persepsi yang samatentang hukum
pertanahan,baikdikalangan aparatur pemerintah,penegakhukum maupun
masyarakat;
b. Tertibadministrasi pertanahan, yakni terselenggaranya system administrasi
pertanahanyanglengkapdanrapi.Semuabidangtanahterdaftar,warkah-warkah
mudahditemukan,amandanmudahterpantau.Penyalahgunaansuratbuktihak
atastanah dapatdiminimalisir sertakemungkinan tumpangtindih dapatdihindari; c.
Tertib penggunaantanah, yakni terselenggaranya proses penggunaan tanah
berencana,sehinggasetiapbidang tanahdapat memberikan manfaatyang optimal,
lestaridan diusahakan secara efisien sertaseimbang;
d. Tertib pemeliharaan tanah dan lingkungan hidup,yakni antaralain dengan cara
melakukan pencegahanterhadap kerusakan tanah dantetap memelihara
kelestarian sumber daya alamdan lingkungan.
C. PendaftaranTanah SetelahBerlakunya PeraturanPemerintahNomor24 Tahun1997
Peraturan PemerintahR.I. Nomor 24Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah merupakanpenyempurnaan dari Peraturan Pemerintah R.I. Nomor 10
Tahun1961 tentang Pendaftaran Tanahyang dipandang tidak lagidapat
memberikankepastianhukumdankepastianhaksesuaituntutanmasyarakatdan
25
H.A.Aswin,GubernurKalimantanBarat Tertib Pertanahan.Com./detil,
perkembanganzaman.DalamPeraturanPemerintahR.I.Nomor24Tahun1997
initetapdipertahankantujuandansistemyangdigunakanselamainiyangpada
hakikatnyasudahditetapkandalamUUPA,yaitubahwapendaftaran tanah
diselenggarakan dalamrangkamemberikan jaminan kepastianhukumdalam
penguasaan dan penggunaan hak atastanah.
1. PengertianPendaftaranHakAtasTanah
Dalampendaftaran tanahdiIndonesiajamandahuluyang ditujukanpada
hak-hakatastanahmenurutHukumBarat,terdapatlembagauntuk menyiasati
kelemahansystemPublikasiNegatif, yaituyang dikenaldenganlembaga
AcquisitieveVerjaring.Lembagatersebutsaat inisudah tidak berlaku lagi, karena
pendaftarantanahmenurutUUPAtidakditujukanpadatanah-tanahdenganhak
Barat,tetapi tertujupadatanah-tanah yang berasaldarikonversihakatastanah
adat.Disamping itudalamUUPA dengantegasdinyatakanbahwaketentuanyang
lamayang mengaturhak-hakatastanah dinyatakantidakberlakulagi.Untuk
menggantikanlembagaAcquisitieveVerjaring makadiadopsi lembagabaru yang
disebutRechtsverWerkingsebagaimanadiaturdalampasal32ayat(2)PPNo.24
Tahun 1997, yang bertujuan untuk memberikan perlindungan dan kepastian
hukumparapemegangsertifikattanah.26
MenurutPasal1angka1PeraturanPemerintahR.I.Nomor24Tahun
1997tentang PendaftaranTanah:”Pendaftarantanahadalahrangkaiankegiatan
yangdilakukanolehpemerintahsecaraterusmenerus,berkesinambungandan
26
teratur, meliputipengumpulan,pengolahan,pembukuandanpenyajianserta
pemeliharaan datafisik dan datayuridisdalambentuk petadan daftar mengenai
bidang-bidang tanahdansatuan-satuanrumahsusun,termasukpemberiansurat
tandabuktihaknyabagibidang-bidangtanahyangsudahadahaknyadanhak milikatas
satuan rumah susun sertahak-hak tertentu yangmembebaninya”.
Menurutketentuan Pasal19ayat(2) UUPA, pendaftaran tanah meliputi:
1. Pengukuran, pemetaan dan pembukuantanah;
2. Pendaftaran hak-hak atastanah dan peralihannya;
3.Pemberiansurat-surattandabuktihak,yangberlakusebagaialatpembuktian yangkuat.
Dalamkaitannyadenganpenyelenggaraanpendaftaranhakatas tanah, Boedi
Harsono mengemukakan bahwa penyelenggaraan pendaftaran hak atas
tanahdalammasyarakatmodern merupakantugasNegarayang dilaksanakanoleh
Pemerintah bagikepentingan rakyat, dalamrangka memberikan jaminan kepastian
hukumdibidangpertanahan.
Dalamsuatu pendaftaran hak atastanah, datayangdihimpun meliputi:27
a.Datafisik tanah, meliputi lokasitanah, batas-batastanah, luastanah,bangunan dan
adatidaknya tanaman yangadadi atasnya.
b.Datayuridishakatastanah,meliputihaknyaapa,siapapemegang haknyadan ada
tidaknyahak-hak pihak lain.
27
Dalammewujudkanjaminankepastianhukumdibidang pertanahanada
duahalyang harusdiperhatikan, yaitu perlu adanyahukum tanahyangtertulisdan
penyelenggaraan pendaftaran tanah.28Dengan kata lain, apabila membicarakan
pendaftarantanah,berartiberbicaratentang salahsatuusahadalamrangka mewujudkan
jaminan kepastian hukumdibidangpertanahan.
Pendaftarantanah merupakan rangkaian kegiatan yangterdiriatas:
1. Pengumpulan, pengolahan, penyimpanan, dan penyajian data fisik
bidang-bidangtanah tertentu.
2. Pengumpulan,pengolahan,penyimpanan,danpenyajiandatayuridis
tertentu.
3. Penerbitan surat tandabuktihaknya.
4. Pencatatanperubahan-perubahanpadadatafisikdandatayuridisyang
terjadikemudian.
Pendafataran tanah dapatdikatakan sebagairangkaian kegiatanyang
dilakukansecaraterusmenerusdan teratur,berupapengumpulanketerangan-
keterangantertentumengenaitanah-tanahtertentu,yangadadiwilayah-wilayah tertentu
dengan tujuan tertentu untuk kemudian diproses/diolah, disimpan, dan disajikan
dalamrangkamemenuhi tujuandiselenggarakannyapendaftaran tanah tersebut.
28
2. TujuanPendaftaranTanah
Pasal19 ayat(1)UUPA pendaftaranhakatastanahbertujuan tunggal
semata-matauntuk menjaminkepastian hukum.MenurutpenjelasanUUPA,
pelaksanaankegiatanpendaftaranhak atastanahmerupakankewajibandari
Pemerintahyangbertujuanmenjamin kepastianhukumyang bersifatRechts
cadaster29yaituuntukkepentinganpendaftaranhak atastanahsajadanhanya
mempermasalahkanhaknyaapadansiapapemiliknya,bukanuntukkepentingan lain,
sepertiperpajakan.
Pendaftaranhakatas tanahselainberfungsiuntukmelindungisipemilik
hakatastanah, jugaberfungsiuntuk mengetahuistatussebidang tanah, siapa
pemiliknya, apa haknya, berapa luasnya, untuk apa dipergunakan dan
sebagainya.30
SelainitumasihadaketentuanPasal 23,32dan38UUPAyang
mengharuskandilaksanakannyapendaftaranhak atas tanaholehpemeganghak milik,
hak gunausahadan hak gunabangunan, agar memperoleh kepastian hukum
bagipemegang hakatastanahtersebutkarenapendaftaranhakatastanah
merupakanbuktiyang kuat.Apabilasetiapperalihan,penghapusandan
pembebananhakatastanahtidakdidaftarkan akanbanyakmenimbulkan
komplikasihukumdikemudian hari.
29
A.P.Parlindungan,PendaftaranTanahdiIndonesia,Op.Cit,Hal.16.
30
Chadidjah Dalimunthe,PelaksanaanLandreformdiIndonesiadanPermasalahannya,
MenurutketentuanPasal3PeraturanPemerintahR.I.Nomor24Tahun
1997, tujuan pendaftaran tanah adalah:
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hakatasbidang tanahsatuanrumahsusundanhak hak lainyang terdaftar
agardenganmudah membuktikandirinyasebagaipemegang hakyang bersangkutan;
b.Untukmenyediakaninformasikepadapihakyang berkepentingantermasuk
Pemerintahagardenganmudahmemperolehdatayang diperlukandalam
mengadakanperbuatanhukummengenaibidang-bidang tanahdansatuan-satuan
rumah susunyangsudah terdaftar;
c. Untuk terselenggaranya tertib administrasipertanahan.
Dalam rangkauntuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum,
makakepadapemegang hakatastanahyang bersangkutandiberikan sertipikathak
atastanah.Untuk melaksanakanfungsi informasi,datayang berkaitan dengan
aspekfisikdanyuridisbidang-bidang tanahyangsudahterdaftar,dinyatakan
terbukauntuk umum(asaspublisitas).Sementaradalamhal mencapai tujuan tertib
administrasipertanahan,makasetiapbidang tanahatausatuanrumahsusun,
termasukperalihan,pembebanandanhapusnyahakatas tanah,danhak milik satuan
rumah susun wajib didaftarkan.
Olehkarenaitu, dengandiadakannyapendaftaranhak atastanah maka
dapatmenghasilkan :31
31
SudargoGautama,TafsiranUndang-UndangPokokAgraria,CitraAdityaBhakti,Bandung,
a. Peta-petapendaftaran;
b. Surat-suratukur, untuk kepastian tentangletak, batasdanluastanah;
c.Suratketerangandarisubjekyangbersangkutan(untukkepastiansiapayang berhak
atastanah yangbersangkutan);
d. Keterangan atas statushak atastanah;
e. Keterangan mengenaibeban-beban yangberadadi atastanah hak tersebut f.
Sertipikatsebagaialatpembuktian yang kuat.
Dalammenyelenggarakan pendaftaran tanah sebagaikepastian hukumdan
kepastian hak atastanah,tentunyaadakepentinganpihak-pihak yang
dilindungi.Berikutpihak yangberkepentingan atashak tanah:32
1. Kepentingan PemegangHak Atas Tanah. Tujuannya yaituagar ia
dapatdenganmudahmembuktikanbahwa ialahyang berhakatastanah
yangbersangkutan.
Caranya: denganpendaftarantanahmaka akanditerbitkansurattanda
buktihak berupasertifikat.
2. KepentinganPihakLain.Tujuannyayaituuntukkepentingancalon
pembelidan calon kreditur, agar merekadapatdengan mudah
memperoleh datayangdapatdipercayaikebenarannya.
Caranya:karenaAdministrasidiKantorPertanahan terbukauntuk umum,
jadisiapapunyangberkepentinganbias memintaSurat Keterangan
Pendaftaran Tanah (SKPT)
32
Dinegara-negaramaju,tujuanpendaftaranhakatas tanahadalahdapat
bergunauntukbanyakkepentingandaninihanyadapatdilaksanakandinegara-
negarayang menganutsistempendaftaranhakatastanah yang sudahterintegrasi dan
terkoordinasidengan baik dengan bidang-bidangatau departemenlainnya.
Denganterdaftarnyabidang-bidang tanah,sebenarnyatidaksemata-mata
akanmewujudkanjaminankeamanan akankepemilikannyadalammenuju
kepastianhukum,melainkanseorang pemilikakanmendapatkankesempurnaan
darihaknya, karena:33
a. Security, bertolak dari kemantapan system sehingga seseorangakan
merasaaman atashak tersebutbaik karena membelitanah tersebut ataupun
mengikatkan tanah tersebutuntuk suatu jaminan atashutang.
b. Simplicity, sederhanasehinggasetiap orangdapat mengerti.
c.Accuracy,bahwaterdapatketelitian darisistempendaftaran tanah
tersebutsecaralebihefektif.
d. Expedition, artinyadapat lancar dan segerasehingga menghindarihal-
halyangtidakjelasyangbisaberakibatberlarut-larutdalampendaftaran tanah
tersebut.
e. Cheapness,yaitu agar biayapendaftaran tanah tersebutdiselenggarakan
dengan biayasemurah mungkin.
f.Suitability tocircumstances,yaituakantetapberhargabaiksekarang maupun
kelak dikemudian haripendaftaran tersebut.
33
g.Completeness of therecord,perekaman tersebutharus lengkap lebih- lebih
lagi masih banyak tanah-tanahyang belum terdaftar. Demikian pula
pendaftaran darisetiap tanah tertentu dengan berdasarkan keadaan pada
waktu didaftarkan.
3. Azas-azasPendaftaranTanah
Azasatauprinsipyang merupakanpikirandasaryang umumsifatnyadan
melatarbelakangiperaturan-peraturan konkritpadapendaftaran tanah, secara khusus
telahditegaskan di dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun1997.
Dalampengertian bahwasemua azas-azasumumyang berlaku dalamhukum tentu
tetap berlaku dalampendaftaran tanah tersebut.34
Pasal2PeraturanPemerintahR.I.Nomor24Tahun1997 tentang Pendaftaran
Tanah, menyatakanbahwapendaftarantanahdilaksanakan berdasarkan
asassederhana,aman,terjangkau,mutakhirdan terbuka.Adapun pengertianasas-asas
tersebut menurut penjelasan Peraturan Pemerintah R.I. Nomor 24 Tahun 1997
tentangPendaftaran Tanah adalah sebagaiberikut:
a. AsasSederhana
Agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedur pendaftaran hak
atastanahdenganmudahdapatdipahamiolehpihak-pihakyang berkepentingan,
terutamakepadapemeganghak atastanah.
34
TampilAnshariSiregar,PendaftaranTanahKepastianHak,MultiGrafik,Medan,2007.
b. AsasAman
Untukmenunjukkanbahwapendaftaranhakatastanah ituperlu
diselenggarakansecaratelitidancermat sehinggahasilnyadapatmemberikan
jaminankepastianhukumsesuaidengan tujuanpendaftaranhakatastanahitu sendiri.
c. AsasTerjangkau
Keterjangkauanbagipihak-pihakyang memerlukan, khususnyadengan
memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah.Pelayanan
yangdiberikandalamrangkapenyelenggaraanpendaftaranhakatastanahharus
biasterjangkau oleh parapihak yangmemerlukan.
d. Asas Mutakhir
Menuntutdipeliharanyadatapendaftarantanahsecaraterusmenerusdan
berkesinambungan,sehinggadatayangtersimpandi KantorPertanahanselalu
sesuaidengan keadaan nyatadi lapangan, dan masyaratdapat memperoleh
keteranganmengenaidatayang benarsetiapsaat.Untuk itu,perludiikuti kewajiban
mendaftar dan mencatatperubahanperubahanyang terjadidikemudian
hari.Dengandemikian,masyarakatdapat memperolehketeranganmengenaidata
yangbenar setiap saat.
e. AsasTerbuka
Pelaksanaan asasterbuka biasanya dilakukan dengan membuat suatu
daftarumumgunadapatdiketahuidenganmudaholehsiapasajayang ingin
bidangtanah terdapatsengketa/beban lainyang membebani atasbidang tanah
tersebut,seseorang akandapatdenganmudahmemperolehdatatersebutdari Kantor
pertanahan setempat.35
MenurutS.Chandrabahwaterdapatpulakonsepazas-azaspendaftaran
lainnyayangmeliputi:36
a. AzasKepastian Hukum
Mengisyaratkan agarsertifikathak atas tanahyangsudahditerbitkanoleh
KantorPertanahandapatdijadikanalatbuktikepemilikanhakatastanahyang
kuatsepanjangtidak terbuktisebaliknya.
b. Azas Musyawarah
Mengisyaratkanagarpadasetiapkejadiansengketayang berhubungan
dengankepemilikanhakatas tanahsupayadianjurkan terlebihdahuluuntuk
menggunakan jalur perdamaian secara musyawarah.Namun ketika jalur
perdamaian tidak berhasil makadianjurkan berperkaradipengalidan diantaranya
adatersedialembagaconsignatiesupayaparapihakyang berperkaraharusdapat
menerimahasilnya.
c. AzasContradictoir Delimatatie
Mengisyaratkanagarpenetuanbatasbidang tanahyang sedang didaftar
supayadapatsaling disaksikan kebenarannyaolehparapihakpemilikhak atas
tanahyangbersebelahandenganpemasanganataupenetapantandabatassecara
bersama.
35
AartjeTehupeiory,Op.Cit,Hal.6.
36
d. Azas Publicitied
Mengisyaratkanagarazaspendaftaran tanahyang digunakanadalahazas
negatifyang mengandung unsurepositif,yang terbukatanpabataswaktubagi pihak
lainyang merasakeberatanterhadapsuatukepemilikanhak atas tanah terdaftar.
e. Azas Specialiteit
Mengisyaratkanagarhanyadaftar tanah sajayang terbukauntukumum
sedangkandaftarnamahanyadiperuntukankhususbagiyangbersangkutanatau
instansiyang memerlukankarenatugasdanfungsinyauntukdapatdigunakan
sesuaidengan peraturan perundang-undanganyangberlaku.
f. AzasRechtsverwerking
Mengisyaratkanagarparapihakbekaspengusahasebidang tanahtidak
menuntutkembalitanahyangditinggalkannyadalamjangkawaktulimatahun
ataulebihdantelahpuladiusahakanolehpihaklaindenganitikadbaik.(dalam
prakteknyaazas inibelumdapatdilaksanakanwalaupunPeraturanPemerintah
Nomor24Tahun 1997menghendakidemikian,namunundang-undang belumada
yangdapat memayunginya).
4. SistemPendaftaranTanah
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 masih tetap menggunakan
systempendaftarantanahsebagaimanayang
a. Torrens Sistem.
Sistemtorrensiniselain sederhana,efisien,murah danselalu dapatditeliti
padaaktapejabatnyasiapa-siapayangbertandatanganpadaaktaPPAT-nya
dandemikianpulapadasertifikathakatastanahnya,makajikaterjadi mutasi hak
makanama-namadaripemilik sebelumnyadicoretdengan tintahalus,
sehinggamasih terbacadanpadabagianbawahnyatertulisnamapemilik yang baru
disertaidengan alashaknya.
b. SistemNegatif.
Sistemnegatif,maksudnyaapabilaorang sebagaisubyekhaknamanya sudah
terdaftar dalambuku tanah, haknya masih memungkinkan dibantah sepanjang
bantahan-bantahan itu dapatdibuktukandenganmemberikan alat buktiyang
cukupkuat.Dengankatalain belumtentunamayang terterapada
sertifikattanahadalahsebagaipemiliksebenarnyasepanjang adapihaklain yang
menggugatnyadiPengadilandenganmenunjukkanbukti-buktiyang sebenarnya.
Dalam pasal 32 ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997 dinyatakan bahwa :
“Dalamhal atassuatubidang tanahsudah diterbitkansertifikatsecarasah atas
namaorang atau badan hukumyang memperoleh tanah tersebut denganitikad
baikdansecaranyatamenguasainya,makapihakyangmerasamempunyai hak
atastanah ini tidakdapat menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam
waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak
bersangkutanataupuntidakmengajukangugatanpadapengadilanmengenai
penguasaan tanahatau penerbitan sertifikat tersebut.
Iniberartibahwaazas negatiftersebuthanyadapatberlangsungselama5
(lima)tahun.Jikalebihdari5tahunmakahakgugatpihaklainmenjadigugur
ketentuan tersebuttidak mengurangiazas pemberianperlindunganyang
seimbang,baikkepadapihakyang mempunyaitanahdandikuasaiserata
digunakansebagaimanamestinyamaupunkepadapihakyangmemperoleh
danmenguasainyadenganitikadbaikdan dikuatkandenganpendaftarantanah
yangbersangkutan.
c. SistemPublisitas
Bahwapendaftarantanahitu jugauntuk memberikan informasipertanahan
kepada pemerintah dan kepada masyarakat secara umum. Oleh karenaitu
setiaporang berhakuntukmemintainformasidariKantorPertanahansampai
jugaberhak untuk memintasuratketerangan pendaftaran tanah (SKPT)yang
berisikan jenishak,luasnya,lokasinyadalamkeadaansitaatausedang
berperkaradan sebagainya.
d. SistemSpesialitas
Bahwapendaftarantanahterutamadari suratukurharusjelas,karena
himpunannyaadalahdesa,disertaipula jalandannomordarijalanhingga dengan
mudah dapatditelusuritempat/lokasi tersebut.
e. SistemRechtkadaster
Berdasarkan UUNo. 21 Tahun 1997tentangbiaya baliknama, maka
penerbitansertifikattanahsebelumdibayarpajakbaliknamadanbiayabalik
namatersebut.
f. SistemKepastian Hukumdan Perlindungan Hukum
Berbedadengan ketentuan pasal19 UUPA,makapadapasal3PPNo.24
Tahun1997disebutkanbahwapendaftarantanahituuntukkepastianhukum dan
perlindungan hukumbagiyangempunya.
g. SistemPemastianLembaga
Yangdimaksuddenganpemastianlembagaadalahbahwahanyaada2
(dua)instansiyangberwenang melakukanpendaftarantanah,yaituKantor
Pertanahan melakukan pendaftaran tanah baik untuk yang pertama kali
maupununtukberikutnyasecaraberkesinambungan(recording oftitleand
continous recording),sedangkanPPATmembantuKepalaKantorPertanahan
melaksanakankegiatan-kegiatantertentupembuatanaktaPPATsepertiyang
dirumuskandalampasal6ayat(2)PPNo.24Tahun 1997(recording ofdeeds
ofconveyance)seperti mutasihak,pengikatan jaminanhutang danpendirian
hak-hak baru.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah R.I. Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah,sistempendaftaranyang digunakanadalahsistempendaftaran
hak(Regisfrationoftitles),bukansistem pendaftaranakta(Regisfrationofdeed).
Haltersebutdapatdilihatdalambukutanahsebagaidokumenyang memuatdata
yuridisdandatafisikyang dihimpun dandisajikansertaditerbitkansertipikat
sebagaisurattandabuktihakyangterdaftar.Hakatastanah,hakpengelolaan, tanah
membukukannyadalambuku tanahyangmemuatmengenaidatayuridisdandata
fisikbidangtanahyangbersangkutandansepanjangadasuratukurnyadicatat
pulapadasuratukur tersebut.37
Pasal 29Peraturan Pemerintah R.I. Nomor 24Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah menentukanbahwapembukuan dalambukutanahserta
pencatatannyapadasuratukur tersebut merupakan buktibahwahak yang
bersangkutanbesertapemeganghakdan bidangtanahyangdiuraikandalamsurat
