BAB I PENDAHULUAN
1.1.LATAR BELAKANG
Pertumbuhan ekonomi di Negara Indonesia saat ini dalam posisi yang baik.
Pertumbuhan ekonomi yang baik tersebut tentunya didorong oleh perbaikan
ekonomi baik secara makro maupun mikro. Pertumbuhan yang baik tersebut
tentunya tidak terlepas dari Pengadaan modal yang digunakan untuk
meningkatkan kualitas dan kuantitas barang / jasa yang dihasilkan.
Pengadaan modal untuk mendukung pertumbuhan ekonomi yang baik
tentunya menjadi masalah tersendiri bagi Negara Indonesia, oleh karena itu
pemerintah membutuhkan lembaga yang menyediakan modal bagi setiap usaha
yang membutuhkannya. Bank merupakan lembaga yang membantu pemerintah
menyediakan modal bagi setiap masyarakat yang membutuhkannya. Perbankan
menggunakan prinsip kehati-hatian dalam menjalankan fungsi kerjanya berupa
menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk tabungan dan deposito serta
menyalurkannya kembali dalam bentuk kredit.
Aktivitas kredit oleh bank merupakan sebagai salah satu sumber pendapatan.
Penyaluran kredit yang berkualitas akan memberikan hasil yang maksimal pula
bagi bank tersebut. Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 Pasal 1 angka 11 tentang
Perubahan Atas Undang-Undang No. 7 Tahun 1992 tentang Perbankan
merumuskan pengertian bahwa kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang
pinjam-meminjam antara pihak bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam
untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.
Pelaksanaan pemberian kredit oleh bank juga tergantung dari jenis kredit
yang diberikan. “Adapun jenis-jenis kredit yang disalurkan tersebut, yaitu kredit
tidak memakai agunan (unsecured loan) dan kredit dengan memakai agunan
(secured loan) (Firdaus dan Ariyanti, 2009:18)”. Pemberian kredit oleh bank
dengan agunan yang diserahkan oleh debitor merupakan salah satu cara untuk
mengurangi tingkat resiko yang ada pada kredit tersebut. Saat pemberian kredit,
pihak bank akan melakukan penilaian atas permohonan kredit tersebut. Penilaian
atas subyek dan obyek agunan bertujuan untuk menimbulkan kepercayaan bagi
pihak bank untuk menghindari masalah dikemudian hari atas agunan tersebut.
Dalam dunia perbankan digunakan prinsip-prinsip penilaian kredit “5 C”, yaitu:
Character, Capital, Capacity, Collateral dan Condition of Economic (Hapsari,
2006:2).
Agunan (Collateral) merupaka salah satu bagian yang menjadi prinsip dalam
penilaian kredit. Pelaksanaan pemberian kredit dari bank kepada calon debitur
dilaksanakan dengan penuh kehati-hatian dan mengacu pada prinsip 5 C. Namun,
masyarakat atau calon debitur beranggapan bahwa pengajuan kredit kepada pihak
bank memprioritaskan kepada agunan atau aset yang akan dijadikan jaminan
tanpa melihat usaha atau cara mengembalikan kredit yang akan diperoleh. Hal
tersebut tidak sepenuhnya salah, karena hampir semua bank menginginkan agunan
yang terikat yang dapat melahirkan hak prioritas bagi bank selaku penerima
agunan. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) atau Akta
Sertifikat Hak Milik (SHM), Hak Guna Usaha (HGU), dan Hak Guna Bangunan
(HGB) dan Hak Pakai (HP) atas Tanah Negara (UU No. 4 Tahun 1996). Hal ini
menyebabkan bank berusaha memberikan kredit yang agunannya “aman” tanpa
takut digugat pihak ketiga atau kreditor lain yang mengajukan gugatan sebelum
debitor melunasi hutang-hutangnya.
“Penilaian suatu properti adalah merupakan prakiraan manfaat ekonomi atas
barang yang dinilai pada satu ukuran waktu tertentu dengan defenisi nilai yang
tertentu pula. Nilai dalam hal ini biasa berwujud mata uang dan biasa juga
berwujud nilai tukar. Tujuan dari penilaian properti adalah bisa untuk tujuan
penjualan, pembelian dan untuk tujuan sewa.” (Sugono, 2011:37-40)
Penilaian terhadap agunan kredit dalam hal ini tanah dan bangunan harus
dapat memahami ciri-ciri dari nilai tanah dan bangunan itu sendiri. “Nilai tanah
dan bangunan bagi manusia dapat ditandai adanya 5 (lima) ciri tanah dan
bangunan, yang dapat disingkat sebagai DUST + V, yaitu permintaan (demand),
kegunaan (utility), kelangkaan (scarcity), dapat dipindahtangankan atau dialihkan
(transferability) dan dapat dinilai dengan uang (valuable).” ( Soeparjanto,
2008:11)
Penilaian terhadap nilai agunan tersebut menggunakan metode-metode
penilaian yang ada dan yang paling layak terhadap agunan tanah dan bangunan
yang akan dinilai. Harga properti yang tercipta di pasar perlu untuk diperhatikan
dengan melakukan pembandingan dari harga properti yang terdapat disekitarnya
agar menghindari terjadinya kesalahan dalam memberikan nilai terhadap agunan.
Penilaian agunan yang dilakukan bank adalah untuk mengetahui nilai yang layak
metode penilaian yang digunakan oleh bank lebih kepada hasil yang mendekati
nilai sebenarnya atau nilai yang ada di pasar. Sementara itu, “Nilai pasar adalah
nilai barang dan jasa yang ada dipasar setelah dikurangi biaya-biaya yang timbul
dari transaksi seperti pajak, biaya penjualan, biaya notaris, dan biaya-biaya
pengosongan lainnya bila ada”. (Anastasia, 2006:119)
Dalam melakukan penilaian terhadap agunan kredit berupa tanah dan
bangunan, penilai perlu memperhatikan berbagai faktor yang mempengaruhi nilai
agunan kredit tersebut. “Lokasi tanah berpengaruh secara signifikan terhadap
nilai tanah.” Lokasi tanah tersebut menunjukkan letak tanah dan posisinya
(Setiawan, 2006:157).
Sementara menurut Irwan dan Paranata (2010:105-106) bahwa “luas tanah,
luas bangunan, lebar jalan dan waktu transaksi mempengaruhi nilai tanah.
Adapun faktor yang paling mempengaruhi nilai tanah secara signifikan adalah
lebar jalan di depan tanah dan bangunan yang menjadi objek penilaian.”
Nilai properti berupa tanah dan bangunan yang dijadikan agunan kepada
pihak bank memiliki nilai yang berbeda-beda baik yang disebabkan oleh lokasi,
luas tanah dan bangunan maupun hal lainnya. Hal tersebut diketahui pada saat
penelitian awal yang dilakukan oleh peneliti, dimana terdapat dua buah agunan
berupa tanah dan bangunan yang terdapat dalam satu lingkungan atau jalan tetapi
letak yang berbeda, serta jenis dan luas bangunan yang sama namun memiliki
nilai yang berbeda. Selain itu, terdapat juga jaminan yang berada pada
lingkungan, bentuk tanah dan bangunan serta nilai bangunan yang sama namun
Begitu pentingnya penilaian dalam bisnis perbankan menunjukkan perlunya
penilai atau analis kredit untuk memperhatikan segala aspek yang mempengaruhi
nilai dari sebuah agunan dalam hal ini tanah dan bangunan untuk menjaga
terjadinya kesalahan dalam melakukan penilaian terhadap agunan. Berdasarkan
hal tersebut maka penulis dalam hal ini memilih judul “Faktor-faktor yang
mempengaruhi nilai agunan pada PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Syariah
Karya. Medan”
1.2 Perumusan Masalah
Dalam penelitian ini penulis mencoba merumuskan persoalan dalam bentuk
Pertanyaan :
1. Bagaimana pengaruh luas tanah terhadap nilai agunan yang dihasilkan pada
PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Syariah Karya Medan?
2. Bagaimana pengaruh luas bangunan terhadap nilai agunan yang dihasilkan
pada PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Syariah Karya Medan?
3. Bagaimana pengaruh lebar jalan di depan tanah terhadap nilai agunan yang
dihasilkan pada PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Syariah Karya Medan?
4. Bagaimana pengaruh jarak tanah ke CBD/pusat aktivitas bisnis terhadap nilai
agunan yang dihasilkan pada PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Syariah
Karya Medan?
5. Bagaimana pengaruh legalitas terhadap nilai agunan yang dihasilkan pada
PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Syariah Karya Medan?
6. Bagaimana pengaruh bentuk tanah terhadap nilai agunan yang dihasilkan
1.1 Tujuan Penelitian
Tujuan penelitian ini dilakukan oleh peneliti adalah sebagai berikut:
1. Untuk mengetahui dan menganalisis seberapa besar pengaruh luas tanah
terhadap nilai agunan yang dihasilkan pada PT. Bank Sumut Cabang
Pembantu Syariah Karya Medan.
2. Untuk mengetahui dan menganalisis seberapa besar pengaruh luas bangunan
terhadap nilai agunan yang dihasilkan pada PT. Bank Sumut Cabang
Pembantu Syariah Karya Medan.
3. Untuk mengetahui dan menganalisis seberapa besar lebar jalan di depan tanah
terhadap nilai agunan yang dihasilkan pada PT. Bank Sumut Cabang
Pembantu Syariah Karya Medan.
4. Untuk mengetahui dan menganalisis seberapa besar jarak tanah ke CBD/pusat
aktivitas bisnis terhadap nilai agunan yang dihasilkan pada PT. Bank Sumut
Cabang Pembantu Syariah Karya Medan.
5. Untuk mengetahui dan menganalisis seberapa besar legalitas terhadap nilai
agunan yang dihasilkan pada PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Syariah
Karya Medan.
6. Untuk mengetahui dan menganalisis seberapa besar bentuk tanah terhadap
nilai agunan yang dihasilkan pada PT. Bank Sumut Cabang Pembantu
Syariah Karya Medan.
1.2 Manfaat Penelitian
Penelitian yang dilakukan ini mudah-mudahan dapat bermanfaat bagi penulis
1. Bagi perbankan, yaitu dapat menjadi bahan pertimbangan dalam membuat
sistem analisis nilai agunan dengan menggunakan komputer serta dapat
menjadi bahan pertimbangan bagi analisis kredit di perbankan dalam
melakukan penilaian agunan kredit berupa tanah.
2. Bagi masyarakat, yaitu agar dapat memahami nilai tanah yang dimiliki
sehingga dapat memberikan pertimbangan dalam proses pengajuan kredit
dengan agunan berupa tanah yang dimiliki.
3. Bagi penilai, yaitu sebagai masukan dalam menentukan nilai agunan yang
diajukan oleh calon debitur kepada pihak bank yang memberikan tugas
penilaian agunan.
4. Bagi penelitian selanjutnya, yaitu sebagai bahan masukan dan rujukan dalam
melakukan penelitian tentang faktor-faktor yang mempengaruhi nilai agunan
