iv
PERENCANAAN INVESTASI
PEMBANGUNAN PERUMAHAN DAN RUKO „‟AEGIS REGENCY‟‟ DITINJAU DARI EKONOMI DAN KEBUTUHAN PASAR
(Lokasi : Desa Bakipandeyan Kecamatan Baki Kabupaten Sukoharjo)
( Tugas Akhir )
Untuk memenuhi persyaratan mencapai derajat Sarjana S-1 Teknik Sipil
diajukan oleh :
MEIYANA DENY PUSPITA ADHI NIM : D 100 130 142
Kepada :
PROGAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA 2018
v
iv MOTTO
“Pressure Is Good For You”
(Keenan Pearce )
“Think what you can give before ask what you can get.”
(Ninik Sri Hartini)
“God has perfect; never early, never late. It take a little patience and it takes a lot of faith but it’s worth the wait..”
(Yngwie Mamlsteen)
“Bertambah tua itu bukan berarti kehilangan masa muda. Tapi babak baru dari kesempatan dan kekuatan.”
(Betty Friedan)
“Terasa sulit ketika aku merasa harus melakukan sesuatu. Tetapi, menjadi mudah ketika aku menginginkannya.”
(Annie Gottlier)
“Kesuksesan tak pernah dimiliki. Ia disewakan dan itu dibayar tiap hari.”
(Rory Vaden )
“Jangan tunda sampai besuk apa yang bisa engkau kerjakan hari ini”
v
PERSEMBAHAN
Assalamualaikum, wr,wb
Alhamdulillah dan Alhamdulillah atas berkat rahmat Allah SWT kepada hambanya, sehingga saya dapat menyelesaikan proses akhir dari Tugas Akhir untuk menempuh derajat S1 yang telah saya tempuh selama 4,5 tahun disini, syukur alhamdulillah banyak terimakasih kepada Allah SWT dan hasil ini ku persembahkan kepada:
1. Orang tua saya, yang telah mendukung dan selalu memberikan motivasinya terhadap saya.
2. T e r i m a k a s i h j u ga u n t u k Seluruh Keluarga Besar Teknik Sipil UMS, dari seluruh dosen, sampai tukang cleaning service .
3. Terima kasih untuk Bapak Nur Sahid, atas setiap support serta bimbingannya selama ini, terima kasih atas kejutan-kujutan deadline waktu serta banyaknya tawa yang bapak buat, Bapak pokoknya yang terbaik.
4. Terima kasih u n t u k seluruh teman (Alba, Budi, Teguh, Sanu) dan juga temen-temen yang selalu membantu dikala susah (Ipin, Renda, Gede, Noval, Adi, Adimas, Yusuf, Ficky, Ragil, Samsul dan Fahmi), kalian sahabat terbaik, terima kasih sekali atas setiap kebersamaan yang telah kita lalui bersama, semoga persahabatan ini berlangsung selamanya.
5. Dan seluruh angkatan Teknik Sipil khususnya 2013 terima kasih waktu selama 4,5 tahun kita dikampus, terima kasih atas kenangan, bantuan dan cerita cerita selama ini di kampus kita UMS Progam Studi Teknik Sipil.
6. Terima kasih juga untuk supporter banyangan yang selalu mendukung dari belakang, terima kasih atas segalanya, terima kasih telah menunggu saya berproses.
7. Terima kasih untuk teman-teman lingkungan rumah, yang juga telah ikut membantu membuat pengerjaan tugas akhir ini.
vi
PRAKATA
Syukur Alhamdulillah Segala Puji dipanjatkan kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat, hidayah-Nya, sehingga penyusun dapat menyelesaikan laporan Tugas Akhir Untuk menempuh derajat S1 dengan Judul “Perencanaan Investasi Pembangunan Perumahan dan Ruko Aegis Regency Ditinjau dari Ekonomi dan Kebutuhan Pasar”.
Dalam kesempatan ini saya selaku penyusun Tugas Akhir mengucapkan terima kasih kepada :
1. Bapak Ir. Sri Sunarjono, M.T., Ph.D., selaku Dekan Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta sekaligus Pembimbing Akademik yang telah memberikan arahan, masukan dan bimbingan.
2. Bapak Mochamad Solikin, S,T.,M.T.,Ph.D., selaku Ketua Progam Studi Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta
3. Bapak Ir. H. M. Nursahid, M.M., M.T. selaku Pembimbing Tugas Akhir yang telah memberikan ilmu, semangat, arahan, bimbingan, dan nasehat
4. Bapak Anto Budi Listyawan, ST., MSc. Selaku Dewan Penguji I yang telah memberikan dorongan, arahan serta bimbingan dan nasehatnya.
5. Bapak Budi Setiawan S.T., M.T., Selaku Dewan Penguji II Tugas Akhir yang telah memberikan waktunya dan nasehatnya.
6. Rekan-rekan Tugas Akhir Manajemen Konstruksi ber-5.
Penulis menyadari bahwa Tugas Akhir ini masih jauh dari sempurna. Untuk itu, penulis mengharap kritik dan saran yang membangun.
Wassalamu’alaikum Wr. Wb
Surakarta, Mei 2018
vii DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN JUDUL ... i
HALAMAN PENGESAHAN... ii
HALAMAN PERNYATAAN... iii
HALAMAN MOTTO... iv
HALAMAN PERSEMBAHAN... v
PRAKATA... vi
DAFTAR ISI... vii
DAFTAR GAMBAR... x
DAFTAR TABEL... xi
DAFTAR ISTILAH... xiii
DAFTAR LAMPIRAN... xv ABSTRAKSI... xvi BAB I PENDAHULUAN ... 1 A. Latar Belakang... 1 B. Rumusan Masalah... 2 C. Tujuan Penelitian... 2 D. Manfaat Penelitian... 3 E. Batasan Masalah... 3 F. Keaslian Penelitian ... 4
BAB II TINJAUAN PUSTAKA ... 5
A. Ruko... 5 B. Permintaan Rumah... 5 C. Investasi ... 5 D. Manajemen Resiko... 6 E. Kepuasan Pelanggan... 6 F. Pasar…….. ………... 6
G. Aspek Teknis dan Teknologi... 7
viii
BAB III LANDASAN TEORI ... 9
A. Investasi... 9
B. Proyek …………... 9
C. Konstruksi... 10
D. Permintaan Pasar ………... 10
E. Analisa Kebutuhan Pasar ... 12
F. Kajian Ekonomi ………... 14
BAB IV METODE PENELITIAN ... 20
A. Objek dan Lokasi Penelitian... 20
B. Metode Penelitian... 21
C. Pengumpulan Data... 21
D. Tahapan Penelitian... 22
BAB V HASIL DAN PEMBAHASAN ... 26
A. Pengolahan Data... 26
1. Uji Kecukupan Data... 26
2. Uji Validitas dan reabilitas... 27
3. Uji Korelasi... 28
B. Perencanaan Jumlah Rumah... 30
C. Rencana Anggaran Biaya (RAB)... 45
1. Tipe Rumah 50/112 ... 45
2. Tipe Rumah 65/126 ... 46
3. Tipe Ruko 76/40 ………... 47
4. Tipe Ruko 95/50... 48
5. Tipe Ruko 112/56 ... 49
D. Rekapitulasi Total Biaya Proyek... 52
1. Pendapatan Total Proyek ... 57
2. Data Perencanaan Pembangunan Perumahan Dan Ruko... 59
3. Perbandingan Modal Sendiri Didepositokan Di Bank ... 59
E. Aliran Keuangan... 66
1. Nilai Waktu Dari Uang... 66
ix
BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN ... 74 A. Kesimpulan... 74 B. Saran... 76 PENUTUP
DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN
x
DAFTAR GAMBAR
Halaman
Gambar IV.1 Lokasi Perencanaan... 20
Gambar IV.2 Tahapan Penelitian... 25
Gambar V.1 Master Plan Perumahan & Ruko ... 32
Gambar V.2 Tampak Depan Perumahan Aegis Regency ... 33
Gambar V.3 Pos Jaga dan Gapura Perumahan …... 34
Gambar V.4 Denah Type 50/112 ………... 35
Gambar V.5 Tampak Type 50/112 ………... 36
Gambar V.6 Denah Type 65/126 ………... 37
Gambar V.7 Tampak Type 65/126 ………... 38
Gambar V.8 Denah Type 76/40 ………... 39
Gambar V.9 Tampak Type 76/40 ………... 40
Gambar V.10 Denah Type 95/50 ………... 41
Gambar V.11 Tampak Type 95/50 ………... 42
Gambar V.12 Denah Type 112/56 ………... 43
xi
DAFTAR TABEL
Halaman
Tabel V.1 Hasil Penyebaran Kuisioner... 26
Tabel V.2 Hasil Uji Validitas... 28
Tabel V.3 Hasil Uji Realibilitas... 28
Tabel V.4 Uji Corelasi . ... 29
Tabel V.5 Presentase jumlah unit Rumah dan Ruko dari hasil SPSS... 30
Tabel V.6 Rencana Jumlah Unit ………... 30
Tabel V.7 Pembagian luas Area Perumahan dan Ruko ... 31
Tabel V.8 RAB Rumah Tipe 50... 45
Tabel V.9 RAB Rumah Tipe 65... 46
38 Tabel V.10 RAB Ruko Tipe 76 . ... 47
Tabel V.11 RAB Ruko Tipe 95 ………... 48
Tabel V.12 RAB Ruko Tipe 112 ... 49
Tabel V.13 Rekapitulasi biaya pos jaga dan gapura ... 50
Tabel V.14 Rekapitulasi biaya fasilitas umum …... 51
Tabel V.15 Rekapitulasi biaya total Perumahan dan Ruko... 52
Tabel V.16 Fixed Cost ... 54
Tabel V.17 Variable Cost ………... 55
Tabel V.18 Penggunaan Lahan Perumahan dan Ruko ... 55
Tabel V.19 Harga Pembelian Kavling Siap Bangun ... 56
.. Tabel V.20 Harga Jual Seluruh unit Rumah dan Ruko ………... 56
Tabel V.21 Aliran Kas Masuk Penjualan ………... 57
Tabel V.22 Arus Kas Masuk Tahap Pertama Dan Kedua ……….... 58
Tabel V.23 Aliran kas masuk poembangunan ……….... 59
Tabel V.24 Bunga Per-Bulan ... 60
Tabel V.25 Rencana Aliran keuangan pada bula ke 3 dan 6... 61
Tabel V.26 Rencana Aliran keuangan pada bula ke 9 dan 12 ... 62
Tabel V.27 Rencana Aliran keuangan pada bula ke 15 dan 18 ... 63
Tabel V.28 Rencana Aliran keuangan pada bula ke 21 dan 24... 64
xii
Tabel V.30 Nilai Sekarang dari Kas Masuk ... 67
Tabel V.31 Aliran Cash Out ... 67
Tabel V.32 Aliran Cash In ... 68
Tabel V.33 Pengembalian Atas Investasi (Return On Invesment) ... 69
Tabel V.34 Diskonto, i = 18 % Per Tahun ………... 71
xiii DAFTAR NOTASI A A (sig) = =
Aliran kas bersih (netto) Taraf signifikansi
A/PV = Diketahui nilai sekarang dicari nilai anuitas An
BCR = =
Aliran kas pada tahun ke-n Benefit Cost Ratio
BEP Cf
= =
Break Even Point Biaya pertama (C)op
(C)t
= =
Nilai sekarang biaya (diluar biaya pertama) Aliran kas masuk pada tahun ke-t
(C0)t FC F/A = = =
Aliran kas keluar pada tahun ke-t Biaya tetap
Diketahui anuitas dicari nilai yang akan datang F/PV
H0
= =
Diketahui nilai sekarang dicari nilai yang akan datang Hipotesis pertama H1 i = = Hipotesis kedua
Bunga arus pengembalian IRR
k
= =
Internal Rate of Return
Tingkat kepercayaan (k=2, 1-α=95%) N
N’
= =
Jumlah data yang didapat
Jumlah pengamatan yang diperlukan NPV
P
= =
Net Present Value Harga penjualan per unit PP
PV/A = =
Payback Period
Diketahui anuitas dicari nilai sekarang PV/F
(PV)B = =
Diketahui nilai yang akan datang dicari nilai sekarang Nilai sekarang benefit
(PV)C Qi
= =
Nilai sekarang biaya
xiv R
r tabel = =
Nilai sekarang pendapatan
Tabel koefisien relasi “r” momen produk ROI s = = Return on Investment Tingkat ketelitian t VC = = Waktu
Biaya tidak tetap per unit Xi = Data pengamatan
xv
DAFTAR LAMPIRAN
1. Fotocopi Sertifikat Tanah 2. Kuisioner
3. Gambar Kerja 4. Volume Pekerjaan
5. Rancangan Anggaran Biaya 6. Analisa Harga Satuan
xvi
PERENCANAAN INVESTASI
PEMBANGUNAN PERUMAHAN DAN RUKO “AEGIS REGENCY” DITINJAU DARI EKONOMI DAN KEBUTUHAN PASAR
(Lokasi: Desa Bakipandeyan kecamatan Baki Kabupaten Sukoharjo)
Abstrak
Investasi properti yang menjamur di Indonesia dalam beberapa tahun belakangan , sebab nilai investasi kian waktu kian meningkat. Peningkatan nilai investasi selaras dengan jumlah permintaan yang meningkat, yang disebabkan oleh peningkatan jumlah penduduk. Pertumbuhan penduduk di kabupaten Sukoharjo mengalami peningkatan sekitar 0,15% dalam satu tahun terakhir, melihat data tersebut ada sebuah peluang untuk dilakukannya investasi perumahan dan ruko yang menggabungkan kawasan hunian dan komersil dalam satu kawasan perumahan di Desa Bakipandeyan Kecamatan Baki Kabupaten Sukoharjo. Dalam proses analisa penelitian dibagi dalam beberapa tahap, diantaranya pengumpulan data primer dan sekunder kemudian melakukan penyebaran kuisioner, hasil dari responden kemudian dikelompokkan untuk diuji kelayakan data, kemudian analisis
ekonomi. Luas lahan yang digunakan 7051 m2direncanakan dengan total 39 unit, rumah
26 unit dan ruko 13 unit. Berdasarkan hasil perhitungan PP terjadi pada 23 Bulan 14 Hari, ROI setelah pajak bernilai 4.07 % per bulan = 48.897 % per tahun, NPV sebesar (+) Rp. 3.269.865.472.58 (IRR) bernilai 16.338 % > 10.0 %, BCR sebesar 1,10 > 1, BEP terjadi pada saat 26 unit item terjual , IP sebesar 1,10 > 1. Berdasarkan hasil tersebut dapat disimpulkan bahwa investasi di Desa Bakipandeyan kecamatan Baki Kabupaten Sukoharjo layak dilakukan.
Kata kunci : Analisis Ekonomi, Investasi, Perencanaan.
Abstract
Population growth in Sukoharjo District has increased by about 0.15% last year, given the housing and residential investment opportunities that incorporate residential and commercial areas in residential areas in Bakipandeyan Village, Baki District, Sukoharjo Regency. In the research analysis process is divided into several stages, including primary and secondary data collection and then the distribution of questionnaires, research results are then grouped to test the feasibility of data, then economic analysis. The land used 7051 m2 is planned with a total of 39 units, houses 26 units and 13 units of shop. Based on the calculation of PP occurs on 23 Month 14 Days, ROI after taxes worth 4.07% per month = 48.897% per year, NPV (+) Rp. 3.269.865.472.58 (IRR) is worth 16.338%> 10%, BCR 1.10> 1, BEP occurs when 26 units of goods are sold, IP is 1.10> 1. Based on these results it can be concluded that investment in Bakipandeyan Village Baki District Sukoharjo Regency is worth doing.
