BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar belakang masalah
Rumah merupakan kebutuhan pokok manusia selain dari pada kebutuhan sandang dan pangan. Namun yang terjadi belakangan ini rumah sebagai sebuah kebutuhan pokok bukanlah barang yang mudah dan murah untuk didapatkan. Semakin terpusatnya kegiatan perekonomian utama di kota-kota besar memancing tingkat urbanisasi yang tinggi. Secara logis maka harga perumahan pun kian lama kian meningkat. Bila diperhatikan lebih seksama tentang peningkatan harga perumahan di daerah strategis perkotaan, maka kita dapat menyimpulkan bahwa kenaikannya berada di kisaran 15% – 23% atau rata-rata mencapai 18,66% per tahun dari pada harga tahun sebelumnya. Hal ini lah yang menjadi permasalahan utama bagi orang-orang yang memutuskan untuk beralih tempat tinggal ke daerah strategis perkotaan.
Tabel 1.1
Kenaikan harga rumah per tahun pada perumahan Jatinangor City Park. TAHUN BERJALAN TIPE HARGA BERJALAN % KENAIKAN
2012 – 2013 36/72 250.000.000 – 300.000.000 20% 2013 – 2014 36/72 300.000.000 – 350.000.000 16,67% 2014 – 2015 36/72 350.000.000 – 430.000.000 22,86% 2015 – 2016 38/60 430.000.000 – 495.000.000 15,12% Sumber informasi : Perumahan Jatinangor City Park tipe terkecil tahap I, II, & III.
Tingkat kenaikan upah bagi karyawan di Jawa Barat bila kita cermati hanya dikisaran 11,53% saja per tahun. Angka tersebut saya peroleh dari data total persentase kenaikan UMR Jawa Barat 4 tahun terakhir dibagi 4. Hal ini
mengindikasikan betapa tidak seimbangnya tingkat kenaikan harga properti rumah dengan income sehat rata-rata karyawan yang bekerja.
Tabel 1.2
Perkembangan Upah Minimum Regional / Propinsi di Jawa Barat.
TAHUN UPAH SELISIH % KENAIKAN
2015 1.131.862 131.862 13,1%
2014 1.000.000 150.000 17,6%
2013 850.000 70.000 8,9%
2012 780.000 48.000 6,5%
2011 732.000 - -
Sumber informasi : www.gajimu.com
Jika menyimak bahasan diatas maka dapat kita simpulkan bahwa penjualan unit perumahan seharusnya mengalami kecenderung menurun, hal itu terjadi khususnya dikarenakan ketidakseimbangan antara persentase kenaikan harga unit perumahan yang lebih tinggi bila dibandingkan dengan persentase kenaikan upah kerja. Hukum permintaan adalah hukum yang menjelaskan tentang adanya hubungan yang bersifat negatif antara tingkat harga dengan jumlah barang yang diminta. Apabila harga naik jumlah barang yang diminta sedikit dan apabila harga rendah jumlah barang yang diminta meningkat. Dengan demikian hukum permintaan berbunyi;
“Semakin turun tingkat harga, maka semakin banyak jumlah barang yang tersedia diminta, dan sebaliknya semakin naik tingkat harga semakin sedikit jumlah barang yang bersedia diminta”.
Tabel 1.3
Perbandingan kenaikan harga rumah dengan kenaikan upah kerja setiap tahun. Persentase kenaikan harga rumah/tahun. Persentase kenaikan upah kerja/tahun.
18,66%
11,53%
Fasilitas umum dan fasilitas sosial (fasosfasum) adalah hak warga yang wajib dipenuhi dalam setiap pengembangan perumahan. Yang dimaksud fasos-fasum menurut Permendagri No.1/1978 tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan, Utilitas Umum, dan Fasilitas Sosial, mulai dari jalan dan saluran sampai pemakaman. Dengan adanya fasos-fasum, perumahan aman dan nyaman didiami. Definisi Permendagri No.1/1978 merumuskan fasos-fasum dalam 3 kategori, yaitu;
1. Prasarana lingkungan mencakup antara lain jalan, saluran pembuangan air hujan dan air limbah.
2. Utilitas umum, meliputi bangunan-bangunan yang dibutuhkan dalam sistem pelayanan lingkungan seperti jaringan air bersih, listrik, gas,
telphone, terminal angkutan umum/bus shelter, fasilitas kebersihan/tempat
pembuangan sampah, dan pemadam kebakaran.
3. Fasilitas sosial yang dibutuhkan masyarakat di lingkungan pemukiman seperti pendidikan, kesehatan, perbelanjaan dan niaga, pemerintahan dan layanan umum, peribadatan, rekreasi dan kebudayaan, olahraga dan lapangan terbuka, serta pemakaman umum.
Keterbatasan lahan yang berada di areal pemukiman setiap developer adalah salah satu faktor penyumbang permasalahan bagi pengembang untuk mengadakan ketersediaan unit perumahan dengan tingkat kenyamanan dan keamanan yang maksimum. Hal ini pula yang dialami oleh Jatinangor City Park dalam perjalanannya menjalankan kegiatan produksi. Permasalahan tersebut dikarenakan proses pembebasan lahan yang dilakukan developer secara bertahap,
artinya lahan-lahan baru tersedia usai menjalani serangkaian transaksi jual beli antara pihak developer dengan pemilik tanah sebelumnya. Sebagai dampaknya keluhan pun mulai bermunculan, beberapa bentuk permasalahan yang muncul diantaranya;
Tabel 1.4
Keluhan Responden Persentase Belum tersedianya fasilitas masjid di area khusus
penghuni perumahan. 54 78,3%
Terlalu dekat dengan pemakaman umum. 4 5,8% Kurang tinggi nya tembok pembatas area dengan
warga sekitar. 3 4,3%
Keterbatasan air di waktu tertentu. 6 8,7% Akses kendaraan umum tidak 24 jam. 2 2,9%
Total 69 100%
Sumber informasi : Jawaban diambil dari 69 kk mewakili total populasi keseluruhan 224 kk (Januari 2012 - Desember 2015).
Kondisi persaingan pasar yang semakin ketat mendorong Jatinangor City Park untuk secara terus menerus memperkuat citra mereknya agar dapat meraih posisi tertinggi di hati konsumen serta memperkuat citra mereknya di benak konsumen. Hal ini dilakukan melalui berbagai macam cara mau pun strategi pemasaran dan salah satu upaya promosi yang dilakukan adalah melalui media
advertising. Kendati biaya yang dikeluarkan relatif besar dan belum tentu juga
mendatangkan peningkatan penjualan yang signifikan, namun indikator ini diharapkan mampu menguatkan citra merek perusahaan. Berikut gambaran promonya;
Tabel 1.5
Objek & Kegiatan Keterangan Biaya Pemasangan papan nama
perusahaan & perumahan
Pembayaran dilakukan
per tahun 150.000.000
Pemasangan spanduk Biaya 250.000 per titik
dikali banyak area 10.000.000 Pemasangan iklan media Bisa per baris atau per 20.000.000
cetak halaman Pencetakan brosur dan
flyer
Rata-rata dilakukan 2-3
kali dalam 1 periode jual 15.000.000 Keikutsertaan dalam
pameran properti
Pameran graha manggala
siliwangi 60.000.000
Total 255.000.000
Catatan : Menggambarkan sebagian rangkaian kerja promosi dan asumsi biaya, tidak keseluruhan. Melihat besarnya biaya promo diatas tentu saja besar harapan daripada
developer untuk divisi marketing mencapai target penjualan. Konsumen saat ini
menilai bahwa rumah bukan lagi hanya sebagai tempat tinggal saja, namun juga media investasi yang diindikasikan mampu meningkatkan nilai uang yang mereka tanamkan, namun efektifitas dan efisiensi daripada promo bisa jadi berdampak secara langsung atau bertahap. Dalam perjalanannya indeks penjualan tidaklah bersifat selalu naik melainkan fluktuatif.
Tabel 1.6
LAPORAN PENJUALAN per tahun Tahap 1 Tahap 1 Tahap 1 &
2 Tahap
1, 2, & 3 Tahun 2012 Tahun 2013 Tahun 2014 Tahun 2015 Total unit 140 Total unit 140 Total unit 69 +
5 Total unit 25 + 18 Total terjual 131 Total terjual 4 Total terjual 49 Total terjual 40 Unit tersisa 9 Unit tersisa 5 Unit tersisa 25 Unit tersisa 3 Total bulan 12 Total bulan 8 Total bulan 7 Total bulan 7 + 3
Keterangan lain - Keterangan lain - Keterangan lain 48 unit tahap 2 & 1 unit tahap 1 Keterangan lain 1 unit tahap 1 & 18 unit tahap 3 Penjualan per bulan 10 – 11 unit Penjualan per bulan 0 – 1 unit Penjualan per bulan 7 unit Penjualan per bulan 4 unit
Sumber informasi : Angka penjualan rata-rata per bulan dalam setiap tahun (internal perusahaan). Seiring semakin bertambahnya kebutuhan serta pengetahuan konsumen tentang knowledge perumahan, maka semakin tinggi pula harapan serta tuntutan konsumen akan nilai produk. Keputusan pembelian oleh konsumen adalah keputusan yang melibatkan persepsi terhadap kualitas, nilai dan harga. Konsumen tidak hanya menggunakan harga sebagai indikator kualitas tetapi juga sebagai indikator biaya yang dikorbankan untuk ditukar dengan produk atau manfaat produk.
Catatan : (1) Warna ungu, hijau, kuning, dan putih pada bagian atas adalah tahap I. (2) Warna kuning pada bagian bawah adalah tahap II. (3) Warna gold dan merah pada bagian tengah adalah tahap III.
Jatinangor City Park adalah perumahan yang berada di daerah Jatinangor, Kabupaten Sumedang, Jawa Barat. Lokasinya sendiri termasuk strategis yaitu ada di sebrang kampus IPDN dan disekitarnya terdapat kampus-kampus lain seperti IKOPIN, ITB, UNPAD. Sektor lain yang turut mendukung unsur strategis komplek pemukiman adalah dekat dengan keberadaan bangunan komersil seperti Mall Jatos (Jatinangor Town Square) dan dekat juga dengan akses tol Cileunyi sebagai faktor pendukung mobilitas.
Dalam pembuatan skripsi ini penulis mempelajari beberapa bahan kajian dari penelitian yang pernah ada sebelumnya dan sudah dipublikasikan, hal ini dilakukan sebagai pembelajaran, beberapa diantaranya adalah sebagai berikut;
1. Menurut penelitian Gloria Lariza H.Situmeang (2015) dalam tesis yang berjudul “Analisis faktor-faktor yang mempengaruhi konsumen dalam membeli rumah di perumahan BOUGENVILLE Jalan Sei Mencirim Kecamatan Sunggal” dikatakan, faktor-faktor yang mempengaruhi konsumen dalam mempertimbangkan pembelian unit rumah ada 6 yaitu; 1.Faktor Harga, 2.Faktor Promosi, 3.Faktor Produk, 4.Faktor Pribadi, 5.Faktor Sosial, dan 6.Faktor Fasilitas. Dari analisis faktor dilanjutkan dengan analisis regresi berganda untuk mengetahui faktor yang paling dominan memengaruhi konsumen dalam melakukan pembelian rumah dan pada tingkat signifikansi α = 5%, faktor harga adalah faktor yang paling dominan memengaruhi konsumen dalam melakukan niat pembelian rumah di perumahan Bougenville.
2. Menurut penelitian Harminingtayas (2012) dalam jurnal yang berjudul “Analisis faktor pelayanan, fasilitas, promosi dan lingkungan terhadap kepuasan penghuni perumahan Permata Puri Ngalian, Semarang” dikatakan, hasil penelitian faktor-faktor tersebut mempunyai pengaruh yang positif dan signifikan. Faktor fasilitas mempunyai pengaruh yang paling besar disusul oleh faktor lingkungan perumahan yang memengaruhi niat beli konsumen.
3. Menurut penelitian Mustafid (2009), dalam jurnal yang berjudul “Faktor-faktor yang mempengaruhi konsumen dalam pembelian rumah sederhana di Bandar Lampung” dikatakan, hasil dari analisis yang dilakukan dengan menggunakan regresi linier berganda adalah bahwa variabel bebas yaitu harga jual rata-rata produk perusahaan, perusahaan pesaing, dan biaya promosi mempengaruhi volume penjualan sebesar 64,71% sedangkan 35,29% dipengaruhi oleh faktor lain. Variabel promosi dalam jurnal ini menjadi sumber rujukan yang ikut memengaruhi niat beli konsumen.
4. Menurut penelitian Rizki Nurafdal Mustikarillah (2011) dalam skripsi yang berjudul “Pengaruh Brand Image terhadap Pengambilan Keputusan Pembelian Mobil Toyota Rush pada PT.HADJI KALLA di Makasar” dikatakan, pengaruh Brand Image terhadap niat beli mobil Toyota Rush tergolong kuat dilihat dari nilai r = 0,780. Selain itu, berdasarkan hasil perhitungan koefisien korelasi menunjukkan nilai rsquare = 0,608 menunjukkan bahwa sebesar 60,8% pengambilan keputusan dan niat beli mobil Toyota rush dipengaruhi oleh citra merek produk, sedangkan sisanya 39,2% dipengaruhi oleh faktor lain yang tidak diteliti.
5. Menurut penelitian Agustinus Primananda (2010) dalam skripsi yang berjudul “Analisis faktor-faktor yang mempengaruhi konsumen dalam membeli rumah (studi kasus di perumahan Bukit Semarang Baru, Semarang)” dikatakan, faktor-faktor yang mempengaruhi konsumen dalam mempertimbangkan pembelian unit rumah ada 4 yaitu; 1.Faktor Harga, 2.Faktor Lokasi, 3.Faktor Bangunan, 4.Faktor Lingkungan. Pengujian hipotesis dengan menggunakan uji t menunjukkan bahwa variabel harga, lokasi, bangunan, dan lingkungan yang diteliti, secara signifikan mempengaruhi keputusan pembelian. Sedangkan pada uji f menunjukkan signifikan < 0,05. Hal ini berarti variable harga, lokasi, bangunan, dan lingkungan secara bersama-sama berpengaruh positif terhadap niat beli. Sedangkan koefisien determinasi diperoleh nilai Adjusted R2 73,9%.
Artinya, variabel niat beli dapat dijelaskan oleh adanya variabel harga, lokasi, bangunan, dan lingkungan.
Menurut Peter dan Olson (2000) niat beli adalah proses pengintegrasian yang mengkombinasikan pengetahuan untuk mengevaluasi dua atau lebih perilaku alternatif dan memilih salah satu diantaranya. Berdasarkan ulasan dari kajian penelitian diatas maka dalam hal ini penulis berupaya meneliti ulang faktor-faktor yang mempengaruhi konsumen dalam melakukan pembelian rumah. Adapun faktor-faktor yang akan diteliti tercantum dalam penulisan skripsi dengan judul,
“ANALISIS PENGARUH VARIABEL HARGA, VARIABEL FASILITAS, VARIABEL PROMOSI, DAN VARIABEL CITRA MEREK PRODUK DALAM MEMPENGARUHI NIAT BELI PERUMAHAN JATINANGOR CITY PARK”.
1.2 Identifikasi masalah
Berdasarkan uraian latar belakang yang telah dikemukakan, maka identifikasi masalah dalam penulisan skripsi ini adalah;
1. Apakah variabel Harga berpengaruh pada niat beli perumahan Jatinangor City Park?
2. Apakah variabel Fasilitas berpengaruh pada niat beli perumahan Jatinangor City Park?
3. Apakah variabel Promosi berpengaruh pada niat beli perumahan Jatinangor City Park?
4. Apakah variabel Citra Merek Produk berpengaruh pada niat beli perumahan Jatinangor City Park?
1.3 Tujuan penelitian
Tujuan diadakannya penelitian ini adalah untuk mengetahui;
1. Seberapa besar variabel Harga mempengaruhi niat beli pada perumahan Jatinangor City Park?
2. Seberapa besar variabel Fasilitas mempengaruhi niat beli pada perumahan Jatinangor City Park?
3. Seberapa besar variabel Promosi mempengaruhi niat beli pada perumahan Jatinangor City Park?
4. Seberapa besar variabel Citra Merek Produk mempengaruhi niat beli pada perumahan Jatinangor City Park?
