BAB IV
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A. Perlindungan Hukum Bagi Kreditur Atas Pendaftaran Hak Tanggungan Daluwarsa Apabila Debitur Wanprestasi.
Pada dasarnya, hukum perlu untuk menawarkan proteksi dan perlindungan pada seluruh pihak dengan penysesuaian status dari hukumnya.
Merujuk pada muatan Pasal 26 ayat (1) Undang-Undang Dasar 1945 (selanjutnya disebut sebagai UUD 1945) bahwasanya warga negara merupakan kumpulan dari orang Indonesia yang tergolong asli serta termasuk juga orang dari bangsa lain yang tealah disahkan melalui mekanisme undang-undang untuk dapat menjadi seorang warga negara. Oleh karenanya, prinsip pemberian kepastian bagi hukum menurut suatu konstitusi apabila berpegang pada pokok hukum skala nasional, selanjutnya pengesahan Undang-Undang mampu menjadi jembatan atas segala hak warga di negara dengan arah pencapaian pembangunan di lingkup nasional.1
Amandemen UUD 1945 mencantumkan esensi dari konsep “equality before the law” diantaranya termaktub dalam Pasal 27 ayat (1) dengan artian jika seluruh warga negara secara setara posisi kedudukannya di mata hukum serta pemerintahan serta hukumnya wajib untuk mampu menerapkan makna hukum dan juga tata kepemerintahan tanpa dilakukan pengecualian. Kenyataan yang dimaksudkan ialah bentuk dari pengakuan serta hak yang dijamin sebagai bentuk kesamaan di depan hukum serta pemerintahan. Konsep yang mencantumkan equality before the law secara sederhana diartikan jika tiap orang memiliki pandangan dan posisisi setara menurut hukum. Kebersamaan yang dihadapan dari hukum melalui adanya “equality before the law” ialah contoh dari asas yang vital dalam dinamika hukum modern. Doktrin Rule of Law disusun oleh paham atau asas tersebut yang tersebar pula di kawasan negara berkembang temasuk Indonesia. Jikalau dijabarkan asas equality before the law tergolong menjadi manifestasi suatu negara berlandaskan hukum
1 Ahmad Ulil Aedi, Rekonstruksi Asas Kesamaan Di Hadapan Hukum (Equality Before Law), Jurnal Law Reform, Vol. 8, No. 2, 2013.
(rechtstaat) pada akhirnya perlu dimunculkan tindakan setara bagi subjek hukum atau dalam istilahnya “gelijkheid van ieder voor de wet”.
Komponen yang menempel mengandung artian jika perlindungan alias proteksi di hadapan hukum (equal justice under the law) serta memperoleh rasa adil yang setara dalam segi hukum.2 Jika diasumsikan bahwasanya masyarakat terletak di kedudukan yang setara maka perlu dikemukakan hukum yang memuat kepentingan dengan maksud menjangkau urusan dari hak beserta kepentingan manusia. Membuat sebuah hukum bertempat sebagai otoritas paling tinggi dalam penentuan atas kepentingan dari manusia yang dapat dilakukan pengaturan serta bisa untuk dilindungi. Pada semua relasi menyangkut hukum yang akhirnya akan memicu suatu hak beserta penyertaan kewajiban secara berlawanan dan di keseluruhannya perlu untuk dipenuhi.
Apabila terdapat hak-kewajiban yang tak dicukupi maka memicu kondisi kerugian untuk satu pihak di dalam kerangka perikatan itu. Sehingga untuk melakukan proteksi sekaligus mereduksi masalah sangatlah penting munculnya suatu tindak perlindungan hukum.
Perlindungan hukum pada hakikatnya diterjemahkan sebagai aspek yang harus tersedia dalam sebuah negara dengan asumsi jika setiap penataan suatu negara dimunculkan sebuah hukum yang akan berfungsi dalam melakukan tata kelola aturan dari setiap warga negara. Dengan alasan jika hubungan pihak negara serta warga negara bisa memicu lahirnya hak beserta kewajiban.
Perlindungan hukum adalah hak sekaligus aspek kewajiban yang melekat di benak warga negaranya. Negara mempunyai misi dalam menjamin proteksi atas hukum untuk warga negaranya. Indonesia dikenal dengan negara hukum selaras dengan apa yang dicantumkan dalam Pasal 1 ayat 3 UUD 1945 yang berbunyi: ” Indonesia adalah negara hukum”. Pada akhirnya pihak Indonesia ialah suatu negara hukum dengan landasan hukum penyusun yang otomatis merupakan sebuah unsur pokok dalam kerangka hukum. Akibat dari adanya
2 Julita Melissa Walukow, Perwujudan Prinsip Equality Before The Law Bagi Narapidana di dalam Lembaga Permasyarakatan Di Indonesia, Jurnal Lex Et Societatis, Vol. 1, No. 1, 2013.
negera hukum ialah adanya kewajiban atas penjaminan tiap tiap hak hukum untuk warga dari negaranya. Merujuk pada artian yang lebih lapang, perlindungan hukum bisa diartikan jika ada sikap mengakui pada harkat beserta martabat warga yang dipandang sebagai manusia utuh.
Hukum perjanjian yang diatur dalam KUH Perdata menganut asas kebebasan berkontrak sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 (1) KUH Perdata yang menentukan bahwa ”Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”. Ketentuan pasal tersebut masih dibatasi dengan ketentuan Pasal 1337 KUH Perdata yang menentukan bahwa ”Suatu sebab adalah terlarang, apabila dilarang oleh undang-undang atau apabila berlawanan dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum”. Perjanjian yang mana akan dikatakan sah, jika memenuhi ketentuan yang telah ditetapkan oleh undang-undang. Menurut ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata, syarat sahnya perjanjian terbagi dalam syarat subyektif dan syarat obyektif. Syarat subyektif merupakan syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh subyek perjanjian yaitu adanya kata sepakat para pihak yang membuat perjanjian (Consensus) dan kecakapan para pihak untuk membuat perjanjian (Capacity). Kemudian syarat obyektif merupakan syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh objek perjanjian meliputi adanya suatu hal tertentu (A certain subject matter) dan adanya suatu sebab yang halal (Legal Cause).
Sepakat sebagai syarat subyektif, yang pertama mempunyai arti bahwa kedua subyek yang mengadakan perjanjian itu harus bersepakat, setuju atau seiya sekata mengenai hal-hal apa yang menjadi pokok dari perjanjian yang diadakan itu. Apa yang dikehendaki oleh pihak yang satu juga dikehendaki oleh pihak yang lain. Mereka menghendaki sesuatu yang sama secara timbal balik. Kesepakatan di sini bersifat bebas, artinya dibuat dengan benar-benar atas kemauan sukarela para pihak. Dimana menurut ketentuan Pasal 1321 KUH Perdata yang menentukan bahwa ”Tiada sepakat yang sah apabila sepakat itu diberikan karena kekhilafan atau diperolehnya karena paksaan atau penipuan”.
Hal ini berarti bahwa kata sepakat yang diperoleh secara murni bukan karena kekhilafan, paksaan atau penipuan adalah sah. Jika suatu perjanjian diperoleh
karena adanya kekhilafan, paksaan atau penipuan, maka perjanjian yang telah dibuat tersebut cacat kehendak (Willsgebrek).
Kesepakatan dalam perjanjian kredit yang disepakati oleh kreditur dan debitur harus diwujudkan dalam bentuk tertulis. Bahwa pihak bank atau dikenal sebagai kreditur selaku pemberi fasilitas kredit diwajibkan untuk membuat perjanjian perihal adanya kredit yang dilakukan tersebut secara tertulis. Kemudian dijelaskan pada Pasal 10 UU Hak Tanggungan bahwa sesuai dengan sifat accessoir dari hak tanggungan. Pemberiannya harus merupakan ikutan dari perjanjian pokok yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang piutang yang dijamin pelunasannya.
Perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang piutang ini dapat dibuat dengan akta di bawah tangan atau harus dibuat dengan akta otentik, tergantung pada ketentuan hukum yang mengatur materi perjanjian itu.
Bersumber dari Pasal 1 ayat 11 UU Perbankan dipaparkan penafsiran kredit yaitu bahwa kredit merupakan penyediaan uang ataupun tagihan yang bisa dipersamakan dengan itu. Bersumber pada persetujuan ataupun konvensi pinjam-meminjam atau kredit antara bank dengan pihak lain yang mengharuskan pihak peminjam buat melunasi utangnya sehabis jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga. Dalam ketentuan pasal tersebut, yang diartikan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam atau kredit adalah bentuk perjanjian kredit dimana adanya konvensi wajib terbuat dalam wujud tertulis. Kredit yang didasari dengan adanya perjanjian kredit terlebih dahulu ini memiliki beberapa fungsi H. R Daeng Naja mengatakan bahwa3:
1. perjanjian kredit berfungsi sebagai perjanjian pokok, artinya perjanjian kredit merupakan sesuatu yang menentukan batal atau tidaknya perjanjian lain yang mengikutinya, misalnya perjanjian pengikatan jaminan;
2. perjanjian kredit berfungsi sebagai perlengkapan bukti mengenai batasan- batasan hak serta kewajiban di antara kreditur dan debitur;
3 H. R. Daeng Naja, Hukum Kredit dan Bank Garansi, The Bankers HandBook, Bandung:PT. Citra Aditya Bakti, 2005, hal 183
3. perjanjian kredit ini berperan sebagai selaku perlengkapan guna pelaksanaan monitoring dalam kredit.
Asas dari diberikanya kredit ialah melalui landasan kepercayaan, kreditur menyalurkan kredit sebagai bentuk pemberian atas kepercayaan untuk masyarakat.
alasan diberikannya kredit menjadi wujud dari jasa kreditur dengan maksud berupa orientasi profit. Sehingga dari pihak kreditur untuk menyebarluaskan kredit melalui debitur wajib untuk secara penuh menuangkan perhatiannya pada kapabilitas dari yang menerima kredit. Sehingga pemberian bisa secara lancar berjalan, oleh karenanya kreditur perlu untuk menjalankan tindakan analisa dengan cukup dalam berkaitan dengan sejumlah faktor-faktor yang menyangkut aspek kapasitas, kesadaran dan kemauan dari debitur untuk dapat menjalankan pelunasan semua kreditnya. Dalam rangka menciptakan kesuksesan dari pemberian kredit serta prestasi bisa secara sesuai menurut jangka waktu yang ditetapkan, prinsip terkait dengan kehati-hatian perlu untuk ditekankan di mekanisme kredit. Khususnya melalui segala bentuk distribusi dana kemasyarakat.
Kreditur perlu menjalani rangkaian analisis dengan dalam, diawali oleh mekanisme awal ketika malakukan pengajuan suatu kredit hingga menginjak pada pencairan suatu kredit, maka proses dalam perjanjian serta pemenuhan file berisi kredit yang menyeluruh. Selain lewat adanya mekanisme analisa dari sisi kredit dalam mereduksi sejumlah resiko atas usaha lain yang bisa ditempuh ialah lewat kehadiran dari jaminan suatu proses dari kredit perbankan, walaupun tidak diambil kewajiban tetapu untuk posisi dari jaminan di sektor kredit dimaknai cukup vital, dengan alasan mampu memberi jaminan pada pemenuhan kembalinya dana kredit yang diberikan.
Supaya dari pihak kreditur mempunyai keyakinan jika debitur dapat mencukupi sejumlah prestasinya, sehingga akan menjamin adanya harta kekayaan dari pihsk debitur lewat adanya perjanjian kredit yang diartikan sebagai usaha menceggah/preventif oleh kreditur jika kredit yang sudah dapat dicairkan selanjutnya bisa kembali kepada pihak debitur.4
Bentuk perlindungan hukum yang diberikan kepada pihak kreditur menurut ketentuan UU Hak Tanggungan ini terdapat dalam bentuk perjanjian kredit itu sendiri. Menurut fungsinya, Perjanjian kredit ini sebagai alat bukti serta memberikan batasan mengenai hak dan kewajiban masing-masing pihak
4 Gentur Cahyo Setiono, Jaminan Kebendaan Dalam Proses Perjanjian Kredit, Jurnal Transparansi Hukum, Vol. 1, No. 1, 2018.
yang terlibat dalam perjanjian kredit ini.5 Proses pengikatan jaminan dengan klausul pemberian hak tanggungan apabila benda yang dijaminkan berupa benda tetap yaitu hak atas tanah ini dikarenakan agar perjanjian kredit ini dapat menjamin pelunasan hutang kepada pihak kreditur. Pada umumnya yang banyak dijadikan sebagai jaminan dalam bentuk hak atas tanah dikarenakan jaminan hak atas tanah ini memiliki nilai atau harga yang nilainya akan terus mengalami peningkatan.6
Bentuk dari adanya kepastian hukum melalui pengikatan pada jaminan hak atas benda-benda dengan keterkaitanya pada tanah yaitu selaras dengan adanya Pasal 1 ayat (1) UU Hak Tanggungan bahwa hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkitan dengan tanah (selanjutnya disebut hak tanggungan) ialah hak yang dijadikan jaminan dan dilakukan pembebanan atas sejumlah hak yang juga diatur melalui adanya UU Pokok Agraria berikut atau yang bukan menjadi benda-benda lain yang diartikan sebagai bentuk bagian diatas tanah itu dimanfaatkan dalam rangka pelunasan tiap hutang-hutang khusus dari pihak kreditur yang diperdahulukan dibandingkan oleh kreditur lain.
Dalam proses pemberian kredit ataupun dalam proses perjanjian kredit guna menjamin pelunasan atas kreditnya, dengan ini dilakukan sebuah pengikatan isi jaminan. Melalui dimunculkannya klausul pemberian suatu hak tanggungan atau yang biasa disebut dengan APHT. Isi dari klausul dalam pemberian hak tanggungan ini berisikan tentang komitmen proteksi kepentingan kreditur selanjutnya dijalankan melalui proses pembebanan atas hak tanggunan.7
Menurut bentuknya mengenai perlindungan hukum kreditur sebagai pemegang hak tanggungan guna melindungi kepentingan kreditur terdapat 2 (dua) bentuk perlindungan. Perlindungan pertama bersifat preventif atau bentuk pencegahan pada yang tercantum pada Pasal 1131 KUH Perdata yang
5 Ibid. hal, 183.
6 Yulia Risa, Perlindungan Hukum Terhadap Kreditur Atas Debitur Wanprestasi Debitur Pada Perjanjian Kredit Dengan Jaminan Hak Tanggungan, Jurnal Normative, Vol. 5, No. 2, 2017.
7 Claudia R. Tumbelaka Dkk, Perlindungan Hukum Bagi Kreditur Dalam Eksekusi Perjanjian Kredit Dengan Jaminan Hak Tanggungan Atas Tanah, Jurnal Lex Privatum, Vol. VIII, No. 4, Okt- Des, 2020.
berbunyi “Segala kebendaan si berhutang baik yang bergerak maupun yang tak bergerak. Baik yang sudah ada maupun yang akan ada di kemudian hari menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangan.” Kemudian pada Pasal 12 ayat (1) yang menjelaskan bahwa bank umum dapat membeli sebagian atau seluruh agunan, baik melalui pelelangan maupun di luar pelelangan berdasarkan penyerahan secara sukarela oleh pemilik agunan atau berdasarkan kuasa untuk menjual di luar lelang dari pemilik agunan dalam hal debitur tidak memenuhi kewajibannya kepada kreditur, dengan ketentuan agunan yang dibeli tersebut wajib dicairkan secepatnya.
Perlindungan kedua bersifat represif atau bentuk pengendalian yang sesuai dengan beberapa Pasal dalam UU Hak Tanggungan antara lain pada Pasal 6 UU Hak Tanggungan yang menjelaskan bahwa jika pihak debitur mengalami cidera janji, maka pihak yang menjadi pemegang hak atas tanggungan pertama memiliki hak guna menjual objek jaminan atau mengeksekusi benda jaminan atau obyek hak pada tanggungannya berkaitan dengan kekuasaan secara mandiri lewat adanya pelelangan secara publik juga untuk menghimpun sejumlah pelunasan atas piutangnya menurut sehala yang menjadi hasil penjualan obyek jaminan tersebut. Pasal 7 UU Hak Tanggungan menjelaskan jika saja hak tanggungan tetap membayangi suatu obyeknya lewat tangan siapapun obyek tersebut ada. Lalu pada Pasal 11 UU Hak Tanggungan menjelaskan bahwa apa saja yang tercantum dalam APHT meliputi nilai hak tanggungan dan juga uraian mengenai obyek hak tanggungan. Selanjutnya Pasal 14 UU Hak Tanggungan menjelaskan adanya irah irah sebagai bentuk perlindungan agar pihak kreditur mendapatkan keadilan atas pemberian kredit yang diberikan kepada debitur apabila debitur melakukan wanprestasi. Dan yang terakhir pada Pasal 20 UU Hak Tanggungan menjelaskan bahwa terkait debitur yang melakukan masalah cidera janji atau dikenal pula dengan wanprestasi, maka yang memgang hak pada tanggungan pertama memiliki hak dalam rangka penjualan sebuah obyek yang menjadi hak tanggungan.8
8 Suyatno Anton, Kepastian Hukum Dalam Penyelesaian Kredit Macet Melalui Eksekusi Jaminan Hak Tanggungan, Jakarta:PT Fajar Interpratama Mandiri, 2016.
Obyek hak tanggungan tersebut merupakan benda jaminan yang dijaminkan oleh debitur kepada kreditur guna melunasi kredit debitur. Adrian Sutedi membedakan jaminan menjadi dua yaitu jaminan yang lahir dari Undang-Undang yaitu jaminan umum dan jaminan yang lahir karena perjanjian.9 Jaminan umum adalah jaminan yang adanya telah ditentukan Undang-Undang, Contohnya adalah pada Pasal 1131 KUH Perdata yang menyatakan bahwa segala kebendaan si berhutang, baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada di kemudian hari menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangan.
Kemudian Pasal 1233 KUH Perdata menyatakan bahwa tiap-tiap perikatan dilahirkan baik karena persetujuan, baik karena undang-undang. Dengan begitu, maksud dari penjelasan Pasal 1131 KUH Perdata ini ialah bahwa kekayaan debitur, baik berupa benda bergerak dan tidak bergerak, yang telah ada dan yang akan datang dikemudian hari walaupun tidak diserahkan sebagai jaminan, maka akan secara hukum menjadi jaminan seluruh hutang debitur.
Sedangkan jaminan khusus adalah jaminan yang timbul karena adanya perjanjian terlebih dahulu, yaitu perjanjian yang ada antara debitur dengan pihak kreditur atau pihak ketiga yang menanggung utang debitur.
Benda jaminan dapat dibedakan menjadi 2 (dua) berdasarkan Pasal 504 KUH Perdata yaitu jaminan benda bergerak dan jaminan benda tidak bergerak.
Tiap-tiap kebendaan adalah bergerak atau tak bergerak, satu sama lain menurut ketentuan-ketentuan dalam kedua bagian berikut. Benda bergerak diatur dalam Pasal 509 KUH Perdata sampai dengan Pasal 518 KUH Perdata. Bahwa kebendaan bergerak karena sifatnya ialah kebendaan yang dapat berpindah atau dipindahkan. Benda-benda yang karena sifatnya atau karena penentuan undang-undang dianggap benda bergerak misalnya alat-alat pekakas, kendaraan, binatang (karena sifatnya), hak-hak yang terdapat surat-surat berharga (karena undang-undang dan sebagainya). Benda tidak bergerak diatur dalam Pasal 506 sampai dengan Pasal 508 KUH Perdata.
Benda tidak bergerak adalah benda-benda yang karena sifatnya, tujuan pemakaiannya atau karena penetapan undang-undang dinyatakan sebagai
9 Adrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan, Jakarta:PT.Sinar Grafika, 2010.
benda tak bergerak, misalnya tanah, bangunan, dan sebagainya. Sifatnya sendiri menggolongkan kedalam golongan itu, misalnya tanah serta segala yang tetap ada disitu, umpamanya bangunan, tanaman, pohon-pohonan, kekayaan alam yang ada di dalam bumi dan barang-barang yang belum terpisah dari rumah itu.10 Khusus jaminan benda tidak bergerak yang menyangkut tanah yang paling diminati kreitur sebagai pemberi kredit adalah tanah yang dapat dibuktikan kepemilikannya dengan menunjukkan sertipikat karena tidak mudah dipindah tangankan, harganya cenderung meningkat, dan mempunyai tanda bukti hak kepemilikan.
Liliawati menjelaskan, UU Hak Tanggungan yang mengatur tentang hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah lahir untuk memenuhi kebutuhan masyarakat tersebut.11 Dari ketentuan dalam Pasal 1133 KUH Perdata, hak untuk didahulukan di antara orang-orang berpiutang terbit dari hak istemewa dari gadai dan dari hipotik. Bahwa hak jaminan khusus itu terjadi karena diberikan atau ditentukan oleh undang-undang sebagai piutang yang diistemewakan. Bahwa dengan adanya pemberian jaminan hak tanggungan yang bersifat khusus, yang dilakukan oleh debitur kepada kreditur maka harus dilanjutkan dengan pendaftaran hak tanggungan, dikarenakan pendaftaran hak tanggungan merupakan syarat mutlak lahirnya hak tanggungan dan memberikan kedudukan kreditur menjadi kreditur yang preferent yaitu kreditur yang mempunyai hak pengambilan pelunasan terlebih dahulu daripada kreditur-kreditur lainnya dan kreditur preferen tersebut dalam tagihannya diistemewakan dari pada tagihan kreditur-kreditur lainnya.
Unsur kebendaan yang perlu untuk dijaminkan wajib untuk menjadi milik atas pihak yang melakukan penjaminan atas benda yang dimaksud.
Lembaga jaminan mengenai benda bersifat bergerak ialah fidusia dan gadai namun dalam bentuk benda tidak bergerak ialah dari hak tanggungan. Jaminan berkaitan dengan perorangan ialah bentuk dari jaminan individu atas pihak
10 Azies Bauw, Eksekusi Terhadap Benda Tidak Bergerak Sebagai Jaminan Akibat Debitur Yang Melakukan Wanprestasi, Jurnal Legal Prularism, Vol. 4, No. 1, Januari, 2014.
11 Eugema Liliawati Mulyono, Tinjauan Yuridis Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Dalam Kaitannya Dengan Pemberian Kredit Oleh Perbankan, Jakarta:Harvindo, 2003, hlm. 1.
ketiga dalam memberi jaminan atas kewajiban dari debitur menuju kreditur jika debitur tergolong dalam tindakan wanprestasi. Posisi dari pihak kreditur di kerangka jaminan perseorangan pada dasarnya tidak diberi sebuah hak yang menjadi privilege (kondisi istimewa) dengan mengesampingkan posisi dari kreditur lainnya.12
Berdasarkan Pasal 1 ayat (1) UU Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UU Pokok Agraria berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur- kreditur lain. Debitur sebagai pihak yang berhutang sering kali menggunakan jaminan benda tidak bergerak. Lembaga jaminan tersebut ialah hak tanggungan, yang merupakan benda jaminan yang nilainya akan terus mengalami peningkatan.
Jaminan yang diatur dalam hak tanggungan hanya dibebankan pada tanah yang bersertifikat hak milik, hak guna bangunan dan hak guna usaha.
Sebidang tanah yang dijadikan sebagai jaminan pelunasan atas kredit atau hutang kepada kreditur, tidak cukup hanya dibuatkan akta pemberian hak tanggungan akan tetapi akta tersebut wajib didaftarkan pada kantor pertanahan.
Setelah selesainya proses pendaftaran hak tanggungan selanjutnya kantor pertanahan menerbitkan sertifikat hak tanggungan yang merupakan tanda bukti adanya hak tanggungan. Sertifikat hak tanggungan biasanya dipegang oleh kreditur, sampai habis masa kredit atau pemilik tanah melunasi hutang pada kreditur tersebut.13
Pengikatan jaminan atau dapat dikatakan pembebanan hak tanggungan guna pelunasan hutang dari pihak debitur dilakukan dengan cara dibuatnya APHT oleh PPAT sebagai pejabat yang memiliki kewenangan dalam
12 Lidya Mahendra, R. A Retno Murni, Putu Gede Arya Sumertayasa, Perlindungan Hak-Hak Kreditur Dalam Hal Adanya Pengalihan Benda Jaminan Oleh Pihak Debitur, Acta Comitas Jurnal Hukum Kenotariatan, Vol. 1, No. 2, 2016.
13 Abrari Mahar Manik dan dkk, Perlindungan Hukum Terhadap Pemegang Sertifikat Hak Milik Atas Tanah Yang Dijadikan Jaminan Hutang Studi Putusan Nomor 293/Pdt/2018/PT.Mdn), Legal Brief, Vol. 9, No. 2, 2020.
pembuatan APHT. Proses pembebanan hak tanggungan dilaksanakan melalui 2 (dua) tahap kegiatan, yakni tahap pertama Pemberian Hak Tanggungan yang dilakukan dihadapan PPAT. Tahap kedua Pendaftaran Hak Tanggungan yang dilakukan di kantor Pertanahan. Tahap Pemberian Hak Tanggungan diawali atau didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu.
Janji untuk memberikan Hak Tanggungan tersebut dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.14 Tujuan pemasangan hak tanggungan atas sertipikat tanah adalah memudahkan pihak kreditur untuk melakukan eksekusi hak tanggungan apabila debitur melakukan wanprestasi. Kreditur akan mendapatkan piutangnya kembali cukup dengan sertifikat hak tanggungan. Hal ini karena dalam sertipikat hak tanggungan memuat irah-irah "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA" yang membuat sertipikat hak tanggungan memiliki kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.15 Sebagai bukti adanya hak tanggungan, maka menurut Pasal 14 ayat (1) UU Hak Tanggungan bahwa sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan, kantor pertanahan menerbitkan sertipikat hak tanggungan sesuai dengan peraturan perundang- undangan yang berlaku.
Di dalam APHT disebutkan syarat-syarat spesialitas yang meliputi nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan, domisili para pihak, penunjukan secara jelas utang atau utang yang dijaminkan pelunasannya dengan hak tanggungan, nilai tanggungan, dan uraian jelas mengenai objek hak tanggungan. Setelah proses pembebanan hak tanggungan telah dilakukan dan APHT telah ditandatangani oleh kedua belah pihak maka untuk memenuhi syarat publisitas, APHT tersebut wajib didaftarkan ke kantor pertanahan setempat. Ketentuan Pasal 13 UU Hak Tanggungan menjelaskan bahwa proses
14 Nur Hayatun Nufus, Proses Pembebanan Hak Tanggungan Yang Belum Bersertifikat, Tesis Magister Kenotariatan, Universitas Diponegoro, 2010.
15 Evie Christy, Wilsen, Dewi Rumaisa, Kepastian Hukum Hak Preferensi Pemegang Hak Tanggungan Dalam Kasusu Kepailitan, Kanun Jurnal Ilmu Hukum, Vol. 2, No. 2, Agustus, 2020.
pendaftaran tersebut harus dilakukan selambat-lambatnya dalam waktu 7 hari setelah APHT ditandatangani.
Menurut muatan dari APHT dijabarkan jika prasyarat dari spesialitas mencakup sejumlah identitas diantaranya nama dari pemegang maupun yang menjadi pemberi hak tanggungan, domisili, penunjukan kepada utang maupun bentuk utang yang nantinya dijaminkan adanya pelunasannya melalui mekansime hak tanggungan, nominal isi dari tanggungan, serta narasi yang memuat objek atas hak tanggungan. Sehabis dilakukanya proses pembebanan pada hak tanggungan juag apabila sudah dijalankan lewat APHT dan dilakukan penandatanganan dari pihak keseluruhan maka dalam usahanya memenuhi syarat dari publisitas, APHT perlu untuk didaftarkan menuju kantor pertanahan di lokasi. Ketentuan dari adanya Pasal 13 UU Hak Tanggungan mengisyaratkan jika proses yang berkaitan dengan pendaftaran wajib untuk dijalankan dengan maksimal waktu 7 hari sehabis penandatanganan APHT.
Manfaat dengan adanya pendaftaran ini guna memenuhi asas publisitas.
Asas publisitas adalah tiap tiap manusia yang memiliki hak dalam memberi sebuah data secara yuridis berkaitan dengan adanya subyek berupa hak, nama hak atas tanah, peralihan hak dan pembebanan hak atas tanah yang ada di Kantor Pertanahan, juga dimaksudkan dalam rangka pengajuan suatu keberatan atas adanya penerbitan dari sertifikat, lalu sertifikat pengganti, hilang maupun rusak.16 Pendaftaran yang disebut diartikan menjadi bentuk pemberitaan untuk pihak masyarakat jika objek yang dimaksud sudah ditetapkan menjadi jaminan dalam upaya melunasi utang dan piutang, artinya di asas publisitas juga diikatkan pihak ketiga sebagai pihak bantuan. Dengan adanya pencantuman sejumlah janji yang termuat di APHT, yang selanjutnya dibarengi pendaftaran hak atas tanggungan yang memicu pemenuhan asas dari publisitas.17 Sehingga komitmen yang termuat di APHT mampu menjadi pengikat pada pihak ketiga.
16 Rakhmat Wiwiwn Hisbullah, Farida Patittingi, Zulkifli Aspan, Asas Publisitas Pada Pelaksanaan Program Nasional Agraria Dalam Rangka Mewujudkan Efektifitas Pelayanan Publik, Jurnal Madani Legal Review, Vo. 2, No. 1, Juni, 2018
17 Habib Adjie, Hak Tanggungan Sebagai Lembaga Jaminan Atas Tanah, Bandung:Mandar Maju, 2000, hlm 16.
Dalam pengaturan Pasal 13 UU Hak Tanggungan yang mengatur mengenai jangka waktu untuk pendaftaran hak tanggungan yang dijalankan pihak PPAT melalui mekanisme penyerahan file dokumen secara menyeluruh dan yang dijadikan sebagai bentuk prasyarat dari tahapan didaftarkannya hak atas tanggungan menuju loket yang sudah tersedia dan menunggu. Selanjutnya jika dokumen telah dilengkapi untuk kemudian dapat diterima pihak staff loket selanjutnya pendaftaran hak tanggungan dijalankan dan diberikan pembebanan atas biaya pembayaran pendaftaran, setelahnya dari PPAT memperoleh tanda terima dari pendaftaran yang dikategorikan sebagai bukti sudah menjaankan pendaftaran atas tanggungan. Kemudian dokumen yang dimaksuskan akan dilakukan pemrosesan dari pihak instansi kantor pertanahan untuk selanjutnya dicetak buku tanah hak tanggungan serta melakukan pencatat yang telah dijadikan sebagai objek atas hak tanggungan kemudian juga dilakukan salinan atas catatan di isi dari sertipikat bersangkutan.
Dalam kaitannya dengan proses pendaftaran hak tanggungan tersebut diatas, PPAT melakukan pendaftaran hak tanggungan yang sebagaimana mestinya dan juga harus sesuai dengan regulasi. PPAT ialah pejabat umum negara atau pejabat dengan bentuk kewenangan dalam menyusun dokumen akta-akta otentik berkaitan dengan tiap tindakan hukum khusus berhubungan dengan keseluruhan dari hak atas tanah maupun milik atas satuan rumah yang disusun.
PPAT dalam kewenangannya melakukan pendaftaran hak tanggungan daluwarsa atau dapat dikatakan melebihi batas waktu yang telah ditentukan oleh Pasal 13 UU Hak Tanggungan. Sesuai dengan Pasal 13 UU Hak Tanggungan, bahwa pemberian hak tanggungan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan dan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah APHT ditandangani oleh pihak-pihak yang bersangkutan. Setelah PPAT mendaftarkan APHT tersebut, barulah PPAT wajib mengirimkan APHT beserta warkah yang lain kepada kantor pertanahan. Sampai pada akhirnya kantor badan pertanahan mengeluarkan sertifikat hak tanggungan guna pelunasan hutang debitur kepada kreditur. APHT yang dimaksud berisikan mengenai pemberian dan penerimaan hak tanggungan, yang mana obyek dari
hak tanggungan berupa tanah beserta benda yang berada dalam satu kesatuan dengan tanah tersebut.
Dalam permasalahan yang akan saya bahas disini ialah mengenai PPAT tidak melaksanakan kewenangan yang dimaksud sesuai peraturan perundang- undangan, mengakibatkan melemahnya hak-hak yang dimiliki oleh kreditur sebagai pemegang hak tanggungan. Kemudian situasi demikian diikuti dengan adanya debitur melakukan wanprestasi dalam proses pemberian kreditnya.
Dengan demikian semakin melemahnya hak-hak kreditur guna pelunasan piutangnya dengan tidak dapat melakukan ekseskusi terhadap benda jaminan yang dijaminkan. Penggunaan hak atas tanah sebagai jaminan atau agunan yang mana dipergunakan untuk jaminan kepentingan perjanjian kredit dianggap jaminan yang paling aman. Dengan adanya jaminan ini maka munculah hak sebagai kreditur guna mengeksekusi benda jaminan atas perjanjian kreditnya apabila debitur melakukan wanprestasi.
Wanprestasi yang dilakukan oleh debitur ialah debitur tidak memenuhi atau lalai dalam melaksanakan kewajiban sebagaimana mestinya atas apa yang diperjanjikan dan telah ditentukan dalam perjanjian kredit yang dilakukan oleh debitur dan kreditur. Berdasarkan Pasal 1238 KUH Perdata bahwa si berhutang adalah lalai, apabila ia dengan surat perintah atau dengan sebuah akta sejenis itu telah dinyatakan lalai atau demi perikatannya sendiri ialah jika ini menetapkan bahwa si berhutang harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan. Debitur melakukan wanprestasi akan memiliki konsekuensi hukum atas tindakannya. Akibat hukum atas wanprestasi yang dilakukan oleh debitur ialah dengan adanya membayar kerugian yang diderita oleh kreditur atau ganti rugi. Kewajiban mengenai ganti kerugian tidak dengan sendirinya timbul ketika terjadi kelalaian, ganti rugi hanya berlaku sebagai kewajiban debitur setelah debitur dinyatakan lalai.
Berdasarkan Pasal 1243 KUHPerdata yang berbunyi “Penggantian biaya, rugi dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan. Apabila si berhutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya. Hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah
dilampaukan.” Maka dari itu, adanya kewajiban ganti rugi debitur harus terlebih dahulu ditempatkan dalam keadaan lalai. Jika debitur telah dinyatakan lalai dan tetap tidak mempedulikan pernyataan itu, maka ia wajib membayar ganti rugi kepada kreditur. Ganti rugi diatur dalam Pasal 1246 KUH Perdata yang meliputi 3 (tiga) unsur berupa berupa biaya, rugi, dan bunga. Yang dimaksud biaya adalah segala pengeluaran atau pengongkosan yang nyata-nyata sudah dikeluarkan oleh salah satu pihak. Kemudian yang dimaksudkan rugi ialah kerugian karena kerusakan barang-barang kepunyaan kreditur yang akibat kelalaian debitur. Selanjutnya yang dimaksud bunga adalah kerugian berupa kehilangan keuntungan yang dibayarkan atau dihitung kreditur.
Ganti rugi atas biaya, kerugian dan bunga yang dapat dituntut oleh kreditur menurut ketentuan Pasal 1246 KUH Perdata adalah kerugian yang diderita kreditur dan keuntungan yang akan diperoleh kreditur jika perjanjian itu dipenuhi. Pengeluaran adalah pengeluaran riil, misalnya biaya notaris, biaya perjalanan. Rugi adalah berkurangnya kekayaan kreditur akibat ingkar janji dan bunga adalah keuntungan yang harus diperoleh kreditur jika tidak ada ingkar janji. Tidak setiap kerugian yang diderita oleh kreditur harus diganti oleh debitur. Telah ditentukan bahwa hanya wajib membayar ganti kerugian dengan dua syarat yaitu kerugian yang dapat diduga atau sepatutnya diduga pada waktu perikatan dibuat. Dalam Pasal 1247 KUH Perdata menentukan bahwa debitur hanya wajib mengganti kerugian atas kerugian yang dapat diduga pada waktu perikatan dibuat, kecuali jika ada kesengajaan dan kerugian yang merupakan akibat langsung dan serta merta daripada ingkar janji. Di mana antara ingkar janji dan kerugian harus mempunyai hubungan casual, jika tidak maka kerugian tidak harus diganti.
Salah satu fasilitas yang diberikan oleh UU Hak Tanggungan ialah mudah serta kepastian dalam pelaksanaannya eksekusi apabila debitur tidak memenuhi kewajibannya sebagaimana yang telah diperjanjikan atas hubungan hukum antara debitur dan kreditur. Pasal 6 UU Hak Tanggungan menjabarkan jika debitur melakukan cidera janji, maka selanjutnya pemegang dari hak tanggungan awal memiliki hak dalam penjualan suatu obyek hak berupa
tanggungan pada suatu kekuasaan tersendiri dengan adanya pelelangan yang diselenggarakan secara umum juga ketika memperoleh tindakan pelunasan atas piutangnya atas penjualan yang dilakukan. Pelaksanan eksekusi terkait hak tanggungan ini jika debitur melaksanakan wanprestasi dapat dilakukan dengan beberapa cara.18
Dari hal tersebut, dapat dikatakan bahwa terdapat tiga cara untuk melakukan eksekusi hak tanggungan yaitu:
1. Penjualan obyek hak tanggungan dibawah tangan;
2. Eksekutorial Tittle dengan penetapan Pengadilan Negeri;
3. Parate Eksekusi melalui lembaga pelelangan umum.
Dengan adanya hak kreditur guna mengeksekusi benda yang dijaminkan oleh debitur kepada kreditur ini tidak dapat dilakukan dikarenakan PPAT melakukan pendaftaran hak tanggungan daluwarsa atau melebihi batas waktu yang telah ditentukan. Dalam hal ini daluwarsa sama dengan lewat waktu atau melebihi batas waktu. Daluwarsa memiliki pengertian secara umum sesuai dengan Pasal 1946 KUH Perdata bahwa suatu alat untuk memperoleh sesuatu atau untuk dibebaskan dari suatu perikatan dengan lewatnya suatu waktu tertentu dan atas syarat-syarat yang ditentukan oleh undang-undang. Masa daluwarsa dari pendaftaran APHT yang dilakukan oleh PPAT ialah 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatangan APHT. Terkait dengan penulisan ini yang dimaksud dengan daluwarsa dalam pendaftaran hak tanggungan sesuai dengan Pasal 13 ayat (2) UU Hak Tanggungan.
Dari hasil penelitian penulis di Kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Sragen dan Kabupaten Karanganyar dengan staff administrasi bagian penanganan hak tanggungan menurut Bapak Teguh Haryono, S. St dan Ibu Ninuk Harsini, S. St sebagai responden bahwa kasus yang terjadi mengenai pendaftaran hak tanggungan yang melebihi batas waktu sesuai dengan UU Hak Tanggungan sangat banyak terjadi. Dan alasan yang menyebabkan lebihnya batas waktu tersebut adalah dengan adanya berkas-berkas atau syarat-syarat
18 Kattya Nusantari Putri, Eksekusi Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Kredit Dalam Rangka Perlindungan Hukum Bagi Kreditur”, Paulus Law Journal, Vol. 2, No. 1, 2020.
yang belum terpenuhi dan masih adanya perbaikan atas kelengkapan berkas hak tanggungan yang ingin didaftarkan. Adanya keterlambatan tersebut Kantor Badan Pertanahan masih tetap menerima pendaftaran hak tanggungan tersebut dengan alasan bahwa Kantor Badan Pertanahan sebagai instansi yang bertugas melayani masyarakat harus melakukan pelayanan dengan baik. Dalam kata lain Kantor Badan Pertanahan mentoleransi atas keterlambatan pendaftaran hak tanggungan tersebut yang dilakukan PPAT sebagai pejabat yang bertugas melakukan pendaftaran hak tanggungan.
Implikasi dari hukum pendaftaran hak tanggungan daluwarsa ini mengakibatkan suatu hal secara normatif yang mana menjadikan posisi dari kreditur yakni menjadi kreditur konkuren. Kreditur yang dianggap pihak yang seharusnya memiliki legalitas atas perlindungan hukum juga tidak mendapatkan sertifikat hak tanggungan yang mana sertifikat tersebut digunakan untuk mengeksekusi benda jaminan, namun tidak terbit karena pendaftaran yang dilakukan melebihi batas waktu sesuai dengan aturan yang belaku. Kemudian adanya pembukaan dari peluang pihak ketiga mengajukan permintaan atas peletakan sita dari pengadilan, serta jika debitur atau pemilik dari jaminan diberikan kenyataan pailit, obyek jaminan tergolong dalam istilah boedel pailit. Boedel pailit adalah seluruh harta kekayaan debitur baik benda yang tengah bergerak atau benda tidak bergerak yang disita oleh kurator sejak pernyataan pailit diumumkan, juga segala hal yang didapat semenjak kepailitan, yang disita untuk kepentingan pemberesan kepailitan.19
Kreditur mana tidak bisa menjalankan suatu eksekusi pada benda jaminan tersebut. Pasal 20 UU Hak Tanggungan menjelaskan jika seorang debitur melakukan cidera janji atau melakukan wanprestasi maka selanjutnya pemegang hak tanggungan pertama untuk bisa melakukan penjualan obyek hak tanggungan untuk pelunasan. Dilansir dari Pasal 6 UU Hak Tanggungan kreditur menjual obyek jaminan tersebut atas kuasanya secara mandiri lewat mekansime pelelangan umum dan menghimpun tindakan pelunasan atas
19 Selly Virginia, Analisis Putusan Kepailitan Mahkamah Agung No. 769K/PDT.SUS-PAILIT/2016 Mengenai Pemberesan Harta Pailit, Jurnal Hukum Adigama, No. 1, Vol. 1, 2019.
piutangnya melalui hasil yang diberikan dari penjualan tersebut. Perihal PPAT menjalankan tugas dan kewenangannya untuk mendaftarkan hak tanggungan agar hak-hak kreditur ada dan kreditur dapat menggunakan haknya untuk mengeksekusi benda jaminan namun, PPAT melakukan pendaftaran hak tanggungan daluwarsa yakni mendaftarkan hak tanggungan melebihi batas waktu yang telah ditentukan oleh UU Hak Tanggungan. Menyebabkan tidak ada bukti kepemilikan obyek hak tanggungan dengan dibuktikan adanya sertifikat hak tanggungan guna mengeksekusi benda jaminan apabila debitur melakukan wanprestasi sebagaimana hak kreditur pemberi fasilitas kredit.
Pada prinsip dasarnya hukum perdata Pasal 1365 KUH Perdata mengatur mengenai tiap perbuatan melanggar hukum, yang membawa kerugian kepada seorang lain mewajibkan orang yang karena salahnya menertibkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut. Dimana PPAT melakukan pendaftaran hak tanggungan sebagai bentuk perlindungan hukum apabila debitur melakukan wanprestasi terhadap kreditur. Pada saat berjalannya kredit yang diberikan oleh kreditur kepada debitur, debitur melakukan wanprestasi yang membuat hak tanggungan tersebut tidak lahir karena pendaftaran hak tanggungannya daluwarsa yang dilakukan oleh PPAT.
Hak tanggungan yang tidak lahir dikarenakan PPAT terlambat mendaftarkan hak tanggungan atau mendaftarkan hak tanggungan dalam tempo waktu yang telah daluwarsa, menjadikan kreditur sebagai kreditur konkuren. Sebagai kreditur yang tidak memiliki hak pelunasan yang didahulukan oleh debitur kepada kreditur serta kreditur yang menjadi kreditur konkuren ini tidak lagi dijamin dengan hak kebendaan. Dengan kedudukan yang demikian maka kreditur konkuren tidak dapat mengeksekusi barang jaminan apabila debitur wanprestasi atau cindera janji. APHT yang mana seharusnya didaftarkan sesuai dengan batas waktu yang telah ditentukan dan dengan adanya PPAT melakukan pendaftaran hak tanggungan daluwarsa menjadikan APHT ini tidak memiliki kekuatan eksekutorial guna kreditur menjual hak jaminan kebendaannya.
Pada konsep dasar mengenai sebuah perlindungan hukum ialah untuk memberikan perlindungan terhadap hak-hak bagi yang berkepentingan selaras
terhadap Undang-Undang yang diterapkan dengan adanya pihak yang merugikan dan dirugikan. Dalam UU Hak Tanggungan sendiri belum adanya pengaturan yang jelas mengenai sanksi apabila PPAT mendaftarkan hak tanggungan yang menjadi kelebihan dalam jangka waktu yang disepakati atau waktu yang daluwarsa, selaras dengan adanya aturan yang termuat di Pasal 13 ayat (1) dan ayat (2) UU Hak Tanggungan yang menjelaskan jika pelimpahan hakatas tanggungan wajib untuk dilakukan pendaftaran di Kantor Pertanahan dengan maksimal waktu 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan akta pemberian hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat (2) bahwa PPAT wajib untuk dapat mengirimkan APHT bersangkutan beserta warkah lain yang dibutuhkan kepada Kantor Pertanahan. Kelalaian PPAT berupa keterlambatan mendaftarkan hak tanggungan dapat menjadikan efek yang sangat fatal karena dengan keterlambatan pendaftaran hak tanggunggan mengakibatkan debitur yang melakukan wanprestasi pada perjanjian kreditnya membuat kreditur kehilangan hak untuk melakukan eksekusi kepada benda jaminan milik debitur.
Perlu dikaji ulang bahwa salah satu perlindungan kepada kreditur apabila debitur wanprestasi adalah dengan menjalankan eksekusi benda jaminan yang ada, namun perlindungan terhadap kreditur atas tindakan PPAT yang mendaftarkan hak tanggungan dalam tempo yang telah daluwarsa belum diatur, sehingga diperlukannya suatu pengaturan atau aturan khusus agar PPAT tidak lalai atau melakukan tidakan melewati batas waktu pendaftaran hak tanggungan atau pendaftaran hak tanggungan daluwarsa yang sudah dipastikan oleh peraturan perundang-undangan yaitu UU Hak Tanggungan. Aturan peraturan perundang-undangan tersebut berdasarkan Pasal 13 ayat (1) dan ayat (2) UU Hak Tanggungan yang menjelaskan jika pemberian hak atas tanggungan wajib untuk dilakukan pendaftaran di lingkup Kantor Pertanahan dan selambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah akta ditandatangani sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat (2) bahwa PPAT wajib untuk melakukan pengiriman sejumlah akta dari pemberian hak yang menjadi tanggungan pihak bersangkutan dan warkah lainnya yang dibutuhkan Kantor Pertanahan.
Pada dunia perbankan, untuk memiliki sistem agunan yang cukup kuat, pemberian kredit lewat jaminan hak atas tanah harus dijalankan melalui penempatan agunan untuk melindungi sepenuhnya kepentingan pemilik tanah atau pemegang hak tanggungan yakni kreditur. Pembebanan hak tanggungan dimaksudkan guna melindungi segala hak yang diberikan kepada kreditur akan mendapatkan kedudukan yang diutamakan dengan alasan bahwa penjelasan Pasal 1 ayat 1 UU Hak tanggungan memberikan Hak Preferen yaitu dimana hak yang diprioritaskan untuk kreditur khusus pada kreditur yang lain. Dalam arti bila debitur melakukan wanprestasi maka kreditur memiliki hak istimewa dengan menjual agunan dari hasil yang telah didapatkan dari penjualan benda jaminan yang dijaminkan tersebut. Kemudian, perihal obyek hak tanggungan yang tidak dapat dipindah tangankan kepada pihak lain dengan berbagai cara apapun. Jika obyek hak tanggungan itu dipindah tangankan dengan cara tidak adanya persetujuan dari pemegang hak tanggungan, menjadikan pemegang hak tanggungan tetap mengikuti obyek yang mana menjadi jaminan hak tanggungan kemanapun berada.
PPAT sebagai pejabat yang berwenang melakukan pendaftaran hak tanggungan melebihi batas waktu yang telah ditentukan berarti turut melakukan sebuah perbuatan melanggar peraturan perundang-undangan.
Sangat jelas telah ditentukannya jangka waktu atas pendaftaran hak tanggungan harus dilaksanakan sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku. Berdasarkan Pasal 13 ayat (1) dan ayat (2) UU Hak Tanggungan yang menyatakan bahwa pemberian hak tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan dan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan akta pemberian hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat (2) bahwa PPAT wajib mengirimkan akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan. Hak untuk mengeksekusi benda jaminan guna melunasi hutang yang dilakukan oleh debitur kepada pihak kreditur sebagai pihak yang memeberikan fasilitas kredit kepada debitur terhadap obyek hak tanggungan mengakibatkan pihak kreditur sebagai pemegang hak tanggungan mempunyai hak untuk menjual obyek hak tanggungan sesuai atas kekuasaannya sendiri
melalui pelelangan umum tanpa adanya persetujuan atau hak pengadilan didalamnya, apabila pihak debitur melakukan wanprestasi.
PPAT bukanlah pihak utama dalam perjanjian kredit, namun PPAT dapat dikatakan menjadi pihak yang penting untuk membuat perjanjian dengan kreditur dan debitur. Perjanjian itu bertujuan membuat dan mendaftarkan APHT yang dibuat debitur kepada kreditur berdasarkan kewenangannya untuk membuat dan mendaftarkan hak tanggungan melalui produknya berupa APHT.
Sehingga disini PPAT mempunyai kewajiban untuk melaksanakan amanah dari peraturan perundang-undangan serta amanah dari kreditur dan debitur atas proses pendaftaran hak tanggungan sesuai dengan peraturan perundang- undangan sebagaimana tercantum dalam UU Hak Tanggungan Pasal 13 ayat (1) dan ayat (2) UU Hak Tanggungan yang menyatakan bahwa pemberian hak tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan dan selambat- lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan akta pemberian hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat (2) bahwa PPAT wajib mengirimkan akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan.
Terlepas dari pada itu, aturan lain yang memuat mengenai tugas pokok dan kewenangan PPAT sebagaimana dimaksud Pasal 1 dan 2 PP No. 37 Tahun 1998 mengenai tugas pokok dan kewenangan PPAT. PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu. Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah sebagai berikut:
1. jual beli;
2. tukar menukar;
3. hibah;
4. pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);
5. pembagian hak bersama;
6. pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
7. pemberian Hak Tanggungan; dan
8. pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan.
Apabila PPAT melampaui batas waktu yang telah ditentukan oleh peraturan perundang-undangan dalam pendaftaran Hak Tanggungan, maka mengakibatkan efek yang sangat fatal, salah satunya yaitu hak-hak kreditur untuk mengeksekusi obyek hak tanggungan menjadi hilang, karena eksekusi yang sebagaimana mestinya terhadap benda jaminan menjadi tidak dapat dilakukan tanpa adanya hak tanggungan yang sudah didaftarkan. Sebagaimana PPAT tidak melaksanakan perjanjian atas APHT yang dibuatnya, kemudian yang seharusnya didaftarkan menjadikan PPAT melakukan kesalahan tidak menjalankan sebagaimana mestinya sesuai dengan undang-undang yang berlaku. Hal ini menyebabkan hilangnya kekuatan hukum APHT sebagai legalitas kepemilikan obyek jaminan yang dijaminkan kepada kreditur dari debitur yang apabila mengalami wanprestasi.
Perjanjian dan hutang piutang yang dilakukan oleh kreditur dan debitur tetap ada karena PPAT yang melakukan pendaftaran hak tanggungan daluwarsa ini tidak dapat menghilangkan perjanjian maupun hutang piutang yang telah berjalan. Namun, mengenai benda jaminan yang telah dijaminkan yang semestinya dengan adanya APHT telah didaftarkan dapat dieksekusi guna melunasi hutang debitur kepada kreditur. Dengan hal ini, dikarenakan APHT mana tidak memenuhi syarat menjadikan hilangnya hak kreditur untuk menjual obyek jaminan yang telah dijaminkan. Maka dari itu, hak-hak kreditur yang seharusnya dilindungi menjadi hilang. Hubungan hukum antara kreditur dengan debitur dalam persoalan kredit ini cukup kuat dan kreditur adalah pihak yang dirugikan pada saat debitur melakukan wanprestasi.
Pendaftaran hak tanggungan daluwarsa yang diikuti apabila debitur wanprestasi menjadikan kreditur tidak dapat melakukan eksekusi terhadap benda jaminan guna membayar piutang debitur. Hal ini menjadikan UU Hak Tanggungan yang menjadi dasar perlindungan terhadap kreditur juga tidak terlaksana sebagaimana mestinya. Dalam UU Hak Tanggungan sendiri belum diatur secara signifikan mengenai sanksi atau konsekuensi hukum yang seperti apa guna melindungi hak kreditur terhadap debitur. Perlindungan hukum bagi
kreditur atas pendaftaran hak tanggungan yang daluwarsa apabila debitur melakukan wanprestasi ini dapat berupa tuntutan ganti rugi dan juga segala bentuk eksekusi.
Eksekusi objek jaminan hak tanggungan berdasarkan pada Pasal 6 UU Hak Tanggungan menyatakan bahwa kreditur sebagai pemegang hak tanggungan pertama berhak menjual benda hak tanggungan atas kekuasaannya sendiri melalui pelelangan umum dan untuk menagih piutangnya dari hasil penjualan apabila debitur ingkar janji.20 Pada dasarnya sesuai dengan Pasal 20 UU Hak Tanggungan terdapat 3 (tiga) cara eksekusi hak tanggungan. Pertama, eksekusi benda jaminan dilakukan melalui penjualan obyek hak tanggungan dibawah tangan. Kedua, eksekusi berdasarkan eksekutorial tittle dengan cara meminta penetapan fiat pengadilan. Ketiga, eksekusi dengan cara parate eksekusi yakni tanpa meminta fiat pengadilan dan parate eksekusi ini adalah eksekusi yang paling tinggi.21
B. Tanggung Jawab PPAT Terhadap Kreditur Atas Pendaftaran Hak Tanggungan Daluwarsa Apabila Debitur Wanprestasi
Pasal 1 ayat (4) PP No. 37 Tahun 1998 menyebutkan jika akta PPAT ialah akta yang dalam kenyataanya dibuat oleh PPAT yang dijadikan sebagai bukti sudah selesainya tindakan hukum khusus terkait dengan hak atas tanah maupun hak milik pada satuan rumah susun. Dalam Pasal 21 ayat (1) PP No. 37 Tahun 1998 ditetapkan bahwa akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan oleh Menteri, hal ini dimaksudkan untuk memenuhi syarat otentiknya suatu akta.
Setiap PPAT mempunyai daerah kerja dan hanya memiliki wwenang menerbitkan akta jika tanah yang akan diterbitkan aktanya berlokasi di daerah kerjanya.
Akta otentik dinyatakan dalam Pasal 1868 KUH Perdata adalah sebuah akta di dalam bentuk yang ditentukan oleh suatu undang-undang, disusun atas atau dihadapan kepada sejumlah pegawai umum yang memiliki kuasa atas
20 Budi Supriyatno et al, Reconstruction of Legal Protection of Debtors in the Execution of Mortgage Guarantee Object Based On the Value of Pancasila Justice. Sch Int J Law Crime Justice, 4(1): 5- 10, 2021.
21 Offi Jayanti, Agung Darmawan, Pelaksanaan Lelang Tanah Jaminan Yang Terikat Hak Tanggungan, Kanun Jurnal Ilmu Hukum, Vol. 20, No. 3, 2018.
daerah yang mana akta itu diterbitkan. Dengan demikian akta PPAT merupakan akta otentik yang telah memenuhi unsur yang ditentukan dalam Pasal 1868 KUH Perdata. Hal yang sama juga disebutkan lewat penjelasan secara umum atas UU Hak Tanggungan angka 7 bahwa akta-akta yang dibuat oleh PPAT adalah akta otentik, sehingga akta yang dimaksudkan ialah alat bukti yang sempurna.
PPAT merupakan pejabat yang berkategori umum yang ditunjuk oleh negara dalam hal pembuatan APHT guna kepentingan kreditur mengenai benda jaminan. Hakikatnya jabatan PPAT yakni PPAT ialah pejabat umum yang dilimpahi tugas dan kewenangan terkhusus dala upaya pelayanan menuju masyarakat yakni penerbitan dokumen akta yang menjadi bukti bahwa sudah dilaksanakan dihadapannya tindak hukum berupa dipindahkanya hak terkait tanah, hak milik atas satuan pada rumah susun. Akta yang disusun sifatnya ialah otentik, yang hanya PPAT yang memiliki kewenangan dalam membuat.
PPAT adalah Pejabat Tata Usaha Negara. PPAT sebagai pejabat tata usaha negara adalah keputusan menolak atau mengabulkan permohonan pihak-pihak yang datang kepadanya untuk dibuatkan akta menganai perbuatan hukum yang mereka lakukan dihadapannya. Memberi keputusan merupakan kewajiban PPAT. Dalam hal syaratnya dipenuhi PPAT wajib mengabulkannya, sebaliknya dalam hal ada syarat yang tidak dipenuhi, maka PPAT wajib menolaknya.
PPAT dalam kinerjanya yang menjabat sebagai seorang pejabat umum ketika menyusun akta otentik yang berkorelasi pada akta pertanahan beserta wewenangnya sebagai seorang figur PPAT hanyalah bisa dibatasi dalam rangka penyusunan akta pertanahan lewat sistematika yang informal dilain dari adanya bentuk blanko pada akta yang sudah ditetapkan dari Kantor Badan Pertanahan.22 PPAT telah diangkat dalam sebuah area/ daerah kerja khusus dan bisa diberhentikan jabatanya secara hormat maupun tidak lewat keputusan dari Kepala Badan Pertanahan Nasional. Adapun dalam mekanisme pemberhentian
22 Raden Hamengku Ajib Dewondaru, Umar Ma’ruf, Kajian Hukum Keharusan Bagi Notaris dan PPAT Yang Merangkap Jabatan Berkedudukan Dalam Satu Daerah Atau Wilayah Kerja, Jurnal Akta. Vol. 1, No. 2, 2017, hlm. 283-288.
PPAT termuat melalui Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang Republik Indonesia. Pemberhentian PPAT ini diberikan ketetapan oleh pihak Menteri Agraria dan Tata Ruang Republik Indonesia menurut pertimbangan dan usulan dari Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota di lokasi lewat perantara dari Kepala Kanwil BPN Provinsi.
Pemberhentian PPAT karena alasan melakukan pelanggaran ringan dan pelanggaan berat dilakukan setelah PPAT yang bersangkutan diberikan kesempatan untuk mengajukan pembelaan diri kepada Menteri Agraria dan Tata Ruang Republik Indonesia.23 Dalam hal pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu. Berdasarkan pada Pasal 2 Peraturan Pemerintah No. 38 Tahun 1998 bahwa Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud ialah sebagai berikut:
1. jual beli;
2. tukar menukar;
3. hibah;
4. pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);
5. pembagian hak bersama;
6. pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik;
7. pemberian Hak Tanggungan;
8. pemberian Kuasa membebankan Hak Tanggungan.
Pemberian hak tanggungan disini selanjutnya disebut dengan APHT.
Ketika menjalankan tata kelola pertahanan negara, data dari pendaftaran tanah yang sebelumnya dicatat pihak Biro Pertanahan wajib untuk diselaraskan terhadap kondisi sebenarnya atas keadaan dari tanah bersangkutan, pada muatan ini juga termuat data bersifat fisik serta hukum. Dari sisi catatan data peradilan, peran PPAT sangat penting. Penyiapan ketika merancang APHT
23 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jakarta: Penertbit Djambatan, 2016, Hlm. 487.
oleh PPAT dijalankan dengan mekanisme menghimpun data bersifat yuridis yang berkaitan dengan subjek juga data yuridis atas sejumlah obyek dari hak tanggungan. Merujuk adanya data yuridis yang dihimpun, PPAT mampu memahami jika berwenang tidaknya tiap pihak dalam penerimaan atau penolakan dalam penyusunan APHT tersebut. Sehabis terkumpulnya data yuridis terkait dengan subjek beserta objek dari PPAT kemudian dijalankan perumusan dari APHT sebagai perilaku yang mencerminkan keabsahan atas sejumlah data tersebut. Jika telah melaksanakan pengecekan pada keabsahan dari data secara yuridis terkait dengan subyek beserta obyek dari hak tanggungan serta telah terkumpul berkas dokumen yang diperlukan sebagai lengkap, selanjutnya PPAT akan menyusun APHT. Menurut pada Pasal 101 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Nasional No. 3 Tahun 1997 selanjutnya disebut Perkaban No. 3 Tahun 1997 menyebutkan bahwa secara garis besar mengatur mengenai pelaksanaan akta oleh PPAT termasuk pada rumusan dari APHT.
Akta sebelum dilakukan penandatanganan maka perlu dibacakan dahulu oleh PPAT ke semua pihak yang berkepentingan serta melakukan penjabaran terkait sejumlah muatan yang dimaksud dalam akta itu, juga langkah prosedur pendaftaran yang dijalankan berikutnya selaras dengan ketentuan yang tengah berlaku. Jika telah terselesaikannya APHT pada PPAT, maka terpenuhinya asas spesialitas. Asas spesialitas yang dimaksud adalah asas yang memberikan kehendak atas Hak Tanggungan hanya bisa diberikan pembebanan untuk tanah yang penentuannya dijalankan dengan spesifik. Asas spesialitas yang dianut oleh pihak yang memiliki Hak Tanggungan bisa disimpulkan jika ketentuan asal lewat adanya Pasal 8 dan juga Pasal 11 ayat (1) huruf e UU Hak Tanggungan. Pasal 8 UU Hak Tanggungan menjelaskan jika pihak yang berperan sebagai pemberi Hak Tanggungan perlu untuk memiliki wewenang dalam menjalankan perbuatan hukum pada obyek Hak Tanggungan yang berkaitan dan dalam wewenang tersebut perlu dihadirkan di saat pendaftaran atas Hak Tanggungan yang dilakukan.
Di dalam penjelasan Pasal 11 ayat (1) UU Hak Tanggungan disebutkan jika dalam ketentuan yang dimaksud, memberikan ketetapan substansi dengan
sifat yang wajib sebagai syarat sahnya APHT. Secara tidak lengkap dijelaskan berkaitan dengan sejumlah hal yang telah termuat dalam ayat ini dan dimuat pada APHT yang berimplikasi pada adanya akta yang muncul dibatalkan atas dasar hukum. Adapun ketentuan sebagaimana dimaksudkan dalam rangka pemenuhan suatu asas dan spesialitas atas Hak Tanggungan, baik melalui suatu subyek, obyek ataupun utang yang telah terjamin. Adapun asas spesialitas tidak diberlakukan selama berkesinambungan dengan benda yang terkait dengan tanah yang nantinya ada pada masa depan.24Bahwa setelah dilakukannya penandatanganan APHT, PPAT wajib mendaftarkan APHT tersebut agar sarana pelindung kreditur yang berkepentingan melalui adanya diterbitkan sertifikat hak tanggungan.
Ketentuan dalam produk hukum yang dihasilkan PPAT ini berfungsi sebagai alat pembuktian. Sebagaimana alat pembuktian ini diatur dalam Pasal 1866 KUH Perdata terdiri atas bukti tulisan, bukti dengan saksi-saksi, persangkaan-persangkaan, pengakuan dan sumpah.25 Selain itu juga menerapkan akibat hukum terhadap sebuah akta PPAT. Suatu akta PPAT dapat memiliki keabsahan, apabila telah dibuatnya akta oleh para pihak diharuskan untuk terpenuhinya semua syarat-syarat yang berada didalam ketentuan dalam peraturan yang diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata. Sebagai contoh sebuah kesepakatan diantara para pihak yang mengikat, kecakapan dalam sebuah perikatan, suatu hal yang tertentu, dan suatu sebab yang dikarenakan halal.26
Tanggung jawab PPAT dalam peraturan mempertegas jika sebuah pertanggungjawaban PPAT tidak dimaknai dalam kata sempit. Melansir demikian bahwa pertanggungjawaban PPAT berhubungan dengan suatu akta yang dibuatnya serta dalam pendaftaran hak tanggungan juga dituntut dalam arti kata yang luas, yaitu berupa tanggung jawab ketika tahapan akta disusun dan diberi pertanggungjawaban pada saat habis masa penandatanganan APHT.
24 Hendrik Setio Fambudi, Kopong Paron Pius, Nuzulia Kumala Sari, Aspek Hukum Asas Spesialitas Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan, Artikel Ilmiah Universitas Jember, 2013.
25 Abdul Wahid, Elya Kusuma Dewi, Sarip, Kekuatan Alat Bukti Otentik Terhadap Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Junto Pasal 1868 KUH Perdata, Kampung Jurnal IAIN Syekh Nurjati Cirebon, Vo. 2, No. 2, 2019.
26I Wayan Waresmana Sancaya, Kekuatan Mengikat Perjanjian Nominee Dalam Penguasaan Hak Milik Atas Tanah, Jurnal Magister Hukum Udayana, 2013, hlm. 6.
PPAT memikul tanggung jawab yang menjadikannya sebagai suatu profesi yang bisa digolongkan kepada 2 jenis yaitu tanggung jawab secara etik (profesi) serta berhubungan dengan adanya hukum. Tanggung jawab dari sisi hukum ini juga bisa juga diwujudkan melalui adanya tanggung jawab menurut hukum secara pidana, perdata dan juga administrasi. Sudut pandang bestuurs bevoegdheid bisa diadopsi menjadi teropong dalam melakukan penilaian atas tanggung jawab dari PPAT atas hukum administrasi dalam hubungannya dengan adanya akta cacat yuridis.27
PPAT juga memiliki kemungkinan terjadi sebuah bentuk kekhilafan maupun kekeliruan yang memiliki sifat administratif (mal administrasi).
Akibat yang bersifat hukum dari hal yang disebutkan ialah PPAT dituntut pertanggungjawabannya dengan basis administratif. Korelasinya pada PPAT serta terbebaninya hak tanggungan, bahwasanya tindakan hukum terkait pembebanan hak atas tanah dimana perumusan aktanya menjadi wewenang dari pihak PPAT, mencakup perumusan suatu akta dari pembebanan pada hak guna bangunan atas tanah hak milik yang juga dijelaskan dalam susbstansi dari Pasal 37 UU Pokok Agraria dan pembuatan akta dengan kerangka berupa terbebaninya hak atas tanggungan yang dikelola melalui undang-undang yang temaktub dala isi UU Hak Tanggungan.28 Kaitanya dengan suatu persoalan yakni di waktu pendaftaran APHT dimana dijalankan oleh pihak PPAT ke lokasi Kantor Badan Pertanahan dalam rangka penerbitan sertifikat tekait hak tanggungan.
Sesuai dengan Pasal 10 ayat (1) UU Hak Tanggungan, awal dari tahapan pemberian hak tanggungan ini berdalih bahwa berjanji akan memberikan hak tanggungan ini sebagai jaminan pelunasan sebuah utang tertentu yang diberikan oleh kreditur sebagai fasilitator kredit kepada debitur. Dalam perjanjian utang piutang ini bermuat mengenai bagian yang tak terpisahkan
27 Kadek Cahya Susila Wibawa, Menakar Kewenangan Dan Tanggung Jawab PPAT Dalam Perspektif Bestuurs Bevoegdheid, Jurnal Crepido, Vol. 01, No. 01, Juli, 2019
28 Fatimah Zakiyyah, Tanggung Gugat Pejabat Pembuat Akta Tanah Atas Keterlambatan Pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan Secara Online di Kantor Pertanahan, Al-Daulah Jurnal Hukum dan Perundangan Islam, Vol. 8, No. 2, 2018.
dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan. Urutan kegiatan dari pembebanan hak tanggungan ini terdiri dari 3 (tiga) tahap yakni:
1. Tahap pertama adalah perjanjian utang piutang;
2. Tahap kedua adalah pemberian hak tanggungan dengan pembuatan APHT;
3. Tahap ketiga adalah pendaftaran dan pemberian sertifikat hak tanggungan.
Dengan demikian pendaftaran merupakan tahap akhir proses pembebanan hak tanggungan. Dengan kata lain, pendaftaran dilakukan apabila: Pertama, ada perjanjian utang piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan utang piutang yang didalamnya mengandung janji untuk memberikan hak atas tanah sebagai agunannya.
Perjanjian utang piutang ini selalu dibuat tertulis baik di bawah tangan atau dengan akta notariil, dimana perjanjian utang piutang ini merupakan dasar untuk melakukan perbuatan hukum yang berkaitan dengan pemberian jaminan yang dimaksud. Namun dalam praktek atas permintaan para pihak khususnya kreditur yang pada umumnya adalah bank lebih banyak dibuat dengan akta notariil; Kedua, janji tersebut kemudian direalisasikan dengan pemberian hak tanggungan atas tanah tersebut dalam APHT dihadapan PPAT. Ini berarti bahwa hak tanggungan harus dengan akta otentik, bukan dengan akta di bawah tangan. Hak tanggungan memiliki ciri yang mudah dan pasti dalam pelaksanaannya dalam perihal pihak yang diberikan fasilitas kredit atau debitur ini melakukan wanprestasi.
Dalam Pasal 20 UU Hak Tanggungan menegaskan bahwa debitur melakukan wanprestasi, maka pemegang hak tanggungan memiliki hak yang diberikan oleh undang-undang tersebut. Merujuk kembali pada adanya hak bagi pemegang hak tanggungan pertama dalam melakukan penjualan atas objek berupa hak tanggungan yang termuat oleh adanya Pasal 6 UU Hak Tanggungan atau tittle eksekutorial dan termuat kembali melalui sertifikat Hak Tanggungan yang kemudian ditegaskan lagi lewat adanya Pasal 14 ayat (2), objek Hak Tanggungan dilelang lewat mekanisme pelelangan umum dengan tetap mengacu pada perundang-undangan dalam rangka melunasi piutang dari pemegang hak tanggungan dengan cara bertindak dengan mendahului kreditur lain.
Sejak berlakunya UU Hak Tanggungan, perihal pembebanan hak jaminan atas tanah sebagai jaminan kredit dilakukan dengan pemberian hak tanggungan menurut UU Hak Tanggungan. Maka dari itu, hak jaminan dalam bentuk Hipotik dan Credietverband yang menggunakan peraturan lama, yaitu yang mengatur tentang Hipotik dan Credietverband, yang selama ini digunakan di dalam pembebanan hak tanggungan jaminan atas tanah sudah tidak berlaku lagi. Dalam memberikan hak tanggungan, pemberi hak tanggungan wajib hadir di hadapan PPAT. Pada saat pembuatan APHT, harus sudah ada keyakinan pada PPAT yang bersangkutan bahwa pemberi hak tanggungan mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan yang dibebankan, walaupun kepastian mengenai dimilikinya kewenangan tersebut baru dipersyaratkan pada waktu pemberian hak tanggungan itu didaftar.
Pada saat tahap pemberian hak tanggungan oleh pemberi hak tanggungan atau debitur kepada kreditur atau penerima hak tanggungan, hak tanggungan tersebut belum lahir dikarenakan belum didaftarkan kepada Kantor Badan Pertanahan Nasional. Hak tanggungan belum dapat dikatakan terlahir dan menjadikan terbitnya sertifikat hak tanggungan, jika belum melalui proses pendaftaran hak tanggungan. Sehingga dalam proses pendaftaran hak tanggungan ini menjadikan perihal yang sangat penting bagi kreditur agar menjadikan perlindungan hukum bagi kreditur guna dikemudian hari apabila debitur mengalami wanprestasi. Tata cara pendaftaran hak tanggungan sesuai dengan Pasal 13 ayat (2) UU Hak Tanggungan ini menegaskan bahwa setelah penandatanganan APHT yang dibuat oleh PPAT dilakukan oleh para pihak, PPAT wajib mengirimkan APHT yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan oleh Kantor Pertanahan.
Pengiriman tersebut wajib dilakukan oleh PPAT yang bersangkutan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan APHT itu.
Sesuai dengan aturan prosedural yang ada, pendaftaran hak tanggungan PPAT kepada Kantor Badan Pertanahan yang mana akan dibuatkannya buku tanah hak tanggungan. Kemudian mencatatnya dalam buku tanah yang menjadi objek hak tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah
