Analisis Perbuatan Wanprestasi Pihak Penyewa Dalam Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah (Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung RI NO. 1507 K PDT 2010)

i

ABSTRAK

Sewa menyewa adalah merupakan perjanjian timbal balik yang bagi

masing-masing pihak menimbulkan perikatan terhadap yang lain. Perjanjian timbal balik

seringkali juga disebut perjanjian bilateral atau perjanjian dua pihak. Perjanjian timbal

balik adalah perjanjian yang menimbulkan hak dan kewajiban kepada kedua belah pihak,

dan hak serta kewajiban itu mempunyai hubungan satu dengan lainnya. Pada dasarnya

suatu perjanjian akan berlangsung dengan baik jika para pihak yang melakukan

perjanjian tersebut dilandasi oleh itikad baik (

good faith

), namun apabila salah satu pihak

tidak beritikad baik atau tidak melaksanakan kewajibannya maka akan timbul perbuatan

wanprestasi. Seperti halnya yang

terjadi pada perjanjian sewa menyewa yang telah

diputus oleh Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 1507 K/PDT/2010. Dalam

penelitian tesis ini membahas mengenai bagaimana akibat hukum jika pihak penyewa

melakukan perbuatan wanprestasi dalam perjanjian sewa menyewa rumah yang telah

lama disewanya dan bagaimanakah dasar pertimbangan dari Mahkamah Agung Republik

Indonesia dalam putusan MARI No. 1507 K/PDT/2010 mengenai perkara ini.

Penelitian ini menggunakan metode pendekatan yuridis normatif yaitu dengan

cara meneliti bahan kepustakaan atau bahan data sekunder. Dan sifat penelitian ini adalah

deskriptif analitis.

Hasil penelitian menunjukkan bahwa adanya suatu perjanjian sewa-menyewa

dibuat secara dibawah tangan seperti ternyata dalam kwitansi tertanggal 20 Desember

1959. Hubungan sewa-menyewa ini terus berlangsung dengan baik ketika penyewa dan

yang menyewakan meninggal dunia kemudian dilanjutkan oleh ahli waris dari kedua

belah pihak. Namun diawal bulan April 2005 ahli waris dari penyewa menghentikan

pembayaran uang sewa, hingga diajukannya gugatan perkara ini. Perjanjian

sewa-menyewa ini sebenarnya telah batal demi hukum dikarenakan ahli waris dari pihak

penyewa dengan ahli waris pihak yang menyewakan tidak memperbaharui perjanjian

sewa menyewa rumah tersebut.

Hal ini diatur dalam Pasal 2 dan Pasal 21 ayat (1)

Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 tentang Penghuni Rumah Oleh Bukan Pemilik

yang menyatakan bahwa penghunian rumah oleh bukan pemilik hanya sah apabila ada

persetujuan atau izin pemilik dan sewa-menyewa rumah baik dengan perjanjian tertulis

maupun dengan perjanjian tidak tertulis yang tidak menetapkan batas waktu dan telah

berlangsung sebelum berlakunya Undang-Undang No. 4 Tahun 1992, dinyatakan

berakhir dalam jangka waktu 3 tahun sejak berlakunya undang-undang tersebut. Dan

pertimbangan Majelis Hakim Mahkamah Agung Republik Indonesia dalam perkara ini

adalah menolak permohonan kasasi dari para pemohon kasasi (ahli waris dari penyewa)

dan

mereka

telah

melakukan

perbuatan

melawan

hukum

karena

tidak

mau

mengosongkan dan menyerahkan atas obyek terperkara, padahal para pemohon kasasi

tidak memiliki alas hak yang sah atas obyek perkara. Sedangkan termohon kasasi adalah

pemilik yang sah atas obyek perkara dengan membuktikan bahwa obyek tersebut

diperolehnya dari almarhum orang tua kandungnya berdasarkan Akta Pembagian Waris

No. 6 tanggal 09 September 2003 yang dibuat dihadapan Notaris di Medan.

Kata kunci : Wanprestasi, Penyewa, Perjanjian Sewa-Menyewa.

ii

ABSTRACT

Leasing is a reciprocal agreement in which each party is bound to the other.

Reciprocal agreement is also frequently known as bilateral agreement or two-party

agreement. Reciprocal agreement is an agreement causing right and responsibility to

both parties and the rights and responsibility are related to each other. Basically, an

agreement will last well if the parties involved in this agreementare with good faith,

but if one party does not have good faith or does not implement his obligations, a

default action will arise. Like what happened to the lease agreement which has been

approved by the Supreme Court of the Republic of Indonesia No.1507 K/PDT/2010.

This study discussed what legal consequence will raise if the tenant commits default

in the lease agreement of the house he has rented for a long time and the basic

consideration taken by the Supreme Court of the Republic of Indonesia in its decision

No.1507 K/PDT/2010 rconcering this case.

The data for this descriptive analytical study with juridical normative

approach were secondary data obtained through documentation study.

The result of this study showed that there was a leasing agreement made

underhanded as turned out in the receipt dated December 20, 1959. This leasing

relationship kept lasting well even though the lessee and the lessor have passed away,

this leasing agreement was continued by the heirs of both parties. But, in the

beginning of April 2005, until the filing of this case, the heir of the lessee has stopped

paying the rent. Actually, this leasing agreement has been annuled by law because

theirs of both the lessee and the lessor did not renew the leasing agreement of the

house. This is regulated in Article 2 And Article 21 paragraph (1) of The Government

Regulation No.44/1994 on the House is not Inhabited by the Owner of the House

stating that the house occupied by non-owner is only valid if there is a written leasing

agreement or permit from the owner or the unwritten agreement which does not

determine the time limit and had existed before the enactment of Law No.4/1992, and

stated to be expired within a period of 3 (three) years from the enactment of Law

No.4/1992. And the consideration of the panel of judges of the Indonesian Supreme

Court in this case to reject the request for a cassation filed by the cassation

applicants (the heir of the lessee) and they have committed an unlawful act because

they did not want to vacate and hand over the sued property, whereas the cassation

applicants have no legal title on the sued property. Yet, the cassation defendent is the

legal owner of the sued property by prooving that the sued object is obtained fro his

deceased biological parents based on the Deed of Inheritance Distribution No. 6

dated September 9, 2003 made before a Notary in Medan.

Keywords: Breach of Contract, Lessee, Leasing Agreement