8
BAB II
DESKRIPSI PROYEK
2.1.Shopping Mall
2.1.1.Definisi Shopping Mall
Shopping mall adalah salah satu klasifikasi dari shopping center. Jadi untuk mengetahui definisi shopping mall kita harus mengetahui definisi shopping center terlebih dahulu.
Shopping center adalah sekelompok usaha retail dan usaha komersil lainnya
yang direncanakan, dikembangkan, didirikan, dimiliki dan dikelola sebagai salah satu properti tunggal yang secara tipikal menyediakan area parkir sendiri. Besar dan orientasi sebuah shopping center umumnya ditentukan oleh karakteristik pasar dari area perdagangan yang mampu dilayaninya. (International Council of Shopping Center (ICSC), 2010).
Posisi shopping mall dalam klasifikasi sebuah shopping center dapat dilihat pada skema berikut ini:
a. Klasifikasi berdasarkan karakteristik fisik
9
b. Klasifikasi berdasarkan karakteristik kepemilikan
Diagram 2.1.2 Klasifikasi Shopping Centre Berdasarkan Kepemilikan
Dari skema di atas maka dapat disimpulkan bahwa shopping mall adalah shopping center berupa bangunan tunggal dengan retail-retail di dalamnya yang ditempati oleh sejumlah penyewa (tenants), memiliki satu atau lebih anchors dan seutuhnya dikelola serta dimiliki oleh satu perusahaan owner.
2.1.2.Fungsi Shopping Mall
Fungsi sebuah shopping mall, yaitu:
a) Tempat pertemuan antara penjual dan pembeli. b) Tempat bertukar barang dan informasi.
c) Tempat peragaan untuk memasarkan suatu jenis barang kepada konsumen akhir yang dimaksudkan utuk dapat mengetahui kemampuan produsen dalam memproduksi suatu jenis barang.
d) Sebagai titik orientasi kehidupan sosial masyarakat untuk menghidupkan suasana dengan aktifitas yang terjadi.
e) Sebagai fasilitas umum yang menyediakan kebutuhan hidup dan rekreasi masyarakat.
Unsur-unsur dalam shopping mall merupakan penggambaran dari kota, meliputi:
10 b) Secondary anchor, merupakan trasformasi dari “distrik” berupa magnet
sekunder yang mendukung fungsi magnet utama.
c) Street mall, merupakan transformasi dari “paths” berupa pedestrian yang menghubungkan magnet-magnet dalam mall.
d) Landscaping, merupakan transformasi dari “edges” sebagai perwujudan dari pertokoan.
2.1.3.Klasifikasi Shopping Centre
International Counciil of Shoppig Center (ICSC) mengklasifikasikan shopping center kedalam 9 (sembilan) tipe seperti yang terlihat pada tabel di bawah ini :
11 2.2. Lokasi Proyek
2.2.1.Gambaran Umum Kota Medan
Lokasi perancangan berada di kecamatan Medan Timur yang memiliki luas 7,78 km2 atau sekitar 2,9% dari total luas kota Medan.
Kecamatan Medan Timur sendiri terdiri dari 11 kelurahan dimana lokasi site terletak di salah satu kelurahannya, yakni kelurahan Sidodadi yang memiliki luas 0,46 km2 atau sekitar 5,93% dari luas Kecamatan.
Gambar 2.2.1 Peta Tanah Eksisting Kotamadya Medan - Kec.Medan Timur
PETA KOTA MEDAN MENURUT KELURAHAN
12 2.2.2.Batasan Tapak
Gambar 2.2.2 Batasan Tapak Terhadap Lingkungan Sekitar
˗ Lokasi : Jl. Gb.Josua, Kelurahan Sidodadi - Kec. Medan Timur, Medan - Sumatera Utara.
˗ Luas Tapak : 16.430 m2
˗ KDB : Maksimal 80%
˗ GSB : Jalan Mabar - 6 meter Jalan Berastagi - 12 meter Jalan Gb. Josua - 12 meter Jalan Madong Lubis - 10 meter ˗ Tinggi Bangunan : A maksimal 4 lantai
B maksimal 6 lantai Penanggulangan Lahan Eksisting : Perumahan tunggal ˗ Kelurahan : Sidodadi
˗ Kecamatan : Medan Timur
13 2.2.3.Penggunaan Tanah Eksisting Radius 2 km
A
Gambar 2.2.3 Penggunaan Tanah Eksististing Radius 2 Km
Batasan Site : a. Batasan Jalan
Utara : Jl. Mabar (Lokal Primer) Selatan : Jl. Berastagi (Lokal Primer) Barat : Jl. Gb. Josua (Kolektor Primer) Timur : Jl. Madong Lubis (Kolektor sekunder) b. Batasan Fisik
Utara : Gas station, sekolah dan perumahan tunggal Selatan : Komersil deret dan perumahan tunggal Barat : Komersil deret
Timur : Perumahan tunggal c. Batasan Kelurahan
Utara : Kel. Persiapan perintis
Selatan : Kel. Pandau Hulu (Kec. Medan Perjuangan) Barat : Kel. Gang Buntu
Timur : Kel. Sei Kerah Hulu (Kec. Medan perjuangan) d. Batasan Kecamatan
Utara : Kec. Medan Perjuangan
14
EXISTING
SITE
Lokasi site dilihat dari Jl.Perintis Kemerdekaan berada langsung di belakang SPBU
Site dilihat dari jalan Mabar berupa perumahan tunggal permanen dengan ketinggian maksimal 2 lantai.
Perumahan permanen maksimal berlantai dua Beberapa ruko maksimal 3 lantai dan deretan bengkel dalam bentuk kios –kios kecil yang tidak permanen
Gang kecil yang dalam kondisi existing telah dipagari oleh masyarakat.
15 Kondisi existing site didominasi oleh perumahan
tunggal, beberapa ruko dengan ketinggian rumah maksimal 3 lantai.
Selain itu di pinggiran Jl. GB Joshua terdapat kios-kios yang tidak permanen (dari papan) yang membuka usaha bengkel kendaraan bermotor.
Kondisi bangunan cenderung merapat ke arah jalan hingga berbatasan langsung dengan badan jalan.
2
3
6
1
5
4
PANORAMA VIEW
1
2
3
16 2.2.4.Peruntukan Lahan
Penentuan perencanaan pembangunan di suatu lahan harus seiring dan berdasar pada
Peraturan pengembangan wilayah yang berlaku di daerah tersebut. Peraturan-peraturan tersebut telah diatur oleh pemerintah untuk dapat digunakan sebagai penunjang program suatu daerah dalam memanfaatkan ruang wilayah secara serasi, selaras, seimbang, berdaya guna, berhasil guna, berbudaya dan berkelanjutan dalam rangka meningkatkan kesejahteraan masyarakat yang berkeadilan dan memelihara ketahanan nasional.
Dalam menentukan dan melakukan proses perancangan ini antara lain digunakan dasar dalam penentuan keputusan peruntukan perancangan, yakni :
a) Perda Kota Medan Nomor 13 Tahun 2011.
b) RTRW Kota Medan Tahun 2008 - 2028.
c) RDTR Kecamatan Medan timur 2010
a. Perda Kota Medan Nomor 13 Tahun 2011
Dalam Perda kota Medan Nomor 13 tahun 2011 tentang Rencata Tata Ruang Wilayah
Kota Medan Tahun 2011 – 2031 terdapat beberapa ketentuan yang berkaitan dengan lahan perancangan, baik secara langsung maupun tidak. Ketentuan-ketentuan tersebut yaitu :
˗ Pasal 14 (3) & (4) : Kecamatan Medan Timur (Kelurahan Perintis Kemerdekaan dan Gang Buntu) ditetapkan sebagai pusat pelayanan kota di pusat kota yang berfungsi sebagai pusat kegiatan perdagangan/bisnis, pusat kegiatan jasa dan kegiatan pemerintahan provinsi dan kota, dan pusat pelayanan ekonomi.
17 keamanan tepatnya di sekitar jembatan layang Pulo Brayan, meliputi kecamatan Medan Deli, seluruh kelurahan di Medan Timur (kecuali Kelurahan Persiapan Perintis dan Gang Buntu), serta seluruh kelurahan di Medan Barat (kecuali Kelurahan Kesawan dan Silalas).
b. RTRW Kota Medan Tahun 2010 – 2030
Dalam RTRW Kota Medan Tahun 2010-2030 ditetapkan bahwa :
18 c. RDTR Kecamatan Medan Timur 2010
Dalam RDTR Kecamatan Medan Timur terdapat beberapa poin penting yang berpengaruh dalam penentuan peruntukan site perancangan. Poin-poin tersebut, yakni :
˗ Peran dan fungsi kawasan Medan Timur yang berpengaruh terhadap site.
Peran
Medan Timur merupakan lokasi dari pusat pelayanan primer
dan sekunder yang berperan penting dalam pengembangan kegiatan perekonomian di Medan.
Pemerintah mengarahkan pengembangan kawasan Medan timur
untuk berperan sebagai pusat kegiatan jasa, komersil dan pusat pemerintahan yang memungkinkan kawasan Medan Timur akan menjadi kawasan yang sangat potensial untuk aktivitas komersil. Fungsi
Berdasarkan arahan rencana tata ruang, fungsi kawasan Medan Timur adalah :
Pusat pemerintahan kecamatan.
Pusat perdagangan dan jasa skala pelayanan lokal (kecamatan) Pusat pelayanan sosial (pendidikan umum dan kejuruan,
kesehatan, peribadatan, sosial budaya dan sebagainya)
Pusat pelayanan transportasi massal (mass trapid trans) skala
pelayanan kecamatan.
Pusat pemukiman (residential subcenter).
˗ Konsep pengembangan kawasan Medan Timur yang berpengaruh langsung terhadap site dan sekitarnya
Konsep pengembangan aspek pemukiman
Pengembangan perumahan pada masa mendatang dilakukan
19 berpotensi membutuhkan fasilitas-fasilitas yang mendukung kegiatan harian penduduk.
Pengaturan distribusi jumlah dan kepadatan rumah tinggal
sehingga tercapai kesesuaian dan keseimbangan distribusi pusat-pusat pelayanan. Hal ini memungkinkan pemenuhan fasilitas bagi penduduk sesuai skala masing-masing pusat pelayanan. Konsep pengembangan dan pengelolaan transportasi
Perencanaan sistem jaringan jalan hirarkis yang sangat
berpotensi mendukung pengembangan kawasan.
Perencanaan penataan parkir terutama di kawasan komersial.
Hal ini akan sangat mendukung aktifitas komersil.
Perencanaan jalur pedestrian bagi kenyamanan pejalan kaki
terutama di jalur pendidikan, perdagangan dan rekreasi. Konsep pengembangan aspek perekonomian
Berdasarkan data PDRB kota Medan dapat dilihat bahwa
sektor-sektor yang berkontribusi cukup besar terhadap perekonomian kota Medan adalah sektor perdagangan, hotel dan restoran, sektor pengangkutan dan komunikasi, sektor industri dan keuangan. Hal ini merupakan indikasi potensi apa yang paling kuat untuk dikembangkan di kawasan perancangan.
Dalam peran perekonomian di kota Medan, Medan Timur
memiliki kontribusi yang signifikan dalam kegiatan perdagangan (niaga) dan jasa yang merupakan sektor utama ekonomi kota Medan. Ini merupakan potensi besar pengembangan lahan perancangan sebagai kawasan komersil/perdagangan.
Konsep pengembangan Ruang Terbuka Hijau
Konsep pengembangan Ruang Terbuka Hijau di kecamatan
20 perancangan ruang terbuka hijau pada proses perancangan dalam site.
˗ Prospek peningkatan nilai lahan di kawasan Medan Timur yang berpengaruh terhadap site.
Rencana pengembangan superblock di pusat kota Medan yang
sebagiannya terdiri atas pengembangan stasiun KA, perumahan vertikal, pusat komersial serta airport city check in yang akan meningkatkan nilai kawasan Medan Timur berkali-kali lipat dibandingkan saat ini serta akan memiliki potensi dalam sektor ekonomi yang sangat besar.
Pengembangan pusat pelayanan baru yaitu pusat sekunder Pulo
Brayan akan memicu perkembangan pada kawasan sekitarnya, serta memberi dampak positif yang sama sebagaimana pengembangan kawasan superblock.
Pengembangan stasiun KA baru di Pulo Brayan dengan pendekatan
Transit Oriented Development akan meningkatkan nilai lahan pada
kawasan Medan Timur karena merupakan kawasan yang memiliki kedekatan dengan pusat simpul transportasi regional.
Pengembangan akses-akses baru yang menghubungkan pusat-pusat
kegiatan di kecamatan Medan Timur dan wilayah regionalnya akan semakin meningkatkan aksesibilitas kawasan sehingga secara langsung berpengaruh terhadap peningkatan nilai kawasan.
˗ Konsep pengembangan struktur ruang Medan Timur yang berpengaruh terhadap site
Pusat Primer
21 jasa komersial vertikal, pusat perdagangan skala besar dan RTH perkotaan dan pusat pelayanan transportasi.
Pusat Sekunder II
Kawasan Pulo Brayan di bagian utara Medan Timur merupakan pusat sekunder II. Kawasan ini memiliki fungsi pelayanan skala regional sebagai pusat sekunder II dan secara mikro juga melayani kawasan Medan Timur. Hal ini merupakan potensi dalam pengembangan kawasan site. Fungsi yang dikembangkan di kawasan ini masih sama dengan fungsi yang dikembangkan di pusat primer.
Pusat Sekunder III
Pusat sekunder III adalah pusat pelayanan skala lingkungan yang tersebar di setiap unit lingkungan/blok kawasan serta kelurahan. Fungsi yang diarahkan pada pusat sekunder III ini adalah pendidikan, kesehatan, RTH dalam bentuk taman dan fasilitas olahraga, fasilitas peribadatan dan fasilitas perdagangan skala lingkungan.
˗ Konsep pengembangan pola ruang kawasan budidaya di Medan Timur yang berpengaruh terhadap site
Kawasan perumahan
Dikembangkan di seluruh kawasan Medan Timur. Pada pusat-pusat pelayanan dikembangkan kawasan perumahan dengan fungsi campuran (mixed use).
Kawasan komersial
Dalam skala makro meliputi TOD dan airport city check in. Dalam skala mikro meliputi pengembangan koridor komersial
22 Kawasan fungsi campuran (mixed use)
Pengembangan kawasan ini terkait dengan pengembangan kawasan superblock CBD. Pengembangan mixed use yang direncanakan
adalah antara perumahan dan komersial.
Kawasan fasilitas pelayanan umum dan sosial
Dikembangkan pada pusat-pusat pelayanan skala kota, kecamatan dan lingkungan. Pengembangan berupa fasilitas pendidikan, kesehatan dan peribadatan.
Kawasan ruang terbuka hijau
Dikembangkan dalam bentuk taman-taman lingkungan di setiap unit lingkungan dan privat.
23
Diagram 2.2.1 RDTR Kota Medan
RDTR Kota Medan
Direncanakan sebagai lokasi pusat primer dan sekunder.
Arahan pengembangan oleh pemerintah untuk pusat kegiatan jasa, komersil, sosial, TOD, pemukiman dan pusat Peran dan Fungsi Kawasan Medan
Timur
Pengembangan stasiun KA, perumahan vertikal, pusat komersial serta airport city check in di Medan Timur sebagai bagian dari rencana pengembangan superblock kota Medan.
Pengembangan pusat sekunder Pulo Brayan.
Pengembangan stasiun KA baru di Pulo Brayan dengan
pendekatan Transit Oriented Development (TOD).
Pengembangan akses-akses baru yang menghubungkan pusat-pusat kegiatan di Kecamatan Medan Timur dan sekitarnya.
Prospek Peningkatan Nilai Lahan
Pusat primer, yakni kelurahan Gang Buntu dan kelurahan Persiapan Perintis yang masuk dalam CBD kota Medan.
Pusat sekunder II, kawasan Pulo Brayan.
Pusat sekunder III, tersebar di setiap unit lingkungan/blok kawasan serta kelurahan.
Konsep Pengembangan Struktur Ruang
Konsep pengembangan aspek pemukiman, dilakukan dengan intensifikasi penggunaan lahan dan pengaturan jumlah distribusi kepadatan menurut pusat-pusat pelayanan.
Konsep pengembangan dan pengolahan transportasi, dilakukan dengan perencanaan sistem jaringan jalan yang hirarki, perencanaan penataan parkir dan perencanaan jalur pedestrian.
Konsep pengembangan aspek perekonomian, dilakukan dengan peningkatan pengembangan kegiatan ekonomi di kawasan Medan Timur, sebab dari data PDRB diketahui bahwa sektor yang berkontribusi cukup besar terhadap aspek perekonomian kota Medan di Medan Timur adalah perdagangan, hotel dan restoran, sektor pengangkutan dan komunikasi, sektor industri dan keuangan.
Konsep pengembangan RTH, dilakukan dengan penerapan konsep 30% RTH dari luas seluruh wilayah berdasarkan UU tahun 2007.
Konsep Pengembangan Kawasan Medan Timur
Kawasan perumahan, dikembangkan di seluruh kawasan Medan Timur.
Kawasan komersial, dalam skala makro berupa pengembangan stasiun KA dan airport city check in. Dalam skala mikro berupa pegembangan koridor komersial pada jalur-jalur utama yang melintasi kawasan Medan Timur serta pengembangan pelayanan komersial skala lingkungan pada pusat-pusat lingkungan.
Kawasan mixed use, pengembangan kawasan superblock CBD dengan campuran fungsi perumahan dan komersial.
Kawasan fasilitas pelayanan umum dan sosial, fasilitas pendidikan, kesehatan dan peribadatan dikembangkan pada setiap pusat pelayanan skala kota, kecamatan dan lingkungan.
Kawasan RTH, dalam bentuk taman-taman lingkungan di setiap unit lingkungan dan privat.
24 2.2.5.Rencana Detail Tata Ruang Kec. Medan Timur
a. Zoning Existing Site 2010
Gambar 2.2.4 Lokasi Rencana Tapak
25 b. Planning Zoning Menurut Peruntkan Pemerintah 2008 - 2028
Gambar 2.2.5 Zoning Kec. Medan Timur
26 2.2.6.Aksesibilitas
Site perancangan memiliki lokasi yang sangat strategis. Dapat dilihat dari
kelurahan dimana site berada yakni kelurahan Sidodadi yang berbatasan langsung dengan dua kelurahan yang menjadi bagian dari pengembangan CBD kota Medan yakni kelurahan Perintis Kemerdekaan dan kelurahan Gang Buntu. Kedua kelurahan tersebut adalah pusat primer dengan skala pelayanan seluruh kota Medan. Lokasi site memiliki akses langsung menuju pusat primer tersebut.
Ditinjau berdasarkan akses dari pusat sekunder, site juga merupakan daerah yang sangat mudah diakses terutama dari pusat sekunder III yang berada di bagian utara lokasi site. Lokasi site yang strategis ini tentu sangat mendukung untuk kegiatan sosial budaya dan jasa komersial.
Gambar dibawah menunjukkan lokasi site dan gambaran aksesibilitasnya dari berbagai pusat yang potensial di kecamatan Medan Timur.
Pusat primer, yakni kelurahan Gang Buntu dan kelurahan Persiapan Perintis yang masuk dalam CBD kota Medan.
Pusat sekunder II, kawasan Pulo Brayan. Pusat sekunder III,
27
Gambar 2.2.6 Aksesibilitas Menuju Ke Lokasi Tapak
28 2.3. Studi Banding
a. Thamrin Plaza, Medan
Gambar 2.3.1 Tampak Depan Thamrin Plaza
Thamrin Plaza adalah salah satu pusat perbelanjaan yang terletak di kota Medan, Sumatera Utara. Thamrin Plaza terletak di Jalan Thamrin dan bisa dicapai dari gerbang lain selain gerbang depan, yaitu dari jalan Asia dan jalan Bakaran Batu.
Thamrin Plaza terletak berdekatan dengan Pasar Ramai, yang merupakan salah satu pasar terbesar di Medan. Pasar yang lumayan lengkap ini pantas dikunjungi setelah selesai berbelanja di Thamrin Plaza. Mempunyai bermacam-macam toko pakaian, alat rumah tangga, warung makanan, toko kosmetik, toko sepatu, toko perhiasan, dan lain-lain.
Thamrin Plaza memiliki tujuh lantai dengan ukuran sedang. Thamrin Plaza sangat populer akan Matahari Department Store yang terdapat di hampir setiap lantai. Selain itu, di lantai 7 juga terdapat Thamrin 21 dan arena bermain TimeZone.
Department store, supermarket dan ratusan
29 Pengunjung Thamrin Plaza dalam sehari rata-rata mencapai 20.000 pengunjung dan meningkat hingga 40.000 pengunjung pada hari libur dan hari besar keagamaan.
Gambar 2.3.2 Akses Menuju Ke Thamrin Plaza
Dengan tingkat occupancy yang mencapai 100% serta tenancy mix yang lengkap dan baik Thamrin Plaza menjadi salah satu shopping center yang diminati para tenant untuk membuka usaha.
Analisa Studi Banding Proyek Sejenis
Luas tanah ±30.000 m2
Luas bangunan sewa 24.000 m2
Lahan parkir 6.120 m2
Jumlah anchortenant ˗ Matahari department store: 5.818 m2 ˗ Maximart swalayan: 1410 m2 ˗ D’Loft food court:1915 m2
Jumlah retail berdasarkan lantai
LANTAI 1
˗ Coty
˗ Davido Bakery
˗ Guardian
˗ Post Media
˗ Texas Fried Chicken
˗ The Medic Store
˗ Vacant
31
˗ Killiney Kopi Tiam
˗ Mc Donald’s
˗ Texas Fried Chicken Persentase anchortenant 38%
Persentase retail 62%
Harga sewa tenant Rp. 200.000 s/d 300.000 per m2 per bula
Fasilitas Parkir
ATM
RTH Hampir tidak ada kecuali taman-taman kecil di
sela-sela pembatas jalan.
Tabel 2.3.1 Analisa Ruang Pada Gedung Thamrin Plaza
Dilihat dari segi pengunjung, yang mendominasi di Thamrin Plaza adalah dari etnis Tiong Hoa dan kalangan pelajar/mahasiswa. Hal ini diakibatkan letak Thamrin Plaza yang memang berada di seputaran daerah jalan Asia yang didominasi oleh etnis Tiong Hoa dan sekolah serta kampus di sekitarnya.
Dari data-data di atas, jika ditinjau berdasarkan standard ICSC mengenai shopping center maka Thamrin Plaza termasuk dalam kelas community center
dengan skala pelayanan 5 – 9 km. Namun berbeda dengan perhitungan dari standard, Thamrin Plaza masih kekurangan 2% dari anchor tenant yang seharusnya.
32 Thamrin Plaza justru menambah kemacetan ketika beberapa mobil yang akan masuk mengantri di jalan tersebut.
Kekurangan yang lain terlihat dari sangat minimnya RTH di kawasan ini. Satu-satunya RTH yang ada adalah taman-taman di sela-sela pembatas jalan atau tanaman seadanya yang diletakkan di pot di sepanjang pedestrian.
Dari segi penataan tenant, Thamrin Plaza sudah cukup baik. Bangunan ini memiliki sistem sirkulasi terpusat dimana setiap tenant menghadap pusat bangunan. Hal ini memungkinkan keuntungan posisi tenant yang lebih bisa dilihat oleh setiap pengunjung menjadi lebih sama rata.
Dari fasilitas dan pengamatan pengunjung pada Thamrin Plaza dapat dianalisa hubungan kegiatan pengunjung Thamrin Plaza, yakni:
Diagram 2.3.1 Sirkulasi Manusia Pada Gedung Thamrin Plaza Medan
Menuju Thamrin Plaza
Berjalan kaki Menggunakan kendaraan
Kegiatan utama pengunjung di
dalam Thamrin Plaza Kegiatan sanitasi
Memarkirkan kendaraan
33 Sedangkan analisa hubungan kegiatan pedagang/karyawan Thamrin Plaza dapat dilihat sebagai berikut:
Diagram 2.3.2 Aktifitas Manusia Pada Gedung Thamrin Plaza Medan
Dari analisa kegiatan Thamrin Plaza tersebut, dapat dikembangkan sebuah konsep kebutuhan ruang mall.
Menuju Thamrin Plaza
Berjalan kaki Menggunakan kendaraan
Kegiatan utama pengunjung di dalam
Thamrin Plaza
Loading/ unloading barang
Memarkirkan kendaraan
Pulang
Ibadah
Kegiatan sanitasi
