Perkembangan Perumahan Di Sebelah Barat Dan Timur Kota Medan (Studi Kasus : Kec. Medan Sunggal dan Kec. Medan Denai)

(1)

Weslizar Samosir : Perkembangan Perumahan Di Sebelah Barat Dan Timur Kota Medan (Studi Kasus : Kec. Medan Sunggal dan Kec. Medan Denai), 2009.

PERKEMBANGAN PERUMAHAN DI SEBELAH BARAT DAN

TIMUR KOTA MEDAN

(Studi Kasus : Kec. Medan Sunggal dan Kec. Medan Denai)

TUGAS AKHIR

Diajukan Untuk melengkapi Tugas-tugas dan Memenuhi Syarat-syarat Untuk Menempuh ujian

Sarjana Teknik Sipil

Disusun Oleh:

DOSEN PEMBIMBING: Weslizar Samosir

03 0404 056

Ir. Jeluddin Daud, M.Eng Nip. 130878001

SUB JURUSAN TRANSPORTASI DEPARTEMEN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK

(2)

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur yang sebesar – besarnya penulis panjatkan kepada Tuhan

Yesus atas Rahmat dan Karunia-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tugas

akhir ini, dengan judul : “Perkembangan Perumahan Di Sebelah Barat Dan

Timur Kota Medan ( Studi Kasus : Kecamatan Medan Sunggal Dan Kecamatan Medan Denai )”.

Penulisan Tugas Akhir ini merupakan salah satu syarat dalam menempuh

ujian sarjana pada Fakultas Teknik Departemen Teknik Sipil Universitas Sumatera

Utara.

Dalam kesempatan ini, penulis ingin menyampaikan ucapan terima kasih dan

penghargaan yang sebesar – besarnya kepada :

1. Bapak Ir. Jeluddin Daud, M.Eng, selaku Dosen Pembimbing yang telah

banyak memberi arahan, masukan, serta bimbingan sehingga Tugas Akhir ini

selesai dengan baik.

2. Bapak Prof. DR. Ing. Johannnes Tarigan, selaku ketua Departemen Teknik

Sipil Fakultas Teknik Universitas Sumatera Utara.

3. Bapak Ir. Teruna Jaya, M.Sc, selaku Sekretaris Departemen Teknik Sipil

Fakultas Teknik Universitas Sumatera Utara.

4. Bapak – bapak penguji yang telah memberi masukan dan waktu dalam

penyelesaian Tugas Akhir saya ini.

5. Seluruh staf pengajar dan pegawai Departemen Sipil Fakultas Teknik

(3)

6. Ayahanda dan Ibunda yang telah memberikan dukungan moril maupun

materil serta apa yang terbaik bagi penulis dengan segala kesabaran jiwa,

serta memberikan dorongan dan doa, semoga mendapatkan berkat yang

melimpah dari Tuhan.

7. Saudari – saudari saya yang tercinta, kak Suryati, adik saya Lides dan

Nurwelis yang selalu memperhatikan saya dalam perkuliahan.

8. Seluruh teman – temanku stambuk ’03, serta adik – adik kelasku stambuk 06,

terima kasih atas bantuan dan dukungannya dalam penyusunan Tugas Akhir

ini.

9. Seluruh teman – teman CM-SI dan staf LPMI yang selalu memberi semangat

dan doa bagi penulis serta rekan – rekan sekalian yang tak dapat disebutkan

satu persatu.

Dengan rendah hati penulis menyadari banyak terdapat kekurangan baik dari

segi penulisan maupun pembahasan, karena keterbatasan pengetahuan, pengalaman

dan referensi yang dimiliki.

Sebagai penutup, diharapkan kritik dan saran dari pembaca sekalian, agar

kiranya kelak tulisan ini lebih baik dan semoga bermanfaat bagi kita semua.

Medan, Maret 2009

Penulis

(4)

ABSTRAK

Medan sebagai kota inti secara fungsional mempunyai hubungan ruang yang kuat dengan wilayah sekelilingnya. Kebijaksanaan pembangunan kawasan perumahan tertata di wilayah pinggiran adalah merupakan suatu usaha mengalihkan penduduk Kota Medan ke wilayah pinggiran. Tingginya keinginan penduduk untuk bermukim di wilayah pinggiran tidak terlepas dari pengaruh pembangunan yang diarahkan ke wilayah sekitarnya. Sehubungan dengan lokasi perumahan tertata tersebut dilakukan penelitian tentang perkembangan perumahan di sebelah Barat dan Timur Kota Medan yaitu Kecamatan Medan Sunggal dan Medan Denai yang juga merupakan wilayah pinggiran Kota Medan.

Kecamatan Medan Sunggal terdapat 6 kelurahan dengan total 43 perumahan tertata dengan jumlah rumah 4274 unit dan total penghuni perumahan 3612 KK, dari hasil penarikan Simple Random Sampling total sampel yang diambil 94 KK sedangkan untuk kecamatan Medan Denai terdapat 6 kelurahan dengan total 4 perumahan tertata dengan jumlah rumah 603 unit dan memiliki penghuni perumahan 557 KK sedangkan sampel yang diambil sebanyak 82 KK. Untuk memperoleh faktor – faktor yang mempengaruhi penduduk untuk memilih tinggal dan bermukim dilakukan penyebaran quisioner ke setiap rumah dengan wawancara.

Dari hasil penelitian analisa deskriptif dan chi – square test dengan SPSS dapat disimpulkan faktor yang mempengaruhi perkembangan perumahan adalah dilihat dari keinginan penghuni untuk memilih tinggal dan bermukim di kawasan, Medan Sunggal karena tingkat pendidikan penghuni tertinggi adalah perguruan tinggi, dengan pekerjaan wiraswasta dengan penghasilan rata – rata Rp 4 juta perbulan, 82 % merasa nyaman dengan kondisi lingkungannya dan memiliki fasilitas – fasilitas yang memadai serta jarak tempat kerja dengan perumahan yang dekat, sedangkan kecamatan Medan Denai yang mempengaruhi karena tingkat pendidikan penghuni tertinggi adalah perguruan tinggi, dengan pekerjaan pegawai swasta dan wiraswata, dengan penghasilan rata – rata 3,5 juta perbulan, 78 % merasa nyaman dengan kondisi lingkungannya dan memiliki fasilitas – fasilitas yang diingini.

(5)

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ... i

ABSTRAK ... iii

DAFTAR ISI ... iv

DAFTAR TABEL ... viii

BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang ... 1

1.2 Maksud dan Tujuan Penelitian ... 5

1.3 Permasalahan ... 6

1.4 Pembatasan Masalah ... 7

1.5 Bagan Alir Penelitian ... 8

1.6 Metodologi Penelitian ... 9

1.7 Metode Penulisan ... 10

BAB II TINJAUAN PUSTAKA II.1. Perkembangan Perumahan ……….. 11

II.2 Gambaran Umum Perkotaan……….... 16

II.2.1 Penataan Ruang Kota………. 17

II.2.2 Peranan Pemukiman………... 19

II.3 Kawasan Perumahan ………. 20

II.3.1 Lokasi Daerah Perumahan ……… 21

II.3.2 Pengaturan Daerah Perumahan ………. 22

(6)

ngunan Perumahan dan Permukiman………… 24

II.3.4 Kebijaksanaan Pemerintah Dalam Pengadaan …. Rumah di Indonesia ……….. 26

II.3.5 Program Pengadaan Rumah Baru……….. 28

II.3.6 Kebutuhan dan Ketersediaan Perumahan……... 29

II.3.7 Keterkaitan Kawasan Perumahan dengan……. Infrastruktur Perkotaan………... 31

II.4 Tata Guna Tanah Kawasan Perumahan……….. 31

II.4.1 Faktor Tata Guna Tanah………. 31

II.4.2 Konsep Struktur Tata Guna Lahan………. 34

II.4.3 Kawasan Perumahan Tertata untuk Real…….. Estate……….. 35

II.4.3.1 Permasalahan Perumahan Tertata……. Di Indonesia……… 36

II.4.3.2 Kebijaksanaan Dalam Pengembangan… Daerah Perkotaan……… 39

II.4.3.3 Perkembangan Real Estate Dalam……. Penyediaan Sarana Perumahan………… 40

II.4.3.4 Kebijaksanaan Pemerintah Dalam Per-… kembangan Real Estate di Indonesia….. 44

II.5 Hubungan Permukiman dan Perumahan dengan……… Masalah Transportasi……….. 45

(7)

Berwawasan Lingkungan……… 49

II.7 Pelaku Pembangunan dan Dampaknya………... 51

BAB 3 DESKRIPSI WILAYAH STUDI III.1 Gambaran Umum Kota Medan……… 54

III.1.1 Topografi……… 54

III.1.2 Sosial Budaya………. 55

III.2 Kondisi Wilayah Kecamatan Medan Sunggal………... 57

III.2.1 Kependudukan………... 59

III.2.2 Ketenagakerjaan………. 60

III.2.3 Sebaran Permukiman……….. 62

III..3 Kondisi Wilayah Kecamatan Medan Denai…………... 66

III.3.1 Kependudukan……… 67

III.3.2 Ketenagakerjaan………. 69

III.3.3 Sebaran Permukiman……….. 70

BAB IV METODE PENELITIAN IV.1 Tinjauan Umum……….. 73

IV.2 Pembuatan Daftar Quesioner………. 74

IV.3 Teknik Pengambilan Sampel………. 75

IV.4 Penentuan Jumlah Sampel………. 75

IV.5 Pemilihan Lokasi Sampel……….. 84

IV.5.1 Kecamatan Medan Sunggal………... 85

IV.5.2 Kecamatan Medan Denai……….. 87

(8)

IV.6.1 Waktu Pengambilan Sampel………. 88

IV.6.2 Ruang Lingkup Sampel……… 89

IV.6.3 Pemilihan Sampel………. 89

IV.6.4 Langkah-Langkah Mewawancarai………. 90

BAB V ANALISA DATA V.1 Penyusunan Data……… 91

V.2 Metode Analisa Data………. 91

BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN VI.1 Kesimpulan……….. 106

VI.2 Saran……… 108

DAFTAR PUSTAKA ………... x

(9)

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1 Perkiraan Jumlah Rumah yang Harus Disediakan Oleh ………

Perumnas dan REI pada Tahun 1996-2010………. 30

Tabel 3.1 Luas Wilayah Kota Medan Menurut Kecamatan……… 56

Tabel 3.2 Data Jumlah Fasilitas di Kecamatan Medan Sunggal…………. 58

Tabel 3.3 Data Jumlah Penduduk di Kecamatan Medan Sunggal……….. 59

Tabel 3.4 Data Jumlah Penduduk di Kecamatan Medan Sunggal Empat..

Tahun Terakhir……… 60

Tabel 3.5 Data Jumlah Mata Pencaharian Penduduk Kecamatan ……….

Medan Sunggal……… 61

Tabel 3.6 Kepadatan Perumahan di Kecamatan Medan Sunggal………… 62

Tabel 3.7 Data Jumlah Fasilitas di Kecamatan Medan Denai………. 67

Tabel 3.8 Data Jumlah Penduduk di Kecamatan Medan Denai………….. 68

Tabel 3.9 Data Jumlah Penduduk Kecamatan Medan Denai ………

Empat Tahun Terakhir………. 68

Tabel 3.10 Data Jumlah Mata Pencaharian Penduduk Kecamatan ………..

Medan Denai……… 69

Tabel 3.11 Kepadatan Perumahan di Kecmatan Medan Denai………. 70

Tabel 5.1 Tabulasi, Pendidikan Terakhir, Pekerjaan, dan Penghasilan….. 92

Tabel 5.2 Data Yang Berhubungan Dengan Sarana, Prasarana dan ……..

Dan FasilitasUmum………. 93

Tabel 5.3 Tabulasi Kondisi Lingkungan………. 94

(10)

Tabel 5.5 Tabulasi Suku, Asal Tempat Tinggal Dan Jarak Tempat…….

Tinggal Dengan Tempat Kerja……… 96

Tabel 5.6 Tabulasi Tidak Memilih Tinggal Di Kawasan Timur………..

Kota Medan………. 97

Tabel 5.7 Tabulasi Tidak Memilih Tinggal Di Kawasan Barat …………

Kota Medan………. 98

Tabel 5.8 Tabulasi Koordinasi Pemerintah dan Angkuatan Umum………

(11)

BAB I

PENDAHULUAN

I.1. Latar Belakang

Indonesia sebagai negara berkembang memiliki pola pertumbuhan kota dan

tingkat urbanisasi yang mirip dengan Negara berkembang lainnya. Pertumbuhan

penduduk perkotaan di Indonesia yang sangat tinggi mengakibatkan pertambahan

terhadap jumlah kota metropolitan. Tahun 1950 hanya satu kota metropolitan di

Indonesia yaitu Jakarta. Pada tahun 1990 kota metropolitan bertambah menjadi

delapan kota yaitu Jakarta, Bandung, Surabaya, Medan, Semarang, Palembang,

Bogor, dan Ujung Pandang.

Pertumbuhan kota metropolitan yang begitu pesat menjadi unggul dengan

segala perkembangannya. Di samping itu kota metropolitan ternyata kurang

berfungsi sebagai katalisator pengembang wilayah. Dengan demikian pertumbuhan

dan pengembangannya perlu diperhatikan agar tidak melampaui daya dukung

alamnya. Pada dasarnya membangun dan mengembangkan kota-kota kecil di

sekeliling kota besar dapat mengurangi tekanan penduduk dan beban aktifitas

perkotaan dari kota inti.

Kota Medan sebagai ibukota provinsi Sumatera Utara dengan luas 26.510 Ha

atau 36% dari keseluruhan wilayah Sumatera Utara (data: Pemko Kota Medan 2006)

merupakan salah satu kota metropolitan yang memiliki kecenderungan sebagaimana

kota-kota besar lainnya baik dengan kemajuan atau perkembangannya dan

permasalahan-permasalahannya. Kota Medan sebagai kota inti secara fungsional

(12)

Pertumbuhan penduduk di kota-kota metropolitan termasuk kota Medan jika

dibandingkan satu sama lain, maka tampak adanya tingkat pertumbuhan yang tidak

merata keadaan tersebut diduga disebabkan oleh perbedaan daya tarik kota-kota

metropolitan terhadap pendatang (migran), karena tingkat pembangunannya, tingkat

pendidikan dan tingkat aksesibilitas kota-kota metropolitan itu sendiri terhadap kota

inti yaitu suatu kota dimana kota tersebut menjadi pusat kegiatan bagi kota lainnya

atau kota sekitarnya. Seiring bertambahnya penduduk di kota Medan tidak disertai

dengan pertambahan tempat tinggal, jaringan jalan dan sarana prasarananya karena

berhubungan dengan masalah transportasi. Menurut data dari BPS hingga tahun

2001-2010 kebutuhan akan rumah khususnya perumahan tertata dan perumnas masih

diperlukan sekitar 64.000 unit lagi, sementara penyebarannya juga haruslah ditinjau

dari sudut RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah ) dan lahan kosong yang tersedia di

setiap kecamatan.

Demikian pula pertumbuhan penduduk di kecamatan Medan Sunggal dan

kecamatan Medan Denai sangat berhubungan dengan para pendatang (migran) yang

berasal dari wilayah pinggiran-pinggiran kota Medan dalam hal ini Kabupaten Deli

Serdang. Para pendatang tersebut kebanyakan datang dan bermukim dikarenakan

banyak hal yang tidak mereka dapatkan di tempat dahulu mereka tinggal seperti

pendidikan, pelayanan, sarana dan prasarana.

Perkembangan permukiman dan perumahan di suatu wilayah sangat

dipengaruhi oleh alih fungsi lahan, tata guna lahan yang nantinya akan menjadi daya

tarik orang untuk mendirikan bangunan atau bermukim, daya beli masyarakat, serta

(13)

bermukim juga menjadi pendukung berkembangnya perumahan di suatu wilayah

serta tentunya peran dari pemerintah sendiri.

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman,

mengatur mengenai penataan rumah dan permukiman. Undang-Undang itu

menyebutkan bahwa perumahan berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau

lingkungan hunian yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana lingkungan,

sedangkan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan hutan

lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun kawasan pedesaan yang

berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat

kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. Untuk hal yang

berkaitan dengan tata ruang dan pemanfaatannya juga ditetapkan Undang-Undang

Nomor 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang yang menjelaskan tentang

perencanaan, pemanfaatan, pengendalian pemanfaatan ruang sesuai dengan

peruntukan dan daya dukung lingkungan. Namun kenyataannya peran pemerintah

sangat terbatas dikarenakan keterbatasan anggaran untuk membiayai pembangunan

perumahan tersebut.

Perumahan pada garis besarnya terdiri dari beberapa komponen yaitu yang

pertama, ialah lahan atau tanah yang diperuntukkan untuk perumahan itu dimana

kondisi tanah akan mempengaruhi harga suatu rumah yang akan dibangun di atas

lahan itu. Yang kedua, ialah prasarana pemukiman yaitu jalan, drainase, dan fasilitas

perumahan lainnya. Dan komponen yang ketiga, ialah pemukiman yang dibangun

(fisik bangunan). Suatu pemukiman akan ideal apabila telah memiliki komponen

yang keempat, yaitu fasilitas umum dan fasilitas sosial. Menurut Suparno Sastra dan

(14)

memang sangat dipengaruhi oleh adanya landasan pembangunan yang kuat, pelaku

pembangunan, serta modal dasar pembangunan yang kuat pula. Kontribusi sektor

industri perumahan bagi pertumbuhan ekonomi melaui penyediaan lapangan

pekerjaan yang mendorong pembentukan modal yang besar merupakan salah satu

wujud nyata manfaat adanya perumahan dan permukiman yang berfungsi sebagai

wadah pengembangan sumber daya manusia dan pengejawantahan dari lingkungan

sosial yang tertib dan aman.

Di sebelah Barat dan Timur kota Medan saat ini masih membutuhkan

permukiman dan perumahan yang layak huni untuk mengantisipasi pertumbuhan

penduduk yang bertambah dari tahun ke tahun. Kecamatan Medan Sunggal

merupakan wilayah sebelah Barat kota Medan yang memiliki luas wilayah 14.116

Km2 dan memiliki jumlah penduduk 108.949 jiwa. Kecamatan Medan Sunggal di

bagian Utara berbatasan dengan Kecamatan Medan Helvetia, sebelah Timur

berbatasan dengan Kecamatan Medan Petisah dan Medan Baru, sebelah Selatan

berbatasan dengan Kecamatan Medan Selayang dan sebelah Barat berbatasan dengan

Kabupaten Deli Serdang.

Kecamatan Medan Sunggal memiliki 6 kelurahan yaitu Kelurahan Babura,

Kelurahan Tanjung Rejo, Kelurahan Sei kambing, Kelurahan Sunggal, Kelurahan

Lalang, Kelurahan Simpang Tanjung. Di Kecamatan Medan Sunggal ini banyak

terdapat perumahan-perumahan tertata dengan berbagai tipe, sampai tahun 2008 ini

tercatat berjumlah 43 kompleks perumahan dan daerah ini sangat potensial juga bagi

investor yang bergerak di bidang perumahan.

Sedangkan Kecamatan Medan Denai merupakan wilayah sebelah Timur kota

(15)

jiwa. Kecamatan Medan Denai di bagian Utara berbatasan dengan Kecamatan Medan

Tembung, sebelah Timur berbatasan dengan Kabupaten Deli Serdang, sebelah

Selatan berbatasan dengan Kecamatan Medan Amplas dan sebelah Barat berbatasan

dengan Kecamatan Medan Area.

Kecamatan Medan Denai terdiri dari 6 kelurahan yaitu Kelurahan Tegal Sari

Mandala I, Kelurahan Tegal Sari Mandala II, Kelurahan Tegal Sari Mandala III,

Kelurahan Denai, Kelurahan Binjai dan Kelurahan Medan Tenggara. Di Kecamatan

Medan Denai ini tak banyak dijumpai perumahan tertata, tercatat ada 4 kompleks

perumahan saja yang dijumpai di kecamatan ini.

1.2 Maksud dan Tujuan Penelitian

Maksud dari penelitian ini untuk mengetahui perkembangan perumahan,

penelitian ini juga untuk mengetahui kondisi lingkungan perumahan agar menjadi

suatu suatu perumahan yang lebih baik, tertib dan teratur dilihat dari segi letak

bangunan, letak jaringan jalan dan kondisi drainase yang bagus yang terdapat di

kecamatan Medan Sunggal dan Medan Denai.

Diharapkan juga agar hasil penelitian ini dapat dimanfaatkan sebagai bahan

pertimbangan dan pemikiran bagi dinas Tata Kota Medan dalam menata

pembangunan perumahan di kedua kawasan studi. Berguna sebagai informasi dalam

pengembangan perencanaan kota, wilayah, dan kependudukan.

Tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut :

a. Untuk mengetahui banyaknya perumahan di Kecamatan Medan Sunggal dan

(16)

b. Untuk mengetahui trend atau kecenderungan berkembangnya perumahan di

wilayah studi.

c. Untuk mengetahui preferensi bermukim seseorang di Kecamatan Medan

Sunggal dan Kecamatan Medan Denai.

d. Untuk mengetahui peran pemerintah dan swasta (developer) dalam

pembangunan perumahan di Kecamatan Medan Sunggal dan Medan Denai.

1.3 Permasalahan

Pokok masalah dalam penelitian ini adalah melihat persebaran perumahan,

berkaitan dengan pokok permasalahan tersebut di atas, maka melalui penelitian ini

juga akan dicoba untuk menjawab beberapa pertanyaan yang berkaitan dengan

perkembangan perumahan yang antara lain:

 Faktor-faktor yang mempengaruhi perkembangan perumahan

 Meningkatnya pembangunan dan pembelian perumahan.

 Hubungan permukiman dengan masalah transportasi

 Sarana dan prasarana pemukiman di kawasan pinggiran kota Medan.

Pemukiman yang terdiri dari rumah dan lingkungannya sebagai tempat

hunian merupakan titik awal pergerakan manusia dalam melaksanakan kegiatannya

sehari-hari. Tingginya keinginan penduduk untuk memilih bermukim di pinggiran

kota Medan tentu saja tidak terlepas dari pembangunan yang diarahkan ke wilayah

(17)

1.4 Pembatasan Masalah

Untuk mendapatkan faktor- faktor yang mempengaruhi karakteristik

perkembangan perumahan maka diperlukan penelitian.

Ruang lingkup wilayah penelitian meliputi :

 Penelitian hanya dilakukan di kawasan perumahan tertata baik yang

mewah, sedang dan sederhana yang terdapat di kecamatan Medan

Sunggal dan Medan Denai.

 Pengaruh sarana dan prasarana yang terdapat di perumahan tertata yang

terletak di kecamatan Medan Sunggal dan Medan Denai.

 Perkembangan perumahan akan ditinjau dari luas, banyaknya perumahan

(18)

I.5 Bagan Alir penelitian

Tabulasi data hasil quisioner

Analisa data dengan Deskriktif dan Uji Chi Kuadrat

Kesimpulan dan Saran PENENTUAN JUDUL

STUDI PUSTAKA

Pengamatan dan Pengambilan data kawasan

perumahan Peta / Gambar

Letak Perumahan DATA

Survey ke wilayah dan menyebarkan quisioner

secara random

PILOT SURVEY

(19)

I.6 Metodologi Penelitian

Metodologi yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode

penelitian kualitatif dengan ruang lingkup :

a. Studi Literatur

Yang bertujuan untuk mendapatkan teori-teori yang berhubungan dengan

keinginan membangun, bermukim, perkembangan perumahan.

b. Pengumpulan data sekunder

Sebelum dilakukan survey pada lokasi penelitian, terlebih dahulu

dilakukan pengumpulan data sekunder berupa data kawasan perumahan di

kecamatan Medan Sunggal dan Medan Denai beserta sarana dan

prasarananya. Data ini diperoleh dari instansi-instansi terkait seperti

Bappeda, Dinas Tata Kota Medan dan intansi-instansi lain yang

berhubungan dengan penelitian ini.

c. Pengumpulan data primer

Data ini diperoleh dengan mengadakan survey langsung terhadap wilayah

yang ditinjau dengan menyebarkan quesioner secara random.

d. Analisa data

Dari pengumpulan data yang diperoleh, analisa yang digunakan adalah

analisa deskriptif dengan memaparkan hasil pengolahan data yang telah

ditabulasi dan uji chi kuadrat untuk memeriksa keseragaman dari hasil

(20)

I.7 Metode Penulisan

Penelitian ini akan menggunakan metode penulisan sebagai berikut:

a. BAB I. PENDAHULUAN

Berisikan tentang latar belakang penelitian ini dibuat,

permasalahannya beserta pembatasan masalah, maksud dan tujuan.

b. BAB II. TINJAUAN PUSTAKA

Berisikan tentang kerangka teori penelitian serta penjelasan

istilah-istilah yang tertera pada judul penelitian ini.

c. BAB III. DESKRIPSI WILAYAH STUDI

Berisikan tentang wilayah penelitian yang masih dalam ruang lingkup

pembahasan.

d. BAB IV. METODE PENELITIAN

Berisikan tentang metode yang dipakai dalam penelitian ini.

e. BAB V ANALISI DATA

Berisikan tentang hasil perhitungan dari data – data yang diperoleh.

f. BAB V. KESIMPULAN DAN SARAN

(21)

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

II.1. Perkembangan Perumahan

Perkembangan perumahan adalah suatu pertumbuhan perkembangan

pembangunan perumahan sebagai salah satu kebutuhan primer/dasar bagi kehidupan

manusia dan adanya kecenderungan seseorang, swasta (developer), pemerintah untuk

membangun perumahan serta kecenderungan seseorang untuk bermukim atau tidak

di perumahan tersebut, yang dipengaruhi oleh variabel-variabel seperti lahan yang

kosong, kondisi perumahan, segi pendapatan, sarana transportasi, tempat bekerja dan

sarana prasarana yang ada untuk mencapai kepuasan tertentu. Untuk

mempertahankan tingkat kepuasan yang sama terhadap pelayanan perumahan, maka

rumah tangga tersebut akan mengkonsumsi pelayanan perumahan lebih besar atau

tanah lebih luas. Selanjutnya pertambahan unit bangunan dan luas tanah tentu saja

mempunyai batas tertentu, sehingga peningkatan konsumsi pelayanan perumahan

dapat juga diartikan sebagai kenaikan kualitas rumah dan kondisi lingkungan yang

lebih menyenangkan.

Perumahan merupakan suatu jenis pemukiman, karena pemukiman adalah

tempat tinggal penduduk dan tempat melakukan kegiatan hidup sehari-hari.

Pemukiman menyangkut manusia dan kebutuhan manusia dari berbagai aspek. Dan

pembangunan pemukiman di perkotaan dan daerah pinggiran kota adalah untuk

memenuhi kebutuhan tempat tinggal saja, dan ini dilakukan disetiap lapisan, apakah

(22)

maka program disusun untuk tiap-tiap lapisan berbeda pula. Dengan demikian dalam

kehidupan perkotaan akan adanya klasifikasi perumahan seperti adanya perumahan

kelas atas, menengah dan bawah. Klasifikasi ini tergantung dari kondisi fisik

perumahan dan status sosial lingkungan, sehingga walaupun jaraknya terhadap pusat

kota sama, tetapi harganya akan berbeda. Dari uraian diatas dapat dipahami bahwa

kondisi perumahan sangat mempengaruhi karakterisrik seseorang yang ingin

bermukim. Artinya, semakin baik kualitas perumahan maka semakin tinggi pula

kepuasan seseorang untuk bermukim di kawasan tersebut. Dengan demikian

penduduk sebagian besar mencari kehidupan lebih baik untuk kesejahteraan hidup

baik dengan mencari lokasi perumahan yang lebih baik.

Masalah pemukiman merupakan fenomena umum yang selalu dihadapi oleh

kota-kota yang sedang berkembang. Fakta menunjukkan bahwa sampai pada tingkat

perkembangan tertentu dari suatu kota, semakin besar kota tersebut semakin

menyolok pula masalah pemukiman yang dihadapi. Hal ini berawal dari adanya daya

tarik kota yang kuat terhadap migrant (pendatang) untuk tinggal menetap di kota.

Alasan datangnya para migrant banyak faktor, diantaranya faktor ekonomi dan

pendidikan lebih bagus di kota Medan daripada tempat yang lama dan keinginan

mencari lapangan kerja. Faktor stabilitas dan segi hiburan merupakan daya tarik juga,

banyak pendatang yang berasal dari Aceh, Riau, Padang dan lain – lain. Laju

pertambahan jumlah penduduk kota yang cukup tinggi tersebut harus diimbangi oleh

laju pertambahan rumah tingal seperti pembangunan perumahan di pinggiran kota.

Banyaknya rumah di pinggiran kota harus diikuti perluasan jaringan

transportasi yang luas pula. Transportasi merupakan variabel yang mempengaruhi

(23)

fasilitas untuk pertukaran barang dan jasa, dari suatu tempat menuju lokasi kegiatan

ekonomi yang tersebar sehingga mengakibatkan terjadinya pergerakan barang dan

orang. Oleh karena itu, ukuran dan bentuk struktur serta efisiensi dari daerah

perkotaan dipengaruhi oleh sistem transportasi.

Komuting adalah pengangkutan orang untuk pertukaran pelayanan tenaga

kerja, merupakan jenis transportasi kota yang paling penting dan paling banyak

dipelajari. Pergerakan barang-barang di daerah perkotaan lebih sedikit dipelajari

daripada pergerakan orang, karena apabila sistem transportasi untuk keperluan

komuting sudah memadai maka sistem itu juga akan memenuhi kebutuhan lain.

Adanya indikasi bahwa setelah memilih tempat tinggal di perumahan tertata

para penghuni masih tetap bekerja ditempat yang lama ini dikarenakan mungkin

tempat bekerja yang lama masih memiliki kemudahan dijangkau dari rumah

penghuni yang baru. Apabila di tempat tinggal yang lama kemungkinan sarana dan

prasarana tidak mendukung. Dan biasa juga untuk kemudahan dalam bekerja.

Dapat disimpulkan bahwa transportasi menyangkut hampir di seluruh

kegiatan rumah tangga, sehingga menjadi hal penting dan menentukan. Dengan

perkataan lain karakteristik penghuni sangat dipengaruhi oleh kemudahan

transportasi di daerah tersebut. Variabel transportasi dapat dijabarkan dalam

penelitian ini, yaitu :

a. Ketersediaan transportasi

b. Kondisi lahan

c. Pelayanan angkutan umum

(24)

fungsinya tidak hanya sebagai pemukiman. Dengan tumbuhnya lapangan kerja

tersebut maka hubungan antara kota satelit dengan daerah sekelilingnya menjadi

berubah. Jadi pertumbuhan lapangan kerja pada suatu tempatakan menarik penduduk

dari kawasan metropolitan. Bahkan, perkembangan jenis jumlah lapangan kerja dapat

menarik pekerja dari luar kawasan metropolitan atau para migrant.

Dengan demikian, defenisi operasional tempat bekerja sebagai variabel independent

ialah :

a. Jarak perumahan ke tempat tujuan perjalanan.

b. Biaya transportasi ke tempat tujuan perjalanan.

c. Kenyamanan dalam mencapai ke tempat tujuan perjalanan.

Salah satu variable yang merupakan bagian terpenting dari karakteristik

penghuni perumahan adalah tersedianya sarana dan prasarana kota (fasilitas kota),

antara lain :

 Sarana air bersih

 Sarana pendidikan

 Sarana kesehatan

 Sarana listrik

 Sarana rumah ibadah

 Sarana komunikasi

 Dan lain-lain

Dengan tersedianya sarana di atas maka kecenderungan untuk memilih

bermukim di suatu area perumahan akan semakin besar. Selain itu kondisi dari

sarana dan prasarana tersebut juga akan banyak berpengaruh pada karakteristik

(25)

Penduduk kota semua memerlukan semua variabel atas, tetapi ada

kemungkinan para penduduk memilih satu saja, karena para penduduk ini dapat

memenuhi kebutuhan akan variabel lainnya dari kota inti atu kota besar. Dalam hal

ini, faktor jarak ke kota inti dan kemudahan transportasi akan sangat mempengaruhi.

Sehingga dapat disimpulkan bahwa daya tarik suatu kota akan semakin tinggi

apabila di kota tersebut seseorang dapat menekan biaya pengeluaran, berarti

meningkatkan kepuasan seseorang untuk bermukim. Dalam hal ini, yang perlu

diperhatikan bahwa faktor-faktor tersebut yang bervariasi sesuai dengan lokasi

adalah biaya transportasi dan pelayanan perumahan. Hal ini menjadi ciri-ciri dari

sistem kota metropolitan.

Peranan faktor ekonomi perkotaan, faktor sosial dan politik kebijaksanaan

menyebabkan suatu kota berkembang dengan cepat dibanding kota lainny ( Chapin,

1972 ). Dengan dasar konsep ekonomi perkotaan maka keberadaan lokasi perumahan

harus dilihat dari potensi lahan yang dimilikinya dan dapat dikembangkan sebagai

titik tumbuh tersendiri. Perkembangan lokasi perumahan harus diargumentasikan

sebagai perkembangan lahan yang mempunyai peluang untuk mendapatkan suatu

lingkungan hidup yang aktraktif dengan tatanan ruang yang berkualitas dan

mempunyai nilai ekonomis yang memberikan dampak berganda (multiflier-effect)

dan juga memberikan insentif yang cukup menjanjikan akibat distribusi dan

desentralisasi kegiatan ekonomi kota (Richardson, 1978).

Pertumbuhan penduduk dan peningkatan aktivitas usaha merupakan

penyebab dari awal perkembangannya lokasi perumahan wilayah perkotaan.

Perkembangan ini berdampak pada peningkatan tuntutan kebutuhan ruang.

(26)

Meningkatnya kebutuhan tanah untuk perumahan merupakan cikal bakal

perkembangan lokasi perumahan. Perkembangan lokasi lahan perumahan

mempunyai implikasi terhadap nilai dan harga. Proses peningkatan nilai dan harga

tanh memang dimulai dengan perkembangan fungsi dan peranan wilayah tersebut.

Apabila suatu wilayah berkembang akibat meningkatnya kemampuan

produktivitasnya dan semakin baiknya saran perhubungan, maka pemanfaatan dan

penggunaan tanah akan meningkat pula baik secara intensif maupun ekstensif.

II.2. Gambaran Umum Perkotaan

Kota adalah kelompok orang-orang dalam jumlah tertentu untuk hidup dan

bertempat tinggal dalam suatu wilayah geografis tertentu yang berpola hubungan

rasional ekonominya, kota merupakan lingkungan kehidupan dengan konsentrasi

penduduk yang tinggi karena kegiatan perekonomian non agraris yaitu industri dan

jasa yang terpusat membutuhkan tenaga kerja yang banyak. Jadi kawasan perkotaan

adalah kawasan yang mempunyai kegiatan utama bukan pertanian dengan susunan

fungsi kawasan sebagai tempat pemukiman perkotaan, pemusatan dan distribusi

pelayanan jasa pemerintah, pelayanan sosial, dan kegiatan ekonomi. Kota

mempunyai banyak sekali pengertian, defenisi kota bergantung pada sudut

pendekatan tertentu. Pendekatan geografis-demografis adalah melihat kota sebagai

pemusatan penduduk , pendekatan segi ekonomi adalah melihat kota sebagai tempat

pemusatan lalu lintas ekonomi dan perdagangan serta kegiatan industri dan tempat

perputaran uang yang terus bergerak dengan cepat dan dalam jumlah yang banyak.

Jika ditinjau dari pendekatan sosio-antropologis adalah melihat hubungan

(27)

Penduduk kota pada umumnya bersifat anonim artinya orang tidak mengenal satu

sama lain dengan akrab, penduduk kota berorientasi kepada kemajuan. Oleh karena

itu pada umumnya lebih mudah berhubungan dunia luar maka pengaruh kemajuan

akan datang lebih cepat diserap orang-orang di kota. Di samping berorientasi kepada

kemajuan diketahui pola hubungan masyarakat di perkotaan telah menuju hubungan

yang rasional, egois, impersonal, individualistis.

Kota terdiri dari bangunan tempat tinggal, perkantoran dan tempat

perniagaan/perdagangan, seluruh bangunan fisik ini berkembang lebih lambat

daripada pertumbuhan penduduk kota, baik pertambahan penduduk kota,

pertambahan karena kelahiran atau lajunya arus urbanisasi. Dari masa ke masa,

masalah perumahan bagi pertumbuhan penduduk yang terkendali ini tak pernah

tuntas bahkan permasalahannya terus bertambah.

Usaha memperbaiki mutu perumahan terus meningkat terutama bagi

golongan menengah yang kian bertambah di perkotaan, umumnya dan khususnya

seperti Jakarta, Medan dan Bandung. Kebutuhan perumahan berbeda untuk setiap

golongan masyarakat yaitu bagi golongan berpendapatan rendah atau golongan

bawah, bagi golongan berpendapatan sedang atau golongan menengah, dan golongan

berpendapatan tinggi atau bagi golongan menengah atas, atau bahkan kelompok elit

atau golongan atas.

II.2.1. Penataan Ruang Kota

Penataan ruang ialah usaha untuk merencanakan jumlah penggunaan lahan

untuk keperluan tertentu dan pada tempat yang tepat, termasuk didalamnya

(28)

tempat berbelanja, tempat hiburan dan lain-lain yang semuanya juga sangat penting

tergantung pada rencana jaringan jalan dikota dan pemilihan rencana penggunaan

lahan. Penataan ruang wilayah dilakukan pada tingkat nasional (rencana tata ruang

wilayah nasional), tingkat propinsi(rencana tata ruang wilayah propinsi disingkat

RTRW propinsi), dan pada tingkat kabupaten (RTRW kabupaten). Sesuai dengan

Keputusan Menteri PU no. 64/KPTS/1986, ada empat tingkatan Rencana Ruang

Kota:

1. Rencana Umum Tata Ruang Perkotaan

Rencana Umum Tata Ruang Perkotaan menggambarkan posisi kota yang

direncanakan terhadap kota lain secara nasional dan hubungannya dengan

wilayah belakangnya.

2. Rencana Umum Tata Ruang Kota

Rencana Umum Tata Ruang Kota menggambarkan pemanfaatan ruang kota

secara keseluruhan.

3. Rencana Detail Tata Ruang Kota

Rencana Detail Tata Ruang Kota menggambarkan pemanfaatan ruang kota

secara lebih rinci.

4. Rencana Teknik Ruang Kota

Rencana Teknik Ruang Kota menggambarkan rencana geometri pemanfaatan

ruang kota sehingga sudah bisa menjadi pedoman dalam penentuan sait(site)

pembangunan/konstruksi di kota.

Menurut Robinson Tarigan ( 2003 ), pada prinsipnya program penataan kota

bertujuan untuk meningkatkan efisiensi penyediaan, pelayanan prasarana dan sarana

(29)

dapat meningkatkan produktifitas kota dengan tidak mengesampingkan aspek-aspek

pemerataan, lingkungan, dan budaya.

Pengalaman menunjukkan bahwa banyak sekali hambatan yang ditemui untuk

menerapkan rencana tata ruang dari sebuah kota yang telah terbangun, terutama

mengenai pembebasan lahan. Demikian halnya dalam perumahan – perumahan yang

telah dibangun banyak yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang kota sehingga

pemerintah pun kesulitan dalam menata kota karena banyaknya masalah yang

dihadapi di lapangan. Tidak sedikit juga perumahan yang dibangun karena

mempunyai kepentingan pribadi walau bangunan tersebut banyak berdampak negatif

pada lingkungan.

II.2.2. Peranan Pemukiman

Lingkungan pemukiman merupakan ruang yang terluas digunakan dalam

sebuah kota, oleh karena itu sangat penting peranannya dalam membentuk tata ruang

kota. Penggunaan lahan untuk perumahan merupakan faktor utama dalam

pertumbuhan atau perluasan kota dan sejalan dengan pertumbuhan penduduk. Kota

yang pertumbuhan penduduknya sangat tinggi akan membutuhkan penggunaan tanah

untuk perumahan dengan pertumbuhan yang tinggi pula.

Pemukiman dengan garis besarnya terdiri dari berbagai komponen yaitu

pertama, ialah lahan atau tanah yang diperuntukkan untuk perumahan dimana kondisi

tanah akan mempengaruhi harga dari satuan rumah yang akan dibangun. Kedua,

ialah prasarana pemukiman yaitu jalan lokal, saluran drainase, jaringan listrik yang

semuanya menentukan kualitas perumahan yang dibangun. Dan ketiga, ialah

(30)

memiliki komponen yang keempat, yaitu fasilitas umum dan fasilitas sosial.

Permukiman berarti proses atau tindakan pemukiman penduduk. Namun kata ini

permukiman bukan merupakan aktifitas melainkan benda atau untuk mencapai

proses sesuai artinya. Dan alat yang digunakan adalah berupa tempat tinggal atau

biasa disebut rumah. Karena permukiman sebagai salah satu unsur yang membentuk

kota terdiri berbagai bangunan dan prasarana lingkungannya merupakan unsur yang

paling menonjol dari pada unsur sarana dan prasaran kota lainnya. Permukiman

adalah salah satu kebutuhan pokok minimal sandang pangan yang harus di penuhi

oleh manusia.

II. 3. Kawasan Perumahan

Masalah perumahan merupakan fenomena umum yang selalu dihadapi oleh

kota-kota di Negara yang sedang berkembang. Fakta menunjukkan bahwa pada

sampai tingkat perkembangan tertentu disuatu kota, semakin besar kota itu, semakin

menyolok pula masalah perumahan yang dihadapi. Hal ini berawal dari adanya daya

tarik kota terhadap migran pendatang untuk tinggal menetap di kota. Laju

pertambahan jumlah penduduk kota yang cukup tinggi tersebut tidak mampu

diimbangi oleh laju pertambahan rumah tinggal yang memadai.

Menurut Branch (Budi Sinulingga, 1995), kawasan perumahan sebagai salah

satu unsur yang membentuk kota terdiri dari berbagai bangunan dan prasarana

lingkungan yang merupakan unsur yang paling menonjol dari pada unsur-unsur

sarana dan prasarana kota lainnya. Bangunan-bangunan sesungguhnya merupakan

unsur perkotaan yang paling jelas terlihat, dipandang dari satu kapanpun dan dari

(31)

besar dalam menimbulkan permasalahan perkotaan jika dalam pengadaan dan

pengembangan tidak diatur dengan benar.

Persoalan perkotaan yang dimaksud adalah selain dapat menimbulkan

kesembrawutan wajah kota, maka pembangunan rumah-rumah tinggal berikut

fasilitas rumah yang tidak memenuhi kriteria sehat, akan menimbulkan

masalah-masalah sosial yang sulit untuk dipecahkan.

Perumahan adalah salah satu kebutuhan pokok minimal selain sandang

pangan yang harus dipenuhi oleh manusia. Dan ternyata untuk mencukupi kebutuhan

ini bukanlah suatu kebutuhan yang mudah, terlebih lagi bagi penduduk kota. Di

perkotaan, rumah menjadi sesuatu yang sangat mahal sebagai akibat dari tingginya

harga tanah. Apalagi untuk memperoleh rumah yang layak untuk ditempati, hanya

sebagian kecil warga kota yang dapat memilikinya. Tingkat modernitas suatu kota

salah satunya diukur dari tingkat kualitas perumahan dan pemukiman yang ada di

kota tersebut. Artinya bahwa semakin modern kota tersebut, akan tercermin dari

semakin baik pula kualitas perumahan yang dimilikinya. Kualitas yang dimaksud

harus berdimensi menyeluruh, yakni selain kualitas material konstruksi dari

bangunan-bangunan yang ada, kelengkapan sarana dan prasarana sosial dan

lingkungan, serta keterkaitan yang harmonis antara kawasan perumahan dengan

kawasan-kawasan lainnya.

II.3.1. Lokasi Daerah Perumahan

Untuk menetapkan lokasi perumahan yang baik perlu diperhatikan, hal-hal

sebagai berikut :

(32)

a. Mudah dicapai tanpa hambatan yang berarti

b. Tanahnya baik sehingga konstruksi bangunan yang ada dapat direncanakan

c. Mudah mendapatkan air bersih, listrik, pembuangan air limbah dan lain-lain

d. Mudah mendapatkan bahan-bahan bangunan

e. Mudah mendapatkan tenaga kerja

2. Ditinjau dari segi tata guna ialah :

a. Tidak merusak lingkungan yang telah ada

b. Sejauh mungkin dipertahankan tanah yang berfungsi sebagai reservoir air

3. Ditinjau dari segi kesehatan dan kemudahan :

a. Lokasi perumahan yang sebaiknya jauh dari lokai pabrik yang mendapatkan

polusi

b. Lokasi perumahan sebaiknya tidak terlalu terganggu oleh kebisingan

c. Lokasi perumahan mudah dicapai dari tempat kerja penghuni

4. Ditinjau dari segi politis dan ekonomis

a. Menciptakan kesempatan kerja dan berusaha bagi masyarakat sekelilingnya

b. Mudah pemasarannya karena lokasi disukai calon pembeli.

II. 3.2. Pengaturan Daerah Perumahan

Setelah lokasi perumahan ditentukan berdasarkan pilihan yang optimal, maka

agar dalam jangka panjang perumahan tersebut tidak menimbulkan dampak negatif

padalingkungan dalam arti luas, perlu sekali site planning. Site planning ini penting

sekali karena hal tersebut akan menentukan bentuk kota yang ada, dapat menciptakan

kemudahan atau kesukaran bagi penghuni, selain itu dapat mempengaruhi tingkah

(33)

negatif akibat suatu penyusunan site planning yang kurang baik, perlu diperhatikan

hal-hal seperti jaringan-jaringan jalan dan lebarnya direncanakan sedemikian rupa

sehingga dapat memberikan kemudahan yang cukup bagi para penghuninya

kemudian susunan kapling direncanakan sedemikain rupa sehingga

kelompok-kelompok kapling yang besar dan yang kecil dan teratur dalam komposisi yang baik

serta disediakan tanah-tanah untuk fasilitas umum yang cukup misalnya penghijauan,

tempat beribadat, sekolah, jaring-jaring saluran drainase, pembuangan air limbah dan

sebagainya harus dapat diatur sedemikian rupa, sehingga lokasi perumahan yang ada

dapat bebas dari genangan air atau banjir dan yang terakhir perencanaan suatu daerah

pemukiman seyogyanya juga dapat memberikan kemudahan bagi para penduduk

yang tinggal di sekitar daerah perumahan tersebut bahkan kalau mungkin dapat

diciptakan suatu kesatuan yang baik. Menurut Suparno Sastra dan Endi Marlina

(2005), rincian strategi pembangunan perunahan dan permukiman serta sarana

pendukungnya di perkotaan dan pedesaan hendaknya mengacu pada hal-hal sebagai

berikut:

1. Dalam upaya penyelenggaraan pembangunan perkotaan perlu segera

diciptakan iklim pengelolaan yang mampu mendorong masyarakat

dan dunia usaha untuk ikut berperan serta secara aktif.

2. Salah satu faktor penyebab kemiskinan di kota adalah

tertutupnya/terhambatnya akses masyarakat miskin terhadap prasarana

dan sarana perkotaan. Oleh karena itu perlu segera diwujudkan

perluasan jangkauan pelayanan prasarana dan sarana perkotaan ini di

(34)

3. Penggunaan teknologi tepat guna yang mampu mendorong

terbangunnya prasarana dan sarana perkotaan yang layak dan

memadai serta mampu menjangkau masyarakat secara luas.

4. Dalam upaya mengembangkan prasarana dan sarana perkotaan perlu

dilakukan optimalisasi potensi dan sumber daya lokal demi

terciptanya efisiensi pengelolaan perkotaan.

II.3.3. Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Pembangunan Perumahan dan Permukiman

Pembangunan permukiman secara langsung menyangkut berbagai aspek

kehidupan keluarga dan masyarakat serta menciptakan suasana kerukunan hidup

keluarga dan kesetiakawanan sosial masyarakat dalam rangka membentuk

lingkungan serta persemaian nilai budaya bangsa dan pembinaan watak anggota

keluarga. Pembangunan permukiman baik pembangunan rumah baru maupun

pemugaran permukiman di pedesaan dan di perkotaan bertujuan untuk memenuhi

kebutuhan masyarakat akan tempat tinggal baik dalam jumlah maupun kualitasnya

dalam lingkungan yang sehat serta kebutuhan akan kehidupan yang memberikan rasa

aman, damai, tentram dan sejahtera.

Untuk menyukseskan pembangunan tersebut harus ada kerja sama antar

instansi, agar tidak terjadi ketimpangan didalam pelaksanaan pembangunan

permukiman. Dan diharapkan, bahwa kerja sama antar instansi itu sangat penting

artinya khususnya didalam pembangunan permukiman karena jika sesuatu

pembangunan tanpa adanya kerja sama akan membawa akibat terhambatnya

(35)

Ada beberapa faktor yang dapat mempengaruhi pembangunan permukiman :

a. Faktor kependudukan

Perkembangan penduduk yang cukup tinggi merupakan masalah yang dapat

memberikan pengaruh yang sangat besar khususnya penduduk yang berada dan

berdiam di pusat-pusat kota, sedangkan jumlah rumah yang tersedia yang

memenuhi persyaratan sebagai rumah yang layak huni tidak dapat memenuhi

perkembangan jumlah anggota keluarga yang membutuhkan rumah.

Pertumbuhan penduduk terutama di kota-kota besar disebabkan adanya arus

urbanisasi dari luar daerah perkotaan, baik sebagai pendatang menetap maupun

sebagai pendatang tidak menetap seperti mereka pergi bekerja di kota dan sore

hari pulang ke tempat asalnya.

b. Faktor pertanahan

Dengan adanya arus urbanisasi sebagai fenomena pada saat ini terutama di

kota-kota yang sedang berkembang seperti Indonesia memberikan dampak yang akan

mempengaruhi pembangunan perumahan dan pemukiman sehingga terjadi

masalah penyediaan tanah untuk pembangunan tersebut khususnya di daerah

perkotaan kalaupun adaharus dengan harga yang sangat tinggi. Akibatnya

keterbatasan tanah-tanah di daerah perkotaan maka para developer atau para

pengembang mengalihkan pembangunan perumahan dan pemukiman ke daerah

pinggiran kota.

c. Faktor Kelembagaan

Dalam pelaksanaan pembangunan perumahan dan pemukiman faktor ini sangat

berpengaruh karena adanya perangkat kelembagaan yang berfungsi akan dapat

(36)

tersebut oleh perangkat pemerintah pusat serta pihak swasta yang semuanya

merupakan suatu sistem yang terpadu sedangkan bagi pemerintah daerah

memegang peranan penting dalam strategi pelaksnaana pembangunan khususnya

perumahan dan pemukiman.

II. 3.4. Kebijaksanaan Pemerintah Dalam Pengadaan Rumah di Indonesia

Kebijaksanaan pemerintah dalam pengadaan rumah untuk mengatasi masalah

kekurangan perumahan di Indonesia dilakuk an melalui :

1. Pembangunan perumahan dan pemukiman yang dilakukan oleh Perum

Perumnas.

2. Pembangunan perumahan yang dilakukan oleh perusahaan yang tergabung

dalam persatuan pengusaha Real Estate Indonesia (REI).

3. Pembangunan perumahan yang dilakukan oleh perusahaan konstruksi swasta

yang dibiayai melalui Kredit Kepemilikan Rumah Bank Tabungan Negara

(KRR – BTN).

4. Pembangunan perumahan yang dilakukan melalui dana suatu lembaga yang

diperuntukkan bagi pegawainya.

5. Pembangunan perumahan dan pemukiman transmigrasi yang dilakukan

melalui dana Departemen Transmigrasi.

6. Pembangunan perumahan dana pemukiman bagi masyarakat terasing melalui

dana Departemen Sosial.

7. Pembangunan perumahan dan pemukiman pedesaan melalui koordinasi

antara Direktorat Jenderal Pembangunan Desa dan Departemen Dalam

(37)

8. Pembangunan perumahan yang dilakukan oleh pengembang lainnya.

Secara umum maksud dan tujuan pembangunan perumahan dan pemukiman

tersebut adalah untuk :

1. Memperbaiki keadaan perumahan dan lingkungan untuk meningkatkan

kesejahteraan sosial masyarakat.

2. Mengembangkan dan meningkatkan sarana, prasarana dan fasilitas

lingkungan baik perkotaan maupun pedesaan.

3. Meningkatkan dan memanfaatkan kembali fungsi-fungsi perkotaan dengan

lebih mengutamakan tata guna lahan.

Secara lebih khusus pengadaan sekaligus pengawasan terhadap perumahan

dan pemukiman melalui kebijaksanaan-kebijaksanaan sebagaimana disebutkan diatas

diatur menurut Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 tentang perumahan pemukiman

tersebut dijelaskan bahwa penataan perumahan dan pemukiman bertujuan untuk :

1. Memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia,

dalam rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat.

2. Mewujudkan perumahan dan pemukiman yang layak dalam lingkungan yang

sehat aman serasi dan teratur.

3. Memberi arah dan pertumbuhan wilayah dan penyebaran penduduk yang

rasional.

4. Menunjang pembangunan dibidang ekonomi, sosial, budaya dan

bidang-bidang lain.

Berdasarkan pasal tersebut dapat disimpulkan bahwa setiap pengadaan

perumahan, baik yang dilakukan oleh pemerintah maupun swasta harus benar-benar

(38)

II. 3.5. Program Pengadaan Rumah Baru

Pembangunan perumahan baru harus dilakukan dengan mempertimbangkan

beberapa hal, yaitu :

1. penyediaan infrastruktur, seperti jaringan jalan, saluran sanitasi dan drainase,

jaringan air bersih, jaringan listrik.

2. penyediaan fasilitas pendukung, seperti fasilitas kesehatan, pendidikan, sosial

kemasyarakatan, serta fasilitas umum lainnya.

3. ketersediaan ruang terbuka sebagai fasilitas pendukung bagi kegiatan

informal penghuninya, serta sebagai strategi mempertahankan ketersediaan

air bersih dalam jangka panjang.

Program pembangunan perumahan baru dapat dilaksanakan baik oleh

pemerintah (PERUMNAS) maupun pihak swasta. Agar penyediaan perumahan baru

bagi masyarakat berpenghasilan rendah dapat tercapai maka pemerintah

mengeluarkan kebijakan pengadaan perumahan dengan perbandingan 1 kelas

mewah: 3 kelas menengah: 6 kelas bawah bagi developer swasta. Kebijakan ini

sesuai dengan azas keadilan, pemerataan, dam keterjangkauan.

Selain itu, untuk mendukung kemampuan pemilikan rumah oleh masyarakat

berpenghasilan rendah, program ini didukung oleh lembaga perbankan (misalnya

BTN) dengan program Kredit Pemilikan Rumah dengan suku bunga lunak. Lembaga

perbankan swasta pun saat ini sudah banyak yang ikut aktif mendukung program

(39)

II. 3.6. Kebutuhan dan Ketersediaan Perumahan

Perkiraan kebutuhan perumahan pada periode mendatang merupakan turunan dari

kajian mengenai perkembangan penduduk. Walaupun tingkat pertumbuhan

penduduk diperkirakan akan turun sebesar 1,68 % selama jangka waktu 1996-2000

jumlah penduduk rumah rangga akan meningkat dua kali lipat dari tingkat

pertumbuhan tersebut (3,49 %) yang ditentukan sangat berpengaruh terhadap tingkat

kebutuhan perumahan.

Tingkat kebutuhan penyediaan rumah adalah 2 % per tahun atau sejumlah

13000 unit per tahun sampai 2001. Jika proyeksi ini diteruskan sampai dengan 2010,

maka dalam kurun waktu 2001-2010 minimal harus dapat disediakan rumah

sebanyak 140100 unit, dan apabila kebutuhan tersebut sampai dengan 2001 terpenuhi

maka untuk kurun waktu 2001-2010 tersebut jumlah rumah yang harus disediakan

adalah sekitar 15000 unit pertahun. Dengan jumlah kebutuhan penyediaan tanah

tersebut, maka dalam kurun waktu 15 tahun mendatang diperkirakan bahwa untuk

pembangunan perumahan baru membutuhkan lahan yang luasnya minimal 7000

hektar. Tingkat penyediaan 2% per tahun sebenarnya merupakan angka estimasi

cukup tinggi karena mengacu pada proyeksi jumlah rumah tangga. Sekitar 46 % dari

angka estimasi tersebut merupakan jumlah kebutuhan rumah kosong yang dianggap

mutlak untuk dipenuhi. Tabel 2.1. berikut ini menyediakan perkiraan jumlah rumah

yang harus disediakan oleh pemerintah (Perumnas) dan swasta (REI) sampai tahun

(40)

Tabel 2.1. Perkiraan Jumlah Rumah Yang Harus Disediakan oleh Perumnas dan REI

pada Periode 1996-2010.

DEVELOPER JUMLAH UNIT RUMAH YANG HARUS

DISEDIAKAN

Sumber : BPS Kota Medan 2006

Dari hasil analisis menunjukkan perkiraan rumah yang harus disediakan Perumnas

dan REI di kecamatan Medan Sunggal dan kecamatan Medan Denai pada periode

2001-2010 :

DEVELOPER

JUMLAH UNIT RUMAH YANG HARUS DISEDIAKAN

Medan Sunggal Medan Denai

PERUMNAS

Dengan demikian sebenarnya secara teoritis di kecamatan Medan Sunggal

telah mengalami surplus jumlah rumah tertata sebanyak 2722 rumah, sedangkan pada

(41)

II. 3.7. Keterkaitan Kawasan Perumahan dengan Infrastruktur Perkotaan

Kawasan perumahan sebagai tempat hunian penduduk merupakan salah satu

masalah pokok yang harus diperhatikan oleh pemerintah pusat dan para developer.

Sebagai tempat tinggal penduduk, lokasi kawasan perumahan harus mudah dijangkau

setiap tempat aktivitas perkotaan, seperti lokasi pekerjaan, kantor instansi pemerintah

dan swasta, pasar, pendidikan dan lain-lain. Kecendrungan penduduk untuk memilih

tempat bermukim sangat dipengaruhi oleh kemudahan untuk menjangkau lokasi.

Akibat yang ditimbulkan oleh ketidak tetapan lokasi pemukiman dalam terlambatnya

perkembangan kota baik dari segi fisik kota maupun dari segi ekonomisnya.

II.4. Tata Guna Tanah Kawasan Perumahan

Tata guna lahan adalah suatu cara untuk menghasilkan kegiatan yang

menimbulkan perjalanan. Penggunaan-penggunaan tanah yang berlainan akan

menghasilkan karakteristik perjalanan yang berlainan pula, misalnya tanah

diperuntukkan untuk kawasan perumahan, kawasan perkantoran, pusat pertokoan dan

lainnya diharapkan akan menghasilkan banyak perjalanan dari pada ruang terbuka.

II.4.1. Faktor Tata Guna Lahan

Menurut Drs. Robinson Tarigan, M.R.P. lahan dibutuhkan oleh setiap

manusia untuk menopang kehidupannya. Pada sisi lain, kemampuan manusia untuk

mendapatkan lahan tidak sama. Hal ini membuat penggunaan atau kepemilikan lahan

tidak dapat sepenuhnya diserahkan kapada mekanisme pasar. Apabila dibiarkan

(42)

dan menetapkan harga sewa yang tinggi untuk orang-orang yang membutuhkan

lahan. Padahal setiap orang membutuhkan lahan sebagai tempat tinggal atau tempat

berusaha

Kegiatan-kegiatan yang berlainan dapat menghasilkan karakteristik yang

berlainan pula, misalnya satu hektar tanah kawasan perumahan yang dikembangkan

pada kepadatan yang tinggi, kemudian sekali akan menghasilkan lebih banyak

pergerakan orang dibandingkan dengan satu hektar tanah yang dikembangkan untuk

keperluan rumah tinggal pada kepadatan rendah.

Meskipun luasan dari kawasan perumahan penduduk adalah luas, untuk

keperluan perjalanan ini luasannya hanya menganggap tanah saja, karena antara

80-90 % dari semua perjalanan bermula dan berakhir di rumah, maka tata guna lahan

kawasan perumahan adalah penting sekali.

Prinsip-prinsip penggunaan lahan adalah :

a. Pendekatan terhadap sistem ekologi kota Medan, yakni usaha untuk membentuk

sistem hubungan fungsional antara manusia dan alam fisiknya untuk memperoleh

kelestarian alam.

b. Penggunaan lahan secara optimal, yaitu pendayagunaan fungsi lahan untuk

memperoleh nilai efisiensi dan efektifitas secara luas.

c. Pola keserasian, yakni keseimbangan di antara ruang-ruang kegiatan kota yang

dibentuk

Beberapa jenis tata guna lahan terbesar secara meluas (perumahan) dan jenis

lainnya mungkin kelompok (pusat pertokoan). Beberapa jenis tata guna lahan

mungkin ada di satu atau dua lokasi saja dalam suatu kota seperti rumah sakit dan

(43)

dibandingkan dengan daerah lainnya baik dari segi fisik kuantitas (kapasitas)

maupun kualitas (frekuensi dan pelayanan). Contohnya pelayanan angkutan umum

biasanya lebih baik di pusat perkotaan dan pada jalan utama dibandingkan dengan di

daerah pinggiran kota.

Apabila tata guna lahan saling berkaitan dan hubungan transportasi antara

lain lahan tersebut mempunyai kondisi yang baik, maka aksesbilitasi tinggi.

Sebaliknya, jika aktifitas tersebut saling terpisah jauh dan hubungan transportasinya

jelek, maka aksesibilitas rendah. Beberapa kombinasi diantaranya mempunyai

aksesibilitasnya menengah.

Pada dasarnya kebijaksanaan tata ruang sangat erat kaitannya dengan

kebijaksanaan transportasi. Ruang merupakan kegiatan yang ditempatkan di atas

lahan kota, sedangkan transportasi merupakan sistem jaringan yang secara fisik

menghubungkan satu ruang kegiatan dengan ruang kegiatan lainnya. Antara ruang

kegiatan dan transportasi terjadi yang disebut siklus penggunaan ruang transportasi.

Akses transportasi ke suatu ruang kegiatan (persil lahan) diperbaiki, ruang

kegiatan tersebut akan menjadi lebih menarik, dan biasanya menjadi lebih

berkembang ruang kegiatan tersebut, meningkat pula kegiatan akan transportasi.

Peningkatan ini kemudian menimbulkan kelebihan beban pada transportasi dan

siklus akan terulang kembali bila aksebilitas diperbaiki.

Peruntukkan lahan tertentu bandara, lokasinya tidak sembarangan dan

biasanya terletak jauh diluar kota karena ada batasan dari segi keamanan,

pengembangan wilayah, dan lain-lain. Dikatakan aksesbilitas ke bandara tersebut

akan selalu rendah karena letaknya yang jauh di luar kota. Meskipun letaknya jauh,

(44)

transportasi yang dapat dilalui dengan kecepatan tinggi sehingga waktu tempuhnya

lebih pendek.

Berdasarkan penjelasan diatas, struktur kota yang terbesar memanjang dari

pusat ke pinggiran atau acak secara meluas ke segala penjuru kota menyebabkan

tidak memadainya perkembangan prasarana jalan dan angkutan umum untuk

melayani masyarakat.

Persoalan menjadi lebih rumit karena disebabkan oleh hal yang terurai diatas,

juga oleh terbatasnya lahan di pusat kegiatan perkotaan sehingga pelebaran dan

penambahan ruas jalan baru sulit dilakukan.

II. 4.2. Konsep Struktur Tata Guna Lahan

Konsep struktur tata ruang Kota Medan sesuai dengan pola kegiatan fasilitas

dan penggunaan lahan serta konsep struktur wilayah fungsional dimasa mendatang

diarahkan pada :

1. Konsep struktur tata guna lahan tradisional, menyediakan lahan bagi kegiatan

yang berorientasi kepada :

a. Kegiatan ekstratip (pertanian/perkebunan)

b. Kegiatan industri dan kawasan khusus

c. Kegiatan perhubungan, jasa dan pariwisata

d. Kegiatan pelayanan sosial, bangunan umum, dan pemerintah

e. Kegiatan perumahan atau pemukiman

2. Penyediaan lahan bagi kegiatan yang untuk sementara belum ditentukan,

(45)

Semakin besarnya kegiatan di wilayah perkotaan, khususnya di wilayah Kota

Medan dan sekitarnya yang cenderung membentuk kota metropolitan langsung

mempengaruhi perkembangan wilayah pinggiran Kota Medan yang berada di

Kecamatan Medan Sunggal dan Medan Denai.

II. 4.3. Kawasan Perumahan Tertata untuk Real Estate

Menurut Kamus Umum Bahasa Indonesia terbitan Balai Pustaka tahun 1986,

kawasan adalah daerah dan perumahan adalah kumpulan beberapa buah rumah

yang berfungsi sebagai tempat tinggal, sedangkan tertata adalah tesusun, teratur dan

terbenahi.

Dari deskripsi arti umum tersebut maka dapat disimpulkan bahwa kawasan

perumahan tertata adalah daerah yang diperuntukkan sebagai tempat pembangunan

rumah-rumah secara terpadu yang sesuai dengan tata guna tanah dan dikelola oleh

suatu badan, dalam hal ini disebut dengan pengembang (developer). Di kawasan

tersebut di tata letak rumah dan sarana-sarana pendukungnya seperti olahraga,

rekreasi, pasar dan jaringan jalan.

Menurut penjelasan Departemen Dalam Negeri bahwa Real Estate

diindektikkan dengan perusahaan pembangunan perumahan. Perusahaan

pembangunan adalah suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan

dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar diatas suatu areal tanah yang merupakan

suatu kesatuan pemukiman, dilengkapi prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas

social yang diperlukan oleh masyarakat yang menghuninya.

Defenisi dari lingkungan perumahan baru adalah kompleks perumahan yang

(46)

perumahan. Pada umumnya kondisi perumahannya sudah baik dengan penyediaan

fasilitas yang lengkap, beberapa tahun ini pembangunan perumahan terlihat

berlangsung pesat, baik yang dilakukan pemerintah maupun pihak swasta.

II. 4.3.1. Permasalahan Perumahan Tertata Di Indonesia

Permasalahan rumah tertata di Indonesia dapat dilihat dari kondisi perumahan

baik dikota maupun di desa masih banya kyang belum memenuhi persyaratan baik

teknis maupun kesehatan. Hal ini disebabkan karena tingkat pendapatan,

pengetahuan dan pendidikan dari sebagian besar masyarakat Indonesia yang relatif

masih rendah. Akibatnya daya tangkap dan pengertiannya terhadap fungsi rumah dan

lingkungan masih kurang.

Pada dasarnya pembangunan perumahan menyangkut berbagai bidang sidang

lintas sektor antara lain kependudukan, teknologi, pembiayaan, pertanahan,

kelembagaan dan lain sebagainya. Oleh karena itu, dalam pelaksanaan program

pembangunan di lapangan dapat saja ditemukan aspek lain, titik berat kepentingan

yang berada sehingga kadang-kadang menimbulkan hambatan dalam

pelaksanaannya. Dalam kaitan itu ada beberapa permasalahan yang sering dijumpai

dalam bidang perumahan, antara lain :

1. Pertumbuhan penduduk

Laju pertumbuhan penduduk di Indonesia masih sangat tinggi, merupakan

masalah pokok dalam pembangunan perumahan. Masalah ini mengakibatkan

kebutuhan akan rumah selalu meningkat.

Disamping masalah pertambahan penduduk, juga ditentukan pada masalah