KONSEP DAN TEORI DASAR PROPERTI
&
TEKNIK PENILAIAN PROPERTI
SKEMA PENGGOLONGAN PROPERTI ATAU
HARTA KEKAYAAN SESUAI SIFATNYA
Tangible Asset
Real Property
(Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap)
Personal Property
Mesin dan Peralatannya , Fixture & Furniture, Alat – alat Berat, Kendaraan Bermotor .
Goodwill Hak Paten Franchises
Merk Dagang (Trade Mark)
Hak Cipta (Copy Right)
Saham Investasi
Intangible Asset
Penilaian adalah multi disiplin ilmu, artinya seorang penilai harus menguasai pengetahuan tentang beberapa disiplin ilmu.
Seorang Penilai Properti (Tanah dan Bangunan) harus memahami tentang:
Hukum Pertanahan .
Hukum Pranata Pembangunan Teknologi Bangunan
Konstruksi Bangunan Perancangan Arsitektur
Perencanaan dan Perancangan Kota Bahan – bahan bangunan .
NILAI SELAIN
NILAI PASAR NILAI
Properti Tidak Khusus
Nilai Pasar
Saya akan tawar gedung ini Rp. 38 miliar Gedung ini dijual
Ilustrasi dari Nilai Pasar sebagai berikut:
High Price ⇒ No Buyer
⇒ Unable to sell
Right Price ⇒ Only one buyer, few interested prospects
⇒ 60 – 90 days to sell
Low Price ⇒ Some prospective buyers and prospects
⇒ 15 – 59 days to sell
Cheap Price ⇒ Heaps of buyers and prospects
⇒ Sells immediately
Right price
⇒
Nilai Pasar
Properti Khusus
Nilai Selain Nilai
Pasar . (Biaya
Pengganti
Terdepresiasi )
BISA NGGAK YA DIJUAL ?
KONSEP NILAI – BIAYA - HARGA
Definisi Biaya : Sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa , atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut . Jika barang atau jasa sudah diselesaikan , biaya tersebut menjadi fakta historis . Harga yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi pembelinya .
KONSEP NILAI – BIAYA - HARGA
Nilai suatu properti adalah subyektif dan berlainan bagi seseorang, sebagaimana kehendak manusia yang berbeda-beda dari waktu ke waktu.
Suatu properti akan mempunyai nilai bila properti tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia.
Nilai bukan merupakan fakta, merupakan perkiraan manfaat ekonomis atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu.
Konsep ekonomi dari Nilai mencerminkan pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang akan diperoleh oleh orang yang memiliki barang / jasa tersebut.
Konsep Nilai Tanah :
Keuntungan atas penggunaan atau pemanfaatan tanah , semakin tinggi manfaat makin tinggi nilai tanah .
Keuntungan atas ekstensifikasi penggunaan tanah sesuai dengan peruntukannya .
Tanah adalah tetap dan jumlahnya terbatas , sehingga pasarnya tidak sempurna .
FAKTOR-FAKTOR PENENTU NILAI
Ada yang berpendapat nilai properti dipengaruhi oleh faktor manfaat,
kelangkaan, keinginan dan daya beli.
Model umum pembentukan nilai properti dalam bentuk fungsi adalah :
V = F (D, V, S, T)
dimana
V = Value (Nilai Pasar)
D = Demand (permintaan)
V = Utility (manfaat)
S = Scarcity (kelangkaan )
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI
Pada prinsipnya nilai suatu properti dapat dibentuk, dipelihara, diubah atau dirusak oleh beberapa faktor yang ada atau oleh beberapa kekuatan yang ada dalam masyarakat.
Faktor mempengaruhi nilai
Pengaruh karena kemampuan alam lainnya ( fisik & lingkungan )
Standar kehidupan sosial
Politik dan peraturan pemerintah
PRINSIP-PRINSIP PENILAIAN
“
Prinsip penilaian adalah prinsip ekonomi dan hukum
yang berlaku dalam penentuan Nilai Properti
”
Beberapa Prinsip Penilaian yang perlu di perhatikan :
1. Prinsip Penggunaan yang Semaksimal Mungkin (Principle of Highest and Best Use)
Legally Permissable (memenuhi syarat fisik)
Physically Feasible (memenuhi permintaan pasar menghasilkan positif return).
PRINSIP-PRINSIP PENILAIAN ………
2. Prinsip Penawaran dan Permintaan (Principle of Supply and Demand)
3. Prinsip Pengganti (Principle of Subtitution)
4. Prinsip Keuntungan Yang Diharapkan Properti (Principle of Anticipation)
5. Prinsip Adanya Perubahan – Perubahan (Principle of Change)
6. Prinsip Kesesuaian (Principle of Conformity)
7. Prinsip Persaingan (Principle of Competition)
8. Prinsip Penambahan dan Pengurangan (Principle of Increasing and Decreasing Return)
9. Prinsip Kontribusi (Principle of Contribution)
Proses Penilaian
Proses penilaian terdiri dari lima langkah dasar yaitu:
1. Memperjelas Tugas Penilaian.
2. Mengumpulkan dan menganalisa data. 3. Penggunaan 3 (tiga) metode/pendekatan.
4. Rekonsiliasi ketiga pendekatan dan menentukan estimasi Nilai. 5. Membuat kesimpulan nilai dan laporan penilaian.
Memperjelas Tugas Penilaian meliputi:
Menentukan Pendekatan Penilaian :
Pendekatan Pasar
( Market Data Approach ) Pendekatan Biaya
( Cost Approach )
Pendekatan Pendapatan ( Income Approach )
Data Tersedia Metode Penilaian
Tujuan Penilaian
Jenis Nilai
Tujuan Penilaian :
Penjualan atau Pembelian
Jenis Nilai
Menentukan Pendekatan Penilaian :
Pendekatan Pasar
( Market Data Approach ) Pendekatan Biaya
Data Tersedia Metode Penilaian
Tujuan Penilaian
Jenis Nilai
Tujuan Penilaian : Penjaminan Hutang
Data yang diperlukan sebelum ke lokasi
• Sertifikat Tanah
– Sertifikat Hak Guna Bangunan (dicek masa berlaku sertifikat) – Bila sertifikat lebih dari satu (dicek apakah tanah berdampingan) – Hubungan pemilik dengan calon debitur (bila untuk tujuan jaminan)
• Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
– Tahun dibangun. – Luas dibangun.
– Bila direnovasi/IMB sesudah renovasi.
• Peruntukan Tanah (bila diperlukan). • Gambar-gambar bangunan.
Data yang harus dikumpulkan saat tinjauan ke
lokasi:
• Catatan letak tanah yang dapat dengan jelas dipahami oleh pembaca laporan
• Bentuk tanah
• Kontour tanah (bila tanah kosong)
• Letak tanah sebagai tusuk sate atau tidak, tanah sudut
• Batas tanah yang dinilai
Informasi lainnya yang diperlukan
• Akses jalan menuju lokasi
• Lingkungan disekitarnya
• Komplek perumahan/perkantoran/kawasan industri yang telah berkembang dengan baik
• Kondisi pasar setempat (baik atau buruk)
• Periksa rencana kota atas daerah sekitarnya
