BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA. Pengertian Kantor Sewa Kualanamu

BAB 2

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 TERMINOLOGI JUDUL

Pengertian Kantor Sewa Kualanamu

Dalam mengartikan Kantor Sewa Pariwisata Kualanamu, digunakan pendekatan terhadap definisi secara terminologi, yaitu:

- Kantor

Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia adalah balai (gedung, rumah, ruang) tempat mengurus suatu pekerjaan (perusahaan dsb); tempat bekerja.

Menurut Moekijat (1997:3) adalah setiap tempat yang biasanya dipergunakan untuk melaksanakan pekerjaan tata usaha, dengan nama apapun juga tempat tersebut mungkin diberikan.

Menurut Prajudi Atmosudirdjo (1982:25) adalah unit organisasi terdiri atas tempat, staf personel dan operasi ketatausahaan guna membantu pimpinan.

- Sewa

Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia adalah pemakaian sesuatu dengan membayar uang; uang yang dibayarkan karena memakai atau meminjam sesuatu; ongkos; biaya pengangkutan (transpor); yang boleh dipakai setelah dibayar dengan uang.

Menurut Aliminsyah (2002:283) adalah sejumlah uang/barang yang dibayarkan kepada pemilik tanah oleh pihak yang menggunakan tanah sebagai balas jasa untuk penggunaan tanah tersebut.

Dari pengertian kantor dan sewa di atas dapat diambil kesimpulan bahwa kantor sewa adalah tempat melaksanakan pekerjaan tata usaha yang dipakai dengan membayar sejumlah uang.

Kualanamu adalah nama bandara yang terletak di Kabupaten Deli Serdang Sumatera Utara. Dalam proyek ini site terletak di kawasan Bandara Kualanamu dan kelak pebisnis yang datang menjadi target pengunjung proyek perancangan.

Jadi dapat diartikan Kantor Sewa Kualanamu adalah tempat melaksanakan pekerjaan tata usaha di sekitar Bandara Kualanamu bagi instansi/perusahaan yang dipakai dengan membayar sejumlah uang.

2.2 LOKASI

2.2.1 Kriteria Pemilihan Lokasi

Gedung kantor sewa yang akan direncanakan tentu bersifat komersil dan diharapkan menghasilkan keuntungan yang besar. Hal ini mengakibatkan diperlukan kriteria lokasi, diantaranya:

1. Terletak pada salah satu akses utama dari Bandara Kualanamu agar bangunan mudah terlihat oleh wisatawan.

2. Memiliki sirkulasi pencapaian yang mudah agar menarik pengunjung untuk datang.

Beberapa kriteria dalam pemilihan site: Lingkungan

Lingkungan yang diharapkan dalam mendukung proyek ini adalah lokasi yang strategis, terutama dalam dunia bisnis. Selain untuk mencari keuntungan, hal ini juga dibutuhkan untuk memperkuat identitas dari

Fungsi Lahan

Fungsi lahan eksisting akan mempengaruhi kemudahan dalam pembangunan proyek ini. Apabila lahan eksisting kosong, tidak diperlukan proses pembebasan lahan, ganti rugi ataupun penghancuran bangunan. Pencapaian

Sebagai salah satu pengguna gedung kantor yang paling aktif, karyawan memerlukan pencapaian yang relatif singkat ke lokasi. Sirkulasi jalan raya juga memengaruhi watu pencapaian menuju lokasi.

Ukuran Lahan

Lahan yang akan menjadi tempat pembangunan proyek diharapkan dapat menampung semua kapasitas program fungsional, bahkan jika ada pengembangan di kemudian hari. Oleh karena itu, lahan yang dibutuhkan dalam pembangunan proyek ini antara 1 -1,5 Ha.

Potensi Fasilitas Lingkungan

Fasilitas umum yang terdapat di sekitar lokasi perancangan juga memiliki pengaruh dalam perancangan. Hal ini dapat membantu pemanfaatan fasilitas menjadi lebih maksimal.

View

View merupakan salah satu hal yang mendapat perhatian cukup penting dalam proyek ini. View diharapkan dapat mendukung fungsi gedung sebagai kantor.

Pelayanan dan Servis

Pada perancangan ini pelayanan dan servis diharapkan memiliki sirkulasi yang mudah untuk masuk dan keluar site serta tidak mengganggu sirkulasi utama.

Entrance

Aktivitas kantor dengan lingkungan yang cukup sibuk membuat sebaiknya entrance memiliki alternatif.

2.2.2 Deskripsi Kondisi Eksisting

Lokasi lahan terletak di Jalan Bandara Kualanamu, Kecamatan Batang Kuis, Kabupaten Deli Serdang.

Luas : 1,5 Ha (15.000 m2) KDB : 60% (9.000 m2)

KLB : 9 ( 81.000 m2)

Keterangan : Pada TOR luas total bangunan telah ditentukan yaitu 10.000 m2 untuk bangunan tunggal dan 15.000 m2 untuk bangunan multi-massa

Batas-batas site :

Sebelah Timur : Lahan kosong Sebelah Selatan : Lahan kosong Sebelah Barat : Lahan kosong

Sebelah Utara : Jalan Bandara Kualanamu

2.3 TINJAUAN FUNGSI

2.3.1 Tinjauan Kantor

Berdasarkan KADIN (Kamar Dagang dan Industri), terdapat beberapa pembagian kategori gedung perkantoan, antara lain:

- Tujuan usaha dan lingkungan bersama  Kantor administrasi pemerintah

 Kantor administrasi sosial - Kepemilikan

 Milik pemerintah  Milik swasta - Sifat dari bangunan kantor

 Kantor bersifat komersil

Merupakan gedung kantor yang disewakan untuk memperoleh keuntungan materi.

Klasifikasi kantor sewa dibedakan atas:  Faktor jumlah lantai

 Faktor fasilitas perkantoran

Sistem pemanfaatan kantor sewa dilakukan antara lain dengan:

 Strata title (sistem hak milik untuk tiap lantai bangunan)  Leasing (sistem sewa)

 Kantor bersifat non komersil  Sistem dan tujuan administrasi

 Kantor profit  Kantor non profit  Pemakaian bangunan kantor

 Kantor untuk badan usaha sejenis  Kantor untuk berbagai bidang usaha  Hirarki

 Kantor induk / pusat  Kantor cabang  Kantor perwakilan

Sedangkan menurut L Manaseh dan R Cunliffe, kantor dapat dibagi menjadi 4 jenis, diantaranya:

Jenis perkantoran yang termasuk dalam golongan ini adalah perkantoran untuk umum (yang disewakan), perusahaan dagang (trading company), asuransi dan transportasi.

 Industrial Office

Jenis perkantoran ini terikat harus mempunyai hubungan fisik dengan pabriknya

 Professional Office

Jenis perkantoran ini tidak dipakai dalam waktu yang panjang dan merupakan perkantoran dengan jumlah modal yang digunakan relatif kecil.

 Institutional / Government Office

Jenis perkantoran ini bersifat usaha yang teratur dalam bentuk lembaga yang berpedoman pokok untuk hidup lama dan kokoh. Biasanya digunakan dalam waktu yang lama / panjang.

Dari jenis-jenis kantor di atas, jenis yang dipilih sebagai fungsi utama dari preoyek ini adalah Commercial Office.

Klasifikasi Kantor

Menurut Peruntukkannya

1. Tenant Owned Office Building

Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh pemilik yang biasanya tergabung dalam yayasan atau institusi untuk digunakan oleh perusahaan yang dibawahi, dilindungi, atau yang memiliki hubungan erat dan disewakan kepada siapa saja yang membutuhkan.

2. Bangunan Investasi

Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh suatu perusahaan berupa pengembang untuk disewakan kepada beberapa penyewa (Multy Tenancy Building).

Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh perusahaan untuk disewakan secara spekulatif (dengan perencanaan jangka panjang) kepada penyewa yang berminat.

Menurut Sistem Sewa

Sistem sewa perkantoran pada umumnya terbagi menjadi 2 jenis berdasar perhitungan luasan yang disewa, yaitu:

o Net System artinya sewa per meter persegi diperhitungkan atas dasar luasan lantai bersih (tidak termasuk koridor ataupun common space dan biasanya harga sewa per meter persegi lebih tinggi.

o Gross System artinya sewa per meter persegi dihitungkan atas dasar luas lantai kotor sehingga luasan lantai yang digunakan untuk kantor lebih kecil dari jumlah luasan yang disewa pada awalnya karena penyewa dikenakan beban biaya untuk koridor ataupun common space. Hal ini menyebabkan penyewa lebih baik menyewa per lantai supaya tidak rugi. Harga sewa per meter persegi lebih rendah.

Berdasarkan pemaparan kedua sistem sewa tersebut, maka pada proyek ini sistem sewa yang digunakan merupakan gabungan dari keduanya, yaitu semi-gross system. Semi-gross system merupakan sistem sewa dimana penyewa akan dikenakan biaya sewa sesuai dengan akumulasi luasan lantai yang digunakan serta ditambahkan dengan luasa common space seperti lobby, area parkir, dan sebagainya yang telah dibagi rata dengan penyewa lainnya. Dalam hal ini fleksibilitas dapat dicapai melalui negosisasi antar pengelola gedung dengan penyewa dengan pertimbangan varietas usaha, varietas penyewa serta varietas luasan yang digunakan.

Menurut Jumlah Penyewa

1. Single Tenancy Building

Bangunan kantor yang disewakan kepada satu penyewa atau perusahaan dengan jangka waktu tertentu.

2. Single Tenancy Floor

Luas kotor ruang satu lantai bangunan dikurangi ruang-ruang fasilitas seperti elevator umum, ruang mesin, dan tangga umum yang disewakan kepada penyewa atau perusahaan.

3. Multy Tenancy Floor

Satu lantai bangunan kantor yang disewakan kepada beberapa penyewa atau perusahaan. Luas ruang yang disewakan tidak termasuk fasilitas umum seperti lift, elevator, ruang mesin, dsb. Berdasarkan pemaparan jumlah penyewa tersebut, maka pada proyek ini kantor sewa termasuk dalam kategori multy tenancy floor karena setiap satu lantai kantor dapat disewa lebih dari satu instantsi/perusahaan.

Menurut Bentuk Denah

a. Cellular System

Bangunan berbentuk memanjang dengan koridor sepanjang bangunan. Sistem ini memiliki privasi yang tinggi pada ruang-ruangnya.

b. Group Space System

Bangunan terdiri dari ruang-ruang yang berukuran sedang yang mampu menampung 5 – 15 orang pegawai yang saling berkerja sama. Pembagian ruang-ruang umumnya diterapkan pada bangunan yang memiliki jarak koridor dengan dinding terluar kantor 15 – 20 m

c. Open Plan Office System

Bangunan dengan susunan ruang-ruang yang fleksibel menurut kebutuhan pemakainya sehingga menggunakan sekat partisi, furniture, dan vegetasi yang dapat menjadi pembatas atau penanda rute sirkulasi.

Berdasarkan pemaparan tersebut, maka pada proyek ini kantor sewa termasuk dalam kategori open plan office system agar ruang dapat dimanfaatkan sefleksibel mungkin sesuai kebutuhan oleh pihak penyewa.

Menurut Kedalamannya

a. Shallow Space

Bangunan kantor dengan jarak koridor hingga dinding terluar 8 – 10 m. c. Deep Space

Bangunan kantor dengan jarak koridor hingga dinding terluar 11 – 19 m. d. Very Deep Space

Bangunan kantor dengna jarak koridor hingga dinding terluar ≥ 20m. Berdasarkan pemaparan tersebut, maka pada proyek ini kantor sewa termasuk dalam kategori medium depth space.

Tipe – tipe besaran

Standar luasan kantor ditentukan berdasarkan jenis kantor yang disewa perusahaan, antara lain:

 Kantor perwakilan dengan luasan standar 72 m2  Kantor cabang dengan luasan standar 146 m2  Kantor pusat dengan luas standar 189 m2 Wadah Perkantoran

 Kompleks perkantoran

Kompleks perkantoran merupakan bangunan perkantoran yang terpadu; contohnya kantor pemerintah, perkantoran umum, pusat perbelanjaan, klub eksekutif, hotel, hunian, pusat rekreasi, dll. Wadah ini terbentuk seiring dengan perkembangan kota yang mencakup perkembangan manusia yang terus bertumbuh. Hal ini dinilai dari perkembangan ekonomi dan lahan yang semakin sempit. Pertimbangan akan lahan yang semakin sempit dipengaruhi oleh pertumbuhan penduduk, aktivitas (bekerja), tempat tinggal dan berkreasi/bermain.

 Gedung Perkantoran

Gedung perkantoran merupakan bangunan perkantoran tunggal yang direncanakan dan dirancang sesuai dengan fungsi serta dilengkapi fasilitas pendukung. Bangunan tersebut dibedakan berdasarkan jumlah lantai, yang dapat dibagi menjadi tiga, yaitu; bangunan tingkat rendah (1-5 lantai), bangunan tingkat menengah (6-19 lantai), bangunan tingkat tinggi (lebih dari 20 lantai)

Diagram 2.1 Klasifikasi Gedung Perkantoran

2.3.2 Deskripsi pengguna dan kegiatan

Pengguna dari Kantor Sewa Kualanamu dibagi menjadi beberapa kelompok, diantaranya :

a. Kelompok Kegiatan Utama ( penyewa kantor)

 Pelaku kegiatan merupakan bagian struktur organisasi dari peusahaan/instansi.

 Kegiatan yang dilakukan : - Bekerja

- Menjual produk/jasa

- Mengadakan rapat dengan klien/ rekan kerja b. Kelompok Pengelola

 Kegiatan yang dilakukan : - Bekerja

- Mengadakan rapat dengan klien - Mengawasi kelangsungan kantor c. Kelompok Servis

 Pelaku kegiatan adalah karyawan yang melakukan kegiatan servis seperti karyawan kebersihan, keamanan dan lain lain.

Sebagian besar gedung disewakan Gedung Kantor Gedung milik sendiri Gedung sewa Kantor pemerintah pusat/daerah

Bangunan milik pribadi

Bangunan sebagian milik pribadi

Sebagian kecil gedung disewakan

d. Kelompok Kegiatan Pelengkap (pengunjung)  Kegiatan yang dilakukan :

- Mencari kebutuhan (produk/jasa) dari perusahaan/instansi penyewa

- Kegiatan penunjang lain seperti kegiatan di restoran / mini market

Masing masing kelompok tentunya memiliki kebutuhan ruang yang berbeda sesuai dengan fungsinya. Hubungan antar kelompok kegiatan digambarkan pada bagan berikut ini:

Diagram 2.2 Hubungan Antar Kelompok Aktivitas di Dalam Gedung

Melalui bagan di atas dapat disimpulkan beberapa ruang yang umum terdapat pada perkantoran. Kelompok kegiatan utama merupakan kelompok yang paling dominan melakukan aktivitas pada ruang-ruang perkantoran yang disewa.

Kelompok Pengelola

Kelompok Servis

Kelompok Kegiatan Utama

2.3.3 Deskripsi Perilaku

Tabel 2.1 Deskripsi Perilaku Berdasarkan Aktivitas Umum

No.

Aktivitas

Umum

Sifat Aktivitas Khusus

1. Kegiatan Utama

Kegiatan utama pada site perancangan adalah kegiatan jual beli produk pariwisata (jasa)

 Pengelolaan kantor  Penyewaan kantor  Mengadakan rapat

2. Kegiatan Penunjang

Kegiatan penunjang pada site perancangan adalah kegiatan perbankan, makan dan minum, berbelanja kebutuhan serta trasnportasi  Kegiatan di bank  Kegiatan di restoran  Kegiatan di mini market  Pengoperasian shuttle bus dari dan menuju bandara

3. Kegiatan Pelayanan

Kegiatan pelayan adalah bentuk pelayanan bagi para pengguna bangunan  Pelayanan fasilitas toilet dan kebersihan  Pelayanan fasilitas ibadah  Pelayanan fasilitas kesehatan  Pelayanan fasilitas keamanan

Uraian kegiatan berdasarkan tingkat keutamaannya antara lain: 1. Kegiatan Utama

Kantor Sewa Kualanamu merupakan perkantoran yang terletak di kawasan Bandara Kualanamu yang disediakan untuk instansi/perusahaan dalam menjalankan kegiatan dari organisasi perusahaan tersebut. Fungsi utama bangunan ini adalah menyediakan fasilitas utama dan penunjang bagi para penyewa. Sasaran kegiatan ini ditujukan kepada seluruh perusahaan/instansi serta kliennya.

2. Kegiatan Penunjang

Kantor Sewa Kualanamu memfasilitasi pengguna kantor dengan beberapa fasilitas seperti pusat ATM, restoran, kafe, retail (toko), mini market, dan lain-lain.

3. Kegiatan Pelayanan

Kegiatan pelayanan bertujuan memberikan pelayanan serta membantu pengguna dalam menggunakan bangunan ini. Fasilitas yang disediakan dalam menunjang kegiatan pelayanan antara lain, toilet, tempat ibadah, pusat informasi, sistem keamanan, dan lain lain.

A. Alur Kegiatan Pengguna

Berikut ini merupakan diagram alur kegiatan pengguna pada Kantor Sewa Pariwisata Kualanamu

1. Kelompok Pengelola Kantor

Diagram 2.2 Alur Kegiatan Kelompok Pengelola Kantor Parkir Datang Ruangan Kegiatan lain Bekerja dana tau rapat Mengawasi/ mengontrol Istirahat (makan, sholat, dll) Parkir Pulang

2. Kelompok Kegiatan Utama (Penyewa Kantor)

Diagram 2.3 Alur Kegiatan Kelompok Penyewa Kantor 3. Kelompok Kegiatan Pelengkap (Pengunjung)

Diagram 2.4 Alur Kegiatan Kelompok Pelengkap (Pengunjung) Kantor 4. Kelompok Kegiatan Servis (OB, Security,Teknisi,dll)

Diagram 2.5 Alur Kegiatan Kelompok Servis Kantor

2.3.4 Deskripsi Kebutuhan Ruang

Dari kelompok kegiatan dan pengguna diperoleh acuan kebutuhan ruang untuk menjadi dasar perancangan.

Parkir Datang Kegiatan lain Bekerja dan atau rapat (kantor) Berjualan (retail) Istirahat (makan, sholat, dll) Parkir Pulang Parkir Datang Mencari produk (jasa) Rapat dengan pebisnis Kegiatan lain Parkir Pulang Parki r Datan g Bekerja Kegiatan Park Pulan Istirahat (makan, sholat, dll)

Kelompok Pengelola

Tabel 2.2 Kebutuhan Ruang Kelompok Pengelola Kantor

No. Aktivitas Pelaku Sifat Ruang

1. Mengelola kelangsungan kantor sewa - General Manager (GM) - Sekretaris GM - Staff GM

Privasi  Ruang kerja GM  Ruang sekretaris  Ruang tamu  Ruang rapat 2. Mengelola bagian pemasaran (Pemasaran, promosi, dan iklan) - Kepala bagian pemasaran - Staff bagian pemasaran

Privasi  Ruang kerja kepala bagian  Ruang kerja staff  Ruang rapat  Ruang tamu 3. Mengelola bagian teknik (Ahli mekanikal, elektrikal dan bangunan) - Kepala bagian teknik - Staff bagian teknik

Privasi  Ruang kerja kepala bagian  Ruang kerja staff 4. Mengelola bagian umum (Administrasi dan statistik) - Kepala bagian umum - Sekretaris - Staff bagian

Privasi  Ruang kerja kepala bagian  Ruang kerja

staff  Ruang

Kelompok Kegiatan Utama

Tabel 2.3 Kebutuhan Ruang Kelompok Kegiatan Utama

No. Aktivitas Pelaku Sifat Ruang

1. Menyewa kantor - Penyewa kantor Semi-privasi  Ruang kerja (direktur, manager, supervisor)  Area pelayanan  Ruang rapat  Ruang pertemuan (dengan tamu)  Ruang

umum  Ruang rapat

 Ruang tamu  Ruang arsip 5. Mengelola bagian keuangan (Perencana keuangan dan anggaran, akuntansi) - Kepala bagian keuangan - Staff bagian keuangan

Privasi  Ruang kerja kepala bagian  Ruang kerja

staff

sekretaris  Pantry

Kelompok Kegiatan Pelengkap

Tabel 2.4 Kebutuhan Ruang Kelompok Kegiatan Pelengkap

No. Aktivitas Pelaku Sifat Ruang

1. Mengunjugi pameran produk

 Pengunjung Publik  Ruang serba guna

 Retail sewa 2. Transaksi jual beli  Pengunjung

Semi-publik  Ruang pertemuan (dengan tamu)  Retail sewa 3. Pertemuan dengan pengelola/penyewa kantor  Pengunjung Semi-publik  Ruang pertemuan (dengan tamu)  Retail sewa 4. Makan-minum, menggunakan fasilitas penunjang

 Pengunjung Publik  Restoran/cafe  Mini market 5. Melakukan kegiatan perbankan  Seluruh pengguna  Masyarakat sekitar Semi-publik

 Bank & ATM Center

Kelompok Pelayanan/Servis

Tabel 2.5 Kebutuhan Ruang Kelompok Kegiatan Servis

No. Aktivitas Pelaku Sifat Ruang

1. Mencari informasi  Pengunjung  Penyewa kantor Publik  Resepsionis/pusa t informasi  Kantor pengelola/kantor sewa 2. Beribadah  Pengelola kantor  Penyewa kantor  Penyewa retail sewa  Pengunjung Servis  Mushollah  Ruang wudhu  Tempat penitipan alas kaki/barang

3. Buang air  Pengelola kantor  Penyewa kantor  Penyewa retail sewa  Pengunjung

Servis  Ruang kerja kepala bagian  Ruang sekretaris  Ruang kerja staff

4. Maintenance  Kepala bagian teknisi  Staff bagian

teknisi

Privasi  Ruang genset dan trafo

 Ruang tanki BBM

 Ruang panel  Ruang telepon

dan tata suara  Ruang kontrol

dan CCTV  Ruang pompa  Ruang septictank  Ruang water tank  Ruang AHU  Ruang chiller  Ruang

pengendali kebakaran

5. Keamanan  Security Servis  Ruang keamanan (gardu jaga) 6. Menjaga kebersihan bangunan dan lingkungan, membersihkan fasilitas servis, Membantu keperluan pengguna bangunan  Cleaning service  Office Boy/Girl Servis  Loker  Toilet  Ruang peralatan dan gudang  Ruang istirahat pekerja  Pantry 7. Mengangkut dan mengantar barang/individu  Supir  Staff bagian penyewa kantor (distributor)

Servis  Loading dock  Area parkir

Mengacu pada tabel kebutuhan ruang berdasarkan pengguna bangunan, berikut merupakan kebutuhan yang terdapat di bangunan serta fasilitas pendukung berdasarkan jumlah pengguna gedung kantor.

Luas bruto gedung kantor yang direncanakan seluas 10.000 m2 (mengacu pada Term Of Referebce Perancangan Arsitektur VI, bangunan massa tunggal), maka jumlah penghuni berdasarkan perhitungan penentuan kebutuhan ruang di dalamnya adalah 10.000 m2`/10 = 1000 orang (jumlah penghuni gedung kantor ada 1 setiap 10 m2 luas bruto lahan).

1. Kebutuhan Kantor Pengelola

Diasumsikan 1% dari luas bruto kantor 1% x 10.000 m2 = 100 m2

2. Kebutuhan Kantor Sewa

Terbagi menjadi beberapa kategori yaitu small office, medium office, large office dilengkapi small meeting room, medium meeting room, dan large meeting room.

3. Kebutuhan Ruang Restoran/Kantin

Keberadaan restoran/kantin dapat membantu karyawan dalam efisiensi waktu untuk beristirahat (makan)

4. Kebutuhan Mini Market

Keberadaan mini market dapat membantu karyawan dalam membeli keperluan-keperluan kecil saat bekerja

5. Kebutuhan Ruang Serba Guna

Ruang serba guna disediakan untuk menunjang kegiatan kantor yang membutuhkan ruangan besar seperti presentasi, seminar, dan lain lain. Namun tidak menutup kemungkinan masyarakat sekitar untuk menyewa ruang serba guna. Pemakain ruang ini dapat bersifat sewaktu-waktu. Kapasitas ruang serban guna diasumsikan 250 orang. Berdasarkan buku Panduan Sistem Bangunan Tinggi,

besar bruto sebesar 2,5 m2/orang, maka luas bruto ruang serba guna sebesar 250 orang x 2,5 m2/orang = 625 m2

6. Kebutuhan Mushollah

Keberadaan mushollah sebagai tempat untuk melakukan ibadah sholat

7. Kebutuhan Ruang Servis

Keberadaan ruang servis sebagai kebutuhan bagi para karyawan kegiatan servis

8. Kebutuhan Ruang Teknisi dan M/E

Keberadaan ruang ini bertujuan meneyediakan ruangan tempat alat/mesin yang bersifat teknis dalam kelangsungan bangunan contohnya ruang panel,pompa,dan lain lain.

9. Kebutuhan Gudang dan Loading Dock

Keberadaan gudang sebagai tempat menyimpan semua barang keperluan kantor dan loading dock sebgai area dalam melakukan transfer barang.

10. Kebutuhan Ruang Aksesibel

Kantor dengan fungsi usaha harus memperhatikan fasilitas dan aksesibilitas dengan ketentuan minimum paling sedikit menyediakan satu buah meja atau kantor pelayanan yang aksesibel serta menyediakan aksesibel secara menyeluruh pada bagian area perdagangan (dalam hal ini kantor yang berperan sebagai distributor dan memiliki retail sewa).

11. Kebutuhan Parkir

Berdasarkan standar parker oleh Naasra (1988), maka didapat perhitungan kebutuhan parkir sebagai berikut

Tabel 2.6 Penentuan Satuan Ruang Parkir

No. Jenis Kendaraan SRP dalam m2 1 a. Mobil Penumpang Gol.I 2,30 x 5,00

b. Mobil Penumpang Gol.II 2,50 x 5,00 c. Mobil Penumpang Gol.III 3,00 x 5,00

2 Bus/Truk 3,40 x 12,50

3 Sepeda Motor 0,75 x 2,00

Tabel 2.7 Penentuan Satuan Ruang Parkir

Peruntukan Satuan (SRP untuk mobil penumpang) Kebutuhan Parkir Pusat Perdagangan - Pertokoan - Pasar Swalayan - Pasar

SRP / 100 m2 luas lantai efektif SRP / 100 m2 luas lantai efektif SRP / 100 m2 luas lantai efektif

3,5 – 7,5 3,5 – 7,5 Pusat Perkantoran - Pelayanan bukan umum - Pelayanan umum SRP / 100 m2 luas lantai SRP / 100 m2 luas lantai 1,5 – 3,5 Sekolah SRP / mahasiwa 0,7 – 1,0 Hotel/Tempat Penginapan SRP / kamar 0,2 – 1,0

Rumah Sakit SRP / tempat tidur 0,2 – 1,3

Bioskop SRP / tempat duduk 0,1 – 0,4

Koefisien kebutuhan parkir per luas bangunan berdasarkan fungsinya (belum termasuk sirkulasi 30%)

Berdasarkan buku Panduan Sistem Bangunan Tinggi, standar jumlah parkir ditentukan berdasarkan luas bruto kantor, yaitu 1 mobil setiap 100 m2 luas bruto. Standar luas parkir mobil per unit berdasarkan buku Data Arsitek adalah 2,5 m x 5 m = 12,5 m2. Perhitungan untuk parkir sepeda motor adalah 1 unit per 40 m2 luas bruto kantor. Standar parkir sepeda motor adalah 1 m x 2 m = 2 m2. Dan total keseluruhan ditambah dengan sirkulasi sebesar 70%.

Fasilitas parkir dirancang di sekitar bangunan berdasarkan kebutuhan. Total luas lahan adalah 15.000 m2 dengan bangunan dengan total luas diperkirakan mencapai 10.000 m2 menyisakan 5000 m2 untuk Ruang Terbuka Hijau (RTH), Landscape, Hardscape, serta sirkulasi bangunan dan kawasan. Perhitungan untuk kebutuhan parkir adalah sebagai berikut,

Berdasarkan buku Data Arsitek, standar luas parkir mobil per unit adalah 2,5 m x 5 m = 12,5 m2/unit mobil

- Kebutuhan parkir gedung kantor berdasarkan ketetntuan buku Panduan Sistem Bangunan Tinggi adalah 15.000 m2 : 100 = 150 unit dengan luas lahan 150 x 12,5 m2 = 1.875 m2

- Kebutuhan ruang parkir untuk fasilitas gedung serba guna yang disewakan untuk umum juga dihitung. Kebutuhannya adalah 480 : 10 = 48 unit. Dengan luas lahan 48 x 12,5 m2 = 600 m2

- Perhitungan untuk parkir sepeda motor adalah 1 unit per 40 m2 luas bruto kantor. Jadi, 15.000 m2 : 40 = 375 unit parkir untuk mobil dengan luas lahan yang diperlukan adalah 375 x 2 m2 = 750 m2 Total dari kebutuhan lahan parkir adalah 3.225 m2 dengan jumlah 198 unit mobil penumpang dan 375 unit parkir motor.

2.3.5 Deskripsi Persyaratan dan Kriteria Ruang

A. Fleksibilitas

Dinding penyekat fleksibel dan dapat memenuhi adanya perubahan fungsi ruang. Dalam perancangan kantor sewa, pemilihan layout tata ruang bergantung pada instansi yang menyewa karena kebutuhan privasi dan luasan lantai (modul) yang disewa berbeda-beda sesuai dengan kebutuhan jenis kegiatannya. Dalam perancangan kantor sewa, biasanya hanya ditawarkan modul-modul ruang sehingga konsumen dapat memilih sesuai kebutuhan kantornya.

B. Akustika dan Kebisingan

Pengendalian kebisingan dalam kantor mencakup:

 Perlindungan terhadap sumber kebisingan eksternal (lalu lintas dan kegiatan di sekitar kantor)

 Insulasi horisontal dan vertikal antar masing-masing ruang untuk menjamin kerahasiaan pembicaraan (speech privacy).

 Reduksi kebisingan internal pada ruang kantor (alat mekanik seperti sistem pemanas, ventilasi, pengkondisi udara, pipa air ledeng, elevator, eskalator, komputer, tabung angin, dan alat-alat lainnya; kegiatan di dalam kantor seperti pembicaraan, sirkulasi, serta membuka dan menutup pintu). Berikut persyaratan penting dalam perancangan akustika kantor:

 Daerah lantai harus diberi karpet untuk menyerap bunyi dan menghindari bising langkah kaki. Karpet harus tebal dan dipasang di lapisan bawah (underlay) yang elastis.

 Luas total dari kaca jendela tidak boleh melebihi 40% luas tembok luar, dipandang dari ruang kantor bagian dalam. Tirai penyerap bunyi harus digunakan di sepanjang bukaan dinding.  Seluruh permukaan dinding yang mengelilingi ruang kantor harus dilapisi karpet dengan daya serap bunyi yang tinggi.

 Pembagian ruang atau peletakan partisi sebagai pemisah visual harus dilapisi dengan bahan penyerap bunyi untuk menghindari penyebaran gelombang bunyi berfrekuensi rendah.

 Distribusi peralatan kantor yang menimbulkan kebisingan (mesik tik, telepon, printer, dll) harus serata mungkin di semua ruang kantor.

 Perlengkapan kantor yang tidak berhubungan secara langsung dengan pekerjaan kantor (genset, mesin photocopy, dll) yang menimbulkan kebisingan harus diletakan dalam ruang tertentu serta terpisah secara visual pada bagian yang tersisa dari kantor.

 Tanaman dan bunga di dalam ruang kantor dapat memberikan pengaruh menenangkan secara psiko-akustik.

C. Pencahayaan

Permasalahan pencahayaan yang dapat muncul pada perancangan kantor adalah glare atau silau, pembayangan, maupun pemantulan cahaya yang terlalu terang

Tabel 2.8 Rekomendasi Nilai Maksimum Indeks Silau

Kegiatan pada kantor adalah kegiatan rutin sehingga maksimum indeks silau pada kantor adalah 19. Berikut pencahayaan yang dibutuhkan ruang menurut kegiatan:

Tabel 2.9 Perhitungan Cahaya Rata-Rata

D. Penghawaan

Penghawaan di perkantoran pada umumnya menggunakan sistem penghawaan buatan yaitu AC (Air Conditioner), karena dalam pengaturan suhu dapat diatur sesuai kebutuhan dan tidak dipengaruhi faktor eksternal seperti iklim dan cuaca. Namun untuk faktor kesehatan pekerja kantor, maka ruang kantor memiliki bukaan yang memungkinkan terjadinya pertukaran udara secara berkala.

Pertimbangan dan Peraturan dalam Perencanaan Kantor

Setiap orang akan bekerja lebih baik apabila didukung oleh lingkungan dan peralatan yang sesuai dengan pekerjaan mereka. Tabel ini menawarkan beberapa tipe gedung kantor beserta kriteria umumnya (mulai dari jumlah lantai sampai jenis sistem HVAC yang digunakan).

Tabel 2.10 Kriteria Perencanaan dan Desain bagi Beberapa Jenis Gedung Kantor

Gambar 2.1Perbandingan Jenis Layout Kantor. Layout Bervariasi Tergantung pada: Derajat Kedekatan, Kepadatan Pengguna, dan Distribusi Ruang.

Gambar 2.2 Tipikal Layout Structured Open Plan Office

Gambar 2.4 Tipikal Layout Self-Regulatory Office

Gambar 2.5 Tipikal Layout Combi Office

Gambar 2.9 Kebutuhan ruang untuk pertemuan formal

Tabel 2.11 Kriteria Ruang No. Nama Ruang Kriteria Ruang Perlengkapan Tambahan Thermal Ruang Akustik Ruangan Keber- sihan Cahaya View 1. Area Resepsio nis Meja dan fasilitas untuk aksesibilitas. Partisi untuk pembatas dalam dengan luar. Sejuk Nyaman Tenang

√

Terang, mendap at cahaya. Kualitas ruang berseni. - Lobby dan Ruang Tunggu Meja dan bangku Sejuk Nyaman Tenang

√

Terang, mendap at cahaya alami dan view yang baik. Cahaya terintegr asi.

√

No. Nama Ruang Kriteria Ruang Perlengkapan Tambahan Thermal Ruang Akustik Ruangan Keber- sihan Cahaya View 2. Area Pengelola Gedung Kantor Ruang tunggu untuk aksesbilitas Sejuk Nyaman Tenang

√

Terang, pencaha yaan khusus di lobby area pengelol

√

gedung. Ruang Pimpinan - Sejuk Nyaman Tenang

√

Terang, mendap atkan cahaya alami dan view keluar pada setiap kantor kepala bagian. Untuk kantor staff mendap atkan lampu kerja pada setiap mejanya .

√

Bagian Umum - Sejuk Nyaman Tenang

√

√

Bagian Pemasara n - Sejuk Nyaman Tenang

√

√

Bagian Keuanga n - Sejuk Nyaman Tenang

√

√

Bagian Teknisi - Sejuk Nyaman Tenang

√

-

√

Bagian Arsip - Sejuk Nyaman Tenang

√

Pencaha yaan lampu buatan. - Bagian Rapat Terdapat satu meja dan beberapa kursi untuk aksesbilitas. Sejuk Nyaman Tenang

√

Terang, dengan peneran gan buatan. - 3. Rent Space Ada fasilitas yang mendukung aksesbilitas Sejuk Nyaman Tenang

√

Terang, mendap atkan cahaya

√

alami dan buatan 4. Utilitas dan Servis

Ruang Istirahat

Terdapat pantry Sejuk Nyaman Tenang

√

Terang, mendap atkan cahaya alami dan buatan.

√

Musholla Ada tempat penyimpanan alas kaki Sejuk Nyaman Tenang

√

Terang, mendap atkan cahaya alami dan buatan.

√

Lavatory Ada toilet aksesbilitas untuk lantai yang memiliki kepentingan utama. Sejuk Nyaman Sedikit berisik

√

Terang, dengan peneran gan buatan. - Janitor - - -

√

- Ruang Panel Akses untuk kabel-kabel dan peralatan kabel Nyaman Tenang

√

- Ruang Telepon Nyaman Tenang

√

- Ruang Trafo, Genset, dan Tangki BBM Penyaring/pered am kebisingan (suara mesin)

Nyaman Berisik - Secukup

nya, dengan peneran gan buatan. - Ruang Tangki Air Akses pipa-pia air bersih Nyaman Sedikit berisik

√

-

Bersih Ruang Sewage Treatmen t Plant Akses pipa-pipa air kotor Nyaman Tenang - - Bak Sampah Bak sampah utam dan area pengambilan untuk mobil pengangkut sampah Nyaman Tenang - - Ruang Proteksi Kebakara n Akses untuk kabel-kabel dan peralatan kabel

Nyaman Tenang

√

Terang,

dengan peneran gan buatan. - Ruang Panel Transport asi Nyaman Tenang - Gudang - - - - Secukup nya, dengan peneran gan buatan. - 5. Fasilitas Pendukung Food Court/Ka ntin, Coffee Shop

Kasir - Nyaman Ramai

√

Terang,

dengan peneran gan buatan. - Area duduk dan - Sejuk Nyaman Ramai

√

Terang, mendap atkan

√

makan cahaya alami dan buatan.

Dapur - Nyaman Ramai

√

-

Gudang penyimpa nan makanan

- Nyaman Tenang

√

Secukup

nya, dengan peneran gan buatan. - Gudang barang - Sejuk Nyaman Tenang

√

Secukup nya, dengan peneran gan buatan. - Ruang Serba Guna - Sejuk Nyaman Ramai

√

Secukup nya, dengan peneran gan buatan.

√

2.3.6 STUDI BANDING DENGAN FUNGSI SEJENIS

ENERGEX HEADQUARTERS

Energex Headquarters yang terletak di Newstead, Victoria, Australia merupakan bangunan komersial pertama di Newstead Riverpark, berada dari pusat Newstead-Teneriffe, yang merupakan proyek pembaruan kota terbesar di Queensland. Riverpark awalnya dirancang oleh Cox Rayner untuk Brisbane City Council yang direncanakan, termasuk untuk membangun Energex Headquarters. Bangunan ini terdiri dari 7 lantai, yang masing-masing memiliki luas sebesar 4.180 meter persegi, terbagi oleh atrium dengan jembatan yang menghubungkan interior ke ruang publik di luar.

gesper, ditekankan oleh "engsel" memproyeksikan bahwa terdiri dari ruang sosial dengan jalan besar pada depan bangunan.Desain bangunan ini menggunakan beberapa orientasi berkembang dari ekspresi arsitektur yang beraneka ragam yang difokuskan pada tenunan khas dan berlapis jala yang membuat fasad menghidupkan jalan utama di depan bangunan. Energex Headqurters menyandang predikat sebagai gedung kantor pertama di Queensland yang memiliki 6 bintang-Green Star (Desain).

Gambar 2.11 Tampak Bangunan

Gambar 2.13 Denah Bangunan

Gambar 2.15 Potongan Bangunan

2.4 ELABORASI TEMA

2.4.1 PENGERTIAN

Arsitektur adalah seni dan ilmu dalam merancang bangunan . Dalam artian yang lebih luas, arsitektur mencakup merancang dan membangun keseluruhan lingkungan binaan, mulai dari level makro yaitu perencanaan kota, perancangan perkotaan, arsitektur lanskap, hingga ke level mikro yaitu desain bangunan, desain perabot dan desain produk. Arsitektur juga merujuk kepada hasil-hasil proses perancangan tersebut.

Berikut pengertian arsitektur menurut beberapa ahli:

Marcus Pollio Vitruvius

Arsitektur adalah kesatuan dari kekuatan/kekokohan (firmitas), keindahan (venustas), dan kegunaan/fungsi (utilitas)

Banhart CL. Dan Jess Stein

Arsitektur adalah seni dalam mendirikan bangunan termasuk didalamnya segi perencanaan, konstruksi, dan penyelesaian

dekorasinya; sifat atau bentuk bangunan; proses membangun; bangunan dan kumpulan bangunan

Van Romondt

Arsitektur adalah ruang tempat hidup manusia dengan bahagia. Ruang berarti menunjuk pada semua ruang yang terjadi karena dibuat oleh manusia atau juga ruang yang terjadi karena proses alam seperti gua, naungan pohon dan lain-lain

Robert Gutman

Arsitektur sesungguhnya merupakan kulit ketiga manusia. Arsitektur merupakan lingkungan buatan yang bukan saja menjembatani antara manusia dengan lingkungan melainkan sekaligus merupakan wahana ekspresi kultural untuk menata kehidupan jasmaniah,psikologis dan sosial manusia.

Claudil

Arsitektur adalah sesuatu yang bersifat personal, menyenangkan dan memerlukan pengalaman. Arsitektur adalah hasil persepsi dan penghargaan manusia terhadap ruang dan bentuk. Ada tiga pengalaman arsitektur: aspek fisikal, emosional dan kebutuhan intelektual

Francis DK Ching

Arsitektur membentuk suatu tautan yang mempersatukan ruang, bentuk, teknik dan fungsi.

Amos Rappoport

Arsitektur adalah ruang tempat hidup manusia, yang lebih dari sekedar fisik, tapi juga menyangkut pranata-pranata budaya dasar. Pranata ini meliputi: tata atur kehidupan sosial dan budaya masyarkat, yang diwadahi dan sekaligus memperngaruhi arsitektur

JB. Mangunwijaya

Arsitektur sebagai vastuvidya (wastuwidya) yang berarti ilmu bangunan. Dalam pengertian wastu terhitung pula tata bumi, tata

Arsitektur Tropis

Arsitektur tropis merupakan arsitektur yang berada di daerah tropis dan telah beradaptasi dengan iklim tropis. Indonesia sebagai daerah beriklim tropis memberikan pengaruh yang cukup signifikan terhadap bentuk bangunan rumah tinggal, dalam hal ini khususnya rumah tradisional. Kondisi iklim seperti temperatur udara, radiasi matahari, angin, kelembaban, serta curah hujan, mempengaruhi desain dari rumah-rumah tradisional. Masyarakat pada zaman dahulu dalam membangun rumahnya berusaha untuk menyesuaikan kondisi iklim yang ada guna mendapatkan desain rumah yang nyaman dan aman.

Kriteria Perencanaan pada Iklim Tropis Lembab

Kondisi iklim tropis lembab memerlukan syarat-syarat khusus dalam perancangan bangunan dan lingkungan binaan, mengingat ada beberapa faktor- faktor spesifik yang hanya dijumpai secara khusus pada iklim tersebut, sehingga teori-teori arsitektur, komposisi, bentuk, fungsi bangunan, citra bangunan dan nilai-nilai estetika bangunan yang terbentuk akan sangat berbeda dengan kondisi yang ada di wilayah lain yang berbeda kondisi iklimnya. Menurut DR. Ir. RM. Sugiyatmo, kondisi yang berpengaruh dalam perancangan bangunan pada iklim tropis lembab adalah, yaitu :

 Kenyamanan Thermal

Usaha untuk mendapatkan kenyamanan thermal terutama adalah mengurangi perolehan panas, memberikan aliran udara yang cukup dan membawa panas keluar bangunan serta mencegah radiasi panas, baik radiasi langsung matahari maupun dari permukaan dalam yang panas.

Perolehan panas dapat dikurangi dengan menggunakan bahan atau material yang mempunyai tahan panas yang besar, sehingga laju aliran panas yang menembus bahan tersebut akan terhambat.Permukaan yang paling besar menerima panas adalah atap. Sedangkan bahan atap umumnya mempunyai tahanan panas

dan kapasitas panas yang lebih kecil dari dinding. Untuk mempercepat kapasitas panas dari bagian atas agak sulit karena akan memperberat atap. Tahan panas dari bagian atas bangunan dapat diperbesar dengan beberapa cara, misalnya rongga langit-langit, penggunaan pemantul panas reflektif juga akan memperbesar tahan panas.

Cara lain untuk memperkecil panas yang masuk antara lain yaitu : 1. Memperkecil luas permukaan yang menghadap ke timur dan

barat.

2. Melindungi dinding dengan alat peneduh. Perolehan panas dapat juga dikurangi dengan memperkecil penyerapan panas dari permukaan, terutama untuk permukaan atap.

Warna terang mempunyai penyerapan radiasi matahari yang kecil sedang warna gelap adalah sebaliknya. Penyerapan panas yang besar akan menyebabkan temperatur permukaan naik. Sehingga akan jauh lebih besar dari temperatur udara luar. Hal ini menyebabkan perbedaan temperatur yang besar antara kedua permukaan bahan, yang akan menyebabkan aliran panas yang besar.

 Aliran Udara Melalui Bangunan

Kegunaan dari aliran udara atau ventilasi adalah :

1. Untuk memenuhi kebutuhan kesehatan yaitu penyediaan oksigen untuk pernafasan, membawa asap dan uap air keluar ruangan, mengurangi konsentrasi gas-gas dan bakteri serta menghilangkan bau.

2. Untuk memenuhi kebutuhan kenyamanan thermal,

mengeluarkan panas, membantu mendinginkan bagian dalam bangunan.

Aliran udara terjadi karena adanya gaya thermal yaitu terdapat perbedaan temperature antara udara di dalam dan diluar ruangan

dimanfaatkan sebaik-baiknya untuk mendapatkan jumlah aliran udara yang dikehendaki. Jumlah aliran udara dapat memenuhi kebutuhan kesehatan pada umumnya lebih kecil daripada yang diperlukan untuk memenuhi kenyamanan thermal. Untuk yang pertama sebaiknya digunakan lubang ventilasi tetap yang selalu terbuka. Untuk memenuhi yang kedua, sebaiknya digunakan lubang ventilasi yang bukaannya dapat diatur.

 Radiasi Panas

Radiasi panas dapat terjadi oleh sinar matahari yang langsung masuk ke dalam bangunan dan dari permukaan yang lebih panas dari sekitarnya, untuk mencegah hal itu dapat digunakan alat-alat peneduh (Sun Shading Device).

Pancaran panas dari suatu permukaan akan memberikan ketidaknyamanan thermal bagi penghuni, jika beda temperatur udara melebihi 40C. hal ini sering kali terjadi pada permukaan bawah dari langit-langit atau permukaan bawah dari atap.

Penerangan Alami pada Siang Hari

Cahaya alam siang hari yang terdiri dari : 1. Cahaya matahari langsung.

2. Cahaya matahari difus

Di Indonesia seharusnya dapat dimanfaatkan sebaik-baiknya cahaya ini untuk penerangan siang hari di dalam bangunan. Tetapi untuk maksud ini, cahaya matahari langsung tidak dikehendaki masuk ke dalam bangunan karena akan menimbulkan pemanasan dan penyilauan, kecuali sinar matahari pada pagi hari. Sehingga yang perlu dimanfaatkan untuk penerangan adalah cahaya langit.

Untuk bangunan berlantai banyak, makin tinggi lantai bangunan makin kuat potensi cahaya langit yang bisa dimanfaatkan. Cahaya langit yang sampai pada bidang kerja dapat dibagi dalam 3 (tiga) komponen : 1. Komponen langit.

2. Komponen refleksi luar 3. Komponen refleksi dalam

Dari ketiga komponen tersebut komponen langit memberikan bagian terbesar pada tingkat penerangan yang dihasilkan oleh suatu lubang cahaya. Faktor-faktor yang mempengaruhi besarnya tingkat penerangan pada bidang kerja tersebut adalah :

1. Luas dan posisi lubang cahaya. 2. Lebar teritis

3. Penghalang yang ada dimuka lubang cahaya

4. Faktor refleksi cahaya dari permukaan dalam dari ruangan. 5. Permukaan di luar bangunan di sekitar lubang cahaya.

Untuk bangunan berlantai banyak makin tinggi makin berkurang pula kemungkinan adanya penghalang di muka lubang cahaya. Dari penelitain yang dilakukan, baik pada model bangunan dalam langit buatan, maupun pada rumah sederhana, faktor penerangan siang hari rata-rata 20% dapat diperoleh dengan lubang cahaya 15% dari luas lantai, dengan catatan

sekitar 1 meter, faktor refleksi cahaya rata-rata dari permukaan dalam ruang sekitar 50% – 60% tidak ada penghalang dimuka lubang dan kaca penutup adalah kaca bening

2.4.2 INTERPRETASI TEMA

Kantor Sewa Kualanamu sebagai wadah bisnis dikawasan pengembangan aerotropolis merupakan suatu bangunan yang dirancang untuk dapat menjawab kebutuhan para penghuni dan pengunjung. Oleh karena itu, aspek kenyamanan merupakan salah satu aspek yang memegang peranan terpenting dalam aktivitas di bangunan ini.

Salah satu aspek kenyamanan yang perlu diperhatikan adalah kenyamanan thermal. Suhu dalam suatu ruangan sedikit banyak menjadi penentu ataupun tolak ukur kadar kenyamanan manusia. Terutama dalam sebuah kantor, ketika karyawan menghabiskan lebih dari setengah hari bekerja di dalam kantor, kondisi suhu yang tidak nyaman tentu dapat berpengaruh pada kualitas kinerja pekerjaan.

Walaupun pada umumnya setiap kantor didominasi oleh sistem penghawaan udara buatan (AC), namun prinsip kenyamanan thermal masih tetap dapat diwujudkan pada bagian pendukung seperti restoran, kafe, area penerima, bahkan dalam bagian paling penting sekalipun, yaitu sirkulasi.

Arsitektur tropis dianggap cukup menarik untuk diangkat menjadi tema pada proyek perancangan ini. Di tengah banyaknya kantor yang mengusung tema yang relatif sama, aristektur tropis diharapkan mampu memberikan kesan yang baru dan tidak kaku pada bangunan fungsi kantor

2.4.3 KETERKAITAN TEMA DENGAN JUDUL

Dalam perancangan dengan fungsi kantor yang terletak pada kawasan beriklim tropis seperti Indonesia khususnya di Kualanamu, kawasan tropis yang sesungguhnya tidak berjarak jauh dari laut, arsitektur tropis merupakan hal yang sesuai untuk dikaitkan sebagai tema dalam perancangan ini.

Kantor yang salah satu kebutuhan utamanya adalah cahaya dinilai cukup baik apabila menerapkan aristektur tropis yang memiliki konsep utama dalam hal pencahayaan alami dan sirkulasi udara.Selanjutnya konsep arsitektur tropis tersebut dapat membantu kantor untuk dapat meminimalisir penggunaan energi.

2.4.4 STUDI BANDING TEMA SEJENIS BSD Green Office Park

Gambar 2.17 Perspektif Bangunan BSD Green Office Park

Nama Proyek : BSD Office Park

Pengembang : PT. Bumi Serpong Damai (BSD) Lokasi : BSD City, Tangerang

Luas Lantai Dasar : 3.144 m2 Luas Bangunan Total : 13.329 m2

Jumlah Lantai : 5 lantai dan 1 semi basement

Gambar 2.18 Eksterior Bangunan BSD Green Office Park

Sebagai pengembang BSD City, PT Bumi Serpong Damai (BSD) akan membangun kompleks perkantoran hijau (green office) di kawasan Central Business District (CBD) BSD City. Kompleks perkantoran tersebut menggabungkan konsep high-tech office dengan lingkungan hijau. BSD City – Business Park memiliki konsep untuk menciptakan kawasan bisnis representatif yang tidak hanya menyediakan kawasan ramah lingkungan, tetapi mengarah untuk menciptakan bangunan kantor yang berkualitas. Hal ini dibuktikan dengan disediakannya area publik dengan ruang terbuka hijau serta plaza yang cukup luas di antara bangunan-bangunan kantor tersebut.

Bangunan yang memiliki luas sekitar 13.000 m2 dengan fungsi kantor sewa ini terdiri dari empat lantai tipikal dan satu lantai penthouse. Area pendukung berupa parkir kendaraan dengan kapasitas 170 mobil dan ruang-ruang mekanikal elektrikal yang

terdapat di lantai semi basement sehingga sirkulasi udara pasif dapat tercapai dengan maksimal. Sebagai diferensiasi dari market rental office, bangunan ini dihadirkan dengan konsep green architecture. Keberanian dari pihak pengembang (developer) untuk memasarkan sesuatu yang lain ini merupakan hal yang menarik sehingga terbentuk pasar tersendiri.

Gambar 2.19 Interior Bangunan BSD Green Office Park

Penerapan konsep green architecture di Indonesia terutama dengan fungsi rental office tentu akan berpengaruh dalam perhitungan nilai konstruksi yang lebih mahal dengan konsekuensi pada nilai jual bangunan. Bangunan ini mungkin dapat diambil sebagai referensi dalam kasus penerapan bagaimana sebuah konsep green atau lebih tepatnya konsep hemat energi yang dapat diterapkan pada sebuah rental office.

Massa bangunan terdiri dari dua buah gedung/wing yang dihubungkan dengan sebuah innercourt sebagai void yang berfungsi sebagai sumber pencahayaan alami dan penghawaan juga

garden mampu meredam panas dan dimanfaatkan sebagai taman untuk unit penthouse, selain itu roof garden juga konversi lahan hijau yang digunakan sebagai areal office meskipun tidak seluruhnya.

Gambar 2.20 Pencahayaan Alami Bangunan

Orientasi bangunan berdasarkan jalur matahari harian dan analisis angin untuk mendapatkan pencahyaan maksimal dan kenyamanan termal.

Gambar 2.22 Pasif Desain

Gambar 2.24 Sun Shading Pada Bangunan

Jenis shading-nya menggunakan louvre alumunium tube, vegetasi, dan kaca low E. Pada bagian sisi timur dan barat bangunan digunakan double shading berupa louvre dan kaca yang mampu menahan panas sehingga beban pengkondisian udara tidak terlalu berat.

Pengolahan air dengan sistem recycle diharapkan mampu meningkatkan nilai guna air yang biasanya terbuang percuma setelah sekali pakai.

Adanya kolam air menjadi salah satu potensi bahwa aliran udara di luar gedung untuk mendinginkan ruang dalam, yang pada akhirnya akan menurunkan suhu di dalam gedung, karena aliran udara dari luar masuk ke dalam bangunan melalui sistem ventilasi alami.

Kawasan BSD Office Park BSD City didesain menyerupai perkantoran di kawasan Orchard Road Singapura yang terkenal nyaman, dengan gedung tigngi tanpa pagar dan pedestrian yang lebar. Semua lantai dasar di gedung-gedung yang akan dibangun di BSD Office Park BSD City dijadikan area ritel. Di sana akan dibangun kafe, restoran, toko, dan bank, bahkan show room mobil.