Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Tata Ruang Kota (TRK) (RTBL-TRK)

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan

(RTBL) – Tata Ruang Kota (TRK)

(RTBL-TRK)

Jonny Wongso

Pemahaman Umum

Kawasan

Di dalam proses penyusunan RTBL, dikenal adanya

Kawasan Kajian (Kawasan Study) dan Kawasan

Perencanaan yang masing-masing dapat dibedakan

atas:

• Cakupan dan luas area

• Tingkat kedalaman analisis

• Tingkat kedalaman pola penanganan

• Unsur pemilih kawassn.

Sifat Kegiatan Kawasan

Kawasan Fungsi

Tunggal

Kawasan Fungsi

Campuran

1) Kawasan fungsi hunian

(perumahan)

2) Kawasan fungsi usaha

3) Kawasan fungsi social budaya

4) Kawasan fungsi keagamaan

5) Kawasan fungsi khusus

6) Kawasan sentra niaga (CBD)

7) Kawasan industry

Kawasan Fungsi Tunggal

1) Kawasan fungsi hunian (perumahan)

• Kawasan yang didominasi oleh bangunan dengan fungsi

utama hunian dan dilengkapi dengan prasarana, sarana

dan utilitas lingkungan.

• Kawasan hunian dapat berupa hunian tunggal, hunian

deret, huan susun, villa, asrama maupun campuran

diantaranya.

2) Kawasan fungsi usaha

• Kawasan dengan dominasi kegiatan yang bersifat

komersial atau menjadi pusat suatu kegiatan usaha

berskala kecil hingga menengah.

• Kawasan ini dapat berupa sentra industry kecil/kerajinan

rakyat hingga kawasan perdagangan dan jasa dengan

intensitas bangunan rendahsampai menengah dan

Kawasan Fungsi Tunggal

3) Kawasan fungsi social budaya

• Kawasan yang berfungsi sebagai tempat

berlangsungnya kegiatan yang bersifat public dan

terkait dengan upaya menigkatkan kualitas budaya

manusia.

• Termasuk di dalamnya adalah kawasan pendidikan,

peribdatan, kesehatan kebudayaan, dll.

4) Kawasan fungsi keagamaan

• Kawasan yang didominasi dengan kegiatan

keseharian berkaitan pelaksanaan kegiatan

keagamaan.

• Kawasan ini dapat berupa suatu ingkungan denga

fungsi hunian dan social, maupun hanya kawasan

yang memiliki bangunan dengan kegiatan social.

Kawasan Fungsi Tunggal

5) Kawasan fungsi khusus

• Kawasan dengan fungsi tertentu yang membutuhkan

penanganan dengan cara yang spesifik.

• Misalnya: kawasan rawan bencana, kawasan nelayan,

kawasan pariwisata, kawasan tepi air, dll

6) Kawasan sentra niaga (CBD)

• Kawasan yang didominasi dengan kegiatan komersial

berupa perkantoran dan perdagangan.

• Kawasan ini memiliki intensitas bangunan menengah

sampai dengan tinggi dan ketinggian bangunan

sedang sampai tinggi.

Kawasan Fungsi Tunggal

7) Kawasan industry

Kawasan tempat pemusatan kegiatan industri yang

dilengkapi dengan prasarana dan sarana penunjang

yang dikembangkan dan dikelola oleh Perusahaan

kawasan Industri yang telah memiliki Izin Usaha kawasan

Industri.

8) Kawasan bersejarah

• Kawasan yang memiliki nilai kesejarahan tinggi dan

masih memiliki peninggalan fisik maupun non fisik

terkait sejarah. Kawasan ini memiliki objek yang telah

tetapkan atau belum sebagai cagar budaya.

• Kawasan yang memiliki nilai budaya tradisional baik

secara fisik maupun non fisik. Kawasan ini

padaumumnya masih digunakan sebgai kawasan

tempat dilaksanakannya kegiatan ritual budaya rutin,

insidentil maupun berkala.

Kawasan Fungsi Campuran

• Kawasan dengan dua atau lebih fungsi yang tertung

dalam kawasan fungsi tunggal.

• Kawasan fungsi campuran dapat memiliki lebih dari

satu fungsi pada saat yang bersamaan, namun juga

dapat menjadi kawasan fungsi campuran akibat

adanya pergiliran waktu.

Diperlukan penanganan yang lebih

berhati-hati, karena segala aturan

hingga disain kawasan yang akan

diberlakukan di kawasan tersebut

harus sesuai dengan kegiatan

kawasan tersebut pada siang maupun

malam hari.

Tematik Kawasan

a. kawasan baru berkembang cepat;

b. kawasan terbangun;

c. kawasan dilestarikan;

d. kawasan rawan bencana;

e. kawasan gabungan atau campuran dari a, b,c

dan/atau d

Kawasan Baru Berkembang

Cepat

a) Memiliki potensi untuk cepat tumbuh;

b) Mengalami pertambahan densitas penduduk

maupun fisik terbangun dalam waktu yang singkat;

c) Mengalami pertambahan intensitas volume kegiatan

d) Mengalami pertambahan densitas penduduk

maupun densitas bangunan dalam waktu relative

singkat maupun pertumbuhan ekonomi yang

Kawasan Terbangun

a) Sebuah kawasan yang didominasi leh fisik terbangun

b) Memiliki sarana dan prasarana lingkungan

c) Memiliki pertumbuhan densitas, jumlah dan kualitas

lingkungan binaan

d) Memiliki perubahan jumlah dan struktur penduduk,

ekonomi dan budaya

e) Telah terbangun dalam waktu yang cukup lama

(antara 10-50 tahun).

Kawasan Dilestarikan

• Kawasan terbangun bilamana ditemukan indikasi

adanya kecenderungan kemerosotan nilai, makna dan

fungsi kawasan,hingga penurunan kualitas lingkungan

alamiah dan binaan.

• Dikategorikan dilestarikan, bila memiliki penetapan

sebagai cagar budaya dan atau bersejarah dan atau

revitalisasi. Penetapan tersebut dapat berskala

nasional, regional maupun lokal, sehingga dapat

ditetapkan oleh pemerintah pusat maupun pemerintah

daerah.

Kawasan Rawan Bencana

a) Kawasan yang telah ditetapkan oleh instansi yang

berwenang sebaai kawasan yang pernah mengalami

atau mengandung atau diduga dapat meimbulkan

bahaya dikarenakan bencana alam maupun

bencana Yang diakibatkan kelalaian atau manusia.

b) Ragam kawasan rawan bencana antara lain adalah:

kawasan raawan gempa, rawan banjir, rawan longsor,

rawan sunami, dll.

Intervensi Penataan

Berdasarkan Jenis Kawasan

Jenis Kawasan

Gentrifikasi Konservasi Peremajaan Rehabilitasi Reklamasi Pembangunan Sisipan Relokasi Perubahan stratifikasi sosial (dr permukiman kumuh di tengah kota menjadi permukiman golongan mapan) Pelestarian di seluruh kondisi struktur lingkungan & ruang eksisting di kaw. bersejarah Perbaikan kondisi lingkungan secara mendasar dan menyeluruh Perbaikan kerusakan-kerusakan besar karena usang atau bencana Pemba ngunan baru yang dilakukan di badan air dengan menimbun badan air untuk menciptakan daratan baru Pemba ngunan dengan menyisipkan 1 atau lebih bangunan dgn memper hatikan konteks tualitasnya Pemindahan sebagian atau seluruh aktivitas dari 1 tempat ke tempat lain u mempertinggi faktor keamanan, kelayakan dan legalitas lahan Baru berkembang cepat √ √ √ Terbangun √ √ √ √ √ √ Dilestarikan √ √ √ Rawan Bencana √ √ √

Contoh

Tipe

Pengembangan

Kawasan

Pertimbangan Kritis Pada Pengendalian Prasarana dan Utilitas Lingkungan

Kata Kunci

Pertimbangan Fisik

Pertimbangan Sosial

GENTRIFIKASI

Lingkungan kepadatan tinggi, tidak ada sarana dan

infrastruktur eksisting

• Keterbatasan ruang gerak bagi penempatan utilitas yang tidak leluasa.

• Keterbatasan kondisi jaringan utilitas eksisting yang acak2an dan tidak tertata.

• Kritis terhadap tanggapan

masyarakat yang kadang dikaitkan dengan permasalahan social kota. • Kritis terhadap kesesuaian kegiatan

sector informal yg umumnya

mendominasi lingkungan kepadatan tinggi

KONSERVASI

Pelestarian

bangunan/lingkungan,

ada/tidak terdapat infrastruktur eksisting

• Keterbatasan factor penentu ruang gerak bagi

penempatan utilitas sangat beragam dan ketat

• Keterbatasan pertimbangan kondisi jaringan utilitas

eksisting dari bangunan / lingkungan yang dikonservasi.

• Kritis dan sensitive terhadap tanggapan public secara luas tentang implementasi fisik pada bangunan/lingkungan konservasi. • Kritis terhadap kesesuaiannya dengan

kegiatan spesifik dalam

bangunan/lingkungan konservasi.

REHABILITASI

Lingkungan dengan kegiatan yang unik,

kemunduran/kehancuran fisik bangunan/lingkungan

• Permasalahan pertimbangan integrasi system utilitas

dengan kegiatan / aktifitas unik lingkungan

• Permasalahan keharusan untuk mempertahankan / menciptakan karakter khas lingkungan dari kegiatan unik yang ada.

Kritis terhadap pelaksanaan jangka pendek terutama semasa konstrusi berlangsung mengingat alokasinya selama masa itu tidak boleh

mengganggu pemenuhan kebutuhan warga ataupun kegiatan yang

berlangsung.

RENEWAL

Secara ekonomi kinerja lingkungan telah menurun, secara fisik lingkungan masih dapat dipertahankan,

restrukturisasi penyediaan infrastruktur kota

• Permasalahan restrukturisasi infrastruktur secara

menyeluruh dan menyisipkan dalam fisik terbangun.

Kritis terhadap tanggapan masyarakat yang kadang dikaitkan dengan

ELEMEN

KRITERIA PENATAAN PADA TIAP FUNGSI KAWASAN

FUNGSI HUNIAN

(hunian tunggal, deret, susun, villa, asrama, dll)

FUNGSI USAHA

(usaha kantor, hotel, industry, terminal, penyimpanan, dll)

FUNGSI SOSIAL BUDAYA & PERIBADATAN

(pendidikan, layanan kesehatan, kebudayaan, dll) KONSEP PERANCANGAN LINGKUNGAN KOTA MENYELURUH

• Skenario: berjati diri, mengapresiasi konteks lokal. • Menciptakan pusat-pusat aktifitas sebagai generator • Membenahi lingkungan dengan penyuntikan aktifitas

• Lingkungan sebagai bagian struktur setempat dan saling bertautan • Indikasi penanganan sesuai potensi setempat.

• Berjati diri mengacu pada kekhasan setempat.

• Lingkungan hunian yang menyatu dengan sekitar dan tidak mengotak-kotakkan golongan ekonomi.

• Berorientasi padaruang terbuka lingkungan sebagai pusat interaksi masyarakat.

• Mengkatalis kehidupan ruang kota dengan aktifitas ekonomi sebagai alat. • Mengangkat dan

memberdayakan aktifitas ekonomi dan jasa setempat. • Bertautan dan berintegrasi

dengan pusat ekonomi lain. • Zonasi merunut pada

keragaman aktifitas ekonomi

• Indikasi penanganan merunut pertimbangan investasi dan tahapan pembangunan.

• Mengkatalis kehidupan ruang kota dengan aktifitas social-budaya sebagai alat.

• Mengangkat dan

memberdayakan aktifitas kegiatan social-budaya setempat.

• Mendukung image kota • Merupakan titik

pengembangan kehidupan social-budaya sekitar.

• Zonasi merunut pada

keragaman potensi budaya • Indikasi penanganan merunut

padakehidupan social-budaya yang telah/akan berkembang.

KONSEP PERUNTUKAN LAHAN

• Menghidupkan kegiatan berskala PEJALAN KAKI

• Manajemen RUANG TRANSISI (Interface) antar AKTIFITAS PUBLIK dan PRIVAT • Mendukung atifitas

lingungan • Penyuntikan aktifitasekonomi berskala pejalan

kaki (lantai dasar)

• Aktifitas 24 jam pada spot tertentu

• Penyuntikan aktifitas spesifik dan tematikalberskala pejalan kaki (lantai dasar)

ELEMEN

KRITERIA PENATAAN PADA TIAP FUNGSI KAWASAN

FUNGSI HUNIAN

(hunian tunggal, deret, susun, villa, asrama, dll)

FUNGSI USAHA

(usaha kantor, hotel, industry, terminal, penyimpanan, dll)

FUNGSI SOSIAL BUDAYA & PERIBADATAN (pendidikan, layanan kesehatan, kebudayaan, dll) KONSEP INTENSITAS PEMANFAATAN LAHAN

• Mempertimbangkan system Unit Perancangan kawasan setempat • Mempertimbangkan Daya Dukung kawasan

• Mempertimbangkan penataan zona kepadatan kawasan • Mempertimbangkan keterjangkauan konsep TOD

• Penerapan KDB, KLB, KDH untuk memperjelas bata ruang privat dan ruang publik

• Penerapan KDB, KLB, KDH untuk memaksimalkan ruang public kegiatan usaha

• Penerapan KDB, KLB, KDH untuk memaksimalisasi ruang public kegiatan social-budaya.

KONSEP TATA

BANGUNAN • Mempeertimbangkan pembetukan Karakter/Identitas Visual kaasan• Memaksimalkan penataan ruang dan visual bagi pejalan kaki • Menjaga privasi ruang dan

fungsi pribadi hunian dengan fungsi public

• Menjaga kualitas ekologis untuk kenyamanan

lingkungan hunian.

• Memprioritaskan tata guna lahan fungsi campuran (mixed use)

• Mendefinisikan ruang public dengan jelas.

• Mengoptimalkan wajah jalan/street scape untuk orientasi visual.

• Memperhatikan keserasian dan kelestarian lingkungan social-budaya

KONSEP SISTEM SIRKULASI DAN JALUR

PENGHUBUNG

• Mengoptmalkan kontinuitas lingkungan pejalan kaki dan aksesibiltas penyandang cacat • Mempertimbangkan jangkauan konsep TOD pada penataan kawasan

• Mempertimbangkan moda transportasi dan system sirkulasi bagi transportasi informal setempat • Sirkulasi terpusat dalam

jangkauan pelayanan tiap blok/cluster hunian.

• Sistem transit pada pusat pelayanan usaha

• Fasilitas padaode moda transportasi dapat

berintegrasi dengan fungsi usaha

• Sirkulasi terpusat dalam jangkauan pelayanan tiap blok/cluster hunian

• Pendefinisian secara tegas system sirkulasi yang tidak mengganggu kegiatan social-budaya.

ELEMEN

KRITERIA PENATAAN PADA FUNGSI KAWASAN

FUNGSI HUNIAN

(hunian tunggal, deret, susun, villa, asrama, dll)

FUNGSI USAHA

(usaha kantor, hotel, industry, terminal, penyimpanan, dll)

FUNGSI SOSIAL BUDAYA & PERIBADATAN

(pendidikan, layanan kesehatan, kebudayaan,

dll) KONSEP RUANG TERBUKA

DAN TATA HIJAU • Mempetimbangkan jangkaua Pejalan Kaki• Mengoptimalkan Ruang Terbuka sebagai elemen system tautan kawasan

• Mengoptimalkan Ruang Terbuka dan RTH sebagai identitas dan orientasi kaasan (vs beautifikasi)

• Pengolahan RT dan RTH sebagai dasar perencanaan vs sekedar pengisi ruang sisa pada kawasan.

• RTH merupakan pusat

cluster • Merupakan pusatlayanan ekonomi untuk

satu satuan jangkauan pelayanan.

• Merupakan pusat layanan social-budaya untuk satu satuan jangkauan pelayanan KONSEP KUALITAS

LINGKUNGAN: IDENTITAS LINGKUNGAN

• Sistem media penanda, media luar ruang dan perabot jalan terpadu • Mengolah karakter lingkungan setempat: tengeran, vista, focal point

• Manajemen interaksi dan konflik ruang public yang tegas bagi kegiatan pendukung. • Menonjolkan tengaran,

vista, focal point

setempat lebih sebagai orientasi sekuensial. • Pembatasan jumlah,

bentuk dan ekspresi fisik media penanda /luar ruang. • Manajemen interaksi kegiatan social komunitas. • Menonjolkan tengaran,vista, focal point setempat lebih sebagai orientasi pusat aktifitas usaha.

• Pembatasan jumlah dan bentuk fisik media

penanda/luar ruang. • Manajemen konflik

kegiatan sector formal-informal.

• Menonjolkan tengaran, vista, focal point

setempat lebih sebagai orientasi dan identitas pusat ktifitas social-budaya

• Pembatasan tegas ekspresi dan bentuk fisik media penanda/luar ruang

• Manajemen konflik kegiatan social-budaya setempat/eksisting.