Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
(RTBL)
–
Tata Ruang Kota (TRK)
(RTBL-TRK)
Jonny Wongso
Pemahaman Umum
Kawasan
Di dalam proses penyusunan RTBL, dikenal adanya
Kawasan Kajian (Kawasan Study)
dan
Kawasan
Perencanaan
yang masing-masing dapat dibedakan
atas:
•
Cakupan dan luas area
•
Tingkat kedalaman analisis
•
Tingkat kedalaman pola penanganan
Sifat Kegiatan Kawasan
Kawasan Fungsi
Tunggal
Kawasan Fungsi
Campuran
1) Kawasan fungsi hunian
(perumahan)
2) Kawasan fungsi usaha
3) Kawasan fungsi social budaya
4) Kawasan fungsi keagamaan
5) Kawasan fungsi khusus
6) Kawasan sentra niaga (CBD)
7) Kawasan industry
Kawasan Fungsi Tunggal
1) Kawasan fungsi hunian (perumahan)
•
Kawasan yang didominasi oleh bangunan dengan fungsi
utama hunian dan dilengkapi dengan prasarana, sarana
dan utilitas lingkungan.
•
Kawasan hunian dapat berupa hunian tunggal, hunian
deret, huan susun, villa, asrama maupun campuran
diantaranya.
2) Kawasan fungsi usaha
•
Kawasan dengan dominasi kegiatan yang bersifat
komersial atau menjadi pusat suatu kegiatan usaha
berskala kecil hingga menengah.
•
Kawasan ini dapat berupa sentra industry kecil/kerajinan
rakyat hingga kawasan perdagangan dan jasa dengan
intensitas bangunan rendahsampai menengah dan
Kawasan Fungsi Tunggal
3) Kawasan fungsi social budaya
•
Kawasan yang berfungsi sebagai tempat
berlangsungnya kegiatan yang bersifat public dan
terkait dengan upaya menigkatkan kualitas budaya
manusia.
•
Termasuk di dalamnya adalah kawasan pendidikan,
peribdatan, kesehatan kebudayaan, dll.
4) Kawasan fungsi keagamaan
•
Kawasan yang didominasi dengan kegiatan
keseharian berkaitan pelaksanaan kegiatan
keagamaan.
Kawasan Fungsi Tunggal
5) Kawasan fungsi khusus
•
Kawasan dengan fungsi tertentu yang membutuhkan
penanganan dengan cara yang spesifik.
•
Misalnya: kawasan rawan bencana, kawasan nelayan,
kawasan pariwisata, kawasan tepi air, dll
6) Kawasan sentra niaga (CBD)
•
Kawasan yang didominasi dengan kegiatan komersial
berupa perkantoran dan perdagangan.
Kawasan Fungsi Tunggal
7) Kawasan industry
Kawasan tempat pemusatan kegiatan industri yang
dilengkapi dengan prasarana dan sarana penunjang
yang dikembangkan dan dikelola oleh Perusahaan
kawasan Industri yang telah memiliki Izin Usaha kawasan
Industri.
8) Kawasan bersejarah
•
Kawasan yang memiliki nilai kesejarahan tinggi dan
masih memiliki peninggalan fisik maupun non fisik
terkait sejarah. Kawasan ini memiliki objek yang telah
tetapkan atau belum sebagai cagar budaya.
•
Kawasan yang memiliki nilai budaya tradisional baik
secara fisik maupun non fisik. Kawasan ini
padaumumnya masih digunakan sebgai kawasan
Kawasan Fungsi Campuran
•
Kawasan dengan dua atau lebih fungsi yang tertung
dalam kawasan fungsi tunggal.
•
Kawasan fungsi campuran dapat memiliki lebih dari
satu fungsi pada saat yang bersamaan, namun juga
dapat menjadi kawasan fungsi campuran akibat
adanya
pergiliran waktu
.
Diperlukan penanganan yang lebih
berhati-hati, karena segala aturan
hingga disain kawasan yang akan
diberlakukan di kawasan tersebut
harus sesuai dengan kegiatan
Tematik Kawasan
a. kawasan baru berkembang cepat;
b. kawasan terbangun;
c. kawasan dilestarikan;
d. kawasan rawan bencana;
Kawasan Baru Berkembang
Cepat
a) Memiliki potensi untuk cepat tumbuh;
b) Mengalami pertambahan densitas penduduk
maupun fisik terbangun dalam waktu yang singkat;
c) Mengalami pertambahan intensitas volume kegiatan
d) Mengalami pertambahan densitas penduduk
maupun densitas bangunan dalam waktu relative
singkat maupun pertumbuhan ekonomi yang
Kawasan Terbangun
a) Sebuah kawasan yang didominasi leh fisik terbangun
b) Memiliki sarana dan prasarana lingkungan
c) Memiliki pertumbuhan densitas, jumlah dan kualitas
lingkungan binaan
d) Memiliki perubahan jumlah dan struktur penduduk,
ekonomi dan budaya
Kawasan Dilestarikan
•
Kawasan terbangun bilamana ditemukan indikasi
adanya kecenderungan kemerosotan nilai, makna dan
fungsi kawasan,hingga penurunan kualitas lingkungan
alamiah dan binaan.
•
Dikategorikan dilestarikan, bila memiliki penetapan
sebagai cagar budaya dan atau bersejarah dan atau
revitalisasi. Penetapan tersebut dapat berskala
nasional, regional maupun lokal, sehingga dapat
Kawasan Rawan Bencana
a) Kawasan yang telah ditetapkan oleh instansi yang
berwenang sebaai kawasan yang pernah mengalami
atau mengandung atau diduga dapat meimbulkan
bahaya dikarenakan bencana alam maupun
bencana Yang diakibatkan kelalaian atau manusia.
Intervensi Penataan
Berdasarkan Jenis Kawasan
Jenis Kawasan
Gentrifikasi Konservasi Peremajaan Rehabilitasi Reklamasi Pembangunan
Sisipan Relokasi Perubahan stratifikasi sosial(dr permukiman kumuh di tengah kota menjadi permukiman golongan mapan) Pelestariandi seluruh kondisi struktur lingkungan & ruang eksisting di kaw. bersejarah Perbaikan kondisi lingkungan secara mendasar dan menyeluruh Perbaikan kerusakan-kerusakan besar karena usang atau bencana Pemba ngunan baru yang dilakukan di badan air dengan menimbun badan air untuk menciptakan daratan baru Pemba ngunan dengan menyisipkan 1 atau lebih bangunandgn memper hatikan konteks tualitasnya Pemindahan sebagian atau seluruh aktivitas dari 1 tempat ke tempat lain u mempertinggi faktor keamanan, kelayakan dan legalitas lahan Baru berkembang cepat √ √ √
Terbangun √ √ √ √ √ √
Dilestarikan √ √ √
Rawan Bencana
Contoh
Tipe
Pengembangan
Kawasan
Pertimbangan Kritis Pada Pengendalian Prasarana dan Utilitas Lingkungan
Kata Kunci
Pertimbangan Fisik
Pertimbangan Sosial
GENTRIFIKASI
Lingkungan kepadatan tinggi,
tidak ada sarana dan infrastruktur eksisting
• Keterbatasan ruang gerak bagi penempatan utilitas yang tidak leluasa.
• Keterbatasan kondisi jaringan utilitas eksisting yang acak2an dan tidak tertata.
• Kritis terhadap tanggapan
masyarakat yang kadang dikaitkan dengan permasalahan social kota.
• Kritis terhadap kesesuaian kegiatan sector informal yg umumnya
mendominasi lingkungan kepadatan tinggi
KONSERVASI
Pelestarian
bangunan/lingkungan,
ada/tidak terdapat infrastruktur eksisting
• Keterbatasan factor penentu ruang gerak bagi
penempatan utilitas sangat beragam dan ketat
• Keterbatasan pertimbangan kondisi jaringan utilitas
eksisting dari bangunan / lingkungan yang dikonservasi.
• Kritis dan sensitive terhadap tanggapan public secara luas tentang implementasi fisik pada bangunan/lingkungan konservasi.
• Kritis terhadap kesesuaiannya dengan kegiatan spesifik dalam
bangunan/lingkungan konservasi.
REHABILITASI
Lingkungan dengan kegiatan yang unik,
kemunduran/kehancuran fisik bangunan/lingkungan
• Permasalahan pertimbangan integrasi system utilitas
dengan kegiatan / aktifitas unik lingkungan
• Permasalahan keharusan untuk mempertahankan / menciptakan karakter khas lingkungan dari kegiatan unik yang ada.
Kritis terhadap pelaksanaan jangka pendek terutama semasa konstrusi berlangsung mengingat alokasinya selama masa itu tidak boleh
mengganggu pemenuhan kebutuhan warga ataupun kegiatan yang
berlangsung.
RENEWAL
Secara ekonomi kinerja lingkungan telah menurun, secara fisik lingkungan masih dapat dipertahankan,
restrukturisasi penyediaan infrastruktur kota
• Permasalahan restrukturisasi infrastruktur secara
menyeluruh dan menyisipkan dalam fisik terbangun.
Kritis terhadap tanggapan masyarakat yang kadang dikaitkan dengan
ELEMEN
KRITERIA PENATAAN PADA TIAP FUNGSI KAWASAN
FUNGSI HUNIAN (hunian tunggal, deret, susun, villa, asrama, dll)
FUNGSI USAHA
(usaha kantor, hotel, industry, terminal, penyimpanan, dll)
FUNGSI SOSIAL BUDAYA & PERIBADATAN
(pendidikan, layanan kesehatan, kebudayaan, dll) KONSEP PERANCANGAN LINGKUNGAN KOTA MENYELURUH
• Skenario: berjati diri, mengapresiasi konteks lokal.
• Menciptakan pusat-pusat aktifitas sebagai generator
• Membenahi lingkungan dengan penyuntikan aktifitas
• Lingkungan sebagai bagian struktur setempat dan saling bertautan
• Indikasi penanganan sesuai potensi setempat.
• Berjati diri mengacu pada kekhasan setempat.
• Lingkungan hunian yang menyatu dengan sekitar dan tidak mengotak-kotakkan golongan ekonomi.
• Berorientasi padaruang terbuka lingkungan sebagai pusat interaksi masyarakat.
• Mengkatalis kehidupan ruang kota dengan aktifitas ekonomi sebagai alat.
• Mengangkat dan
memberdayakan aktifitas ekonomi dan jasa setempat.
• Bertautan dan berintegrasi dengan pusat ekonomi lain.
• Zonasi merunut pada keragaman aktifitas ekonomi
• Indikasi penanganan merunut pertimbangan investasi dan tahapan pembangunan.
• Mengkatalis kehidupan ruang kota dengan aktifitas social-budaya sebagai alat.
• Mengangkat dan
memberdayakan aktifitas kegiatan social-budaya setempat.
• Mendukung image kota
• Merupakan titik
pengembangan kehidupan social-budaya sekitar.
• Zonasi merunut pada
keragaman potensi budaya
• Indikasi penanganan merunut padakehidupan social-budaya yang telah/akan berkembang.
KONSEP PERUNTUKAN LAHAN
• Menghidupkan kegiatan berskala PEJALAN KAKI
• Manajemen RUANG TRANSISI (Interface) antar AKTIFITAS PUBLIK dan PRIVAT
• Mendukung atifitas lingungan
• Penyuntikan aktifitas ekonomi berskala pejalan kaki (lantai dasar)
• Aktifitas 24 jam pada spot tertentu
• Penyuntikan aktifitas spesifik dan tematikalberskala pejalan kaki (lantai dasar)
ELEMEN
KRITERIA PENATAAN PADA TIAP FUNGSI KAWASAN
FUNGSI HUNIAN
(hunian tunggal, deret, susun, villa, asrama, dll)
FUNGSI USAHA
(usaha kantor, hotel, industry, terminal, penyimpanan, dll)
FUNGSI SOSIAL BUDAYA & PERIBADATAN
(pendidikan, layanan kesehatan, kebudayaan, dll)
KONSEP INTENSITAS PEMANFAATAN LAHAN
• Mempertimbangkan system Unit Perancangan kawasan setempat
• Mempertimbangkan Daya Dukung kawasan
• Mempertimbangkan penataan zona kepadatan kawasan
• Mempertimbangkan keterjangkauan konsep TOD
• Penerapan KDB, KLB, KDH untuk memperjelas bata ruang privat dan ruang publik
• Penerapan KDB, KLB, KDH untuk memaksimalkan ruang public kegiatan usaha
• Penerapan KDB, KLB, KDH untuk memaksimalisasi ruang public kegiatan social-budaya.
KONSEP TATA BANGUNAN
• Mempeertimbangkan pembetukan Karakter/Identitas Visual kaasan
• Memaksimalkan penataan ruang dan visual bagi pejalan kaki
• Menjaga privasi ruang dan fungsi pribadi hunian dengan fungsi public
• Menjaga kualitas ekologis untuk kenyamanan
lingkungan hunian.
• Memprioritaskan tata guna lahan fungsi campuran (mixed use)
• Mendefinisikan ruang public dengan jelas.
• Mengoptimalkan wajah jalan/street scape untuk orientasi visual.
• Memperhatikan keserasian dan kelestarian lingkungan social-budaya
KONSEP SISTEM SIRKULASI DAN JALUR
PENGHUBUNG
• Mengoptmalkan kontinuitas lingkungan pejalan kaki dan aksesibiltas penyandang cacat
• Mempertimbangkan jangkauan konsep TOD pada penataan kawasan
• Mempertimbangkan moda transportasi dan system sirkulasi bagi transportasi informal setempat
• Sirkulasi terpusat dalam jangkauan pelayanan tiap blok/cluster hunian.
• Sistem transit pada pusat pelayanan usaha
• Fasilitas padaode moda transportasi dapat
berintegrasi dengan fungsi usaha
• Sirkulasi terpusat dalam jangkauan pelayanan tiap blok/cluster hunian
ELEMEN
KRITERIA PENATAAN PADA FUNGSI KAWASAN
FUNGSI HUNIAN
(hunian tunggal, deret, susun, villa, asrama, dll)
FUNGSI USAHA
(usaha kantor, hotel, industry, terminal, penyimpanan, dll)
FUNGSI SOSIAL BUDAYA & PERIBADATAN
(pendidikan, layanan kesehatan, kebudayaan,
dll) KONSEP RUANG TERBUKA
DAN TATA HIJAU
• Mempetimbangkan jangkaua Pejalan Kaki
• Mengoptimalkan Ruang Terbuka sebagai elemen system tautan kawasan
• Mengoptimalkan Ruang Terbuka dan RTH sebagai identitas dan orientasi kaasan (vs beautifikasi)
• Pengolahan RT dan RTH sebagai dasar perencanaan vs sekedar pengisi ruang sisa pada kawasan.
• RTH merupakan pusat cluster
• Merupakan pusat
layanan ekonomi untuk satu satuan jangkauan pelayanan.
• Merupakan pusat layanan social-budaya untuk satu satuan jangkauan pelayanan KONSEP KUALITAS
LINGKUNGAN: IDENTITAS LINGKUNGAN
• Sistem media penanda, media luar ruang dan perabot jalan terpadu
• Mengolah karakter lingkungan setempat: tengeran, vista, focal point
• Manajemen interaksi dan konflik ruang public yang tegas bagi kegiatan pendukung.
• Menonjolkan tengaran, vista, focal point
setempat lebih sebagai orientasi sekuensial.
• Pembatasan jumlah, bentuk dan ekspresi fisik media penanda /luar ruang.
• Manajemen interaksi kegiatan social komunitas.
• Menonjolkan
tengaran,vista, focal point setempat lebih sebagai orientasi pusat aktifitas usaha.
• Pembatasan jumlah dan bentuk fisik media
penanda/luar ruang.
• Manajemen konflik kegiatan sector formal-informal.
• Menonjolkan tengaran, vista, focal point
setempat lebih sebagai orientasi dan identitas pusat ktifitas social-budaya
• Pembatasan tegas ekspresi dan bentuk fisik media penanda/luar ruang
