BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pengertian Quantity Surveying
Quantity Surveying (QS) adalah suatu organisasi dalam bidang industri
konstruksi yang tugas utamanya memberikan jasa konsultasi tentang perhitungan
anggaran biaya rencana suatu proyek pembangunan (Construction Cost
Consultant), mengendalikan dan mengawasi biaya proyek agar sesuai dengan
budget yang telah direncanakan dan disetujui sebelumnya, dengan penggunaan
yang optimal atas biaya yang telah disediakan oleh Pemilik / Pemberi Tugas.
Quantity Surveying juga digunakan untuk penerapan secara efektif segala
sumber keterangan yang ada mengenai penghematan dalam pembangunan, baik
untuk pengarahan pemakaian keuangan untuk satu gedung saja maupun untuk
proyek yang bersifat nasional.
Quantity Surveying adalah seorang yang ahli dibidang ekonomi / teknik
bangunan atau Konsultan biaya konstruksi yang melakukan tugasnya dalam
bidang Quantity Surveying.
Quantity Surveying ini dapat memberikan jasa-jasanya pada
pembangunan-pembangunan proyek secara menyeluruh dalam hal administrasi
kontrak dan finansial proyek, seperti dalam perencanaan kota, pekerjaan sipil,
instalasi mesin dan listrik, pengelola proyek (project management) dan
pemeliharaan (maintenance). Pengertian Quantity Surveyors dikutip dari buku
2.1.1 Sejarah dan Perkembangan Profesi QS
Profesi ini berasal dari Inggeris dan sudah ada sejak abad ke-19 (tahun
1800-an), dan sekitar dekade 60-an, profesi ini menyebar ke negara-negara
persemakmuran Inggeris seperti Australia, Malaysia, Hongkong, Singapura, India,
Sri Langka dan lain-lain. Keberadaan di Indonesia sejak dekade 70-an, berawal
dari dilaksanakannya pembangunan proyek-proyek yang dibiayai dari bantuan
luar negeri seperti dari negara-negara Eropa dan Amerika.
Chartered QS atau RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyor)
adalah anggota dari suatu organisasi profesi QS yang mempunyai kantor pusat di
London. Lembaga ini secara terus menerus memberikan pendidikan dan
memelihara standar-standar professional dari anggotanya.
Di negeri asalnya di Inggeris, pembangunan besar-besaran yang
dilaksanakan oleh pemerintah, diawasi dan dikelola oleh Quantity Surveyor.
Disana bahkan di pemerintah pusat-pun QS ditunjuk untuk melakukan
pengawasan pembiayaan proyek-proyek di daerah-daerah, dan berdasarkan
pengalaman terbukti bahwa cara ini mengurangi biaya dan menghasilkan
pengawasan yang lebih baik daripada sebelumnya (± 20 tahun yang lalu).
Pada tahun 1974, RICS ini telah membuat suatu standar rumusan
perhitungan / pengukuran kuantitas di Indonesia atau “Standard Methode of
Measurement for Use in Indonesia” yang pernah dipakai pada saat itu, tetapi tidak
dikembangkan karena bersamaan munculnya standar baru dalam kontrak
internasional yaitu Principle of Measurement yang bersifat lebih umum dan sering
Ingenieurs Conseils), yang adalah suatu lembaga konsultansi internasional yang
membuat kontrak pengadaan barang dan jasa secara internasional. Sejarah dan
Perkembangan Profesi QS dikutip dari buku “Practice and Procedure for the
Quantity Surveyor”.
2.1.2 Pengenalan Umum Profesi QS
Keahlian dan pengetahuan yang didapat oleh seorang QS selama
pendidikan maupun saat menjalani pelatihan keprofesian pada hakikatnya terbagi
2 bagian yaitu aspek keuangan dan aspek kontrak (legal). Pada aspek keuangan,
ahli QS hanya terbatas pada bidang pengelola keuangan proyek, dan bukan
sebagai ahli keuangan umum atau perbankan. Keahlian tersebut erat kaitannya
dengan kuantitas elemen-elemen bangunan itu sendiri, mengawasi dan
mengendalikan suatu anggaran yang sudah tersedia secara efektif. Pada aspek
kontrak biasanya dikaitkan dengan pasal-pasal yang terdapat dalam dokumen
kontrak tersebut dan berhubungan dengan prosedur hukum (legal aspec) secara
umum yang berkaitan dengan masalah konstruksi.
Berdasarkan pengalamannya di lain-lain proyek dan data-data yang
tersedia, QS secara cepat dan tepat dapat memberikan saran-saran tentang biaya
kepada klien sebelum si klien tadi mengambil keputusan, maka desainpun
disesuaikan dengan batas-batas pembiayaan itu.
Dari batas-batas yang diusulkan pada klien tadi QS membuat cost plan dan
dengan elemen-elemen yang ditetapkan dan mulai dari sini pengawasan biaya
terus dilakukan sampai penyerahan pekerjaan terakhir.
Di dalam administrasi tender / kontrak bangunan, QS juga dapat
mengusulkan sistem kontrak yang tepat untuk proyek-proyek tertentu, seperti
lump sum kontrak, kontrak yang berdasarkan pengukuran volume
(remeasurement), satu kontraktor yang mengerjakan seluruh proyek atau satu
main-kontraktor yang mengkoordinir sub kontraktor – sub kontraktor, kontrak
yang ditenderkan atau yang melewati negosiasi.
Bila pekerjaan diputus untuk ditenderkan, maka QS mempersiapkan
dokumen-dokumen tender, termasuk Bills of Quantities untuk memungkinkan
para kontraktor membuat tender secara kompetitif dan menjaga agar tidak ada
kontraktor yang melupakan sesuatu yang penting dalam tendernya. BQ ini sangat
berguna bagi penyelenggaraan tender dan administrasi proyek nantinya, dan
merupakan dokumen kontrak yang mengikat antara kontraktor dan pemilik.
QS juga masih membuat evaluasi tender, penawaran mana yang paling
tepat dan memberikan rekomendasi pada klien, kontraktor mana yang bisa
ditunjuk. Rekomendasi QS yang diberikan secara adil ini mengurangi
kemungkinan salah penunjukkan kontraktor dan akibat-akibatnya.
Selama pelaksanaan, pekerjaan QS pada waktu-waktu tertentu membuat
evaluasi pekerjaan yang sudah diselesaikan oleh para kontraktor dan membuat
sertifikat-sertifikat pembayaran.
QS didalam pembuatan dokumen tender menjaga baik-baik agar segala
Secara teratur QS mencatat dan mengawasi jalannya keuangan proyek dan
membuat proyeksi biaya terakhir yang senantiasa diperbaiki dan disesuaikan
dengan kenyataan. Pengenalan Umum Profesi QS dikutip dari buku “Practice and
Procedure for the Quantity Surveyor”.
2.1.3 Kedudukan QS dalam Organisasi Proyek
Peran dan kedudukan QS dalam organisasi proyek adalah berada diantara
Pemilik, Tim Konsultan dan Kontraktor, yang dalam manajemennya disebut
sebagai tim proyek.
Kedudukan QS dalam Tim Konsultan adalah untuk mendampingi arsitek
dan engineers dalam melakukan perancangan proyek dan memberikan saran-saran
(cost advice) mengenai harga-harga bahan, peralatan dan lain-lain yang tekait
dengan biaya proyek.
Kedudukan QS dalam Tim Manajemen Proyek dapat bertindak sebagai :
a) Staf Ahli Manajer Proyek
Dalam kedudukan ini QS diangkat langsung oleh pemilik proyek yang
diperbantukan kepada manajer proyek dan berperan sebagai penasihat
dibidang biaya dan administrasi kontrak.
b) Staf Ahli Manajemen Konstruksi
Dalam kedudukan ini QS menjadi bagian dari tim konsultan manajemen
konstruksi (MK). Baik secara kontrak maupun operasional mereka
disini mewakili konsultan MK sebagai ahli biaya dan kontrak di bagian cost
control yang menjadi bagian tugas konsultan MK tersebut.
c) Konsultan Independen dalam Tim Manajemen Konstruksi
Kedudukan konsultan QS disini sejajar dengan konsultan lain, dan hanya
bertanggung jawab pada pemilik proyek. Mengenai kedudukan QS ini dapat
dilihat bentuk organisasinya pada Bab III. Kedudukan QS dalam Organisasi
Proyek dikutip dari buku “Practice and Procedure for the Quantity Surveyor”.
2.2 QS Berfungsi sebagai Pengendali Biaya Dalam Proyek Pembangunan 2.2.1 Arti dan Kegunaan Pengendalian Biaya
Pengendalian biaya dalam industri konstruksi dapat diartikan sebagai suatu
tindakan pengawasan (pengaturan) terhadap setiap langkah kegiatan yang
diperlukan untuk mengetahui (memastikan) bahwa dana atau biaya proyek yang
disediakan (disetujui) tidak dilampaui, atau bisa juga diartikan berapa biaya yang
harus dibayar pada akhirnya untuk menutup seluruh pekerjaan dan jasa yang
dibutuhkan.
Kegunaan pengendalian biaya secara umum adalah untuk hal-hal sebagai
berikut :
a) Untuk membatasi pengepengeluaran pemilik proyek agar tetap berada diantara
nilai anggaran yang telah disetujui atau dengan kata lain, harga kontrak dan
perhitungan nilai kontrak proyek kira-kira sama dengan nilai rencana anggaran
b) Untuk mencapai suatu keseimbangan dari hasil rancangan final, diantara
elemen-elemen bangunan.
c) Untuk memberikan suatu nilai (nominal) kepada pemilik proyek yang
mungkin diperlukan dalam mempertimbangkan biaya total proyek.
Pengendalian biaya proyek pada dasa-warsa ini umumnya lebih sukar
dilaksanakan karena beberapa faktor. Salah satu sebabnya adalah keperluan dan
keinginan pemilik yang sudah lebih kompleks dan berciri khusus (spesifik) serta
mempunyai “cost limit” yang ketat, terutama bagi bagi mereka yang berada di
“public sector”, dan mengetahui bahwa investasi yang dikeluarkan adalah wajar
dan yang paling optimum sesuai dengan keinginan objek yang dibangun. Selain
itu perkembangan teknologi dalam industri konstruksi sudah semakin canggih dan
material (bahan-bahan) bangunan yang digunakan juga sudah semakin modern,
sehingga cara-cara atau teknik-teknik tradisional pembuatan perkiraan biaya
berdasarkan harga per meter persegi (Cost/m2) yang selalu digunakan sebagai
pembanding (patokan) sudah diperhitungkan.
Tekanan-tekanan yang perlu dipahami yang mempengaruhi ekonomi
(biaya) konstruksi dan pengendalian biaya, khususnya selama proses perencanaan
proyek, digambarkan seperti pada gambar 2.1 dibawah ini;
Tekanan-tekanan terhadap biaya ini harus disadari secepatnya sehingga
prinsip-prinsip pengendalian biaya dapat diaplikasikan sedini mungkin agar biaya
akhir proyek sesuai rancangan final tidak berbeda jika dibandingkan dengan
Gbr. 2.1. – Skema tekanan-tekanan terhadap biaya
Dikutip dari buku “Practice and Procedure for the Quantity Surveyor”.
2.2.2 Prinsip dari Pengendalian Biaya
Secara prinsip fungsi pengawasan dan pengendalian biaya proyek yang
sebenarnya berada ditangan pemilik dan para perencana, terutama arsitek, karena
dari merekalah awal datangnya pekerjaan-pekerjaan yang mengakibatkan
pengurangan dan penambahan (kenaikan) biaya. Kedudukan quantity surveyor
biasanya tidak berada pada posisi untuk melakukan pengendalian biaya itu sendiri,
kecuali pada kasus-kasus tertentu dimana mereka bertindak sebagai manajer
proyek yang mengendalikan proyek secara keseluruhan. Jadi fungsi sebenarnya
keterlibatan QS dalam hal pengendalian biaya umumnya terbatas hanya pada
“monitoring” dan “reporting” aktivitas proyek.
Prosedur pengendalian biaya yang dilakukan dalam prosesnya, adalah
sebagai berikut : Permintaan dan keinginan Organisasi pemilik semakin besar BIAYA Laju pembangunan bertambah cepat
Teknologi dan bahan-bahan lebih modern
1 Membuat perkiraan biaya awal (budget awal) dan rencana biaya sebelum
suatu rancangan detail dilakukan, dengan menggunakan metode “Functional
Unit Cost” atau “Elemental Cost Analysis”.
2 Membuat “Preliminary Cost Studies” (Perkiraan awal biaya), dengan
menghitung volume elemen-elemen kerja secara kasar (Approximate
Quantities), membandingkan material-material dan sistem yang digunakan
untuk menentukan harga, nilai pemeliharaan dan biaya depresiasi.
3 Melakukan pengecekan biaya (Cost Check) atas rancangan detail, biasanya
pengecekan ini dilakukan dengan menghitung elemen-elemen secara kasar
(Approximate Estimate on Quantities). Hal ini dilaksanakan agar semua “over
design” atau “under design” dapat diperbaiki sesuai dengan budget yang ada,
juga untuk menghindari keterlambatan bahkan kalau perlu membuang
rancangan yang telah dibuat.
4 Membuat dokumen-dokumen lelang termasuk gambar-gambar lelang,
spesifikasi, daftar satuan kerja (Bill of Quantity) sebagai pedoman kontraktor
dalam mengajukan penawaran.
5 Mengecek dan melaporkan penawaran yang responsive atau menyetujui lelang
secara negosiasi.
6 Mempersiapkan dan menyetujui perubahan-perubahan pekerjaan pada tahap
pra-kotrak dan membuat koreksi-koreksi antara hasil lelang dan budget.
7 Menganalisa penawaran yang diterima kedalam bentuk “Functional atau
8 Menghitung biaya total diakhir proyek. Perhitungannya dilakukan dalam dua
tahap :
8.1 Pertama adalah membuat perkiraan kasar dan melaporkannya agar suatu
laporan mengenai pengendalian biaya dapat dibuat
8.2 Kedua adalah membuat perhitungan/penilaian yang akurat atas semua
pekerjaan yang telah dilaksanakan oleh kontraktor.
9 Memeriksa dan negosiasi dengan kontraktor atas semua tagihan / tuntutan
tambahan.
Dikutip dari buku “Practice and Procedure for the Quantity Surveyor”.
2.3 Lingkup Kerja Quantity Surveyor
Pada awal keberadaannya, lingkup kerja QS sangat terbatas sekali,
walaupun itu merupakan bagian terpenting untuk pengembangan proses
selanjutnya, yaitu sebagai pembuat bill of quqntity untuk proyek-proyek bangunan
gedung dan infrastruktur. Tetapi dengan berkembangnya ilmu pengetahuan dan
keahlian serta tumbuhnya kepercayaan besar dari klien (pemilik proyek), maka
dalam waktu singkat tugas mereka bertambah dengan membuat penilaian
pembayaran interim (interim payment valuation) dan pembuatan perjanjian
perhitungan akhir (final account) dengan kontraktor, kemudian berkembang lagi
dengan membuat perencanaan biaya (cost planning) suatu rancangan proyek,
garis besar lingkup kerja dan jasa yang dilakukan oleh QS yang menunjukkan
aktifitasnya adalah seperti pada gambar 2.2 dibawah.
Dikutip dari buku “Practice and Procedure for the Quantity Surveyor”.
2.3.1 Lingkup Kerja dan Jasa Konsultan Quantity Surveyor
Secara umum lingkup kerja dan jasa konsultan quantity surveyor meliputi
masalah “cost engineering” dan “quantity surveying” yang diperlukan dalam
pelaksanaan pembangunan proyek, untuk jangka waktu yang telah disepakati
antara konsultan dengan pemilik proyek. Secara terperinci lingkup kerja dan jasa
diatas dapat dibagi dalam tiga tahap, yaitu tahap pra-tender, tahap tender dan
tahap post-tender.
Lingkup Pekerjaan Konsultan QS per tahap adalah sebagai berikut :
1. Tahap Pra-Tender
Dikutip dari buku “Practice and Procedure for the Quantity Surveyor”. Perkiraan Biaya awal Saran dan nasihat mengenai Penilaian Perencanaan Anggaran Perpajakan dan rencana Life cycle costing
Pemilihan Type Kontrak (contract Pembuatan Dokumen Kontrak Penerimaan penawaran Taksiran Anggaran Belanja (cash flow Perhitungan Biaya Akhir Value Engineering Taksiran pengeluaran (angagran belanja) Pemilihan Type Kontrak
Pembuatan harga Evaluasi Tender Pembuatan sertifikat pembayaran Pembuatan laporan keuangan Variasi-variasi Pek. Spesialist Fluktuasi Pekerjaan Klaim (tagihan) PROSEDUR TENDER : Bill of Quality Spesifikasi Teknik Skedul-skedul Analisa harga Perselisihan dan Pemeriksaan Teknis
b) Membuat estimasi biaya awal konstruksi berdasarkan atas harga per m2
terhadap luas kotor lantai bangunan (GFA) yang dihitung dari konsep
rancangan yang ada untuk mengetahui berapa perkiraan dana yang dibutuhkan
untuk pembangunannya.
c) Membuat estimasi anggaran biaya secara elemental berdasarkan
gambar-gambar skematik, garis besar (out-line) spesifikasi material dan peralatan,
informasi dari tim konsultan dan asumsi yang digunakan terhadap
factor-faktor yang berpengaruh terhadap biaya konstruksi secara keseluruhan.
d) Memberikan panduan tentang implikasi biaya kepada tim konsultan mengenai
denah (lay-out), bentuk rancangan (designs), pemilihan bahan-bahan dan
peralatan (specifications) agar konsep rancangan dan sistem konstruksi yang
akan digunakan sesuai dengan rencana anggaran biaya (budget yang telah
disetujui).
e) Membuat taksiran anggaran belanja (cash-flow forecasting) proyek dengan
metoda standar forecast.
f) Melakukan pemeriksaan biaya (cost-check) selama pengembangan rancangan
dan melaporkan penyimpangan-penyimpangan yang terjadi serta memberi
petunjuk tindakan perbaikan yang harus dilakukan, termasuk juga melakukan
penelitian harga (cost studies) terhadap perubahan-perubahan rancangan
tersebut.
g) Memberikan saran mengenai dampak dari peraturan perekonomian pemerintah
h) Memberikan data-data mengenai keberadaan dan kemampuan para pensuplai
(supplier) dan kontraktor yang bergerak dibidang konstruksi.
i) Memeriksa dan memberi saran mengenai hal-hal yang mungkin terjadi dalam
pekerjaan pembangunan yang perlu ditutup oleh asuransi.
2. Tahap Tender
a) Membuat bill of quantity
b) Menyiapkan formulir-formulir, dan dokumen-dokumen tender
c) Membantu menyeleksi kontraktor dan sub-kontraktor yang akan ikut tender
d) Menyiapkan surat-surat undangan tender untuk para kontraktor
e) Membuat harga tender berdasarkan bill of quantity sebagai pembanding dan
mempermudah evaluasi
f) Membuat evaluasi tender dan memberikan rekomendasi untuk masalah biaya
dan administrasi (non-teknis)
g) Membantu pemilik dalam melakukan negosiasi harga dengan kontraktor
h) Membantu pemilik dalam menyusun daftar master list bersama konsultan lain
(pada umumnya input didapatkan dari konsutan mekanikal & elektrikal dan
lainnya) untuk mendapatkan fasilitas bebas bea masuk, jika ada (untuk proyek
ini tidak ada).
i) Menyiapkan/menjilidkan dan memeriksa dokumen kontrak untuk siap
ditanda-tangani antara Pemilik dan Pemborong.
Dalam tahap tender ini, bobot pekerjaan yang paling besar adalah
mungkin untuk memudahkan peserta tender (kontraktor) dalam mengisi harga
satuan pekerjaan, sehingga tidak terlalu banyak melakukan pemeriksaan ulang
atau membandingkannya dengan gambar dan spesifikasi teknis yang ada. Dalam
tahap ini efisiensi biaya dan waktu dapat di lakukan. Mengenai efisiensi jasa QS
akan akan dibahas lebih lanjut mengenai efisiensi tersebut pada Bab III.
3. Tahap Post Tender
a) Memeriksa dan menilai prestasi pekerjaan di lapangan (check progress on site)
b) Membuat Sertifikat (berita acara) Pembayaran kepada Pemborong termasuk
pembayaran atas material yang belum terpasang / material on site (umumnya
25% dari total material on site), terhadap kemajuan pekerjaan (umumnya
dilakukan monthly payment), sertifikat tersebut ditandatangani antara QS dan
Owner, Engineer (MK).
c) Membuat perhitungan Pekerjaan Tambah-kurang (Variation Order/VO)
berdasarkan perubahan gambar yang ada instruksinya dari Engineer (MK),
kemudian mengeluarkan sertifikat VO untuk diperiksa dan setelah tidak ada
perubahan, ditandatangani antara QS, Pemborong dan Owner Engineer (MK).
d) Perubahan (Variation Order), Penambahan dan Omisi
Dalam bahasa Inggris untuk hal tersebut disebut alterations, additions and
omissions, atau sering dirangkum dengan sebutan Variations (variasi), dengan
ketentuan sebagai berikut :
¾ Apabila dipandang perlu oleh pihak engineer, maka pihak engineer tersebut dapat membuat variasi atau menginstruksikan pihak kontraktor
untuk melakukan variasi tertentu yang berhubungan dengan bentuk,
kualitas atau kuantitas dari pekerjaan. Dalam hal seperti ini, pihak
kontraktor haruslah melakukan hal-hal yang tergolong ke dalam variasi,
yaitu sebagai berikut :
Menambah atau mengurangi jumlah pekerjaan sebagaimana disebutkan dalam kontrak.
Menghilangkan pekerjaan tersebut.
Mengubah sifat, kualitas atau jenis dari pekerjaan tersebut.
Mengubah level, baris, posisi dan dimensi dari bagian-bagian pekerjaan tertentu.
Mengerjakan pekerjaan tambahan jika diperlukan untuk menuntaskan pelaksanaan pekerjaan.
Mengubah urut-urutan atau waktu pelaksanaan pekerjaan atau bagian dari pekerjaan tersebut.
¾ Variasi tidak boleh bersifat membatalkan kontrak yang sudah ditandatangani. Dan apabila variasi dilakukan karena adanya wanprestasi
dari pihak kontraktor, maka biaya tambahan terhadap wanprestasi
tersebut haruslah dipikul oleh pihak kontraktor sendiri.
¾ Pada prinsipnya variasi baru boleh dilakukan jika diinstruksikan oleh pihak engineer. Akan tetapi, pihak kontraktor tanpa instruksi pihak
engineer dapat menambah atau mengurangi jumlah pekerjaan jika
jumlah tersebut ternyata tidak sesuai dengan yang ditentukan dalam Bill
¾ Biaya extra yang dikeluarkan dalam rangka pelaksanaan variasi mestilah ditambahkan kepada harga kontrak. Apabila ada penentuan harga khusus
dalam kontrak untuk variasi, harga tersebutlah yang akan diikuti.
Apabila tidak ada penentuan harga tersebut dalam kontrak, maka harga
kontrak haruslah dipakai sebagai dasar acuan dalam menilai harga untuk
variasi tersebut.
¾ Apabila harga kontrak tidak dapat dipakai atau tidak reasonable untuk dipakai sebagai dasar acuan terhadap penentuan harga ekstra terhadap
suatu variasi, maka setelah pihak engineer berkonsultasi dengan pihak
employer dan kontraktor, harga yang pantas mesti dimusyawarahkan
antara pihak engineer dan pihak kontraktor. Jika musyawarah tersebut
tidak menemukan hasil, maka pihak engineer dapat memutuskan sendiri
harga yang pantas untuk variasi tersebut. Sebelum dicapainya
musyawarah atau ditetapkan harga yang pantas tersebut, maka pihak
engineer dapat menetapkan harga sementara (provisional rate or price).
¾ Apabila dikeluarkan Taking – Over Certificate, secara menyeluruh seluruh variasi dan penyesuaian terhadap Bill of Quantity ternyata
melebihi 15% dari effective contract price, maka setelah pihak engineer
berkonsultasi dengan pihak kontraktor dan employer, haruslah ditambah
atau dikurangi terhadap contract price. Jika ada jumlah-jumlah
pembayaran selanjutnya haruslah dimusyawarhakan antara pihak
tersebut, maka ditetapkan secara sepihak oleh pihak engineer dengan
memperhatikan Contractor’s Site dan General over head cost.
¾ Mengenai daywork, maka jika menurut pertimbangan pihak engineer diperlukan, maka pihak engineer dapat memberikan instruksi bahwa
setiap pekerjaan variasi dilaksanakan dengan berdasar atas kerja harian
(daywork). Dalam hal ini, pihak kontraktor haruslah membayar terlebih
dahulu kepada pekerjaan daywork tersebut dan invoice-invoicenya,
priced statement dan labour, material and contractor’s equipment
diberitahukan kepada pihak Engineer, dan pihak kontraktor berhak untuk
membayar. (dikutip dari buku ”Kontrak Pemborongan Mega Proyek”).
e) Membuat laporan posisi keuangan terhadap biaya konstruksi (financial report)
f) Membuat laporan keuangan proyek kepada Bank atau penyandang dana yang
bukan (non) Bank, jika diperlukan oleh pemilik (dalam proyek ini tidak ada)
g) Membuat perhitungan akhir (final accounts) pengeluaran biaya konstruksi
secara keseluruhan.
Dalam tahap post-tender ini, biasanya QS akan ikut hadir dalam setiap
rapat lapangan (site meeting) yang erat kaitannya dengan biaya konstruksi.
Dari uraian diatas dapat disimpulkan bahwa antara prinsip dan prosedur
pengendalian biaya konstruksi dan lingkup kerja dan jasa konsultan / QS dalam
suatu proyek adalah sama. Hal ini membuktikan bahwa setiap kegiatan yang
2.4 Bill of Quantity / BQ (Daftar Satuan Kerja dan Volume)
Bill of Quantity (BQ) merupakan sumber utama informasi biaya proyek,
yang berisi daftar satuan pekerjaan (bill of items), volume pekerjaan dan harga
satuan (unit rates) atau sering juga diartikan sebagai suatu dokumen tender yang
lengkap dimana didalamnya terdapat dokumen-dokumen lain.
2.4.1 BQ Sebagai Alat untuk Pengendalian Biaya
Fungsi dan kegunaannya sebagai alat untuk pengendalian biaya konstruksi
sangat banyak, khususnya pada tahap post-kontrak, antara lain adalah :
1. Memudahkan kontraktor dalam membuat harga penawaran pada saat ikut
tender (tahap tender).
2. Sebagai bahan rujukan dalam penilaian proyek.
3. Memudahkan QS dalam melakukan penilaian atas penawaran yang diajukan
oleh kontraktor.
4. Sebagai dasar untuk menilai prestasi pekerjaan kontraktor (progress work)
dalam pembuatan sertifikat pembayaran berkala (progress valuation
certificate).
5. Sebagai pedoman harga satuan untuk menghitung pekerjaan tambah-kurang.
6. Sebagai dasar untuk membuat taksiran pengeluaran keuangan proyek (cash
2.4.2 Format Bill of Quantity
Ada tiga (3) bentuk format bill of quantity yang biasa dipakai oleh
konsultan quantity surveyors, yaitu :
2.4.2.1 Trade Bills
Bentuk daftar satuan kerja ini mengikuti kelompok-kelompok pekerjaan
yang dijelaskan dalam perhitungan satuan kerja kelompok. “Trade Bills” ini
dikategorikan sebagai suatu daftar yang tradisional dan cenderung tidak terlalu
banyak dipakai di Indonesia, dimana daftar satuan pekerjaan terkait dengan
keahlian-keahlian tukang (craftsmen), misalnya harga kusen/pintu kayu
dipengaruhi oleh tukang kayu (carpenter) yang bisa berbeda-beda harganya.
Metoda ini banyak dikenal di Inggeris sejak QS dikenal, karena tukang kayu
(carpenter) dianggap sebagai tenaga ahli yang special.
2.4.2.2 Elemental Bills
Bentuk daftar satuan kerja ini mengikuti elemen-elemen yang ada di dalam
bangunan, contohnya pekerjaan struktur bawah (sub-structure), elemen pekerjaan
struktur atas (upper-structure), elemen pekerjaan dinding (masonry wall), dan
lain-lain. Bentuk ini sangat umum digunakan dalam pembuatan BQ, karena lebih
teratur dan mempunyai referensi yang jelas mengenai lokasi pekerjaan yang
dilaksanakan, dan nilai bobot tiap elemen pekerjaan dapat dilihat, sehingga
estimasi biaya maupun pengendaliannya lebih efisien dan akurat disbanding
2.4.2.3 Operational Bills
Bentuk daftar satuan kerja ini dibuat dengan mengikuti tahapan
pelaksanaan aktual yang dilaksanakan di lapangan (sectional completion), dan
tidak mengikuti kelompok kerja atau mengikuti elemen-elemen yang ada di dalam
bangunan. BQ ini biasanya digunakan untuk perencanaan dan pengendalian
aktivitas di lapangan dengan menggunakan “Network Analysis”.
2.4.3 Pembuatan Daftar Satuan Kerja
Setelah kita dapat menghitung semua satuan-satuan kerja yang akan
dibangun, tahap selanjutnya adalah membuat suatu daftar satuan kerja yang
komplit karena mencakup segala aspek. Daftar satuan kerja ini akan dirangkum ke
dalam bill of quantity yang akan dilelangkan (tender) untuk pengendalian biaya
proyek. Setelah semua perhitungan satuan kerja dilaksanakan, maka tahp
selanjutnya adalah menjumlahkan seua ukuran-ukuran satuan yang ada didalam
kolom ‘2’ dan kolom ‘3’ dan mengalikannya. Proses penjumlahan dan pengali ini
disebut sebagai proses “squaring”. Setelah proses squaring dilaksanakan, biasanya
para quantity surveyor akan meneliti kembali semua perhitungan mereka,
terutama memeriksa kembali BQ yang harus dihitung untuk memastikan apakah
semua item pekerjaan sudah terhitung. Pengecekan ini dapat dilakukan dengan
melihat kembali gambar-gambar yang ada.
Kemudian tahap selanjutnya adalah mengumpulkan satuan kerja
disebut dengan proses “billing”. Proses billing ini adalah memindahkan semua
jumlah-jumlah satuan kerja ke dalam daftar, sesuai format BQ yang diinginkan.
2.4.4 Dokumen dalam Bill of Quantity
Pada umumnya bill of quantity merupakan suatu rangkuman yang lengkap
dengan semua informasi-informasi yang diperlukan untuk melaksanakan
pekerjaan di lapangan, terkecuali gambar-gambar pelaksanaan di lapangan yang
ada pada kontraktor. Dokumen utama yang biasanya terdapat dalam bill of
quantity ini adalah :
1. Syarat-syarat Kontrak (Conditions of Contract)
Syarat-syarat kontrak adalah ketentuan-ketentuan yang menjelaskan
tentang hak dan tanggung jawab antara kontraktor dan pemilik dalam pelaksanaan
proyek. Ketentuan-ketentuan ini mengikat kedua belah pihak berdasarkan hukum
yang berlaku yang disepakati kedua belah pihak tersebut. Apabila terjadi
persengketaan (disputes) antara kedua pihak, dan tidak dapat diselesaikan dengan
jalan musyawarah, maka persengketaan itu dapat dibawa terlebih dahulu ke Badan
Arbitrase Nasional (di Indonesia disebut BANI), dan apabila tidak menyelesaikan
masalah juga, barulah dapat dibawa ke pengadilan.
2. Spesifikasi Teknis (Technical Specifications)
Biasanya disiapkan oleh konsultan perencana, QS hanya merangkum,
memberi komentar, dan membuat usulan jika isinya kurang menjelaskan standar,
3. Catatan Harga (Pricing Notes)
Catatan harga ini adalah suatu instruksi yang harus diikuti oleh kontraktor
dalam membuat harga satuan. Intruksi ini merupakan ketentuan mengenai
aspek-aspek yang harus tercakup dalam setiap harga satuan, misalnya aspek-aspek tenaga
kerja, peralatan, material, overhead dan biaya-biaya lain yang wajar. Maksud dari
instruksi ini adalah agar kontraktor mempunyai dasar yang sama dalam membuat
perhitungan harga satuan pekerjaan (unit rates analysis).
4. Pekerjaan Persiapan, Pra-Sarana dan Penunjang (Preliminaries)
Merupakan suatu daftar yang menguraikan pekerjaan persiapan dan mobilisasi
kontraktor di lapangan. Biasanya daftar ini mencakup pagar keliling proyek,
pengadaan air kerja, pengadaan listrik dan telepon, penjagaan dan pengawasan
lapangan / keamanan, dan lain-lain faktor yang diperlukan. Daftar ini dibuat
sedetail mungkin dan sudah mencakup semua aspek pekerjaan. Apabila kontraktor
merasa membutuhkan dana untuk pekerjaan persiapan ini, maka mereka hanya
mengisi pos-pos yang sudah tersedia.
Biasanya harga satuan untuk item-item pekerjaan ini bersifat lumpsum, yang
dapat dianalisa berdasarkan waktu konstruksi yang berjalan (running cost), masa
pemeliharaan (maintenance cost) dan pembongkaran (demolishing and
demobilization).
5. Prime Cost Sum (PC Sum) & Provisional Sum
Merupakan suatu daftar khusus yang mencantumkan harga/biaya yang
tender hal ini belum ditetapkan mengenai jenis maupun spesifikasinya. Daftar ini
juga mencakup pekerjaan-pekerjaan yang belum definitive, tetapi suatu pos biaya
harus disediakan. Contohnya pengadaan lift, escalator, dan lain-lain.
6. Daftar Satuan Kerja ( BQ )
Merupakan daftar satuan kerja yang akan dilaksanakan di lapangan. Para
kkontraktor akan memasukkan harga satuan kepada tiap-tiap pekerjaan.
Contohnya adalah pekerjaan beton mutu K-225, pembesian jenis U-24, bekisting
(fairfaced atau non fairfaced), dll.
7. Daftar Satuan Kerja Provisional (sementara)
Merupakan suatu daftar yang serupa dengan daftar diatas, tetapi daftar ini
belum mempunyai jumlah atau volume yang pasti (masih perkiraan).
Pekerjaannya tetap ada dan dihitung pada saat pelaksanaan selesai sesuai gambar
kerja di lapangan. Tujuan dari daftar ini adalah untuk mendapatkan harga satuan
yang volume pekerjaanya masih diperkirakan akibat gambar tender yang kurang
jelas, atau masih bersifat infomasi secara skematik saja.
2.5 Manajemen Konstruksi Profesional
Manajemen konstruksi profesional membentuk satu tim atas tiga
kelompok utama yaitu pemilik, perancang dan manajer konstruksi dalam suatu
hubungan yang tidak saling bertentangan dalam hal ini membuka kesempatan bagi
Struktur organisasi manajemen konstruksi professional dibagi atas dua
jenis pendekatan. Pendekatan yang pertama yaitu melalui penggunaan suatu
perusahaan konsultan sebagai pengawas pekerjaan para kontraktor, sedangkan
pendekatan yang kedua yaitu menggunakan jasa kontraktor utama sebagai
pengawas dari seluruh pekerjaan yang disubkontrakkan.
Dari segi waktu penyelesaian proyek, kualitas pekerjaan dan dari segi
pengawasan keuangan proyek maka penggunaan struktur organisasi manajemen
kontruksi professional melalui pendekatan pertama akan lebih kompetitif bila
dinbandingkan terhadap penggunaan struktur organisasi pendekatan kedua. Hal ini
disebabkan karena adanya perbedaan yang jelas antara tugas dan wewenang pada
masing-masing unsure. Lihat gambar 2.3 dan pada gambar 2.4.
Manajemen Konstruksi Profesional – Manajer Konstruksi
Gambar 2.3 Struktur Organisasi Manajemen Konstraksi Profesional (Barrie dan Paulson, 1984)
Pemili Peranca ng/ Manajer Konstruksi Sejumlah kontrak
Manajemen Konstruksi Profesional – Kontraktor Utama
Gambar 2.4 Struktur Organisasi Manajemen Konstraksi Profesional (Barrie dan Paulson, 1984)
Peranca ng/ Pemili Kontraktor Utama sebagai Sejumlah sub
