1 BAB I
PENGANTAR
1.1 Pendahuluan
Pertumbuhan kawasan pendidikan pada suatu daerah menuntut kebutuhan akan tempat hunian untuk para siswa dan mahasiswa yang sedang menempuh pendidikan, terutama bagi mereka yang berasal dari luar kota dan bahkan dari manca negara. Hal ini yang juga kini telah terjadi di Jatinangor, salah satu wilayah kecamatan di kabupaten Sumedang, Jawa Barat yang pertumbuhan ekonominya sangat ditunjang oleh sektor pendidikan dengan kehadiran beberapa Perguruan Tinggi terkemuka di Indonesia seperti Universitas Padjajaran (Unpad), Institut Teknologi Bandung (ITB), Sekolah Tinggi Pemerintahan Dalam Negeri (STPDN), Institut Manajemen Koperasi Indonesia (IKOPIN) dan lainnya. Setiap tahun ada ribuan mahasiswa baru yang masuk ke kawasan Jatinangor dengan rata-rata mencapai 8.500 mahasiswa per tahun (tahun 2010) dan meningkat menjadi 12.000 mahasiswa baru (tahun 2012). Pertumbuhan dan peningkatan masuknya mahasiswa baru ke wilayah kawasan pendidikan Jatinangor menimbulkan kebutuhan akan ketersediaan hunian.
Perkembangan kebutuhan inilah yang kemudian menarik minat para investor untuk membangun kawasan hunian yang layak dan nyaman bagi para pendatang yang menuntut ilmu dan salah satunya adalah PT Adhiloka Shobat Sewita dengan meluncurkan mega proyek apartemen “Skyland City Jatinangor Education Park” (SCJEP) di kawasan kampus Jatinangor, Kabupaten Sumedang Jawa Barat yang dibangun di atas lahan seluas 4,5 hektare dengan konsep
2 Kawasan Student Apartement dimana segala kebutuhan pelajar dan mahasiswa dapat terpenuhi disini. Lokasi mega proyek ini berada tepat di depan kampus UNPAD dan terletak dalam radius kurang dari 1 km dari pusat kampus ITB, STPDN dan IKOPIN.
Skyland City Jatinangor Education Park merupakan kawasan hunian dengan konsep mix used terdiri dari 5 (lima) tower dan masing masing tower terdiri dari 20 lantai. Proyek Pembangunan Tower Skyland City, Jatinangor Education Park ini diperkirakan akan menelan biaya total mencapai Rp 250 milyar. Konsumen potensial yang dibidik Skyland City saat ini adalah mahasiswa dari keluarga menengah ke atas dari 4 institusi perguruan tinggi di kota Jatinangor yaitu UNPAD, ITB, STPDN dan IKOPIN. Disamping itu juga adalah tenaga pengajar beserta staff dan tenaga administrasi ke 4 institusi tersebut. Pihak manajemen PT Adhiloka Shobat Sewita merencanakan tingkat keterisian (accupancy rate) apartemen ini sebesar 80 persen yang dihitung berdasarkan hasil penyerapan oleh pasar terhadap unit apartemen Skyland City Jatinangor Education Park ini sejak pre-sale di bulan Desember 2012 yang hingga kini telah terjual sebanyak 159 unit dari 768 unit yang terdiri berbagai tipe unit apartemen.
Proyek pembangunan apartemen seperti ini tentunya merupakan usaha yang memerlukan biaya investasi yang sangat besar terutama di awal pembangunan sementara pemasukan baru akan diperoleh setelah penjualan terjadi dimasa periode akan datang. Untuk itu diperlukan analisa pembiayaan dan pendanaan yang matang dalam investasi proyek ini. Dengan kata lain, dibutuhkan analisis investasi komprehensif yang baik untuk meminimalkan risiko kerugian
3 dan mendapatkan pengembalian investasi yang diharapkan. Investor tentunya akan berhati hati untuk menentukan kebijakan dalam rangka pelaksanaan pembangunan proyek apartemen ini.
Selain itu karena tingkat okupansi sebuah apartemen adalah ukuran awal dari keseluruhan jumlah pemasukan, serta dilihat dari biaya investasi sebuah apartemen yang sangat besar tersebut, maka sangat penting untuk dilakukan sebuah analisa kelayakan investasi untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal investor yang cukup besar namun memberikan hasil yang tidak sepadan. Terkait dengan masalah tersebut maka penulis tertarik untuk melakukan penelitian terkait kelayakan finansial maupun sensitivitas tingkat okupansi terhadap penilaian investasi pada proyek ini. Sehingga judul penelitian ini adalah: Analisis Kelayakan Finansial dan Sensivitas Okupansi terhadap Investasi pada Proyek Pembangunan Apartemen Service Skyland City, Jatinangor Education Park, Jatinangor – Kab. Sumedang, Jawa Barat.
1.2 Keaslian Penelitian
Penelitian yang secara khusus melakukakn analisi kelayakan finansial dan sensitifitas okupasi terhadap investasi pada proyek pembangunan Service Apartment “Skyland City Jatinangor Education Park” sepanjang pengetahuan penulis belum. Namun demikian, studi empiris yang berkaitan dengan penelitian ini telah banyak dilakukan oleh peneliti baik dari luar negeri maupun dari dalam negeri sendiri, diantaranya sebagai berikut.
4 1. Srireongsin (2008) melakukan studi kelayakan investasi “Beach Front Condominium” yang berlokasi di sekitar pantai timur Thailand dengan lahan seluas 13.200 m2. Rencana pembangunan kondominium di lahan tersebut adalah bertipe resort/vacation seluas 39.000 m2 dengan 260 unit saleable rooms. Investasi diperkirakan sebesar 1.900 juta THB atau 38 juta Euro. Analisis proyeksi menunjukkan bawa keseluruhan unit kamar akan terjual habis selama tiga tahun.
2. Dewi (2010) meneliti kelayakan pembangunan International Student Housing Universitas Indonesia (UI) di Depok. Hasil analisis menunjukkan proyek layak dijalankan apabila asumsi untuk tingkat Okupansi 100% terpenuhi, atau dengan kata lain, semuanya habis tersewa, baik untuk sewa jangka panjang maupun sewa jangka pendek dengan nilai NPV tertinggi sebesar Rp 3.517.319.838,00 dan nilai NPV terendah sebesar Rp 1.625.526.264,00. Analisis Pay Back Period menunjukkan bahwa dana Talangan sebesar 60000000000 Rupiah akan kembali dari tahun 2011 sampai dengan tahun 2018 atau tergantung asumsi yang akan terealisasi. Selain itu, masih ada nilai non komersial yang perlu diperhitungkan berupa aspek positive externalities guna mendukung visi UI dalam penyediaan fasilitas menjadi universitas kelas dunia.
3. Gaol dan Rachmawati (2013) menganalisis kelayakan teknis dan finansial pada proyek Apartemen Dian Regency Surabaya. Menurut segi teknis, berdasarkan perhitungan analisis luasan bangunan dan ketersediaan lahan parkir, pembangunan Apartemen Dian Regency sudah sesuai dengan
5 peraturan pemerintah. Analisis finansial menunjukkan dengan nilai investasi sebesar Rp 175.527.087.514,00 diperoleh dengan pinjaman sebesar 60% terima modal dengan bunga 12% per tahun, akan mampu menghasilkan NPV sebesar Rp 4.016.380.123,00, IRR sebesar 22,6 persen, MARR sebesar 12 persen dan pengembalian investasi selama 10 tahun. Berdasarkan analisis sensitivitas, investasi apartemen Dian Regency akan menjadi tidak layak dari segi finansial jika tingkat penjualan kurang dari 97,1% dan tingkat bunga di atas 22,4%.
4. Bhichaibade dan Chantuk (2013) melakukan studi kelayakan investasi bisnis apartemen disekitar kota Amphur Hua Hin, Provinsi Prachuap Khiri Khan, Thailand. Analisis investasi menunjukkan bahwa area seluas 4 are yang dibangun pembangunan apartemen empat lantai berisi 49 kamar sangat menarik menjadi investasi, imbalan nilai Break Event Point berada di angka 2.787.145,80 THB, Internal Rate of Return (IRR) adalah sebesar 15% ( lebih tinggi dari investasi atas deposito, emas, saham dan obligasi), Net Present Value (NPV) lebih besar dari nol yaitu sebesar 481.018,06 Baht, Profitability Index (PI) sebesar 1,01 dan rasio lainnya seperti ROA, ROE, GPM dan OPM berturut turut sebesar 7%, 7%, 80% dan 72%.
Hampir semua penelitian tentang studi kelayakan tentang pembangunan apartemen tersebut menggunakan parameter-parameter kelayakan dari segi finansial berupa Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR)dan Pay Back Period (PBP). Di samping itu, beberapa variabel lain yang digunakan meliputi Benefit Cost Ratio (BCR), Profitability Index (PI), Return On Asset
6 (ROA), Return On Equity (ROE), Return On Investment (ROI) dan lain lain. Begitu pula dalam penelitian ini akan menggunakan parameter parameter kelayakan dari segi finansial berupa Benefit Cost Ratio (BCR) dan Net Present Value (NPV) serta perhitungan analisis sensitivitas dengan melakukan perubahan dengan okupansi. Padahal khusus yang menjadi pembeda dalam penelitian ini adalah konsep “student apartement”. Penelitian ini tergolong masih baru, mengingat beberapa penelitian yang pernah dilakukan sebelumnya menggunakan ojek apartemen dengan konsep yang berbeda dan lokasi kota berbeda. Sasaran konsumen yang berbeda bias membuat pertimbangan pembelian konsumen menjadi berbeda sehingga dapat membuat hasil analisis juga berbeda. Oleh karena itu dengan penelitian ini diharapkan dapat memberikan kontribusi tersendiri terhadap keberagaman hasil studi kelayakan investasi pada sebuah proyek pembangunan apartemen.
1.3 Tujuan dan Manfaat Penelitian 1.3.1 Tujuan Penelitian
Penelitian ini memiliki tujuan sebagaimana berikut:
1. Mengetahui kelayakan finansial proyek pembangunan apartemen servis Skyland City, Jatinangor Education Park, Jatinangor?
2. Mengetahui bagaimana Sensitivitas Okupansi (tingkat okupansi) terhadap kelayakan finansial proyek pembangunan apartemen servis Skyland City, Jatinangor Education Park, Jatinangor?
7 Adapun manfaat dari hasil penelitian Tugas Akhir ini adalah sebagai berikut:
1. Bagi pihak Manajemen Aprtemen Skyland, Jatinangor Education Park: Memberikan informasi kepada pemilik proyek Skyland City, Jatinangor Education Park yaitu PT Adhiloka Shobat Sewita sebagai bahan pertimbangan untuk mengambil keputusan terhadap prospek dan kelayakan investasi yang dilakukan serta mengetahui kelayakan finansial akibat perubahan tingkat hunian.
2. Bagi peneliti atau pelaku bisnis, dapat memberikan informasi untuk bahan pertimbangan mengenai investasi apartemen untuk mengetahui kelayakan investasinya.
3. Dapat dijadikan referensi bagi peneliti selanjutnya yang tertarik dengan topik ini dan hal-hal yang berkaitan dengannya.
1.4 Sistematika Penulisan.
Penelitian yang akan dilakukan ini terdiri dari 4 (empat) bagian yang terdiri dari: Bab I yang berisi pengantar meliputi latar belakang, keaslian penelitian, tujuan & manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. BAB II Tinjauan Pustaka dan Alat Analisis, menguraikan tentang tinjauan pustaka, landasan teori dan alat analisis yang digunakan dalam penelitian ini. Bab III merupakan analisis data dan pembahasan Analisis Data, memuat tentang cara penelitian, hasil analisis data dan pembahasan. BAB IV merupakan penutup, memaparkan mengenai kesimpulan dan hasil analisis data.
