KEDUDUKAN DEBITUR DAN BANK SEBAGAI KREDITUR
DALAM HAL WANPRESTASI DEVELOPER (STUDI DI PT.
BANK X., CABANG TEBING TINGGI)
TESIS
Oleh
HARMONO JAPONIKA
137011087/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
KEDUDUKAN DEBITUR DAN BANK SEBAGAI KREDITUR
DALAM HAL WANPRESTASI DEVELOPER (STUDI DI PT.
BANK X., CABANG TEBING TINGGI)
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
HARMONO JAPONIKA
137011087/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
Judul Tesis : KEDUDUKAN DEBITUR DAN BANK SEBAGAI
KREDITUR DALAM HAL WANPRESTASI
DEVELOPER (STUDI DI PT. BANK X., CABANG TEBING TINGGI)
Nama Mahasiswa : HARMONO JAPONIKA Nomor Pokok : 137011087
Program Studi : Kenotariatan
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing Pembimbing
(Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum) (Dr. Dedi Harianto, SH, MHum)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Telah diuji pada
Tanggal : 10 Agustus 2015
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama : HARMONO JAPONIKA
Nim : 137011087
Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis : KEDUDUKAN DEBITUR DAN BANK SEBAGAI
KREDITUR DALAM HAL WANPRESTASI
DEVELOPER (STUDI DI PT. BANK X., CABANG TEBING TINGGI)
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
i
ABSTRAK
Kegiatan penyaluran kredit oleh perbankan semakin hari semakin berkembang pesat. Salah satu jenis fasilitas yang diminati masyarakat adalah Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Dalam penyaluran fasilitas KPR tersebut, ada kalanya bank bekerjasama dengan developer dalam mencari calon debitur untuk membeli rumah developer baik yang telah ada maupun yang akan dibangun ataupun sebaliknya developer menunjuk bank tertentu untuk mendapatkan fasilitas kredit dari bank tersebut. Bentuk kerjasama antara bank dan developer dimuat dalam bentuk akta perjanjian kerja sama. Setelah calon debitur disetujui mendapatkan fasilitas kredit dari bank maka akan dilakukan pengikatan perjanjian kredit maupun pengikatan perjanjian lainnya. Dalam kasus ini, seorang debitur membeli 2 (dua) unit rumah milik developer dengan menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) PT. Bank X, akan tetapi setelah kredit dicairkan oleh Bank X, developer tersebut wanprestasi dalam melaksanakan pembangunan bangunan tersebut. Yang menjadi permasalahan dalam tesis ini, 1. bagaimana hubungan hukum antara debitur dan bank sebagai kreditur dengan developer saat objek jaminan belum dibangun?, 2. bagaimana tanggung jawabdeveloperterhadap debitur dan bank atas perjanjian yang dibuatnya terkait dengan wanprestasi developer?, 3.bagaimana perlindungan hukum terhadap bank dan debitur sehubungan dengan wanprestasinyadeveloper?.
Penelitian yang digunakan dalam penulisan tesis ini bersifatdeskriptif analitis dengan metode pendekatan secara hukum normatif (yuridis normatif) atau disebut juga penelitian hukum kepustakaan. Perolehan data bersumber dari data primer dan data sekunder, data primer diperoleh dengan melakukan wawancara dengan informan, sedangkan data sekunder diperoleh melalui bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tertier. Alat pengumpulan data yang digunakan didalam penelitian ini adalah studi dokumentasi dan wawancara.
ii
debitur kepada developer, developer tetap wanprestasi dalam melaksankan kewajibannya untuk membangun serta menyelesaikan 2 (dua) unit rumah tersebut kepada debitur. Hal tersebut jelas-jelas merupakan tanggung jawabnya tetapi diabaikan oleh developer. Maka perlindungan hukum berdasarkan akta yang telah dibuat masing-masing pihak dengandevelopersangat berperan untuk menuntut ganti rugi terhadap developer. Akan tetapi dalam hal wanprestasi developer,perlindungan hukum terhadap debitur sangat lemah diakibatkan debitur tidak mempunyai pegangan jaminan apapun dari developer.Jika developer wanprestasi maka debitur hanya bisa melakukan musyawarah dan upaya peyelesaian terakhir melalui gugatan ganti rugi melalui jalur pengadilan yang memerlukan biaya besar dan waktu yang lama. Disarankan ada baiknya penyelesaian tersebut menggunakan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) yang biayanya lebih murah dan penyelesaiannya tidak berlarut-larut serta putusannya bersifat final dan juga mengikat para pihak, selain itu diharapkan adanya pegangan bagi developer berupa penundaan pembayaran atas sisa pembayaran yang menggunakan 15 (lima belas) lembar giro debitur tersebut atau boleh juga menitipkan sebuah cek berisi sisa nilai pembayaran kepada notaris yang bersangkutan dan hanya dapat dicairkan apabila bangunan sudah selesai.
iii
ABSTRACT
Credit channeling activities by banks are developing fast. One of the facilities which people are interested in is KPR (Housing Ownership Credit). In the distribution of the facilities of the KPR, sometimes a bank cooperates with a developer to look for a prospective debtor to buy the developer’s houses which have been built or the houses which will be built; or, on the contrary, a developer appoints a certain bank to provide some funds to a debtor who will buy the developer’s houses. The form of cooperation between the bank and the developer is written in a contract. After the prospective debtor is approved to get the credit facilities from the bank, a credit contract commitment and other contract commitments are done. In this case, a debtor buys two houses owned by a developer using KPR facilities of PT. Bank X, but after the credit is liquified by Bank X, the developer fails to build the houses. The problems of the thesis were as follows: 1) how about the legal relationship between debtors and the bank as the creditor with the developer at the time when the guarranteed objects were not built yet 2) how about the developer’s responsibilities to debtors and the bank on the contract related to the developer’s default and 3) how about the legal protection for the bank and debtors related to the developer’s default.
The research was an descriptive analytic with judicial normative approach or library legal research. The data consisted of primary and secondary data; the primary data were obtained from the informants, secondary data were obtained from primary, secondary, and tertiary legal materials. The datawere gathered by conducting documentary study and interviews.
iv
negotiate and the final solution is filing indemnity through the court which needs high cost and takes a long time. It is suggested that the solution should be through the Indonesian Arbitration Board where the cost is lower, the settlement does not go on too long, and the ruling is final and binding for the parties concerned. Besides that, it is expected that there be a guide for the debtor to postpone the payment on the rest of the payment using the debtor’s 15 transfer forms or entrusting a cheque with the rest of payment value to the concerned notary and can only be cashed when the building is finished.
v
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis ucapkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena atas
rahmat karunia-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini sebagai salah satu
persyaratan untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan di Universitas Sumatera
Utara Medan. Dalam memenuhi tugas inilah maka penulis menyusun dan memilih
judul : “Kedudukan Debitur Dan Bank Sebagai Kreditur Dalam Hal Wanprestasi Developer (Studi d PT. Bank X, Cabang Tebing Tinggi)”. Penulis menyadari bahwa masih banyak terdapat kekurangan didalam penulisan tesis ini,
untuk itu dengan hati terbuka menerima saran dan kritik dari semua pihak, agar dapat
menjadi pedoman di masa yang akan datang.
Dalam penulisan dan penyusunan tesis ini, penulis mendapat bimbingan dan
pengarahan serta saran-saran dari berbagai pihak.Oleh karena itu pada kesempatan ini
penulis mengucapkan terima kasih dan penghargaan yang tidak ternilai harganya
secara khusus kepadaBapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., selaku Ketua Komisi Pembimbing dan Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH., CN., M.Hum., serta Bapak Dr. Dedi Harianto, SH., M.Hum., masing-masing selaku anggota komisi pembimbing yang banyak memberi masukan dan bimbingan kepada
penulis selama dalam penulisan tesis ini dan kepada Bapak Dr. Mahmul Siregar, SH., M.Hum. dan Bapak Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH., M.Kn. selaku dosen penguji yang telah banyak memberikan kritikan,saran serta masukan dalam penulisan
tesis ini.
Selanjutnya ucapan terimakasih yang tak terhingga saya sampaikan kepada :
1. Bapak Prof. Subhilhar, Ph.D. selaku Pejabat Rektor Universitas Sumatera Utara
vi
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
4. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH., CN., M.Hum., selaku Seketaris Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera
Utara
5. Bapak-Bapak dan Ibu-ibu Guru Besar dan Staf Pengajar dan juga para karyawan
Biro Administrasi pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Secara khusus penulis menghaturkan terima kasih yang tak terhingga kepada
ayahanda dan Ibunda, yang telah melahirkan, membesarkan dan mendidik ananda
dengan penuh kasih sayang.
Ucapan terima kasih juga saya ucapkan kepada rekan-rekan
seperjuangan,rekan-rekan se-profesi dan rekan-rekan dalam mengharungi kehidupan,
khususnya rekan-rekan Magister Kenotariatan Kelas Reguler Khusus Angkatan 2013
yang namanya tidak dapat penulis sebutkan satu persatu yang terus memberikan
motivasi, semangat dan kerjasama dalam diskusi, membantu dan memberikan
pemikiran kritik dan saran dari awal masuk di Program Studi Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara sampai saat penulis selesai menyusun
tesis ini.
Saya berharap semoga semua bantuan dan kebaikan yang telah diberikan
kepada penulis, mendapat balasan yang setimpal dari Tuhan Yang Maha Esa, agar
selalu dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rejeki yang melimpah.
Akhirnya,semoga tesis ini dapat berguna bagi diri penulis dan juga bagi semua pihak
khususnya yang berkaitan dengan bidang kenotariatan.
Medan, Agustus 2015 Penulis,
vii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. IDENDITAS PRIBADI
Nama : Harmono Japonika
Tempat/Tanggal Lahir : Medan, 26 Nopember 1989
Alamat : Jl KL. Yos Sudarso Nomor.174-G
Jenis Kelamin : Laki-laki
Umur : 26 Tahun
Kewarganegaraan : Indonesia
Agama : Buddha
Nama Bapak : Suwito Jap
Nama Ibu : Annah
II. PENDIDIKAN
Sekolah Dasar : SD Sutomo 2 Medan (1995-2001)
Sekolah Menengah Pertama : SLTP Sutomo 2 Medan (2001-2004)
Sekolah Menengah Atas : SMA Sutomo 2 Medan (2004-2007)
Universitas : S1 Fakultas Hukum Universitas
Dharmawangsa (UNDAR) Medan (2007-2011)
Universitas : S2 Magister Kenotariatan Fakultas
viii DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ... i
ABSTRACT ... iii
KATA PENGANTAR ... v
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vii
DAFTAR ISI ... viii
DAFTAR ISTILAH ... x
DAFTAR SINGKATAN ... xiii
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Perumusan Masalah ... 10
C. Tujuan Penelitian ... 11
D. Manfaat Penelitian ... 11
E. Keaslian Penelitian... 12
F. Kerangka Teori dan Konsep... 13
1. Kerangka Teori ... 13
2. Kerangka Konsep ... 17
G. Metode Penelitian... 20
1. Jenis dan Sifat Penelitian ... 21
2. Sumber Data ... 22
3. Metode Pengumpulan Data... 23
4. Analisis Data ... 24
BAB II HUBUNGAN HUKUM DEBITUR DAN BANK SEBAGAI KREDITUR DENGAN DEVELOPER SAAT OBJEK JAMINAN BELUM DIBANGUN... 25
A. Tinjauan Umum Tentang Jaminan ... 25
ix
2. Jenis-Jenis Jaminan Secara Umum Menurut Hukum
Positif ... 30
3. Penggolongan Jaminan Dari Lembaga Jaminan Di Indonesia ... 38
B. Hubungan Hukum Antara Debitur Dan Bank Sebagai Kreditur DenganDeveloper... 53
BAB III TANGGUNG JAWAB DEVELOPER TERHADAP DEBITUR DAN BANK ATAS PERJANJIAN YANG DIBUATNYA TERKAIT DENGAN WANPRESTASIDEVELOPER... 60
A. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian ... 60
B. Peranan Legalisasi Surat Perjanjian Bawah Tangan Yang Dibuat Antara Developer Dengan Debitur Terkait Dengan WanprestasiDeveloper... 72
C. Tanggung Jawab Developer Terhadap Debitur dan Bank Atas Perjanjian Yang Dibuatnya ... 75
BAB IV PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP BANK DAN DEBITUR SEHUBUNGAN DENGAN WANPRESTASI DEVELOPER ... 83
A. Pengertian, Bentuk Wanprestasi Dan Akibat-Akibatnya ... 83
B. Perlindungan Hukum Terhadap Bank dan Debitur Sehubungan Dengan Wanprestasi Developer Ditinjau Dari Akta Perjanjian Kerja Sama dan Perjanjian Yang Dibuat Developer Dengan Debitur ... 91
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 108
A. Kesimpulan ... 108
B. Saran ... 110
x
DAFTAR ISTILAH
Accesoir : Tambahan
Acta publica probant sese ipsa : Akta otentik membuktikan sendiri keabsahannya Ambtelijke acte : Akta pejabat
Aircraft mortgage : Hipotik pesawat terbang
Arbitrase : Kekuasaan untuk menyelesaikan sesuatu menurut kebijaksanaan
Asasinbezittstelling : Barang jaminan (gadai) harus berada pada penerima gadai
Asaspacta sunt servanda : Asas kekuatan mengikat
Asaspublicitet : Asas bahwa semua hak baik hak tanggungan, hak tanggungan dan hipotik harus didaftarkan. Asasspecialitet : Asas bahwa hak tanggungan, hak fidusia dan
hipotik hanya dapat dibebankan atas persil atau atas barang-barang yang sudah terdaftar atas nama orang tertentu
Avalist : Penjamin, penanggung
Betaling : Pembayaran
Bezit : Penguasaan
Bezitter : Pemilik barang
Borg : Penjamin, penanggung
Borgtocht : Perikatan jaminan
Buy back guarantee : Jaminan membeli kembali
Capacity : Kemampuan
Capital : Modal
Cessie : Pemindahan piutang
Character : Karakter
Chattel mortgage : Hipotek barang bergerak
Collateral : Jaminan
Condition : Kondisi
Credere : Kredit
Credietverband : Ikatan kredit
Constitutum possessorium : Penyerahan semu (pemiliknya berubah tetapi bendanya tetap pada pemilik)
Developer : Pengembang perumahan Droit de preference : Hak preferensi
Droit de suite : Hak mengikuti bendanya
Erfpacht : Guna Usaha
Fiduciaire eigendomsoverdracht: Penyerahan milik mutlak atas kepercayaan (tanpa memindahkan bendanya)
xi
Field research : Penelitian lapangan
Gebruik en bewoning : pakai
Genotsrechten : Hak menikmati
Grosse : Salinan, kutipan, tembusan Hire purchase : Sewa beli
In good faith : Dengan itikad baik Koninkrijk besluit : Ketetapan kerajaan Library research : Penelitian kepustakaan Mora / Moratoir : Kealpaan
Mortgage : Hipotek
Mudharabah : Bentuk kerja sama antara dua atau lebih pihak dimana pemilik modal mempercayakan sejumlah modal kepada pengelola dengan suatu perjanjian di awal.
Murabahah : Perjanjian jual beli antara bank syariah dengan nasabah dimana bank membeli barang yang diperlukan nasabah kemudian menjualnya kepada nasabah yang bersangkutan sebesar harga perolehan ditambah margin keuntungan yang disepakati.
Netherland : Belanda
Offering letter : Surat penawaran kredit Onrechtmatige daad : Perbuatan melanggar hukum
Operational defenition : Sesuatu dari abstrak menjadi suatu yang konkrit
Opstal : Guna Usaha
Oogstverband : Ikatan panen
Pand : Gadai
Penalty : Denda
Personal guarantee : Jaminan perorangan
Pledge : Gadai
Ponds-ponds gelijk : Seimbang dengan besarnya piutang masing-masing
Possessory liens : Hak retensi Preferential right : Hak privilege
Privilege : Hak istimewa
Provisi : Biaya, upah atau imbalan Rechtsbetrekking : Hubungan hukum
Schuldeiser : Kreditur
Schuldenaar : Debitur
Ship mortgage : Hipotik kapal Te goeder trouw : Dengan itikad baik
xii
Termijn : Tenggang waktu
Toereken-Baarheid : Pertanggung-jawaban pidana Verbintenis : Perikatan
Verjaring : Daluwarsa
Vruchtgebruik : Guna hasil
Voorwerp : Benda, Objek
xiii
DAFTAR SINGKATAN
APHT : Akta Pemberian Hak Tanggungan
BBG : Buy Back Guarantee
BPR : Bank Perkreditan Rakyat
BPRS : Bank Perkreditan Rakyat Syariah
Hal : Halaman
KUH Perdata : Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
PJB : Pengikatan Jual Beli
PT : Perseroan Terbatas
Rp : Rupiah
SKMHT : Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
