BAB II
TINJAUAN PERUSAHAAN JASA PERENCANAAN
KONSTRUKSI
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi, dinyatakan bahwa “jasa konstruksi adalah layanan jasa konsultansi perencanaan pekerjaan konstruksi, layanan jasa pelaksanaan pekerjaan konstruksi, dan layanan jasa konsultansi pengawasan pekerjaan konstruksi”. Terkait laporan ini dan untuk pemahaman aktifitas kerja praktik, maka uraian ini hanya sebatas mengenai konsultan perencana.
2.1 Konsultan Perencana :
2.1.1. Pengertian Konsultan Perencana :
2.1.1.1. Konsultan Perencana adalah suatu perusahaan yang memenuhi persyaratan untuk melaksanakan tugas konsultansi dalam bidang perencanaan dan perancangan suatu bangunan.(Sumber : Dirjen Cipta Karya; Tentang Pedoman Operasional Pengisian Pelaksanaan Dip.)
2.1.1.2. Konsultan Perencana dalam kegiatannya merupakan suatu badan usaha yang dengan mempergunakan keahliannya dan berdasarkan suatu pemberian tugas mengerjakan perencanaan, perancangan dan atau pengawasan pembangunan di bidang teknik bangunan. (Sumber : Buku IAI ; Pedoman Hubungan Kerja Antara Arsitek dan Pemberi Tugas).
2.1.1.3. Perencana konstruksi adalah penyedia jasa orang perseorangan atau badan usaha yang dinyatakan ahli yang profesional di bidang perencanaan jasa konstruksi yang mampu mewujudkan pekerjaan dalam bentuk dokumen perencanaan bangunan atau bentuk fisik lain; (Sumber : Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 1999 Tentang Jasa Konstruksi ).
Klasifikasi Konsultan Perencana :
2.1.2.1. Konsultan swasta, Badan usaha ini didirikan oleh seseorang atau sekelompok orang dengan modal sendiri. Atas keuntungan perusahaan tersebut maka dikenakan pajak oleh pemerintah. Pendiri badan tersebut tidaklah mesti seorang ahli teknik melainkan dapat juga seorang awam yang memiliki modal. Dalam hal demikian ini ia menjalin kerja sama dengan beberapa ahli teknik.
2.1.2.2. Konsultan pemerintah, Adalah konsultan perencana milik pemerintah yang didalamnya bergabung beberapa arsitek dan ahli teknik lainnya yang
ditunjuk oleh pemerintah. Berdasarkan atas pelayanannya, maka konsultan perencana dibedakan atas 2 macam, yaitu :
2.1.2.2.1. Konsultan perencana murni, adalah kegiatannya hanya terbatas pada perencanaan dan perancangan semata. Adapun pelaksanaannya diserahkan kepada pihak yang lain.
2.1.2.2.2. Konsultan perencana campuran Konsultan jenis ini melakukan tugas dwi fungsi yaitu sebagai perencana dan sebagai pelaksana. Atau paling tidak terlibat dalam proses pelaksanaannya
2.2 Deskripsi Proyek 2.2.1. Pengertian Proyek
Dalam mengerjakan suatu proyek, terlebih dahulu kita harus mengetahui mengenai pengertian proyek, berikut pengertian proyek menurut :
2.2.1.1. Hira Nahuja adalah, suatu pekerjaan yang unik untuk membangun (konstruksi atau diluar konstruksi) dengan satu tujuan penting yang dibatasi oleh bidang, kualitas, waktu dan biaya.
2.2.1.2. Imam Soeharto, suatu kegiatan sementara yang berlangsung dalam jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber daya tertentu dan dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang sasarannya telah digariskan dengan jelas.
2.2.2. Macam-Macam Proyek
Menurut R.D. Achibald (1976) macam – macam proyek adalah sebagai beikut :
2.2.2.1. Proyek Kapital (Modal) Meliputi : Pembebasan tanah, pembelian material dan peralatan dan konstruksi.
2.2.2.2. Proyek Pengembangan adalah proyek dimana perencana hanya mengembangkan proyek yang telah ada.
2.2.2.3. Proyek Pengembangan dan penelitian.
2.2.2.4. Proyek Sistem Informasi.Proyek yang berkaitan dengan manajemen perusahan 2.2.3. Pemberi Tugas / Sumber Proyek
Ditinjau dari asal proyek, terdapat dua sumber proyek seperti dalam diagram, yaitu :
Tabel 1. Table diagram sumber proyek
Pemberi Tugas
Pemerinta h Swasta
Proses : Perencanaan, pengawasan, pelaksanaan
2.2.3.1. Proyek Pemerintah:
Syarat resmi untuk menangani projek pemerintah adalah harus berbadan hukum. Hal ini dimaksudkan untuk mengatur agar kontraktor selalu mematuhi segala peraturan yang ditetapkan. Kontraktor yang telah mendaftarkan dirinya ke Departemen Pekerjaan Umum (DPU) berhak mendapatkan projek dari pemerintah maupun dari pihak swasta. Dalam melaksanakan projek pemerintah, kontraktor mendapatkan pengawasan dari dinas jawatan gedung-gedung, konsultan ahli, dan owner. Untuk melaksanakan sebuah projek, harus diawasi oleh BPK (Badan Pengawas Keuangan). Badan ini akan mengadakan proses pemeriksaan guna mengatur keuangan yang berhubungan dengan uang pemerintah. 2.2.3.2. Proyek Swasta
Bila owner berbentuk perusahaan pada umumnya direktur perusahaan mengangkat seorang pemimpin projek tidak jarang perusahaan swasta menggunakan jasa konsultan untuk mengawasi pekerjaan proyek.
2.2.4. Cara Mendapatkan Proyek
Secara umum konsultan perencana untuk mendapatkan pekerjaan dari Bouwheer (pemilik proyek) baik swasta maupun pemerintah. Dan berdasarkan Peraturan Pemerintah 29 Tahun 2000 Tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi, proyek didapat dengan cara :
2.2.4.1. Pelelangan umum adalah pelelangan yang dilakukan secara terbuka dengan pengumuman secara luas melalui media massa.
2.2.4.2. Pelelangan terbatas adalah pelelangan untuk pekerjaan tertentu yang diikuti oleh penyedia jasa yang dinyatakan telah lulus prakualifikasi dan
jumlahnya diyakini terbatas dengan pengumuman secara luas melalui media massa,
2.2.4.3. Pemilihan langsung adalah pengadaan jasa konstruksi tanpa melalui pelelangan umum atau pelelangan terbatas, yang dilakukan dengan membandingkan sekurang-kurangnya 3 (tiga) penawar dari penyedia jasa dan dapat dilakukan negosiasi.
2.2.4.4. Penunjukan langsung adalah pengadaan jasa konstruksi yang dilakukan tanpa melalui pelelangan umum, pelelangan terbatas, atau pemilihan langsung yang dilakukan hanya terhadap 1 (satu) penyedia jasa dengan cara melakukan negosiasi baik dari segi teknis maupun harga sehingga diperoleh harga yang wajar dan secara teknis dapat dipertanggungjawabkan.
Selanjutnya perencana menerima Kerangka Acuan Kerja (TOR) dari pemberi tugas sebagai acuan dan pedoman untuk pekerjaan perencanaan. Setelah menerima TOR, maka
konsultan perencana membuat usulan Pra Rencana sesuai dengan waktu yang telah ditentukan. Pra Rencana ini meliputi :
a. Konsep perencanaan.
b. Design awal (denah, tampak).
c. Usulan penawaran biaya (fee) perencanaan.
Kemudian usulan design dipresentasikan kepada pemberi tugas, di mana dalam tahap ini konsultan perencana akan mendapatkan koreksi atau langsung disetujui. Apabila belum disetujui, maka konsultan harus mengadakan revisi terhadap pra rencana yang diusulkan. Setelah usulan pra rencana disetujui, maka pemberi tugas memberikan surat perintah (SPK) sebagai dasar konsultan perencana untuk melakukan kerja sepenuhnya.
2.2.5. Pihak-Pihak yang Terlibat di dalam Proyek
Suatu proyek merupakan suatu lingkup pekerjaan dan organisasi yang sangat kompleks susunannya terdapat bagian yang masing-masing merupakan ahli dalam bidangnya. Pembagian semacam ini adalah bertujuan untuk menciptakan suatu mekanisme kerja yang teratur dan rapi sehingga pelaksanaan proyek tersebut dapat berlangsung dengan lancar. Adapun pihak yang terlibat dalam pekerjaan ini adalah sebagai berikut :
2.2.5.1. Pemberi Tugas : Adalah seseorang atau badan hukum, baik itu swasta maupun pemerintah yang mempunyai gagasan untuk
membuat suatu bangunan serta menyampaikan keinginannya pada seorang ahli bangunan untuk merencanakan apa yang dikehendaki serta besarnya biaya yang diperlukan dalam proyek tersebut.
2.2.5.2. Konsultan Perencana : Adalah seseorang atau badan hukum sebagai pihak yang menerima tugas dari pemilik proyek untuk merencanakan dan memberikan penjelasan yang tertuang dalam bentuk gambar rencana dalam batas yang telah ditentukan baik itu secara teknis maupun administratif. Adapun pihak yang bergabung dalam konsultan perencana ini meliputi bidang keahlian khusus, seperti; Arsitektural, Struktur dan konstruksi, Mekanikal dan elektrikal.
2.2.6. Istilah Umum dan “Project Delivery” 2.2.6.1. Istilah umum di dalam proyek
2.2.6.1.1. Design as Building, merupakan pengertian tentang tatacara penyelenggaraan proyek dimana proses perencanaan dan proses pelaksanaan konstruksi proyek dilakukan oleh satu pihak tertentu dan diikat secara hukum melalui kontrak dengan Pemberi Tugas. Cara umum, untuk proyek-proyek yang dilaksanakan dengan pola Design and Build, terdapat 2 (pihak) yang mengikatkan diri dengan kontrak kerja yaitu Pihak Pemberi Tugas
dan Pihak Pelaksana Pekerjaan. Walaupun demikian, kadangkala diperlukan keahlian lain yaitu Konsultan Pengawas/Manajemen Proyek/Manajemen Konstruksi yang bekerja untuk dan diikat kontrak dengan Pihak Pemberi Tugas.
2.2.6.1.2. Turn Key Project , Proyek yang dilakukan dengan pola Turn-key Project adalah pola pekerjaan dimana masing-masing pihak yang terlibat mengikatkan diri dengan kontrak kerja, tetapi Pihak Pemberi Tugas akan melakukan pembayaran pekerjaan setelah prestasi pekerjaan selesai 100% dan telah disetujui oleh Pemberi Tugas. Dengan kata lain, Pelaksana Pekerjaan (Konsultan Perencana, Konsultan Pengawas/Manajemen Konstruksi dan Kontraktor, baik sendiri-sendiri, sekaligus maupun kombinasi dari pihak-pihak tersebut) membiayai dirinya sendiri sampai pekerjaannya selesai 100% dan disetujui oleh Pemberi Tugas. Pada cara ini sangat penting pada saat awal untuk menyepakati
hal-hal mengenai kualitas bangunan, perkiraan nilai pekerjaan, tatacara pembiayaan dan pembayaran total pada akhir pekerjaan.
2.2.6.1.3. Fast Track, merupakan ‘jalur cepat’, yaitu melaksanakan tahapan-tahapan pekerjaan secara bersamaan agar diperoleh solusi dengan lebih cepat tanpa mengorbankan kualitas hasil pekerjaan. Sebagai contoh pekerjaan fast track ini adalah, tahapan pekerjaan pelaksanaan konstruksi di lapangan sudah dimulai tanpa menunggu tahapan pekerjaan perancangan selesai 100%. Umumnya pada pekerjaan dengan cara fast track adalah pentingnya kesepakatan mengenai hal-hal pokok yang tidak boleh berubah lagi pada tahap pekerjaan selanjutnya.
2.2.6.2. Project Delivery
Project delivery merupakan tata cara penyelenggaraan proyek yang meliputi tahapan pekerjaan perencanaan sampai dengan pelaksanaan konstruksi lapangan dan serah terima proyek dari Kontraktor kepada Pemberi Tugas. Secara umum dikenal adanya 3 (tiga) cara penyelenggaraan proyek, yaitu:
2.2.6.2.1. Tradisional. Proses perancangan diselesaikan tuntas baru diadakan lelang pekerjaan untuk Kontraktor. Dalam proses ini juga lazim bahwa shop drawings (gambar detail pekerjaan khusus, misalnya detail profil alumunium) disiapkan oleh Kontraktor pelaksana pekerjaan dan atau pemasok terpilih.
2.2.6.2.2. Design and Build. Kontrak kerja dilakukan terlebih dahulu antara Pemberi Tugas dengan Kontraktor design and build, dan kemudian seluruh perancangan, termasuk gambar kerja, dilakukan oleh Kontraktor tersebut.
2.2.6.2.3. Bridging. Kombinasi antara kedua cara tersebut diatas. Seorang arsitek (kontrak ataupun in-house) menyiapkan konsep rancangan dan atau pra-rancangan untuk dilelangkan kepada Kontraktor atau Kontraktor design and build. Selanjutnya dokumen pengembangan rancangan sampai dokumen pelaksanaan diselesaikan oleh Kontraktor tersebut. Dalam cara ini diperlukan 2 (dua) fungsi arsitek yang berbeda, yaitu pada tahap awal perancangan, sebagai arsitek perancang, dan pada tahap penyelesaian dokumen perancangan, sebagai architect of record. Walaupun demikian, lazim juga ditemui arsitek kedua menyelesaikan seluruh dokumen perancangan sebelum dilelangkan kepada Kontraktor. Contoh proyek seperti ini adalah, misalnya, Pemberi Tugas memilih arsitek asing untuk
mengerjakan pra-rancangan dan kemudian menunjuk arsitek lokal untuk meneruskan pekerjaan perancangan sampai selesai.
Ketiga cara tersebut diatas dapat dilakukan dengan proses fast track. Demikian pula halnya dengan tatacara pembayaran; bila disepakati untuk dilakukan dengan turn-key maka pembayaran dilakukan setelah pekerjaan dinyatakan selesai 100%, disetujui Pemberi Tugas dan dilakukan serah terima proyek. Saat ini sejalan dengan makin kompleksnya tata cara membangun dan bertambah rumitnya pola pembiayaan proyek, prinsip-prinsip dasar tersebut diatas menimbulkan variasi-variasi baru.
2.2.7. Proses perizinan
Gambar 1. Bagan Perizinan
Sumber : Buku Pedoman teknis tata bangunan DKI Jakarta
Gambar 2. Keterangan perizinan
2.3 Tinjauan Khusus PT MEGATIKA INTERNATIONAL 2.3.1. Biodata dan Bidang Usaha Perusahaan
Nama Perusahaan : PT. MEGATIKA INTERNATIONAL
Alamat Kantor : Komplek Apartemen Permata Eksekutif, Gedung Kantor Lantai 3, Jalan Pos Pengumben,
Website : www.megatika.com
Bidang Usaha : Konsultan Arsitek 2.3.2. Company profile (Profil Perusahaan)
PT. Megatika International didirikan pada tahun 1992 di Jakarta oleh Herbert Ie, pada saat banyaknya permintaan akan pembangunan highrise building khususnya highrise residence di Indonesia. Berdasarkan pengalaman kerja sebagai arsitek sejak tahun 1974 di Hongkong, Herbert menerapkan filosofi desain bangunan berkepadatan tinggi yang kompak dan efisien yang ternyata sangat cocok diterapkan pada pembangunan gedung-gedung di Indonesia.
Bersama dengan Board Of Directors dan seluruh staff, Herbert membawa PT. Megatika International menjadi suatu perusahaan konsultan arsitektur multi disiplin yang bisa mendesain berbagai fungsi bangunan seperti highrise apartement, hotel, shopping center, office tower, international school, bangunan ibadah, real estate, dan lain-lain. Adapun lingkup pekerjaan PT Megatika International adalah mulai concept design, schematic design, design development, documentation for tender/ for construction, dan supervisi proyek. 2.3.3. Sejarah Perusahaan
PT. Megatika International didirikan pada tahun 1992 di Jakarta oleh Herbert Ie, pada saat banyaknya permintaan akan pembangunan highrise building khususnya highrise residence di Indonesia. Berdasarkan pengalaman kerja sebagai arsitek sejak tahun 1974 di Hongkong, Herbert menerapkan filosofi desain bangunan berkepadatan tinggi yang kompak dan efisien yang ternyata sangat cocok diterapkan pada pembangunan gedung-gedung di Indonesia.
Bersama dengan Board Of Directors dan seluruh staff, Herbert membawa PT. Megatika International menjadi suatu perusahaan konsultan arsitektur multi disiplin yang bisa mendesain berbagai fungsi bangunan seperti highrise apartement, hotel, shopping center, office tower, international school, bangunan ibadah, real estate, dan lain-lain. Adapun lingkup pekerjaan PT Megatika International adalah mulai concept design, schematic design, design development, documentation for tender/ for construction, dan supervisi proyek.
2.3.4. Struktur Organisasi Perusahaan
2.3.5. Pengalaman Perusahaan
Beberpa Proyek terakhir dan yang di kerjakan
Tabel 3. Pengalaman Perusahaan
N o
Proyek / Lokasi Keterangan
1
Bhuvana
Condotel &
Apartment
Jl. Raya Sukaraja - Sukabumi No.6720, Bendungan, Ciawi, Bogor, Jawa Barat 16720 2THE CLUNY
RESIDENCE
JL. ARJUNA SELATAN/ JL. PANJANG KEC. KEBON JERUK JAKARTA BARAT 3MONT BLANC
APARTMENT
BTC City Jalan HM Joyomartono, Bekasi Jaya, Bekasi Tim., Kota Bks, Jawa Barat 171124
Maqna Hotel
Kencana Tower, Business Park Kebon Jeruk No. 88, Blok A21, Jl. Meruya Ilir, RT.1/RW.5, North Meruya, Jakarta, West Jakarta City, Special Capital Region of Jakarta 11620 Development Design 5
Ciputra -
Kemayoran Park
Plaza
No., Jl. Casa No.170, Kemayoran, Kota Jakarta Pusat, Daerah Khusus Ibukota Jakarta 10630
On Progres
6
PURIMANSION
Jl. Lingkar Luar Barat, RT. 2 / RW. 1, Kembangan Selatan, Jakarta Barat, Daerah Khusus Ibukota Jakarta 11610
7
Grand Jati
Junction
Komplek Jati Junction No. P3, Jl. Perintis
Kemerdekaan, Perintis, Medan Tim., Kota Medan, Sumatera Utara 20218
8
TOMANG PARK
APARTMENT
omang Park 32 Jl. Tawakal
Ujung Tomang Jakarta Barat Jakarta Development Design 9
SEDAYU CITY
@ KELAPA
GADING
Blok P No., Jl. Pegangsaan Dua No.11, RT.8/RW.5, Rw. Terate, Klp. Gading, Kota Jkt Utara, Daerah Khusus Ibukota Jakarta 1425010
KINGLAND
AVENUE LOFT
Jalan Raya Serpong Tangerang SelatanDevelopment Design
11
Iris Residence
Jl. Bandengan Utara No. 73/75 BANDENGAN SELATAN Jakarta 12Tiara Medan
Brastagi
Cut Meutia PO BOX 1327 MEDAN13
Daan Mogot City
Jalan Desa Semanan KM.16, Semanan, Kalideres, RT.9/RW.6, Semanan, Kalideres, Kota Jakarta Barat, Daerah Khusus Ibukota Jakarta 11850
Development Design
14
Meisterstadt -
Pollux Batam
Jalan Jendral A. Yani, Batam Kota, Kota Batam, Kepulauan Riau 29444
Development Design
15
PuriCity
Jalan Raya Rungkut Madya, Gunung Anyar, Gn. Anyar, Kota SBY, Jawa Timur 60294
