PEMILIHAN JENIS REAL ESTATE YANG SESUAI
DIKEMBANGKAN DI KAWASAN LINGKAR TIMUR SIDOARJO
DITINJAU DARI ASPEK PASAR
Aisilia Hanesia 1, *), Purwanita Setijanti 2) dan Christiono Utomo 3)
1) Bidang Keahlian Perencanaan Real Estate, Program Magister Jurusan
Arsitektur, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Surabaya, 60111, Indonesia e-mail: aisiliahanesia@yahoo.co.id
2) Jurusan Arsitektur, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Surabaya
3) Jurusan Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Surabaya
ABSTRAK
Kawasan Lingkar Timur Sidoarjo merupakan kawasan yang dipersiapkan pemerintah Kabupaten Sidoarjo untuk dikembangkan menjadi kawasan CBD (Central Business District) dengan peruntukan lahan campuran (mixed use). Data awal yang diperoleh menunjukkan adanya ketidaksesuaian antara peruntukan yang dirumuskan dengan kondisi di lapangan. Hal ini membawa pada dugaan bahwa peruntukan yang ada kurang sesuai dengan apa yang dibutuhkan masyarakat saat ini. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui produk real estate apa yang sesuai dikembangkan di kawasan Lingkar Timur Sidoarjo apabila ditinjau dari aspek pasar. Penelitian ini diawali dengan penggalian data primer yang didapat melalui proses wawancara terstruktur dengan asosiasi pengembang real estate di Sidoarjo (REI Komisariat Sidoarjo). Wawancara ini bertujuan memperoleh gambaran mengenai kondisi pasar real estate di Sidoarjo dan proyeksi jenis real estate yang mampu dikembangkan. Data yang didapat dianalisis dengan menggunakan metode pengambilan keputusan yaitu analytical hierarchy process (AHP) dan Metode Weighted Sum Model (WSM). Hasil analisis penelitian menunjukkan bahwa jenis real estate yang sesuai dikembangkan di Kawasan Lingkar Timur adalah pergudangan, namun peruntukan pergudangan jauh lebih kecil dibanding dengan peruntukan perumahan. Hal ini membuktikan adanya ketidaksesuaian antara rencana pengembangan kawasan dengan kondisi pasar di lokasi.
Kata kunci: aspek pasar, jenis real estate, Lingkar Timur
PENDAHULUAN
Koridor Jalan Lingkar Timur membentang pada tiga keamatan, yaitu Kecamatan Buduran, Kecamatan Sidoarjo, dan Kecamatan Candi. Penelitian ini memfokuskan pada kawasan Lingkar Timur di Kecamatan Buduran. Pengamatan awal pada bulan Juli 2012, di kawasan seluas 420, 9 Ha ini terdapat kawasan industri antara lain: Sinar Buduran 1 dan Sinar Buduran 2, beberapa bangunan pergudangan dan perumahan seperti Taman Hedona Regency, Surya Residence, Permata Siwalan Indah, dll.
Pengembangan produk-produk real estate ini belum sepenuhnya dilakukan secara maksimal. Beberapa investor telah mengajukan ijin lokasi pada Badan Pelayanan Perijinan Terpadu Kabupaten Sidoarjo namun belum melakukan pembangunan di lokasi tersebut. Data yang diperoleh dari Badan Perencana Pembangunan Kabupaten Sidoarjo menyebutkan perbandingan luas lahan yang disediakan pemerintah dengan luas lahan yang telah terbangun sebagai tersebut pada tabel 1 berikut:
Tabel 1. Perbandingan Luas Lahan yang Disipakan dengan Luas Lahan Terbangun Peruntukan Luas Lahan Yang
Dipersiapkan
Luas Lahan
Terbangun Keterangan
Perumahan 60 % dari 420, 9 Ha 20 % dari lahan yang disiapakan
Ijin lokasi mendekati 80% dari lahan yang disiapkan Komersial 15 % dari 420, 9 Ha 0% dari lahan yang
disiapakan
Belum ada yang mengajukan ijin lokasi
Industri 20 % dari 420, 9 Ha 50 % dari lahan yang disiapakan
Ijin lokasi mendekati 100% dari lahan yang disiapakan Pergudangan 5 % dari 420, 9 Ha 50 % dari lahan yang
disiapakan
Ijin lokasi mendekati 100 % lahan yang disiapkan
Sumber : Wawancara dengan Badan Pelayanan Perijinan Terpadu serta Badan Perencanaan Pembangunan kabupaten Sidoarjo
Dari tabel 1. dapat dilihat adanya kecenderungan pergeseran pembangunan. Kawasan Lingkar Timur yang sebagaian besar lahannya diperuntukkan sebagai pemukiman, sisanya diperuntukan sebagai area industri, pergudangan dan komersial. Perumahan yang menjadi peruntukan terbesar cenderung lamban pembangunannya, sedangkan peruntukan industri dan pergudangan yang hanya 20% dan 5% dari seluruh total lahan malah berkembang. Hal ini membawa pada sebuah dugaan bahwa peruntukan yang ada kurang sesuai dengan apa yang dibutuhkan masyarakat saat ini. Untuk itulah penelitian ini mengusung analisis pasar sebagai poin yang diteliti untuk mengetahui jenis real estate apa (atau jenis pengembangan apa) yang sesuai dengan kondisi pasar saat ini.
METODE
Pada penelitian ini, kelayakan pengembangan real estate adalah variabel dependen atau variabel yang dipengaruhi, sedangkan aspek pasar merupakan variabel independen karena merupakan faktor yang mepengaruhi pengembangan proyek. Hubungan kedua variabel ini adalah hubungan asimetris dua variabel dimana variabel yang satu mempengaruhi variabel yang lain. Aspek pasar merupakan variabel yang menjelaskan atau mempengaruhi kelayakan pengembangan jenis real estate.
Tabel 2 Variabel Penelitian
Variabel Definisi Operasional Indikator variabel
Permintaan pasar
adanya permintaan dari masyarakat akan masing-masing dari jenis real estate tersebut saat ini. Adanya pengguna potensial dan adanya kebutuhan dari masing-masing jenis
real estate
Profil Konsumen yaitu:
Jumlah konsumen
Pendapatan konsumen
Selera dalam memilih produk Spesifikasi produk yaitu:
Harga komoditi dan komoditi lain yang mempengaruhi
Penawaran pasar
jumlah produk real estate sejenis yang telah dibangun atau sedang dibangun oleh investor,
pengembang atau pihak lain
Harga komoditas produk yang ditawarkan
Teknologi yang digunakan
Biaya konstruksi (upah tenaga kerja, pembelian lahan, dll)
Tabel 2 Variabel Penelitian (lanjutan)
Variabel Definisi Operasional Indikator variabel Potensi
Pertumbuhan
adanya permintaan di masa depan, adanya infrastruktur atau sarana fisik yang memadai dan dukungan pemerintah dalam mengembangkan jenis real etate terpilih
Proyeksi permintaan di masa depan
Rencana pemerintah dalam pengembangan kawasan
Ketersediaan sarana fisik
Kompetisi dengan investor atau pengembang lain
adanya investor atau pengembang lain yang mengembangkan produk
real estate sejenis. Produk lain ini bisa jadi masih dalam tahap pembangunan atau sudah difungsikan.
Siapa kompetitor dalam proyek sejenis Karakteristik produk kompetitor yaitu:
Kekuatan dan kelemahan produk pesaing
Jumlah produk pesaing yang mampu diserap pasar
Kapasitas produksi pesaing
Proyek lain yang mampu menajdi pesaing di masa depan
Faktor psikologis dari konsumen :
Keterikatan konsumen dengan pengembang (brand loyalty customer) Produk real estate yang dikaji dalam penelitian ini ada empat jenis, yaitu: perumahan, perdagangan atau komersial, industri dan pergudangan. Hal ini sesuai dengan pengelompokan kegiatan berdasarkan rencana umum dan panduan rancangan RTBL Mixed Use kawasan timur Kabupaten Sidoarjo.
Responden penelitian adalah ketua Real estate Indonesia (REI) Komisariat Sidoarjo. Responden telah berkecimpung di bidang pengembangan perumahan selama dua puluh dua tahun dan sudah menjabat sebagai ketua REI Komisariat Sidoarjo selama lebih dari lima tahun.
Penelitian ini terdiri atas empat tahap. Pertama adalah tahap penggalian data tentang variabel (yang menjadi kriteria faktor dalam penentuan jenis real estate). Setelah kriteria faktor didapat, barulah disusun dalam sebuah hirarki. Pada penyusunan hirarki ini akan terlihat tujuan, kriteria dan alternatif. Setelah itu dilanjutkan ke tahap pembobotan kriteria pemilihan dan tahap penilaian terhadap alternatif jenis real estate yang sesuai dikembangkan di lokasi penelitian.
Analisis data yang digunakan perhitungan pembandingan berpasang dan weighted sum model, dengan tahapan analisis:
1) Melakukan penilaian terhadap kriteria pemilihan. Responden diminta untuk membandingkan dua elemen variabel dengan menjawab pertanyaan 'seberapa kuat suatu variabel memiliki – atau berkontribusi, mendominasi, mempengaruhi, memenuhi, atau menguntungkan – dibanding dengan variabel lain yang sedang dibandingkan?'. Hasil penilaian terhadap dua variabel yang dibandingkan ini berupa nilai numerik skala satu hingga Sembilan. Apabila variabel A dibanding Variabel B memiliki nilai x, maka Variabel B dibanding Variabel A memiliki nilai 1/x. Selanjutnya, proses ini dapat direpresentasikan melalui matriks perbandingan berpasangan.
2) Penentuan bobot pada masing-masing kriteria pemilihan. Data perbandingan berpasangan dikonversikan ke dalam bobot relatif tiap kriteria pemilihan. Proses pembobotan kriteria pemilihan melalui beberapa tahap, yaitu: penentuan prioritas tiap elemen dan uji konsistensi
3) Melakukan penilaian terhadap satu alternatif dengan alternatif lain dengan memperhatikan kriteria diatasnya, yaitu aspek pasar. Aspek lain tidak diikutsertakan dalam proses penilaian alternatif ini.
4) Penentuan rangking alternatif. Yaitu menggunakan perhitungan Weighted Sum
Model (Perhitungan matriks isisan yang diberi bobot) Langkah ini ditujukan
untuk mendapatkan rangking keseluruhan dari alternatif yang ada.
Gambar 2 Hirarki Pemilihan Jenis Real Estate
HASIL DAN PEMBAHASAN
Hasil pembandingan antar kriteria pemilihan yang dilakukan responden dituangkan dalam tabel 3. Dari tabel pembandingan berpasang tersebut dapat dilihat bahwa responden menilai permintaan memiliki peranan 8 kali lebih besar daripada penawaran dalam hal pengembangan suatu real estate, sedangkan potensi pertumbuhan dinilai 6 kali lebih penting daripada persaingan harga, dst.
Tabel 3 Pembandingan Berpasang
Kriteria Pemilihan Permintaan Penawaran Harga
Sewa/Jual Potensi Pertumbuhan Kompetisi Permintaan 1 8 1/7 1/8 1/7 Penawaran 1/8 1 1/6 1/8 1/7 Harga Sewa/jual 7 6 1 1/6 7 Potensi Pertumbuhan 8 8 6 1 7 Kompetisi 7 7 1/7 1/7 1 Jumlah Kolom 185/8 30 313/42 131/84 107/7
Dari tabel tersebut akan ditentukan bobot menyeluruh dari masing masing variabel yang dikaji. Untuk itu, pertama-tama harus diperoleh jumlah nilai tiap-tiap kolom (seperti pada tabel 4), lalu setiap entri di tiap kolom dibagi dengan jumlah pada kolom tersebut. Terakhir yaitu merata-ratakan setiap baris dengan menjumlahkan semua nilai dalam setiap baris dan membaginya dengan banyaknya entri di tiap baris. Nilai rata-rata inilah yang menjadi bobot dari masing-masing variabel.
Tabel 4 Sintesis Pembandingan Berpasang
Kriteria Pemilihan
Permintaan Penawaran Harga sewa/jual
Potensi Pertumbuhan
Kompetisi Bobot Kriteria Pemilihan Persentase Permintaan 0, 043 0, 267 0, 019 0, 08 0, 009 0, 083 9 % Penawaran 0, 005 0, 033 0, 022 0, 08 0, 009 0,03 3 % Harga sewa/jual 0, 302 0, 2 0, 134 0, 106 0, 457 0, 24 24 % Potensi Pertumbuhan 0, 345 0, 267 0, 805 0, 641 0, 457 0, 5 50 % Kompetisi 0, 302 0, 233 0, 019 0, 091 0, 065 0, 142 14%
Selanjutnya adalah penentuan jenis real estate apa yang sesuai dikembangkan di lokasi Lingkar Timur Sidoarjo. Masing-masing responden memberikan penilaian terhadap jenis real estate apa yang sesuai dikembangkan, berdasarkan faktor-faktor yang diberikan. Penilaian jenis real estate yang sesuai dikembangkan ini menggunakan skala numerik satu hingga sembilan. Penilaian dari responden akan dikalikan sesuai dengan bobot dari masing-masing faktor pengaruh. Dengan demikian akan diperoleh jenis real estate mana yang sesuai dikembangkan. Penilaian salah satu responden ini dijelaskan pada tabel 5
Tabel 5 Penilaian Jenis Real Estate Sesuai Kriteria Pemilihannya
Faktor Pengaruh
Bobot (V)
Penilaian Responden (A) Analisis (V x A)
Perumahan Komersial Industri Gudang Perumahan Komersial Industri Gudang
Permintaan 9 % 3 2 6 7 0, 27 0, 18 0, 54 0, 63 Penawaran 3 % 7 2 3 5 0, 21 0, 06 0, 09 0, 15 Persaingan Harga 24 % 4 3 5 7 0. 96 0, 72 1, 2 1, 68 Potensi Pertumbuhan 50 % 5 3 8 9 2. 5 1, 5 4 4, 5 Kompetisi 14 % 4 2 6 7 0, 56 0, 28 0, 84 0, 98 JUMLAH 100 % 23 12 28 35 4, 5 2, 74 6, 67 7, 94
Dengan demikian akan diperoleh jenis real estate mana yang sesuai dikembangkan dalam susunan ranking seperti yang dapat dilihat pada tabel 6. Hasil dari analisis data menyebutkan bahwa jenis real estate yang sesuai dikembangkan di Kawasan Lingkar Timur Kecamatan Buduran ini adalah pergudangan. Jenis real estate di urutan kedua adalah industri, lalu perumahan dan bangunan komersial.
Tabel 6 Hasil Ranking Jenis Real estate Yang Sesuai Dikembangkan Jenis Real estate Nilai Ranking
Pergudangan 7, 94 1
Industri 6, 67 2
Perumahan 4, 5 3
Komersial 2, 74 4
Berdasarkan penilaian responden, permintaan akan bangunan gudang di kawasan lingkar timur lebih tinggi daripada permintaan bangunan industri, perumahan dan komersial. Permintaan akan bangunan gudang ini didukung oleh kondisi
perekonomian Sidoarjo yang baik. Pengamat dari ITS Enciety Business Consult menyebutkan bahwa kualitas hidup di Siodarjo sedang meningkat dalam berbagai aspek. Mulai dari kesempatan kerja, struktur kependudukan yang ideal dan kegiatan manufaktur yang berkembang.
Menurut responden REI Sidoarjo, pengguna potensial bangunan gudang di kawasan lingkar timur adalah pengusaha baik dari Sidoarjo maupun luar Sidoarjo yang akan mendistribusikan produknya ke kota-kota lain di Jawa Timur. Para investor lebih memilih untuk menjadikan kawasan Lingkar Timur sebagai tempat bisnis serta pengembangan pabrik maupun gudang karena akses jalan yang luas tanpa melewati akses perkotaan.
Apabila dilihat dari karakteristiknya, pergudangan di Kawasan Lingkar Timur ini mendukung kegiatan di sektor ekonomi sekunder (manufaktur). Berbeda dengan karakteristik pergudangan di kawasan barat sidoarjo (Kecamatan Wonoayu, Kecamatan Sukodono, Kecamatan Taman, dll) yang mendukung kegiatan sektor ekonomi primer (pertanian)
Gambar 3 Bangunan Pergudangan Di Kawasan Lingkar Timur
Berdasarkan dokumen perencanaan, peruntukan terbesar ada pada perumahan yaitu sebesar 60%, namun pengembangan perumahan cenderung tetap. Beberapa tahun lalu, pengembang perumahan masih aktif melakukan pembangunan perumahan di Lingkar Timur namun saat ini pengembang cenderung hanya mengurusi produknya yang sudah terbangun dan tidak menambah perumahan baru.
Dalam wawancara dengan responden diketahui bahwa pengembangan perumahan di kawasan Lingkar Timur cenderung stagnan karena beberapa permasalahan. Sebagian masyarakat masih diliputi kekhawatiran akan dampak dari semburan lumpur Lapindo. Letak kawasan lingkar timur yang berada di sisi timur jalan utama Sidoarjo-Pasuruan membuat warga was-was akan dampak lumpur ini ke rumah mereka sehingga mereka perlu berfikir ulang untuk memiliki rumah di Kawasan lingkar Timur ini. Hal lain yang menjadi masalah adalah kondisi lingkungan seperti banjir, dan kondisi tanah yang turun.
Menurut konsep pengembangan kawasan Lingkar Timur yang tertuang dalam RTBL, industri di kawasan Lingkar Timur ini diarahkan ke indusri berbasis perikanan., hal ini didasari oleh letak geografis kawasan yang berada di sisi timur Sidoarjo dan dekat dengan area tambak. Fakta yang diperoleh di lapangan, belum ada industri pengolahan ikan yang beroprasi di kawasan penelitian. Hal ini kembali lagi pada minat investor dalam memanfaatkan potensi industri pengolahan ikan ini.
Sebagai pengembang dan ketua asosiasi pengembang, responden cenderung menekankan pada potensi pertumbuhan karena dengan melihat potensi pertumbuhan di
untuk kawasan Lingkar Timur perlu dievaluasi karena dalam perkembangannya, kondisi di lapangan tidak sesuai lagi dengan rencana awal. Evaluasi ini harusnya melibatkan masyarakat (dalam hal ini kecamatan dan kelurahan) untuk turut serta dalam rapat ijin lokasi atau kegiatan perencanaan lainnya
KESIMPULAN DAN SARAN
Berdasarkan hasil studi yang di lakukan, diperoleh hasil mengenai jenis real
estate yang sesuai dikembangkan di kawasan Lingkar Timur berdasarkan aspek
pasarnya yaitu pergudangan. Pergudangan dinilai memiliki permintaan, harga dan potensi pertumbuhan yang tinggi. Pengembangan pergudangan di kawasan Lingkar Timur didukung oleh kemudahan akses menuju kota Surabaya dan pelabuhan Tanjung Perak (jarak kawasan Lingkar Timur tidak terlalu jauh dari pintu tol). Pada lokasi di sekitar Lingkar Timur, yaitu di kecamatan Gedangan dan Kecamatan Waru, terdapat kompleks industri dan pergudangan. Hadirnya bangunan pergudangan di kawasan Lingkar Timur ini akan mendukung kegiatan industri di kawasan lain tersebut.
Terkait dengan peruntukan lahan di kawasan tersebut, hasil analisis menunjukkan adanya ketidaksesuaian antara persentase jumlah lahan yang disiapkan dengan kondisi pasar di lapangan. Pergudangan yang dinilai paling sesuai untuk dikembangkan di kawasan tersebut hanya diberi kapasitas 5% dari keseluruhan luas lahan. Aspeki pasar berpengaruh pada pembangunan di kawasan Lingkar Timur, namun disamping aspek pasar, aspek lain juga berpengaruh terhadap pembangunan tersebut. Aspek lain yang turut mempengaruhi anatara lain kondisi fisik di lapangan dan kebijakan pemerintah daerah yang membatasi potensi kawasan.
DAFTAR PUSTAKA
Beaumont, J.R. (1989).An Overview of Market Analysis: Who? What? Where? Why?, International Journal of Information Management, No.9, p 51-62
Firmansyah, Bayu Aditya, Alin Veronika dan Bambang Trigunarsyah .(2006). Risk Analysis in Feasibility Study of Building Construction Project, Case Study: PT Perusahaaan Gas Negara Indonesia, Proceeding of The tenth East Asia-pacific
Conference on Structural Engineering and Constraction - Asian Institute of
Technology
Gallion, Arthur dan Simon Eisner. (1997). Pengantar Perancangan Kota, Penerbit Erlangga, Jakarta
Miles, Mike E. dan Gayle L. Berens, Mark J. Eppli dan Marc A. Weiss. (2007). Real Estate Development: Principles and Process, Urban Land Institute, Washington D.C
Ramos, Josefina M. dan Hidehiko Sazanami. (1991) Industrial Estate and Regional Development in Selected Asian Countries, A Review of Experience, United National Centre for Regional Development, Nagoya.
Saaty, Thomas L. (1993). Pengambilan Keputusan Bagi Para Pemimpin, PT Pustaka Binaman Pressindo, Jakarta.
Sutojo, Siswanto. (1995). Studi Kelayakan Proyek: Teori dan Pratek, Pustaka Binaman Pressindo, Jakarta.
Umar, Husein. (2003). Studi Kelayakan Bisnis, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta. Yunus, Hadi Sabari. (2000). Struktur Tata Ruang Kota, Pustaka Pelajar: Yogyakarta. Zahnd, Markus. (1999). Perancangan Kota Secara Terpadu, Penerbit Kanisius,
