BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Kebutuhan akan tanah dewasa ini semakin meningkat sejalan dengan berkembangnya perekonomian Indonesia dan meningkatnya kebutuhan lain yang berkaitan dengan tanah. Tanah tidak saja sebagai tempat tinggal, tetapi juga sebagai tempat melakukan usaha dan juga sebagai jaminan mendapatkan pinjaman bank, untuk keperluan usaha, sewa-menyewa, dan jual-beli. Begitu pentingannya kegunaan tanah bagi orang atau badan hukum menuntut adanya jaminan kepastian hukum atas tanah tersebut. Seiring berkembangnya zaman dalam memasuki era globalisasi, kemungkinan semakin terbukanya kesempatan investor asing untuk berinvestasi dan membuka usaha maupun untuk memiliki properti di Indonesia kian besar. Mengingat Indonesia merupakan negara dengan perekonomian yang berkembang, sehingga akan membuat para pengusaha melirik Indonesia sebagai tempat untuk membuka berbagai usaha.
Dalam ruang lingkup agraria, tanah merupakan bagian dari bumi yang disebut permukaan bumi. Tanah yang dimaksudkan disini bukan mengatur dalam segala aspeknya, melainkan hanya mengatur salah satu aspeknya saja, yaitu tanah dalam pengertian yuridis yang disebut hak. Tanah sebagai bagian dari bumi yang sebagaimana disebutkan dalam Pasal 4 ayat 1 UUPA, yaitu : “Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum”.
Di Indonesia sendiri dalam sistem agraria menganut asas nasionalisme yang menyatakan bahwa :
Asas Nasionalitas adalah salah satu asas dalam UUPA. Asas Nasionalitas dalam hal ini sama dengan Asas hanya warga negara Indonesia yang mempunyai hak milik atas tanah. (Pasal 21 Ayat (1) jo. Pasal 26 Ayat (2) UUPA). Hak milik tidak dapat dipunyai oleh orang asing dan pemindahan hak milik kepada orang asing dilarang dengan ancaman batal demi hukum. Dalam asas ini ditegaskan bahwa orang asing tidak dapat memiliki tanah di Indonesia dan hanya warga negara Indonesia yang dapat memiliki tanah di Indonesia. Jadi tanah itu hanya disediakan untuk warga negara dari negara-negara yang bersangkutan. Asas nasionalisme ini terdapat dalam UUPA Nomor 5 Tahun 1960 Pasal 1 ayat (1) (2) dan (3). Pasal 1 ayat (1) UUPA, menyatakan
bahwa ”seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia”. Sedangkan dalam Pasal 1 ayat (2) UUPA, menyatakan bahwa ”Seluruh bumi, air dan rang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dalam wilayah Republik Indonesia sebagai karunia Tuhan YME adalah bumi, air, dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional”. Ini berarti bumi, air, dan angkasa dalam wilayah Republik Indonesia menjadi hak bagi bangsa Indonesia, jadi tidak semata-mata menjadi hak daripada pemiliknya saja. Demikian pula , tanah-tanah di daerah dan pulau-pulau tidak semata-mata menjadi hak rakyat asli dari daerah atau pulau yang
bersangkutan saja. Pada Pasal 1 ayat (3) UUPA, dinyatakan bahwa “ hubungan antara bangsa Indonesia dan bumi ,air serta ruang angkasa termasuk dalam ayat (2) Pasal ini adalah hubungan yang bersifat abadi “.
Dengan demikian warga negara asing atau badan usaha asing tidak mempunyai hak milik atas tanah di Indonesia. namun warga negara asing dapat memiliki tanah di Indonesia dengan Hak Guna Usaha (HGU), Hak guna Bangunan (HGB), Hak Pakai (HP) dan Hak sewa Untuk Bangunan. Kesemua hak yang diberikan kepada warga negara asing oleh pemerintah dinyatakan sudah cukup untuk memberikan peran kepada warga negara asing untuk ikut berpartisipasi dalam pembangunan di Indonesia. Hak-hak ini diberikan kepada asing untuk memajukan perekonomian di Indonesia tanpa mencederai dari asas nasionalitas dan asa kebangsaan yang dianut dalam UUPA. Hal ini secara garis besar telah diatur dalam Pasal 41 & Pasal 42 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) dan diatur lebih lanjut dalam PP No. 40 tahun 1996 tentang Hak Guna
1.2 Rumusan Masalah
1. Bagaimana akibat hukum WNA yang ingin memiliki tanah di Bali?
BAB II PEMBAHASAN
2.1 Akibat Hukum bagi WNA yang ingin memiliki tanah di Bali
Provinsi Bali sebagai daerah pariwisata yang terkenal hingga mancanegara menjadi salah satu tujuan oleh berbagai pihak untuk menanam modal, baik penanam modal dalam negeri maupun luar negeri. Hal ini banyak memunculkan permasalahan antara lain ketertarikan pihak asing untuk berinvestasi di Indonesia namun disisi lain pihak penanam modal bukanlah pihak yang berhak untuk memiliki tanah dengan hak milik di wilayah Indonesia. Misalnya warga negara asing yang berniat untuk membangun tempat tinggal atau perusahaan di Indonesia. Hal tersebut sudah jelas melanggar undang yang berlaku di Indonesia, khususnya Undang-undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960. Hak Pakai dianggap kurang menguntungkan bagi warga negara asing sehingga penerapan berbagai peraturan tentang hak pakai di Bali, khususnya tidak berjalan dengan baik.
2.2 Upaya Hukum yang dapat ditempuh WNA yang ingin memiliki tanah di Bali
Permasalahan yang kerap kali timbul berkaitan dengan penguasaan hak atas tanah yaitu dilarangnya orang asing memiliki tanah dengan status Hak Milik sebagaimana berdasarkan Pasal 21 ayat (1) UUPA. Adanya kecenderungan seseorang untuk memiliki hak atas tanah yang berstatus hak milik karena merupakan hak yang terkuat dan terpenuh serta tidak ada
kedaluwarsanya. Hal inilah yang menyebabkan seseorang akan berupaya mengambil jalan pintas agar dapat menguasai hak milik atas tanah dengan suatu perbuatan hukum yang bersifat
penyamaran dan dikualifikasikan sebagai penyelundupan hukum. Hal ini jelas mengabaikan asas itikad baik dan nasionalitas yang terkandung di dalam UUPA, sehingga dibuatlah suatu
perjanjian pinjam nama yang dikenal dengan istilah Perjanjian Nominee dalam kepemilikan tanah di Bali.
namun timbul, tumbuh dan berkembang di masyarakat. Berdasarkan KUHPerdata, perjanjian Nominee harus tunduk pada ketentuan-ketentuan hukum perjanjian dalam Buku III KUHPerdata tentang perikatan.
Istilah nominee tersebut sering disamakan dengan istilah perwakilan atau pinjam nama, berdasarkan surat pernyataan atau surat kuasa yang dibuat oleh para pihak, orang asing
meminjam nama warga negara Indonesia untuk dicantumkan namanya sebagai pemilik tanah pada sertifikatnya, tetap kemudian warga negara Indonesia berdasarkan akta pernyataan yang dibuatnya mengingkari bahwa pemilik sebenarnya adalah warga negara asing selaku pihak yang mengeluarkan uang untuk pembelian tanah tersebut dan penguasaannya dilakukan atau
diwakilkan kepada warga negara asing tersebut.
Secara implisit, suatu perjanjian nominee memiliki unsur-unsur sebagai berikut :
1. Adanya perjanjian pemberian kuasa antara dua pihak, yaitu beneficial owner sebagai pemberi kuasa dan nominee sebagai penerima kuasa, yang didasarkan pada adanya kepercayaan dari beneficial owner kepada nominee
2. Kuasa yang diberikan bersifat khusus dengan jenis tindakan hukum yang terbatas
3. Nominee bertindak seakan-akan (as If) sebagai perwakilan dari beneficial owner di depan hukum.
Sekilas terlihat bahwa perjanjian nominee dengan pemberian kuasa pada umumnya adalah sama karena keduanya memerlukan pihak yang berperan sebagai pemberi kuasa dan penerima kuasa. Namun apabila dikaji secara seksama, keduanya merupakan hal yang serupa tetapi tidak sama. Perjanjian nominee dari sifatnya adalah sama dengan perjanjian timbal balik, dimana para pihak memiliki kewajiban untuk memenuhi prestasi masing-msing pihak yang tercantum di dalam perjanjian. Hal ini disebabkan kuasa yang terdapat di dalam perjanjian nominee lebih bersifat lastgeving, dimana kuasa yang diberikan lebih menekankan kepada pemberian beban perintah kepada si penerima kuasa untuk melaksakan prestasi yang
yang bersifat volmacht karena hanya memberikan kewenangan pada si penerima kuasa untuk mewakili si pemberi kuasa.
Konsep ini mekanismenya diatur bahwa pemilik rumah atau bangunan adalah seorang WNI dengan biaya yang bersumber pada WNA tersebut. Kepemilikan yang dimaksud adalah sebuah kepemilikan yang tidak langsung, yang tercipta dari hubungan hukum antara WNI dan WNA yang dikaitkan didalam suatu perjanjian yang disebut dengan Nominee/Trustee
Agreement, yang dimana perjanjian tersebut berisikan tentang pernyataan hubungan hukum WNI dengan WNA yang menyatakan bahwa kepemilikan hak atas tanah tersebut pada dasarnya adalah milik dari WNI dan WNA yang bersangkutan yang dapat memerintahkan berbagai tindakan hukum terhadap hak yang “dimiliki” oleh WNA yang dipercaya untuk mengelolanya (trustee). Pada umumnya perjanjian Nominee tersebut terdiri atas Perjanjian Induk yang terdiri dari Perjanjian Pemilikan Tanah (Land Agreement) dan Surat Kuasa ; Perjanjian Opsi ; Perjanjian Sewa-Menyewa (Lease Agreement) ; Kuasa Menjual (Power of Attorney to Sell) ; Hibah Wasiat ;dan Surat Pernyataan Ahli Waris.
Perjanjian yang demikian dimungkinkan karena pada dasarnya tidak memindahkan Hak Kepemilikan secara langsung, namun hanya memindahkan tanah kelembagaan Hak atas Tanah (Hak Milik dan Hak Guna Bangunan). Adapun beberapa aspek yang menunjukan pemindahan hak kepemilikan secara langsung dari perjanjian-perjanjian tersebut dipaparkan sebagai berikut: 1. Perjanjian Pemilikan Tanah ( PPT ) dan Pemberian Kuasa, dalam PPT pihak WNI mengakui bahwa tanah Hak Milik yang terdaftar atas namanya bukanlah milikya, tetapi milik WNA yang telah menyediakan dana untuk pembelian tanah Hak Milik tersebut beserta bangunan.
Selanjutnya pihak WNI memberi kuasa yang tidak dapat ditarik kembali kepada pihak WNA untuk melakukan segala tindakan hukum terhadap tanah Hak Milik beserta bangunan tersebut. 2. Perjanjian Opsi, pihak WNI memberikan opsi untuk membeli tanah Hak Milik beserta
3. Perjanjian Sewa Menyewa (Lease Agreement), pada prinsipnya dalam perjanjian ini diatur tentang jangka waktu sewa berikut opsi untuk perpanjangannya, beserta hak dan kewajiban pihak yang menyewakan (WNI) dengan pihak penyewa (WNA).
4. Kuasa Menjual (Power of Attoney to sell), surat kuasa untuk menjual berisi pemberian kuasa dengan hak subtitusi dari pihak WNI (Pemberi Kuasa) kepada pihak WNA (Penerima Kuasa) untuk perpanjangannya, beserta hak dan kewajiban pihak yang menyewakan (WNI) dengan pihak penyewa (WNA).
5. Hibah Wasiat, pihak WNI menghibahkan tanah Hak Milik bangunan atas namanya kepada pihak WNA.
BAB III PENUTUP
3.1 Kesimpulan
Hukum tanah nasional tidak mengijinkan warga negara asing untuk memiliki hak atas tanah di Indonesia. Hanya warga negara Indonesia sajalah yang berhak untuk memiliki hak milik atas tanah di Indonesia. Kondisi tersebut membuat para pihak investor berkepentingan untuk mencari jalan lain untuk menyiasati hal tersebut. Cara yang kemudian digunakan adalah dengan membuat perjanjian nominee antara warga negara Indonesia dan warga negara asing yaitu dengan meminjam nama. Selain itu terdapat faktor ekonomis-pragmatis yang menjadi pertimbangan dari masing-masing pihak, baik warga negara asing maupun warga negara Indonesia dan Notaris untuk membuat perjanjian nominee sebagai akibat dari dilanggarnya peraturan perundang-undangan, dalam hal ini adalah Pasal 21 dan Pasal 26 UUPA.
Dengan adanya perjanjian nominee, orang asing cukup meminjam identitas dari orang warga negara Indonesia yang tinggal di Bali untuk dicantumkan namanya dalam suatu sertifikat tanah dan warga negara asing menilai bahwa perjanjian ini jauh lebih praktis dan
menguntungkan untuk kedua belah pihak dibandingkan dengan menggunakan hak pakai. Pada dasarnya perjanjian nominee merupakan perjanjian yang tidak diatur secara tegas dan khusus. Namun dalam kenyataannya, perjanjian nominee tersebut dipakai sebagai perjanjian dengan pinjam nama. Dalam perjanjian nominee ini, dimana orang asing meminjam nama orang
Indonesia untuk memiliki hak atas tanah. Kurangnya pengetahuan, kekurangan pengalaman dan kurangnya pengertian dari Notaris yang selalu menganggap bahwa akta yang dibuatnya sudah sah apabila para pihak telah sepakat, dan masing-masing pihak cakap untuk melakukan perbuatan hukum. Namun sering tidak diperhatikan terhadap obyek dan causa yang diperbolehkan.
Daftar Pustaka
https://sleepingfailure.wordpress.com/2014/07/19/kepemilikan-hak-atas-tanah-oleh-warga-negara-asing-melalui-perjanjian-nominee/
http://ojs.unud.ac.id/index.php/kerthasemaya/article/viewFile/18936/12406
