P
ENDEKATAN
K
ALKULASI
B
IAYA
(COST APPROACH)
Pendekatan biaya (cost approach) umumnya digunakan sebagai salah satu pendekatan yang umum dalam praktek penilaian di Indonesia. Pendekatan biaya pada penilaian real estate merupakan kombinasi penjumlah nilai pasar tanah ditambah biaya penggantian/pembuatan baru atas bangunan dikurangi penyusutan fisik dan segala bentuk keusangan yang ada.
Prosedur pendekatan kalkulasi biaya umumnya dapat dilihat sebagai berikut :
1. Tentukan Nilai Tanah dalam keadaan kosong dengan memperhatikan prinsip Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik/HBU
2. Tentukan Biaya reproduksi atau penggantian pada tanggal efektip (termasuk biaya langsung, tak langsung & biaya lainnya)
3. Hitung besarnya penyusutan atas dasar penyusutan fisik, kemunduran fungsi dan ekonomis (eksternal)
4. Kurangkan/hilangkan Biaya Reproduksi /Penggantian dengan total penyusutan yang ada
5. Tambahkan Nilai aset pengembangan lainnya
6. Jumlahkan Nilai tanah terhadap seluruh Biaya reproduksi/penggantian yg terdepresiasi
MARKET VALUE
=
REPRODUCTION/REPLACEMENT COST OF THE SUBJECT PROPERTY’S IMPROVEMENTS AS
IF NEW
ACCRUED DEPRECIATION ON THE IMPROVEMENTS
Biaya reproduksi dan atau penggantian dapat dipahami sebagai berikut :
Biaya Reproduksi : Biaya yang dibutuhkan untuk membangun dengan menggunakan harga yang berlaku pada saat penilaian dilakukan, yang merupakan duplikat atau replika dari properti yang dinilai, dengan menggunakan bahan-bahan, standar konstruksi, rancangan, denah dan kualitas perkerjaan yang sama dan menyatukan semua kekurangan, kelebihan dan kemunduran fisik bangunan
Biaya Penggantian : Perkiraan biaya untuk membangun dengan menggunakan harga yang berlaku pada saat penilaian dilakukan dimana bangunan yang dinilai menggunakan bahan-bahan moderen serta standard dengan rancangan masa kini
Unsur-unsur biaya yang digunakan meliputi Biaya Langsung ; merupakan biaya bahan dan upah. Biaya ini juga dapat dibagi kepada Biaya struktur dan biaya komponen material, termasuk ijin bangunan. Biaya Tak Langsung ; meliputi biaya perencanaan, pengawasan, Asuransi, IDC dan Jasa Kontraktor
Teknik atau metode untuk menghitung Biaya Reproduksi/Penggantian tersebut di atas dapat dilakukan dengan menggunakan salah satu dari 4 (empat) metode berikut ini :
9 Metode Survey Kuantitas (Quantity Survey Method) 9 Metode Unit Terpasang (Unit In Place Method) 9 Metode Meter Persegi (Square Meter Method) 9 Metode Indeks Biaya (Index Method)
Penyusutan atau Depresiasi adalah salah satu tahapan yang penting digunakan dalam pelaksanaan penilaian dengan menggunakan Pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost
Approach). Penyusutan memiliki perbedaan pemahaman untuk penggunaan yang
berbeda. Pada pendekatan Kalkulasi Biaya, penyusutan memberikan pengertian pada besarnya perbedaan diantara nilai properti (seperti bangunan) dengan biaya pembuatan/penggantian baru atas properti tersebut. Untuk penggunaan lain seperti keperluan akuntansi penyusutan dapat dipahami berbeda dan sering dipengaruhi kepada ketentuan perpajakan.
International Valution Standards – 2000 (IVS-2000) menyebutkan Istilah penyusutan dipergunakan dalam penilaian maupun akuntansi dan dapat menyebabkan kesalahpahaman. Untuk mencegah kesalahpahaman, Penilai dapat mempergunakan istilah penyusutan atau istilah ‘accrued depreciation’ dalam metode biaya pengganti atau reproduksi baru untuk merujuk pada pengurangan nilai dari total biaya baru. Kerugian tersebut dapat dikategorikan sebagai kerusakan fisik, atau kemunduran fungsional atau kemunduran eksternal. Dalam akuntansi Istilah ‘accrual for depreciation’ menggambarkan pengurangan (pengeluaran) dari biaya perolehan aktiva semula di bawah konvensi biaya historis, tanpa memandang dasar atas pengeluaran tersebut. Bagi Penilai, penyusutan merupakan fungsi dari pasar. ‘Accrual for depreciation’ merupakan fungsi dari konvensi akuntansi dan tidak selalu mencerminkan keadaan atau situasi pasar.
The Appraisal of Real Estate, edisi ke-12 mendefinisikan Penyusutan (Depreciation) sebagai : Perbedaan diantara Nilai Pasar dari suatu Pengembangan tanah (bangunan dan sejenisnya) dan Biaya pembuatan atau penggantian kembali (baru) pada tanggal penilaian. Selisih Biaya yang telah disusutkan tersebut merupakan indikasi yang memberikan konstribusi terhadap Nilai Pasar dari properti (bangunan tersebut)
Dalam mengestimasi besarnya penyusutan, terdapat 3 (tiga) kategori penyusutan secara utama perlu diketahui terdiri dari ; 1). Penyusutan Fisik, 2). Kemunduran Fungsi dan 3).
Kemunduran Eksternal (Ekonomis).
1) Penyusutan Fisik (Physical Deterioration)
Penyusutan fisik dapat disebabkan oleh beberpa faktor, diantaranya ; pengaruh dari penggunaan dan kerusakan yang tidak biasanya serta pengaruh dari elemen bahan atau konstruksi. Dalam arti umum, penyusutan fisik sebagian besar dipengaruhi oleh umurnya, pemeliharaan dan intensitas pemakaiannya. Dengan demikian, estimasi
Biaya Pembuatan atau Penggantian Kembali atas Bangunan Porsi Depresiasi Depresiasi Kontribusi Nilai dari Bangunan =
penyusutan fisik dapat direfleksikan dari kondisi yang terjadi atas komponen bangunan (aktiva lainnya) secara terinci.
2) Kemunduran Fungsi (Functional Obsolescence)
Kemunduran Fungsi lebih dipengaruhi oleh beberapa faktor diantaranya : struktur bangunan yang tidak benar, kekurangan atau kelebihan design/rancangan (design yang tidak lazim) dan kemunduran teknologi. Contoh dari kemunduran fungsi dapat dilihat pada suatu rumah tinggal tipe 70 tetapi memiliki luas ruang garasi 5 m x 5 m (25 m2) padahal pada umumnya ukuran garasi yang normal 3 m x 4 m (12 m2). Contoh lain, pada rumah tinggal berlantai dua memiliki tiang/kolom beton dengan kuran 40 cm x 40 cm, sedangkan umumnya menurut teknis perencanaan yang wajar adalah 30 cm x 30 cm.
3) Kemunduran Eksternal (External Obsolescence)
Kemunduran Eksternal yang juga sering disebut kemunduran ekonomis lebih disebabkan oleh faktor-faktor laus yang mempengaruhi nilai properti seperti faktor ekonomi, sosial, kebijakan pemerintah dan lingkungan. Ada dua hal yang dapat diketahui dari penyusutan ini 1). kemunduran lokasi dan 2). kemunduran ekonomis. Lokasi berpengaruh bila terjadi perubahan yang disebabkan oleh perubahan peruntukan suatu lingkungan. Contohnya, rumah tinggal yang awalnya sebelumnya memiliki lingkungan yang baik, namun dengan adanya pembangunan pabrik didekat lokasi tersebut mengakibatkan pendapatan sewa dari rumah tinggal tersebut menurun. Sedangkan kemunduran ekonomi dapat mempengaruhi kondisi pasar dalam arti permintaan dan penawaran pasar. Contohnya akibat krisis moneter, terjadi perubahan yang cukup signifikan terhadap permintaan dan penawaran rumah tinggal di Indonesia.
Metode penyusutan memiliki pengaruh langsung terhadap basis nilai yang akan dikeluarkan. Untuk beberapa keperluan penggunaan laporan penilaian, pasar memerlukan basis nilainya Nilai Pasar (Market Value). Hal ini juga berpedoman kepada Standar Penilaian Indonesia - 2002 (SPI 4.3.3) yang menyebutkan Semua metode, teknik dan prosedur untuk memperkirakan Nilai Pasar jika dipakai secara tepat dan didasarkan pada kriteria pasar, seharusnya mampu menghasilkan Nilai Pasar. Pendekatan
perbandingan pasar seharusnya berdasar kepada riset pasar. Biaya konstruksi dan
depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil analisis perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi yang ada di pasar.
Pada kondisi bukti pasar tidak mendukung untuk menghasilkan nilai pasar, maka dapat digunakan basis nilainya DRC yang mana format perhitungannya sama dengan pendekatan kalkulasi biaya. Namun nilai tanah diperoleh dari nilai pasar untuk penggunaan yang ada (market value for existing use).
Dalam menghitung depresiasi, terdapat 3 (tiga) metode yang dapat digunakan. Diantaranya :
Metode Ekstrasi Pasar (The market extraction method) Metode Umur Hidup (The age-life method)
Metode Terinci (Breakdown method)
Metode Ekstrasi dan metode Umur Hidup merupakan dua metode utama yang sering digunakan para penilai untuk menghitung besarnya penyusutan. Sedangkan metode terinci (breakdown method) adalah metode yang lebih komprehensip dibanding dari kedua metode lainnya, karena metode ini merinci secara khusus elemen penyusutan satu persatu secara terpisah (bandingkan dengan metode age-life).
Metode ekstrasi pasar dikembangkan dari suatu perhitungan depresiasi atas dasar data pasar yang sebanding dengan menghitung selisih perbedaan diantara nilai transaksi atas properti bangunan setelah dikeluarkan nilai pasar tanahnya dengan Biaya penggantian/pembuatan baru dari properti pada tanggal yang ditentukan.
Metode umur hidup (age-life) adalah metode yang dapat dihitung dari perbandingan umur efektip terhadap umur ekonomis bangunan yang ada pada tanggal yang ditentukan. Perbandingan antara usia efektip terhadap total umur ekonomis mencerminkan sejauh mana suatu bangunan telah terdepresiasi. Hasilnya dikalikan kepada Biaya pembuatan/penggantian baru pada tanggal yang sama.
Metode terinci (breakdown) adalah salah satu metode yang menyeluruh dengan melakukan perhitungan terhadap komponen-koponen bangunan secara terinci yang dapat diestimasi dengan metode market extraction maupun metode age-life.
Metode Ekstrasi Pasar
Metode ini memiliki keunggulan dan keterbatasan seperti :
• Dapat memberikan estimasi depresiasi berdasarkan data pasar yang dapat dipercaya sepanjang data-data penjualan mencukupi, sejenis dan sebanding
• Metode ini sangat tergantung kepada data pembandng yang sejenis dan kesamaan jenis properti
• Metode ini sangat ditentukan oleh keakuratan dari estimasi nilai pasar tanah dan estimai biaya buat/ganti baru dari properti seperti bangunan
Prosedur dalam menggunakan metode ini adalah sebagai berikut :
1) Memferifikasi data penjualan dari properti pembanding yang memiliki persamaan dengan subjek properti yang dinilai.
2) Melaklukan penyesuaian terhadap data pembanding tersebut dengan faktor-faktor yang mempengaruhi seperti hak kepemilikan, pembiayaan, fisik, lokasi dan kondisi penjualan.
3) Untuk mendapatkan biaya terdepresiasi dari suatu bangunan, nilai tanah harus dikurangi dari harga jual setiap properti pembanding bersamaan dengan saat penjualan dilakukan.
4) Estimasi biaya perbaikan untuk tiap properti pembanding dilakukan pada saat penjualan berlangsung. Biaya penggantian ulang (replacement cost) yang digunakan harus sama dengan yang digunakan subek properti.
5) Kurangi Biaya terdepresiasi (Depreciated cost) untuk setiap bangunan dari biaya penggantian bangunan sehingga dihasilkan total penyusutan dalam bilangan mata uang (rupiah). Apabila terdapat penyesuaian dalam harga jual untuk bagian-bagian yang dapat diperbaiki, maka dperesiasi ini akan mencakup semua bentuk depresiasi baik yang curable maupun incurable maupun yang disebabkan oleh depresiasi fisik, kemunduran fungsi dan kemunduran eksternal.
6) Estimasi depresiasi dalam bentuk mata uang tersebut selanjutnya dikonversi ke satuan persentase dengan jalan membagi tiap estimasi dari total depresiasi dengan biaya baru.
7) Apabila terdapat perbedaan antara beberapa data pembanding maupun subjek properti yang dinilai (misal umur, lokasi dan perawatan) maka, perlu dilakukan perhitungan besarnya persentase untuk tiap-tiap pembanding dengan jalan membagi jumlah persentase total penyusutan terhadap umur aktual bangunan untuk masing-masing pembanding.
8) Selanjutnya dalam penentuan akhir, diantara range tingkat penyusutan dari data pembanding yang telah dihasilkan dipilih tingkat penyusutan atas subjek properti yang dinilai dengan alasan yang wajar.
Contoh 1 berikut ini menunjukkan gambaran penentuan besarnya depresiasi dengan menggunakan pembanding yang mendekati sama dan sejenis.
Contoh 1
Uraian Penjualan 1 Penjualan 2 Penjualan 3
Harga Jual 450,000,000.00 410,000,000.00 550,000,000.00
Dikurangi Nilai Tanah 262,500,000.00 238,000,000.00 308,000,000.00 Depresiasi Biaya Bangunan 187,500,000.00 172,000,000.00 242,000,000.00 Biaya Reproduksi/
Replacement Bangunan 225,000,000.00 207,000,000.00 294,500,000.00 Dikurangi Depresiasi Biaya
Bangunan (187,500,000.00) (172,000,000.00) (242,000,000.00)
Total Depresiasi (Rp.) 37,500,000.00 35,000,000.00 52,500,000.00
Total Depresiasi (%) 16.67% 16.91% 17.83%
Range 16,91 % - 17,83%
Kesimpulan Total Depresiasi 17%
Metode Umur Hidup (Age-Life Method)
Metode ini memiliki keunggulan dan keterbatasan seperti :
• Metode adalah satu metode yang paling mudah dan sederhana dalam penerapannya • Metode ini dapat menghasilkan depresiasi total, namun beberapa keadaan harus
dibreakdown berdasarkan kegunaannya
• Keterbatasan dalam penggunaan metode ini adalah perhitungan penyusutan dilakukan dengan menggunakan teknik garis lurus (Straight Line), dengan
perhitungan depresiasi menggunakan perbandingan umur efektip dengan umur ekonomis (seluruh bangunan terdepresiasi dalam garis lurus pada umur ekonomisnya). Pada hal kenyataan belum tentu demikian
• Dengan pola perhitungan di atas tersebut, bila suatu penilaian mengharapkan basis nilainya adalah Nilai Pasar maka metode ini sukar dilakukan
• Metode ini tidak membagi depresiasi ke dalam beberapa komponen, seperti pada metode ekstrasi. Metode ini tidak membuat perbedaan dalam penyebab kerugian nilai, seperti dalam sutu lingkungan (market area) tertentu properti pembanding memiliki beberapa tipe dan jumlah depresiasi yang berbeda dengan subjek properti
• Metode ini tidak memperhatikan perbedaan antara komponen berumur pendek
(short-lived) dan komponen berumur panjang (long-(short-lived)
• Sulit memperoleh total umur ekonomis sesuai dengan tipe properti yang sama, karena sebenarnya kondisi masing-masing properti dapat berbeda.
Dalam aplikasinya langkah-langkah untuk menghitung besarnya total depresiasi dengan metode ini adalah :
1. Lakukan riset untuk mengidentifikasi total umur ekonomis dari struktur yang sama yang ada di pasar dan estimasi umur efektip dari subjek properti. Data yang diperoleh dari metode ekstrasi pasar (market extraction) pada umum dapat digunakan dalam metode umur hidup ini
2. Membagi umur efektip dari subjek properti terhadap umur ekonomis yang diperoleh dari antisipasi total umur ekonomis dari struktur yang sama. Hasil perbandingan (rasio) yang diperoleh dikali terhadap biaya penggantian/pembuatan baru dari subjek properti sehingga dapat dihasilkan total penyusutan
3. Kurangi jumlah penyusutan di atas terhadap biaya penggantian/pembuatan baru atas subjek properti
Contoh 2
Nilai Tanah Rp. 478.125.000
Umur Efektip Thn 10
Umur Ekonomis Thn 40
Replacement Cost New/RCN Rp. 1.250.000.000
Kurang Total Depresiasi (Biaya x 10/40 thn) Rp. 312.500.000
Biaya Terdepresiasi Rp. 937.500.000
Kurang Penyusutan Fungsi 5% x Rp. 937,5 jt Rp. 46.875 Kurang Penyusutan Ekonomis 5% x RP. 937,5 jt Rp. 46.875
Nilai Bangunan 843.750.000
Tambah Nilai Tanah Rp. 478.125.000
Indikasi Nilai Properti Rp. 1.321.875.000
Metode Terinci (Breakdown Method)
Metode ini salah satu metode yang paling komprehensip dibanding metode dua lagi. Metode ini memaparkan total depresiasi ke dalam komponen berdasarkan penyusutan fisik, kemunduran fungsi dan kemunduran eksternal.
Teknik yang dapat digunakan untuk menghitung perbedaan jenis depresiasi dapat dijelaskan sebagai berikut :
¾ Estimasi biaya atas perbaikan, yang mana hal ini sebagai dasar pengukuran untuk menentukan kerusakan fisik dan kemunduan fungsi yang dapat diperbaiki
¾ Aplikasikan metode umur hidup untuk mengukur kerusakan fisik dan kemunduran fungsi yang tidak dapat diperbaiki untuk kedua kondisi masing-masing komponen berumur pendek dan komponen berumur panjang (short and long lived components) ¾ Aplikasikan prosedur kemunduran fungsi untuk mengestimasi seluruh jenis
kemunduran fungsi
¾ Analisis data pasar/data pembanding, yang mana mungkin dapat digunakan untuk mengestimasi kasus kemunduran fungsi yang tak dapat diperbaiki disebabkan defisiensi sebagaimana kemunduran eksternal
¾ Kehilangan dari kapitalisasi pendapatan, yang juga dapat digunakan untuk mengestimasi kasus kemunduran fungsi tak dapt diperbaiki (incurable) atas defisiensi sebagaimana kemunduran eksternal
Metode terinci memiliki beberapa kategori penyusutan yang secara garis besar terdiri dari tiga formula umum dari depresiasi (fisik. Fungsi dan eksternal) dengan batasan peruntukannya terdiri dari yang dapat diperbaiki (curable) dan tidak dapat diperbaiki (incurable) dimana komponen strukturnya dapat berumur pendek maupun dapat berumur panjang.
Kategori depresiasi secara lengkap dapat dilihat pada tabel berikut dan bagan komponen depresiasi (terlampir).
Kategori Penyusutan 1 Physical Depreciation a. Curable
b. Incurable
1) Short-lived items 2) Long-lived items 2 Functional Obsolescence a. Curable
b. Incurable Functional Obsolescence 1. Deficiencies 2. Defects 3. Superadequacies 1. Deficiencies 2. Defects 3. Superadequacies 3 External Obsolescence 4. Locational
5. Economic
Curable atau kategori yang membutuhkan perbaikan oleh pemiliknya pada suatu properti yang telah mengalami rusak dan estimasi jumlah perbaikan tersebut bila dikonversi ke biaya, hal ini disebut dengan depresiasi yang dapat diperbaiki (curable). Dengan adanya perbaikan tersebut, nilai properti akan terkoreksi naik yang artinya dapat memberikan dampak yang positip. Contoh dari kasus ini adalah adanya bagian dari bangunan seperti kosen, pintu, plasteren yang telah rusak dan bila diperbaiki akan meningkatkan kondisi fisik dari bangunan.
Sedangkan asumsi biaya perbaikan yang akan dilakukan pada suatu komponen properti yang rusak namun tidak memberikan ekspektasi kenaikan nilai terhadap properti, maka disebut dengan depresiasi tidak dapat diperbaiki (incurable). Kondisi ini dipisahkan
kepada dua komponen, terdiri dari komponen berumur pendek dan komponen berumur panjang.
Kemunduran fungsi dapat dibagi kepada tiga sub kategori yang disebut dengan
deficiencies merupakan kondisi dari komponen properti yang tidak efisien digunakan yang
dapat disebabkan oleh sesuatu atau sistim yang tidak lengkap. Defects merupakan kerusakan atau sistim yang ada tidak mengikuti standar pasar pada saat ini. Superadecuacy merupakan kelebihan kapasitas atau ukuran pada suatu properti
Contoh perhitungan lengkap untuk masing-masing kategori dengan merujuk kepada tahapan proses (lihat tahapan mengestimasi penyusutan).
Contoh 3. Breakdown Method
Data-data sebuah rumah tinggal adalah sebagai berikut :
Uraian Rupiah/m2 Rupiah
Nilai Tanah 330,000,000 Nilai Sarana Pelengkap 52,000,000
Umur Bangunan (thn) 10
Luas Bangunan (m2) 215
Biaya Buat/Ganti Baru (RCN) :
Kontruksi Beton 1,062,500 228,437,500 Lantai Keramik 156,250 33,593,750 Dinding Tembok Bata 156,250 33,593,750 Langit-Langit Gypsum 93,750 20,156,250 Penutup Atap Genteng 168,750 36,281,250 Sub. Total Bangunan Utama 1,637,500 352,062,500 Kelengkapan Bangunan :
- K. Mandi 9,500,000 - AC Split 2 unit @ 2 pk 9,000,000 - AC Windows 1 pk 2,500,000 - Heater 2,750,000 Sub. Total K. Bangunan 23,750,000
a. Perhitungan Penyusutan Fisik yang Dapat Diperbaiki (Curable)
Hasil pemeriksaan di lapangan, terdapat beberapa bagian yang harus diperbaiki, diantaranya lantai yang harus diganti seluas 12 m2 dan langit-langit (plafon) seluas 15 m2. Dengan mengambil rujukan pada harga satuan bangunan di atas maka besarnya penyusutan fisik dari komponen yang dapat diperbaiki adalah :
Biaya Penggantian (Rp.): (@ Rp. ) Rupiah
- Lantai (12 m2) 156,250 1,875,000 - Plafon (15 m2) 93,750 1,406,250 Total Perbaikan/Penyusutan Fisik (Rp.) 3,281,250
b. Perhitungan Kemunduran Fungsi yang Dapat Diperbaiki (Curable)
Hasil pemeriksaan di lapangan, terdapat beberapa bagian seperti peralatan heater tidak memenuhi standar pasar lagi, sehingga perlua diganti pada bagian pemanasnya dengan biaya penggantian sebesar Rp. 750.000,- Selain itu pada salah satu k. mandi dari rumah tinggal tersebut, tidak berfungsi secara sempurna disebabkan bathtub-nya mengalami kerusakan. Dengan demikian perlu dilakukan renovasi dengan mengganti bathtub sebesar Rp. 3.500.000,- Dan terakhir dijumpai penggunaan salah satu AC yang terpasang dengan daya 2 pk pada ruangan yang tidak sebanding (kecil), seharusnya cukup digunakan AC 1 pk. Untuk itu, bila diadakan penggantian atasAC tersebut, dibutuhkan dana sebesar Rp. 2.000.000,- (atas dasar biaya yan telah disesuaikan dengan menukar AC yang lama). Dengan demikian jumlah kemunduran fungsi yang dapat diperbaiki (incurable) adalah
Biaya perbaikan heater Rp. 750,000 Biaya renovasi k. mandi Rp. 3,500,000 Selisih biaya penggantian AC Rp. 2,000,000 Total Kemunduran fungsi Rp. 6,250,000
c. Perhitungan Penyusutan Fisik yang Tidak Dapat Diperbaiki (Incurable) atas Komponen Berumur Pendek
Beberapa bagian fisik bangunan yang dijumpai mengalami kemunduran fisik untuk komponen berumur pendek. Sehingga diperoleh penyusutan fisik atas komponen berumur pendek yang tak dapat diperbaiki (incurable long-lived) :
Komponen Umur Fisik Umur Ekonomis RCN Depresiasi
Penyusutan (Thn) (Thn) (Rp) (Rp)
Penutup Atap 10 20 36,281,250 18,140,625
Dinding Luar 10 40 33,593,750 8,398,438 Penyusutan Fisik (Incurable short-lived) 26,539,063
d. Perhitungan Penyusutan Fisik yang Tidak Dapat Diperbaiki (Incurable) atas Komponen Berumur Panjang
Secara total, bangunan yang tak dapat diperbaiki dan berumur panjang akan mengalami kemunduran fisik akan dihitung berdasarkan kondisi terlihat dari bangunan tersebut, selain dapat diprediksi dari umur efektipnya. Besarnya penyusutan fisik tersebut dapat diperoleh dari Biaya reproduksi/penggantian baru dikurangi bagian-bagian yang telah diperbaiki (penyusutan fisik lainnya) dikali besarnya rasio umur efektip (setelah diperbaiki) dengan umur ekonomis bangunan tersebut yang dihitung akan mengalami perbaikan dari sebelumnya menjadi 40 tahun dan umur efektipnya yang sebelumnya 10 tahun menjadi 5 tahun. Hasil penyusutan fisik atas bangunan tersebut adalah :
Uraian Rupiah
RCN 375,812,500
Kurang RCN atas fisik yg dpt diperbaiki* 53,750,000 Kurang RCN atas fisik yg tdk dpt diperbaiki**
Berumur pendek 69,875,000
Biaya penggantian kembali atas 252,187,500 Komponen yg tak dapat diperbaiki berumur pjg
Umur Efektip (5/40) 12.5%
Penyusutan Fisik (Incurable long-lived) 31,523,438 *) RCN Langit-langit dan lantai
**) Penutup atas dan dinding luar
e. Perhitungan Kemunduran Fungsi yang Tidak Dapat Diperbaiki (Incurable)
Kemunduran fungsi yang tak dapat diperbaiki dapat dihitung dari pengaruh fungsi ruangan yang tidak normal. Rumah tinggal yang menjadi sujek penilaian salah satu kamarnya memiliki ukuran kekecilan dibawah standar sehingga mengakibatkan terjadinya penuruan nilai sewa menjadi Rp. 22.000.000,- dibanding pasaran setempat mencapai Rp. 23.000.000,- Gross Income Multiplier (GIM) dari properti sejenis diperoleh 30 kali. Dengan demikian diperoleh besarnya kemunduran fungsi sebesar :
Uraian Penurunan Nilai GIM Kemunduran Sewa (Rp.) (x) Fungsi (Rp.)
Kemunduran fungsi 1,000,000 30 30,000,000
(Rp. 23 juta - Rp. 22 juta) x 30
f. Perhitungan Kemunduran Eksternal
Terjadinya krisis moneter berimbas kepada penurunan permintaan atas pasaran rumah tinggal, sedangkan penawarannya masih cukup tinggi. Sehingga akibatnya rumah tinggal yang sejenis mengalami penurunan pendapatan sewa yang sebelumnya Rp. 30.000.000,- menjadi Rp. 27.000.000,- per tahun. Dengan tingkat kapitalisasi sebesar 20% maka besarnya kehilangan nilai atas properti tersebut dengan menggunakan pendekatan kapitalisasi pendapatan adalah :
Pendapatan sewa normal Rp. 30,000,000 Pendapatan sewa setelah krisis Rp. 27,000,000 Kehilangan Pendapatan Rp. 3,000,000
Tingkat kapitalisasi 20%
Kemunduran Ekonomis Rp. 15,000,000
g. Total Penyusutan/Depresiasi
Dari hasil perhitungan beberapa penyusutan di atas, maka dapat diperoleh total penyusutan dari rumah tinggal tersebut dan sekaligus Nilai propertinya sebagai berikut :
Rekapitulasi Total Penyusutan :
Penyusutan Fisik Curable : Rp. 3,281,250
Penyusutan Fisik Incurable Rp. 26,539,063 berumur pendek
Penyusutan Fisik Incurable Rp. 31,523,438 berumur panjang
Kemunduran Fungsi Curable Rp. 6,250,000 Kemunduran Fungsi Incurable Rp. 30,000,000
Kemunduran Eksternal Incurable Rp. 15,000,000 Total Penyusutan Rp. 112,593,750
Kesimpulan Nilai Properti :
RCN Rp. 375,812,500
Total Penyusutan Rp. 112,593,750
Nilai Bangunan Rp. 263,218,750
Nilai Sarana Pelengkap Rp. 52,000,000
Nilai Tanah Rp. 330,000,000
Nilai Properti Rp. 645,218,750 * * * *hy * * * *
