BAB I
PENDAHULUAN
I.1. LATAR BELAKANGBerdasarkan Pasal 6 ayat 1 Undang-Undang PBB, yang menjadi dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP tersebut ditentukan melalui model analisis tertentu berdasarkan ketentuan teknis yang berlaku di Direktorat Jenderal Pajak. Prosedur untuk menentukan NJOP diatur dalam Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor : KEP.533/PJ/2000 yang telah diubah dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor : KEP.115/PJ/2002.
NJOP yang menjadi dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan, seharusnya sesuai dengan Nilai Pasar Wajar (NPW) yang berlaku di daerah yang bersangkutan. NJOP tahun 2012 di daerah penelitian, yaitu Kelurahan Sorosutan Kecamatan Umbulharjo Kota Yogyakarta, berbeda dengan Nilai Pasar Wajar (NPW) yang berlaku di daerah tersebut. Berdasarkan analisis data lapangan, didapatkan besar NJOP yang lebih rendah dari Nilai Pasar Wajar (NPW). Rata-rata selisih antara NJOP dan NPW tersebut adalah 491.261 rupiah dari 21 data yang dianalisis (lihat
Lampiran D.4). Apabila NJOP tidak sesuai dengan NPW, maka NPW rata-rata yang
seharusnya dapat mewakili nilai tanah, tidak dapat mewakili nilai tanah dalam suatu zona tertentu. Zona tersebut merupakan zona geografis yang terdiri atas sekelompok bidang tanah yang memiliki nilai tanah sama, sehingga disebut juga Zona Nilai Tanah (ZNT). NPW rata-rata yang tidak dapat mewakili nilai tanah dalam suatu zona tersebut, akan mengakibatkan tidak sesuainya pembentukan ZNT, sehingga akan terjadi ketidak sesuaian pula terhadap penetapan PBB pada beberapa bidang tanah. Pajak Bumi dan Bangunan merupakan pajak tahunan, sehingga harus dilakukan penilaian setiap tahun untuk mempertahankan asas keadilan. Oleh karena itu para penilai PBB dituntut untuk lebih cermat dalam melaksanakan tugasnya dengan menjunjung tinggi asas keadilan, pemerataan dan kepastian hukum. Bertitik tolak terhadap hal tersebut, maka perlu dilakukan penilaian ulang terhadap nilai tanah pada daerah penelitian.
Salah satu teknologi yang dapat digunakan untuk penilaian dan penyajian objek PBB adalah Sistem Informasi Geografik. Sistem Informasi Geografik (SIG) ini semakin berkembang di Indonesia dan banyak dimanfaatkan untuk kegiatan yang berkaitan dengan data spasial atau data keruangan. Teknologi ini digunakan tidak hanya untuk perolehan dan pengorganisasian basis data spasial tetapi juga dapat digunakan untuk sarana analisis spasial fenomena-fenomena yang terjadi di muka bumi sebagai dasar pengambilan keputusan. Kemampuan analisis SIG inilah yang coba dimanfaatkan secara praktis untuk penilaian tanah, dengan harapan untuk efisiensi dalam prosesnya. Penelitian ini menggunakan pendekatan perbandingan penjualan (sales comparative), yaitu objek pajak yang akan dinilai dibandingkan dengan objek pajak lain sejenis yang sudah diketahui nilai jualnya. Semua objek dinilai dengan penilaian massal, sedangkan teknis pelaksanaan untuk analisis spasial dan perhitungan nilai tanah menggunakan teknologi analisis SIG, perangkat lunak yang digunakan adalah Arc GIS 9.3.
I.2. RUMUSAN MASALAH
Pada penelitian ini yang diangkat menjadi permasalahan utama adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tidak sesuai dengan Nilai Pasar Wajar (NPW), sehingga memunculkan pertanyaan sebagai berikut :
a. Apakah dengan penilaian ulang dapat mengatasi ketidak sesuaian NJOP dan NPW?
b. Dalam kasus penilaian ini, faktor apa yang paling dominan mempengaruhi nilai tanah?
I.3. TUJUAN PENELITIAN
Tujuan yang ingin dicapai dari penelitian ini adalah melakukan penilaian ulang terhadap objek Pajak Bumi dan Bangunan yang disajikan dalam bentuk Peta Zona Nilai Tanah Tahun 2013 Kelurahan Sorosutan, Kecamatan Umbulharjo, Kota Yogyakarta, Daerah Istimewa Yogyakarta dan mengetahui faktor apa yang paling dominan mempengaruhi nilai tanah di daerah penelitian.
I.4. MANFAAT PENELITIAN
Manfaat dari penelitian ini dapat dipandang dari dua segi, yaitu secara praktis dan keilmuan.
Secara praktis, penelitian ini dapat dijadikan sebagai bahan referensi bagi penilai di instansi pemerintahan seperti Dinas Pajak Daerah dan Pengelolaan Keuangan (DPDPK) Kota Yogyakarta, agar penilaian yang dilakukan lebih menjunjung tingkat keadilan dan keseragaman. Bagi masyarakat, penelitian ini dapat digunakan untuk mengetahui informasi-informasi mengenai nilai tanah untuk keperluan transaksi-transaksi pertanahan seperti jual beli tanah secara up to date.
Secara keilmuan, penelitian ini dapat menjadi sumbangsih untuk berbagai penelitian sejenis, mengenai metode pengolahan data dalam penilaian tanah dan properti, khususnya untuk keperluan Pajak Bumi dan Bangunan, sehingga secara aktual akan semakin berkembang.
I.5. PEMBATASAN MASALAH
Pembatasan masalah dalam penelitian ini difokuskan pada beberapa hal.
1. Data yang digunakan adalah data transaksi jual beli tanah daerah penelitian dalam kurun waktu Oktober 2011 sampai dengan Desember 2012 dari Badan Pertanahan Nasional Kota Yogyakarta dan Peta Zona Nilai Tanah tahun 2012 dari DPDPK Yogyakarta.
2. Pendekatan yang dilakukan adalah Perbandingan Penjualan.
3. Penilaian dilakukan dengan cara penilaian massal, tidak memperhatikan property khusus.
4. Faktor penentu nilai tanah yang digunakan hanya faktor lokasi dan aksesibilitas, yaitu jarak terhadap jalan propinsi, jarak terhadap pusat kesehatan, jarak terhadap pusat pendidikan, jarak terhadap jalan kabupaten, jarak terhadap jalan kecamatan dan jarak terhadap jalan kelurahan.
5. Metode analisis yang digunakan adalah analisis regresi linier berganda dengan menggunakan beberapa uji statistik, yaitu uji determinasi (R2), uji simultan (F), uji multikolinieritas dan uji COV (Coefisien of Variation ).
I.6. TINJAUAN PUSTAKA
Ecstacy, E., 2005 melakukan penelitian tentang Pembuatan Peta ZNT PBB dengan Teknik Analisis Spasial SIG Menggunakan Perangkat Lunak Arc View 2.3a. (Studi Kasus : Kel. Sumberagung, Kec. Jetis, Kab. Bantul, Yogyakarta) yang dilakukan dengan membandingkan besarnya NJOP dan NPW menggunakan metode uji Assesment Sales Ratio (ASR) sebagai salah satu alat penguji akurasi penentuan NJOP. Hasil akhirnya berupa peta ZNT, yaitu gambaran dari Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang mempunyai nilai sama pada suatu kawasan tertentu, NJOP dari hasil studi dinyatakan masuk dalam standar yang ditetapkan The International Association of Assessing Officers (IAAO), namun penentuan NJOP yang ditentukan oleh PBB tahun 2004 masih rendah dari NPW saat penelitian.
Purnamasari, G.D., 2011 melakukan penelitian tentang Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah Kecamatan Kraton Yogyakarta yang dilakukan dengan menggunakan metode pendekatan biaya (Cost Approach) untuk mengolah data sampel yang ditentukan dari hasil survey lapangan. Hasil akhir berupa 4 kelas nilai tanah dari 13 zona awal nilai tanah yang dibuat, nilai tanah tertinggi terdapat pada kawasan yang terletak di dekat jalan utama karena jalan utama merupakan pusat perdagangan dan perekonomian masyarakat, hal tersebut kemudian disajikan dalam bentuk peta ZNT.
Sumardi, Y., 2002 melakukan penelitian tentang Zonasi Nilai Tanah untuk Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (Studi Kasus Zonasi Nilai Tanah di Kecamatan Pleret, Kabupaten Bantul, DIY), menggunakan peta penggunaan lahan, peta kelerengan, peta jaringan jalan, dan peta batas administrasi daerah. Pemrosesan data dilakukan dengan software, proses penelitiannya dilakukan dengan mengeplot nilai tanah rata-ratanya sesuai penggunaan lahan pada peta penggunaan lahan dan peta batas administrasinya. Hasil penelitian berupa Peta Konsep ZNT yang menunjukkan NIR dari setiap penggunaan lahan sesuai kondisi kelerengan tanah serta lokasi jarak jalan, yang diklasifikasikan sesuai ketentuan klasifikasi penentuan NJOP PBB. Hasil uji Assesment Sales Ratio (ASR) menunjukkan bahwa rata-rata penetapan NJOP masih lebih rendah dibandingkan dengan NPW saat penelitian.
Persamaan penelitian terdahulu dengan penelitian ini adalah adanya pemanfaatan teknologi Sistem Informasi Geografik (SIG) dalam pengolahannya.
Penelitian ini mengambil studi kasus penelitian di Kelurahan Sorosutan, Kecamatan Umbulharjo, Kota Yogyakarta. Pada penelitian ini dilakukan pembaharuan nilai tanah dengan melakukan penilaian ulang terhadap objek Pajak Bumi dan Bangunan menggunakan pendekatan perbandingan penjualan. Data yang dipergunakan adalah data transaksi jual beli tanah yang telah tersedia dari laporan bulanan PPAT kepada Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota Yogyakarta. Penyesuaian terhadap data transaksi tersebut dilakukan dengan analisis data hasil cek lapangan yang telah dihitung dan dibandingkan dengan data laporan PPAT yang telah tersedia. Model penilaian dibuat dengan menggunakan fungsi buffer, overlay dan scoring pada perangkat lunak Arc GIS 9.3 terhadap faktor lokasi dan aksesbilitas. Metode analisis terhadap model penilaian dilakukan dengan analisis regresi linier berganda dengan beberapa uji statistik yaitu uji determinasi (R2), uji simultan (F), uji multikolinieritas dan uji Coevisien of Variation (COV). Hasil akhir dari penelitian ini adalah nilai tanah baru dari penilaian tanah ulang yang disajikan dalam bentuk Peta Zona Nilai Tanah Tahun 2013.
I.7. LANDASAN TEORI
Beberapa teori yang menjadi pedoman dalam penelitian ini meliputi aspek penilaian, aspek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) serta aspek Sistem Informasi Geografis (SIG).
Aspek penilaian meliputi pengertian harga, nilai dan nilai pasar, pengertian dan tujuan penilaian, faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti, konsep penilaian tanah, pendekatan penilaian, analisis nilai pasar, bentuk model persamaan penilaian (regresi), pengujian persamaan model dan evaluasi model.
Aspek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) meliputi Pajak Bumi dan Bangunan secara umum, objek pajak, subjek pajak, cara penilaian properti di Direktorat Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), Blok, Zona Nilai Tanah (ZNT), Nilai Pasar Wajar (NPW) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) serta cara pembuatan Peta ZNT oleh PBB.
Aspek Sistem Informasi Geografis (SIG) meliputi komponen SIG secara umum, cara kerja SIG, fungsi analisis spasial dalam SIG dan perangkat-perangkat lunak SIG.
I.7.1. Pengertian Harga, Nilai dan Nilai Pasar
Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan dalam sebuah transaksi untuk mendapatkan hak milik dari suatu barang atau jasa, sedangkan nilai berpengertian bahwa suatu barang / benda akan mempunyai nilai bagi seseorang jika barang / benda tersebut memberi makna atau arti bagi seseorang tersebut (Hidayati, W., Harjanto, B., 2003).
Nilai pasar adalah estimasi jumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual dalam suatu transaksi bebas ikatan, pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati tanpa paksaan (Supriyanto, H., 2011).
I.7.2. Pengertian dan Tujuan Penilaian
Penilaian merupakan gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni dalam mengestimasi kualitas dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan, serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti tersebut termasuk jenis-jenis investasi yang ada di pasaran (Hidayati, W., Harjanto, B., 2003). Tujuan penilaian antara lain adalah penentuan nilai pasar terbuka, penilaian untuk tujuan penjualan, penilaian untuk tujuan pembelian, penilaian untuk tujuan penawaran, penilaian untuk tujuan jaminan mendapatkan pinjaman, penilaian untuk tujuan asuransi, penilaian untuk penggabungan perusahaan, penilaian untuk go public, serta penilaian yang berkaitan dengan kebijakan dan Undang-Undang.
a. Penentuan Nilai Pasar Terbuka (Open Market Value). Apabila seorang penilai menggunakan perkataan “nilai”, pada umumnya yang dimaksudkan nilai tersebut adalah nilai pasaran terbuka. Nilai pasaran terbuka yang dimaksud adalah harga terbaik yang didapat dari sebuah kepentingan harta
melalui perjanjian individu (private treaty) pada tanggal penilaian dengan andaian :
1) Penjual dan pembeli yang sanggup, berkelayakan dan rela,
2) Ada cukup waktu untuk melihat dan berunding penjualan dengan mempertimbangkan jenis dan karakteristik harta,
3) Nilai tidak berubah dalam jangka waktu tersebut,
4) Ada waktu yang cukup dan tidak ada batasan untuk memperlihatkan harta data pasar,
5) Tidak mempertimbangkan tawaran tambahan atau tawaran istimewa dari pembeli.
b. Penilaian untuk Tujuan Penjualan. c. Penilaian untuk Tujuan Pembelian. d. Penilaian untuk Tujuan Penawaran.
e. Penilaian untuk Jaminan Mendapatkan Pinjaman. f. Penilaian untuk Tujuan Asuransi.
g. Penilaian untuk Penggabungan Perusahaan (Merger). h. Penilaian untuk Tujuan Go public.
i. Penilaian yang Berkaitan dengan Kebijakan dan Undang-Undang, antara lain adalah Pajak Bumi dan Bangunan, pembebasan tanah dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
1) Pajak Bumi dan Bangunan, dalam hal ini penilaian objek PBB adalah dilakukan oleh penilai dari pihak Direktorat PBB sendiri dengan menggunakan metode penilaian yang telah ditentukan baik dengan teknik penialaian massal maupun penilaian individu (Pasal 4 Surat Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor : KEP-31/JP.6/1994).
2) Pembebasan tanah.
3) Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
I.7.3. Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Properti
Beberapa faktor yang mempengaruhi nilai properti antara lain adalah faktor permintaan dan penawaran, faktor fisik properti, faktor peletakan (aksesbilitas) dan
lokasi properti, serta faktor politik dan kenegaraan (Hidayati, W., Harjanto, B., 2003).
a. Faktor Permintaan dan Penawaran. b. Faktor Fisik Properti.
1) Jenis dan kegunaan properti. 2) Ukuran dan bentuk.
3) Desain dan konstruksi bangunan.
c. Faktor Peletakan (Aksesbilitas) dan Lokasi Properti. Faktor ini terdiri dari beberapa hal, antara lain adalah peletakan (aksesbilitas) dan lokasi.
1) Peletakan (Aksesbilitas). Meliputi apakah properti terletak di tempat yang tinggi atau rendah, di lereng bukit atau di tepi sungai, di tengah atau di pojok blok perumahan dan sebagainya. Misalnya properti dibangun di atas tempat yang rendah maka akan memerlukan biaya yang lebih tinggi, karena memerlukan pengurugan.
2) Lokasi. Faktor lokasi menentukan apakah sebuah properti mudah atau sulit dicapai. Secara umum, teori lokasi menyebutkan bahwa semakin jauh dari pusat kota maka nilainya akan semakin rendah. Hal tersebut dikarenakan kota merupakan pusat segala aktivitas hidup manusia.
d. Faktor Politik dan Kenegaraan.
I.7.4. Konsep Penilaian Tanah
Penilaian (valuation / appraisal) pada dasarnya merupakan estimasi atau opini, walaupun didukung oleh alasan atau analisis yang rasional. Kelayakan suatu penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, serta kemampuan dan obyektifitas si penilai. Menurut Hidayati, W., Harjanto, B., 2003, penilaian tanah merupakan proses untuk memberikan estimasi dan pendapat atas suatu properti (bumi dan bangunan), berdasarkan fakta-fakta yang dapat diterima, yang diperoleh dari penelitian di lapangan dan melakukan penyelidikan serta pemeriksaan.
Untuk melakukan penilaian tanah, perlu diketahui beberapa prinsip penilaian. Eckert, J.K., 1990, mengemukakan empat prinsip penilaian tanah, yakni penawaran dan permintaan (supply and demand), penggunaan yang tertinggi dan terbaik (highest
and the best use), keuntungan produktivitas (surplus productivity), serta prinsip perubahan dan antisipasi (change and anticipation).
Kekuatan penawaran dan permintaan saling berinteraksi mempengaruhi nilai tanah yang direfleksikan oleh harga penjualan. Dalam jangka pendek, penawaran menjadi sangat kaku (inelastic), karena luas tanah tidak dapat ditambahkan secara cepat dan drastis (Mangkoesoebroto, G., 1994). Sementara itu kebutuhan akan tanah sebagai tempat tinggal atau tempat usaha maupun sebagai barang investasi semakin lama semakin mendekati gejala konsumtif (durable consumption goods).
Sementara itu juga, penilaian tanah harus didasarkan atas penggunaan tanah yang terbaik dan yang paling maksimal agar penggunaannya menjadi lebih ekonomis. Penggunaan atas sebidang tanah harus dapat memberikan harapan keuntungan yang paling besar baik keuntungan yang bersifat material maupun yang bersifat nonmaterial. Sebenarnya, tanah itu sendiri sudah memiliki nilai, akan tetapi pengembangannya dapat memberikan kontribusi baru terhadap bertambahnya nilai tanah.
Prinsip perubahan menyatakan bahwa nilai pasar dipengaruhi oleh dinamika ekonomi, politik dan faktor demografi seperti adanya peningkatan, suku bunga (interest rate), transportasi ataupun keadaan ekonomi lokal dan regional. Prinsip antisipasi, didasarkan oleh pendekatan pendapatan. Nilai pasar akhirnya diartikan sama dengan nilai saat ini yang diproyeksikan pada keuntungan yang akan datang (present value of future benefits).
I.7.5. Pendekatan Penilaian
Sebagaimana yang dimaksudkan dalam pasal 1 ayat 3 UU Nomor 12 Tahun 1985, sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 12 Tahun 1994, maka dalam penentuan NJOP dikenal tiga pendekatan penilaian.
a. Pendekatan Perbandingan Penjualan (Sales Comparative). (Eckert, J.K., 1990) pendekatan perbandingan penjualan adalah pendekatan penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan antara properti yang dinilai (sucject peoperty) dengan properti-properti pembanding (comparable properties) yang telah diketahui karakteristik dan nilainya. Selanjutnya analisis dilakukan dengan mengukur tingkat kesamaan dan perbedaannya
untuk menentukan berapa penyesuaian (adjustment) yang akan diberikan untuk menentukan nilai properti subyek.
Penyesuaian atau adjustment dapat diterapkan untuk membandingkan properti dalam bentuk prosentase atau dalam bentuk satuan uang (rupiah) dan sebagainya. Penyesuaian dapat dilakukan dalam berbagai cara, tergantung atas bagaimana hubungan (adjustment), yaitu :
1) Penyesuaian Lump-Sum,
2) Penyesuaian presentase komulatif (cumulative percentage), 3) Penyesuaian perkalian presentase (multiplicative percentage), 4) Penyesuaian metode gabungan (the hybrid method).
Secara umum persamaan pendekatan perbandingan penjualan dapat ditulis sebagai berikut :
MV = Sc + ADJc ……….……….. (I.1.)
Keterangan :
MV = Perkiraan nilai pasar (market value estimate)
Sc = Harga penjualan property pembanding (sale price of subject property)
ADJc = Total penyesuaian elemen perbandingan antara property pembanding dan property yang dinilai.
Dalam studi ini digunakan penyesuaian prosentase, yaitu nilai elemen pembanding yang dikenakan pada property pembanding (comparables properties) menggunakan prosentase untuk mencari properti yang akan dinilai (subject property), sehingga persamaan (I.1.) dapat diturunkan menjadi :
MV = Sc + (k% x Sc) ………..……….... (I.2.)
Keterangan :
Nilai k% mengekspresikan besarnya komulatif dari semua jenis penyesuaian yang diberikan. Karena digunakan beberapa jenis penyesuaian maka nilai k% bisa ditulis menjadi :
K% = adj1 + adj2 + adj3...+adjN... (I.3.)
Keterangan :
adj1 + adj2 + adj3...+adjN = penyesuaian ke-1 sampai penyesuaian ke-N.
b. Pendekatan Biaya (Cost Approach).
c. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach).
I.7.6. Analisis Nilai Pasar
Analisis nilai pasar dilakukan untuk mendapatkan nilai pasar dari data transaksi. Semua data transaksi jual beli yang ditetapkan pada tanggal penilaian tertentu, selanjutnya dilakukan koreksi sumber data dan koreksi waktu transaksi data jual beli untuk mendapatkan harga estimasi nilai pasar wajar.
1.7.6.1. Koreksi Nilai Transaksi. Mengacu pada Surat Edaran Direktorat Jenderal Pajak Nomor : SE-55/PJ.6/1999, perhitungan koreksi waktu transaksi menggunakan persamaan berikut.
HK = HT + {(n-m) x HT}... (I.4.)
Keterangan :
HK : harga koreksi per meter persegi (Rp)
HT : harga tanah dari data per meter persegi (Rp) n : tanggal penilaian
1.7.6.2. Koreksi Sumber Data. Mengacu pada Surat Edaran Direktorat Jenderal Pajak Nomor : SE-55/PJ.6/1999, perhitungan koreksi waktu transaksi menggunakan persamaan berikut.
HK = HT + (A / 100 x HT) ... (I.5.)
Keterangan :
HK : harga koreksi per meter persegi (Rp)
HT : harga tanah dari data per meter persegi (Rp) A : besarnya koreksi untuk penyesuaian (%)
I.7.7. Bentuk Model Persamaan Regresi
Analisis regresi sebagai konsep statistik pertama kali diperkenalkan oleh Sir Francis Galton pada tahun 1877 (Algifari, 1997). Secara umum, model regresi digunakan untuk melihat hubungan antara dua variabel yaitu variabel terikat dan variabel bebas. Eckret, J.K., 1990 mengemukakan bahwa, untuk dapat mengetahui adanya pengaruh variabel bebas terhadap variabel terikatnya, perlu adanya suatu formula atau persamaan matematis. Ada dua macam model persamaan regresi, yaitu regresi linier sederhana dan regresi linier berganda.
Regresi linier sederhana menggambarkan hubungan antara variabel terikat dengan satu variabel bebasnya. Model matematisnya adalah sebagai berikut :
Y = b0 + b1X1 ... (I.6.)
Regresi linier berganda digunakan apabila variabel terikatnya bergantung pada lebih dari satu variabel bebas. Nilai tanah dipengaruhi oleh banyak faktor yang variabel bebasnya lebih dari satu. Model matematisnya adalah sebagai berikut :
Y = b0 + b1X1 + b2X2 + b3X3 + ... + bnXn ... (I.7.)
Keterangan :
Y : nilai variabel terikat (estimasi harga jual) X1, X2, X3, ..., Xn : nilai variabel bebas
b0 : harga Y bila x = 0 (harga konstan)
b1, b2, b3, ..., bn : koefisien regresi (variabel bebas)
n : banyaknya variabel
I.7.8. Pengujian Model Persamaan
Beberapa pengujian terhadap model dalam penelitian ini antara lain didasarkan pada uji statistik berupa uji koefisien determinasi (R2) dan uji simultan (uji F). Selain itu juga digunakan uji multikolinieritas. Uji statistik ini digunakan untuk memperoleh model regresi terbaik.
1.7.8.1. Koefisien Determinasi (R2). Nilai koefisien determinasi (R2) menunjukkan prosentase pengaruh semua variabel independen terhadap variabel dependen. Nilai R2 berkisar antara 0 sampai dengan 1. Semakin mendekati 1 maka variabel bebas hampir memberikan semua informasi untuk memprediksi variabel terikat atau merupakan indikator yang menunjukkan semakin kuatnya kemampuan menjelaskan perubahan variabel bebas terhadap variabel terikat. Untuk menghitung nilai koefisien determinasi dapat digunakan rumus (I.8).
[ ∑ ∑ ∑ ] ... (I.8.) Keterangan : R² : koefisien determinasi ... : koefisien regresi ... : variabel bebas
Y : variabel tak bebas
Σ : operasi penjumlahan
1.7.8.2. Uji Simultan (F). Uji F digunakan untuk mengetahui apakah semua variabel independen mempunyai pengaruh yang secara bersama-sama terhadap variabel dependen. Pengujian dilakukan dengan menggunakan uji F yaitu dengan membandingkan antara F tabel dengan │F hitung│ yang terdapat dalam tabel
Analysis of Variance. Untuk menentukan nilai F tabel tingkat signifikansi yang digunakan sebesar 5% atau tingkat kepercayaan 95%, dengan derajat kebebasan (degree of freedom) df = (n-k) dan (k=1), notasi n adalah jumlah observasi, k adalah jumlah variabel termasuk intercept. Dasar keputusan uji, terima Ho jika │F hitung│ kurang dari F tabel, tolak Ho jika │F hitung│ lebih dari F tabel. Untuk menghitung nilai uji F dapat digunakan rumus :
... (I.9.)
Keterangan :
R2 : koefisien determinasi (dari rumus (I.8.)) n : jumlah sampel
p : jumlah variabel
1.7.8.2. Uji Multikolinieritas. Uji ini dilakukan untuk menunjukkan ada tidaknya hubungan linier di antara variabel-variabel bebas dalam model regresi. Indikasi gejala multikolinieritas dapat dilihat dari nilai Varians Inflation Factor (VIF) dalam persamaan regresi antarvariabel bebas. Jika VIF lebih dari 10, artinya terdapat gejala multikolinieritas yang besar, dan variabel bebas tidak dipakai dalam model.
Untuk menghitung VIF digunakan rumus (Gujarati, 1995) seperti persamaan berikut :
... (I.10.)
Keterangan :
R2 : koefisien determinasi (dari rumus (I.8.)) VIF : Varians Inflation Factor
I.7.9. Evaluasi Model
Model yang sudah terpilih dilakukan pengujian ulang untuk mengetahui apakah model yang dihasilkan dapat diterapkan untuk menentukan nilai tanah di lokasi penelitian. Uji kualitas model menggunakan uji Coefisien of Variation (COV). COV dihitung dengan membagi standar deviation dengan rata-rata rasio nilai estimasi tanah dengan nilai tanah sampel dan mengalikannya dengan 100.
COV ini digunakan untuk menguji tingkat akurasi model dalam memprediksi nilai tanah (Eckert, 1990), sehingga dapat dikatakan bahwa akurasi dari suatu model dapat dilihat dari nilai COV. Apabila nilai COV antara 7% sampai 10 %, maka dikatakan bahwa model yang sudah dipilih baik. Nilai COV yang merepresentasikan model sangat baik adalah apabila bernilai kurang dari 5%, namun dibeberapa prinsip kasus penilaian hal tersebut jarang ditemukan (Linne, M.R., Kane, M. S., Dell, G., 2000).
Nilai COV dapat diperoleh dari persamaan berikut :
C
EE ... (I.11.)√
∑... (I.12.)
Keterangan :
SEE : Standard Error of the Estimate / standar deviasi Yi : nilai jual tanah ke-i
Ŷi : hasil estimasi nilai tanah ke-i
n : jumlah sampel
p : jumlah variabel bebas n-p-1 : derajat kebebasan
I.7.10. Pajak Bumi dan Bangunan
1.7.10.1. Pajak Bumi dan Bangunan secara Umum. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) merupakan pajak yang bersifat kebendaan, atau dengan kata lain besarnya
ketetapan pajak yang harus dibayar oleh wajib pajak ditentukan oleh ukuran, letak serta kualitas suatu objek pajak. Letak objek pajak dapat diketahui dari suatu peta, sehingga penggunaan peta sebagai suatu sarana pelengkap administrasi pemungutan PBB sangat dibutuhkan.
Salah satu faktor penting dalam perhitungan besarnya ketetapan PBB adalah luas objek pajak, yaitu luas tanah maupun bangunan. Mengingat hal tersebut, maka pengumpulan data luas dan data lain dari tanah dan / atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, atau dimanfaatkan oleh subjek wajib pajak merupakan kegiatan yang harus dilaksanakan dengan cermat dan tertib sehingga dapat mencerminkan azas keadilan dalam menentukan besarnya ketetapan Pajak Bumi dan Bangunan. Untuk melengkapi data tersebut dibuatlah peta blok (Soemitro, R., 1989).
1.7.10.2. Objek Pajak. Pajak Bumi dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan atas bumi dan bangunan. Dasar hukum pengenaan PBB adalah Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 sebagaimana diubah dalam UU Nomor 12 Tahun 1994. Pengertian bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya yang meliputi tanah pekarangan, sawah, empang, perairan pedalaman, serta laut wilayah Indonesia. Pengertian bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan atau perairan. Termasuk pengertian bangunan yang dapat dikenakan pajak adalah bangunan tempat tinggal, gedung kantor, hotel, pabrik, emplacement, dan lain-lain.
Pada dasarnya semua tanah dan bangunan merupakan objek pajak, namun terhadap tanah dan bangunan tentunya dapat dikecualikan atau tidak dikenai pungutan PBB (Soemitro, R., 1989). Objek yang dikecualikan tersebut adalah
a. Tanah atau bangunan yang digunakan semata-mata untuk kepentingan umum yang dimaksud untuk tidak memperoleh keuntungan, seperti pesantren, sekolah, tanah wakaf, rumah sakit pemerintah, dan lain-lain. b. Tanah atau bangunan yang digunakan untuk kuburan umum, peninggalan
purbakala, museum dan sejenisnya.
c. Tanah dan bangunan yang digunakan oleh perwakilan diplomatik ataupun konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
d. Tanah yang merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa dan tanah negara yang belum dibebankan sesuatu hak.
e. Bangunan yang digunakan oleh perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.
1.7.10.3. Subjek Pajak. Subjek pajak berdasarkan Undang-Undang PBB adalah orang atau organisasi yang mendapatkan manfaat atau kenikmatan atas sebidang tanah dan atau bangunan yang dikuasainya. Hal ini dapat dilihat pada Pasal 4 ayat (1), yang pada intinya menyatakan bahwa yang menjadi subjek pajak adalah orang atau organisasi yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi, dan / atau memperoleh manfaat atas bumi, dan / atau memiliki, menguasai, dan / atau memperoleh manfaat atas bangunan. Menurut hemat kami pasal tersebut tidak hanya menyebut pemilik harta tetap tetapi juga orang atau organisasi yang menguasai harta tetap tersebut, artinya adalah orang yang mendapat manfaat atau kenikmatan dari objek.
Orang atau organisasi yang ditetapkan sebagai subjek pajak adalah pemilik, namun apabila tidak diketahui pemiliknya maka, orang atau organisasi yang secara nyata menguasai baik sebagai pengontrak / penyewa, penguasa, pengurus ataupun penunggu yang secara nyata memperoleh manfaat atau menikmati harta tetap / properti tersebut dapat ditetapkan sebagai subjek pajak (Soemitro, R., 1989).
1.7.11. Cara Penilaian Properti di Direktorat Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Perolehan Bea Hak Atas Tanah dan Bangunan (PBHTB)
Mengingat jumlah objek pajak yang sangat banyak untuk setiap wilayah penilaian (kelurahan), sedangkan jumlah tenaga penilai dan waktu pelaksanaan penilaian yang sangat terbatas, maka pelaksanaan penilaian oleh Kantor PBB dilakukan dengan dua cara, yaitu penilaian massal yang diterapkan bagi objek standar dan penilaian secara individual ditetapkan untuk objek pajak nonstandard dan objek khusus. Pembedaan ini lebih ditekankan pada nilai ekonomis dan potensi pengenaan pajak dari objek yang bersangkutan.
a. Penilaian Massal. NJOP tanah dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT), sedangkan NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB). Perhitungan penilaian massal dilakukan terhadap objek pajak dengan menggunakan program komputer (Computer Assisted Valuation / CAV).
b. Penilaian Individual. Penilaian individual diterapkan untuk objek pajak umum yang bernilai tinggi (tertentu), baik objek pajak khusus, ataupun objek pajak umum yang telah dinilai dengan CAV namun hasilnya tidak mencerminkan nilai yang sebenarnya karena keterbatasan aplikasi program. Proses penilaiannya adalah dengan memperhitungkan seluruh karakteristik dari objek pajak tersebut.
1.7.12. Blok dan Peta Bok
Peta blok merupakan peta yang menggambarkan suatu zona geografis yang terdiri atas sekelompok objek pajak, yang diperlukan untuk kepentingan penentuan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) di dalam suatu satuan wilayah administrasi pemerintahan desa atau kelurahan. Peta Blok dibuat dengan skala 1 : 2.000 atau 1 : 2.500 untuk sektor pedesaan dan untuk daerah perkotaan skala 1 : 1.000 atau skala yang lebih besar sesuai dengan kebutuhan.
Penentuan batas blok harus memperhatikan karakteristik fisik yang tidak berubah dalam kurun waktu yang lama, sebagai contoh dalam hal terdapatnya jalan raya dan gang, maka yang ditetapkan sebagai batas blok adalah jalan raya. Idealnya satu blok menampung lebih kurang 200 objek pajak atau luas sekitar 15 hektar. Hal ini untuk memudahkan pengawasan baik dalam pemeliharaan basis data. Jumlah objek pajak atau luas blok bisa fleksibel terhadap angka tersebut, apabila kondisi setempat tidak memungkinkan untuk ditetapkan pembatasan tersebut.
1.7.13. Zona Nilai Tanah (ZNT) dan Peta Zona Nilai Tanah
Peta ZNT adalah peta yang menggambarkan suatu zona geografis yang terdiri atas sekelompok objek pajak yang mempunyai satu Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang dibatasi oleh batas penguasaan atau pemilikan objek pajak dalam satu wilayah
adminstrasi desa atau kelurahan. Skala Peta ZNT dibuat seperti halnya Peta Blok, yaitu skala 1 : 2.000 atau 1 : 2.500 untuk sektor pedesaan dan untuk daerah perkotaan skala 1 : 1.000 atau skala yang lebih besar sesuai dengan kebutuhan. Penentuan batas Zona Nilai Tanah tidak terikat kepada batas blok, setiap zona memiliki kode yang berbeda, unik dan dimaksudkan untuk memudahkan penentuan relatif objek pajak di lapangan maupun untuk kepentingan pengenaan PBB. Kode ini disusun menggunakan kombinasi dua huruf dimulai dari AA sampai dengan ZZ. Pemberian kode pada peta ini diatur dengan mengikuti pemberian nomor blok pada peta desa atau kelurahan atau Nomor Objek Pajak (NOP) peta blok.
I.7.14. Nilai Pasar Wajar (NPW) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
Nilai pasar wajar (NPW) adalah nilai tertinggi dari suatu barang jika dijual di pasaran bebas dengan memberikan batasan waktu yang cukup untuk mendapatkan seorang pembeli yang mengetahui tentang kegunaan barang tersebut. Asumsi adanya Nilai Pasar Wajar (NPW) adalah :
a. Transaksi diantara penjual dan pembeli yang wajar (tidak ada hubungan antara keduanya),
b. Ada masa (waktu) dalam negosiasi untuk melakukan transaksi yang dianggap wajar,
c. Dalam masa (waktu) negosiasi tersebut nilai tanah senantiasa tetap, d. Harta tersebut dipamerkan ke pasaran terbuka,
e. Tidak diperhitungkan tawaran harga dari pembeli istimewa.
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.
Proses penentuan NJOP haruslah sesuai dengan ketentuan NPW, jadi pemerintah tidak salah jika berharap bahwa NJOP adalah sama dengan nilai pasar. Jika NJOP berhasil disamakan dengan nilai pasar, diharapkan juga bahwa NJOP akan menjadi SVMP (Single Value for Multi Purpose). Artinya NJOP tidak semata-mata digunakan untuk tujuan perpajakan, tetapi dapat juga digunakan untuk tujuan
lain. Misalnya, pembebasan tanah, asuransi, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, dan agungan bank.
I.7.15. Penentuan NIR dan Pembuatan Peta ZNT oleh PBB
Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) adalah nilai pasar wajar rerata yang dapat mewakili nilai tanah di dalam suatu ZNT. Dalam penentuan NIR dan pembuatan Peta ZNT, PBB mengacu pada Surat Keputusan Direktorat Jenderal Pajak Nomor : KEP-533/PJ/2000.
a. Persiapan. Mengumpulkan bahan-bahan yang meliputi Peta Blok, Peta Zona Nilai Tanah, Peta Kelerengan, data-data Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), klasifikasi NJOP terakhir, daftar NIR dan ZNT lama, data harga jual yang diperoleh dari sumber data PPAT, Notaris, Agen Properti, Kepala Desa dan data lapangan dari masyarakat dengan menggunakan formulir standar pengumpulan data transaksi properti yang digunakan di Kantor Pelayanan PBB.
b. Kompilasi Data. Yaitu melakukan pengelompokan data harga jual yang diperoleh menurut lokasi tanah dan jenis penggunaan tanah karena jenis penggunaan tanah merupakan variabel yang signifikan dalam menentukan batas antarzona nilai tanah.
c. Rekapitulasi Data dan Ploting Data Transaksi pada Peta Nilai Tanah ZNT. Semua data dimasukkan dalam formulir Analisis Penentuan Nilai Pasar Wajar, kemudian memberikan penyesuaian waktu dan jenis untuk menentukan Nilai Pasar Wajar tanah per meter persegi. Penyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan membandingkan waktu transaksi dengan keadaan per 1 Januari tahun pajak bersangkutan. Kemudian dilakukan ploting pada Peta Nilai Tanah ZNT.
d. Menentukan Nilai Pasar Wajar per meter persegi. Tanah kosong, Nilai Pasar dibagi luas dalam satuan meter persegi, sedangkan tanah dan bangunan dengan cara menentukan nilai bangunan dengan menggunakan DBKB setempat. Kemudian Nilai Pasar dikurangi Nilai Bangunan diperoleh Nilai Pasar Tanah Kosong untuk kemudian dibagi luas tanah dalam satuan meter persegi.
e. Membuat Batas Imajiner Peta ZNT. Proses pembuatan batas imajiner mengacu pada peta ZNT lama dan mempertimbangkan data transaksi yang telah dianalisis dan telah diplot pada Peta Nilai Tanah ZNT.
f. Analisis Data Penentuan NIR. Analisis data dilakukan berdasarkan Zona Nilai Tanah (ZNT), sehingga untuk ZNT yang berbeda harus menggunakan halaman baru. Penyesuaian nilai tanah untuk menentukan NIR, untuk ZNT yang memiliki data transaksi lebih dari satu penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata data transaksi tersebut. Untuk ZNT yang hanya memiliki satu atau tidak ada data transaksi, penentuan NIR dapat mengacu pada NIR di ZNT lain terdekat, dengan melakukan penyesuaian faktor lokasi, jenis penggunaan tanah dan keluasan persil.
g. Pembuatan Peta ZNT. Peta ZNT dibuat dengan ketentuan garis batas ZNT yang mengacu pada garis bidang milik dan diberi warna yang berbeda pada setiap garis batas ZNT yang berbeda.
I.7.16. Sistem Informasi Geografik (SIG)
SIG merupakan sistem komputer yang memiliki komponen utama (yang terbagi atas empat komponen subsistem), dalam menangani data yang bereferensi geografis, yaitu data masukan, manajemen data, analisis dan manipulasi data, serta data keluaran.
a. Data Masukan (input), subsistem ini bertugas untuk mengumpulkan dan mempersiapkan data spasial dan atribut dari berbagai sumber. Merupakan proses mengubah data dari data bentuk asalnya kedalam format digital yang dapat dibaca oleh komputer. Data yang sudah diubah kemudian disimpan dalam basis data SIG.
b. Manajemen data, subsistem ini mengorganisasikan baik data spasial maupun atribut ke dalam sebuah basis data sedemikian rupa sehingga mudah dipanggil, di-update dan di-edit. Antara data spasial dan data atribut dipisahkan pengelolaannya tetapi hubungannya selalu dipertahankan.
c. Analisis dan manipulasi data, subsistem ini merupakan fungsi untuk menentukan apa yang dapat diperoleh dari SIG. Subsistem ini melakukan
manipulasi dan pemodelan data untuk menghasilkan informasi yang diharapkan.
d. Data keluaran (output), subsistem ini berfungsi menyajikan data yang tersimpan dalam basis data SIG maupun informasi yang dihasilkan melalui proses analisis. Penyajiannya dapat dalam bentuk softcopy (tampilan layar monitor) maupun bentuk hardcopy seperti tabel, grafik dan peta.
DATA INPUT
DATA OUTPUT
Gambar I.1. Subsistem Sistem Informasi Geografis (Prahasta, Eddy, 2001)
I.7.16.1. Cara Kerja SIG. SIG dapat merepresentasikan dunia nyata di atas monitor komputer sebagaimana lembaran peta dapat merepresentasikan dunia nyata di atas kertas. SIG menyimpan semua informasi deskriptif unsur-unsurnya sebagai atribut-atribut di dalam table-tabel (relasional) dan menghubungkannya dengan tabel-tabel yang bersangkutan. Dengan demikian, atribut-atribut tersebut dapat diakses melalui lokasi-lokasi unsur peta dan begitu sebaliknya.
I.7.16.2. Fungsi Analisis Spasial dalam SIG. Fungsi analisis spasial merupakan operasi untuk menentukan hubungan antartema, menempatkan atribut-atribut dari
DATA MANAGEMENT AND MANIPULATION Output Input Storage Retrieval Processing Peta Tabel Laporan Softcopy Pengukuran Lapangan
Data Digital Lain
Peta (tematik,topografi) Data Lainnya Foto Udara Citra Satelit Tabel Laporan
satu tema, atribut-atribut dari satu tema pada feature lainnya, serta mengumpulkan feature dan atribut kedua tema tersebut. Fungsi analisis spasial yang digunakan dalam penelitian ini adalah overlay dan buffering.
a. Overlay. Fungsi ini menghasilkan data spasial baru dari minimal dua data spasial yang menjadi masukannya. Setelah proses overlay, hubungan antara obyek yang ada akan diperbaharui (topologi baru). Fungsi overlay dapat dibagi menjadi tiga jenis, yaitu overlay antara titik dengan poligon, garis dengan poligon dan poligon dengan poligon. Fungsi overlay dapat dilihat seperti pada Gambar I.2.
Gambar I.2. Overlay antara poligon dengan poligon.
b. Buffering. Fungsi ini menghasilkan data spasial baru yang berbentuk poligon atau zona dengan jarak tertentu dari data spasial yang menjadi masukannya. Buffer biasanya dibangun dengan arah keluar untuk melindungi elemen-elemen spasial yang bersangkutan. Dengan membuat buffer, maka akan terbentuk suatu area, poligon, atau zona baru yang menutupi (atau melindungi) objek spasial (titik, garis, poligon) dengan jarak tertentu. Data spasial buffer dapat diperlakukan sebagaimana poligon-poligon biasa. Tampilan buffer dapat dilihat pada Gambar I.3.
ID Lahan ID Batas ID I 1 A II 1 B III 3 B IV 2 A V 2 B VI 4 B VII 2 C VIII 4 C Layer Batas A B C 2 1 3 4 IV III II I V VIII VII VI Overlay Layer Lahan
Gambar I.3. Buffer dari obyek titik, garis dan poligon.
1.7.16.3. Perangkat Lunak Map Info. Map Info merupakan salah satu perangkat lunak pemetaan (SIG) desktop yang dikembangkan dan kemudian dipasarkan untuk memenuhi (sebagian besar) kebutuhan-kebutuhan di lingkungan bisnis. Perangkat SIG yang versi 7.5 profesionalnya di release tahun 2003 ini memungkinkan para penggunanya untuk memvisualisasikan dan menganalisa data-data yang menjadi masukannya secara geografis lebih cepat dan menyediakan informasi yang diperlukan di dalam proses pengambilan keputusan.
Sementara itu, karena cukup handal, fungsionalitasnya sesuai dengan kebutuhan, dan harganya yang relative murah, Map Info banyak digunakan di Indonesia sejak pertengahan tahun 1980an hingga pada saat ini sejak versi DOS hingga Windows. Selain itu, Map Info juga termasuk (dari sebagian kecil) perangkat lunak SIG yang paling popular di Indonesia. Orang Indonesia sudah sangat familier dengan produk ini.
Data spasial utama yang digunakan oleh Map Info yang menggunakan model vector diimplementasikan sebagai sebuah table data spasial yang diimplementasikan sebagai table ini terdiri dari beberapa komponen file.
I.7.16.4. Perangkat Lunak Arc GIS. Arc GIS merupakan salah satu perangkat lunak SIG yang dapat digunakan untuk mengolah data spasial, membuat data tabular, menampilkan, memilih data, menerima dan konversi dari data digital lain.
garis Zona buffer
titik
Arc GIS desktop merupakan kumpulan aplikasi perangkat lunak SIG utama yang berbasis desktop Ms. Windows yang digunakan untuk mengompilasikan, menuliskan, menganalisis, men-sharing, memetakan, dan memublikasikan informasi spasial. Framework (sistem) ini terdiri dari Arc Map, Arc Catalog, Arc Toolbox, Arc Globe, Arc Reader dan Model Builder dengan beberapa tingkatan fungsionalnya.
a. Arc View terfokus pada fungsionalitas penggunaan, pemetaan dan analisis data yang komprehensif.
b. Arc Editor menambahkan fungsionalitas pembuatan data dan editing unsure-unsur spasial lanjut.
c. Arc Info merupakan perangkat lunak SIG desktop professional dengan fungsionalitas yang lengkap termasuk tool geoprocessingnya yang banyak.
