BAB II
PELAKSANAAN ASAS MUTAKHIR PADA TANAH YANG TELAH BERSERTIPIKAT DI KANTOR PERTANAHAN KOTA MEDAN
A. Prinsip Dasar Kerja Pendaftaran Tanah
Secara umum pendaftaran tanah merupakan kegiatan administrasi yang dilakukan oleh pemilik tanah terhadap hak atas tanahnya, baik dalam pemindahan hak maupun dalam pemberian dan pengakuan hak baru. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 telah dirumuskan mengenai pengertian pendaftaran tanah.57
Bachtiar Effendi, membedakan pengertian kegiatan pendaftaran tanah dengan pendaftaran hak atas tanah, yakni :
a. Kegiatan pendaftaran tanah adalah kewajiban yang harus dilaksanakan oleh pemerintah secara terus menerus dalam rangka menginventarisasikan data yang berkenaan dengan hak-hak atas tanah menurut Undang-Undang Pokok Agraria dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
b. Pendaftaran hak atas tanah adalah kewajiban yang harus dilaksanakan oleh si pemegang hak yang bersangkutan dan dilaksanakan secara terus menerus setiap peralihan hak atas tanah tersebut dalam rangka menginventarisasikan data yang berkenaan dengan peralihan hak-hak atas tanah menurut Undang-Undang Pokok Agraria dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah gunanya untuk mendapatkan sertipikat tanda bukti hak atas tanah yang kuat.58
57
Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, menyebutkan bahwa pendaftaran tanah adalah “rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi, yaitu pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya”.
58
Bachtiar Effendi, Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Peraturan Pelaksanaannya, Alumni, Bandung, 1993, hal. 15.
Rustam Effendi, mengemukakan bahwa ”pada dasarnya yang didaftarkan dalam pendaftaran tanah itu adalah hak, dimana fungsi hak lebih dominan dalam pendaftaran tanah, yang terdaftar bukan hak tetapi fungsi hak, dimana tujuan akhir dari pendaftaran tanah adalah untuk memfungsikan haknya tersebut”.59
Kegiatan pendaftaran tanah telah dilakukan oleh Pemerintah dengan sistem yang sudah melembaga sebagaimana yang dilakukan dalam kegiatan pendaftaran tanah selama ini, mulai dari permohonan seseorang atau badan, kemudian diproses sampai dikeluarkannya bukti haknya (sertipikat) dan pemeliharaan data pendaftarannya dalam buku tanah.60
Ketentuan Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang mengakui bahwa pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan61 yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan62 dan teratur63, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. Akan tetapi ternyata
59
Rustam Effendi Rasyid, Sari Kuliah Pendaftaran Tanah, Medan, 2002.
60
Mhd. Yamin Lubis, Abd. Rahim Lubis, Op. Cit, halaman 104.
61
Rangkaian kegiatan, maksudnya menunjukkan adanya berbagai kegiatan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah yang berkaitan satu dengan yang lain, berurutan menjadi satu kesatuan rangkaian yang bermuara pada tersedianya data yang diperlukan dalam memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan bagi rakyat. Rustam Effendi Rasyid, Op.Cit, hal. 37
62
Terus menerus dan berkesinambungan, maksudnya kepada pelaksanaan kegiatan yang sekali dimulai tidak akan ada akhirnya. Data yang telah terkumpul dan tersedia harus disesuaikan dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian, sehingga tetap sesuai dengan keadaan yang terakhir.Ibid
63
Teratur, maksudnya menunjukkan bahwa semua kegiatan harus berlandaskan peraturan perundang-undangan yang sesuai karena hasilnya merupakan data bukti menurut hukum, biarpun daya kekuatan pembuktian tidak selalu sama dalam negara-negara yang menyelenggarakan pendaftaran tanah. Ibid
pelaksanaan pendaftaran tanah yang dilakukan oleh Pemerintah masih belum tuntas dan masih memiliki banyak masalah.
Dalam Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria memberikan jaminan yuridis dalam hal kepastian akan haknya dan kepastian pemegang haknya, termasuk jaminan teknis dalam arti kepastian batas-batas fisik bidang tanah, kepastian luas dan kepastian letaknya serta bangunan yang ada diatas tanah tersebut.
Dalam Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria ditegaskan pendaftaran tanah meliputi :
a. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah
b. Pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut
c. Pemberian surat tanda bukti yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat64.
Kegiatan-kegiatan tersebut seluruhnya adalah merupakan rangkaian kegiatan dari pendaftaran tanah dengan memakai sistem publikasi yang dianut yaitu sistem publikasi negatif.65
Aturan pendaftaran tanah yang dikemukakan diatas merupakan petunjuk bagaimana seharusnya pendaftaran tanah dilakukan. Idealnya bila ini dilaksanakan akan memberi dan menciptakan keadilan, kepastian hukum dan kemanfaatan sebagaimana dikenal dalam tujuan hukum pertanahan66 bagi tanah dan penggunaannya oleh si pemilik.
64
Tampil Anshari, Pendaftaran Tanah Kepastian Hak, Penerbit Multi Grafik Medan, Cetakan 1, Medan, 2007, halaman 25.
65
Mhd. Yamin Lubis, Abd. Rahim Lubis, Op. Cit, halaman 105.
66
E. Utrecht, Pengantar Dalam Hukum Indonesia, Cetakan Kesembilan, PT.Penerbitan Universitas, Djakarta, 1996, halaman 26-27.
Telah disebutkan sebelumnya, bahwa pendaftaran tanah merupakan rangkaian kegiatan administatif yang dilakukan oleh Kantor Pertanahan sampai dengan diterbitkannya tanda bukti hak (sertipikat) serta memelihara data dan rekamannya, guna kepentingan perlindungan hak serta jaminan kepastian hukum, atas kepemilikan atau perolehan hak atas tanah yang dimaksud.
Dalam proses pendaftaran kepemilikan hak atas tanah, Badan Pertanahan Nasional telah menentukan sistem pelayanan/mekanisme pendaftaran pada Kantor Pertanahan, tujuannya agar proses pendaftaran itu dapat lebih efektif dan efisien. Sebagai pelaksanaan dari Instruksi Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 1998 tanggal 20 Juli 199867, Badan Pertanahan Nasional memberlakukan sistem loket. Yaitu, yang terdiri dari :68
1. Loket I : Informasi Pelayanan
Loket I memberikan informasi, arahan serta gambaran tentang bentuk layanan Kantor Pertanahan terhadap publik. Pada loket ini, pemohon/pendaftar dapat mengakses informasi tentang Tata Usaha Layanan Kantor Pertanahan, perihal hukum dan hak atas tanah, pengukuran dan pendaftaran tanah, pengaturan penguasaan tanah, penatagunaan tanah, maupun pengendalian pertanahan dan pemberdayaan masyarakat. Untuk permohonan resmi, pemohon/pendaftar sebaiknya mengajukan permohonan tertulis, dengan mencantumkan dan/atau melampirkan identitas
67
Instruksi Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1998 tanggal 20 Juli 1998 tentang Peningkatan Efisiensi dan Kualitas Pelayanan Masyarakat Di Bidang Pertanahan.
68
Eko Yulian Isnur, Tata Cara Mengurus Surat-Surat Rumah dan Tanah, Pustaka Yustisia, Cetakan Ketiga, Jakarta, 2009, hal. 27.
pemohon. Termasuk melengkapi jenis permohonan yang ingin diketahui, dan juga mencantumkan peruntukan informasi yang dimintakan tersebut.
2. Loket II : Penyerahan Dokumen Permohonan
Pemohon/pendaftar dapat mengajukan permohonan pendaftaran hak atas tanah melalui loket ini. Biasanya, Kantor Pertanahan telah menyediakan blanko/formulir pendaftaran tanah, yang berisi tentang permohonan layanan yang dimintakan oleh pemohon. Dalam formulir permohonan biasanya berisi daftar isian tentang:
a. Identitas diri atau kuasa pemohon/pendaftar hak atas tanah.
b. Jenis Layanan Kantor Pertanahan; seperti pengukuran, pendaftaran pertama kali, pendaftaran Hak Milik satuan rumah susun, pendaftaran tanah wakaf, pendaftaran peralihan hak, warisan, pendaftaran Hak Tanggungan, dsb.
c. Data fisik letak tanah yang dimohonkan/ ingin didaftarkan;
d. Lampiran kelengkapan administrasi, sesuai dengan bentuk layanan yang dimohonkan.
Penerimaan permohonan pendaftaran kepemilikan hak atas tanah, oleh petugas Loket II akan ditindaklanjuti dengan pemeriksaan kelengkapan berkas. Apabila berkas dinilai tidak lengkap, maka akan dikembalikan kepada pemohon/pendaftar, untuk selanjutnya dilengkapi. Apabila dinilai berkas permohonan sudah lengkap, maka petugas Loket II akan menerbitkan Surat Tanda Terima Berkas
Permohonan, lalu memberikan rincian biaya yang harus dibayarkan oleh pemohon/pendaftar.69
3. Loket III : Penyerahan Biaya/Pembayaran
Setelah menerima Surat Tanda terima Berkas Permohonan dan perincian biaya yang harus dibayar, selanjutnya pemohon/pendaftar dapat melakukan pembayaran di Loket III. Petugas Loket III, setelah menerima pembayaran akan menerbitkan Tanda Bukti Pendaftaran dan Pembayaran, yang nantinya akan dipergunakan oleh pemohon/pendaftar untuk mengambil sertipikat bukti kepemilikan hak atas tanah yang didaftarkan.70
4. Loket IV : Penyerahan Produk
Setelah menerima Tanda Bukti Pendaftaran dan Pembayaran, pemohon/pendaftar diharapkan menunggu proses pendaftaran tanah, yang diawali dengan pengukuran, pemetaan serta pembukuan data fisik tanah. Selanjutnya data fisik dan data yuridis tanah tersebut akan dijadikan sebagai dasar pendaftaran hak atas tanah, serta peralihan hak-hak atas tanah yang didaftarkan.
Dalam proses pendaftaran tanah ada tahapan pengumuman perihal permohonan/pendaftaran hak atas tanah yang memberikan kesempatan kepada pihak-pihak yang berkepentingan untuk mengajukan keberatan, gugatan, dan sanggahan atas kebenaran fisik maupun yuridis dari permohonan/pendaftaran hak atas tanah yang diproses oleh Kantor Pertanahan.
69
Ibid, halaman 28
70
Rangkaian proses kegiatan pendaftaran tanah termasuk balik nama yang dilakukan atas pendaftaran ulang merupakan suatu kegiatan yang dilakukan secara teratur tahap demi tahap. Tahapan dimaksud meliputi kegiatan pengukuran, pemetaan kadasteral, pemberian keputusan akan haknya hingga pada pemberian tanda bukti hak tersebut (sertipikatnya) serta pemeliharaan data pendaftarannya.71
Jika saja dicermati lebih mendalam, maka kegiatan atau tugas pendaftaran tanah itu memang dilakukan dalam enam langkah yaitu :
1. Tugas pengukuran, pemetaan dan penerbitan surat ukur 2. Penerbitan sertipikat hak atas tanah yang berasal dari :
a. Konversi dan penegasan atas tanah bekas hak-hak lama dan milik adat b. Surat keputusan pemberian hak atas tanah
c. Pengganti karena hilang atau rusak
3. Pendaftaran balik nama karena peralihan hak (jual beli, hibah, waris, lelang, tukar menukar, inbreng dan merger).
4. Pendaftaran hak tanggungan (pembebanan hak)
5. Penerbitan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)
6. Pemeliharaan data, dokumen/warkah dan infrastruktur pendaftaran tanah.72 Dengan demikian langkah-langkah tersebut disebutkan dalam satuan sistem administrasi pertanahan yang mencakup keterpaduan awal sampai pada perekaman informasi yang baik mengenai data tanah dan hak-hak tanah yang didaftarkan hingga pada pengawasannya.
Dalam pendaftaran tanah yang baik harus melakukan pekerjaan antara kegiatan teknis dan kerangka kerja dan kelembagaan yang tidak hanya pengaturan secara mekanik, survei dan rekaman dari bagian-bagian tanah tersebut tetapi juga
71
Mhd. Yamin Lubis, Abd. Rahim Lubis, Op. Cit. halaman 119.
72
Soni Harsono, State Minister of Agraria Affairs/Head of the National Land Agency, 1993, Mhd. Yamin Lubis, Abd. Rahim Lubis, Op. Cit. halaman 120.
hukum, financial, administrasi, aspek sosial dan politik yang dirangkai atau dipadukan dalam kegiatan manajemen pertanahan.
Kerangka kerja pendaftaran tanah akan meliputi prinsip-prinsip dasar kerja sebagai berikut :
1. Pemberian Status Hukum Dari Tanah Dan Atas Hak-Hak Atas Tanah
Dengan dilaksanakannya pendaftaran atas tanah tersebut tentu ketika itu juga diberikan status hukum berupa hak pada tanah tersebut sesuai dengan hak yang dimohonkan. Bila seseorang memohon hak milik, hak guna bangunan atau hak guna usaha, maka dengan pendaftaran tanah tersebut timbul status hukum diatas tanah itu menjadi hak milik, hak guna bangunan atau hak guna usaha atas nama pemohon yang disetujui.
Artinya dengan didaftarkannya tanah seseorang barulah ada hak milik atas tanah, hak guna bangunan atau hak guna usaha atas tanah dan hak-hak lainnya. Kalau tidak didaftarkan maka tidak ada hak milik, hak guna bangunan dan hak guna usaha atau hak pakai lainnya. Begitu pula jika terjadi pendaftaran balik nama tentu pula diberikan status kepemilikan baru bagi yang memohon untuk balik namanya.73
Pada pemberian status hak dengan balik nama, tentu haruslah ada perbuatan hukum diatas hak itu. Perbuatan hukum dimaksud adalah perbuatan pemindahan dari orang pertama yang telah mendaftarkan hak itu kepada orang kedua (pihak lain) yang menerima hak atas tanah yang disebut dengan pemindahan hak. Menurut ketentuan
73
undang-undang peralihan hak ini mungkin dilakukan dengan jual beli, tukar menukar, hibah, merger dan pemasukan dalam perusahaan atau inbreng (Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 199774 jo Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT). Pada tahap ini peranan PPAT sebagai pencatat perbuatan hukum untuk melakukan pembuatan akta jual beli, atau akta-akta lainnya harus dipenuhi. Sehingga pengalihan ini menjadi sah adanya dan dapat didaftarkan balik namanya. Dengan adanya akta PPAT inilah nanti akan kembali diberikan status baru dari permohonan balik nama yang dimohon oleh pihak yang menerima pengalihan haknya.
Jadi baik pendaftaran pertama (awal) maupun pendaftaran balik nama (pendaftaran berkesinambungan) yang dilakukan di Kantor Pertanahan setempat adalah tetap pekerjaan administrasi Negara dalam memberikan status hukum atas tanah dimaksud. Sehingga dengan adanya pemberian status hukum di atas tanah yang di daftar, maka si pemilik dengan pendaftaran ini menerima status hak yang dilindungi oleh Negara sesuai dengan jenis haknya.75
74
Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, pemindahan hak :
1. Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
2. Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah hak milik, yang dilakukan di antara perorangan warga negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan.
75
2. Pendaftaran Akta dan Haknya.
Pendaftaran tanah dalam balik nama merupakan kegiatan dari pendaftaran akta dan pendaftaran haknya. Namun untuk terjadinya kegiatan ini sering ada tindakan atau perbuatan hukum yang sebelumnya dilakukan dan kemudian ditindaklanjuti dengan pembuatan akta oleh PPAT. Dari sini dapat dilihat dengan jelas bahwa Kantor Pertanahan dibantu oleh PPAT.
Untuk pembuatan akta PPAT tidak dapat dilakukan apabila seseorang tidak menunjukkan sertipikat asli dari tanah tersebut. Bahkan PPAT wajib menolak76 untuk membuatkan aktanya tanpa ada sertipikat hak atas tanah tersebut. Bila dilanggar oleh
76
Menurut Pasal 39 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, PPAT dapat menolak untuk membuat akta jika :
a. Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertipikat asli hak yang bersangkutan atau sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan;
b. Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan :
1. Surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2);
2. Surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanh yang bersangkutan belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dan pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan.
c. Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian;
d. Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak;
e. Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin Pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku;
f. Objek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan atau data yuridisnya;
g. Tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.
PPAT tanpa melihat atau melampirkan sertipikat asli tanah maka yang bersangkutan akan mendapatkan sanksi administratif77 sebagai PPAT.
Pada umumnya negara-negara yang menganut asas publikasi negatif akan melakukan pekerjaan pendaftaran tanah ini meliputi pendaftaran akta dan pendaftaran titel. Bagi yang menganut asas positif selalu disebut pendaftaran titel sebab tidak sekedar administrasi tetapi lebih memberikan hak kepada seseorang. Makanya jika disebut dengan pendaftaran tanah itu adalah melakukan pekerjaan pendaftaran akta dan pendaftaran hak.
3. Pembatasan Atas Status Hak
Hak-hak atas tanah yang dikeluarkan terbatas pada jenis hak atas tanah tersebut. Kewenangan atas pemberian hak pakai tidak dapat melampaui sebatas hak pakai tersebut. Dengan demikian hak yang diberikan terbatas sebesar jenis hak yang diperoleh atau tanah yang didaftarkan. Pada saat ada batasan inilah kita dapat melihat kesempurnaan hak milik dibanding dengan hak-hak lain atas tanah.
Di luar peruntukan tersebut, tidak dimungkinkan diberikan hak guna usaha untuk digunakan diluar ketentuan pertanian, peternakan dan perikanan. Begitu juga atas hak guna bangunan hanya diberikan kepada seseorang untuk membangun atau mendirikan bangunan diatas tanah yang langsung dikuasai oleh Negara atau tanah
77
Pasal 62 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 : ”PPAT yang dalam melaksanakan tugasnya mengabaikan ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dlaam Pasal 38, Pasal 39 dan Pasal 40 serta ketentuan dan petunjuk yang diberikan oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk dikenakan tindakan administratif berupa teguran tertulis sampai pemberhentian dari jabatannya sebagai PPAT, dengan tidak mengurangi kemungkinan dituntut ganti kerugian oleh pihak-pihak yang menderita kerugian yang diakibatkan oleh diabaikannya ketentuan-ketentuan tersebut.”
orang lain. Jadi setiap hak-hak atas tanah memiliki batasan sebatas jenis haknya itu sendiri.
Menurut Undang-Undang Pokok Agraria, hak milik merupakan hak paling sempurna diantara jenis-jenis hak keperdataan lainnya. Maka terlihatlah kesempurnaan itu bila si pemegang hak milik akan memanfaatkan haknya seperti boleh menggunakannya untuk apa saja diatas hak miliknya sepanjang tidak bertentangan dengan ketentuan hukum yang sudah ditetapkan seperti fungsi sosial dan tata guna dan ruang kota. Seseorang boleh menanami diatas hak milik dan boleh membangun gedung diatas hak miliknya dan boleh menyewakannya pada pihak lain baik sebagian maupun seluruhnya. Dengan kewenangan si pemilik atas jenis hak yang ada menandakan bahwa hak-hak atas tanah tersebut memiliki batasan masing-masing hak yang diakui atau yang ditentukan oleh hukum.
Sesuai jenisnya semua hak atas tanah mempunyai kewenangan untuk menggunakan dan memanfaatkan hak itu sebatas jenis hak tersebut dimiliki oleh si pemilik. Dalam hal ini pemilik haknya memiliki kewenangan untuk menggunakan dan memanfaatkan hak tersebut sebatas isi dan muatan yang ada pada hak itu sendiri. Muatan dan isi hak ini diperoleh apabila tanah itu bersertipikat atau ada status haknya.
Hak-hak itu menurut hukum adalah kewenangan yang diberikan oleh hukum bagi si pemilik atau pemegangnya untuk berkuasa, berhak menikmati dan mengambil hasilnya. Namun yang dinikmati dan yang diambil hasilnya itu hanya bisa sebesar isi hak tersebut. Disinilah dapat dilihat nantinya hak milik berbeda dengan hak guna
usaha dan hak guna bangunan atau hak-hak lain atas tanah tersebut. Kewenangannya pun berlainan sesuai dengan jenis dan hak apa yang diberikan hukum kepada seseorang pemegangnya. Perbedaan hak itu ada karena ada pendaftaran atasnya.
4. Penciptaan Informasi Tanah
Setiap ada dilakukan pendaftaran tanah, maka akan ada informasi yang harus diberikan kepada pelaksananya sehingga tanah tersebut dapat didaftarkan dengan benar. Bahkan setelah dilakukan pendaftaran atas tanah akan muncul informasi tentang tanah tersebut. Disamping informasi fisik juga ada informasi yuridis yang harus dipenuhi, sehingga inilah yang direkam dalam setiap buku tanah. Dengan rekaman yang tersedia dalam buku tanah ini maka sebenarnya pendaftaran tanah akan memberikan informasi tentang tanah tersebut. Baik atas dasar informasi pendaftaran yang pertama sekali dilakukan maupun atas informasi dari peralihan dan perbuatan hukum lain atas dasar tanah yang telah pernah dicatat dan direkam dalam buku tanah. Kehendak inilah yang sebenarnya menjadi salah satu tujuan dari pendaftaran tanah tersebut. Sebagaimana dijelaskan pada pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 ”bahwa pendaftaran tanah bertujuan untuk memberikan informasi tentang tanah”.
Secara umum informasi yang diberikan atas dasar pendaftaran tersebut akan meliputi antara lain :
a. Memberikan jaminan keamanan penggunaan bagi pemiliknya. b. Mendorong atau meningkatkan penarikan pajak oleh Negara c. Meningkatkan fungsi tanah sebagai jaminan kredit.
e. Melindungi tanah negara
f. Mengurangi sengketa atas tanah
g. Menfasilitasi kegiatan rural land reform
h. Meningkatkan urban planning dan memajukan infrastruktur
i. Mendorong pengelolaan lingkungan hidup yang berkualitas; dapat menyediakan data statistik tanah yang baik78
Dengan informasi tentang tanah yang sudah terekam dalam buku tanah ini, sangat banyak manfaatnya bila akan dilihat dari berbagai kepentingan baik bagi diri pemilik, Pemerintah maupun dari pihak lain yang menginginkan tanah itu untuk dikembangkan kelak. Bahkan informasi fisik dan informasi yuridis juga akan memberikan informasi mengenai tanah dan cara pemanfaatannya bila akan dikembangkan oleh Negara. Informasi tanah ini memuat semua keterangan fisik tanah, apa haknya dan siapa pemegang hak atas tanah tersebut. Inilah yang dibutuhkan oleh Notaris atau PPAT dalam pendaftaran tanah guna melakukan perbuatan hukum atasnya yang dalam istilah sehari-hari sering disebut dengan
Keterangan Cek Bersih.79
Terhadap PPAT, sebelum melangsungkan aktanya wajib memohon informasi kepada Kepala Kantor Pertanahan tentang kesesuaian data sertipikat hak atas tanah bersangkutan dengan data buku tanah di Kantor Pertanahan, dengan melampirkan sertipikat hak atas tanah asli bersangkutan dimaksudkan supaya akta PPAT tersebut tidak cacat hukum atau dapat dibatalkan demi hukum seperti tersebut pada Pasal 97 Permenag/Ka.BPN Nomor 3 tahun 1997.
78
Ibid
79
Sertipikat hak atas tanah yang sudah diperiksa dan dinyatakan bersih maka di halaman akhir catatan perubahan sertipikat dan buku tanah bersangkutan ditempelkan cap yang bertuliskan ”TELAH DIPERIKSA DAN SESUAI DENGAN DAFTAR DI KANTOR PERTANAHAN”. Diatasnya dibubuhi paraf pegawai Kantor Pertanahan bersangkutan.
Namun, pengecekan sertipikat hak atas tanah yang datanya tidak sesuai lagi dengan data di Kantor Pertanahan, maka sertipikat tersebut dikembalikan kepada PPAT bersangkutan.
Jika dalam pengecekan ternyata sertipikat tersebut tidak dibuat oleh Kantor Pertanahan, maka di setiap halaman isi dan sampul sertipikat tersebut ditempelkan cap yang bertuliskan ”SERTIPIKAT INI TIDAK DITERBITKAN OLEH KANTOR PERTANAHAN...”, dan diparaf oleh pegawai Kantor Pertanahan bersangkutan.
Dengan demikian, adanya administrasi pertanahan yang baik sekaligus dapat menciptakan informasi pertanahan yang baik dan lengkap pula yang akan memudahkan penataan tanah80 sebagaimana yang diharapkan oleh seluruh lapisan masyarakat. Dengan adanya pendaftaran dan administrasi tanah yang baik ini jelas akan diperoleh sistem informasi dan sistem penataan geografik yang baik. Sehingga kedua-duanya harus menjadi tujuan dari pendaftaran tanah itu.
80
Penatagunaan tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah.
B. Pelaksanaan Asas Mutakhir Pada Tanah Yang Telah Bersertipikat Di Kantor Pertanahan Kota Medan
Untuk menjamin kepastian hukum atas penguasaan dan pemilikan tanah faktor kepastian batas bidang tanah tidak dapat diabaikan. Dari pengalaman masa lalu banyak sengketa yang timbul sebagai akibat letak bidang tanah yang tidak benar. Karena itu masalah pengukuran dan pemetaan serta penyediaaan berskala besar untuk keperluan penyelenggaraan pendaftaran tanah merupakan hal yang tidak boleh diabaikan dan perlu mendapat perhatian yang serius, bukan hanya dalam rangka pengumpulan data penguasaan tanah tetapi juga sangat perlu dalam peyajian data penguasaan/pemilikan tanah dan peyimpanan data tersebut.81
Pemeliharaan data pendaftaran tanah berkelanjutan sebagaimana yang dimaksud pasal 36 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tersebut diatas merupakan kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah dan sertipikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian. Perubahan ini misalnya peralihan, pembebanan atau perubahan nama pemegang hak yang telah didaftar, hapusnya atau diperpanjangnya jangka waktu hak yang telah berakhir, pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah yang haknya sudah didaftar.82
81
Wawancara dengan Bahrum, Kasubsi Peralihan. Pembebanan Hak dan PPAT Kantor Pertanahan Kota Medan, tanggal 26 Nopember 2009
82
Adrian Sutedi, Peralihan Hak ATas Tanah Dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta, 2007, hal. 142
Perubahan data fisik terjadi jika luas tanahnya berubah, yaitu jika terjadi pemisahan, pemecahan ataupun juga penggabungan bidang tanah yang bersangkutan menjadi satuan-satuan yang baru. Perubahan tersebut diikuti dengan pencatatannya pada peta pendaftaran dan pembuatan surat ukur yang baru.
Perubahan data yuridis bisa mengenai haknya, yaitu berakhir jangka waktu berlakunya, dicabut atau dibebani hak lain. Perubahan bisa juga mengenai pemegang haknya, yaitu jika terjadi pewarisan83, pemindahan hak84 atau penggantian nama85. Dalam sistem pendaftaran hak perubahannya dicatat dalam buku tanah yang bersangkutan berdasarkan data yang dimuat atas perubahan yang terjadi.
Apabila terjadi perubahan data fisik maupun data yuridis yang terdapat pada bidang-bidang tanah, maka pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan-perubahan tersebut ke Kantor Pertanahan. Pemeliharaan data pendaftaran
83
Peralihan karena pewarisan, yaitu suatu peristiwa hukum dikarenakan meninggalnya si pemegang hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang mengakibatkan perubahan data fisik dan/atau data yuridis atas tanah atau satuan rumah susun tersebut, karena akan terjadinya peralihan hak.
84
Pemindahan hak sebagai suatu perbuatan hukum yang dilakukan oleh yang berhak atas obyek yaitu bidang tanah dan/atau hak milik atas satuan rumah susun yang mengakibatkan subyeknya berpindah kepada subyek lain, Tampil Anshari Siregar, Op.Cit, halaman 123.
Pemindahan hak atas tanah adalah perbuatan hukum yang dikuatkan selain dengan akta PPAT, seprti Risalah Lelang yang dibuat oleh Pejabat lelang, Surat Keterangan Ahli Waris, akta otentik mengenai penyerahan hak dan gati rugi dan tukar guling yang dibuat oleh Notaries, dan putusan pengadilan yang mengakibatkan berpindahnya pemegang hak kepada pihak lain. M. Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis, Op.Cit, halaman 275.
85
Pasal 56 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, “Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah sebagai akibat pemegang hak yang ganti nama dilakukan dengan mencatatnya di dalam buku tanah dan sertipikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan berdasarkan bukti mengenai ganti nama pemegang hak tersebut sesuai dengan ketentuan yang belaku.”
tanah dilaksanakan dengan pendaftaran perubahan data fisik dan data yuridis objek pendaftaran tanah yang telah didaftar dengan mencatatnya di dalam daftar umum. 86
Penjelasan Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menyebutkan, asas mutakhir adalah kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan berkesinambungan dalam pemeliharaan datanya. Data yang tersedia di Kantor Pertanahan harus menunjukkan keadaan yang mutakhir. Untuk itu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi di kemudian hari. Asas mutakhir menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terus menerus dan berkesinambungan sehingga data yang tersimpan di Kantor Pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata di lapangan dan masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat.
Asas mutakhir adalah asas yang menganut pencatatan data pertanahan yang lebih up to date, setiap terjadi perubahan data fisik dan data yuridis, wajib didaftarkan oleh si pemegang hak ke Kantor Pertanahan, agar dapat memperoleh data yang senantiasa mutakhir dan juga agar menjamin kepastian hukum.87
Jadi asas mutakhir dalam pendaftaran tanah berkelanjutan bertujuan selain pemutakhiran data fisik dan data yuridis yang ada pada Kantor Pertanahan sesuai dengan data yang ada pada pemegang hak juga bertujuan untuk memperlancar pelayanan terhadap masyarakat yang berkepentingan, sehingga proses pendaftaran
86
Chadidjah Dalimunthe, Op.Cit, Pelaksanaan Landreform Di Indonesia Dan
Permasalahannya, Universitas Sumatera Utara, Medan, 2005, hal. 183. 87
Wawancara dengan Syafruddin Chandra, Koordinator Pemeliharaan Data Yuridis Kantor Pertanahan Kota Medan, tanggal 26 Nopember 2009.
tanah maupun pendaftaran tanah berkelanjutan (continious recording) dapat dilayani sesederhana mungkin dengan cepat, tepat, efektif dan efisien.
Untuk mempercepat pengukuran dan pemetaan bidang tanah yang harus didaftar dengan menggunakan teknologi modern selain menggunakan GPS juga diperlukan komputerisasi pengolahan dan penyimpanan data. Apabila penggunaan GPS dan komputerisasi dalam pendaftaran tanah sudah dapat terselenggara dengan baik maka asas mutakhir dalam pendaftaran tanah telah dapat dipenuhi.
Perkembangan teknologi pengukuran dan pemetaan, seperti cara penentuan titik melalui Global Positioning System (GPS) dan komputerisasi pengolahan, penyajian dan penyimpanan data, pelaksanaan pengukuran dan pemetaaan dapat digunakan dalam pendaftaran tanah.88
Salah satu usaha untuk mengelola data pertanahan yaitu membangun basis data pertanahan dengan memanfaatkan teknologi informasi yang semakin pesat perkembangannya dari waktu ke waktu. Karena sifatnya yang one collect multi used (dapat digunakan berkali-kali), tiada cara lain yang lebih tepat yaitu dengan memanfaatkan penggunaan data base pertanahan sebagai media pengelolaan bank data bidang tanah.
Basis data pertanahan secara operasional banyak dikelola oleh Kantor Pertanahan sebagai perwakilan Pemerintah dalam tingkat Kabupaten/Kota dan
88
Dian Ramadansyah Hasibuan, Penerapan Asas Terjangkau dan Mutakhir Dalam
Pendaftaran Tanah Berkelanjutan, Studi Pada Kantor Pertanahan Kota Padangsidempuan, 2009,
sebagian dihasilkan oleh Kantor Wilayah pada tingkat Propinsi dan pada tingkat Pusat oleh Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia.
Beberapa produk Kantor Pertanahan yang merupakan data utama pertanahan yaitu :
c. Buku Tanah, yaitu dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data fisik dan data yuridis suatu objek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya.
d. Surat Ukur, yaitu dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian.
e. Gambar Ukur, yaitu dokumen tempat mencantumkan gambar suatu bidang tanah atau lebih dan situasi sekitarnya serta data hasil pengukuran bidang tanah baik berupa jarak, sudut, azimuth ataupun sudut jurusan.
f. Peta Pendaftaran Tanah, yaitu peta yang menggambarkan bidang atau bidang-bidang tanah untuk keperluan pembukuan tanah.
g. Peta Tematik Pertanahan, yaitu gambaran permukaan bumi pada bidang datar yang menyajikan tema tertentu.
h. Warkah, yaitu dokumen yang merupakan alat pembuktian data fisik dan data yuridis bidang tanah yang telah dipergunakan sebagai dasar pendaftaran bidang tanah tersebut.
i. Surat Keputusan Pemberian Hak, yaitu penetapan Pemerintah yang memberikan suatu hak atas tanah Negara, perpanjangan jangka waktu hak, pembaharuan hak, termasuk pemberian hak diatas Hak Pengelolaan.89
89
Http://www.lamdpolicy.or.id/kajian/2/tahun/2009/bulan/07/tanggal/01/id/163, Membangun
Sistem Informasi Pertanahan Melalui Komputerisasi Kantor Pertanahan, diakses tanggal 19
Data pertanahan di simpan dalam bentuk daftar, berkas, buku dan peta-peta (paper base). Sertipikat merupakan bukti kepemilikan atas sebidang tanah yang disimpan pemilik. Sesuai dengan prinsip pendaftaran, mirror principle90, pemilik tanah memiliki copy bukti yang aslinya tersimpan di Kantor Pertanahan.
Konsep basis data bermula dari semakin banyak volume yang terhimpun dalam pengelolaan data. Keterbatasan manusia untuk mengolah data-data tersebut secara konvensional memicu kreatifitas dalam pemanfaatan teknologi informasi yang dapat membantu dalam mengelola data tersebut. Sistem basis data mengacu pada sistem pengumpulan, penyusunan, dan pencatatan (record) serta menyimpan dengan memanfaatkan komputer sebagai mesin pengolah dengan tujuan dapat menyediakan informasi setiap saat untuk berbagai kepentingan. Dengan mengacu konsep di atas, komponen basis data meliputi unsur-unsur yang berperan dalam membangun sistem yang terdiri dari perangkat keras, perangkat lunak (sistem operasi, aplikasi, data base/DBMS) dan pengguna (user).
Pelayanan pertanahan pada Kantor Pertanahan pada prinsipnya adalah pelayanan data dan informasi pertanahan. Data yang tersimpan di Kantor Pertanahan merupakan data yang diperoleh dan diolah melalui proses mengikuti aturan yang tertuang pada Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2005 tentang Standar Prosedur Operasional Pelayanan Pertanahan.
90
Dalam bahasa Indonesia dapat diartikan dengan Prinsip Cermin, maksudnya data pendaftaran tanah yang disimpan di Kanror Pertanahan harus akurat dan sesuai dengan keadaan terakhir di lapangan. Setiap pemegang hak atas tanah yang tanahnya telah terdaftar di Kantor Pertanahan memiliki copy bukti hak /sertipikat yang aslinya disimpan di Kantor Pertanahan. Oleh karena itu setiap perubahan-perubahan yang terjadi di kemudian hari harus di daftar dan di catat sehingga data pendaftaran tanah yang tersimpan di Kantor Pertanahan selalu sesuai dan up to date.
Pasal 1 ayat (1) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 2008 tentang Penyederhanaan Dan Percepatan Standar Prosedur Operasi Pengaturan Dan Pelayanan Pertanahan Untuk Jenis Pelayanan Pertanahan Tertentu, pelayanan pertanahan antara lain :
a. Pemeriksaan (pengecekan sertipikat); b. Peralihan Hak – Jual Beli;
c. Peralihan Hak – Pewarisan; d. Peralihan Hak – Hibah;
e. Peralihan Hak – Tukar Menukar;
f. Peralihan Hak – Pembagian Hak Bersama; g. Hak Tanggungan;
h. Hapusnya Hak Tanggungan – Roya; i. Pemecahan Sertipikat – Perorangan; j. Pemisahan Sertipikat – Perorangan; k. Penggabungan Sertipikat – Perorangan;
l. Perubahan Hak Milik Untuk Rumah Tinggal Dengan Ganti Blanko; m. Perubahan Hak Milik Untuk Rumah Tinggal Tanpa Ganti Blanko; n. Ganti Nama.
Pembaharuan data selalu dilakukan apabila terjadi perubahan pada subjek atau objek hak atas tanah. Karena sifatnya yang sangat dinamis, maka data pertanahan mempunyai tingkat pengambilan (retrievel) dan pembaruan (up dated) yang cukup tinggi. Di satu sisi membutuhkan kecepatan dengan standar yang sudah ditetapkan
dalam menarik/ mengambil data, di sisi lain akan membutuhkan persyaratan dalam penyimpanan data (storage) yang dapat mendukung proses pengambilan data tersebut.91
Salah satu usaha untuk mengoptimalkan tugas-tugas pelayanan pertanahan dengan memanfaatkan kemajuan teknologi informasi adalah pembangunan dan pengembangan komputerisasi Kantor Pertanahan (land office computerization/ LOC).
Beberapa keuntungan dalam pelaksanaan komputerisasi kantor pertanahan antara lain :
1. Transparansi pelayanan, karena masyarakat dapat memperoleh secara langsung dalam hal biaya, waktu pelaksanaan dan kepastian penyelesaian. 2. Efisiensi waktu, merupakan kunci utama dalam optimalisasi pemanfaatan
database elektronik.
3. Kualitas data dapat diandalkan karena pemberian nomor-nomor Daftar Isian dilakukan oleh sistem secara otomatis.
4. Sistem Informasi Eksekutif yang memungkinkan para pengambil keputusan untuk dapat memperoleh dan menganalisa data sehingga menghasilkan informasi yang terintegrasi.
5. Pertukaran data dalam rangka membangun pelayanan pemerintah secara terpadu (one stop services) dan mengembangkan perencanaan pembangunan berbasis data spasial (spatial planning).
91
Http://www.lamdpolicy.or.id/kajian/2/tahun/2009/bulan/07/tanggal/01/id/163, Membangun
Sistem Informasi Pertanahan Melalui Komputerisasi Kantor Pertanahan, diakses tanggal 19
Pembangunan Komputerisasi Kantor Pertanahan tidak hanya memberikan pelayanan dengan memanfaatkan teknologi informasi dan komunikasi secara on-line
sytem, tetapi sekaligus membangun basis data digital.
Untuk menjaga agar tanah dikelola secara tepat, saat ini tersedia setidaknya tiga teknologi yaitu :
1. Fotogrametri surveying.
Digunakan untuk memetakan klaim-klaim kepemilikan tanah sehingga tidak sekedar verbal namun jelas fisiknya di lapangan. Pertama-tama, dilakukan pemotretan udara skala besar atas kawasan tersebut. Dari foto udara ini dibuat foto tegak
(ortofoto) untuk memplot batas-batas klaim pemilik tanah. Ortofoto dan batas-batas
ini lalu diumumkan minimal dua bulan di kantor pemerintah setempat. Pada masa kini, data semacam ini dapat ditayangkan di internet, mirip yang ada dalam bentuk yang lebih sederhana di Google Earth.
Bila tidak ada komplain, maka setelah dua bulan klaim itu dapat dinyatakan sah. Bila ada sengketa, maka dilakukan penegasan batas (ajudikasi) di lapangan, dimana kedua belah pihak bertemu, sepakat, untuk kemudian dibuat berita acara.
Pada awalnya, batas-batas tanah hanya menggunakan tanda-tanda fisik di alam, seperti pagar, patok atau pohon tertentu. Tanda-tanda seperti ini mudah rusak, hilang, atau dipindahkan. Batas yang tidak bisa dimanipulasi adalah titik-titik koordinat yang tertuang dalam buku tanah di Kantor Pertanahan dan salinannya dapat dikeluarkan berupa surat sertipikat tanah. Titik-titik koordinat ini dapat diukur secara
fotogrametris atau terestris dengan alat-alat surveying seperti total station atau global
positioning system (GPS). Jika titik-titik ini memiliki referensi yang sama, kapan saja
mereka dapat direkonstruksi posisinya dengan alat GPS.92
2. Remote Sensing atau penginderaan jauh (inderaja)
Digunakan untuk memantau penggunaan lahan dari waktu ke waktu. Berbeda dengan fotogrametri yang fokus ke geometri, inderaja lebih fokus pada informasi fisis, semisal liputan lahan atau kesuburan vegetasi diatasnya. Karena inderaja dari satelit umumnya lebih murah dari foto udara, maka ia dapat dilakukan secara berkala (misal setiap musim), sehingga dapat ditemukan tanah-tanah terlantar yang tidak produktif yang umumnya tanah-tanah yang dikuasai seseorang namun tak termanfaatkan.
3. Sistem Informasi Pertanahan atau Land Information Sistem (LIS)
Yaitu sistem data base tersentral yang mengelola data-data tanah, meliputi koordinat batas-batasnya, penggunaan lahannya beserta sejarah kepemilikannya. Di negara-negara maju, LIS93 ini terintegrasi dengan suatu jaringan infrastruktur data spasial nasional (NSDI) yang juga dapat diakses oleh dinas tata ruang, perpajakan, bank, notaris, pengadilan bahkan lembaga yang menangani bencana alam.
92 http: www.Fahmi@Multiply, Meyelesaikan Masalah Pertanahan, diakses pada tanggal 18 November 2009
93
LIS merupakan sistem informasi tunggal untuk seluruh data pertanahan. Setiap orang yang akan bertransaksi tanah seketika dapat mengetahui status tanah yang dimaksud. LIS dapat mencegah sebuah tanah untuk dijual atau diagunkan berulang. Bahkan LIS dapat digunakan untuk mencegah pemberian izin atau konsesi yang tumpang tindih (misalnya antara hutan lindung dan pertambangan).
Data dan informasi yang dikelola oleh lembaga pendaftaran tanah tidak lagi terbatas pada data fisik dan data yuridis dalam rangka pendaftaran tanah hukum dan penerbitan sertipikat, akan tetapi juga data dan informasi pertanahan untuk kepentingan-kepentingan sektoral dengan kedalaman data yang berlapis-lapis (multilevel).
Untuk memenuhi ketentuan-ketentuan yang disebutkan dalam Undang-Undang Informasi dan Transaksi Elektronik (Undang-Undang-Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2008) telah didefinisikan jenis-jenis layanan yang akan diberikan secara online dengan beberapa layanan informasi yang telah disiapkan dalam BPN web http://www.bpn.go.id seperti peta online, dan informasi status berkas permohonan. Saat ini juga telah dibangun data centre di BPN Pusat untuk melengkapi database pertanahan secara nasional dan sebagai backup data, semua Kantor Pertanahan akan menggunakan teknologi komputer.94
Pelaksanaan asas mutakhir pada tanah yang telah bersertipikat adalah sama dengan pemeliharaan (maintenance) data pertanahan. Pemeliharaan data adalah dengan cara data yang disimpan/disajikan, baik data fisik maupun data yuridis, perlu disesuaikan dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian, agar selalu sesuai dengan keadaan yang sebenarnya.95
94
http://www.landpolicy.or.id/kajian/2/tahun/2009/bulan/07/tanggal/01/id/163/, diakses pada tanggal 19 Nopember 2009.
95
Wawancara dengan Syafruddin Chandra, Koordinator Pemeliharaan Data Yuridis Kantor Pertanahan Kota Medan, tanggal 26 Nopember 2009.
Berkaitan dengan pelaksanaan asas mutakhir pada tanah yang telah bersertipikat, maka pada Kantor Pertanahan Kota Medan dilaksanakan apabila terjadi perubahan-perubahan data yang diakibatkan oleh perubahan data tanah yang telah bersertipikat pada buku daftar tanah di Kantor Pertanahan Kota Medan, adapun perubahan-perubahan data pertanahan tersebut antara lain disebabkan oleh:
A. Karena Perubahan Data Yuridis
Pelaksanaan asas mutakhir pada tanah yang telah bersertipikat yang disebabkan karena perubahan data yuridis. Berdasarkan ketentuan Pasal 36 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, pendaftaran tanah karena perubahan data yuridis termasuk dalam lingkup pemeliharaan data pendaftaran tanah, perubahan data yuridis tersebut terjadi misalnya kalau diadakan pembebanan atau pemindahan hak atas sebidang tanah yang sudah bersertipikat.
Perolehan hak atas tanah menurut ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 terjadi akibat peralihan hak dan pemindahan hak, sehingga mengakibatkan hak atas tanah tersebut beralih/berpindah kepada orang lain yang mendapatkan tanah tersebut yang ditandai dengan bukti-bukti tertentu sesuai dengan yang diatur dalam peraturan perundang-undangan. Untuk kesinambungan dan kemutakhiran data dalam daftar umum pada Kantor Pertanahan sebagai akibat dari perolehan hak atas tanah tersebut oleh pihak lain, maka dilakukan pendaftaran peralihan/pemindahan haknya yang lazim disebut dengan ”balik nama”.
Sebenarnya istilah peralihan hak atas tanah dengan pemindahan hak atas tanah tidak ada perbedaan yang tegas sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 dan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997. Terkadang dapat dikesankan bahwa peralihan hak dan pemindahan hak diartikan sama, terkadang peralihan hak bagian dari pemindahan hak dan sebaliknya.
Muhammad Yamin Lubis dan Abdul Rahim Lubis membedakan antara peralihan hak atas dengan pemindahan hak atas tanah yaitu bahwa :
“Peralihan hak atas tanah ditafsirkan sebagai suatu perbuatan hukum yang dikuatkan dengan akta otentik yang diperbuat oleh dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang mengakibatkan beralihnya pemegang hak atas tanah kepada pihak lain. Sedangkan pemindahan hak atas tanah adalah perbuatan hukum yang dikuatkan selain dengan akta PPAT, seperti Risalah Lelang yang dibuat Pejabat Lelang, akta otentik mengenai penyerahan hak dan ganti rugi dan tukar guling yang dibuat oleh Notaris, Surat Keterangan Ahli Waris, dan putusan pengadilan yang mengakibatkan berpindahnya pemegang hak kepada pihak lain.96
Terhadap perubahan data yuridis dalam pendaftaran tanah tersebut, dapat diuraikan sebagai berikut :
1. Peralihan Hak Atas Tanah
Peralihan hak atas tanah menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dapat dilakukan melalui perbuatan hukum seperti jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum lainnya yang dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. Sedangkan dalam pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang PPAT dan Pasal 95 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 ditentukan jenis akta yang dapat dibuat oleh PPAT antara lain
perbuatan hukum mengenai jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng), pembagian hak bersama, pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah Hak Milik, Pemberian Hak Tanggungan dan Pemberian Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.97
Dalam kaitan dengan peralihan hak atas tanah tersebut, maka yang termasuk disini adalah perbuatan hukum menurut pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, berupa :
1. Jual Beli98; 2. Tukar-menukar99; 3. Hibah100;
4. Pemasukan dalam Perusahaan101; dan 5. Pembagian Hak Bersama102;
97
Ibid, halaman 277, pemberian Hak Tanggungan dan Kuasa Membebankan Hak Tanggungan belum menyebabkan peralihan Hak.
98
Peralihan hak karena jual beli merupakan balik nama dari pemegang sertipikat hak selaku penjual kepada pembeli dengan menggunakan akta PPAT yang dimohon oleh pembeli kepada Kepala kantor Pertanahan setempat. Lihat S.Chandra, Sertipikat Kepemilikan Hak Atas Tanah (Persyaratan
Permohonan Di Kantor Pertanahan), Penerbit PT. Gramedia Widiasarana Indonesia, Medan, 2005,
halaman 83.
99
Peralihan hak karena tukar menukar merupakan balik nama antara dua pemegang sertipikat hak dan berlainan objek haknya secara tukar menukar dengan menggunakan akta PPAT yang dimohon oleh pemegangnya kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat.Ibid, halaman 86.
100
Peralihan hak karena hibah merupakan balik nama dari pemegang sertipikat hak selaku pemberi hibah kepada penerima hibah dengan menggunakan akta PPAT yang dimohon oleh penerima hibah kepada Kepala kantor Pertanahan setempat. Ibid, halaman 85.
101
Peralihan nama karena pemasukan dalam perusahaan merupakan peralihan peralihan pemegang sertipikat hak karena pemegangnya memasukkan sertipikat hak bersangkutan menjadi saham ke dalam perusahaan, dengan menggunakan akta PPAT oleh yang bersangkutan dimohonkan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat. Ibid, halaman 106.
102
Peralihan hak karena pembagian hak bersama merupakan balik nama di antara pemegang sertipikat hak bersama kepada satu orang atau lebih, dengan menggunakan akta PPAT, dimohon oleh penerima hak kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat. Ibid, halaman 88.
6. Penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang didahului dengan likuidasi.103
2. Pemindahan Hak Atas Tanah
Dalam pemindahan hak ditafsirkan sebagai perbuatan hukum atau peristiwa hukum yang mengakibatkan berpindahnya hak atas tanah yang tidak dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT, tetapi oleh pejabat lain atau dengan cara lain yang diatur oleh peraturan perundang-undangan.104
Pemindahan hak akan terjadi disebabkan suatu kebutuhan. Pemindahan hak sebagai suatu perbuatan hukum yang dilakukan oleh yang berhak atas objek yaitu bidang tanah dan/atau satuan rumah susun yang mengakibatkan subjeknya berpindah kepada subjek lain. Dalam hal ini menyangkut:
a. Pemindahan hak dengan Lelang
Pengalihan hak berdasarkan penunjukan lelang merupakan balik nama dari pemegang sertipikat hak selaku penjual dalam lelang kepada pembeli dalam lelang, dengan menggunakan risalah lelang dari kantor lelang, yang dimohon oleh pembeli dalam lelang (penunjukan lelang) kepada kepala Kantor Pertanahan melalui prosedur perolehan sertipikat hak atas tanah.105
103
Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang didahului dengan likuidasi didaftar berdasarkan pemindahan hak dalam rangka likuidasi yang dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Ibid, halaman 108.
104
Mhd. Yamin Lubis, Abd. Rahim Lubis, Op. Cit halaman. 133
105
S. Chandra, Sertipikat Kepemilikan Hak Atas Tanah (Persyaratan Permohonan Di Kantor
Pasal 41 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menentukan bahwa pemindahan hak dengan lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan kutipan Risalah Lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang.
Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sebelum suatu bidang tanah atau satuan rumah susun dilelang baik dalam rangka lelang eksekusi maupun lelang non eksekusi, Kepala Kantor Lelang wajib meminta keterangan (SKPT) sebagaimana dimaksud dalam Pasal 34 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 kepada Kantor Pertanahan mengenai bidang tanah atau satuan rumah susun yang akan dilelang.
Kepala Kantor Pertanahan mengeluarkan keterangan sebagaimana dimaksud pada Pasal 41 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 Jo Pasal 107 ayat (2) Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997, selambat-lambatnya 5 (lima) hari kerja setelah diterimanya permintaan dari Kepala Kantor Lelang.
b. Pewarisan
Dalam hal seorang yang telah terdaftar namanya dalam suatu alat bukti hak meninggal dunia, maka pada saat itu tentunya timbul pewarisan atas harta peninggalan si pewaris, dengan kata lain sejak itu para ahli waris menjadi pemegang haknya yang baru. Mengenai siapa yang menjadi pewaris diatur dalam hukum perdata dan hukum warisan yang berlaku bagi pewaris
Pasal 42 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menentukan warisan berupa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau akta
waktu didaftarkan belum ada akta pembagian warisnya, didaftar peralihan haknya kepada para penerima waris yang berhak sebagai hak bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan/atau akta pembagian waris tersebut.
Pasal 959 KUH Perdata menyebutkan bahwa semenjak hari meninggalnya si Pewasiat, mereka yang menerima hibah wasiat harus melakukan tagihannya akan penyerahan kebendaan yang dihibahkan kepadanya, dan mereka berhak atas segala hasil atau segala bunga dari kebendaan itu. Dan kepada para ahli waris atau para penerima wasiat, diwajibkan menyerahkannya.
Pemindahan hak atas tanah dengan pewarisan yang disertai dengan wasiat, dimana ada orang lain yang berhak atas pembagian harta warisan selain ahli waris, maka kepada ahli waris wajib menyerahkan bagian yang diwasiatkan kepada penerima wasiat.
c. Penggabungan dan Peleburan Perseroan atau Koperasi
Dalam Pasal 113 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 lebih jelas diuraikan bahwa permohonan peralihan suatu hak atas tanah karena adanya penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang dilakukan tidak dengan likuidasi, diajukan oleh direksi perseroan, atau pengurus koperasi hasil penggabungan, atau peleburan sesuai dengan ketentuan anggaran dasar perseroan atau koperasi tersebut.
Pasal 43 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 memasukkan perbuatan hukum penggabungan dan peleburan perseroan atau koperasi (khususnya
yang tidak didahului dengan likuidasi) ke dalam pemindahan hak karena tidak harus dibuktikan dengan akta PPAT.
Pasal 43 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menentukan peralihan hak atas tanah karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang didahului dengan likuidasi didaftar berdasarkan pemindahan hak dalam rangka likuidasi yang dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT.
Menurut hemat Peneliti, jika Perseroan Terbatas yang merupakan penyelenggara pendidikan, seperti yang dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 9 Tahun 2009 tentang Badan Hukum Pendidikan. Maka Perseroan Terbatas tersebut harus dilikuidasi terlebih dahulu, karena Perseroan Terbatas pada dasarnya berorientasikan kepada perolehan keuntungan yang dapat dibagikan. Sedangkan Badan Hukum Pendidikan harus murni bersifat non profit seperti halnya Yayasan. Oleh karena itu, maka penyelenggara pendidikan formal yang berbentuk Perseroan Terbatas harus di likuidasi dan berubah menjadi Badan Hukum Pendidikan,sesuai dengan Undang-Undang Nomor 9 Tahun 2009 tentang Badan Hukum Pendidikan.
3. Perpanjangan Jangka Waktu Hak Atas Tanah
Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah ini masuk dalam kategori pendaftaran karena perubahan data yuridis, karena terjadinya perubahan jangka waktu berlakunya hak tersebut yang dicantumkan dalam sertipikat tanah yang bersangkutan, sungguhpun tidak terjadi perubahan subyek dan obyeknya.
Berdasarkan ketentuan Pasal 1 angka 9 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1999106 Jo Pasal 1 angka 9 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 tahun 1999107 ditegaskan bahwa maksud dari perpanjangan hak adalah penambahan jangka waktu berlakunya suatu hak atas tanah tanpa mengubah syarat-syarat dalam pemberian hak tersebut, yang permohonannya dapat diajukan sebelum jangka waktu berlakunya hak atas tanah yang bersangkutan berakhir.
Perpanjangan hak tersebut hanya berlaku terhadap jenis hak atas tanah yang mempunyai masa berlaku hak atau jangka waktu haknya terbatas, seperti Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai untuk perseorangan.
Dalam Pasal 10, 27, dan 47 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah ditetapkan, bahwa permohonan memperpanjang jangka waktu yang bersangkutan diajukan selambat-lambatnya 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu.
4. Pembaruan Hak Atas Tanah
Berdasarkan ketentuan Pasal 1 angka 10 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 Jo. Pasal 1 angka 9 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 tahun 1999 ditegaskan bahwa maksud dari pembaharuan hak adalah pemberian hak atas
106
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara.
107
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara Dan Hak Pengelolaan.
tanah yang sama kepada pemegang hak yang sama yang dapat diajukan setelah jangka waktu berlakunya hak atas tanah yang bersangkutan berakhir.
Pasal 8, 25, dan 45 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 dan Pasal 24, 40, dan 57 Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN nomor 9 Tahun 1999 dinyatakan bahwa Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai sesudah jangka waktu hak dan perpanjangannya berakhir, kepada pemegang hak dapat diberikan pembaharuan hak atas tanah yang sama.
Tentang persyaratan dan prosedur pembaharuan hak juga berlaku mutatis mutandis sebagaimana yang berlaku terhadap perpanjangan hak sesuai yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 dan Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999.
Peraturan Kepala Kantor Pertanahan Nasional RI Nomor 7 Tahun 2007 juga mengatur bahwa khusus terhadap permohonan pembaharuan Hak Guna Usaha tidak berlaku lagi pemeriksaan tanah oleh petugas konstatasi tetapi harus dengan mengunakan Panitia Pemeriksaan Tanah B (Panitia B) sesuai yang berlaku terhadap permohonan perpanjangan Hak Guna Usaha.
5. Perubahan Hak (Peningkatan atau Penurunan Hak Atas Tanah)
Berdasarkan ketentuan Pasal 1 angka 11 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN nomor 3 Tahun 1999 jo Pasal 1 angka 13 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 ditegaskan bahwa yang dimaksud dengan perubahan hak atas tanah adalah penetapan pemerintah mengenai penegasan bahwa sebidang tanah yang semula dipunyai dengan suatu hak atas tanah tertentu,
atas permohonan pemegang haknya menjadi tanah Negara dan sekaligus memberikan tanah tersebut kepadanya dengan hak atas tanah jenis lainnya. Perubahan hak ini terdiri dari penurunan hak dan peningkatan hak.
a. Penurunan Hak
Penurunan hak terjadi atas tanah yang lebih tinggi statusnya menjadi hak atas tanah yang lebih rendah terutama dilihat dari jangka waktu berlakunya. Misalnya penurunan Hak Milik (tanpa jangka waktu) menjadi Hak Guna Bangunan (jangka waktunya maksimal 30 tahun) atau Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai (jangka waktunya maksimal 25 tahun), atau Hak Guna Usaha (jangka waktunya maksimal 35 tahun) diubah menjadi Hak Pakai (jangka waktunya maksimal 25 tahun).
Pada dasarnya perubahan hak yang masuk kategori penurunan hak atas tanah menjadi hak atas tanah yang jenis lainnya terdiri dari proses pelepasan hak atas tanah semula diikuti dengan penetapan pemberian hak atas tanah yang baru. Subyek hak dan obyek tanah dari perubahan hak ini tidak berubah atau tetap sama, yang berubah hanya status haknya.
Dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 1997 tentang Perubahan Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai, dapat diketahui bahwa perubahan hak dalam hal ini adalah penurunan hak dari Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai. Keputusan ini juga berlaku terhadap perubahan hak atas tanah yang ada diatas tanah Hak Pengelolaan.
b. Peningkatan Hak
Peningkatan hak dalam hal ini adalah kebalikan dari penurunan hak, yaitu perubahan hak dari hak yang statusnya lebih rendah (misalnya dengan melihat jangka waktunya) menjadi hak atas tanah yang lebih tinggi, misalnya dari Hak Pakai menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik.
Peningkatan hak atau yang masuk dalam kelompok perubahan hak ini adalah penetapan Pemerintah mengenai penegasan bahwa sebidang tanah yang semula dipunyai dengan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas permohonan yang memegang haknya menjadi tanah Negara dan sekaligus memberikan tanah tersebut kepadanya dengan Hak Milik.
6. Pembatalan Hak Atas Tanah
Berdasarkan ketentuan Pasal 1 angka 12 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1999 jo Pasal 1 angka 14 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 ditegaskan bahwa yang dimaksud dengan pembatalan hak atas tanah adalah pembatalan keputusan pemberian suatu hak atas tanah atau sertipikat hak atas tanah karena keputusan mengandung cacat hukum administrasi dalam penerbitannya atau untuk melaksanakan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.
Dalam UUPA pembatalan hak atas tanah merupakan salah satu sebab hapusnya hak atas tanah tersebut. Apabila telah diterbitkan keputusan pembatalan hak atas tanah, baik karena adanya cacat hukum administrasi maupun untuk
melaksanakan putusan pengadilan, maka haknya demi hukum hapus dan status tanahnya menjadi tanah yang dikuasai oleh Negara.
7. Pembebanan Hak Atas Tanah
Disebut sebagai pembebanan hak atas tanah adalah diberikannya suatu hak baru diatas tanah hak-hak yang telah ada dengan melekatkan hak baru tersebut kepada hak-hak yang lama, artinya sekalipun diberikan hak baru kepada pihak lain, namun tetap ada hubungan hukum antara penerima hak baru dengan pemegang hak lama.
Pemberian hak baru dengan melekatkan haknya pada hak atas tanah yang sudah ada terlebih dahulu diadakan perjanjian antara pemilik tanah dengan orang yang akan diberikan hak baru diatas tanah yang sudah ada haknya tersebut.
Pembebanan hak ini dapat dikategorikan antara lain : a. Hak Tanggungan
Dasar hukum mengenai hak tanggungan tersebut terdapat dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 (Lembaran Negara Nomor 42 Tanggal 9 April 1996).
Pengertian dari Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan hutang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya.
8. Perubahan Nama
Perubahan nama pemegang hak dapat juga mengakibatkan perubahan data pendaftaran tanah dan untuk kepentingan pemeliharaan data agar mutakhir, maka dapat dilakukan tindakan administratif dengan mencatat perubahan nama tersebut melalui pencoretan nama lama dan pencatatan nama baru.108
Pasal 56 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mengakomodir apabila ada pemegang hak atas tanah yang mengganti namanya dengan mengubah data yang ada dalam buku tanah, sertipikat dan daftar umum lainnya dengan nama yang baru dari si pemegang hak, dengan melampirkan bukti mengenai ganti nama pemegang hak tersebut sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Dalam perubahan nama tersebut tentunya pemegang hak yang ganti nama adalah pemegang hak yang lama tetapi namanya berganti dengan nama yang baru. Penggantian nama pemegang hak dapat terjadi baik mengenai orang perseorangan maupun badan hukum.
9. Penggantian Sertipikat
Penggantian sertipikat juga dapat mengakibatkan terjadinya perubahan data pada buku tanah dan daftar umum lainnya minimal ada catatan mengenai pergantian sertipikat tersebut dalam buku tanah yang bersangkutan. Penggantian sertipikat dapat terjadi karena sertipikatnya rusak atau hilang dan lain sebagainya.
Berdasarkan ketentuan Pasal 57 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 diatur bahwa atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertipikat baru sebagai
108
pengganti sertipikat yang rusak, hilang, masih menggunakan blanko sertipikat yang tidak digunakan lagi atau yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi.
B. Karena Perubahan Data Fisik
1. Pemecahan Bidang Tanah
Istilah pemecahan dibedakan dengan pemissahan. Pemechan bidang tanah berarti bidang tanah tersebut dipecah habis secara sempurna dan menjadi bagian-bagian bidang tanah yang baru (tidak ada lagi aslinya), sedangkan pemisahan berarti satu bidang tanah yang baru dan bidang tanah induknya masih tetap ada dan berlaku serta tidak berubah identitasnya, hanya yang berkurang luas tanahnya setelah dikurangi dengan bidang tanah yang dipisahkan tersebut.
2. Pemisahan Bidang Tanah
Secara teknis, pemisahan bidang tanah diatur dalam Pasal 49 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang menentukan bahwa atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, dari satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipisahkan sebagian atau beberapa bagian, yang selanjutnya merupakan suatau bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula. Untuk satuan bidang baru yang dipisahkan tersebut dibuatkan surat ukur, buku tanah, dan sertipikat, sebagai satuan bidang tanah baru dan pada peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan sertipikat bidang tanah, semula dibubuhkan catatan mengenai telah diadakannya pemisahan tersebut.
3. Pengabungan Bidang Tanah.
Pengabungan bidang tanah-bidang tanah dapat dilakukan terhadap dua bidang tanah atau lebih yang sama status haknya (misalnya sama-sama hak milik), dan sama juga pemegang hak atas tanahnya serta letak masing-masing bidang tanah berbatasan. Ketentuan dalam Pasal 50 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mengatur bahwa atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, 2 (dua) bidang tanah atau lebih yang sudah didaftar dan letaknya berbatasan yang kesemuannya atas nama pemilik yang sama dapat digabung menjadi satu satuan bidang tanah, jika semuanya dipunyai dengan hak yang sama dan bersisa jangka waktu yang sama.
Segala peristiwa-peristiwa hukum yang menyebabkan perubahan data yuridis sesuai yang disebutkan dalam Pasal 94 ayat (2) Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 dan data fisik dalam ayat (3) yang semuanya diatur dalam Pasal 36 sampai dengan Pasal 56 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, serta mendapat pengaturan lebih lanjut dalam Bab IV Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997, jika tidak didaftarkan pada Kantor Pertanahan Kota Medan, maka dalam hal ini Kantor Pertanahan Kota Medan memandang tidak ada perubahan yang terjadi terhadap data fisik dan data yuridis tanah.
Jika pemilik bidang tanah yang secara materiil di lapangan menguasai secara fisik atas bidang tanah hak milik berdasarkan peralihan hak yang aktanya dibuat secara notariel sekalipun namun tidak didaftarkan untuk kemudian dibaliknamakan, maka pemilik bidang tanah yang bersangkutan tidak mendapat perlindungan hukum
yakni berupa kepastian hukum atas haknya, artinya Kantor Pertanahan menganggap data yuridis tanahnya juga tidak mengalami perubahan.109
Pada dasarnya pendaftaran hak atas tanah merupakan kewajiban dan tanggung jawab bagi masyarakat yang mempuyai/menguasai hak atas tanah suatu bidang tanah di wilayah Kota Medan, secara prosedural bahwa pihak yang bersangkutan mengajukan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang dikuasainya ke Kantor Pertanahan Kota Medan. Setiap perbuatan hukum terhadap hak atas tanah yang melakukan perubahan baik itu data fisik maupun data yuridis, perubahan data tersebut wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan agar dapat memperoleh kepastian hukum.110
Oleh karena itu disarankan kepada masyarakat agar tanah yang mengalami perubahan data fisik dan data yuridis supaya didaftarkan pada Kantor Pertanahan, agar dimanfaatkan, digunakan dan dikuasai sesuai peruntukannya.111
Dari hal-hal diatas setiap perubahan yang diakibatkan dari perubahan data fisik maupun data yuridis tanah yang telah bersertipikat, maka pada Kantor Pertanahan Kota Medan telah dilaksanakan pemutakhiran data pada setiap perubahan baik yang diakibatkan oleh perubahan data fisik maupun data yuridis. Hal ini dapat dilihat dari buku daftar tanah yang ada pada Kantor Pertanahan Kota Medan.112
109
Mhd. Yamin Lubis, Abd. Rahim Lubis, Op. Cit, hal. 187.
110
Wawancara dengan Irma Yolanda Handayani, PPAT Kota Medan, tanggal 05 Januari 2010.
111
Wawancara dengan Syafruddin Chandra, Koordinator Pemeliharaan Data Yuridis Kantor Pertanahan Kota Medan., tanggal 26 November 2009.
112
Wawancara dengan Syafruddin Chandra, Koordinator Pemeliharaan Data Yuridis Kantor Pertanahan Kota Medan., tanggal 26 November 2009.
Berkaitan dengan pelaksanaan asas mutakhir pada tanah yang telah bersertipikat, Kantor Pertanahan Kota Medan telah merubah pemanfaatan data analog yang selama ini di bentuk dalam bentuk bundel-bundel buku tanah dan surat ukur menjadi data elektronik yang setiap waktu dapat diakses keadaan datanya tanpa membuka gudang arsip, tetapi cukup dilakukan dengan kombinasi antara jari dan mouse. Pemanfaatan teknologi informasi selanjutnya dikembangkan dalam bentuk pelayanan pertanahan kepada masyarakat.
Layanan-layanan lainnya yang sedang disiapkan Kantor Pertanahan Kota Medan adalah layanan PPAT untuk pengecekan sertipikat dan untuk pendaftaran pelayanan secara online dan sedang disiapkan juga layanan online untuk masyarakat yaitu dengan menyiapkan layanan e-form sebagai sarana pengisian form pendaftaran pertanahan secara online. Namun layanan tersebut diatas belum terealisasi dengan baik, karena keterbatasan dana dan juga keterbatasan peralatan yang mendukung, serta belum tersedianya tenaga pelaksana yang memahami penggunaan teknologi yang berhubungan dengan sistem komputerisasi data pertanahan 113.
Sebagai bahan perbandingan dalam penelitian ini, Kota Binjai sebagai salah satu kota yang cukup pesat dalam pembangunan dan bisnis, namun Pelaksanaan asas mutakhir dalam pendaftaran tanah belum berjalan sebagaimana mestinya. Pengolahan, penyimpanan, dan pemeliharaan data masih dilakukan secara manual, yaitu data base yg masih dalam bentuk buku-buku, ada juga data pendaftaran tanah
113
Wawancara dengan Syafruddin Chandra, Koordinator Pemeliharaan Data Yuridis Kantor Pertanahan Kota Medan, tanggal 26 Nopember 2009
yang diketik dengan menggunakan komputer tetapi tetap di back up dengan mencatat di Daftar Isian.114 keterbatasan anggaran alokasi pengadaan peralatan dan masih kekurangan tenaga pelaksana dan keterbatasan peralatan sehubungan dengan teknologi untuk memperlancar pelaksanaannya, menjadi latar belakang belum terselenggaranya pendaftaran tanah maupun pendaftaran tanah berkelanjutan secara cepat, tepat, efektif dan efisien.
Berdasarkan wawancara tersebut dapat disimpulkan bahwa penerapan asas mutakhir belum terlaksana dengan baik. Karena sebagaimana diketahui sebelumnya bahwa Kantor Pertanahan Kota Binjai belum termasuk salah satu dari Kantor Pertanahan yang menerapkan pemanfaatan teknologi informasi dalam memberikan pelayanan pertanahan dan mengolah data pertanahan.
Dengan demikian, pelaksanaan asas mutakhir tersebut dapat menyediakan informasi yang akurat antara tanah yang telah bersertipikat dalam buku tanah yang terdapat pada Kantor Pertanahan dan data yang ada dilapangan. Sehubungan dengan pelaksanaan asas mutakhir ini pula diharapkan terjadi tertib administrasi pertanahan yang merupakan salah satu catur tertib di bidang pertanahan khususnya pada Kantor Pertanahan Kota Medan.
114
Wawancara dengan Hutomo, Subsi Pengendalian Kantor Pertanahan Kota Binjai, tgl. 17 Nopember 2009.
