DAMPAK KEBERADAAN DISAMENITIES
TERHADAP HARGA RUMAH DI JAKARTA
SKRIPSI
Diajukan untuk memenuhi sebagian syarat untuk memperoleh gelar
Sarjana Ekonomi
Oleh:
R.M. Hardianto S.N
2012110024
UNIVERSITAS KATOLIK PARAHYANGAN
FAKULTAS EKONOMI
PROGRAM SARJANA EKONOMI PEMBANGUNAN
Terakreditasi Berdasarkan Keputusan BAN-PT No. 211/SK/BAN-PT/Ak-XVI/S/X/2013
BANDUNG
2017
THE EFFECT OF DISAMENITIES EXISTENCE
ON HOUSE PRICE IN JAKARTA
UNDERGRADUATE THESIS
Submitted to complete part of the requirements
for Bachelor’s Degree in Economics
By
R.M. Hardianto S.N
2012110024
PARAHYANGAN CATHOLIC UNIVERSITY
FACULTY OF ECONOMICS
PROGRAM IN DEVELOPMENT ECONOMICS
Accredited by BAN – PT No. 211/SK/BAN-PT/Ak-XVI/S/X/2013
BANDUNG
UNIVERSITAS KATOLIK PARAHYANGAN
FAKULTAS EKONOMI
PROGRAM SARJANA EKONOMI PEMBANGUNAN
PERSETUJUAN SKRIPSI
DAMPAK KEBERADAAN DISAMENITIES TERHADAP
HARGA RUMAH DI JAKARTA
Oleh:
R.M. Hardianto S.N
2012110024
Bandung, Juli 2017
Ketua Program Sarjana Ekonomi Pembangunan,
Dr. Miryam B. L. Wijaya
v
ABSTRAK
Faktor yang dapat menurunkan tingkat kenyamanan hidup seseorang dapat didefinisikan sebagai disamenities. Salah satu faktor disamenities yang dimaksud dalam penelitian ini adalah keberadaan lahan pemakaman. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui pengaruh jarak perumahan ke pemakaman (TPU) terhadap rata-rata harga rumah yang berada di wilayah Jakarta. Selain itu, penelitian ini juga ingin mengetahui apakah lahan pemakaman di Jakarta dapat dikategorikan sebagai disamenities. Untuk mencapai tujuan tersebut penulis menggunakan metode estimasi regresi Ordinary Least Square (OLS)
cross-section dengan jumlah observasi sebanyak 137 komplek perumahan di wilayah
Jakarta Selatan dan Jakarta Timur. Dari hasil estimasi penulis tidak dapat membuktikan adanya pengaruh jarak perumahan ke pemakaman terhadap rata-rata harga rumah dan pemakaman (TPU) yang berada di wilayah Jakarta Selatan dan Jakarta Timur sehingga berdasarkan penelitian ini keberadaan TPU tidak dapat dikategorikan sebagai
disamenities.
Kata Kunci : Disamenities, Pemakaman (TPU), Rata-rata harga rumah, Jakarta Selatan dan Jakarta Timur
vi
ABSTRACT
Factors reducing individual’s comfort can be defined as disamenities. One of these disamenities factors in this study is the existence of cemeteries. This study aims to see the effect of the distance between residential areas with cemeteries on the average price of houses located in Jakarta. This study also intends to see if cemeteries can be categorized as a disamenities. In order to achieve the results this study uses Ordinary Least Squares (OLS) using cross section data regression estimation method, observing 137 residential neighbourhoods in East Jakarta and South Jakarta areas. From the estimation result it could not be proven that there exist a causality effect between the distance of residential areas with cemeteries towards the price of houses. Therefore, this study has no solid groud to conclude that cemeteries can be categorized as disamenities in the East and South Jakarta areas.
vii
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur saya ucapkan, atas selesainya skripsi yang berjudul : “Pengaruh
Disamenities Terhadap Harga Rumah di Jakarta”, sebagai salah satu syarat untuk
menyelesaikan kegiatan belajar saya di Program Studi Ekonomi Pembangunan Universitas Katolik Parahyangan.
Penyelesaian skripsi ini tidak terlepas dari dukungan, dan bantuan beberapa pihak yang sangat saya hargai. Oleh karena itu, saya ingin mengucapkan terima kasih kepada pihak-pihak yang telah membantu dan mendukung saya dalam proses belajar dan penyusunan skripsi, yaitu:
1. Orang tua dan adik saya, Ir. Rasika Wiyarti dan R.M. Dwiriyo Suryo Sasmoko yang selalu memberikan saya dukungan, doa, nasihat dan kasih sayang sehingga saya dapat menyelesaikan studi dan skripsi ini dengan baik dan lancar.
2. Ibu Hilda Leilani Masniarita Pohan, SE., M.Si., Ph.D. selaku dosen pembimbing, yang telah membimbing saya selama proses skripsi dan menjadi teman diskusi saya.
3. Ibu Anna F. Poerbonegoro, Dra., M.A., dan Ibu Dr. Miryam Bellina Lilian Sri Kurniawati Wijaya, Dra., M.A., sebagai dosen wali selama saya belajar di Program Ekonomi Pembangunan Universitas Katolik Parahyangan.
4. Seluruh dosen-dosen Program Studi Ekonomi Pembangunan Universitas Katolik Parahyangan, atas pengetahuan dan pengalaman yang telah diberikan selama saya saya berkuliah di Program Studi ini.
5. Pacar saya, Cyndi Franciska L yang selalu menemani penulis dalam keadaan suka maupun duka serta selalu memberikan dukungan, nasihat dan kasih sayang selama pengerjaan skripsi berlangsung dan hingga selesai.
viii
5. Kolega selama di Bandung: Jaya, Vito, Vincent, Benny, Vhil, Paul, Imen, Ajoy, “LAE”, Vander, Mawar, Rendy, Eric, Swenanda, Dary, Abe, Alif, Wito, Adit, Alvi, dan Tanto.
6. Ibu Maya selaku tante saya yang telah menyediakan fasilitas hidup selama saya di Bandung.
7. Teman-teman Ekonomi Pembangunan lainnya, terima kasih atas kebersamaan selama perkuliahan.
Skripsi ini menjadi kunci untuk membuka tantangan baru dalam hidup. Akhir kata, saya berharap skripsi ini dapat bermanfaat bagi pembaca dan memberikan kontribusi dalam penelitian selanjutnya.
Bandung, 5 Juli 2017
ix
DAFTAR ISI
ABSTRAK ... v
ABSTRACT ... vi
KATA PENGANTAR ... vii
DAFTAR GAMBAR ... xi
DAFTAR TABEL ... xii
1. PENDAHULAN ... 1
1.1 Latar Belakang Penelitian ... 1
1.2 Rumusan Masalah dan Pertanyaan Penelitian ... 5
1.3 Tujuan dan Manfaat Penelitan ... 5
1.4 Kerangka Pikir ... 5
2. TINJAUAN PUSTAKA ... 7
2.1 Rumah Sebagai tempat Tinggal ... 7
2.2 Gambaran Umum Perumahan di Indonesia ... 8
2.3 Berbagai Faktor yang Memengaruhi Harga Rumah ... 11
2.4 Keberadaan Pemakaman Dalam Penataan Kota ... 16
3. METODE DAN OBJEK PENELITIAN ... 20
3.1 Metode Penelitian ... 20
3.1.1 Model Analisis ... 20
3.1.2 Uji Asumsi Klasik ... 21
3.1.3 Data ... 23
3.2 Deskripsi Objek Penelitian ... 24
3.2.1 Rata-rata Harga Rumah ... 25
3.2.2 Jarak ke SCBD ... 26
x
3.2.4 Jumlah Fasilitas Umum ... 28
3.2.5 Rata-rata Luas Bangunan ... 28
3.2.6 Jarak ke Pemakaman ... 29
4. HASIL DAN PEMBAHASAN... 31
4.1 Hasil Pengolahan Data ... 31
4.1.1 Statistik Deskriptif ... 32
4.1.2 Model Penelitian ... 34
4.1.3 Uji Asumsi Klasik ... 35
4.1.4 Hasil Estimasi HAC Covariance (Newey-West) ... 36
4.2 Pembahasan ... 38
5. PENUTUP ... 42
DAFTAR PUSTAKA ... 44 LAMPIRAN ... A-1 RIWAYAT HIDUP PENULIS ... A-2
xi
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1. Tren Kebutuhan Rumah di Indonesia ... .1
Gambar 2. Kurva Permintaan & Penawaran di Pasar Perumahan Indonesia ... 2
Gambar 3. Diagram Kerangka Pikir ... 6
Gambar 4. Jumlah Penduduk Indonesia 2006-2015 (jiwa) ... 8
Gambar 5. Kurva Penawaran Perumahan di Indonesia ... 12
Gambar 6. Kurva Permintaan Perumahan di Indonesia ... 12
Gambar 7. Kurva Penawaran dan Permintaan Perumahan di Indonesia ... 13
xii
DAFTAR TABEL
Tabel 1. Tipe Rumah Tapak ... 8
Tabel 2. Keterangan Variabel ... 23
Tabel 3. Statistik Deskriptif Komplek di Wilayah Jakarta Selatan ... 32
Tabel 4. Statistik Deskriptif Komplek di Wilayah Jakarta Timur ... 33
Tabel 5. Hasil Regresi OLS ... 34
Tabel 6. Hasil Uji Multikolinearitas ... 35
Tabel 7. Hasil Uji Heteroskedastisitas... 36
1
BAB I
PENDAHULUAN
1. 1. Latar Belakang Penelitian
Indonesia merupakan negara dengan jumlah penduduk terpadat keempat di dunia. Perhitungan jumlah penduduk terakhir melaporkan pada tahun 2015 Indonesia memiliki total penduduk sebesar 257.563.815 jiwa (World Bank, 2017). Seiring dengan pertambahan penduduk dan pertumbuhan ekonomi, kebutuhan rumah sebagai tempat tinggal secara nasional akan semakin besar pula. Hubungan positif yang terjadi karena mengingat bahwa rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok (papan) yang harus terpenuhi dalam kehidupan seseorang (Dimyati, 2010). Peningkatan kebutuhan rumah digambarkan dalam grafik yang ditunjukkan pada gambar 1.
Gambar 1. Tren Kebutuhan Rumah di Indonesia
2
Grafik memperlihatkan bahwa tren kebutuhan rumah nasional terus meningkat dari tahun 1950 dan akan terus meningkat sampai dengan tahun 2025. Selain itu perhitungan pada tahun 2008 yang dilakukan oleh Dimyati (2010) memperlihatkan bahwa jumlah rumah yang dibutuhkan oleh masyarakat Indonesia adalah sebesar 950.000 unit rumah setiap tahun. Hal tersebut didasarkan pada perhitungan rata-rata pertumbuhan penduduk di Indonesia yang mencapai 1,7% setiap tahun.
Secara umum, dengan mengasumsikan bahwa luas lahan adalah tetap, peningkatan kebutuhan rumah yang semakin tinggi akan menyebabkan terbatasnya lahan perumahan. Hal ini lebih dikenal dengan sebutan backlog (kekurangan) perumahan. Perhitungan yang dilakukan pada tahun 2008 menunjukkan bahwa Indonesia memiliki 57 juta kepala keluarga. Jika setiap kepala keluarga memiliki satu unit rumah maka seharusnya pada tahun tersebut terdapat 57 juta unit rumah, namun pada kenyataannya hanya tercatat 51 juta unit rumah saja, sehingga terdapat kekurangan sebesar 6 juta unit rumah di tahun 2008 (Dimyati, 2010).
Gambar 2. Kurva Permintaan & Penawaran di Pasar Perumahan Indonesia
3
Mengingat bahwa semakin terbatasnya lahan perumahan, hal tersebut akan berdampak pada harga rumah. Pada kasus ini dikatakan bahwa harga rumah akan semakin meningkat, hal tersebut dapat ditunjukkan melalui kurva pada Gambar 2. Dapat dilihat bahwa terjadi perubahan titik equilibrium dari E1 ke E2. Perubahan tersebut terjadi karena adanya pergeseran garis penawaran ke arah kiri (S ke S1), yang dapat menunjukkan terbatasnya lahan perumahan berdampak pada penurunan jumlah rumah yang ditawarkan (diasumsikan luas lahan perumahan tetap). Namun, jika dilihat dari garis permintaan telah terjadi perubahan ke arah kanan (D ke D1), yang dapat memperlihatkan bahwa adanya peningkatan permintaan rumah oleh adanya pertambahan jumlah penduduk. Perubahan garis penawaran dan permintaan menyebabkan harga rumah semakin tinggi (ditunjukkan dengan perubahan P1 menjadi P2).
Pada umumnya terdapat berbagai faktor yang memengaruhi harga rumah, salahnya satunya adalah faktor jarak suatu rumah ke pusat kota. Dalam penelitian yang dilakukan oleh Ottensmann et al. (2008) menyebutkan bahwa jarak dari tempat tinggal/rumah dengan pusat kota akan berpengaruh pada penentuan harga suatu rumah, semakin dekat lokasi rumah dengan pusat kota maka harga rumah tersebut akan semakin tinggi, begitu pula sebaliknya. Hal tersebut berkaitan dengan aksesibilitas seseorang terhadap lokasi kerjanya. Selain itu, terdapat faktor lainnya seperti luas tanah, jumlah kamar (Kurniawan, Yuniaristanto, & Sutopo, 2015), perubahan iklim (Maddison & Rehdanz, 2010), dan ketersediaan air bersih (Yusuf & Koundouri, 2005).
Selain faktor-faktor di atas, kenyamanan hidup yang diperoleh dari bertempat tinggal di sebuah lokasi ternyata ditemukan juga memengaruhi harga rumah. Tingkat kenyamanan hidup sering disebut pula dengan amenities.
Amenities merupakan segala hal yang dapat meningkatkan ketertarikan pekerja
ke suatu kota (selain gaji/upah) dan hal tersebut dapat menggeser kurva supply of
labour ke kanan sehingga menyebabkan terjadinya perpindahan penduduk ke
kota tersebut (O'Sullivan, 2012). Faktor amenities pada dasarnya merupakan variabel yang terkait dengan kondisi atau karakteristik suatu lingkungan sehingga tidak memiliki pasar atau tidak diperdagangkan, namun hal tersebut dapat memengaruhi harga rumah seperti yang dicontohkan dalam beberapa penelitian
4
berikut. Dalam penelitian yang dilakukan oleh Yusuf dan Resosudarmo (2006) mengatakan bahwa kondisi lingkungan terkait kualitas udara menjadi salah satu hal yang dapat memengaruhi harga rumah di suatu wilayah. Selain itu, penelitian yang dilakukan oleh Samapatti dan Tay (2002) menyebutkan bahwa tingkat kriminalitas juga dapat memengaruhi harga suatu rumah. Hal tersebut dilihat dari tinggi atau rendahnya tingkat kriminalitas yang ada di suatu kawasan perumahan. Apabila suatu kawasan perumahan memiliki tingkat kriminalitas yang rendah maka harga rumah di kawasan tersebut cenderung tinggi karena terhindar dari tindak kriminal. Selain memengaruhi harga rumah dapat disimpulkan pula bahwa
amenities memiliki peran dalam menentukan tingkat utilitas seseorang dalam
pemilihan lokasi perumahan
Sebaliknya, hal-hal yang dapat menurunkan utilitas seseorang dapat dikategorikan sebagai disamenities. Disamenities didefinisikan sebagai faktor yang dapat menurunkan tingkat kenyamanan hidup seseorang (Aji, Suprayogi, & Wijaya, 2015). Berhubungan dengan paragraf sebelumnya, faktor-faktor yang termasuk ke dalam kategori disamenities juga akan berpengaruh terhadap harga rumah. Namun, yang membedakannya disini adalah faktor disamenities akan cenderung menurunkan harga rumah. Contoh yang dapat dikategorikan ke dalam bentuk disamenities yaitu lokasi sekitar bandar udara (karena menimbulkan polusi suara berupa kebisingan), lokasi yang dijadikan tempat pembuangan sampah karena memunculkan bau yang tidak sedap, dan keberadaan lahan pemakaman. Lahan pemakaman dapat juga menjadi bentuk disamenities karena menyebabkan rusaknya unsur yang terkandung di dalam tanah. Selain itu, keberadaan lahan pemakaman berpengaruh pula terhadap kondisi air tanah di sekitarnya. Fase pembusukan jenazah membuat air tanah menjadi tidak layak konsumsi karena sudah tercemar (Marcos, Sanchez, & Santalo, 2007).
Mengingat minimnya ketersediaan lahan perumahan dan tingginya harga rumah, masyarakat di kota-kota besar kadang kala terpaksa mengabaikan faktor
amenities. Langkah tersebut dilakukan karena terdesak oleh kebutuhan rumah.
Oleh sebab itu, masyarakat yang berada di kota-kota besar kadang terpaksa memilih tinggal di daerah yang tidak baik/tidak layak huni meski menyadari bahwa pilihan tersebut akan membuat utilitasnya menurun.
5
1. 2. Rumusan Masalah dan Pertanyaan Penelitian
Seperti yang telah dipaparkan di atas lahan pemakaman dapat dikategorikan sebagai disamenities, mengingat kerusakan tanah yang ditimbulkan oleh adanya proses pembusukan jenazah yang dimakamkan dalam tanah. Hal tersebut turut menyeret munculnya berbagai masalah lainnya seperti air tanah yang di sekitar wilayah tersebut tidak layak konsumsi (sanitasi yang buruk). Dengan demikian dapat dikatakan bahwa seharusnya masyarakat tidak menempati lokasi pemakaman untuk dijadikan tempat tinggal. Akan tetapi, masih banyak masyarakat yang tinggal di sekitar wilayah tersebut. Merujuk pada kondisi tidak ideal di atas, muncul pertanyaan penelitian, yaitu: apakah lahan pemakaman di Jakarta Selatan dan Jakarta Timur dapat dikategorikan sebagai
disamenities?
1. 3. Tujuan dan Manfaat Penelitian
Penelitian ini bertujuan untuk menjawab pertanyaan penelitian di atas. Secara spesifik, penelitian ini ingin mengetahui pengaruh jarak perumahan ke pemakaman (TPU) terhadap rata-rata harga perumahan yang berada di wilayah Jakarta. Selain itu, penelitian ini juga ingin mengetahui apakah lahan pemakaman di Jakarta dapat dikategorikan sebagai disamenities. Hal ini akan diwakili oleh korelasi antara harga rumah dengan keberadaan lahan pemakaman. Melalui penelitian ini, diharapkan hasil temuan dapat menjadi informasi yang berguna bagi masyarakat dan pengembang untuk meninjau faktor disamenities dalam penentuan sebuah lokasi perumahan. Penelitian ini diharapkan juga dapat dijadikan salah satu pedoman bagi penelitian selanjutnya terkait akan pembahasan regional mengenai perumahan dan permukiman serta menjadi masukan bagi pemerintah dalam mengatur dan mengawasi aturan tata letak perumahan yang berlaku.
1. 4. Kerangka Pikir
Gambar dibawah menjelaskan tentang hubungan positif antara peningkatan kegiatan sosial dan ekonomi terhadap peningkatan volume permintaan akan perumahan. Tingginya jumlah permintaan akan perumahan
6
justru akan memunculkan kekhawatiran akan terjadinya kelangkaan lahan atas perumahan itu sendiri. Semakin langkanya lahan perumahan akan membuat harga dari rumah yang tersedia menjadi semakin tinggi. Oleh karena itu, kelangkaan lahan perumahan yang semakin tidak dapat dihindari dan harga rumah yang semakin tinggi akan membatasi pilihan atas lokasi perumahan itu sendiri. Sehingga, penggunaan lahan non-perumahan yang seharusnya bukan dijadikan sebagai tempat tinggal justru digunakan sebagai lokasi tempat tinggal (dalam kasus ini area di sekitar lokasi pemakaman).
Gambar 3. Diagram Kerangka Pikir
Harga rumah mahal Dinamika sosial dan
ekonomi Peningkatan permintaan perumahan Ketersediaan lahan tetap
Pilihan Lokasi Perumahan Terbatas
Kelangkaan perumahan
Masyarakat menempati daerah tidak layak huni
