Berikut ini tentang prosedur
Berikut ini tentang prosedur balik namabalik nama ::
1. Penjual dan pembeli telah menandatangani Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta 1. Penjual dan pembeli telah menandatangani Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Proses
Tanah (PPAT). Proses balik nama sertifikat rumahbalik nama sertifikat rumah tidak dapat dilakukan jika akta jual tidak dapat dilakukan jika akta jual beli belumbeli belum ditandatangani oleh penjual, pembeli, PPAT, dan saksi.
ditandatangani oleh penjual, pembeli, PPAT, dan saksi.
2. Penjual telah melunasi pajak penghasilan (PPh), sementara pembeli telah melunasi 2. Penjual telah melunasi pajak penghasilan (PPh), sementara pembeli telah melunasi BeaBea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Proses Proses balik nama sertifikat rumahbalik nama sertifikat rumah tidak tidak dapat dilakukan jika PPh, BPHTB, PBB, belum dilakukan pembayaran lunas.
dapat dilakukan jika PPh, BPHTB, PBB, belum dilakukan pembayaran lunas.
3. Pembeli dan penjual telah melunasi biaya Akta Jual Beli sekaligus bea
3. Pembeli dan penjual telah melunasi biaya Akta Jual Beli sekaligus bea balik namabalik nama sertifikat
sertifikat pada PPAT pada PPAT yang ditunjuk. yang ditunjuk. Untuk jasa Untuk jasa pelayanan maksimal, penjual pelayanan maksimal, penjual dan pdan pembeliembeli sebaiknya membayar jasa PPAT di muka sehingga ketika proses
sebaiknya membayar jasa PPAT di muka sehingga ketika proses balik nama sertifikatbalik nama sertifikat rumah telahrumah telah selesai maka pembeli tinggal mengambil sertifikat yang telah balik nama tersebut tanpa keluar selesai maka pembeli tinggal mengambil sertifikat yang telah balik nama tersebut tanpa keluar biaya lagi.
biaya lagi.
4. Kantor PPAT akan mengurus
4. Kantor PPAT akan mengurus balik namabalik nama ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat dengansetempat dengan disertakan sertifikat asli, akta jual beli, fotokopi KTP penjual dan pembeli, bukti pelunasan PPh, disertakan sertifikat asli, akta jual beli, fotokopi KTP penjual dan pembeli, bukti pelunasan PPh, bukti pelunasan BPHTB. Untuk proses balik nama maka yang diserahkan ke BPN adalah sertifikat bukti pelunasan BPHTB. Untuk proses balik nama maka yang diserahkan ke BPN adalah sertifikat aslinya berikut salinan akta jual beli.
aslinya berikut salinan akta jual beli.
5. Jika sesuai jadwal dan prosedur maka proses balik nama kurang lebih 2 minggu, namun dalam 5. Jika sesuai jadwal dan prosedur maka proses balik nama kurang lebih 2 minggu, namun dalam prakteknya antara 1 sampai 2 bulan. Hal ini terjadi karena kantor PPAT mengurus
prakteknya antara 1 sampai 2 bulan. Hal ini terjadi karena kantor PPAT mengurus balik namabalik nama sertifikat
sertifikat ke ke kantor kantor BPN BPN secara secara kolektif. kolektif. Demikian Demikian prosedurprosedur balik namabalik nama sertifikat rumahsertifikat rumah
dijual
dijual semoga bermanfaat. semoga bermanfaat.
Proses Balik Nama Sertifikat Tanah di Kantor Pertanahan Proses Balik Nama Sertifikat Tanah di Kantor Pertanahan
Proses Balik Nama di Kantor Pertanahan Proses Balik Nama di Kantor Pertanahan 1)Menggunakan Jasa PPAT
1)Menggunakan Jasa PPAT Setelah membuat akta jual
Setelah membuat akta jual
–
–
beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas akta jual-beli ke Kantor beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas akta jual-beli ke Kantor Pertanahan, untuk keperluan balik nama sertifikat, selambat-lambatnya dalam tujuh hari kerja Pertanahan, untuk keperluan balik nama sertifikat, selambat-lambatnya dalam tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.sejak ditandatanganinya akta tersebut. Berkas yang diserahkan meliputi : Berkas yang diserahkan meliputi :
a.Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli a.Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli b.Akta jual
b.Akta jual
–
–
beli PPAT beli PPAT c.Sertifikat hak atas tanah c.Sertifikat hak atas tanah d.KTP pembeli dan penjual d.KTP pembeli dan penjuale.Bukti pelunasan pembayaran PPh
f.Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan 2)Pembeli Mengajukan Sendiri
Dalam hal pembeli mengajukan sendiri proses balik nama maka berkas jual-beli yang ada di PPAT diminta, untuk selanjutnya pembeli mengajukan permohonan balik nama ke Kantor Pertanahan, dengan melampirkan :
a.Surat Pengantar dari PPAT b.Sertifikat Asli
c.Akta jual-beli dari PPAT
d.Identitas diri penjual, pembeli dan/atau kuasanya (melampirkan fotocopy KTP ) e.Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan kepada pihak lain
f.Bukti pelunasan SSBBPHTB (Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan) g.Bukti pelunasan SSP PPh (Surat Setor Pajak Pajak Penghasilan)
h.SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) tahun berjalan atau tahun terakhir. Bila belum memiliki SPPT, maka perlu keterangan dari lurah/kepala desa terkait. i.Izin Peralihan Hak, jika :
i.Pemindahan hak atas tanah atau Hak Milik atas rumah susun yang didalam sertifikatnya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa, hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan apabila telah diperoleh izin dari instansi berwenang;
ii.Pemindahan Hak Pakai atas tanah Negara.
j.Surat Pernyataan calon penerima hak (pembeli), yang menyatakan :
i.Bahwa pembeli dengan peralihan hak tersebut, tidak menjadi penerima hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah, menurut ketentuan peraturan perundang-undangan.
ii.Bahwa pembeli dengan peralihan hak tersebut, tidak menjadi penerima hak atas tanah absentee (guntai).
iii.Bahwa yang bersangkutan (pembeli) menyadari, apabila pernyataan sebagaimana dimaksud di atas tidak benar (poin i dan ii), maka tanah berlebih atau tanah absentee tersebut menjadi objek landreform. Dengan kata lain, yang bersangkutan (pembeli) bersedia menanggung semua akibat hukumnya, apabila pernyataan tersebut tidak benar.
Setelah permohonan dan kelengkapan berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, baik oleh pembeli sendiri atau PPAT atas kuasa dari pembeli, maka Kantor Pertanahan akan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada pemohon. Selanjutnya, oleh Kantor
Pertahanan akan dilakukan pencoretan atas nama pemegang hak lama, untuk kemudian diubah dengan nama pemegang hak baru.
Nama pemegang hak lama (penjual) didalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam, serta diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang tersedia pada buku tanah dan sertifikat, dengan dibubuhi tanggal pencatatan serta ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli, di Kantor Pertahanan Terkait.
Sumber: Tata Cara Mengurus Surat
–
Surat Rumah dan Tanah, hal 73-75 Penulis: Eko Yulian Isnur, S.H.Penerbit: Pustaka Yustisia, 2008 1)Menggunakan Jasa PPAT
Setelah membuat akta jual-beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas akta jual-beli ke Kantor Pertanahan, untuk keperluan balik nama sertifikat, selambat-lambatnya dalam tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.
Berkas yang diserahkan meliputi :
a.Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli
b.Akta jual-beli PPAT
c.Sertifikat hak atas tanah
d.KTP pembeli dan penjual
e.Bukti pelunasan pembayaran PPh
f.Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
2)Pembeli Mengajukan Sendiri
Dalam hal pembeli mengajukan sendiri proses balik nama maka berkas jual-beli yang ada di PPAT diminta, untuk selanjutnya pembeli mengajukan permohonan balik nama ke Kantor Pertanahan, dengan melampirkan :
b.Sertifikat Asli
c.Akta jual-beli dari PPAT
d.Identitas diri penjual, pembeli dan/atau kuasanya (melampirkan fotocopy KT P)
e.Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan kepada pihak lain
f.Bukti pelunasan SSBBPHTB (Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
g.Bukti pelunasan SSP PPh (Surat Setor Pajak Pajak Penghasilan)
h.SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) tahun berjalan atau tahun terakhir. Bila belum memiliki SPPT, maka perlu keterangan dari lurah/kepala desa terkait.
i.Izin Peralihan Hak, jika :
i.Pemindahan hak atas tanah atau Hak Milik atas rumah susun yang didalam sertifikatnya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa, hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan apabila telah diperoleh izin dari instansi berwenang;
ii.Pemindahan Hak Pakai atas tanah Negara.
j.Surat Pernyataan calon penerima hak (pembeli), yang menyatakan :
i.Bahwa pembeli dengan peralihan hak tersebut, tidak menjadi penerima hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah, menurut ketentuan peraturan perundang-undangan.
ii.Bahwa pembeli dengan peralihan hak tersebut, tidak menjadi penerima hak atas tanah absentee (guntai).
iii.Bahwa yang bersangkutan (pembeli) menyadari, apabila pernyataan sebagaimana dimaksud di atas tidak benar (poin i dan ii), maka tanah berlebih atau tanah absentee tersebut menjadi objek landreform. Dengan kata lain, yang bersangkutan (pembeli) bersedia menanggung semua akibat hukumnya, apabila pernyataan tersebut tidak benar.
Setelah permohonan dan kelengkapan berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, baik oleh pembeli sendiri atau PPAT atas kuasa dari pembeli, maka Kantor Pertanahan akan memberikan
tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada pemohon. Selanjutnya, oleh Kantor Pertahanan akan dilakukan pencoretan atas nama pemegang hak lama, untuk kemudian diubah dengan nama pemegang hak baru.
Nama pemegang hak lama (penjual) didalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam, serta diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang tersedia pada buku tanah dan sertifikat, dengan dibubuhi tanggal pencatatan serta ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli, di Kantor Pertahanan Terkait.
Biaya-Biaya yang Timbul Dalam Proses Jual Beli Rumah Second
Dalam proses jual beli property (seperti rumah, tanah dan lain-lain) diperlukan biaya-biaya. Biaya-biaya tersebut ada yang resmi dibayarkan kepada negara atau pemerintah daerah dan ada juga biaya untuk pejabat yang melaksanakan jual beli tersebut yang bersifat negotiable.
Biaya yang resmi dibayarkan tersebut seperti PPh, BPHTB, PNBP, sedangkan biaya lainnya yaitu biaya untuk PPAT dan lain-lain.
Pengecekan Sertipikat
Pengecekan sertipikat dilakukan ke kantor pertanahan setempat sebelum proses jual beli dilakukan. Pengecekan sertipikat diperlukan untuk memastikan bahwa sertifikat tidak ada catatan seperti blokir, sita atau catatan lainnya. Biaya pengecekan sertifikat ini tergantung kebijakan kantor pertanahan setempat.
Biaya Akta Jual Beli
Kebanyakan PPAT menarik biaya 1 % dari nilai transaksi, tetapi harga ini tidaklah kaku sehingga klien bisa menawar harga tersebut sepanjang disetujui oleh PPAT.
Biaya akta jual beli ini biasanya dibayarkan secara proporsional antara penjual dan pembeli. Namun tidak tertutup kemungkinan biaya akta jual beli ini dipikul oleh salah satu pihak sesuai kesepakatan para pihak.
Biaya Balik Nama
Balik nama sertipikat dilakukan di Kantor Pertanahan setempat. Proses balik nama diajukan oleh PPAT dengan membayar sejumlah biaya sesuai dengan peraturan yang berlaku, dimana biaya balik nama ini ditanggung oleh pembeli.
Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)
PNBP dibayarkan sekaligus pada saat pengajuan Peralihan Hak atau Balik Nama. Besarnya PNBP ini 1 0/00 (satu perseribu/permill) dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah.
PPh (Pajak Penghasilan)
Besarnya PPh adalah 5 % dari besarnya transaksi. PPh di harus dibayarkan sebelum akta jual beli ditandatangani. Pembayaran PPh dilakukan di bank penerima pembayaran dan kemudian divalidasi ke kantor pajak setempat. PPh ini merupakan tanggungjawab penjual, tetapi ada juga proses jual beli yang membebankan PPh kepada pembeli, jika ada kesepakatan sebelumnya.
BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan)
Sama dengan PPh, BPHTB juga harus dibayarkan sebelum akta jual beli ditandatangani.
BPHTB dikenakan bukan hanya pada saat terjadinya jual-beli, melainkan juga terhadap setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan, seperti tukar-menukar, hibah, waris, pemasukan tanah ke dalam perseroan, dan lain-lainnya.
Pada transaksi jual-beli tanah atau rumah, yang menjadi subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan itu, yaitu pembeli. sedangkan untuk proses lainnya seperti pewarisan yang harus membayarkan BPHTB adalah penerima waris. Jika ahli waris terdiri lebih dari satu orang, cukup dicantumkan nama salah satu ahli waris saja dengan menambahkan CS di akhir namanya.
Dasar perhitungan BPHTB adalah nilai transaksi atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), kemudian dikalikan 5 %. Besarnya NJTKP berbeda untuk tiap daerah, sebagai contoh untuk DKI Jakarta besaran NPOPTKP adalah Rp. 80 juta.
Untuk proses perolehan selain jual beli seperti tukar-menukar, waris, hibah, yang menjadi dasar perhitungan besarnya BPHTB adalah NJOP.
Dimana perhitungan besarnya BPHTB adalah nilai transaksi atau NJOP atau mana yang lebih besar. Khusus untuk perolehan hak secara waris terdapat pengurangan berupa NPOPTKP yang lebih besar, sesuai dengan peraturan yang berlaku. Sebagai contoh besarnya NPOPTKP untuk DKI Jakarta adalah Rp. 350 juta.
Untuk lebih mudahnya dalam proses jual beli, para pihak yang terlibat sebaiknya mempercayakan semua perhitungan dan proses-proses yang berkaitan kepada PPAT setempat.
Data Jual Beli
Harga Jual Rumah/Tanah : Rp 300.000.000,00
Harga Sesuai NJOP: : Rp 200.000.000,00
NJOPTKP : Rp 30.000.000,00
Pajak & Biaya Jual Beli
Pajak Penjual : (PPh Final) Rp15.000.000,00 (5% x Harga Jual) Pajak Pembeli : (BPHTB) Rp13.500.000,00
5% x (Harga Jual
–
NJOPTKP/NPTKP)(Pajak Pertambahan Nilai) (Biasanya untuk rumah baru, dibayar oleh developer rumah, kadang dibebankan juga kepada pembeli)
PNBP :
(Penerimaan Negara Bukan Pajak)
Rp 350.000,00
(1/1000 x Harga Jual) + Rp 50.000,-*tiap daerah bisa berbeda
BBN :
(Biaya Balik Nama)
Rp 3.500.000,00
(1% x Harga Jual) + Rp 500.000,-*tiap daerah bisa berbeda
Provisi Kredit: (Khusus KPR)
Rp 3.000.000,00 (1% x Harga Jual)
*tiap bank bisa berbeda
Biaya Notaris: Rp 1.000.000,- sampai Rp 5.000.000,-(tergantung kesepakatan)
T R O U B L E S H O O T I N G
SYARAT-SYARAT BALIK NAMA SERTIFIKAT DAN
CONTOH PENGHITUNGAN PAJAK
POSTED BY HERIHARYANTO⋅ SEPTEMBER 17, 2012⋅LEAVE A COMMENT
SYARAT-SYARAT BALIK NAMA SERTIFIKAT DAN CONTOH P ENGHITUNGAN PAJAK
DARI HASIL BINCANG-BINCANG SAYA DENGAN SEORANG STAF DI KANTOR NOTARIS PPAT DI WILAYAH SLEMAN YOGYAKARTA.
MENGENAI TATA CARA BALIK NAMA SERTIFIKAT TANAH DAN CONTOH PENGHITUNGAN PAJAK
BELIAU MENJELASKAN SECARA MUDAH DAN GAMBLANG..
SYARAT-SYARAT BALIK NAMA SERTIFIKAT TANAH
DI DAERAH KABUPATEN SLEMAN DAERAH ISTIMEWA YOGYAKARTA SERTIFIKAT ASLI
Foto Copy KTP PENJUAL SUAMI + ISTRI Foto Copy PENJUAL
Foto Copy KTP PEMBELI SUAMI + ISTRI Foto Copy KK PEMBELI
Foto Copy SPPT / PBB TAHUN 20 12 DAN 5 TAHUN TERAKHIR
BIAYA NOTARIS
BBN = + 1,5 JUTA (TERGANTUNG LUAS TANAH DAN P AJAK) PNBP = PNBP + 350 RIBU
PAJAK-PAJAK BISA DI BAYAR SENDIRI ATAU DI URUSKAN NOTARIS PPH (PAJAK PENJUAL) = HARGA JUAL x 5%
BPHTB (PAJAK PEMBELI) = HARGA JUAL – 60 JT
CONTOH PEMBIAYAAN PAJAK
SAYA MENJUAL TANAH 305 M2 DENGAN HARGA HARGA 60JT MAKA BIAYA PAJAK YANG HARUS DI KELUARKAN
PPH = HARGA JUAL X 5% 60.000.000 X 5% = 3000.000 MAKA BIAYA PPH Rp. 3000.000,-BPHTP = HARGA JUAL – 60JT = 60.000.000 – 60.000.000 = 0 MAKA BIAYA BPHTP Rp.
0,-ADAPUN PEMBAYARAN PAJAK SEPERTI YANG SAYA SAMPAIKAN DIATAS SESUAI KESEPAKATAN ANTARA KEDUA BELAH PIHAK
BISA DITANGGUNG PENJUAL BISA DITANGGUNG PEMBELI BISA DITANGGUNG KEDUANYA
