ANALISIS PRAKTEK JUAL BELI TANAH DI BAWAH TANGAN YANG DILAKUKAN DI HADAPAN KEPALA DESA (STUDI KASUS DI DESA CANGKERING KECAMATAN AMUNTAI SELATAN KABUPATEN HULU
SUNGAI UTARA)
SKRIPSI
Untuk Memenuhi sebagai Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Hukum
Program Studi Ilmu Hukum
Disusun oleh:
MUHAMMAD AMIN NIM: 201710110311042
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG 2021
PENULISAN HUKUM
ANALISIS PRAKTEK JUAL BELI TANAH DI BAWAH TANGAN YANG DILAKUKAN DI HADAPAN KEPALA DESA (STUDI KASUS DI DESA
CANGKERING KECAMATAN AMUNTAI SELATAN KABUPATEN HULU SUNGAI UTARA)
Disusun dan diajukan untuk memenuhi salah satu syarat memperoleh gelar kesarjanaan dalam bidang Ilmu Hukum
Oleh:
MUHAMMAD AMIN 201710110311042
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG FAKULTAS HUKUM
2021
iii
v UNGKAPAN PRIBADI
Terkadang Tuhan menghancurkan
rencanamu, sebelum rencana itu menghancurkanmu.
Langit selalu punya skenario terbaik, bersabarlah.
“Boleh jadi kamu membenci sesuatu, padahal ia amat Baik bagimu, dan boleh jadi(pula) kamu menyukai sesuatu, Padahal ia amat buruk bagimu; Allah mengetahui,
Sedang kamu tidak mengetahui”(Q.S. Al-Baqarah-216)
Motto :
“Wahai orang-orang yang beriman, jadikanlah sabar dan shalat sebagai penolongmu.
Sesungguhnya Allah beserta orang-orang yang sabar”
- Q.S. Al-Baqarah-153
ABSTRAKSI Nama : Muhammad Amin
NIM 201710110311042
Judul : Analisis Praktek Jual Beli Tanah di Bawah Tangan yang Dilakukan di Hadapan Kepala Desa (Studi Kasus di Desa Cangkering Kecamatan Amuntai Selatan Kabupaten Hulu Sungai Utara)
Pembimbing : Dr. Herwastoeti, S.H., M.Si.
Mohammad Isrok, S.H.,C.N., M.H.
Jual beli hak atas tanah yang diatur dalam PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pembuatan Akta Tanah (PPAT) harus dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang. Adapaun tugas pokok dan kewenangan PPAT yaitu seperti diatur di dalam Pasal 2 ayat (1) dan Pasal 3 ayat (1 dan 2). Akan tetapi kenyataannya di Desa Cangkering masyarakat masih melakukan jual beli tanah di hadapan Kepala Desa.
Jenis penelitian ini adalah penelitian Yuridis-Sosiologis. Dalam penelitian ini, akan diteliti data primer dan data sekunder. Dengan demikian ada dua kegiatan utama yang akan dilakukan dalam melaksanakan penelitian ini, yaitu studi kepustakaan (Library Research) dan studi lapangan (Field Research). Hasil penelitian menemukan bahwa ada beberapa faktor yang menyebabkan masyarakat masih melakukan jual beli di bawah tangan tersebut, yaitu faktor kebiasaan dan kebudayaan, faktor kepercayaan, faktor proses cepat dan biaya ringan, serta faktor pendidikan dan kurangnya sosialisasi. Ketika ada sengketa yang timbul akibat jual beli di bawah tangan tersebut, Kepala Desa Cangkering akan berupaya untuk menyelesaikan secara mediasi atau secara musyawarah dan perdamaian kedua belah pihak.
Kata Kunci : Jual beli, di Bawah Tangan, Kepala Desa, PPAT
vii ABSTRACT Name : Muhammad Amin
NIM 201710110311042
Tittle : Analysis of the Practice of Selling and Purchasing Land Under the Hands Conducted in Front of the Village Head (Case study in Cangkering Village, Amuntai Selatan District, Hulu Sungai Utara Regency)
Advicer : Dr. Herwastoeti, S.H., M.Si.
Mohammad Isrok, S.H.,C.N., M.H.
Sale and purchase of land rights regulated in PP. 37 of 1998 concerning the Position Regulation for Making Land Deeds (PPAT) must be carried out before the authorized official. The main duties and authorities of the PPAT are as stipulated in Article 2 paragraph (1) and Article 3 paragraph (1 and 2). However, the reality is that in Cangkering Village the community is still buying and selling land in front of the Village Head. This type of research is Sosiological-juridical.. In this research, primary data and secondary data will be examined. Thus, there are two main activities that will be carried out in carrying out this research, namely library research and field studies. The results of the study found that there are several factors that cause people to buy and sell under the hand, namely habits and culture, trust factors, fast processing factors and low costs, as well as educational factors and lack of socialization. When there is a dispute arising from the underhand sale and purchase, the Cangkering Village Head will try to resolve it by mediation or by deliberation and peace between the two parties.
Keywords: Buy and Sell, Under Hand, Village Head, PPAT
KATA PENGANTAR
Alhamdulilahirabbil’alamin puji syukur dihaturkan kepada Allah ta’ala Sang Penguasa Semesta Alam dan Pemilik segala ilmu, Segala Puji Syukur atas Kehendak-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tugas akhir ini yang berjudul
“Analisis Praktek Jual Beli Tanah Di Bawah Tangan Yang Dilakukan Di Hadapan Kepala Desa (Studi kasus di Desa Cangkering Kecamatan Amuntai Selatan Kabupaten Hulu Sungai Utara). Sholawat dan Salam tercurahkan kepada sang nabi kita, sang revolusioner Islam, sang kekasih Allah, penggores tinta peradaban dunia Rosulullah SAW, beliau sebagai suri tauladan contoh kehidupan bagi umat muslim karena berkat perjuangannya hingga kini penulis dapat merasakan manis dan nikmatnya cahaya iman dan Islam.
Proses menyelesaikan tugas akhir ini mengajarkan penulis tentang banyak hal, yakni sebuah perjuangan menggapai cita di tanah rantau, batu loncatan bagi penulis untuk menoreh masa depan gemilang, persembahan karya oleh Penulis yang terindah bagi keluarga besar Penulis dan tentang maha luasnya Ilmu Tuhan.
Menyelesaikan tugas akhir ini merupakan suatu nikmat dari Tuhan sekaligus sebagai tanggung jawab penulis terhadap Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang.
Penghargaan dan ucapan terimakasih yang sebesar-besarnya penulis ucapkan kepada yang terkasih atas segala curahan kasih dan sayang yang tak terhingga yaitu orang tua penulis: Muliani (Abah) dan Bardinah (Mama), yang telah memberikan motivasi tanpa henti serta melangitkan do’a pada kepada Allah untuk penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan studi Ilmu Hukum. Tak lupa pula
ix
penghargaan dan ucapan terimakasih setinggi-tingginya penulis ucapkan kepada ibu Dr.
Herwastoeti, S.H., M.Si. selaku pembimbing utama penulis dalam menyelesaikan tugas akhir.Serta penghargaan dan ucapan terimakasih yang tak terhingga kepada bapak Mohammad Isrok,S.H.,C.N.,M.H. selaku pembimbing penulis dalam menyelesaikan tugas akhir ini.
Selanjutnya, penulis mengucapkan banyak terimakasih kepada pihak- pihak yang telah mendukung dalam proses penyelesaian tugas akhir ini. Secara khusus ucapan terimakasih penulis haturkan kepada:
1. Dr. Fauzan, M. Pd, selaku Rektor UMM, yang menjadi motivator dan inspirator penulis selama menimba ilmu dikampus putih tercinta beserta jajarannya. Semoga dapat membawa UMM menjadi lebih baik;
2. Bapak Dr. Sidiq Sunaryo S.H., M.Si., M.Hum selaku Wakil Rektor III Universitas Muhammadiyah Malang yang banyak membantu memudahkan kami dalam berbagai event kemahasiswaan;
3. Bapak Dr. Tongat S.H., M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Muhammadiayah Malang dan telah mengajarkan penulis tentang Pengantar Ilmu Hukum, Filosofi Dewi Keadilan, dan Hukum Pidana I;
4. Bapak Dr. Haris S.H., M.Hum selaku Wakil Dekan II Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang sekaligus telah mengajarkan penulis tentang Kriminologi;
5. Bapak Said Noor Prasetyo S.H., M.H Selaku Wakil Dekan III Fakultas
Hukum Universitas Muhammadiyah Malang dan telah membatu penulis sejak menjadi Mahasiswa baru dalam hal pengembangan minat dan bakat serta mengajarkan penulis tentang Hukum mengidentifikasi unsur- unsur tindak pidana;
6. Alm. Dr. Sulardi, SH., M.Si selaku dosen yang selalu mengajarkan dan memberikan penulis motivasi untuk belajar Hukum Tata Negara, sosok dosen yang sangat penulis kagumi dan membuat penulis sangat bersemangat untuk berkuliah karena akan mengikuti mata kuliahbeliau.
Semoga bapak tenang di sana dan semua ilmu yang bapak transfer dapat bernilai amal jariyah bagi bapak;
7. Shinta Ayu Purnamawati, S.H., M.H selaku dosen wali yang selalu mensupport Penulis, yang selalu memberikan semangat dan motivasi belajar Penulis di Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang;
8. Nur Putri Hidayah, A.Md., S.H., M.H. selaku dosen dan inspirator penulis dalam perantauan yang selalu memberikan masukan-masukan yang berharga terhadap penulis.
9. Bapak dan ibu dosen maupun instruktur dan asisten Laboratorium Hukum Universitas Muhammadiyah Malang, selaku motivator, pembimbing, dan teman berkarir selama Penulis dalam berproses di Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang;
10. Seluruh dosen serta para karyawan dan petugas akademik Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang yang tidak bisa saya sebutkan namanya satu persatu;
xi
11. Terimakasih yang tulus untuk saudara-saudari penulis Khairatul Husna, Nazarudin Latif, dan Khairunnisa Wati yang selalu memberikan motivasi dan berbagai bantuan kepada penulis. Semoga kita tetap bersama di akhirat kelak;
12. Terimakasih kepada keluarga besar penulis yaitu Keluarga H.Ardani dan Keluarga H. Baseran yang selalu memberikan dukungan moril maupun materil kepada penulis. Do’a yang tak terhingga untuk kalian.
13. Kawan-kawan yang menjadi rumah pertama penulis di Malang, kawan satu atap penulis, yaitu keluarga besar Asrama Mahasiswa Kalimantan Selatan (AMKS) Mandastana, yang memberikan pengalaman yang luar biasa, dan telah Penulis sadari, bahwa selama menimba ilmu banyak sekali kesalahan yang penulis perbuat, dan tidak optimalnya dalam menjalankan amanah, sehingga Penulis mengucapkan banyak terimakasih dan mohon maaf yang sebesar-besarnya;
14. Kawan-kawan di Persatuan Mahasiswa Kalimantan Selatan (PMKS) Malang dan IPMA (Ikatan Pelajar dan Mahasiswa Amuntai) yang memberikan penulis pengalaman organisasi yang Insya Allah bisa berguna dalam kehidupan penulis.
15. Kawan-kawan terbaik penulis selama kuliah di Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang, yang sangat tidak afdhol kiranya jika kalian tidak disebutkan di sini, yaitu Sekretaris Jenderal yang membantu adminstrasi penulis saudara Kemal Juniardi, kemudian Nanang Qosim Masruhin, Saugi, dan Akbar Fanis Ananda.;
16. Pengurus serta Jamaah Masjid Al-Azizah yang memberikan penulis tempat yang sangat sempurna untuk mencurhatkan segala keluh kesah dalam hal yang bersifat duniawi dan akhirat.
17. Kawan-kawan Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang angkatan 2017 serta teman-teman kelas A, penulis bangga pernah belajar dan berjuang bersama kalian di bawah atap yang sama.
Sumbangsih pemikiran serta karpet merah terbentang seluas-luasnya untuk segala bentuk kritikan dan saran untuk perbaikan tulisan ini. Semoga Tugas Akhir ini bisa memberi manfaat untuk kita semua. Aamiin
Malang, Maret 2021
Muhammad Amin
xiii DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ... i
LEMBAR PENGESAHAN... ii
SURAT PERNYATAAN ... iv
UNGKAPAN PRIBADI ... v
ABSTRAKSI ... vi
ABSTRACT ... vii
KATA PENGANTAR ... viii
DAFTAR ISI ... xiii
DAFTAR TABEL ... xv
DAFTAR LAMPIRAN ... xvi
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Rumusan Masalah ... 8
C. Tujuan Penelitian ... 8
D. Manfaat Penelitian ... 9
E. Kegunaan Penelitian ... 10
F. Metode Penelitian ... 10
G. Sistematika Penulisan ... 13
BAB II TINJAUAN PUSTAKA ... 15
xiv
A. Tinjauan Umum tentang Akta ... 15
B. Tinjauan Umum tentang Jual Beli Tanah ... 19
C. Tinjauan Umum tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah... 27
D. Tinjauan Umum tentang Pendaftaran Tanah ... 32
E. Tinjauan Umum tentang Penyelesaian Sengketa ... 38
BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ... 50
A. Gambaran Umum Lokasi Penelitian ... 50
B. Faktor-Faktor Penyebab Terjadinya Jual Beli Tanah Di Bawah Tangan Di Desa Cangkering, Kecamatan Amuntai Selatan, Kabupaten Hulu Sungai Utara ... 54
C. Penyelesaian Sengketa Jual Beli Tanah Di Bawah Tangan di Desa Cangkering Kecamatan Amuntai Selatan Kabupaten Hulu Sungai Utara ... 70
BAB IV PENUTUP ... 78
A. Kesimpulan ... 78
B. Saran ... 80
DAFTAR PUSTAKA ... 81
LAMPIRAN ... 84
xv
DAFTAR TABEL
Tabel 1: Tingkat Pendidikan di Desa Cangkering ... 45 Tabel 2: Data Jual Beli Tanah di Bawah Tangan di Desa Cangkering… ... 47
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1 : Surat Tugas
Lampiran 2 : Kartu Bimbingan Skripsi
Lampiran 3 : Surat Keterangan Jual Beli Tangan di Bawah Tangan 1 Lampiran 4 : Surat Keterangan Jual Beli Tangan di Bawah Tangan
81 DAFTAR PUSTAKA
A. Buku-buku
Abdul Rahman dan Baso Madiung.2017. Politik Hukum Pertanahan.
Celebes Media Perkasa Makassar.
Ali Achmad Chomzah. 2004. Hukum Agraria Pertanahan Indonesia, Jilid 2. Prestasi Pustaka. Jakarta.
Boedi Harsono, 2003, Hukum Agraria Indonesia. Djambatan. Jakarta.
Frans Hendra Winarta. 2012. Hukum Penyelesaian Sengketa Arbitrase Nasional Indonesia dan Internasional. Jakarta. Penerbit : Sinar Grafika.
Habib Adije. 2008. Hukum Notaris Indonesia Tafsir Tematik Terhadap Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris, Bandung, Refika Aditama
Herlien Soerojo.2003. Kepastian Hukum Hak Atas Tanah di Indonesia.
Arkola. Surabaya,
Herman Hermit. 2004. Cara Memperoleh Sertifikat Tanah Hak Milik.
Tanah Negara dan Tanah Pemda. Bandung. Mandar Maju Hilman Hadikusuma. 1990. Hukum Perjanjian Adat. Bandung. Citra
Aditya Bakti
Muslan Abdulrahman. 2009. Sosiologi dan Metode Penelitin Hukum.
UMM Press. Malang
Nurnaningsih Amriani. 2012. Mediasi Alternatif Penyelesaian Sengketa Perdata di Pengadilan. Jakarta. PT. Raja Grafindo Persada.
Peter Mahmud Marzuki, 2010, Penelitian Hukum, Kencana , Jakarta R. Soeroso. 2011. Perjanjian di Bawah Tangan: Pedoman praktis
pembuatan dan Aplikasi Hukum, Sinar Grafika, Jakarta R. Subekti, Hukum Pembuktian, PT. Pradnya Paramitha, Jakarta, 2005 Rachmadi Usmani. 2012. Mediasi di Pengadilan : Dalam Teori dan
Praktik. Jakarta. Penerbit : Sinar Grafika
Samun Ismaya, 2013, Hukum Administrasi Pertanahan, Graha Ilmu,
Yogyakarta
Soerjono Soekanto, 1986, Pengantar Penelitian Hukum, UI Press Cet.
3, Jakarta
Sri Hajati, Sri Winarsi, dkk. Buku Ajar Politik Hukum Pertanahan.
Surabaya. Airlangga University Press
Sudikno Mertokusumo, Hukum Acara Perdata Indonesia, Liberty, Yogyakarta
Takdir Rahmadi. 2017. Mediasi Penyelesaian Sengketa Melalui Pendekatan Mufakat. Jakarta. Penerbit : PT. Raja Grafindo Persada.
Wntjik Saleh, 1977, Hak Anda Atas Tanah, Jakarta, Ghalia Indah,
B. Jurnal
Dewi,I. 2010. Peran Camat Selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam Jual Beli Tanah. Jurnal Pandecta, Vol 2 No.5 Rika Lestari. 2013. Perbandingan Hukum Penyelesaian Sengketa
Secara Mediasi di Pengadilan dan di Luar Pengadilan di Indonesia. Jurnal Ilmu Hukum. Vol. 3 No. 2.
Sri Hajati, Agus Sekarmadji, dan Sri Winarsi, “Model Penyelesaian Sengketa Pertanahan Melalui Mediasi Berkepastian Hukum,”
Jurnal Dinamika Hukum Vol. 4, No. 1.
C. Makalah
Maria SW, Sumardjono (V), 22 Juli 1993, Aspek Teoritis Peralihan Hak Atas Tanah, makalah seminar “Peralihan Hak-Hak Atas Tanah, Aspek Hukum dan Segi Praktek yang Aktual Dewasa ini”, Jakarta, Yayasan Biluta dan Kantor Chandra Motik Djemat &
Associates
D. Internet
Yessi Nadia, Penyelesaian Sengketa Litigasi dan Non-Litigasi (Tinjauan Terhadap Mediasi dalam Pengadilan sebagai Alternatif Penyelesaian Sengketa di Luar Pengadilan,
83 https://www.academia.edu/29831296/Penyelesaian_Sengketa
_Litigasi_dan_NonLitigasi_Tinjauan_terhadap_Mediasi_dala m_Pengadilan_sebagai_Alternatif, diakses tanggal 3 Desember 2020
E. Peraturan Perundang-Undangan
Undang-undang Dasar Negara Republik Indonesia tahun 1945
Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- pokok Agraria
Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pembuatan Akta Tanah
Peraturan Mahkamah Agung Nomor 1 Tahun 2016 tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan.
