PAJAK BUMI BANGUNAN
PAJAK BUMI BANGUNAN
PBB
PBB
UU No. 12 Tahun 1994
UU No. 12 Tahun 1994
Pengenaan pajak sehubungan dengan hak atas bumi Pengenaan pajak sehubungan dengan hak atas bumi
dan/atau perolehan manfaat atas bumi dan/atau dan/atau perolehan manfaat atas bumi dan/atau kepemilikan, penguasaan dan/atau perolehan manfaat kepemilikan, penguasaan dan/atau perolehan manfaat
TERMINOLOGI
TERMINOLOGI
BUMI
BUMI
Permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada Permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada
dibawahnya. Permukaan bumi meliputi dibawahnya. Permukaan bumi meliputi tanah dan perairan serta laut wilayah RI tanah dan perairan serta laut wilayah RI
BANGUNAN
BANGUNAN
Konstruksi teknik yang ditanam atau Konstruksi teknik yang ditanam atau
dilekatkan secara tetap pada tanah dilekatkan secara tetap pada tanah
dan/atau perairan untuk tempat tinggal, dan/atau perairan untuk tempat tinggal,
..
..
NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP)NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP)
Harga rata-rata yang diperoleh dari traksaksi jual beli Harga rata-rata yang diperoleh dari traksaksi jual beli
yang terjadi secara wajar dan bilamana tidak terdapat yang terjadi secara wajar dan bilamana tidak terdapat traksaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui
traksaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui
perbandingan harga dengan objek pajak lain yang perbandingan harga dengan objek pajak lain yang
sejenis, atau nilai perolehan baru atau NJOP pengganti sejenis, atau nilai perolehan baru atau NJOP pengganti
SURAT PEMBERITAHUAN OBJEK PAJAK SURAT PEMBERITAHUAN OBJEK PAJAK (SPOP)
(SPOP)
Surat yang digunakan oleh WP untuk melaporkan data Surat yang digunakan oleh WP untuk melaporkan data
objek pajak menurut ketentuan Undang-undang objek pajak menurut ketentuan Undang-undang
SURAT PEMBERITAHUAN PAJAK SURAT PEMBERITAHUAN PAJAK TERUTANG (SPPT)
TERUTANG (SPPT)
Surat yang digunakan oleh Direktorat Jendral Pajak Surat yang digunakan oleh Direktorat Jendral Pajak
untuk memberitahukan besarnya pajak terhutang untuk memberitahukan besarnya pajak terhutang kepada WP
SUBJEK PBB
SUBJEK PBB
ORANG PRIBADI
ORANG PRIBADI
atau
atau
BADAN
BADAN
yang secara nyata mempunyai suatu
yang secara nyata mempunyai suatu
hak atas bumi, dan/atau memperoleh
hak atas bumi, dan/atau memperoleh
manfaat atas bumi, dan/atau memiliki,
manfaat atas bumi, dan/atau memiliki,
menguasai dan/atau memperoleh
menguasai dan/atau memperoleh
manfaat atas bangunan yang meliputi
manfaat atas bangunan yang meliputi
antara lain
antara lain
pemilik, penghuni,
pemilik, penghuni,
pengontrak, penggarap,
pengontrak, penggarap,
pemakai
OBJEK PBB
OBJEK PBB
BUMI
BUMI
adalah
adalah
permukaan bumi
permukaan bumi
dan
dan
tubuh bumi
tubuh bumi
yang ada dibawahnya.
yang ada dibawahnya.
Permukaan bumi meliputi daratan
Permukaan bumi meliputi daratan
dan air serta laut wilayah RI
dan air serta laut wilayah RI
BANGUNAN
BANGUNAN
adalah konstruksi
adalah konstruksi
teknik yang ditanam atau dilekatkan
teknik yang ditanam atau dilekatkan
secara tetap pada tanah dan/atau
secara tetap pada tanah dan/atau
perairan untuk tempat tinggal,
perairan untuk tempat tinggal,
tempat usaha dan tempat yang
tempat usaha dan tempat yang
..
..
Termasuk dalam
Termasuk dalam
BANGUNAN
BANGUNAN
:
:
Jalan lingkunganJalan lingkungan
Jalan tolJalan tol
Kolam renangKolam renang
Pagar mewahPagar mewah
Tempat olah ragaTempat olah raga
Galangan kapal, dermagaGalangan kapal, dermaga
Kilang minyak, gas, pipa minyakKilang minyak, gas, pipa minyak
PENGECUALIAN OBJEK
PENGECUALIAN OBJEK
DIGUNAKAN SEMATA-MATA UNTUK DIGUNAKAN SEMATA-MATA UNTUK
MELAYANI KEPENTINGAN UMUM MELAYANI KEPENTINGAN UMUM
DIBIDANG IBADAH, SOSIAL, DIBIDANG IBADAH, SOSIAL,
KESEHATAN, KEBUDAYAAN YANG KESEHATAN, KEBUDAYAAN YANG
TIDAK MENCARI KEUNTUNGAN TIDAK MENCARI KEUNTUNGAN
DIGUNAKAN UNTUK KUBURAN, DIGUNAKAN UNTUK KUBURAN,
PENINGGALAN PURBAKALA ATAU PENINGGALAN PURBAKALA ATAU
YANG SEJENIS DENGAN ITU. YANG SEJENIS DENGAN ITU.
MERUPAKAN HUTAN LINDUNG , SUAKA MERUPAKAN HUTAN LINDUNG , SUAKA
ALAM, HUTAN WISATA, TAMAN ALAM, HUTAN WISATA, TAMAN
..
..
DIGUNAKAN UNTUK PERWAKILAN
DIGUNAKAN UNTUK PERWAKILAN
DIPLOMATIK, KONSULAT,
DIPLOMATIK, KONSULAT,
BERDASARKAN AZAS TIMBAL
BERDASARKAN AZAS TIMBAL
BALIK
BALIK
DIGUNAKAN OLEH BADAN ATAU
DIGUNAKAN OLEH BADAN ATAU
PERWAKILAN INTERNASIONAL
PERWAKILAN INTERNASIONAL
MISALNYA PBB, BADAN
MISALNYA PBB, BADAN
INTERNASIONAL DAN LAIN-LAIN
INTERNASIONAL DAN LAIN-LAIN
YANG DITENTUKAN MENTERI
YANG DITENTUKAN MENTERI
KLASIFIKASI NJOP
KLASIFIKASI NJOP
Klasifikasi Klasifikasi BUMIBUMI dan dan BANGUNAN BANGUNAN adalah adalah
pengelompokkan nilai jual rata-rata atas objek PBB pengelompokkan nilai jual rata-rata atas objek PBB
yang digunakan sebagai pedoman untuk yang digunakan sebagai pedoman untuk
memudahkan penghitungan PBB terutang. memudahkan penghitungan PBB terutang.
Faktor klasifikasi BUMI/Tanah :Faktor klasifikasi BUMI/Tanah :
LetakLetak
PeruntukanPeruntukan PemanfaatanPemanfaatan
Kondisi lingkunganKondisi lingkungan
Faktor klasifikasi BANGUNAN :Faktor klasifikasi BANGUNAN :
Bahan yang digunakanBahan yang digunakan RekayasaRekayasa
LetakLetak
CARA MENGHITUNG PBB
CARA MENGHITUNG PBB
DPPDPP PBB adalah PBB adalah
NJOP
NJOP
Dasar Perhitungan Pajak adalah Dasar Perhitungan Pajak adalah
NJKP
NJKP
(Nilai Jual Kena Pajak) yaitu nilai jual (Nilai Jual Kena Pajak) yaitu nilai jual
dengan persentase yang dengan persentase yang
serendah-rendahnya 20% dan setinggi-tingginya rendahnya 20% dan setinggi-tingginya
100%. 100%.
Persentase NJKP ditetapkan :Persentase NJKP ditetapkan :
Sebesar Sebesar
40%
40%
:: Objek Pajak Perumahan yang WP-nya Objek Pajak Perumahan yang WP-nya
perseorangan dengan NJOP =/> Rp 1 Milyar perseorangan dengan NJOP =/> Rp 1 Milyar
Objek Pajak Perkebunan yang luasnya =/> 25 Ha Objek Pajak Perkebunan yang luasnya =/> 25 Ha
yang dikuasai BUMN dan Swasta yang dikuasai BUMN dan Swasta
Objek Pajak Kehutanan termasuk areal blok Objek Pajak Kehutanan termasuk areal blok
tebangan dalam kegiatan pemegang HPH, Hak tebangan dalam kegiatan pemegang HPH, Hak
Pemungutan Hasil dan Pemegang Ijin Pemanfaatan Pemungutan Hasil dan Pemegang Ijin Pemanfaatan Kayu
Kayu
..
..
TARIF PAJAK =
TARIF PAJAK =
0,5%
0,5%
DARI
DARI
NJKP
NJKP
NJOPTKP (NJOP Tidak Kena
NJOPTKP (NJOP Tidak Kena
Pajak)
Pajak)
Berdasarkan Keputusan Menteri Berdasarkan Keputusan Menteri
Keuangan Nomor 201/KMK.04/2000 Keuangan Nomor 201/KMK.04/2000
NJOPTKP adalah
NJOPTKP adalah
Rp.12.000.000,00
Rp.12.000.000,00
untuk setiap
untuk setiap
WP
WP
.
.
Apabila seorang WP punya objek pajak Apabila seorang WP punya objek pajak
maka yang diberikan NJOPTKP hanya maka yang diberikan NJOPTKP hanya
SALAH SATU
SALAH SATU
objek pajak yangobjek pajak yangNILAINYA TERBESAR,
RUMUS PBB
RUMUS PBB
PBB = TARIF PAJAK x
PBB = TARIF PAJAK x
NJKP
NJKP
PBB = 0,5% x 20% ( NJOP – NJOPTKP PBB = 0,5% x 20% ( NJOP – NJOPTKP )
)
ATAU
ATAU
PBB = 0,5% x 40% ( NJOP – NJOPTKP )
TAHUN PAJAK PBB
TAHUN PAJAK PBB
Dalam perhitungan PBB
Dalam perhitungan PBB
berdasarkan Tahun Takwim,
berdasarkan Tahun Takwim,
sehingga keadaan objek pada 1
sehingga keadaan objek pada 1
Januari tahun bersangkutan yang
Januari tahun bersangkutan yang
akan menjadi dasar penentuan
akan menjadi dasar penentuan
pajak yang terutang.
pajak yang terutang.
Jika terjadi perubahan selama tahun
Jika terjadi perubahan selama tahun
berjalan , tidak akan mempengaruhi
berjalan , tidak akan mempengaruhi
besarnya pajak yang terutang untuk
besarnya pajak yang terutang untuk
ADMINISTRASI PBB
ADMINISTRASI PBB
SPOP = SURAT PEMBERITAHUAN SPOP = SURAT PEMBERITAHUAN OBJEK PAJAK
OBJEK PAJAK
Diisi oleh WP tentang objek pajak dan harus Diisi oleh WP tentang objek pajak dan harus
dikembalikan selambat-lambatnya 30 hari setelah
dikembalikan selambat-lambatnya 30 hari setelah
tanggal diterimanya SPOP
tanggal diterimanya SPOP
WP menerima SPOP jika :WP menerima SPOP jika :
Objek pajak belum terdaftar / data belum Objek pajak belum terdaftar / data belum
lengkap
lengkap
Objek pajak telah terdaftar tapi data belum Objek pajak telah terdaftar tapi data belum
lengkap
lengkap
NJOP berubahNJOP berubah
..
..
SPPT
SPPT
= SURAT PEMBERITAHUAN = SURAT PEMBERITAHUANPAJAK TERUTANG
PAJAK TERUTANG
Diterbitkan berdasarkan laporan
Diterbitkan berdasarkan laporan
objek pajak dari subjek pajak pada
objek pajak dari subjek pajak pada
SPOP. Pajak terutang menurut
SPOP. Pajak terutang menurut
SPPT harus dilunasi
SPPT harus dilunasi
selambat-lambatnya 6 (enam) bulan sejak
lambatnya 6 (enam) bulan sejak
tanggal diterimanya SPPT oleh WP
tanggal diterimanya SPPT oleh WP
Keterlambatan pembayaran akan
Keterlambatan pembayaran akan
dikenakan denda 2% perbulan untuk
dikenakan denda 2% perbulan untuk
..
..
SKPKB
SKPKB
= SURAT KETETAPAN = SURAT KETETAPANPAJAK KURANG BAYAR
PAJAK KURANG BAYAR
Jika SPOP tidak disampaikan sesuai Jika SPOP tidak disampaikan sesuai
dengan ketentuan. Besarnya pajak dengan ketentuan. Besarnya pajak
terutang adalah sebesar pokok pajak terutang adalah sebesar pokok pajak
ditambah denda administrasi 25% dari ditambah denda administrasi 25% dari
pokok pajak. pokok pajak.
Jika berdasarkan hasil pemeriksaan , maka Jika berdasarkan hasil pemeriksaan , maka
PBB terutang adalah lebih besar dari SPPT PBB terutang adalah lebih besar dari SPPT
yang terbit.Maka dikeluarkan SKPKB yang terbit.Maka dikeluarkan SKPKB
ditambah denda administrasi 25% dari ditambah denda administrasi 25% dari
PELUNASAN & PEMBAYARAN
PELUNASAN & PEMBAYARAN
BERDASARKAN SPPTBERDASARKAN SPPT
Pajak terutang harus dilunasi selambat-Pajak terutang harus dilunasi
selambat-lambatnya 6 bulan sesuai tanggal jatuh tempo
lambatnya 6 bulan sesuai tanggal jatuh tempo
yang tercantum.
yang tercantum.
BERDASARKAN SKPKBBERDASARKAN SKPKB
Pajak terutang harus dilunasi selambat-Pajak terutang harus dilunasi
selambat-lambatnya 1 bulan sesuai tanggal jatuh tempo
lambatnya 1 bulan sesuai tanggal jatuh tempo
yang tercantum
yang tercantum
BERDASARKAN STPBERDASARKAN STP
Pajak terutang harus dilunasi selambat-Pajak terutang harus dilunasi
selambat-lambatnya 1 bulan sesuai tanggal jatuh tempo
lambatnya 1 bulan sesuai tanggal jatuh tempo
yang tercantum
Soal 1
Soal 1
WP punya objek pajak Bumi
WP punya objek pajak Bumi
senilai Rp.7.000.000,-. NJOP
senilai Rp.7.000.000,-. NJOP
untuk lokasi tanah tersebut
untuk lokasi tanah tersebut
ditetapkan Rp.
ditetapkan Rp.
8.000.000,-Berapa PBB terutang ??
Berapa PBB terutang ??
PBB tidak ada yang terutang =
PBB tidak ada yang terutang =
0%, karena secara teori NJKP
0%, karena secara teori NJKP
Tanah tersebut < NJOP-nya.
Soal 2
Soal 2
;WP Nama Bambang punya objek
;WP Nama Bambang punya objek
PBB di 2 kota , Jakarta dan
PBB di 2 kota , Jakarta dan
Semarang.
Semarang.
Untuk jakarta :Tanah 10 juta.
Untuk jakarta :Tanah 10 juta.
Bangunan 30 juta.
Bangunan 30 juta.
Untuk Semarang : Tanah 15 juta
Untuk Semarang : Tanah 15 juta
Bangunan 20 juta.
Bangunan 20 juta.
Berapa PBB di Jakarta dan
Berapa PBB di Jakarta dan
..
..
Jakarta :
Jakarta :
Tanah 10.000.000Tanah 10.000.000 Bangunan 30.000.000Bangunan 30.000.000 Total Objek 40.000.000.Total Objek 40.000.000. NJOPTKP 12.000.000NJOPTKP 12.000.000 NJKP 28.000.000NJKP 28.000.000
20% x 28.000.000 = 5.600.00020% x 28.000.000 = 5.600.000 PBB 0,5% x 5.600.000= 28.000PBB 0,5% x 5.600.000= 28.000
Semarang :
Semarang :
Tanah 15.000.000Tanah 15.000.000 Bangunan 20.000.000Bangunan 20.000.000 Total Objek 35.000.000Total Objek 35.000.000
Soal 3
Soal 3
Objek PBB Tahun 2007:
Objek PBB Tahun 2007:
Tanah 10 x 15 m harga per
Tanah 10 x 15 m harga per
meternya Rp.
meternya Rp.
200.000,-
Bangunan 250m2 harga per m2
Bangunan 250m2 harga per m2
= Rp.
= Rp.
275.000,-
Pagar 10m dengan harga per
Pagar 10m dengan harga per
meter termasuk bangunan
meter termasuk bangunan
pagar Rp.
pagar Rp.
..
..
Objek PBB
Objek PBB
: : Tanah 150 m2 x 200.000 = 30.000.000Tanah 150 m2 x 200.000 = 30.000.000 Bangunan 250m2 x 275.000 = 68.750.000Bangunan 250m2 x 275.000 = 68.750.000 Pagar 10m x 185.000 = 1.850.000Pagar 10m x 185.000 = 1.850.000 Total Objek 100.600.000Total Objek 100.600.000 NJKP 20% x 100.600.000 = 20.120.000NJKP 20% x 100.600.000 = 20.120.000
.
.
Berikut ini data tanah dan bangunan PT. Berikut ini data tanah dan bangunan PT.
Lambordia yang bergerak dbidang industri Lambordia yang bergerak dbidang industri
kertas. kertas.
1 januari 1999 mempunyai 2 objek PBB 1 januari 1999 mempunyai 2 objek PBB
berupa tanah dengan harga jual 100 juta di berupa tanah dengan harga jual 100 juta di
Jln. Imogiri dan Tanah & Gedung di Jl. Jln. Imogiri dan Tanah & Gedung di Jl.
Sudirman senilai 300 juta Sudirman senilai 300 juta
10 januari 1999 mulai membangun gedung 10 januari 1999 mulai membangun gedung
parkir diatas tanah di Jl. Imogiri dan selesai parkir diatas tanah di Jl. Imogiri dan selesai
dibangun akhir tahun 1999 dengan nilai dibangun akhir tahun 1999 dengan nilai
gedung 400 juta gedung 400 juta
Desember 1999 membangun kantor di Jl. Desember 1999 membangun kantor di Jl.
Imogiri yang selesai akhir tahun 2000 Imogiri yang selesai akhir tahun 2000
dengan total nilai bangunan 350 juta. dengan total nilai bangunan 350 juta.
Berapa PBB tahun 1999 dan 2000 dan Berapa PBB tahun 1999 dan 2000 dan
..
..
PT. Lambordia
PT. Lambordia
2001 :
2001 :
Jl. Imogiri 850.000.000
Jl. Imogiri 850.000.000
Jl.Sudirman 300.000.000
Jl.Sudirman 300.000.000
Total Objek 1.150.000.000
Total Objek 1.150.000.000
NJKP 40% x 1.150.000.000 = 460.000.000NJKP 40% x 1.150.000.000 = 460.000.000
..
..
2000 :
2000 :
Jl Imogiri 500.000.000
Jl Imogiri 500.000.000
Jl. Sudirman 300.000.000
Jl. Sudirman 300.000.000
Total Objek 800.000.000
Total Objek 800.000.000
Tahun 1999
Tahun 1999
Jl. Imogiri :
Jl. Imogiri :
Tanah 100.000.000
Tanah 100.000.000
Jl. Sudirman
Jl. Sudirman
Tanah dan Gedung 300.000.000
Tanah dan Gedung 300.000.000
NJOP 400.000.000
NJOP 400.000.000
NJKP 20% x 400.000.000
NJKP 20% x 400.000.000
PBB 0,5% X 80.000.000 =
PBB 0,5% X 80.000.000 =