BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Defenisi dan Fungsi Rumah
Berdasarkan Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Republik Indonesia no. 10 tahun 2012 pasal 1 rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuniannya serta asset bagi pemiliknya.
Dalam pengertian yang luas, rumah bukan hanya sebuah bangunan (struktural), melainkan juga tempat kediaman yang memenuhi syarat-syarat kehidupan yang layak, dipandang dari berbagai segi kehidupan masyarakat. Rumah dapat dimengerti sebagai tempat perlindungan, untuk menikmati kehidupan, beristirahat dan bersuka ria bersama keluarga. Di dalam rumah, penghuni memperoleh kesan pertama dari kehidupannya di dalam dunia ini. Rumah harus menjamin kepentingan keluarga, yaitu untuk tumbuh, memberi kemungkinan untuk hidup bergaul dengan tetangganya, dan lebih dari itu, rumah harus memberi ketenangan, kesenangan, kebahagiaan, dan kenyamanan pada segala peristiwa hidupnya (Frick dan Widmer, 2006:1).
berbeda antara satu perumahan dengan perumahan yang lain, tergantung pada daerah ataupun keadaan masyarakat setempat (Sarwono dalam Budihardjo, 1998 : 148).
Dalam arti umum, rumah adalah bangunan yang dijadikan tempat tinggal selama jangka waktu tertentu. Rumah bisa menjadi tempat tinggal manusia, maupun hewan, namun tempat tinggal yag khusus bagi hewan biasa disebut sangkar, sarang, atau kandang. Dalam arti khusus, rumah mengacu pada konsep – konsep sosail – kemasyarakatan yang tejalin di dalam bangunan tempat tinggal, seperti keluarga, tempat bertumbuh, makan, tidur, beraktivitas, dan lain- lain. (Wikipedia, 2010).
Rumah juga merupakan tempat berlindung dari pengaruh luar manusia, seperti iklim, musuh, penyakit, dan sebagainya. Untuk dapat berfungsi secara fisiologis, rumah haruslah dilengkapi dengan fasilitas yang dibutuhkan, seperti listrik, air bersih, endela, ventilasi, tempat pembuangan kotoran dan lain- lain. (Koesputranto, 1998 : 45).
Rumah berfungsi sebagai wadah untuk lembaga terkecil masyarakat manusia, yang sekaligus dapat dipandang sebagai “shelter” bagi tumbuhnya rasa aman atau
terlindung. Rumah juga berfungsi sebagai wadah bagi berlangsungnya segala aktivitas manusia yang bersifat intern dan pribadi. Jadi, rumah tidak semata-mata merupakan tempat bernaung untuk melindungi diri dari segala bahaya, gangguan dan pengaruh fisik belakang melainkan juga merupakan tempat bernaung untuk melindungi diri dari segala bahaya, gangguan, dan pengaruh fisik belaka, melainkan juga merupakan tempat tinggal, tempat berisitirahat setelah menjalani perjuangan hidup sehari-hari (Ridho, 2001 : 18).
Rumah sebagai penunjang identitas keluarga (identity) yang diwujudkan pada
kualitas hunian atau perlindungan yang diberikan oleh rumah. Kebutuhan akan tempat tinggal dimaksudkan agar penghuni dapat memiliki tempat berteduh guna melindungi diri dari iklim setempat
Rumah sebagai penunjang kesempatan (opportunity) keluarga untuk
berkembang dalam kehidupan sosial budaya dan ekonomi atau fungsi pengemban keluarga. Kebutuhan berupa akses ini diterjemahkan dalam pemenuhan kebutuhan sosial dan kemudahan ke tempat kerja guna mendapatkan sumber penghasilan.
Rumah sebagai penunjang rasa aman (security) dalam arti terjaminnya.
keadaan keluarga di masa depan setelah mendapatkan rumah. Jaminan keamanan atas lingkungan perumahan yang ditempati serta jaminan keamanan berupa kepemilikan rumah dan lahan (the form of tenure).
Poespowardojo (dalam Budihardjo, 1998 : 138), menyimpulkan bahwa rumah menunjukkan fungsi-fungsi tertentu dalam kehidupan manusia yaitu :
Fungsi pertama rumah menunjukkan tempat tinggal. Orang yang
bermukim berarti tinggal di suatu tempat. Secara fisis orang dikatakan bertempat tinggal, apabila ia telah menemukan lingkungan alamnya yang cocok baginya serta mempunyai peralatan yang ia butuhkan untuk bertempat tinggal.
Fungsi kedua ialah bahwa rumah merupakam mediasi antara manusia dan
Sebagai fungsi ketiga rumah merupakan arsenal, dimana manusia
mendapatkan kekuatannya kembali.
Secara garis besar, rumah memiliki fungsi (Doxiadis dalam Dian, 2009), yaitu: Rumah harus memenuhi kebutuhan pokok jasmani manusia.
Rumah harus memenuhi kebutuhan pokok rohani manusia.
Rumah harus melindungi manusia dari penularan penyakit.
Rumah harus melindungi manusia dari gangguan luar.
Rumah menunjukan tempat tinggal.
Rumah merupakan mediasi antara manusia dan dunia.
Rumah merupakan arsenal, yaitu tempat manusia mendapatkan kekuatan
kembali.
2.2 Pengertian Perumahan dan Pemukiman Menurut Undang-Undang
Bila dikaji melalui pengertian yang tertuang dalam undang-undang No. 4 Tahun 1992 tentang perumahan dan permukiman. Undang-undang ini yang dimaksud dengan :
1. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga.
2. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkukangn hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan.
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.
4. Satuan lingkungan permukiman adalah kawasan perumahan dalam berbagai bentuk dan ukuran dengan penataan tanah dan ruang, prasarana dan sarana lingkungan yang terstrktur.
5. Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memugkinkan lingkungan pemukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya. 6. Sarana lingkungan adalah fasilitas penunjag, yang berfungsi untuk penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial dan budaya. 7. Utilitas umum adalah sarana penunjang untuk pelayanan lingkungan.
Berdasarkan undang-undang No. 1 Tahun 2011 tentang perumahan dan pemukiman :
1. Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya.
2. Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun pedesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.
2.3 Pengertian Optimalisasi
Menurut Tim Penyusun kamus bahasa Optimalisasi merupakan proses, cara atau perbuatan mengoptimalkan. Mengoptimalkan berarti menjadikan paling baik, paling tinggi atau paling menguntungkan.
2.4 Penelitian Terdahulu
1. Judul : Optimalisasi Komposisi Jumlah Masing-Masing Tipe Rumah Pada Pembangunan Perumahan Dengan Metode Simpleks (Studi Kasus : Pembangunan Perumahan Taman Nuansa Tjampuhan)
Penulis : Putu Darma Warsika, Universitas Udayana, 2012.
Kesimpulan : Dari analisa pemelihan tipe dan jumlah rumah pada proyek pembangunan perumahan Taman Nuansa Tjampuhan yang telah dilakukan dapat disimpulkan bahwa untuk mendapatkan keuntungan maksimal, maka komposisi optimal dari tipe rumah yang dibangun adalah rumah tipe Gambuh sebanyak 27 unit, rumah tipe pendet sebanyak 211 unit. Dengan komposisi rumah sepertiseperti tersebut diatas, maka didapat keuntungan optimal sebesar Rp. 31.396.000.000. dimana keseluruhan rumah tersebut dibangun di atas lahan seluas 71.500 m2.
Penulis : Rini Febri Utari dan Andi SA, Universitas Muhammadiyah Malang, 2012.
Kesimpulan : Berdasarakan analisis data maka dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut :
-Pemodelan optimalisasi produksi tipe rumah pada cluster GreendWood Golf dengan menggunakan metode simpleks yaitu terdidir dari fungsi tujuan dengan formulasi Z = 56,836X1 + 68,104X2 + 78,811X3 + 105,258X4 + 115,535X5 + 130,732X6 + 110,404X7 + 122,558X8 + 223,490 X9 + 294,057 X10 dan fungsi batasan yang terdiri dari batasan luasan lahan dengan formulasi
130X1 + 170X2 + 162X3 + 144X4 + 162X5 + 180X6 + 144X7 + 162X8 + 200 X9 + 375 X10 < 10000
Batasan biaya produksi (dikalikan 1000) dengan formulasi 341,914X1 + 437,096X2 + 435,398X3 + 445,242X4 + 493,965X5 + 589,768X6 + 722,696X7 + 796,067X8 + 925,010 X9 + 1,360,443 X10 < 358,500,000
Batasan permintaan pasar (proporsi rumah sederhana berbanding rumah menengah 6 : 3) dengan formulasi
X1 + X2 + X3 + X4 + 2X5 + 2X6 + 2X7 + 2X8 = 0
Batasan permintaan pasar (proporsi rumah menengah berbanding rumah mewah 3:1) dengan formulasi
Kendala 5 : Batasan permintaan pasar (proporsi rumah sederhana berdanding rumah mewah, 6:1) dengan formulasi X1 + X2 + X3 + X4 - 6X9 - 6X10
Dimana X1... X10 adalah tipe rumah yang ditawarkan. - Optimalisasi produksi dengan menggunakan metode
simpleks pada cluster GreenWood Golf dengan bantuan software Microsoft Excel-solver dan QM diperoleh nilai X1 = 0, X2 = 0, X3 = 0, X4 = 387, X5 = 0, X6 = 99, X7 = 95, X8 = 0, X9 = 64, X10 = 0, hal ini menunjukkan untuk memperoleh laba maksimum maka tipe yang akan dibangun adalah tipe sederhana yaitu tipe 65/144 sebanyak 387 unit, tipe ,menengah yaitu tipe 96/180 sebanyak 69 unit dan tipe 141/144 sebanyak 95 unit sedangkan untuk tipe mewah yaitu tipe 221/220 sebanyak 64 unit dengan keuntungan maksimum sebesar Rp.78.483.073.000,-
menggunakan metode simpleks memperoleh keuntungan lebih besar yaitu kurang lebih 3,3 milyar.
3. Judul : Optimalisasi Jumlah tipe Rumah yang akan Dibangun Dengan Metode Simpleks Pada Proyek Pengembangan Perumahan .
Penulis : Dewa Ketut Sudarsana, Universitas Udayana, 2009.
Kesimpulan : Dari hasil analisis dengan metode simpleks didapat komposisi optimum jumlah tipe rumah yang akan dikembangkan pada proyek pengembangan perumahan Taman Wira Umadui adalah rumah tipe A sebanyak 28 unit , tipe B sebanyak 17 unit dan tipe C sebanyak 54 unit dengan keuntungan didapat sebesar Rp.7.171.000.000,-
2.5 Gambaran Umum Perumahan dan Pemukiman
Perumahan dan pemukiman merupakan kebutuhan dasar manusia dan mempunyai peraan strategis dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa, dan perlu dibina dan dikembangkan demi kelangsungan dan peningkatan kehidupan dan penghidupan masyarakat. Perumahan dan pemukiman tidak dapat dilihat sebagai sarana kebutuhan kehidupan semata-mata, akan tetapi lebih dari itu merupakan proses bermukim manusia dalam menciptakan ruang kehidupan untuk memasyarakatkan dan menampakan jati diri.
perundang-undangan yang berlaku, serta sistem penyediaan tanah untuk perumahan dan pemukiman harus ditangani secara nasional, karena tanah merupakan sumber daya alam yang tidak dapat bertambah. Maka harus digunakan dan dimanfaatkan sebesar-besarnya bagi kesejahteraa rakyat, agar penggunaan dan pemanfaatannya dapat dirasakan oleh masyarakat secara adil dan merata tanpa menimbulkan kesenjangan ekonomi dan sosial dalam proses bermukimnya masyarakat.
Permasalahan pemukiman dan perumahan (papan) yang menjadi salah satu parameter (tolak ukur) tingkat kesejahteraan dan kemakmuran suatu masyarakat, yang memenuhi standar kesehatan (cukup sirkulasi udara, cahaya, dan terjaga sanitasinya) dan bangunan yang secara teknis memenuhi persyaratan teknis perumahan yang layak, masih sangat memprihatinkan. Masih banyak kita jumpai pemandangan pemukiman kumug dibantaran kali di tanah – tanah tak bertuan dan atau tanah – tanah negara yang belum difungsikan. Selain persediaan lahan yang terbatas, hal ini disebabkan juga oleh tidak adanya pemerataan pembangunan di daerah-daerah, menyebabkan kaum urba berdatangan ke kota-kota besar berusaha mencari kerja untuk memperbaiki nasib hidupnya.
Oleh karenanya, pembangunan perumahan da pemukiman harus diarahkan untuk meningkatkan kualitas hunian, lingkungan kehidupan, pertumbuhan wilayah dengan memperhatikan keseimbangan antara pemngebangan daerah pedesaan dan daerah perkotaan, memperluas lapangan kerja serta menggerakan kegiatan ekonomi dalam rangka mewujudkan peningkatan dan pemerataan kesejahteraan seluruh rakyat Indonesia.
Negara (BUMN/BUMD), usaha swasta, dan masyarakat dengan mengindahkan persyaratan minimum bagi perumahan dan pemukman yang layak, sehat, aman, da serasi dengan lingkungan, serta terjangkau oleh daya beli masyarakat luas, dengan memberikan perhatian khusus kepada masyarakat yang berpenghasilan menengah dan rendah (Garis-Garis Besar Haluan Negara Tahu 1993). Pengadaan rumah sederhana serta peremajaan pemukiman kumuh di daerah perkotaan dan terutama berpendudukan padat, haruslah dilakukan sesuai dengan peningkatan daya guna dan hasil guna lahan bagi pembangunan perumahan dan untuk lebih meningkatkan kualitas lingkungan pemukiman.
Perumahan nasional merupakan suatu pemukiman yang perencanaanya diangun oleh negara dimana dengan adanya pemukiman tersebut dapat berguna membantu masyarakat mendapatkan fasilitas rumah tempat tinggal yang layak dengan harga yang dapat dijangkau serta memiliki sistem pembayaran yang dapat diangsur.
2.5.1 Konsep Perumahan dan Permukiman
Dalam UU no.4 tahun 1992 tentang Perumahan dan permukiman, perumahan dan permukiman dibedakan sebagai berikut : permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup diluar kawasan lindung, dapat merupakan kawasan perkotaan dan pedesaan, berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. Sedangkan perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau hnian plus prasarana dan sarana lingkungan.
paduan antara wadah dengan isinya yaitu manusia yang hidup bermasyarakat dan berbudaya didalamnya. Bagian permukiman yang disebut sebagai wadah tersebut, merupakan paduan tiga unsur yaitu : alam (tanah, air, udara) lindungan (shells) dan jaringan (networks), sedang isinya adalah manusia dan masyarakat. Alam merupakan unsur dasar dan di dalam itulah diciptakan lindungan (rumah dan gedung lainnya) sebagai tempat tinal, serta menjalankan fungsi lain. Sedangkan jaringan, seperti misalnya jalan dan jaringan utilitas merupakan unsur yang memfasilitasi hubungan antar sesama, maupun antar unsur yang satu dengan yang lain. Secara lebih sederhana dapat dikatakan bahwa permukiman adalah paduan antar unsur.
Adapun prasaran dalam ligkungan perumahan berdasarkan keputusan menteri PU no. 20/KTPS/1986 tentang pedoman Teknik Pembangunan Perumahan Sederhana tidak bersusun disebutkan :
1. Jalan
Jalan adalah jalur yang direncanakan atau digunakan untuk lalu lintas kendaraan dan orang. Prasarana lingkungan yang berupa jalan lokal, sekunder yaitu jalan setapak dan jalan kendaraan memiliki standar lebar bada jalan minimal 1,5 meter dan 3,5 meter.
2. Air limbah
Air limbah adalah semua jenis buangan air yang mengandung kotoran dari rumah tangga. Prasarana untuk air limbah pemukiman :
Septik tank dan bidang resapan . Apabila kemungkinan membuat
3. Air hujan
Setiap lingkungan harus dilengkapi dengan sistem pembuangan air hujan yang mempunyai kapasitas tampung yang cukup sehngga lingkungan perumahan bebas dari genangan air.
4. Air bersih
Adalah air yang memenuhi persyaratan untuk keperluan rumah tangga setiap lingkungan perumahan harus dilengkapi dengan prasarana air bersih yang memenuhi persyaratan.
Lingkungan perumahan harus mendapat air bersih yang cukup dari
jaringan dan kota
Penyediaan air bersih kota atau penyediaan air bersih lingkungan
harus dapat melayani kebutuhan perumahan
Harus tersedia sistem plambing di rumah dan meteran air untuk
sambungan rumah
Untuk sambungan halaman tidak harus tersedia plambing dirumah,
hanya sampai halaman saja. Namun harus tersedia meteran air. 5. Supply listrik
Untuk perumahan : satu unit kediaman minimum disediakan jatah 450
AV
Untuk penerangan jalan umum
2.5.2 Karakteristik Perumahan
Menurut Mahfud Sidik (2000), karakteristik perumahan yang bersifat unik terutama menyangkut hal-hal sebagai berikut :
1. Lokasinya yang tetap dan hampir tidak mungkin dipindah 2. Pemnfaatannya dalam jangka panjang
3. Bersifat heterogen secara multidimensional, terutama dalam lokasi, sumber daya alam dan preferensinya.
4. Secara fisik dapat dimodifikasi.
John Turner dalam Sabari (1999) mengemukakan beberapa dimensi yang bergerak paralel dengan mobilitas tempat tinggal, ada 4 dimensi yang perlu diperhatikan dalam mencoba memahami dinamika perubahan tempat tinggal pada suatu kota.
a. Dimensi Lokasi
Dimensi ini mengacu pada tempat-tempat yang dianggap paling cocok untuk bertempat tinggal dalam kondisi dirinya (lebih ditekankan pada penghasilan dan siklus kehidupannya), lokasi dalam konteks ini berkaitan erat dengan jarak terhadap tempat kerja (accessibility to employment).
b. Dimensi Perumahan
c. Dimensi Siklus Kehidupan
Dimensi ini membahas tentang tahap-tahap seseorang mulai menapak dalam kehidupan mandirinya, dimana semua kebutuhan hidupnya ditopang oleh penghasilannya sendiri.
d. Dimensi Penghasilan
Dimensi ini berkaitan dengan besar kecilnya penghasilan seseorang yang dikaikan dengan lamanya menetap di suatu kota.
Teori diatas didasarkan pada asas keseimbangan, dimana mengandung pengertian bahwa mereka yang lebih kuat ekonominya akan memperoleh sesuatu yang lebih baik dalam hal lokasi perumahan. Kondisi ini merupakan gabungan dari 3 prioritas dalam lingkungan perumahan yaitu;
a. Masalah penguasaan tempat tinggal, dengan melihat kemampuan ekonomi seseorang akan mampu memutuskan yang terbaik buat dirinya apakah menyewa atau memiliki perumahan.
b. Masalah lokasi, disini seseorang harus menentukan lokasi tempat tinggal yang dianggap paling sesuai. Apakah dekat dengan pusat kota, dekat dengan tempat kerja atau di daerah pinggiran kota.
2.5.3 Aspek Perencanaan Perumahan
Aspek aspek yang mendasari perencanaan perumahan antara lain adalah : Lingkungan
Daya Beli (affordability)
Perencanaan bangunan diharapkan dapat mendukung tercapainya tujuan pembangunan yang telah dicanangkan sesuai dengan programnya. Di dalam perencanaan perumahan selalu dipikirkan kesesuaian antara ukuran bangunan, kebutuhan ruang, konstruksi bangunan, maupu bahan bangunan yang digunakan dengan jangkauan pelayanannya.
Faktor-faktor yang mempengaruhi daya beli masyarakat antara lain :
Pendapatan per kapita sebagian besar masyarakat yang masih relatife rendah (di bawah standar).
Tingkat pendidikan sebagian besar masyarakat, terutama di daerah pedesaan, masih relatif rendah.
Pembangunan yang belum merata pada berbagai daerah sehingga memicu timbulnya kesenjangan sosial dan ekonomi, dimana hal ini berdampak terhadap persaingan antara golongan yang berpenghasilan tinggi dengan masyarakat berpenghasilan rendah, seoal-olah fasilitas dan kemajuan pembangunan (termasuk perumahan) hanya dapat dinikmati oleh kaum yang berpenghasilan tinggi saja.
Situasi politik dan keamanan yang cenderung tidak stabil sehingga mempengaruhi minat dan daya beli masyarakat untuk berinvestasi dan mengembangkan modal.
Kelembagaan
Keberhasilan pembangunan perumahan dalam suatu wilayah, baik di perkotaan maupun di pedesaan, tidak terlepas dari peran pemerintah sebagai pihak yang berkewajiban untuk mengarahkan, membimbing, serta menciptakan suasana yang kondusif bagi terciptanya keberhasilan itu.
2.5.4 Persyaratan Suatu Perumahan dan Pemukiman
A. Persyaratan dasar perumahan
Kawasan perumahan harus memenuhi persyaratan-persyaratan beriut :
Aksesibilitas yaitu kemungkinan pencapaian dari dan ke kawasan. Dalam
kenyataanya berwujud jalan dan transportasi.
Kompatibilitas yaitu keserasian dan keterpaduan antar kawasan yang
menjadi lingkungannya.
Fleksibilitas yaitu kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran kawasan
perumahan dikaitakn dengan kondisi fisik lingkungan keterpaduan prasarana.
Ekologi yaitu keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yang mewadahinya.
B. Persyaratan dasar permukiman
Suatu bentuk permukiman yang idela di kota merupakan pertanyaan yang menghendaki jawaban yang bersifat komprehensif, sebab Perumahan dan Permukiman menyangkut kehidupan manusia termasuk kebutuhan manusia yang terdiri dari berbagai aspek.
Lokasinya sedemikian rupa sehingga tidak tergaggu oleh kegiatan lain
seperti pabrik, yang umumnya dapat memberikan dampak pada pencemaran udara atau pencemaran lingkungan lainnya.
Mempunyai akses terhadap pusat-pusat pelayanan seperi pelayanan
pendidikan, kesehatan, perdagangan, dan lain- lain.
Mempunyai fasilitas drainase, yang dapat mengalirkan air hujan dengan
cepat dan tidak sampai menimbulkan genangan air walaupun hujan yang lebat sekalipun.
Mempunyai fasilitas penyediaan air bersih, berupa jaringan distribusi yang
siap untuk disalurkan ke masing-masing rumah.
Dilengkapi dengan fasilitas air kotor/tinja yang dapat dibuat dengan sistem
individual yaitu tanki septik dan lapangan rembesan, ataupun tanki septik komunal.
Permukiman harus dilayani oleh fasilitas embuangan sampah secara teratur
agar lingkungan permukima tetap nyaman.
Dilengkapi dengan fasilitas umum seperti taman bermain bagi anak-anak,
lapangan atau taman, tempat beribadah, pendidikan dan kesehatan sesuai skala besarnya permukiman itu.
Dilayani oleh jaringan listrik dan telepon.
2.5.5 Pembangunan Perumahan dan Permukiman
1. Pembangunan Perumahan Secara Individual yang Tidak Terorganisasi
Apabila seseorang memiliki sebuah laha di kota, maka ia akan membangun rumah. Peminat pembangun rumah ini akan mengajukan permohonan ijin mendirikan bangunan kepada Pemkot, yang harus dilengkapi dengan advis planning. Pada advis planning itu akan tergambar letak bangunan dan letak rencana jalan yang ada di depan bangunan. Dalam hal ini, yang sering terjadi adalah jalan tersebut belum dibuka oleh pemeritah, sehingga pemilik bangunan menggunakan jalan kecil yang ada di lapangan yang tidak sesuai dengan rencana kota. Lambat laun jalan yang ada tadi akan dikembangkan oleh penduduk sekitar atau oleh lurah melalui proyek bantuan pembangunan desa.
Dan kemudian akan terus bertambah bangunan-bangnan lain pada jalan yang tidak mengikuti rencana kota itu sehingga pada akhirnya rencana kota yang akan menyesuaikan dengan keadaan yang sudah terjadi. Kemungkinan jangkauan pengawasan pembangunan kota belum sampai ke seluruh penjuru kota sehingga banyak menimbulkan munculnya bagunan yang tidak memiliki izin dan tidak sesuai denga rencaan kota. Selain itu biasanya para pemilik tanah tidak mau menyisihkan sebagian dari tanahnya untuk rencana jalan. Lambat laun kawasan kota yang dibangun secara individual akan menjadi kawasan kota yang tidak teratur perencanaanya.
2. Pembangunan oleh Pengembang
Pembangunan seperti ini memiliki beberapa keuntungan yaitu :
a. Rencana tapak disesuaikan dengan rencana kota dan standar yang ada karena rencana ni telah dibuat secara keseluruhan dan diperiksa serta diarahkan terlebih dahulu oleh aparat pemerintah dan setelah memperoleh persetujuan baru dilaksankan.
b. Lahan untuk fasilitas umum dan sosial dapat sekaligus disediakan oleh pengembang.
c. Ligkungan pemukiman ini di samping tertata baik juga memperhatikan estetika lingkungan dan bangunan
d. Semua bangunan pasti memiliki izin bangunan.
Tapi pembangunan seperti ini juga memiliki faktor negatif seperti :
a. Harga rumah lebih mahal karena pengembang mengejar keuntungan. b. Kualitas rumah tidak sesuai dengan apa yang ditawarkan karena
pelaksanaan pembangunan rumah dalam jumlah besar maka pengawasannya menjadi berkurang.
cenderung hanya membangun rumah menengah dan rumah mewah, dan enggan membangun rumah sederhana dan sangat sederhana.
3. Pembangunan Permukiman oleh Perum Perumnas
Perum Perumnas juga bersifat pengembang tapi perusahaan ini lebih memfokuskan kegiatannya pada permukiman dan rumah-rumah tingkat menengah ke bawah. Agar dapat bersaing maka prasarana ke lokasi Perum Perumnas sering kali dibangun oleh pemerintah.
PT. Perumahan Nasional (Persero) yang sering disingkat Perumnas merupakan pengembang (developer) yang dibentuk oleh pemerintah dalam melaksanakan pembangunan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah diperkotaan. Dalam pelaksanaannya, Perumnas menerapkan beberapa cara antara lain dengan membangun : kapling siap bangun, rumah inti, rumah sederhana dan ruma susun.
2.5.6 Maksud dan Tujuan Pembangunan Perumahan dan Permukiman
Secara Umum :
- Memperbaiki keadaan permukiman dan lingkungannya untuk menngkatkan kesejahteraan sosial masyarakat.
- Mengembangkan dan meningkatan sarana, prasaraan dan fasilitas lingkungan.
- Meningkatkan dan memanfaatkan kembali fungsi-fungsi perkotaan dan lebih mengutamakan tata guna tanah.
Secara khusus, menurut undang-undang No.4 tahun 1992 tentang
- Memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia dalam rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan masyarakat.
- Mewujudkan pemukiman yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur.
- Memberi arah pada pertumbuhan wilayah dan penyebaran penduduk yang rasional.
- Menunjukkan pembangunan di bidang ekonomi, sosial, budaya dan bidang lainnya.
2.5.7 Kendala Pembangunan Perumahan
Pelaksanaan pembangunan perumahan dan pemukiman tentu tidak lepas dari berbagai kendala, yang antara lain berupa :
a. Terbatasnya lahan yang tersedia
Terbatasnya lahan, baik diperkotaan maupun pedesaan, yang dibarengi dengan meningkatnya pemangunan serta perkembangan jumlah penduduk yang pesat, telah mengakibatkan adanya ketimpangan antara jumlah permintaan dengan penawaran. Ketimpangan ini memacu meningkatnya nilai lahan yang digunakan untuk mengembangkan perumahan dan pemukiman sehingga untuk mendapatka lahan, terutama bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah semakin sulit.
b. Rendahnya kondisi sosial ekonomi masyarakat
masyarakat akan pentingnya pemeliharaan lingkungannya yang bersih bagi kesehatan mereka.
c. Terbatasnya informasi
Faktor lain yang menjadi kendala dalam pembangunan perumahan dan pemukiman adalah keterbatasan informasi tentang segala hal yang berkaitan dengan pengadaan dan teknologi pembangunan perumahan dan pemukiman terutama bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah dan berdaya beli rendah.
d. Terbatasnya kemampuan Pemerintah Daerah
Kendala yang berkaitan dengan kemampuan Pemerintah Daerah adalah terbatasnya kemampuan Pemerintah Daerah untuk memenuhi kebutuhan perumahan dan pemukiman itu, disamping keterbatasan dalam penyediaan sarana dan prasrananya.
Dalam buku Perencanaan dan Pengembangan Perumahan yang ditulis oleh Suparno sastra m dan Endy Marlina, disana juga dipaparkan beberapa kendala yang dihadapi mengenai permasalahan perumahan dan permukiman ini, yaitu :
1. Pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman terutama bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah.
2. Mengurangi kesenjangan pelayanan prasarana dan sarana antar tingkat golongan masyarakat.
3. Meningkatkan peran serta masyarakat dan dunia usaha
4. Penyediaan prasarana dan sarana perumahan dan permuiman yang serasi dan berkelanjutan.
2.5.8 Permasalahan Pembangunan Perumahan
Meskipun pembangunan perumahan dan permukiman sudah dircanangkan semenjak masa pemerintahan Orde Baru, yaitu berupa program pembangunan nasional dalam bentuk PJP I, akan tetapi sampai sekarangpun masih terdapat permasalahan-permasalahan pembangunan perumahan yang belum dapat diatasi. Permasalahan-permasalahan tersebut antara lain disebabkan oleh berbagai faktor, seperti:
1. Faktor Ekonomi dan Sosial
Faktor ekonomi merupakan permasalahan yang sanga mendasar bagi masyarakat Indonesia sebagai negara yang sedang berkembang. Kenyataannya memang masih banyak orang yang berada dibawah garis kemiskinan sehingga selain memicu timbulnya berbagai permasalahan sosial juga mengakibatkan rendahnya kemampuan mereka untuk memiliki tempat hunian (rumah). Pada golongan masyarakat menengah ke bawah ini, kemampuan ekonomi masih terkonsentrasi pada pemenuhan kebutuhan sandang dan pangan sebagai kebutuhan pokok hidup (Basic need).
2. Laju Pertumbuhan Penduduk yang Tidak Terkendali
Sebagai negara yang sedang berkembang, indonesia sangat rentan terhadap masalah kependudukan, di mana laju pertambahan penduduk sangat pesat sehingga pembangunan sarana perumahan dan permukiman tidak bisa mengimbangi laju pertambahan penduduk itu.
3. Tingginya Angka Urbanisasi
menimbulkan berbagai permasalahan baru terutama di bidang perumahan dan permukiman.
4. Laju Inflasi yang Tinggi
Salah satu penyebab timbulnya permaslaahn perumahan dan permukiman, selain yang sudah dibahas diatas adalah tingginya angka inflasi. Karena harga bahan bangunan terkait erat dengan mata uang asing(dolar), inflasi mengakibatkan harga bahan bangunan menjadi semakin tinggi. Hal ini tentu mengakibatkan tertundanya proses pembangunan perumahan dan permukiman.
2.5.9 Sistem Permintaan Perumahan
Dalam kenyataannya, sistem permintaan perumahan yang terjadi di masyarakat selalu terkait dengan beberapa hal yang harus dipahami dengan baik agar kita dapat memperoleh kejelasan tentang hal-hal yag terjadi dalam proses pemenuhannya. Adapun beberapa hal yang terdapat pada sistem permintaan perumahan adalah sebagai berikut:
1. Kebutuhan
2. Permintaan
Karakter, selera dan kemmapuan ekonomi setiap orang berbeda-beda dimana hal itu akan berdampak pada perbedaan tuntutan tiap orang tersebut terhadap kualitas sebuah hunian. Dengan adanya perbedaan tersebut, maka terdapat berbagai variasi kebutuhan terhadap rumah tinggal. Permintaan akan perumahan yang sesuai dengan selera keinginan, dan kemampuan seseorang dalam rangka memenuhi kebutuhannya akan tempat tinggal itulah yang disebut permintaan(demand). Oleh karena itu permintaan akan perumahan merupakan kebutuhan khusus yang bersifatmsubjektif dan berbeda antara individu yang satu dengan lainnya.
Apabila ditinjau dari faktor penyebabnya, permintaan terhadap perumahan dipengaruhi oleh berbagai faktor, yaitu :
a. Kondisi sosial
b. Kondisi Ekonomi
Kondisi ekonomi seseorang juga merupakan faktor penentu dalam memutuskan pilihan hunian terkait dengan lokasi, ukuran, dan kualitas hunian yang diinginkan. Setiap lokasi mempunyai standar harga yang berbeda-beda. Lokasi dengan akses yang lebih baik, ataupun daerah-daerah dengan potensi pengembangan yang baik akan mempunyai harga yang relatif tinggi. Akibatnya, hunian yang dibangun di lokasi seperti itu mempunyai nilai ekonomis yang lebih tinggi. Biasanya lokasi di daerah pusat kota mempunyai nilai yang relatif tinggi dibandingkan lokasi yang terletak lebih ke pinggir. Karena tingginya harga tanah, untuk menekan nilai ekonomi suatu hunian yan ada di pusat kota biasanya dikembangkan secara vertikal(bertingkat). Hal ini juga merupakan solusi untuk mengatasi tingkat kepadatan yang cukup tinggi dan terbatasnya luas lahan.
Sebaliknya, perumahan di daerah pinggiran kota biasanya dikembangkan secara horisontal karena harga tanahnya masih relatif terjagkau. Ukuran bangunan merupakan aspek lain yang sangat mempengaruhi harga sebuah hunian. Bangunan dengan jumlah lantai yang lebih banyak (bertingkat) dan dimensi yang lebih besar akan mempunyai harga yang lebih mahal dibandingkan dengan bangunan satu lantai, apalagi jika ukurannya lebih kecil.
c. Kondisi budaya
inginkan. Hal itu terutama terkait dengan adat kebiasaan serta tradisi yang berkembang pada masyarakat itu. Dalam latar budaya suatu masyarakat terdapat aturan-aturan serta pakem-pakem tertentu yang terkait dengan suatu bangunan, di mana hal ini akan berpengaruh besar pada pilihan hunian. Selain itu, suatu budaya biasanya juga mempunyai cara pandang yang berbeda terhadap lokasi-lokasi hunian yang berbeda. Misalnya, masyarakat dengan latar budaya Cina tidak akan menyukai rumah yang berada diujung pertigaan, yang sering disebut tusuk sate, karena mereka percaya bahwa rumah yang berada di lokasi seperti ini mempunyai aura negatif yang tinggi yang akan mempengaruhi keselamatan dan kesejahteraan penghuni rumah dalam jangka panjang.
Latar budaya masyarakat pada umumnya sangat berpengaruh terhadap pemilihan sebuah hunian. Budaya ini akan berpengaruh luas terhadap pola dan cara hidup, pola dan cara pikir serta adat kebiasaan yang dianut masyarakat.
3. Perasaan Membutuhkan
Keinginan akan rumah harus diimbangi dengan kemampuan untuk memilikinya. Kemampuan dan keinginan ini dapat terdiri atas kemampuan dan keinginan untuk memiliki, menyewa (mengontrak), dan menumpang (tanpa bayar sewa).
Untuk memenuhi kebutuhan akan perumahan, ada dua hal yang harus dipertimbangkan secara masak agar pemenuhanya dapat mengimbangi kebutuhan dan terus berkembang, kedua hal tersebut adalah :
a. Supply (penawara), merupakan kemampuan penyediaan rumah yang realisasinya dilakukan oleh pemerintah bekerja sama dengan pihak swasta (pengembang).
b. Demand (permintaan), merupakan animo permintaan masyarakat yang biasanya selalu menunjukkan angka yang lebih tini (subjektif) dibanding tingkat penawaran yang ada (suplay).
Dengan adanya penawaran dan permintaan perumahan maka akan terjadi kegiatan jual beli produk perumahan. Pasar perumahan ini terjadi apabila terjadi kesesuaian antara penawar dan permintaan, yaitu situasi dimana keinginan masyarakat (dengan pertimbangan sosial, ekonomi, serta budaya) dapat terpenuhi dan supplier(penyedia) perumahan, baik pemerintah maupun swasta, dapat menyediakannya.
dapat berwujud dalam beberapa macam program, misalnya program pengadaan perumahan baru melalui PERUMNAS ataupun program permukiman desa. Supplier yang berasal dari sektor swasta mempunyai pertimbangan yang sedikit berbeda dalam memenuhi permintaan terhadap perumahan ini, karena pihak swasta tentu mempertimbangkan keuntungan ekonomis dalam kegiatan jual beli perumahan yang dapat menjamin kegiatan usaha yang layak secara ekonomis(economically feasible).
Secara umum program pengadaan perumahan harus ditunjang dengan dana pelaksanaan, kemampuan teknis, dan pengolahan. Berdasarkan aspek ini, kelayakan sebenarnya dapat ditinjau dari beberapa segi, yaitu kelayakan ekonomi, kelayakan sosial, serta kelayakan strategi.
Kelayakan ekonomi biasanya merupakan pertimangan utama bagi supplier
swasta dalam usaha pegadaan perumahan, meskipun pemerintah tetap enetapkan aturan pengadaan perumahan, antara rumah mewah, rumah menengah, dan rumah sederhana dengan angka perbandingan 1:3:6 bagi usaha pengadaan perumahan. Dan kelayakan selanjutnya biasanya ditekankan oleh supplier yang berasal dari pemerintah dengan tujuan pengadaan perumahan yang berbeda.
2.6 Fasilitas Lingkungan Perumahan
Pada dasarnya fasilitas lingkungan ini terdiri dari bangunan-bangunan dan ata lapangan terbuka yang dibutuhkan masyarakat.
2.6.1 Jenis Fasilitas Lingkungan Perumahan
1. Fasilitas Pendidikan
a. Sekolah Taman Kanak-kanak
Adalah fasilitas pendidikan yang paling dasar yang diperuntukkan untuk anak-anak usia 5-6 tahun.
Terdiri dari dua kelas masing-masing dapat menampung 35-40 murid
per kelas dan dilengkapi dengan ruang-ruang lainnya. Pencapaian maksimum adalah 500 m
b. Sekolah Dasar (SD)
Adalah fasilitas pendidikan yang dipergunakan untuk anak-anak usia 6-12 tahun.
Terdiri dari 6 ruang kelas yang masing-masing dapat menampung 40
murid dilengkapi dengan ruang-ruang lainnya. Pencapaian maksimum adalah 1000 m.
c. Sekolah Menengah Pertama / Sekolah Lanjutan Pertama
Adalah fasilitas pendidikan yang diperuntukkan untuk menampung lulusan SD.
Terdiri dari 6 ruang kelas yang masing-masing dapat menampung 30
murid dan dipakai pagi dan sore.
d. Sekolah Menengah Atas/ Sekolah Lanjutan Atas
Terdiri dari 6 ruang kelas yang masing-masing dapat menampung 30
murid dan dipakai pagi dan sore 2. Fasilitas Pendidikan
a. Puskesmas Pembantu b. Puskesmas
c. Tempat Praktek Dokter d. Rumah Bersalin
e. Apotik
3. Fasilitas Perbelanjaan dan Niaga a. Warung
Adalah fasilitas perbelanjaan terkecil yang melayani kebutuhan sehari-hari dari unit lingungan terkecil (50 keluarga)
b. Pertokoan
Adalah fasilitas perbelanjaan yang lebih lengkap dari pada warung meskipun tetap menjual kebutuhan sehari-hari, dapat berbentuk toko PD. c. Pusat Perbelanjaan Lingkungan
Fungsi utaa sebagai pusat perbelanjaan dan niaga lingkungan yang menjual keperluan sehari-hari termasuk sayur-mayur, daging, buah-buahan, beras, tepung-tepungan, bahan-bahan pakaian, barang-barag-barang kelontong, alat-alat sekolah, alat-alat rumah tangga dan lain-lain. 4. Fasilitas Pemerintahan dan Pelayanan Umum
5 orang per keluarga) maupun yang formil (kelurahan/lingkungan, kecamatan) dan bkan didasarkan pada jumlah penduduk yang mampu mendukung fasilitas tersebut.
a. Kelompok 500 keluarga (tingkat RW) Pos Hansip dan Balai Pertemuan Parkir Umum dan Kaskus Umum
b. Kelompok 6.00 keluarga (tingkat kelurahan) Kantor Kelurahan
Pos Polisi
Pos Pemadaman Kebakaran
Parkir Umum dan Kaskus Umum
c. Kelompok 24.000 keluarga (tingkat kecamatan) Kantor Kecamatan
Kantor Polisi
Kantor Pos Cabang
Kantor Telepon Cabang Pos Pemadaman Kebakaran
Parkir Umum dan Kaskus Umum
Gardu Listrik
5. Fasilitas peribadatan
Fasilitas ini untuk setiap daerah harus disesuaikan dengan agama yang dianut oleh masyarakat di tepat tersebut.
6. Faslitas Rekreasi dan kebudayaan
2.7 Persyaratan Merancang Rumah
Menurut maslow, kebutuhan manusia menunjukkan hierarki dari kebutuhan yang paling dasar/pokok hingga kebutuhan tingkat lanjut (advance). Seperti dijelaskan pada bagian sebelumnya, teori Maslow ini menjelaskan hierarki kebutuhan manusia terhadap pemenuhan hunian, yaitu sebagai berikut :
1. Survival Needs
2. Safety and Security needs 3. Affiliation Needs
4. Esteem Needs
5. Cognitive and Aesthetic Needs
Berdasarkan teori ini, setelah kebutuhan jasmaninya terpenuhi, yaitu kebutuhan akan sandang, pangan, dan kesehatan, maka rumah akan menjadi salah satu kebutuhan yang memotivasi manusia untuk mengembangkan diri ke arah kehidupan yang lebih baik. Keberadaan rumah, walauun kecil akan memberikan dampak psikologis yang besar terhadap perkembangan mental pemiliknya.
Ditinjau dari sisi arsitektur rumah meruakan wadah bagi kegiatan manusia dimana di dalam wadah tersebut dapat dilakukan fungsi menghuni. Menghuni atau bertempat tinggal meliputi serangkaian aktivitas yang dilakukan dalam rentang waktu 24 jam (harian). Dalam 24 jam, manusia akan melakukan berbagai aktivitas, antara lain :
1. Beristirahat/tidur 2. Makan
3. Berinteraksi sosial
5. Beribadah 6. Bekerja/berkarya
Berdasarkan aktivitas-aktivitas tersebut maka ruang-ruang di dalam rumah dapat dikelompokkan menjadi tiga bagian, yaitu:
1. Area Permukiman (Living Area)
Area ini merupakan kelompok ruang yang dapat terdiri atas: a. Ruang tamu, berfungsi sebagai tempat untuk menerima tamu.
b. Ruang makan, merupakan tempat untuk makan seluruh anggota keluarga. c. Ruang keluarga, merupakan tempat berumpul dan berinteraksi antar
anggota keluarga.
d. Ruang belajar/kerja, adalah bagian dari rumah yang digunakan untuk akyivitas belajar atau bekerja.
2. Area Peristirahatan (Sleeping Area) yang terdiri dari :
a. Ruang tidur, merupakan ruang tempat beristirahat setelah seharian beraktivitas.
b. Kamar mandi, merupakan area untuk membersihkan diri.
3. Area Pelayanan (Service Area), yaitu kelompok ruang dengan fungsi-fungsi pelayanan bagi seluruh aktivitas di dalam rumah, yaitu:
a. Dapur
b. Ruang Penyimpanan (Gudang) c. Garasi
dalam satu ruangan, misalnya ruang keluarga sekaligus menjadi ruang tamu, yang sekaligus juga menampung aktivitas makan anggota keluarga.
Selain ketentuan-ketentuan yang sudah disebutkan di atas, perancangan sebuah rumah juga harus memenuhi persyaratan-persyaratan berikut:
1. Keamanan
Bangunan adalah wadah tempat penggunanya melakuan aktivitas. Desain bangunan dikatakan berhasil baik apabila bangunan tersebut benar-benar dapat mewadahi aktivitas dari fungsi-fungsi yang sesuai dengan yang direncanakan.
2. Kesehatan
Rumah tinggal adalah bangunan yang digunakan untuk mewadahi seluruh aktivitas menghuni. Agar aktivitas tersebut dapat berkelanjutan dalam jangka panjang, salah satu persyaratan yang perlu dipenuhi adalah masalah kesehatan. Untuk memenuhi persyaratan ini sebuah rumah tinggal harus dilengkapi dengan sarana-sarana yang diperlukan untuk pemeliharaan kebersihan, kesehatan, diantaranya adalah :
a. Kamar mandi dan WC beserta saluran pembuangan dan pengelolaannya sebagai sarana melakukan aktivitas buang air kecil, mandi dan buag air besar. Dengan tersedianya sarana ini diharapkan kotoran penguni bangunan tersebut dapat ditamung dengan baik, tidak mencemari lingkungan rumah dan sekitarnya.
c. Tempat penimbunan atau penampungan sampah sementara. Dengan tersedianya sarana ini maka sampah rumah tangga akan dapat ditimbu sehingga tidak dikerumuni lalat atau berbau.
3. Kenyamanan
Apabila dua persyaratan di atas telah dipenuhi, lebih jauh lagi perlu dipertimbangkan masalah kenyamanan rumah tinggal. Aspek kenyamanan ini meliputi tanah yang sangat luas, mencakup beberapa aspek yang diantaranya adalah sebagai berikut:
a. Kenyamanan Thermal
Kenyamanan Thermal adalah kenyamanan yang terkait dengan suhu udara. Setiap daerah mempunyai iklim dan suhu udara yan berbeda-beda. Begitu pula dengan kemampuan adaptasi dari masyarakatnya.
b. Kenyamanan Audio
Setiap lingkungan mempunyai kondisi yang berbeda-beda termasuk kadar kebisingannya. Rumah dengan kebisingan tinggi tentunya tidak nyaman dihuni. Pada kondisi seperti ini, perancangan rumah memerlukan solusi khusus untuk mereduksi kebisingan yang berasal dari luar bangunan, yang dilakukan dengan memasang material peredam bnyi pada dinding bangunan ataupun menata lanskap pada rumah tersebut.
c. Kenyamanan Visual
dengan elemen in door (dalam bangunan), dengan membuat rancangan bukaan-bukaan ruangan yang relatif besar sehingga pemandangan luar menyatu dengan desain ruang dalam.
4. Keindahan
Persyaratan yang lainnya adalah keindahan. Di antara persyaratan-persyaratan untuk rumah, keindahan adalah aspek terakhir yang harus dipertimbangkan. Setelah pertimbangan-pertimbangan lain yang lebih mendasar terpenuhi, selanjutnya barulah dipertimbangkan aspek keindahannya.
2.8 Dana Pembangunan
Biaya proyek merupakan hal yang penting selain waktu. Kedua hal ini berkaitan erat dan dipengaruhi oleh metode pelaksanaan, pemakaian peralatan, bahan, dan tenaga kerja yang dipakai. Dengan adanya persaingan harga dalam suatu tender maka perlu adanya estimasi yang tepat dan akurat dan harus dimulai sejak pelaksanaan tender dimulai, sebab biaya yang disetujui dalam kontrak tidak dapat diubah tanpa adanya sebab yang tepat. Untuk itu diperlukan perhitungan analisa, dan pengalaman kerja yang banyak supaya tidak mengalami kerugian di kemudian hari.
Menurut Ervianto (2002), biaya konstuksi dapat dibagi menjadi dua macam yaitu biaya langsung dan biaya tidak langsung, sebagai berikut :
Biaya Langsung
Biaya langsung adalah biaya yang langsung berhubungan dengan konstruksi atau bangunan yang didapat dengan mengalikan volume pekerjaan dengan harga satuan pekerjaan tersebut.
a. Biaya bahan bangunan b. Upah Buruh
c. Biaya Peralatan Biaya Tak Langsung
Biaya tak langsung adalah biaya yang tidak secara langsung berhubungan dengan konstruksi, tapi harus ada dan tidak dapat dilepaskan dari proyek tersebut.
Biaya tak langsung meliputi :
a. Biaya overhead, adalah biaya untuk menjalankan suatu usaha di lapangan. b. Biaya tak terduga, adalah biaya untuk kejadian yang mungkin terjadi atau
tidak terjadi.
c. Keuntungan, adalah hasil jerih payah keahlian ditambah hasil dari faktor resiko.
2.8.1 Biaya Desain
Biaya pembangunan rumah sebenarnya sudah mulai dikeluarkan pada awal proses pembangunan, yaitu pada proses desain. Bila proses desain dilakukan sendiri oleh pemilik rumah, biaya desain ini tidak terlalu terasa karena biaya yang dikeluarkan biasanya tidak terlalu besar. Biaya yang diperlukan hanya berupa biaya-biaya pada saat dilakukan koordinasi atau diskusi dengan calon penghuni yang lain (biasanya anggota keluarga) yang seringkali dilakukan secara informal pada saat anggota keluarga berkumpul. Kelemahan proses ini seringkali memiliki output
2.8.2 Biaya Produksi
Pengertian biaya disini ada dua istilah yaitu :
Biaya (cost), yang dimaksud dengan biaya di sini adalah semua pengorbanan
yang dibutuhkan dalam rangka mencapai suatu tujuan yang diukur dengan nilai uang.
Pengeluaran (expence), yang dimaksud dengan expence ini berkaitan dengan
sejumlah uang yang dikeluarkan atau dibayarkan dalam rangka mendapatkan sesuatu hasil yang diharapkan.
Biaya yang akan dihitung di sini adalah biaya perkiraan (predictive cost) yaitu perkiraan biaya yang akan dikeluarkan bila kegiatan itu dilaksanankan. Biaya-biaya yang akan dihitung antara lain :
Biaya investasi (investment cost) yaitu biaya yang ditanamkan dalam rangka
menyiapkan kebutuhan usaha untuk beroperasi dengan baik.
Biaya operasional (operation Cost), yaitu biaya yang dikeluarkan dalam
rangka menjalankan aktivitas tersebut sesuai dengan tujuan.
Biaya Perawatan (Maintenance Cost), yaitu biaya yang diperuntukkan dalam
rangka menjaga/menjamin performance kerja atau peralatan agar selalu prima dan siap untuk diopersikan yang dibedakan menjadi dua yaitu biaya perawatan rutin (preventive maintenance) dan biaya perawatan insidentil (Giatman, 2006).
Untuk mendirikan bangunan tentu diperlukan lahan. Lahan ini mungkin saja telah tersedia jauh sebelum rencana pembangunan rumah muncul, atau baru disediakan setelah timbul rencana untuk membangunnya.
b. Pengurusan Ijin Mendirikan Bangunan
Setelah kegiatan pengadaan lahan selesai dilakukan, dimulailah tahap pengurusan ijin mendirikan bangunan (IMB). Pada tahap ini diperlukan dokumen-dokumen, diantaranya gambar-gambar racangan bangunan yang disiapkan pada proses desain.
c. Penyiapan Lahan
Setelah pengurusan IMB selesai dilakuan, aktivitas penyiapan lahan dapat dimulai. Berbagai aktivitas ini dapat dilakukan secara paralelel.
d. Penyiapan Material/bahan bangunan
Untuk melaksanakan proses produksi diperlukan material bangunan. Dalam penyediaan material ini pelu direncanakan manajemennya, apalagi bila material yang dibutuhkan dalam jumlah besar.
e. Pelaksanaan Pembangunan
Tahap pelaksanaan pembangunan merupakan rangkaian aktivitas produksi yang biasanya membutuhkan waktu yang relatif panjang.
f. Pengawasan Jalannya Pembangunan
Pada tahap pelaksanaan pembangunan diperlukan juga pengawasan atas jalannya pembangunan.
g. Penghunian Bangunan
2.8.3 Harga Jual
Menurut Robert J.Kodoatie (1995), seseorang atau instansi membangun suatu pemukiman atau perumahan kemudian menjualnya pada orang-orang yang menginginkannya dengan harga tertentu bisa secara kontan maupun bertahap (kredit). Penjual sudah menghitung untung ruginya bila dijual secara kontan maupun bertahap dalam jangka waktu tertentu. Investasi yang ditanamkan pada proyek tersebut pada jangka waktu tertentu diharapkan akan dapat kembali dengan mendapatkan keuntungan yang disesuaikan dengan suku bunga tertentu.
2.8.4 Pajak
Pajak properti merupakan pajak yang dikenakan oleh pemerintah, baik dalam bentuk pajak bumi dan bangunan ataupun pajak yang dikenakan sewaktu transaksi properti dilakukan. Besarnya tarif pajak berdasarkan ketentuan UU nomor12/1985 yang tealh diubah dengan UU nomor 12/1997 tentang PBB adalah marginal tax rate 5% x 20% dari NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) untuk nilainya kurang dari 1 milyar. Untuk obyek pajak yang NJKP ( Nilai Jual Kena Pajak) nya di atas 1 milyar dikenakan sebesar 5% x 40% x NJOP baik dari nilai tanah maupun nilai bangunannya. (Prawoto, 2003)
Besarnya pajak pendapatan yang harus dihitung oleh sebuah perusahaan bisa dihitug dengan rumus sebagai berikut :
P = (TI) T Dimana :
P = Besarnya pajak
TI = Pendapatan terkena pajak
Dengan
TI = GI – E – D – B Dimana :
GI = Pendapatan Kotor E = Pengeluaran
D = Depresiasi atau penyusutan B = Bunga
Tingkat pajak biasanya berbeda-beda menurut besarnya pendapatan terkena pajak dari suatu perusahaan. Perusahaan-perusahaan yang TI-nya lebih kecil biasanya akan dikenakan pajak yang lebih rendah. Besarnya tingkat pajak untuk tiap interval TI tertentu bisa berubah-ubah, tergantung pada kebijakan pemerintah yang mengaturnya. (Pujawan,2003)
Dasar hukum Pajak Penghasilan (PPh) adalah undang-undang No.7 tahun 1984 sebagaimana telah diubah dengan undang-undang no.7 tahun 1991 dan terakhir diubah dengan Undang-Undang No.10 tahun 1994. Pajak Penghasilan Pasal 23 merupakan Pembayaran Pajak Penghasilan dalam tahun yang dipotong atas penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak dalam negeri dan bentuk usaha tetap yang berasal dari modal, penyerahan jasa atau penyelenggaraan kegiatan selain yang telah dipotong pajak sebagaimana dimaksud dalam pasal 21.
2.9 Metode dan Desain Riset Pemasaran
2.9.1 Pengertian dan Macam-Macam Metode Riset
Riset pemasaran merupakan suatu kegiatan sistematik dan mempunyai tujuam dalam hal pengidentifikasian masalah dan peluang, pengumpulan data, pengolahan dan penganalisaan data, penyebaran informasi yang bermanfaat untuk membantu manajemen dalam rangka pengambilan keputusan identifikasi dan solusi yang efektif dan efisien di bidang pemasaran perusahaan. Riset memiliki tiga unsur penting yaitu sasaran, usaha untuk mencapai sasaran, serta metode yang ilmiah.
Salah satu metode riset adalah metode deskriptif yaitu suatu metode yang bertujuan untuk menggambarkan sifat sesuatu yang tengah berlangsung pada saat riset dilakukan dan emeriksa sebab-sebab dari suatu gejala tertentu.
2.9.2 Penentuan Jumlah Sampel
Penentuan sampel yang digunakan dalam penelitian ini adalah dengan pendekatan non probability sampling dengan menggunakan teknik purposive sampling, yaitu teknik pennetuan sampel berdasarkan pertimbangan tertentu (sugiyono, 2006) dengan tujuan untuk mendapatkan sampel sesuai dengan kriteria yang ditentukan.
2.9.2 Kuisioner
Pada penelitian survai, penggunaan kuisioner merupakan hal yang pokok untuk pengumpulan data. Tujuan pokok pembuatan kuisionet adalah untuk :
a. Memperoleh informasi yang relevan dengan tujuan survai.
b. Memperoleh informasi dengan reliabilitas dan validitas setinggi mungkin. Beberapa cara pemakaian kuisioner adalah :
2. Kuisioner diisi sendiri oleh kelompok 3. Wawancara melalui telepon
4. Kuisioner diposkan
Sedangkan jenis-jenis pertanyaannya adalah : 1. Pertanyaan tertutup
Kemungkinan jawabannya sudah ditentukan terlebih dahulu dan responden tidak diberi kesempatan memberikan jawaban.
2. Pertanyaan terbuka
Kemungkinan jawabannya tidak ditentukan terlebih dahulu dan responden bebas memberikan jawaban.
3. Pertanyaan tertutup dan terbuka
Jawabannya sudah ditentukan tetapi disusul dengan pertanyaan terbuka. 4. Pertanyaan semi terbuka
Pada pertanyaan semi terbuka jawabannya sudah tersusun tetapi masih ada kemungkinan tambahan jawaban.
2.10 Metode Simpleks
Metode simpleks sesungguhnya sama saja dengan metode grafik di dalam mencari titik penyelesaian optimal di daerah kelayakan atau mencari nilai titik-titik ekstrim di daerah kelayakan (Sitorus, 1997). Pada masa sekarang masalah-masalah linear programming yang melibatkan banyak variable-variabel keputusan dapat dengan cepat diselesaikan melalui bantuan komputer, tetapi bila variabel keputusan yang dikandung tidak terlalu banyak, masalah tersebut dapat diselesaikan dengan suatu logaritma yang biasanya sering disebut metode simpleks tabel.
Untuk dapat menyelesaikan metode simpleks dengan mudah maka pekerjaan yang perlu diperhatikan terleih dahulu adalah membuat “tabel dasar” atau “
basic-table‟. Tahapan pekerjaan ini merupakan pekerjaan yang paling penting dalam
metode simpleks, sebab bila pada tahapan ini ternyata ada kekeliruan, maka penyelesaian lebih lanjut juga keliru. Biasanya bila pada tahap penyusunan tabel dasar ini ada kekeliruan, misalnya tanda koefisien fungsi tujuan atau koefisien input-output, maka feasible-solution tidak dapat diperoleh.
Ada beberapa pengertian yang perlu diperhatikan dalam pemecahan problem
Linear programing (LP) dengan metode simpleks, yaitu:
a. Penetapan atau penyusunan tabel dasar (basic-table) yaitu tabel awal yang berisikan informasi tentang besaran parameter dalam problem Linear programing (LP); misalnya besaran koefisien fungsi tujuan ( cost-coefficients, Cij); besaran koefisien input-output (aij) pada faktor pembatas
dan besaran sumber daya yang tersedia (bij)
sebelumnya tanda ≤ mengisyaratkan problem maksimisasi dan sebaliknya tanda ≥ mengisyaratkan problema minimisasi.
c. Penetapan non-negative coefficients, artinya koefisien fungsi tujuan (Cij)
dan koefisien input-output (aij) tidak boleh negatif. Sebab bila ada nilai negatif, maka tidak terjadi penyelesaian optimum, tetapi yang diperoleh adalah penyelesaian yang tidak terbatas.
d. Semua bentuk persamaan yang ikut dalam model merupakan garis lurus. e. Koefisien fungsi tujuan (Cij) maupun koefisien input-output (aij) bersifat
divisible artinya dapat dibagi menjadi bilangan(besaran) kecil. Maksudnya untuk memudahkan perhitungan. Sebab kalau menggunakan bilangan atau besaran yang nilainya besar, maka akan menyulitkan perhitungan secara manual.
Contoh : 20x1 + 60x2≤ 80
Persamaan tersebut dapat disederhanakan menjadi: 2x1 + 6x2 ≤ 8 ; atau
x1 + 3x2≤ 4
f. Penetapan equality, artinya semua tanda ≤ atau ≥ digantikan dengan tanda
sama dengan (=).
g. Penetapan pivot-eement artinya bilangan yang dipakai sebagai dasar melakukan iterasi.
h. Perhitungan iterasi yaitu mengubah nilai atau bilangan disesuaikan maksud analisis.
j. Penetapan hal-hal yang dikategorikan sebagai nonfeasible-solution yaitu akhir penyelesaian LP yang tidak feasible. Bila terjadi kasus seperti ini, maka pekerjaan harus diulang mulai awal lagi, dicek apakah koefisien yang dipakai sudah benar, tandanya apa sudah positif atau cara melakukan iterasi sudah benar atau belum.
Beberapa istilah yang digunakan dalam metode simpleks menurut hotniar (2005: 56-57), penjelasannya diantaranya sebagai berikut :
1. Iterasi, seperti yang disebutkan sebelumnya adalah tahapan perhitungan dimana nilai dalam perhitugan itu tergantung dari nilai tabel sebelumnya. 2. Variabel non basis, adalah variabel yang nilainya diatur menjadi nol pada
sembarag iterasi. Dalam terminologi umum, jumlah variabel non basis selalu sama dengan derajat bebas dalam sistem persamaan.
3. Variabel basis, merupakan variabel yang nilainya bukan nol pada sembarang iterasi. Pada solusi awal, variabel basis merupakan variabel slack (jika fungsi kendala menggunakan pertidaksamaan ≤) atau variabel
buatan (jika fungsi kendala menggunakan pertidaksamaan ≥ atau =).
Secara umum jumlah variabel batas selalu sama dengan jumlah fungsi pembatas (tanpa fungsi non negatif)
4. Solusi atau Nilai kanan (NK), merupakan nilai sumber daya pembatas yang masih tersedia. Pada solusi awal, nilai kanan atau solusi sama dengan jumlah sumber daya pembatas awal yang ada, karena aktivitas belum dilaksanakan.
(=). Penambahan variabel ini terjadi pada tahap inisialisasi. Pada solusi awal, variabel slack akan berfungsi sebagai variabel basis.
6. Variabel surplus adalah variabel yang dikurangkan dari model matematik kendala untuk mengkonversikan pertidaksamaan ≤ menjadi persamaan
(=). Penambahan variabel ini terjadi pada tahap inisialisasi. Pada solusi awal, variabel surplus tidak dapat berfungsi sebagai variabel bebas.
7. Variabel buatan adalah variabel yang ditambahkan ke model matematik kendala dengan bentuk ≥ atau = untuk difungsikan sebagai variabel basis
awal. Penambahan variabel ini terjadi pada tahap inisialisasi. Variabel ini harus bernilai 0 pada solusi optimal, karena kenyataanya variabel ini tidak ada. Variabel ini hanya ada di atas kertas.
8. Kolom pivot (kolom kerja) adalah kolom yang memuat variabel masuk. Koefisien pada kolom ini akan menjadi pembagi nilai kanan untuk menentukan baris pivot (baris kerja).
9. Baris pivot (baris kerja) adalah salah satu baris dari antara variabel baris yang memuat variabel keluar.
10.Elemen pivot (elemen kerja) adalah elemen yang terletak pada perpotongan kolom dan baris pivot. Elemen pivot akan menjadi dasar perhitungan untuk tabel simpleks berikutnya.
12.Variabel keluar, variabel yang keluar dari variabel basis pada iterasi berikutnya dan digantikan dengan variabel masuk. Variabel keluar dipilih satu dari antara variabel basis pada setiap iterasi dan bernilai 0.
2.10.1 Slack dan Surplus variables
Perubahan tanda ≥ atau ≤ ini dilakukan dengan menambahkan slack variables
pada program LP “memaksimumkan” dan menambahkan surplus variables pada
program LP “meminimumkan”. Contohnya adalah sebagai berikut
1. Slack Variables
Untuk problem Lp “memaksimumkan” diperlukan bantuan penambahan
Slack variables. Sebagai contoh adalah sebagai berikut: 2x1 + 6x2 ≤ 8
x1 + 3x2 ≤ 4
Dapat diubah ke bentuk equelity (sama dengan) dengan menambahkan Slack variables, yaitu:
2x1 + 6x2 + s1 = 8 x1 + 3x2 + s3 = 4
karena koefisien Slack variables adalah positif, maka solusi optimum langsung dapat diduga kalau dapat dihitung, maka perhitungan dengan cara Simplex dapat langsung dikerjakan. Dalam terminologi penyelesaian cara simplex seperti i, disebut dengan istilah penyelesaian “tahap tunggal” (single phase). Proses seperti ini
Gambar 2.1 Diagramatis Cara Penyelesaian Proses Tahap Tunggal pada Metode Simplex
2. Surplus Variables
Penyelesaian problem LP „meminimumkan” memerlukan bantuan surplus
variables agar penyelesaian problem LP dengan cara Simplex dapat diselesaikan. Misalnya:
Semula : x1 + x2–s1 = 4 2x1 + 2x2 –s2 = 7 Diubah menjadi:
x1 + x2 –s1 + s3 = 4
Mulai
Hitungan nilai Zj cj
Ada nilai Zj cj yang negatif ?
Cari nilai Zj cj yang paling negatif ?
Pilihlah kolom yang terdapat nilai Zj
cj yang paling negatif ?
Tentukan “pivot element”
Mulai Iterasi
STOP &
2x1 + 2x2–s2 + s4 = 7
Dalam terminiologi Lp, maka cara ini disebut dengan istilah “proses tahap
ganda dua” atau two-phase process. Cara penyelesaiannya hampir sama dengan penyelesaian”proses tahap tunggal”, hanya saja sebelumnya diperlukan pekerjaan
memilih variabel buatan (artifical variables) terlebih dahulu. Diagramatis cara “tahap ganda dua” ini dapat dilihat di Gambar 2.1.
2.10.2 Limitasi Metode Simpleks
Seperti lazimnya sebuah model, metode simpleks juga mempunyai kelemahan-kelemahan. Keterbatasan metode ini dapat dimengerti mengingat beberapa keterbatasan yang dimilikinya antara lain:
a. Modelnya sederhana dengan menggunakan jumlah variabel yang terbatas. Padahal dalam realita yang ada problema yang dihadapi banyak jumlahnya. Misalnya, dalam penyelesaian problem LP dengan paket komputer dapat meyelesaikan 200 variabel, sementara metode simpleks hanya terbatas pada sekitar 5 variabel.
b. Cara penyelesaian juga relatif mudah dan dapat dikerjakan dalam waktu singkat namun dalam praktek dikerjakan secara manual. Bila terjadi kekeliruan menghitng, diperlukan waktu yang lama dan kadang-kadang membosankan untuk mengulangnya kembali.
Gambar 2.2 Diagramatis Cara Penyelesaian “Proses Tahap Ganda Dua” pada
metode simpleks
2.10.3 Cara Operasional
Untuk mempermudah pengertian dan penyelesaian metode simpleks, baiklah dituliskan model matematis dari problem LP sebagai berikut:
a. Maksimumkan Z = c1x1 + c2x2 + ... + cnxn (atau minimumkan)
Mulai
Tambahkan Variabel buatan agar solusi optimum dapat dicapai
Periksa apakah nilai Zj cj pada slack variables = 0
MULAI TAHAP II Teruskan seperti tahap I
Selesai
Tahap I
STOP & periksa kembalib. Faktor pembatas :
a11x1 + a12x2 + ... + a1nxn = /≤ / ≥ bs1 a21x1 + a22x2+ … + a2nxn= /≤ / ≥ b2… . . . . . . . . . . . . . . . am1x1 + am2x2 + … + amnxn = /≤ / ≥ bm c. Syarat : x1 , x2 , .... , xm≥ 0
Bentuk umum tersebut dapat disederhanakan sebagai berikut : a. Maksimumkan Z = 𝐶ᵢ𝑛1 𝑋j
(atau minimumkan)
b. Faktor pembatas : 𝑎ᵢ𝑛1 j xi < / > bi c. Syarat : xi ≥ 0
Keterangan :
Z = Fungsi Tujuan
C1, C2, Cn = Nilai Konstribusi dari variabel keputusan (keuntungan) X1, X2, Xn = Tipe rumah 1, Tipe rumah 2, dst
