OPTIMALISASI KOMPOSISI TIPE DAN JUMLAH RUMAH
PADA PERUMAHAN PESONA LEPANG RESIDENCE
TUGAS AKHIR
OLEH:
I NYOMAN MAHARTA ADITANA ( 1104105019 )
JURUSAN TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS UDAYANA
i
ABSTRAK
Perkembangan sebuah daerah ditandai dengan pertumbuhan jumlah penduduk yang meningkat. Urbanisasi atau perpindahan penduduk juga berakibat pada kepadatan penduduk di suatu daerah, hal ini dapat menimbulkan masalah bagi kota tersebut. Salah satunya adalah tingginya kebutuhan akan hunian atau tempat tinggal. Melihat keadaan ini banyak muncul pengembang yang menyediakan rumah tinggal yang siap huni dengan beragam tipe. Namun keterbatasan lahan membuat para pengembang harus mensiasati komposisi tipe dan jumlah rumah yang akan dibangun agar mendapatkan hasil yang optimal.
Tujuan dari penulisan Tugas Akhir ini adalah untuk mengetahui komposisi tipe dan jumlah rumah yang optimal yang akan dibangun oleh pengembang. Dalam tujuan mencapai solusi optimal pada Tugas Akhir ini penulis menggunakan Metode Simpleks dan dilanjutkan dengan menggunakan tabel alternatif pilihan untuk membulatkan bentuk desimal dari hasil akhir perhitungan sebelumnya.
Pada penulisan Tugas Akhir ini obyek yang dijadikan penelitian adalah proyek Pembangunan Perumahan Pesona Lepang Residence di Desa Lepang Kabupaten Klungkung hasil analisa menunjukkan bahwa komposisi optimal tipe dan jumlah rumah yang dibangun adalah tipe A (Jepun) sebanyak 91 unit, rumah tipe B (Melati) sebanyak 137 unit, rumah tipe C (Pucuk) sebanyak 181 unit, yang dibangun diatas lahan seluas 40.000m2 dengan keuntungan sebesar Rp64.257.000.000
ii Denpasar , Juli 2015
Penulis
UCAPAN TERIMAKASIH
Puji syukur saya panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa yang telah memberikan rahmat dan karunia-Nya, sehingga Tugas Akhir denganjudul “Optimalisasi Komposisi Tipedan Jumlah Rumah Pada Perumahan Pesona Lepang Residemce” dapatterselesaikan
Pada kesempatan ini saya menyampaikan rasa terimakasih kepada bapak dan ibu tercinta yang telah memotivasi, Ibu A.A DiahParamidewi,ST,MT,Ph.D dan Bapak Ir Mayun Nadiasa, MT selaku dosen pembimbing, Luh Devi Priyanthi Asdiana, S.KM. serta rekan – rekan yang berjasa dalam mendukung penyusunan Tugas Akhir ini.
Penulis berharap semoga penulisan ini bias bermanfaat dikemudian hari. Pada akhirnya dengan keterbatasan yang dimiliki dalam penulisan Tugas Akhir ini masih kurang sempurna, untuk itu diharapkan kritik dan saran demi kesempurnaannya.
iii
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL LEMBAR PENGESAHAN SURAT PERNYATAAN ABSTRAK ... i UCAPAN TERIMAKASIH... iiDAFTAR ISI ... iii
DAFTAR PUSTAKA ... v
DAFTAR GAMBAR ... vi
DAFTAR TABEL ... vii
BAB I PENDAHULUAN ... 1 1.1 Latar Belakang ... 1 1.2 Rumusan Masalah ... 2 1.3 Tujuan Penulisan ... 2 1.4 Manfaat Penulisan ... 3 1.5 Batasan Masalah... 3
BAB II TINJAUAN PUSTAKA ... 4
2.1 Pengertian Proyek ... 4
2.1.1 Perencanaan Proyek ... 5
2.1.2 Pelaksanaan Proyek ... 6
2.2 Pengertian Perumahan dan Pemukiman ... 6
2.3 Proses Perijinan Perumahan ... 8
2.3 Lahan Sebagai Unsur Utama ... 9
2.5 Pengertian Pengembang Perumahan (Developer) ... 10
2.6 Strategi Pemasaran ... 13
iv
2.8 Pembiayaan ... 16
2.9 Sains Manajemen ... 19
2.9.1 Pendekatan Sains Manajemen Untuk Pemecahan Masalah ... 19
2.9.2 Teknik Sains Manajemen ... 20
2.9.3 Model Program Linier ... 22
2.9.4 Metode Simpleks ... 25
BAB III RANCANGAN KEGIATAN ... 27
3.1 Rancangan Kegiatan Penelitian... 27
3.2 Menentukan Objek Studi... 28
3.3 Studi Pustaka ... 28
3.4 Pengumpulan Data ... 28
3.5 Analisa Data Dengan Metode Simpleks ... 29
3.6 Hasil Analisa ... 32
3.7 Kesimpulan dan Saran ... 32
BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN ... 33
4.1 Tipe Rumah ... 33
4.1.1 Rumah Tipe A ... 33
4.1.2 Rumah Tipe B ... 33
4.1.3 Rumah Tipe C ... 34
4.2 Spesifikasi Pekerjaan Pembangunan Rumah Dari Masing-Masing Tipe ... 34
4.3 Variabel Keputusan ... 35
4.4 Penyusunan Fungsi Tujuan ... 35
4.5 Fungsi Batasan ... 42
4.6 Perhitungan Dengan Metode Simpleks ... 44
4.8 Tabel Alternatif Pilihan ... 50
BAB V PENUTUP ... 52
5.1 Kesimpulan ... 52
v
DAFTAR PUSTAKA ... 53
LAMPIRAN A : Peta lokasi Perumahan Pesona Lepang Recidence ... 54
LAMPIRAN A : Denah dan tampak masing-masing rumah ... 55
vi
DAFTAR GAMBAR
vii
DAFTAR TABEL
Tabel 3.1 Tabel Simpleks Dalam Bentuk Simbol ... 30
Tabel 4.1 Rekapitulasi biaya rumah tipe A ... 41
Tabel 4.2 Rekapitulasi biaya rumah tipe B ... 41
Tabel 4.3 Rekapitulasi biaya rumah tipe C ... 42
Tabel 4.4 Tabel Simpleks awal ... 45
Tabel 4.5 Tabel Mengubah nilai – nilai kunci Simpleks awal ... 45
Tabel 4.6 Tabel Simpleks kedua ... 47
Tabel 4.7 Tabel Mengubah nilai – nilai kunci Simpleks kedua ... 48
Tabel 4.8 Tabel Simpleks ketiga ... 49
Tabel 4.9 Tabel Mengubah nilai – nilai kunci Simpleks ketiga ... 49
Tabel 4.10 Tabel Simpleks akhir... 50
1
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Perkembangan sebuah daerah ditandai dengan pertumbuhan jumlah penduduk yang meningkat. Urbanisasi atau perpindahan penduduk juga berakibat pada kepadatan penduduk di suatu daerah, hal ini dapat menimbulkan masalah bagi kota tersebut. Salah satunya adalah tingginya kebutuhan akan hunian atau tempat tinggal. Oleh karena itu Pemerintah dihadapkan pada permasalahan penyediaan lahan untuk kawasan tempat tinggal, agar terciptanya peningkatan taraf hidup manusia. Salah satu upaya Pemerintah adalah dengan mengeluarkan Undang-undang no. 4 tahun 1992 tentang perumahan dan pemukiman yang berisi tentang upaya penataan dan pengendalian tanah untuk pemukiman.
Melihat keadaan ini banyak muncul pengembang yang menyediakan rumah tinggal yang siap huni dengan beragam tipe, ada pengembang yang khusus menjual tipe rumah mewah untuk kalangan menengah keatas, ada pengembang yang menawarkan rumah sederhana untuk kalangan menengah kebawah namun ada pula yang mengkombinasikan tipe rumah sederhana, tipe rumah sedang dan tipe rumah mewah. Hal ini terjadi karena sasaran konsumen yang dipilih berbeda. Dengan beragamnya pilihan, para konsumen dapat memilih hunian yang akan dibeli sesuai dengan selera dan kemampuan mereka.
Biasanya pengembang memilih membangun tipe rumah mewah karena dapat menghasilkan keuntungan yang lebih besar, namun konsumen lebih cenderung memilih tipe rumah sederhana karena harga yang relatif murah. Luas area yang dibangun oleh para pengembang pun beragam tergantung tipe rumah dan luas dari lahan itu sendiri. Disamping juga karena keterbatasan lahan yang dapat digunakan. Di Bali kebanyakan pengembang membangun perumahan dalam area yang tidak begitu luas, hal ini dikarenakan harga tanah yang mahal dan karena lahan yang tersedia tidak begitu luas. Pengembang juga dibatasi oleh keputusan bersama Menteri Dalam Negeri (No.648.348), Menteri Pekerjaan
2
Umum (No.09/KPTS/1992) yang berisi tentang pemanfaatan lahan yang tepat guna. Keputusan ini lebih khusus mengatur mengenai hunian yang berimbang. Hunian berimbang yang dimaksud adalah perbandingan antara tipe rumah mewah, tipe rumah menegah dan tipe rumah sederhana yaitu 1:3:6. Agar terjadi keserasian dan terpenuhinya kebutuhan masyarakat dari semua tingkatan ekonomi. Maka dari itu pengembang perlu mensiasati komposisi dan jumlah tipe rumah yang akan dibangun agar hunian dapat habis terjual.
Dalam hal ini PT. Pesona Dewata membangun Perumahan Pesona Lepang Residence yang terletak di Desa Lepang Kecamatan Banjarangakan Kabupaten Klungkung. Lokasi ini dipilih karena ketersediaan lahan yang cukup luas, harga lahan yang relatif murah dan sesuai dengan target konsumen yang direncanakan, disamping itu lokasi perumahan juga dapat dengan mudah diakses melalui jalan bypass Prof. Ida Bagus Mantra. Lahan yang akan dibangun adalah seluas 64.000m2 dimana 40.000m2 untuk perumahan dan 24.000 m2 untuk fasilitas sosial dan fasilitas umum. Pada Perumahan Pesona Lepang Residence akan dibangun 3 tipe rumah yaitu Tipe A (tipe Jepun) dengan luas 36 m2 dibangun diatas lahan seluas 120 m2 dijual dengan harga Rp 605.000.000, tipe B (tipe Melati) dengan luas 36 m2 dibangun diatas lahan seluas 100 m2 dijual dengan harga Rp 550.000.000 dan tipe C (tipe Pucuk) dengan luas 28 m2 dibangun diatas lahan seluas 85 m2 dijual dengan harga Rp 365.000.000.
1.2 Rumusan Masalah
1.
Bagaimanakah komposisi tipe dan jumlah rumah yang optimal pada Perumahan Pesona Lepang Residence?2.
Berapakah keuntungan yang didapat dari perhitungan optimalisasi komposisi tipe dan jumlah rumah pada pembangunan Perumahan Pesona Lepang Residence1.3 Tujuan Penulisan
1.
Untuk mengetahui komposisi tipe dan jumlah rumah yang optimal pada Perumahan Pesona Lepang Residence.3
2.
Untuk mengetahui keuntungan yang didapat dari perhitungan optimalisasi komposisi tipe dan jumlah rumah pada pembangunan Perumahan Pesona Lepang Residence.1.4 Manfaat Penulisan
1. Dengan metode yang digunakan diharapkan pengembang dapat menentukan komposisi tipe dan jumlah rumah yang optimal.
2. Bagi mahasiswa manfaat dari penulisan ini adalah untuk menambah pengetahuan khususnya di bidang manajemen kontruksi yang didapat pada saat perkuliahan.
1.5 Batasan Masalah
1. Semua tipe rumah yang dibangun pada Perumahan Pesona Lepang Residence terjual habis.
2. Perekonomian negara dianggap stabil.
3. Tipe rumah telah ditentukan sebanyak 3 tipe yaitu tipe A 36/120 (tipe jepun), Tipe B 36/100 (tipe Melati) dan tipe C 28/85 (tipe Pucuk)
4.
Biaya yang timbul akibat waktu pelaksanaan proyek perumahan tidak diperhitungkan.5.
Metode yang digunakan untuk menghitung nilai optimal adalah Metode Simpleks.4
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pengertian Proyek
Proyek didefinisikan sebagai suatu kegiatan sementara yang berlangsung dalam jangka waktu yang terbatas, dengan alokasi sumber daya yang tertentu, dan dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang sasarannya telah digariskan dengan jelas (Soeharto, 1999). Metodelogi yang erat yang berhubungan dengan kegiatan proyek adalah sistem teknis dan sistem manajeman. sistem teknis berfungsi untuk menjelaskan secara jelas teknis – teknis dari gagasan atau ide yang direncanakan sedangkan sistem manajemen merupakan pengendalian terhadap pelaksanaan sistem teknis agar terciptanya target atau tujuan sesuai dengan yang direncanakan. Wujud dari proses pelaksanaan proyek tersebut dapat berupa pembangunan bangunan sipil seperti gedung, jalan raya, jembatan, saluran irigasi, membuat produk baru ataupun melakukan penelitian dan pengembangan. Adapun ciri-ciri pokok proyek adalah :
1. Memiliki tujuan khusus, produk akhir atau hasil kerja akhir.
2. Jumlah biaya, sasaran jadwal serta kriteria mutu dalam proses mencapai tujuan yang telah ditentukan.
3. Bersifat sementara, dalam arti umurnya dibatasi oleh selesainya tugas. 4. Titik awal dan titik akhir ditentukan dengan jelas.
5. Nonrutin, tidak berulang-ulang. Jenis dan intensitas kegiatan berubah sepanjang proyek berlangsung.
Menurut (Prijono, 1994) daur kegiatan untuk mencapai tujuan proyek dapat diuraikan tahapannya sebagai berikut dimana ketiga kegiatan tersebut saling berhubungan dan tidak dapat dipisahkan.
1. Tahapan perencanaan a. Menentukan sasaran b. Survey sumber daya c. Menyusun strategi
5 2. Tahapan pelaksanaan
a. Alokasi sumber dana b. Arahan pelaksanaan c. Motivasi staf
3. Tahapan Pengendalian
a. Membandingkan hasil dengan rencana b. Laporan kemajuan proyek
c. Pemecahan masalah
2.1.1 Perencanaan Proyek
Perencanaan merupakan salah satu fungsi manajemen proyek yang sangat penting, yaitu memilih dan menentukan langkah-langkah kegiatan yang akan datang yang diperlukan untuk mencapai sasaran. Hal ini berarti pertama-tama menentukan sasaran yang hendak dicapai kemudian mencoba menyusun urutan langkah-langkah kegiatan untuk mencapainya. Dalam menyelenggarakan proyek, tahap dan kegunaan perencanaan dapat dibedakan menjadi perencanaan dasar dan perencanaan untuk pengendalian. Segera setelah kegiatan royek dimulai maka dipersiapkan perencanaan dasar yang berupa penyusunan jadwal induk, anggaran, penetapan standar mutu, penetapan organisasi pelaksana dan urutan langkah-langkah pelaksanaan pekerjaan. Jadi perencanaan tahap ini dimaksudkan untuk meletakkan dasar-dasar berpijak bagi suatu penyelenggara proyek, yaitu bila pelaksanaan fisik sudah berjalan, data-data dan informasi ini kemudian dianalisis dan dibandingkan dengan data-data perencanaan dasar.
Kegiatan ini berupa menganalisis dan membandingkan hasil pelaksanaan fisik di lapangan terhadap perencanaan dasar kemudian membuat pembetulan-pembetulan yang diperlukan, seringkali harus diikuti dengan pembuatan perencanaan ulang. Pembuatan perencanaan ulang bertujuan agar pelaksanaan pekerjaan selalu terbimbing menuju sasaran yang disebut perencanaan untuk pengendalian. Unsur-unsur perencanaan yang berkaitan dengan manajemen proyek adalah jadwal, prakiraan, sasaran, prosedur dan anggaran. Tidak semua perencanaan mengandung semua unsur tersebut. Suatu perencanaan yang baik memerlukan keterangan yang jelas mengenai hubungan antara unsur-unsur yang
6 menjadi bagian dari perencanaan, sehingga seluruhbagian organisasi dan personil yang terlibat mengetahui arah tindakan yang dituju.
2.1.2 Pelaksanaan Proyek
Tahap pelaksanaan di lapangan dimulai sejak ditetapkannya pemenang lelang dan diawali dengan menerbitkan Surat Perintah Kerja serta penyerahan lapangan dengan segala keadaannya kepada kontraktor. Kontraktor mengawali kegiatannya dengan mengeluarkan surat pemberitahuan saat mulai bekerja yang sekaligus memuat informasi mengenai organisasi dan petugas lapangannya. Kemudian dimulailah pekerjaan-pekerjaan persiapan, pengujian material, survei pengukuran dan persiapan pula tata cara dan prosedur penanganan masalah-masalah administratif. Selanjutnya perlu mengembangkan jadwal rencana kerja menjadi jadwal yang lebih terinci.
2.1.3 Proses Pengendalian Proyek
Proses pengendalian proyek terdiri dari beberapa kegiatan yang dilakukan secara sistematis dan berurutan. Pengendalian adalah usaha yang sistematis untuk menentukan standar yang sesuai dengan sasaran perencanaan, merancang sistem informasi, membandingkan standar dengan pelaksanaan, kemudian mengadakan tindakan pembetulan yang diperlukan agar sumber daya digunakan secara efektif dan efisien dalam rangka mencapai sasaran.
2.2 Pengertian Perumahan dan Pemukiman
Perumahan dan pemukiman merupakan kebutuhan dasar manusia yang mempunyai peranan yang sangat strategis dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa, dan perlu dibina serta dikembangkan demi kelangsungan dan peningkatan kehidupan dan penghidupan masyarakat. Perumahan dan pemukiman tidak dapat dilihat sebagai sarana kebutuhan kehidupan semata-mata, tetapi lebih dari itu merupakan proses bermukim manusia dalam menciptakan r uang kehidupan untuk memasyarakatkan dirinya, dan menampakkan jati diri.
7 Menurut Undang – undang No. 4 Tahun 1992 mengenai petunjuk Teknis Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap Bangun Yang Berdiri Sendiri tentang Perumahan dan Pemukiman dalam Peraturan Mentri yang dimaksud :
1. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana lingkungan.
2. Pemukiman adalah bagian dari kawasan hidup diluar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat tinggal yang mendukung kehidupan dan penghidupan.
Selain berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian untuk mengembangkan kehidupan dan penghidupan keluarga, perumahan juga merupakan tempat untuk menyelenggarakan kegiatan bermasyarakat dalam lingkup terbatas. Penataan ruang dan kelengkapan prasarana dan sarana lingkungan dan sebagainya, dimaksudkan agar ling kungan tersebut akan merupakan lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur.
Permukiman mempunyai lingkup tertentu yaitu kawasan yang didomisili oleh lingkungan hunian dengan fungsi utama sebagai tempat tinggal yang dilengkapi dengan prasarana, sarana lingkungan, dan tempat kerja yang memberikan pelayanan dan kesempatan kerja terbatas untuk mendukung kehidupan dan penghidupan sehingga fungsi permukiman tersebut dapat berdaya guna dan berhasil guna.
Satuan lingkungan permukiman merupakan kawasan perumahan dengan luas wilayah dan jumlah penduduk yang tertentu yang dilengkapi dengan sistem prasarana, sarana lingkungan, dan tempat kerja terbatas dan dengan penataan ruang yang terencana dan teratur sehingga memungkinkan pelayanan dan pengelolaan yang optimal.
Berdasarkan Surat Keputusan Bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 643-384 tahun 1992 yaitu pembangunan hunian hendaknya berimbang agar terwujudnya kawasan lingkungan perumahan dan pemukiman yang nyaman dan asri. Kriteria yang dimaksud adalah tipe dan perbandingan rumah yang akan dibangun diantaranya:
8 1. Rumah sederhana adalah rumah yang dibangun atas tanah seluas kaveling antara 54 m2 sampai 200m2 dan biaya pembangunan tidak melebihi dari harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas kelas C yang berlaku.
2. Rumah menengah adalah rumah yang dibangun atas tanah seluas kaveling antara 200m2 sampai 600 m2 dan biaya pembangunan antara harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas kelas C sampai kelas A yang berlaku.
3. Rumah mewah adalah rumah yang dibangun atas tanah seluas kaveling antara 600m2 sampai 2000m2 dan biaya pembangunan diatas harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas kelas A yang berlaku.
Dengan perbandingan rumah mewah: rumah menengah : rumah sederhana yaitu 1 : 3 : 6 sehingga tercipta hunian yang serasi dan dapat mengakomodir kelompok masyarakat dengan berbagai tingkatan ekonomi. Pola hunian ini disebut dengan pola 1 : 3: 6 (Blaang, 1986). Sedangkan menurut Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat RI no. 31/Permen/M/2006 tentang Petujuk Pelaksanaan Kawasan Siap Bangun Dan Lingkungan Siap Bangun Yang Berdiri Sendiri, pengertian rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian atau sarana pebinaan keluarga.
2.3 Proses perijinan Perumahan
Pembangunan perumahan kadangkala terkendala karena tidak adanya proses perijinan, hal ini terjadi karena keterbatasan informasi yang dimiliki oleh pengembang. Untuk itu perlu diketahui apa saja pengertian tentang proses ijin yang dilakukan dan persyaratan yang dibutuhkan. Adapun beberapa perijinan dalam pembangunan perumahan, yaitu:
1. Ijin Prinsip
Merupakan surat pernyataan yang dikeluarkan oleh Gubernur/Bupati/ Walikota bahwa calon lokasi perumahan yang diajukan pengembang sesuai dengan rencana tata ruang wilayah atau daerah. Jangka waktu
9 penerbitan ijin selama 12 hari kerja, terhitung sejak segala persyaratan administrasi, teknis dan materialnya terpenuhi.
2. Ijin Lokasi
Ijin lokasi merupakan landasan hukum yang dapat difungsikan untuk membeli atau melaksanakan pembebasan tanah masyarakat.
3. Pembebasan Tanah
Pembebasan tanah dilaksanakan oleh Panitia Pembebasan Tanah dengan menggunakan azas ganti rugi berdasarkan musyawarah. Enam bulan atau paling lambat 12 bulan setelah ijin lokasi dikeluarkan pengembang harus melaksanakan pembebasan tanah secara bertahap.
4. Permohonan dan Pelepasan Hak Atas Tanah
Permohonan dan pelepasan hak atas tanah diajukan oleh pengembang kepada PPAT dengan legalitas dari Kepala BPN Kabupaten/Kota, Camat dan Notaris.
5. Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
Ijin mendirikan bangunan adalah ijin yang diberikan oleh pemerintah daerah kepada orang pribadi atau badan untuk mendirikan suatu bangunan yang dimaksud agar desain, pelaksanaan pembangunan, sesuai rencana tata ruang yang berlaku, sesuai dengan koefisien dasar bangunan, koefisien luas bangunan, koefisien ketinggian bangunan yang ditetapkan sesuai dengan syarat-syarat keselamatan bagi yang menempati bangunan tersebut.
2.4 Lahan Sebagai Unsur Utama
Sejalan dengan pertumbuhan penduduk, apalagi diwilayah perkotaan kebutuhan akan perumahan dengan segala sarana dan prasarananya akan mempunyai konsekuensi kepada kebutuhan tanah untuk perumahan menjadi lebih besar. Untuk mendapatkan tanah yang luas dan tepat lokasi dan topografinya sekarang ini sudah sangat langka. Walaupun ada, harganya akan tinggi. Disamping itu, prosedur pembebasan tanah dirasakan memakan waktu yang lama dan rangkaian prosedurnya terlalu panjang. Hal ini makin parah lagi dengan adanya campur tangan para spekulan tanah yang menambah masalah rumitnya
10 pelaksanaan proses pembebasan tanah.
Pemerintah dihadapkan pada berbagai kendala dalam pengadaan tanah untuk perumahan selain karena semakin langka dan mahalnya harga tanah. Juga terbatasnya kemampuan pemerintah dalam pengelolaan dan pengendalian pertanahan. Sehingga setiap negara punya ukuran yang berbeda dalam kebutuhan (ruang) tanah untuk perumahan. Hal ini di tentukan oleh luasnya daratan suatu negara dan banyaknya jumlah penduduk dari negara tersebut.
Untuk setiap orangnya, kebutuhan akan semakin beragam bilamana menyangkut pendapatan dan kualitas penduduk. Berbeda dengan Amerika Serikat yang lebih banyak mengembangkan area padang rumput atau gurunnya, perluasan kota di Indonesia mengorbankan daerah budidaya yang berharga. Saat ini, pertumbuhan tertinggi lahan hunian dan tempat kerja tidak lagi di pusat kota atau sepanjang jalur transportasi utama kota, melainkan diruang antara desa-desa tua dan pasar-pasar kecil yang berstruktur lemah.
Penyediaan dan pemberian tanah bagi perusahaan-perusahaan pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar, dalam suatu areal tanah yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan pemukiman, yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan, sarana umum, dan fasilitas sosial yang di perlukan oleh masyarakat yang menghuninya, telah diatur dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 5 tahun 1974.
2.5 Pengertian Pengembang Perumahan ( Developer )
Pengertian Pengembang Perumahan (developer) menurut Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 tahun 1974, disebutkan pengertian Perusahaan Pembangunan Perumahan yang dapat pula masuk dalam pengertian developer
adalah suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar di atas suatu areal tanah yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan pemukiman yang dilengkapi dengan prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat penghuninya. Dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen
developer masuk dalam kategori sebagai pelaku usaha. Pengertian Pelaku Usaha dalam Pasal 1 angka 3 Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen yaitu Pelaku Usaha adalah setiap orang perseorangan
11 atau badan usaha, baik yang berkedudukan atau melakukan kegiatan dalam wilayah hukum Negara Republik Indonesia, baik sendiri maupun bersama-sama melalui perjanjian menyelenggarakan kegiatan usaha dalam berbagai bidang ekonomi.Developer juga dapat diartikan suatu kegiatan yang diarahkan untuk memenuhi kebutuhan konsumen akan rumah tinggal dan atau ruang usaha dengan cara pengalihan hak atas produk tersebut dari perusahaan kepada konsumen melalui proses yang telah ditentukan. Developer adalah juga sebagai badan usaha yang berbadan hukum, mempunyai kantor yang tetap, memiliki izin usaha dan terdaftar pada pemerintahan sesuai dengan undang-undang yang berlaku.
Selain itu Developer memiliki hak dan kewajiban yang harus dipenuhi. Dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Kunsumen diperinci apa saja yang menjadi hak dan kewajiban Developer. Developer juga mempunyai hak-hak yang harus dihargai dan dihormati oleh konsumen, pemerintah dan masyarakat pada umumnya karena pengusaha tanpa dilindungi hak-haknya akan akibat berhentinya aktivitas perusahaan. Hal ini sejalan dengan asas-asas perlindungan konsumen, yaitu : (1) Asas Manfaat, (2) Asas Keadilan, (3) Asas Keseimbangan, (4) Asas Keamanan dan Keselamatan Konsumen, (5) Asas Kepastian Hukum.Adapun hak-hak Developer yang dimuat dalam Pasal 6 Undang-Undang perlindungan Konsumen meliputi sebagai berikut :
1. Hak untuk menerima pembayaran sesuai dengan kesepakatan mengenai kondisi dan nilai tukar barang/jasa yang diperdagangkan.
2. Hak untuk mendapat perlindungan hukum dari tindakan konsumen yang beriktikad tidak baik.
3. Hak untuk melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam penyelesaian hukum sengketa konsumen.
4. Hak untuk rehabilitasi nama baik apabila terbukti secara hukum bahwa kerugian konsumen tidak diakibatkan oleh barang/jasa yang diperdagangkan.
5. Hak-hak diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya. Sedangkan kewajiban Developer terhadap konsumen, masyarakat, dan pemerintah dimuat dalam Pasal 7 Undang-Undang Perlindungan Konsumen meliputi :
12 1. Menyiapkan tanah yang diberikan kepadanya dan membangun diatasnya jenis-jenis rumah sebagaimana disebutkan dalam rencana proyek yang sudah disetujui oleh pemerintah yang harus meliputi pula rumah-rumah murah menurut imbangan yang ditetapkan dalam rencana proyek tersebut.
2.
Membangun dan memelihara, selama waktu yang di tentukan prasarana lingkungan, sarana umum dan fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat penghuni lingkungan yang dibangun itu, seperti jalan, saluran pembuangan air limbah, persediaan air minum, listrik, telepon, tempat peribadatan, tempat rekreasi/olah raga, pasar, pertokoan, sekolah dan lain-lain.3.
Menyerahkan prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang telah dibangun itu kepada pemerintah/ pemerintah daerah, setelah dipelihara oleh perusahaan itu selama waktu yang telah ditentukan.4.
Beriktikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya.5.
Memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan dam pemeliharaan.6.
Memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif.7.
Menjamin mutu barang dan/atau jasa yang diproduksi dan/atau dperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau jasa yang berlaku.8.
Memberi kesempatan kepada konsumen untuk menguji, dan/atau mencoba barang dan/atau jasa tertentu serta memberi jaminan dan/atau garansi atas barang yang dibuat dan/atau yang diperdagangkan.9.
Memberi kompensasi, ganti kerugian, dan/atau penggantian atas kerugian akibat penggunaan, pemakaian, dan/atau pemanfaatan barang dan/atau jasa yang diperdagangkan.13
10.
Memberi kompensasi, ganti kerugian, dan/atau penggantian apabila barang dan/atau yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjianDisahkannya undang-undang no. 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman (UUPP) di Indonesia salah satunya sebagai upaya penataan dan pengendalian tanah untuk perumahan. Hal ini mengingat kebutuhan akan rumah begitu besar dan mendesak.
Pada saat perencanaan dan pembangunan pengembang dimana mengikuti kebijakan pemerintah yang tertuang dalam surat keputusan bersama antara Menteri Dalam Negeri (No.648.384), Menteri Pekerjaan Umum (No. 09/KPTS/I 992) tanggal 16 November 1992 mengenai hunian berimbang.Isinya menyatakan bahwa pembangunan perumahan dan pemukiman pada hakekatnya adalah pemanfaatan tanah yang berdaya guna dan berhasil guna sebagaimana ditetapkan dalam rencana tata ruang, dan perlu pengaturan, serta pedoman pembangunan perumahan dan pemukiman dengan lingkungan hunian berimbang yang dikaitkan dengan ketentuan perijinan penggunaan lahan bagi pengembang.
Kriteria perimbangan dimaksud adalah meliputi rumah sederhana, rumah menengah dan rumah mewah dengan perbandingan sebesar 6 (enam) atau lebih, berbanding 3 (tiga), atau lebih, berbanding 1 (satu), sehingga dapat terwujud lingkungan hunian yang serasi yang dapat mengakomodasikan kelompok masyarakat dalam berbagai status sosial, tingkat ekonomi dan profesi. Pola hunian ini lebih dikenal dengan sebutan 6: 3 : 1 (Blaang, 1986).
2.6 Strategi Pemasaran
Dalam rencana pembangunan suatu usaha maka perlu dilakukan analisis kondisi pemasaran, baik pada masa lalu maupun prospek yang akan datang atas suatu produk yang akan dipasarkan. Inti utama dalam melakukan analisa kondisi pasar pada suatu segmentasi pasar adalah kondisi permintaan, kondisi penawaran dan kebijaksanaan para pesaing. Tujuan dari analisis kondisi pemasaran adalah untuk mengetahui prospek pemasaran produk yang akan dipasarkan, mengenai ketersediaan peluang pasar. Setelah mengetahui adanya peluang pasar pada suatu segmentasi pasar tertentu, maka langkah selanjutnya adalah menyusun strategi
14 pemasaran agar produk yang dipasarkan dapat terserap habis dan memberikan keuntungan yang maksimal.
Salah satu bentuk strategi pemasaran yang mampu mendukung dalam memasarkan perumahan untuk mencapai kepuasan konsumen adalah pengunaan
marketing mix (bauran pemasaran). Marketing mix (bauran pemasaran) merupakan seperangkat alat pemasaran yang digunakan untuk mencapai tujuan pemasaran dalam pasar sasaran. Secara umum, bauran pemasaran menekankan pada pengertian suatu strategi yang mengintegrasikan produk (product), harga (price), promosi (promotion), dan distribusi (place), dimana kesemuanya itu diarahkan untuk dapat menghasilkan omset penjualan yang maksimal atas produk yang dipasarkan dengan memberikan kepuasan kepada para konsumen. Sejalan dengan semakin kompetitifnya dunia bisnis.
Berdasarkan beberapa penjelasan tersebut, maka bauran pemasaran dapat meliputi produk, harga, lokasi, promosi, dan bukti fisik. Degan demikian, faktor yang dalam bauran pemasaran merupakan variabel-variabel yang diharapkan mampu menciptakan kepuasan konsumen, atau dengan kata lain variabel-variabel tersebut akan mempengaruhi kepuasan konsumen dalam membeli suatu produk.
Pembangunan perumahan untuk kelompok masyarakat menengah keatas cenderung dilakukan oleh para pengembang swasta, dimana tujuan mereka lebih menekankan pada profit. Untuk mencapai tujuan tersebut, penekanan pada daya tarik bentuk rumah yang mereka bangun lebih diutamakan. Hal terebut dilakukan dengan mengunakan para konsultan pembangunan perumahan, sehingga perumahan yang mereka bangun mampu menghasilkan bentuk yang menarik konsumen untuk membelinya. Sedangkan beberapa hal seperti konstruksi, sarana jalan, saluran, dan fasilitas-fasilitas umum yang seharusnya ada dalam kompleks perumahan yang mereka bangun, cenderung diabaikan. Dengan demikian, ketidakpuasan konsumen mungkin akan muncul setelah membeli rumah yang dipasakan oleh para pengembang. Bertitik tolak pada paparan yang telah dijelaskan sebelumnya, bahwa pola pikiran yang berkembang dalam pembelian rumah di era sekarang ini, terutama untuk rumah kelas menengah keatas adalah bahwa rumah tidak hanya sebagai tempat berlindung, namun juga berfungsi
15 sebagai tempat tinggal yang nyaman, sehat, bahkan estetika menjadi bahan pertimbangan mereka dalam pembelian rumah.
Dengan demikian, para pengembang harus mampu memberikan pelayanan yang optimal untuk memberikan kepuasan pada konsumennya. Oleh karena itu, selain faktor teknis, para pengembang perlu mengetahui dan mengerti prilaku konsumen dalam memasarkan produknya. Karena dengan mempelajari prilaku konsumen para pengembang akan banyak memperoleh informasi tentang keterlibatan konsumen secara langsung dalam mendapatkan, mengkonsumsi, dan sekaligus menghabiskan produk dan jasa, termasuk proses keputusan yang mendahului tindakan ini (Sumaryati dan Indra, 2015).
2.7 Lahan Untuk Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial
Pengertian fasilitas umum adalah fasilitas yang disediakan oleh pemerintah atau pihak swasta dalam hal ini pengembang perumahan untuk kepentingan dan kemudahan kegiatan penghuni atau masyarakat umum.
Sedangkan fasilitas sosial adalah fasilitas yang disediakan oleh pemerintah atau pihak swasta sebagai tempat untuk bersosialisasi atau melalakukan kegiatan sosial lainnya dengan sesama masyarakat.Banyak pengembang dihadapkan pada permasalahan dalam pengadaan fasilitas umum dan fasilitas sosial untuk perumahan. Hal ini disebabkan oleh semakin langka dan mahalnya harga tanah serta keterbatasan untuk mengelola fasilitas umum dan fasilitas sosial tersebut. Yang dimaksud fasilitas umum dan fasilitas sosial meliputi jalan, drainase, pertamanan, fasilitas olahraga, drainase, jaringan air bersih, listrik, sekolah, pos keamanan, balai pertemuan, tempat sampah, tempat ibadah, pertokoan dan rumah sakit.
Di Indonesia luas lahan untuk fasilitas umum dan fasilitas sosial diatur dalam peraturan Menteri Dalam Negeri No.1 tahun 1987 dan Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 20 tahun 2006, yaitu sebesar 40% dari luas lahan perumahan.
16
2.8 Pembiayaan
Untuk membangun kawasan perumahan tentunya diperlukan dana yang tidak sedikit, mulai dari pembelian tanah, pembersihan lahan, perencanaan dan pelaksanaan. Secara umum pembiayaan adalah jumlah uang yang keluar akibat adanya aktifitas kontruksi. Biaya-biaya pada proyek kontruksi dapat dikelompokkan menjadi 2 macam (Soeharto, I. 1999) yaitu :
1. Biaya langsung (direct cost)
Biaya langsung adalah biaya yang berhubungan langsung dengan kontruksi. Biaya langsung terdiri dari :
a. Bahan/material b. Upah buruh c. Biaya peralatan
2. Biaya tidak langsung (indirect cost)
Biaya tidak langsung adalah biaya yang tidak langsung berhubungan dengan kontruksi melainkan biaya pengeluaran untuk manajemen dan pembayaran material serta jasa untuk pengadaan bagian proyek yang tidak akan menjadi produk permanen dari proyek kontruksi diantaranya :
a. Overhead
b. Biaya tak terduga c. Keuntungan
Dalam rangka pembangunan perumahan diperlukan suatu kebijaksanaan untuk mengembangkan sistem pembiayaan perumahan dan pemukiman yang terpadu, yaitu keseluruhan komponen dan mekanisme pelaksanaan operasional pembiayaan yang menyangkut pengerahan, pengumpulan serta pemupukan dan pemanfaatan dana untuk mencapai tujuan pembangunan perumahan.
Komponen Sistem pembiayaan terdiri dari:
1. Lembaga keuangan bidang perumahan yang diperlukan, yaitu Bank Tabungan Perumahan, Bank Hipodik perumahan dan lembaga pembiayaan pemilikan perumahan serta badan usaha bersama simpan pinjam perumahan.
17 2. Dana yang diperlukan dan cara dana tersebut dikerahkan dari
masyarakat.
3. Penggunaan dana yang tersedia untuk pembangunan perumahan dana pemukiman, termasuk sistem Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan sistem penyewaan.
4. Rangsangan, kebijaksanaan perpajakan, bantuan, dan subsidi pemerintah.
Pengerahan dana akan berhasil jika sekaligus dikembangkan sistem kelembagaan keuangan perumahan yang diperlukan. Dana yang telah di kerahkan di kelola serta di alokasikan pemanfaatannya oleh lembaga-lembaga perumahan tersebut. Karena itu jenis lembaga keuangan perumahan yang didirikan kadang-kadang sesuai dengan cara-cara pengerahan dana dari masyarakat.
Selama ini sistem pembiayaan perumahan di Indonesia masih tertumpu pada dukungan perbankan. Meskipun ada beberapa altematif, sumber pembiayaan seperti modal sendiri, transaksi dengan konsumen atau penerbitan Surat berharga namun itu masih relatif belum berkembang dan masih sedikit.
Perkembangan transaksi jual beli rumah via perbankan kian mencapai puncaknya tatkala di gulirkan serangkaian deregulasi pada 28 Oktober 1988, yang lebih dikenal dengan nama pakto 28, dimana salah satunya menyatakan bahwa semua kegiatan dan usahabank diserahkan pada kekuatan dan mekanisme pasar. Semenjak itulah kucurandana oleh perbankan untuk pembangunan proyek diperluas dan diperbanyak melalui pemberian kredit.
Pengertian dari kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjammeminjam antara bank dengan pihak lain, yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan jumlah bunga, imbalan atau pembagian basil keuntungan.
Ada tiga jenis kredit yang diberikan pihak perbankan untuk pembiayaan proyek perumahan yaitu:
1. Kredit investasi
Sesuai dengan tujuan penggunaan adalah untuk pembiaya an jangkapanjang dan pengembaliannya secara bertahap melalui
18 penurunan saldo kredit. Jenis kredit ini lebih di utamakan untuk pengadaan barang modal. Pembangunan untuk proyek-proyek gedung bertingkat, apartemen, mall, hotel, perumahan dan resort. Pembiayaannya selain dilakukan oleh lembaga perbankan, juga dapat dilaksanakan oleh dan lembaga keuangan bukan bank.
2. Kredit modal rumah
Merupakan pembiayaan jangka pendek sebagai tambahan modal kerja dandidasarkan pada arus kas perusahaan. Untuk proyek pembangunanperumahan, kredit modal kerja diarahkan pada kebutuhan pembiayaan sampai pada tahap penerimaan uang muka, dengan tambahan toleransi kebutuhan berdasarkan aliran kas 2-3 tahun. 3. Kredit Pemilikan Rumah
Yakni kredit pembiayaan kepemilikan rumah untuk konsumen denganjangka waktu tertentu, dan umumnya 3 sampai 20 tahun. Kendati tugaskhusus pelaksana KPR adalah BTN, tetapi dalam perkembangannya seluruh bank umum dan komersial dapat melaksanakan pembiayaan KPR.
Walaupun hakekatnya pemenuhan kebutuhan akan perumahan adalah tanggung jawab masyarakat sendiri, namun harus disadari bahwa kemampuan pengadaan dan usaha pemenuhan kebutuhan perumahan tersebut tergantung pada kemampuan dan tingkat daya beli masyarakat yang didasarkan pada tingkatpendapatan masyarakat pada umumnya. Pemenuhan kebutuhan perumahantersebut harus dilihat dalam kaitannya dengan lingkungan pemukiman, yang dilengkapi oleh sarana dan prasarana serta fasilitas lingkungan yang memadai. Sehubungan dengan itu kebutuhan akan dana tersebut dimaksudkan untuk pembebasan tanah, pembiayaan prasarana dan fasilitas lingkungan, pembiayaan kegiatan konstruksi, serta pembiayaan pemilikan rumah atau untuk dapat menyewanya maupun memugarnya.
Sebagai barang ekonomi, pembangunan perumahan dan pemukiman yang fungsional dapat melibatkan berbagai kontraktor. Demikian pula dalam pelaksanaan pembangunan tersebut berbagai jenis kegiatan ekonomi lainnya dapat terangsang untuk ikut berperan didalamnya. Namun untuk
19 menggerakkankegiatan ekonomi yang berkaitan dengan pembangunan perumahan tersebut diperlukan dana.
Dilihat dari besarnya kebutuhan akan rumah baik untuk mengimbangi pertumbuhan penduduk yang pesat maupun untuk mengatasi kekurangan rumah yang ada dalam masyarakat, serta memperbaiki keadaan rumah yang tidak memenuhi persyaratan rumah yang sehat, maka jumlah dana yang dibutuhkan temyata sangat besar dan rupanya sulit terpenuhi seluruhnya.
2.9 Sains Manajemen
Sains manajemen adalah penerapan ilmiah yang menggunakan perangkat dan metode matematika untuk memecahkan masalah manajemen yang menggunakan teknik matematika, statistik ilmu-ilmu murni, dan perekayasaan. Meskipun relatif baru, sains manajemen telah diakui dan telah diterima dalam lingkungan administrasi usaha. Penerapan teknik-teknik sains manajemen telah meluas dan dianggap telah meningkatkan efisiensi dan produktivitas perusahaan.
Sains manajemen mencakup pendekatan logika pada pemecahan masalah dengan pendekatan filosof untuk memecahkan masalah secara ilmiah dan sesuai logika. Pendekatan secara logis, konsisten, dan sistematis terhadap pemecahan masalah, sangat berguna dan berharga sama dengan pengetahuan mekanis teknik matematika itu sendiri. Pandangan ini berguna untuk memberi gambaran yang mudah dimengerti dalam mempelajari disiplin ilmu seperti sains manajemen.
2.9.1 Pendekatan Sains Manajemen Untuk Memecahkan Masalah
Sesuai dengan pengertian sebelumnya, sains manajemen meliputi pendekatan sistematis dan logis dalam memecahkan masalah atau merupakan metode ilmiah untuk memecahkan masalah. Pendekatan im, mengikuti langkahlangkah teratur yang telah diterima secara umum yaitu
1. Pengamatan (observasi)
Langkah pertama dalam proses sains manajemen adalah mengenali dan mempelajari masalah-masalah yang terdapat dalam suatu sistem. Sistem harus diamati ahli sains manajemen dengan seksama dan terus-menerus sehingga masalah-masalah dapat diketahui pada saat terjadi atau bahkan
20 lebih dahulu sebelum terjadi.
2. Definisi masalah
Pada saat diketahui bahwa suatu masalah telah terjadi, maka masalah tersebut harus dapat dijabarkan dan ditegaskan dengan singkat dan jelas. Definisi masalah yang tidak jelas akan menghasilkan penyelesaian masalah yang tidak tepat. Oleh karena itu, definisi masalah harus meliputi batasan-batasan masalah dan tingkatan.
3. Pembuatan model (konstruksi model)
Suatu sains manajemen merupakan penyajian yang ringkas dari situasi masalah yang sedang berjalan. Penyajian dapat berupa grafik, meskipun model sains manajemen mencakup kumpulan metode matematis.
4. Pemecahan model
Pada saat model-model telah disusun, model-model diselesaikan dengan, teknik sains manajemen. Suatu teknik sains manajemen biasanya diterapkan untuk jenis model tertentu. Jadi, jenis model dan metode pemecahan merupakan bagian teknik dari sains manajemen. 5. Pelaksanaan hasil pemecahan
Sains manajemen memberikan informasi yang dapat membantu perusahaan dalam membuat keputusan. Dalam membuat keputusan yang pokok, perusahaan harus menggabungkan informasi yang diperoleh dari teknik sains manajemen, usaha dan sumber daya yang dipergunakan dalam definisi masalah, sertapemecahan model menjadi tidak sia-sia.
2.9.2 Teknik Sains Manajemen
Teknik sains manajemen menekankan dua dari lima langkah proses ilmu pengetahuan manajemen yaitu pembuatan model dan pemecahan model. Teknik sains manajemen dapat digolongkan menjadi lima kategori yaitu:
1. Program Linear Matematika
Terminologi program tidak berhubungan dengan program komputer tetapi menunjukkan suatu kumpulan langkah-langkah matematis yang telah ditentukan dalam rangka memecahkan masalah. Jenis teknik
21 matematika sangat dominan karena merupakan teknik yang Sering diterapkan dalam sains manajemen. Contoh program linier matematika diantaranya :
1. Model program linier 2. Analisis grafik 3. Metode simpeks 4. Model minimisasi 5. Post-optimalitas
6. Transportasi dan penugasan 7. Program linear integer 8. Program linear sasaran 2. Teknik Probabilitas
Teknik probabilitas berbeda dengan teknik matematis. Teknik program matematis mengasumsikan bahwa semua parameter dalam model diketahui dengan pasti. Oleh karena itu hasil pemecahannya diasumsikan diketahui dengan pasti, tanpa kemungkinan adanya pemecahan lain. Teknik yang mengasumsikan kepastian dalam pemecahannya disebut deterministik. Sebaliknya, hasil dari teknik probabilitas mengandung unsur ketidakpastian, dengan kemungkinan terdapat pemecahan alternatif. Contoh teknik
probabilistic : 1. Probabilitas 2. Teori permainan 3. Analisis keputusan 4. Analisis markov 5. Antrian 6. Simulasi 7. Peramalan 3. Teknik Persediaan
Teknikini dipergunakan untuk memecahkan masalah persediaan yang sering timbul pada perusahaan. Persediaan dipilih karena merupakan biaya yang cukup besar dalam perusahaan. Contoh teknik
22 persediaan:
1. Permintaan pasti 2. Permintaan tak pasti 4. Teknik jaringan
Model jaringan dijelaskan dalam bentuk diagram bukan
hubunganmatematika. Model ini memberikan penyajian
bergambar dari analisis sistem. Contoh teknik jaringan : 1. Arus jaringan
2. CPM / PERT
5. Teknik linear dan nonlinear lainnya
Bentuk program matematis yang menggunakan model dan logika solusi yang berbeda dari program linear adalah program dinamik. Contoh teknik linear dan non linear :
1. Program dinamis 2. Analisa titik impas
3. Teknik solusi berdasarkan kalkulus
2.9.3 Model Program Linear
Disebut juga dengan formulasi model. Model program linear digunakanuntuk menunjukkan proses model yang semua masalah menyangkut usaha mencapai subjek tujuan dengan kumpulan batasan-batasan (misal batasan-batasan sumber daya, pedoman investasi). Model program linear dari masalah-masalah ini memperlihatkan karakteristik-karakteristik umum seperti:
1. Fungsi tujuan untuk dimaksimumkan dan diminimumkan 2. Kumpulan batasan-batasan
3. Variabel-variabel keputusan untuk mengukur tingkatan aktivitas 4. Semua hubungan batasan dan fungsi tujuan adalah linear
Sebagian besar dari persoalan manajemen berkenaan dengan penggunaan sumber secara efisien atau alokasi sumber-sumber yang terbatas (tenaga kerja terampil, bahan mentah, modal) untuk mencapai tujuan yang diinginkan (desired objective). Dalam keadaan sumber yang terbatas harus dicapai suatu hasil yang
23 optimum. Dengan perkataan lain bagaimana caranya agar dengan masukan (input)
yang serba terbatas dapat dicapai hasil kerja yaitu keluaran(output) berupa produksi barang atau jasa yang optimum (Supranto, 2001).
Model matematis perumusan masalah umum pengalokasian sumber daya untuk berbagai kegiatan, disebut sebagai model Linear Programming (LP). Model Linier Program ini merupakan bentuk dan susunan dari dalam penyajian masalah-masalah yang akan dipecahkan teknik Linear Program. Dalam model Linier Program dikenal 2 macam fungsi., yaitu fungsi tujuan (objective function)
dan fungsi-fungsi batasan (constraint function).
Fungsi tujuan adalah fungsi yang menggambarkan tujuan/sasaran di dalam permasalahan Linier Program yang berkaitan dengan pengaturan secara optimum sumber daya-sumber daya untuk memperoleh keuntungan maksimal atau biaya minimal. Atau dengan kata lain fungsi tujuan merupakan hubungan matematikalinear yang menjelaskan tujuan dari perus ahaan dalam terminologi variabelk e p u t u s a n . F u n gs i t u j u a n s e l a l u m e m p u n ya i s a l a h s a t u t a r ge t ya i t u memaksimumkan atau meminimumkan suatu nilai. Pada umumnya nilai yang akan dioptimalkan dinyatakan sebagai Z.
Sedangkan fungsi batasan atau fungsi kendala merupakan bentuk penyajian secara matematis batasan-batasan kapasitas yang tersedia yang akan dialokasikan secara optimal ke berbagai kegiatan. Fungsi batasan juga merupakan hubungan linear dari variabel-variabel keputusan. Batasan-batasan dapat berupa keterbatasan sumber daya atau pedoman.
Adapun syarat-syarat agar suatu persoalan dapat dipecahkan dengan metode Linier Programming yaitu:
1. Fungsi objektif harus didefinisikan secara jelas dan dinyatakan sebagai fungsi objektif yang linear. Misalnya jumlah hasil penjualan harus maksimum, jumlah biaya transport harus minimum.
2. Harus ada alternatif pemecahan untuk dipilih salah satu yang terbaik. 3. Sumber-sumber dan aktivitas mempunyai sifat dapat ditambahkan
(additivity)
4. Fungsi objektif dan ketidaksamaan untuk menunjukkan adanya pembatasan harus linear.
24 5. Variabel keputusan harus positif, tidak boleh negatif.
6. Sumber-sumber dan aktivitas mempunyai sifat dapat
dibagi(divisibility).
7. Sumber-sumber dan aktivitas mempunyai jumlah yang terbatas (finiteness)
8. Aktivitas harus proporsional terhadap sumber-sumber. Hal ini berarti ada hubungan yang linier antara aktivitas dengan sumber-sumber.
9. Model programming deterministik, artinya sumber dan aktivitas diketahui secara pasti (single-valued expectations).
Selain terdapat hubungan linier, model program linier juga mempunyai beberapa sifat lainnya. Terminologi linier tidak hanya berarti bahwa fungsi dalam model-model digambarkan sebagai garis (lures), tetapi juga berarti bahwa hubungan memperlihatkan kemampuan yang sebanding. Dengan kata lain, tingkat perubahan atau kecondongan fungsi adalah konstan. Oleh karena itu, perubahan dari ukuran tertentu dalam nilai variabel keputusan akan menghasilkan perubahan yang relatif sama dalam nilai fungsi.
Dalam program linier terminologi fungsi tujuan dan terminologi batasan adalah tambahan. Sifat lain dari model linier program adalah pemecahan (variabel keputusan) tidak dapat dibatasi dalam nilai integer (bulat). Variabel keputusan dapat berupa nilai pecahan. Jadi, variabel-variabel dapat dikatakan sebagai terus-menerus atau tidak dapat dibagi, selain sebagai lawan integer. Yang terakhir adalah nilai dari semua model parameter diasumsikan konstan dan diketahui secara pasti. Dalam situasi yang sebenarnya model parameter sering kali tidak pasti, karena kondisi sekarang dan yang akan datang jarang dapat dipastikan.Untuk membuat formulasi batasan dan fungsi tujuan dilakukan lebih dari sekali, setelah pendefinisian variabel-variabel keputusan. Pendekatan yang lebih bijaksana pertama adalah menentukan fungsi tujuan (tanpa mempertimbangkan langsung batasan-batasan).Setelah itu memperhatikan setiap batasan masalahyang berhubungan dengan batasan-batasan model. Yang disarankan adalahpendekatan sistematis sehingga langkah-langkah perumusan sains manajemen dapat dilakukan satu persatu.
25
2.9.4 Metode Simpleks
Metode Simpleks adalah suatu metode yang secara sistematis dimulai dari suatu pemecahan dasar yang fisibel ke pemecahan yang fisibel lainnya dan ini dilakukan berulang-ulang (dengan jumlah ulangan yang terbatas) sehingga akhirnya tercapai suatu pemecahan dasar yang optimum dan pada setiap langkah menghasilkan suatu nilai dari fungsi tujuan yang selalu lebih besar, lebih kecil atau sama dari langkah-langkah sebelumnya.
Apabila suatu masalah Limer Program hanya mengandung 2 kegiatan atau variabel-variabel keputusan saja, maka akan dapat diselesaikan dengan metode grafik. Tetapi bila melibatkan lebih dari dua kegiatan maka metode grafik tidak dapat digunakan lagi, sehingga diperlukan Metode Simpleks. Metode Simpleks merupakan suatu cara yang lazim digunakan untuk menentukan kombinasi optimal dari tiga variabel atau lebih.
Dalam Metode Simpleks, model diubah kedalam bentuk suatu tabel, kemudian dilakukan beberapa langkah matematis pada tabel tersebut. Langkah -langkah matematis ini pada dasarnya merupakan replikasi proses pemindahan pemindahan dari suatu titik ekstrim ke titik ekstrim lainnya pada batas daerah
s
olusi (solution boundary).Tidak seperti metode grafik, dimana kita dapat dengan mudah mencari titik terbaik di antara semua titik-titik solusi, Metode Simpleks bergerak dari satu solusi ke solusi yang lebih baik sampai solusi yang terbaik didapat.Metode Simpleks lebih efisien serta dilengkapi dengan suatu test kriteria yang bisa memberitahukan kapan hitungan harus dihentikan dan kapan harus dilanjutkan sampai diperoleh suatu optimal solution (maksimum profit, maksimum revenue, minimum cost, dan lain sebagainya). Pada umumnya dipergunakan tabel-tabel dari tabel-tabel pertama yang memberikan pemecahan dasar permulaan yang fisibel (initial basic feasible solution) sampai pada pemecahan terakhir yang memberikan optimal solution. Semua informasi yang diperlukan (test kriteria, nilai variabel-variabel, nilai fungsi tujuan) akan terdapat pada setiap tabel, selain itu nilai fungsi tujuan dari suatu tabel akan lebih besar/kecil atau sama dengan tabel sebelumnya. Pada umumnya suatu persoalan linier programming bisa diklasifikasikan menjadi 3 kategori yaitu:
26 1. Tidak ada pemecahan yang fisibel (there is no feasible solution)
2. Ada pemecahan optimum (maksimum\minimum).
3. Fungsi objektif tidak ada batasnya (unbounded).
Pada masa sekarang masalah-masalah Linier Programming yang melibatkan banyak variabel-variabel keputusan dapat dengan cepat dengan bantuan komputer, tetapi bila variabel keputusan yang dikandung tidak terlalu banyak, masalah tersebut dapat diselesaikan dengan suatu logaritma yang biasanya sering disebut Metode Simpleks tabel.
27
BAB III
METODE PENELITIAN
3.1 Rancangan Kegiatan Penelitian
Dalam menyelesaikan sebuah kasus yang terjadi pada suatu proyek ada berbagai macam metode atau program yang dapat dipergunakan. Metode atau program yang digunakan hendaknya dapat memberikan suatu masukan yang berhubungan erat dengan permasalahan atau kasus yang dihadapi dalam penyelesaian suatu proyek sehingga dapat diambil suatu keputusan yang optimal.
Untuk menyelesaikan suatu kasus harus dibuat suatu urutan kerja yang terperinci sehingga akan mempermudah dan mempercepat dalam penyelesaian kasus tersebut. Berikut adalah rancangan kegiatan pada tugas akhir ini :
Penentuan Obyek Studi
Studi Pustaka
Pengumpulan Data
Analisa Data
Hasil
Kesimpulan dan Saran Gambar 3.1 Kerangka penelitian
28
3.2 Menentukan Objek Studi
Objek studi kasus dilakukan pada proyek Perumahan Pesona Lepang Residence yang dikembangkan oleh PT. Pesona Dewata. Pada Perumahan Pesona Lepang Residence yang berlokasi di desa Lepang Kecamatan Banjarangkan Kabupaten Klungkung akan dibangun 3 tipe rumah yaitu Tipe A (tipe Jepun) dengan luas 36 m2 dibangun diatas lahan seluas 120 m2 dijual dengan harga Rp 605.000.000, tipe B (tipe Melati) dengan luas 36 m2 dibangun diatas lahan seluas 100 m2 dijual dengan harga Rp 550.000.000 dan tipe C (tipe Pucuk) dengan luas 28 m2 dibangun diatas lahan seluas 85 m2 dijual dengan harga Rp 365.000.000. Luas area perumahan adalah 64.000 m2 sedangkan untuk perumahan seluas 40.000 m2 dan 24.000 m2 sebagai fasilitas sosial dan fasilitas umum.
3.3 Studi Pustaka
Untuk mencari pemecahan dari kasus yang diangkat, maka pada tugas akhir ini menggunakan landasan teori dari berbagai pustaka yang menunjang seperti teori tentang pemukiman, dan metode yang digunakan dalam menjawab tujuan tugas akhir ini dimana dalam hal ini adalah Metode Simpleks.
3.4 Pengumpulan Data
Setelah menentukan objek studi dan menentukan batas-batas permasalahan, langkah selanjutnya adalah pengumpulan data, yaitu mencari dan mengumpulkan data yang diperlukan dalam menganalisa proyek. Menurut sumbernya data dapat dibagi menjadi 2 yaitu :
1. Data Primer
Data Primer merupakan data yang didapat secara langsung melalui pertanyaan secara lisan maupun tertulis kepada staf PT. Pesona Dewata selaku pengembang Perumahan Pesona Lepang Residence, adapun data primer sebagai berikut :
a. Luas tanah yang digunakan dalam proyek
b. Tipe rumah yang dibangun pada proyek Perumahan Pesona Lepang Residence.
29
d.
Harga tanahDapat diketahui berapa harga tanah yang dibeli oleh pengembang
e.
Harga jual bangunanDapat diketahui berapa harga jual masing – masing tipe rumah yang akan dibangun.
2. Data Sekunder
Data Sekunder adalah data yang dikumpulkan secara tidak langsung atau diperoleh dalam kondisi sudah jadi. Adapun data sekunder sebagai berikut :
a. Gambar site plan
Untuk menghitung luas area, jalan dan drainase perumahan. b. Denah bangunan
Untuk mengetahui denah masing-masing tipe bangunan. c. Rencana anggaran biaya (RAB)
Dari data ini akan diketahui uraian pekerjaan, volume pekerjaan, harga satuan bahan, upah tenaga kerja, dan jenis bahan yang digunakan. .
3.5 Analisa Data Dengan Metode Simpleks
Dalam penyusunan tugas akhir ini, semua data pekerjaan pada proyek pengembangan Perumahan Pesona Lepang Residence yang telah terkumpul akan dianalisa dengan Metode Simpleks yang bertujuan untuk mendapatkan komposisi optimal jumlah dan tipe rumah yang dibangun. Berikut ini adalah tahapan Metode Simpleks :
Langkah 1: Mengubah fungsi tujuan dan batasan-batasan fungsi tujuan diubah menjadi fungsi implisit.
Misalnya fungsi tujuan tersebut Z = C1X1 + C2X2 + …..Cn Xn diubah menjadi Z = CX +CX.+………CX = 0
Pada bentuk standar semua batasan mempunyai tanda ≤ ketidak samaan ini harus diubah menjadi kesamaan. Caranya dengan menambah slock variabel yaitu variabel tambahan yang mewakili tingkat pengangguran atau kapasitas yang merupakan batasan variable slock ini adalah Xn+ 1, Xn + 2,…….. Xn + m seperti contoh
30 dibawah ini:
1. a11 X1 ≤ b1 menjadi a11X1 + anX1 = b1
2. a2lX2 ≤ b2 menjadi a2l X2 + Xn +2 = b2
3. am1X1+am2X2 ≤ bm menjadi am1X1+am2 X2 +am2 X =bm
Berdasarkan perubahan persamaan-persamaan di atas dapat disusun formulasi yang diubah itu, sebagai berikut : Fungsi tujuan maksimum Z – C1 X1 – C2X2...–CnXn batasan-batasan:
1. a11 X1 ≤b1 menjadi a21X1 + Xn + 1 = b1 2. a21 X2 ≤ b1 menjadi a21X2 + Xn + 2 = b2
3. am1 X1 + am2 X2 ≤ bm menjadi am1 X1 + am2 X = bm Langkah 2: Menyusun persamaan-persamaan di dalam tabel
Setelah formulasi diubah kemudian disusun kedalam table dalam bentuk simbol seperti pada tabel 2
Tabel 3.1 Tabel Simpleks Dalam Bentuk Simbol
NK adalah nilai kanan persamaan, yaitu nilai dibelakang tanda sama dengan (=). Variabel dasar adalah variabel nilainya sama dengan sisi kanan dari persamaan. Apabila belum ada kegiatan apa-apa berarti nilai X1=0, dan semua kapasitas masih menganggur, pada tabel tersebut nilai variabel dasar (Xn + 1 Xn + 2, Xn + m) pada fungsi tujuan pada tabel permulaan ini harus 0, dan nilainya pada batasan-batasan bertanda positif. Setelah data disusun didalam tabel di atas kemudian diadakan perubahan-perubahan agar nilai mencapai titik optimum, dengan langkah-langkah berikutnya.
31 Langkah 3: Memilih kolom kunci
Kolom kunci adalah kolom yang merupakan dasar untuk mengubah tabel pada langkah ke 2 (dua). Pilihlah kolom yang mempunyai nilai pada garis fungsi tujuan yang bernilai negatif dengan angka terbesar. Kalau suatu tabel sudah tidak memiliki nilai negatif pada fungsi tujuan berarti tabel itu tidak bisa dioptimalkan lagi (sudah optimal) Langkah 4: Memilih baris kunci
Baris kunci adalah baris yang merupakan dasar untuk mengubah tabel pada langkah ke 3 (tiga). Untuk itu terlebih dahulu carilah indeks tiap-tiap baris dengan cara membagi nilai-nilai pada kolom NK dengan nilai yang sebaris pada kolom kunci.
𝐼𝑛𝑑𝑒𝑘𝑠 = 𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝐾𝑜𝑙𝑜𝑚 𝑁𝐾
𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝐾𝑜𝑙𝑜𝑚 𝐾𝑢𝑛 𝑐𝑖 (Pers 2.1)
Pilihlah baris yang mempunyai indeks positif dengan angka terkecil. Nilai yang masuk dalam kolom kunci dan juga termasuk dalam baris kunci disebut angka kunci.
Langkah 5: Mengubah nilai-nilai baris kunci
Nilai baris kunci diubah dengan cara membaginya dengan angka kunci. Gantilah variabel dasar pada baris itu dengan variabel yang terdapat di bagian atas kolom kunci.
Langkah 6: Mengubah nilai-nilai selain pada baris kunci
Nilai-nilai baris yang lain selain pada baris kunci dapat diubah dengan rumus sebagai berikut: Baris baru = baris lama – (koefesien pada kolom kunci) x nilai baru baris kunci.
Langkah 7: Melanjutkan perbaikan-perbaikan atau perubahan perubahan.
Ulangilah langkah-langkah perbaikan mulai langkah 3 sampai langkah ke 6 untuk memperbaiki tabel-tabel yang telah diubah/diperbaiki nilainya. Perubahan baru berhenti setelah pada baris pertama, (fungsi tujuan) tidak ada lagi yang bernilai positif. Kalau dilihat baris pertama (Z) tidak ada lagi yang bernilai negatif, semua positif Berarti tabel itu tidak dapat dioptimalkan lagi, sehingga hasil dari tabel tersebut adalah sudah merupakan hasil optimal.
32 Setelah didapatkan hasil dari Metode Simpleks, maka dilakukan kombinasi komposisi tipe rumah dengan Tabel Alternatif Pilihan. Hal ini dilakukan karena hasil dari analisa dengan Metode Simpleks masih dalam bentuk pecahan. Sehingga dari analisa data dengan Tabel Alternatif Pilihan ini dihasilkan komposisi yang paling optimal.
3.6 Hasil Analisa
Setelah dilakukan pengumpulan data, pengolahan data dan menganalisa dengan Metode Simpleks dan Tabel Alternatif Pilihan maka akan didapat komposisi dan jumlah rumah optimal yang akan dibangun. Hasil yang didapat disajikan dalam bentuk uraian penjelasan.
3.7 Simpulan dan Saran
Setelah data diolah dan dianalisa maka didapat kesimpulan dan saran dari masalah yang ditinjau.
33
BAB IV
HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1 Tipe Rumah
Dalam Perumahan Pesona Lepang Residence, pengembang yaitu PT Pesona Dewata membangun 3 (tiga) tipe rumah sebagai alternatif pilihan bagi konsumen yaitu
4.1.1 Rumah Tipe Jepun (36/120)
Luas Bangunan : 36 m2
Luas Tanah : 120 m2
Harga Jual : Rp 605.000.000
Jumlah Lantai : 1 Lantai
Ruang Tidur Utama : 1 Ruang
Ruang Tidur : 1 Ruang
Kamar Mandi / WC : 1 Ruang
Dapur / Ruang Makan : 1 Ruang
Ruang Keluarga : 1 Ruang
Carport : Ada
4.1.2 Rumah Tipe Melati (36/100)
Luas Bangunan : 36 m2
Luas Tanah : 100 m2
Harga Jual : Rp 550.000.000
Jumlah Lantai : 1 Lantai
Ruang Tidur Utama : 1 Ruang
Ruang Tidur : 1 Ruang
Kamar Mandi / WC : 1 Ruang
Dapur / Ruang Makan : 1 Ruang
Ruang Keluarga : 1 Ruang
34 4.1.3 Rumah Tipe Pucuk (28/85)
Luas Bangunan : 28 m2
Luas Tanah : 85 m2
Harga Jual : Rp 365.000.000
Jumlah Lantai : 1 Lantai
Ruang Tidur Utama : 1 Ruang
Ruang Tidur : 1 Ruang
Kamar Mandi / WC : 1 Ruang
Dapur / Ruang Makan : 1 Ruang
Ruang Keluarga : 1 Ruang
Carport : Ada
4.2 Spesifikasi Pekerjaan Dari Masing – Masing Tipe Rumah
Untuk ketiga tipe rumah memiliki spesifikasi pekerjaan yang sama dimana meliputi:
Pondasi : Batu kali
Struktur : Beton bertulang
Dinding : Batako
Finishing
Interior : Cat Catylac
Exterior : Wether Shield
Kusen : Politure Pinoguard
Plafond : Cat Catylac
Lantai : Keramik uk 40 x 40 ex Hercules
Rangka Atap : Baja ringan
Penutup Atap : Genteng Darmasaba
Plafond : Gypsun rangka Hollow 4/4 cm
List Plafond 7/7 Gypsum
Kusen : Kayu Bingkirai 5/11 cm
Lisplank : Papan Kamper 2/20 cm
35
KM/WC : Closet Duduk ex Amstad
Shower Spray Kran Shower Floor Drain Keramik Lantai 30/30 cm Keramik Dinding 30/30 cm ME : Broco
Air Bersih : Air PDAM/Sumur Bor
Untuk memberikan kenyamanan bagi para penghuni Perumahan Pesona Lepang Residence pengembang menyediakan fasilitas sosial & fasilitas umum yang berupa jalan aspal lebar minimal 5m, taman dan tempat pertemuan.
4.3 Variabel Keputusan
Pada penelitian ini memiliki tiga variabel keputusan yaitu tipe rumah yang akan dibangun pada Perumahan Pesona Lepang Residence.
X1 =Jumlah Tipe A (tipe Jepun) yang akan dibangun X2 =Jumlah Tipe B (tipe Melati) yang akan dibangun X2 =Jumlah Tipe C (tipe Pucuk) yang akan dibangun
4.4 Penyusunan Fungsi Tujuan
Untuk penyusunan fungsi tujuan maka laba dari tiap tipe rumah harus diketahui terlebih dahulu dengan mengurangi harga jual dengan beberapa komponen berikut
1. Harga tanah/lahan 2. Biaya cut & fill
3. Biaya pengukuran tanah 4. Biaya perijinan
5. Biaya pembuatan fasilitas umum dan fasilitas sosial 6. Biaya kontruksi
7. Biaya notaris
8. Biaya pemasangan jaringan air bersih 9. Biaya pemasangan jaringan listrik
36 Uraian dari masing – masing komponen diatas adalah sebagai berikut : 1. Perhitungan Harga Lahan
Harga lahan per m2 = Rp 650.000
Luas lahan keseluruhan = 64.000 m2
Luas lahan untuk perumahan = 40.000 m2
Luas lahan untuk fasos dan fasum = 24.000 m2
Harga lahan efektif = 𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑙𝑎 ℎ𝑎𝑛 𝑘𝑒𝑠𝑒𝑙𝑢𝑟𝑢 ℎ𝑎𝑛 𝑥 𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝑙𝑎 ℎ𝑎𝑛 𝑝𝑒𝑟 𝑚2
𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑙𝑎 ℎ𝑎𝑛 𝑝𝑒𝑟𝑢𝑚𝑎 ℎ𝑎𝑛
= 64.000 𝑚2 𝑥 𝑅𝑝 650.000
40.000 𝑚2
= Rp 1.040.000 Total harga lahan efektif = 40.000 m2
x Rp 1.040.000
= Rp 41.600.000.000 2. Perhitungan Biaya Cut & Fill
Pada lahan dilakukan cut & fill sedalam 0.5 meter, dengan luas lahan keseluruhan 64.000 m2
Volume galian dan timbunan = 0.5 x 64.000 m2
= 32.000 m3
Biaya cut & fill per m3 = Rp 45.000
Biaya total cut & fill = 32.000 m3x Rp 45.000
= Rp 1.440.000.000
3. Perhitungan Biaya Pengukuran Lahan
Luas lahan = 64.000 m2
Biaya pengukuran per m2 = Rp 150
Total biaya = luas lahan x biaya pengukuran per m2
= 64.000 m2
x Rp 150
= Rp 9.600.000
4. Perhitumgan Biaya Perijinan a) Ijin prinsip dan ijin lokasi
Biaya per m2 = Rp 10.000
Luas lahan = 64.000 m2
Total biaya = 64.000 m2
x Rp 10.000
37 b) Ijin Mendirikan Bangunan
Biaya IMB per m2
= Rp 12.500
Luas lahan yang akan dibangun = 40.000 m2
Total biaya IMB = 40.000 m2
x Rp 12.500
= Rp 500.000.000
Total biaya pembuatan perijinan = Rp 640.000.000 + Rp 500.000.000
= Rp 1.140.000.000
5. Biaya Pembuatan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial a) Pembuatan jalan
1. Jalan utama menuju perumahan
Panjang jalan = 300 m
Lebar jalan = 12 m
Luas = 300 m x 12 m
= 3600 m2
2. Jalan utama perumahan
Panjang jalan = 600 m
Lebar jalan = 6 m
Luas = 600 m x 6 m
= 3600 m2
3. Jalan didepan rumah
Panjang jalan = 2250 m
Lebar jalan = 5 m
Luas = 2250 m x 5 m
= 11250 m2
Total luas lahan untuk jalan = 3600 m2+3600 m2+11250 m2
= 18450 m2
Biaya pembuatan jalan m2 = Rp 100.000
Total biaya = 18450 m2
x Rp 100.000
38 b. Biaya pembuatan drainase
1. Jalan utama menuju perumahan
Panjang drainase = 300 m
Lebar drainase = 0.5 m
Luas = 300 m x 0.5 m
= 150 m2
2. Jalan utama perumahan
Panjang jalan = 600 m
Lebar drainase = 1m
Luas = 600 m x 1 m
= 600 m2
3. Jalan didepan rumah
Panjang jalan = 2250 m
Lebar jalan = 1 m
Luas = 2250 m x 1 m
= 2250 m2
Total luas drainase = 150 m2
+ 600 m2 + 2250 m2
= 3000 m2
Biaya pembuatan drainase per m2 = Rp 85.000
Total biaya pembuatan drainase = 3000 m2 x Rp 85.000
= Rp 255.000.000
c. Biaya pembuatan senderan 1. Biaya pembuatan senderan
Panjang = 300 m
Tinggi = 2 m
Lebar = 0.5 m
Volume = 300 m3
Biaya pembuatan senderanper m3 = Rp 680.000
Total biaya pembuatan senderan = 300 m3
x Rp 680.000
= Rp 204.000.00 d. Biaya pembuatan taman dan balai pertemuan
