1
A. Latar Belakang
Perkembangan Lembaga perbankan di Indonesia tidak terlepas dari zaman
penjajahan Hindia Belanda. Pada masa itu terdapat beberapa bank yang memegang
peranan penting di Hindia Belanda. Di samping itu, terdapat pula bank‐bank milik orang Indonesia dan orang-orang asing seperti dari Tiongkok, Jepang, dan Eropa.1
Di zaman kemerdekaan, perbankan di Indonesia bertambah maju dan
berkembang lagi. Praktek perbankan sudah tersebar sampai ke pelosok pedesaan.
Lembaga keuangan berbentuk bank berupa Bank Umum, Bank Perkreditan Rakyat
(BPR), Bank Umum Syariʹ ah, dan juga BPR Syariʹ ah (BPRS). Masing‐masing
bentuk lembaga bank tersebut berbeda karakteristik dan fungsinya.2
Undang-Undang Perbankan di Indonesia telah ada pada tahun 1992 dengan
bukti dikeluarkannya Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan.
Seiring perkembangan dan krisis moneter yang melanda Indonesia pada tahun 1998
maka dilakukan perubahan terhadap Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang
Perbankan tersebut. Hasilnya pada tanggal 10 Nopember 1998 disahkannya
Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang-Undang-Undang Nomor 7
tahun 1992 tentang Perbankan.
1 Ketut Rindjin, Pengantar Perbankan dan Lembaga Keuangan Bukan Bank, (Jakarta: PT.
Gramedia Pustaka Utama, 2000), hal. 29
Secara etimologi, kata bank berasal dari bahasa Italia, yaitu banque atau
banca yang berarti bangku tempat duduk. Bank disebut demikian karena pada abad
pertengahan orang-orang yang memberikan pinjaman melakukan usahanya di atas
bangku-bangku.3
A. Abdurrahman mengartikan Bank sebagai “suatu jenis lembaga keuangan yang melaksanakan berbagai macam jasa, seperti memberikan pinjaman, mengedarkan mata uang, pengawasan terhadap mata uang, bertindak sebagai tempat penyimpanan benda-benda berharga, membiayai usaha perusahaan-perusahaan dan lain-lain.”4
Dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas
Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan, Pasal 1 diuraikan
pengertian Perbankan dan Bank yaitu :
“Perbankan adalah segala sesuatu yang menyangkut tentang bank, mencakup
kelembagaan, kegiatan usaha, serta cara dan proses dalam melaksanakan kegiatan
usahanya.”5
“Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam
bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit
dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat
banyak.”6
3Edy Wibowo dan Untung Hendi Widodo,Mengapa memilih Bank Syariah?,(Bogor : Ghalia
Indonesia, 2005), hal.16
4Ibid
5 Pasal 1 angka 1 Undang Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas
Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan.
Berdasarkan pengertian Bank yang terdapat dalam Undang-Undang Nomor 10
Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang
Perbankan tersebut, dapat disimpulkan bahwa usaha perbankan meliputi 3 kegiatan
yaitu menghimpun dana, menyalurkan dana, dan memberikan jasa bank lainnya.
Kegiatan menghimpun dan menyalurkan dana merupakan kegiatan pokok bank
sedangkan memberikan jasa bank lainnya hanya kegiatan pendukung. Kegiatan
menghimpun dana, berupa mengumpulkan dana dari masyarakat dalam bentuk
simpanan giro, tabungan, dan deposito. Biasanya sambil diberikan balas jasa yang
menarik seperti, bunga dan hadiah sebagai rangsangan bagi masyarakat. Kegiatan
menyalurkan dana, berupa pemberian pinjaman kepada masyarakat, sedangkan
jasa-jasa perbankan lainnya diberikan untuk mendukung kelancaran kegiatan utama
tersebut.7
Dalam hal memberikan pinjaman kepada masyarakat dapat dimaknai sebagai
hubungan nasabah yang memperoleh fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan
prinsip syariah atau yang dipersamakan dengan itu berdasarkan perjanjian bank dan
nasabah yang bersangkutan. Bentuknya dapat berupa kredit, seperti kredit
kepemilikan rumah, kredit modal kerja, kredit investasi, atau kredit usaha kecil. Juga
dapat berupa pembiayaanmurabahah, pembiayaanmudharabahdan lain-lain.8
Istilah Kredit berasal dari bahasa latin, credere, yang berarti kepercayaan.
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, salah satu pengertian kredit adalah
7Kasmir.Manajemen Perbankan, (Jakarta : Rajawali Press.2000), hal.18
8 Lukman Santoso AZ, Hak Dan Kewajiban Hukum Nasabah Bank,(Yogyakarta : Pustaka
“pinjaman uang dengan pembayaran pengembalian secara mengangsur atau pinjaman
sampai batas jumlah tertentu yang diizinkan oleh bank atau badan lain.”9
Menurut Pasal 1 butir 11 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang
Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan dirumuskan
bahwa :
“kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.”10
Bank sebelum menyalurkan kredit kepada nasabah atau calon debiturnya,
akan selalu dimulai dengan permohonan kredit. Dalam pengajuan permohonan kredit,
pihak bank akan meminta jaminan atau agunan pada nasabah atau calon debitur
sebagai pihak yang mengajukan permohonan.
Istilah agunan dalam pasal 1 angka 23 Undang-Undang Nomor 10 Tahun
1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang
Perbankan yaitu : “jaminan tambahan yang diserahkan nasabah debitur kepada bank
dalam rangka pemberian fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip
Syariah.”11
Menurut ketentuan Pasal 2 ayat 1 Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia
Nomor 23/69/KEP/DIR tanggal 28 Pebruari 1991 tentang Jaminan Pemberian Kredit
9Kbbi.web.id/kredit, tanggal akses 24 Desember 2014
10Hermansyah [1], Hukum Perbankan Nasional Indonesia, (Jakarta : Prenada Media, 2005),
hal.55
11 Pasal 1 angka 1 Undang Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas
bahwa yang dimaksud dengan jaminan adalah “suatu keyakinan bank atas
kesanggupan debitur untuk melunasi kredit sesuai yang diperjanjikan.”12
Dalam seminar Badan Pembinaan Hukum Nasional yang diselenggarakan di
Yogyakarta tanggal 20 Juli 1977 samapai 30 Juli 1977 disimpulkan pengertian
jaminan adalah “menjamin dipenuhinya kewajiban yang dapat dinilai dengan uang
yang timbul dari suatu perikatan hukum. Oleh karena itu, hukum jaminan erat sekali
dengan hukum benda.”13
Pengertian jaminan di atas memilik kesamaan dengan jaminan yang
dikemukakan oleh Hartono Hadisoeprapto dan M.Bahsan. Hartono Hadisoeprapto
berpendapat bahwa jaminan adalah “sesuatu yang diberikan kepada kreditur untuk
menimbulkan keyakinan bahwa debitur akan memenuhi kewajiban yang dapat dinilai
dengan uang yang timbul dari suatu perikatan.”14
Selain jaminan atau agunan, pihak bank akan menganalisis nasabah atau calon
debiturnya berdasarkan prinsip 5C yaitu :15
1. Character(Karakter)
2. Capacity(Kemampuan) 3. Capital(Modal)
4. Collateral(Jaminan) 5. Condition(Kondisi)
Apabila bank menilai permohonan kredit tersebut layak untuk diberikan maka
untuk dapat terlaksana pelepasan kredit tersebut terlebih dahulu haruslah diadakannya
12Hermansyah [2],Hukum Nasional Indonesia,(Jakarta : Kencana, 2006), hal.68
13Mariam Darus Badrulzaman [1],Bab-Bab Tentang Kredit Perbankan, Gadai, dan Fidusia, Cetakan IV,(Bandung : Alumni, 1987), hal.227-265
14 H. Salim H.S [1], Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, (Jakarta : PT. Raja
Grafindo Persada, 2004),hal.22
15Rachmadi Usman,Aspek-Aspek Hukum Perbankan di Indonesia, (Jakarta : PT. Gramedia
suatu persetujuan dan kesepakatan dalam bentuk perjanjian kredit atau pengakuan
hutang yang dibuat baik secara akta otentik atau akta dibawah tangan.16
PT. Bank X merupakan salah satu lembaga perbankan swasta terbesar di
Indonesia yang menawarkan berbagai macam bentuk layanan perbankan. Baik
pelayanan untuk memberikan pinjaman dana maupun sebagai penghimpun dana bagi
masyarakat. PT. Bank X banyak diminati oleh nasabah baik dalam pelayanan
tabungan maupun layanan pemberian fasilitas kredit. Salah satu fasilitas kredit yang
banyak dibutuhkan masyarakat adalah pemberian Kredit Pemilikan Rumah
(selanjutnya disebut KPR).17
Meningkatnya pasar KPR disebabkan banyaknya masyarakat yang
membutuhkan rumah tempat tinggal dan tidak mampu membeli secara tunai (cash)
serta angsuran perbulan yang tidak terlalu tinggi. Tingginya tingkat permintaan akan
fasilitas KPR yang ditujukan kepada PT. Bank X disebabkan bunga yang ditawarkan
kepada nasabah atau calon debitur lebih rendah dibanding bank-bank swasta maupun
bank pemerintah lainnya. Disisi lain, kinerja darimarketingbank juga berperan dalam
menarik minat seorang nasabah mengambil kredit pada bank tersebut. PT. Bank X
juga melakukan kerja sama dengan beberapadeveloperdalam mencari nasabah untuk
menyalurkan kreditnya. Walaupun banyak permintaan akan fasilitas KPR, hal ini
tidak membuat PT. Bank X secara serta-merta memberikan kredit secara langsung.
Banyak pertimbangan yang akan diambil sebelum menyalurkan kreditnya dimana PT.
16Firdaus, Rachmat, Manajemen Kredit Bank, (Bandung : PT Purna Sarana Lingga Utama,
1986), hal. 15
Bank X menerapkan prinsip 5 C untuk menyeleksi calon debiturnya supaya
kemungkinan terjadi resiko seperti kredit macet atau wanprestasi yang akan timbul di
kemudian hari bisa di minimalisasi.
Kredit macet pada mulanya selalu diawali dengan terjadinya wanprestasi
yaitu suatu keadaan dimana debitur tidak mau dan atau tidak mampu memenuhi
janji-janji yang dibuatnya sebagaimana tertera dalam perjanji-janjian kredit. Penyebab debitur
wanprestasi dapat bersifat alamiah (diluar kemampuan dan kemauan debitur)
maupun akibat tidak baik pihak debitur. Wanprestasi juga bisa disebabkan pihak bank
membuat syarat pernjian kredit yang sangat memberatkan pihak debitur.18
Dalam perkembangan penyaluran kredit, PT. Bank X pernah mengalami
kendala dalam hal wanprestasi, salah satunya yaitu Kredit Pemilikan Rumah
(KPR). Kredit Pemilikan Rumah (KPR) digolongkan sebagai kredit konsumtif
dimana diberikan kepada debitur untuk membiayai barang-barang konsumtif
seperti pembelian atau renovasi rumah tempat tinggal. Wanprestasi yang terjadi
bukan karena kesalahan debitur melainkan wanprestasi oleh pihakdeveloper19.
Developer sebagai pihak ketiga diluar bank dan debitur. Developer dalam
memasarkan produknya yang bisa berupa bangunan yang sudah ada atau bangunan
18 Iswi Hariyani, Restrukstur Dan Penghapusan Kredit Macet, (Jakarta : PT. Elex Media
Computindo, 2010), hal.28
19Menurut Pasal 5 ayat 1 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974, disebutkan
pengertian Perusahaan Pembangunan Perumahan yang dapat pula masuk dalam pengertiandeveloper, yaitu :
yang dalam proses pengerjaan, maupun bangunan yang baru akan dibangun (tanah
kosong/kavling) memerlukan bank sebagai partnernya dalam hal kerjasama mencari
pembeli yang mau membeli rumah secara KPR.Developertidak hanya bekerja sama
dengan 1 (satu) bank tapi dengan beberapa bank. Hal ini dilakukan untuk
memberikan kemudahan kepada pembeli untuk menentukan bank mana yang disukai
dan penyaluran kreditnya tidak ribet. Banyak hal yang dipertimbangkan pembeli
sebelum mengambil kredit yakni bunga yang diterapkan, provisi maupun penalty
yang dikenakan.
Dalam kasus ini pembeli/debitur membeli bangunan dari developer melalui
fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) PT. Bank X yang disepakati oleh kedua
belah pihak. PT. Bank X tetap menerapkan prinsip 5 C untuk menyeleksi calon
debitur yang akan menerima fasilitas kredit walaupun pembeli/debitur tersebut
direkomendasi oleh developer. Objek yang dibeli oleh debitur tersebut masih dalam
tahap pengerjaan (tanah kosong) oleh developer bukan bangunan yang sudah ada
seperti sebagaimana mestinya. PT. Bank X sebagai lembaga yang dalam
menyalurkan kredit kepada debitur tidak serta merta mencairkan 100 % (seratus
persen) dari harga beli yang disepakati oleh debitur dengan developer tetapi hanya
sekitar 70 % (tujuh puluh persen) dari harga beli sebagaimana yang tercantum dalam
akta perjanjian kerja sama antara bank dengandeveloper, sedangkan sisanya dibayar
oleh debitur sendiri.
Bank sebagai pihak yang mencairkan dana selain mengikat developer dengan
debitur. Di sisi lain, debitur juga mengikatdeveloper dengan sebuah perjanjian agar
developer melaksanakan kewajibannya setelah pencairan kredit. Hal ini perlu
dilakukan debitur karena debitur tidak memiliki pegangan apapun jika developer
wanprestasi.
Dalam hal ini, debitur membeli 2 (dua) bidang tanah seharga
Rp.3.800.000.000,- (tiga milyar delapan ratus juta rupiah) daridevelopertetapi masih
berupa tanah kosong yang dalam tahap pembangunan. Jumlah kredit yang dicairkan
oleh bank kepada debitur sebesar Rp.2.200.000.000,- (dua milyar dua ratus juta
rupiah), sedangkan sisanya di bayar oleh debitur kepada developer dengan 2 (dua)
opsi yakni sebesar Rp.320.000.000,- (tiga ratus dua puluh juta rupiah) dibayarkan
setelah penandatanganan perjanjian antara debitur dengan developer tersebut
sedangkan sisanya dibayar menggunakan 15 (lima belas) lembar bilyet giro Bank
Permata.
Setelah pencairan kredit oleh bank, bank mengikat 2 (dua) objek jaminan
tersebut dengan Hak Tanggungan dimana jaminan yang diagunkan debitur kepada
bank sudah bersertifikat Hak Guna Bangunan dan terdaftar atas nama developer
tersebut yang kemudian akan dibalik nama ke atas nama debitur dan luas tanah
disertifikat juga telah dipecah sesuai dengan luas yang dibeli oleh debitur.
Adapun kendala yang ditemui dimana pihak developer wanprestasi dalam
melanjutkan pembangunan objek jaminan yang sudah dijaminkan oleh debitur kepada
bank. Hal ini disebabkan pihakdeveloper merasa dirugikan dengan sisa pembayaran
pihak debitur memperlambat pembayaran dengan membuka tanggal giro yang
berbeda dengan yang dikehendaki oleh pihak developer walaupun sebelum
pembukaan giro telah disepakati bersama antara debitur dengan developer. Hal ini
bisa akibat kesalah pahaman atau miskomunikasi antara debitur dengan developer.
Hal ini sangat merugikan sisi debitur sebagai pembeli mengingat debitur telah secara
rutin membayar angsuran per bulan kepada bank sedangkan bangunan tidak
dilanjutkan pembangunannya olehdeveloperwalaupun developertelah diikat dengan
perjanjian di antara mereka. Di sisi lain, bank tidak ikut campur dengan masalah
diantaradeveloperdengan debitur karena bank memberikan kredit kepada debitur dan
debitur wajib mengembalikan pinjamannya tersebut.
Bank tetap dalam posisi lebih menguntungkan dimana dengan dibuatnya Akta
Perjanjian Kerja Sama antara bank dengan developer, maka apabila Debitur tidak
sanggup melunasi kreditnya maka segala hutang yang timbul wajib dibayar oleh
developer. Tetapi dari sisi Debitur diharapkan perjanjian yang dibuat antara debitur
dan developer dapat memberikan perlindungan kepada debitur apabila developer
wanprestasi.
Gambaran tersebut diatas akan melahirkan pertanyaan mengenai kedudukan
bank dan debitur atas objek jaminan. Untuk itu, dalam penelitian yang diberi judul
“Kedudukan Debitur dan Bank sebagai Kreditur Dalam Hal Wanprestasi Developer
(Studi di PT. Bank X)”.
B. Perumusan Masalah
Berdasarkan uraian latar belakang yang telah dijelaskan diatas, maka dapat
1. Bagaimana hubungan hukum antara debitur dan bank sebagai kreditur dengan
developersaat objek jaminan belum dibangun?
2. Bagaimana tanggung jawab developerterhadap debitur dan bank atas perjanjian
yang dibuatnya terkait dengan wanprestasideveloper?
3. Bagaimana perlindungan hukum terhadap bank dan debitur sehubungan dengan
wanprestasinyadeveloper?
C. Tujuan Penelitian
Mengacu pada judul dan permasalahan dalam penelitian ini maka dapat
dikemukakan bahwa tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah :
1. Untuk mengetahui hubungan hukum antara debitur dan bank sebagai kreditur
dengandevelopersaat objek jaminan belum dibangun.
2. Untuk mengetahui tanggung jawab developer terhadap debitur dan bank atas
perjanjian yang dibuatnya terkait dengan wanprestasideveloper.
3. Untuk mengetahui perlindungan hukum terhadap bank dan debitur sehubungan
dengan wanprestasnyadeveloper.
D. Manfaat Penelitian
Adapun manfaat yang dapat diperoleh dari hasil penelitian ini adalah sebagai
berikut :
Secara teoritis, hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan masukan
bagi perkembangan ilmu pengetahuan serta mendorong para pembaca untuk dapat
lebih mengerti dan memahami pengetahuan hukum perbankan tentang perkreditan,
Secara praktis, hasil penelitian ini diharapkan akan bermanfaat bagi para
aparat hukum dan masyarakat terkait dalam menghadapi masalah yang berhubungan
dengan wanprestasi developer terhadap objek bangunan yang kreditnya sudah
dicairkan oleh bank tetapi tidak dilanjutkan pembangunannya.
E. Keaslian Penelitian
Berdasarkan informasi serta penelusuran yang dilakukan di Kepustakaan
Universitas Sumatera Utara, judul-judul yang berkaitan dengan masalah wanprestasi
dan Kredit Pemilikan Rumah yang pernah ditulis sebelumnya antara lain oleh:
1. Teddy Taufik, Mahasiswa Magister Kenotariatan, Nomor Induk Mahasiswa
027011063, dengan judul tesis “Tanggung Jawab Penjamin Terhadap Debitur
Yang Wanprestasi Kepada PT. Bank Danamon, Tbk.”.
Adapun hal yang menjadi permasalahan dalam penelitian tersebut, yaitu:
a. Bagaimanakah persyaratan seorang penanggung hutang yang disetujui oleh
Bank Danamon Tbk?
b. Apakah hak istimewa dari penanggung hutang masih dapat diterapkan atau
berlaku dalam perjanjian penanggungan hutang pribadi?
c. Apakah setelah penanggung membayar hutang debitur dengan dieksekusi
hartanya oleh Pengadilan Negeri / dilelang dapat meminta pengembalian
pembayaran hutang terhadap hartanya yang sudah dilelang kepada Debitur?
2. Panary Sitopu, Mahasiswa Kenotariatan, Nomor Induk Mahasiswa 087011148,
Pemberian Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (Suatu Penelitian di PT. Bank
CIMB Niaga, Tbk Cabang Medan Bukit Barisan)”.
Adapun hal yang menjadi permasalahan dalam penelitian tersebut, yaitu:
a. Bagaimanakah ketentuan dan bentuk perjanjian yang dilakukan antara
Developerdan Bank CIMB Niaga dalam pemberian fasilitas KPR?
b. Bagaimanakah hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian kerjasama
antaraDeveloperdengan Bank CIMB Niaga dalam pemberian fasilitas KPR?
Berdasarkan uraian kedua judul tesis tersebut diatas, maka penelitian dengan
judul “Kedudukan Debitur dan Bank sebagai Kreditur dalam hal wanprestasi
Developer(Penelitian di PT. Bank X)”belum pernah dilakukan oleh peneliti lainnya,
sehingga dengan demikian penelitian ini adalah asli dan dapat dipertanggung
jawabkan.
F. Kerangka Teori dan Konsep
1. Kerangka Teori
Teori berfungsi untuk menerangkan atau menjelaskan mengapa gejala spesifik
atau proses tertentu terjadi dan suatu teori harus diuji dengan menghadapkannya pada
fakta-fakta yang dapat menunjukkan ketidakbenaran.20
“Teori sebagai perangkat proposisi yang terintekrasi secara sintaktis yaitu
mengikuti aluran tertentu yang dapat dihubungkan secara logis satu dengan lainnya
dengan tata dasar yang dapat diamati dan berfungsi sebagai wahana untuk
meramalkan dan menjelaskan fenomena yang diamati”.21
20J.J.J. M. Wuisman,Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, Asas-Asas,M. Hisyam, Fakultas Ekonomi,
(Jakarta : Universitas Indonesia, 1996), hal. 203
21 Snelbecker dalam Lexy. J. Meleong, Metode Penelitian Kualitatif, (Bandung : Remaja
Teori sebagai konsep adalah ekspresi suatu konsep tentang hakekat realitas
sosial. Selanjutnya teori sebagai skema konseptual, maka merupakan rangkaian
konsep yang berkait dan mencerminkan relatif sosial. Terakhir, maka teori sebagai
proposisi adalah perangkat proposisi, di mana salah satu proposisi dapat diuji secara
empiris. Teori tersebut mengembangkan induktif dan/atau deduktif.22
Menurut M. Solly Lubis bahwa:
Teori yang dimaksud disini adalah penjelasan mengenai gejala yang terdapat dalam dunia fisik tersebut tetap merupakan suatu abstraksi intelektual dimana pendekatan secara rasional digabungkan dengan pengalaman empiris.Artinya teori ilmu hukum merupakan suatu penjelasan rasional yang bersesuaian dengan objek yang dijelaskannya.Suatu penjelasan walau bagaimanapun menyakinkan, tetapi harus didukung oleh fakta empiris untuk dapat dinyatakan benar.23
Kerangka teori merupakan landasan dari teori atau dukungan teori dalam
membangun atau memperkuat kebenaran dari permasalahan yang dianalisis.Kerangka
teori dimaksud adalah kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, tesis
sebagai pegangan baik disetujui atau tidak disetujui”.24
Suatu kerangka teori bertujuan menyajikan cara-cara untuk bagaimana
mengorganisasikan dan menginterpretasi hasil-hasil penelitian dan
menghubungkannya dengan hasil-hasil penelitian yang terdahulu.25 Oleh karena itu
dalam meneliti tentang kajian terhadap kedudukan debitur dan bank sebagai kreditur
dalam hal wanprestasi developer digunakan teori sebagai pisau analisis untuk
menjelaskan permasalahan yang ada yaitu dengan Teori Perlindungan Hukum.
22Soerjono Soekanto [1], Ringkasan Metodologi Penelitian Hukum Empiris, (Jakarta:
IND-HILL-CO., 1990), hal.66
23M. Solly Lubis,Filsafat Ilmu dan Penelitian, (Bandung : CV. Mandar Maju, 1994), hal.27 24Ibid,hal.80
Perlindungan hukum artinya suatu perlindungan yang diberikan oleh
perangkat hukum baik yang bersifat preventif maupun yang bersifat represif, baik
melalui hukum tertulis maupun hukum tidak tertulis yang diberikan terhadap subjek
hukum dengan tujuan memberikan suatu rasa aman, damai, tertib dan pasti dalam
kehidupan sehari-hari subjek hukum.26 Perlindungan hukum preventif merupakan
sebuah bentuk perlindungan yang mengarah pada tindakan yang bersifat pencegahan.
Tujuannya adalah meminimalisasi peluang terjadinya pelanggaran. Perlindungan
hukum represif yang dilakukan untuk menyelesaikan atau menanggulangi suatu
peristiwa atau kejadian yang telah terjadi, yaitu berupa pelanggaran. Tentunya dengan
demikian peranan lebih besar berada pada lembaga peradilan dan aparat penegak
hukum lainnya.27
Perlindungan hukum menunjukkan arti bahwa hukum itu melindungi sesuatu.
Sesuatu yang dilindungi oleh hukum adalah kepentingan manusia, karena memang
hukum itu dibuat oleh dan untuk manusia atau masyarakat. Kepentingan pada
hakekatnya mengandung kekuasaan yang dijamin dan dilindungi oleh hukum dalam
melaksanakannya.
Perlindungan hukum diperlukan untuk mewujudkan fungsi hukum dan tujuan
hukum. Pada umumnya ahli-ahli hukum sudah sepakat mengatakan bahwa fungsi
hukum merupakan perlindungan kepentingan manusia, sementara tujuan pokok
26Otje Salman, Teori Hukum (SuatuPencarian/Penelaahan),(Jakarta : Brenada Media, 2007),
hal.19
27 Y. Sri Pudyatmoko, Penegakan dan Perlindungan Hukum, (Jakarta : Salemba Empat,
hukum adalah menciptakan tatanan masyarakat yang tertib yang artinya, menciptakan
ketertiban dan keseimbangan. Dengan terciptanya ketertiban di dalam masyarakat
diharapkan kepentingan manusia terlindungi.
Hukum juga memberikan perlindungan terhadap hak yang dimiliki oleh
manusia ataupun badan hukum. Menurut Satjipto Raharjo, “Hak tidak saja berarti
kewenangan yang dilindungi oleh hukum namun juga menekankan pada pengakuan
atas wewenang dari hak tersebut.”28
Teori perlindungan hukum sangat penting dalam penentuan kedudukan pihak
bank dan debitur atas hak-haknya yang telah dirugikan oleh developer. Developer
sebagai pihak yang telah mendapatkan pembayaran dari pihak bank atas penjualan
objek bangunan kepada debitur, berkewajiban membangun objek bangunan tersebut
yang kemudian akan diagunkan oleh debitur kepada bank dan dipasang hak
tanggungan, dalam hal ini diperlukan perlindungan hukum terhadap bank, debitur dan
developeryakni dengan pembuatan akta perjanjian tersendiri yang akan memberikan
perlindungan hukum terhadap masing-masing pihak.
Dengan demikian adalah adil, apabila hukum menjamin hak tiap orang dalam
hal ini bank dan debitur untuk memperoleh perlindungan hukum atas hak dan
kewajiban mereka akibat wanprestasi atau ingkar janji developer. Karena tanpa
perlindungan yang memadai maka yang terjadi adalahdeveloperbisa saja ingkar dan
semena-mena dari kewajibannya, tanpa perlu takut bahwa tindakannya dapat
terjangkau oleh hukum.
2. Kerangka Konsep
”Pemakaian konsep terhadap istilah yang digunakan terutama dalam judul
penelitian, bukanlah untuk keperluan mengkomunikasikannya semata-mata dengan
pihak lain. Sehingga tidak menimbulkan salah tafsir, tetapi juga demi menuntun
peneliti sendiri didalam menanganiproses penelitian dimaksud”.29
Konsep adalah suatu bagian terpenting dari teori, peranan konsep dalam
penelitian adalah untuk menghubungkan dunia teori dan penelitian, antara abstraksi
dan realita.30 Konsep diterjemahkan sebagai usaha membawa sesuatu dari abstrak
menjadi suatu yang konkrit, yang disebut denganoperasional defenition.31
“Pemakaian konsep terhadap istilah yang digunakan terutama dalam judul
penelitian, bukanlah untuk keperluan mengkomunikasikannya semata-mata dengan
pihak lain. Sehingga tidak menimbulkan salah tafsir, tetapi juga demi menuntun
peneliti sendiri didalam menangani proses penelitian dimaksud”.32
“Konsep sebenarnya adalah defenisi secara singkat dari kelompok fakta atau
gejala. Maka konsep merupakan definisi dari apa yang perlu diamati, menemukan
antara variabel-variabel yang lain, menentukan adanya hubungan empiris”.33
Oleh karena itu untuk menjawab permasalahan dalam penelitian ini harus
didefenisikan beberapa konsep dasar.Adapun kerangka konsep dalam penulisan
hukum ini adalah sebagai berikut:
29Sanapiah Faisal, Format-format Penelitian Sosial, (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 1999),
hal.107-108.
30Masri Singarimbun dan Sofian Effendi,Metode Penelitian Survei,(Jakarta: UI Press,1989),
hal 34
31Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak Dan Perlindungan Yang Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, (Jakarta : Institut Bankir Indonesia, 1993), hal.10
32Sanapiah Faisal,ibid.
33Koentjoroningrat, Metode-Metode Penelitian Masyarakat, (Jakarta : Gramedia Pustaka
1. Bank
Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk
simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau
bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak.34
“Bank merupakan salah satu badan usaha lembaga keuangan yang bertujuan
memberikan kredit dan jasa-jasa. Adapun pemberian kredit itu dilakukan baik
dengan modal sendiri atau dengan dana-dana yang dipercayakan oleh pihak
ketiga maupun dengan jalan memperedarkan alat-alat pembayaran baru berupa
uang giral.”35
2. Debitur
Debitur adalah pihak yang berhutang ke pihak lain, biasanya dengan menerima
sesuatu dari kreditur yang dijanjikan debitur untuk dibayar kembali pada masa
yang akan datang.36
3. Nasabah debitur
Nasabah debitur adalah Nasabah yang memperoleh fasilitas kredit atau
pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah atau yang dipersamakan dengan itu
berdasarkan perjanjian bank dengan nasabah yang bersangkutan;37
4. Perjanjian
Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada orang lain
dimana dua orang itu saling berjanji untuk melakukan sesuatu.38
34Pasal 1 angka 2 Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas
Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan.
35Sentosa Sembiring,Hukum Perbankan,(Bandung : Mandar Maju, 2000), hal. 1
36 Panduan Bantuan Hukum di Indonesia : Pedoman Anda Memahami dan Menyelesaikan Masalah Hukum,(Jakarta : YLBHI, 2007), hal. 130
37Pasal 1 angka 18 Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas
5. Kredit Pemilikan Rumah
Kredit Pemilikan Rumah adalah kredit yang diberikan Bank X kepada debitor
untuk tujuan membiayai pembelian atau perbaikan/renovasi rumah atau rumah
toko (ruko) yang telah selesai atau yang akan selesai dibangun dengan tujuan
untuk dihuni sendiri dan/atau pembelian tanah kosong dengan tujuan untuk
dimiliki sendiri dan bukan untuk investasi.39
6. Agunan
Agunan adalah barang dan/atau hak yang diserahkan oleh debitor atau pihak lain
kepada Bank X guna menjamin pembayaran kembali utang dengan tertib dan
sebagaimana mestinya.40
Agunan adalah jaminan tambahan yang diserahkan nasabah debitur kepada bank
dalam rangka pemberian fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip
Syariah.41
7. Wanprestasi
Wanprestasiadalah tidak dipenuhinya janji, baik karena disengaja maupun tidak
disengaja atau sama sekali tidak memenuhi prestasi, prestasi yang dilakukan
tidak sempurna, terlambat memenuhi prestasi dan melakukan apa yang dalam
perjanjian dilarang untuk dilakukan.42
8. Developer
38Subekti [1],Hukum Perjanjian Cetakan XIII,(Jakarta : Penertbit Intermasa, 1991), hal.1 39Akta Perjanjian Kredit antara debitur dengan PT.Bank X
40Ibid
41Pasal 1 angka 23 Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas
Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan
42Ahmadi Miru,Hukum Kontrak & Perancangan Kontrak,( Jakarta : Raja Grafindo Persada,
Menurut Pasal 5 ayat 1 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974,
disebutkan pengertian Perusahaan Pembangunan Perumahan yang dapat pula
masuk dalam pengertiandeveloper, yaitu :
“Perusahaan Pembangunan Perumahan adalah suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar di atas suatu areal tanah yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan pemukiman yang dilengkapi dengan prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat penghuninya.”43
G. Metode Penelitian
Metode penelitian merupakan suatu sistem dan suatu proses yang mutlak
harus dilakukan dalam suatu kegiatan penelitian dan pengembangan ilmu
pengetahuan. Penelitian hukum merupakan suatu kegiatan ilmiah, yang didasarkan
pada metode, sistematika dan pemikiran tertentu, yang bertujuan untuk mempelajari
satu atau beberapa gejala hukum tertentu, dengan jalan menganalisanya. Kecuali itu,
maka diadakan juga pemeriksaan mendalam terhadap fakta hukum tersebut, untuk
kemudian mengusahakan suatu pemecahan atas permasalahan-permasalahan yang
timbul di dalam gejala yang bersangkutan.44
Sebagai suatu penelitian ilmiah, maka rangkaian kegiatan penelitian dinilai
dari pengumpulan data sampai pada analisis data dilakukan dengan memperhatikan
kaidah-kaidah penelitian sebagai berikut:
43 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 tentang Ketentuan-Ketentuan
Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan.
44 Soerjono Soekanto [2], Panduan Bantuan Hukum Indonesia, (Jakarta: Yayasan Obor
1. Jenis dan Sifat Penelitian
Penelitian hukum merupakan suatu kegiatan ilmiah yang didasarkan pada
metode, sistematika dan pemikiran tertentu yang bertujuan untuk mempelajari satu
atau beberapa gejala hukum tertentu, dengan jalan menganalisanya.45
Jenis penelitian yang dilakukan adalah metode penelitian hukum normatif
(yuridis normatif) atau disebut juga penelitian hukum kepustakaan, yaitu penelitian
hukum yang dilakukan dengan meneliti bahan pustaka atau data sekunder belaka46
yang diperoleh dari Undang-Undang, Kitab Hukum, maupun putusan pengadilan.
Penelitian hukum dengan jenis penelitian hukum normatif dimaksudkan untuk
mendapatkan data dan informasi secara menyeluruh yang bersifat normatif baik dari
bahan hukum primer, sekunder, maupun tertier.
Penelitian yang dilaksanakan ini dikategorikan sebagai penelitian yang
bersifat deskriptif analitis, dimaksudkan untuk melukiskan keadaan objek atau
peristiwanya,47 kemudian menelaah dan menjelaskan serta menganalisis data secara
mendalam dengan mengujinya dari berbagai peraturan perundangan yang berlaku
maupun dari berbagai pendapat ahli hukum, sehingga diharapkan dapat diketahui
gambaran jawaban atas permasalahan yang ditelitidan kemudian dituangkan dalam
tulisan ini.
45 Soerjono Soekanto [3], Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta: UI Press, Cet. 3, 1986),
hal.43
46 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji [1], Penelitian Hukum Normatif, Suatu Tinjauan Singkat,(Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2003), hal.13-14
2. Sumber Data
Sumber data yang digunakan dalam penelitian ini adalah meliputi penelitian
kepustakaan (library research) untuk mendapatkan konsep teori atau doktrin,
pendapat atau pemikiran konseptual dan penelitian pendahuluan yang berhubungan
dengan objek yang diteliti dapat berupa peraturan perundang-undangan dan karya
ilmiah.
Adapun data sekunder dalam penelitian ini terdiri dari bahan hukum primer,
sekunder dan tersier, yaitu:48
a. Bahan hukum primer
Yaitu data yang meliputi bahan hukum, dan berasal dari aturan yang mengikat
seperti Undang-Undang, Peraturan Pemerintah, Yurisprudensi dan peraturan dari
zaman penjajahan yang hingga kini masih berlaku.49 Dalam penelitian ini data
yang digunakan berasal dari :
1) Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan;
2) Undang-Undang Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan
atas Undang-Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan; dan
3) Akta Perjanjian Kerja Sama antara bank dengandeveloper
4) Surat Perjanjian antara debitur dengandeveloper.
5) peraturan terkait lainnya.
b. Bahan hukum sekunder
Yaitu bahan yang memberikan penjelasantentang bahan hukum primer serta
implementasinya antara lain berupa :
1) jurnal;
2) makalah;
3) artikel ilmiah;
4) internet;
5) tesis;
6) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek).
c. Bahan hukumtersier
Yaitu bahan acuan yang memberikan petunjuk maupun penjelasan terhadap
bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder, seperti ensiklopedi, kamus dan
jurnal ilmiah yang dijadikan rujukan untuk memperoleh informasi berupa
pengertian suatu kata atau istilah yang diperlukan dalam penelitian ini.
3 . Metode Pengumpulan Data
Untuk memperoleh data yang akurat dan relevan, dilaksanakan 2 (dua) tahap
penelitian antara lain:
a. Studi kepustakaan/dokumentasi, yaitu dengan menelaah bahan hukum
kepustakaan untuk meneliti lebih jauh, guna memperoleh data sekunder berupa
bahan hukum primer dan sekunder.
b. Wawancara, dimaksudkan melakukan tanya jawab secara langsung antara
peneliti dengan nara sumber untuk mendapatkan informasi.50 Yakni, dengan
menggunakan pedoman wawancara yang telah ditentukan (terstruktur) yang
ditujukan kepada responden yang telah ditetapkan, yakni:
1) EK selaku Pejabat Bank yang terkait dengan pemberian fasilitas KPR;
2) Tjong, Deddy Iskandar, Sarjana Hukum selaku notaris di kota Medan.
4. Analisis Data
Analisis data merupakan kegiatan mengurai sesuatu sampai ke
komponen-komponenya dan kemudian menelaah hubungan masing-masing komponen dengan
keseluruhan konteks dari berbagai sudut pandang. Penelaah dilakukan sesuai dengan
tujuan penelitian yang telah diharapkan.51
Bahan hukum sekunder yang diperoleh dari penelitian kepustakaan (library
research) dan bahan hukum primer yang diperoleh dari penelitian lapangan (field
research) kemudian disusun secara berurutan dan sistematis dan selanjutnya
dianalisis dengan menggunakan analisis kualitatif, yang merupakan tata cara
penelitian yang menghasilkan data deskriptif analitis, yaitu apa yang dinyatakan oleh
sasaran penelitian yang bersangkutan secara tertulis atau lisan dan perilaku nyata.52
Kemudian ditarik kesimpulan dengan menggunakan metode deduktif. Kesimpulan
adalah merupakan jawaban khusus atas permasalahan yang diteliti,sehingga
diharapkan akan memberikan solusi atas pemasalahan dalam penelitian ini.
51Sri Mamudji,Penelitian dan Penulisan Hukum,(Jakarta : Badan Penerbit FakultasHukum
UI, 2005), hal.67
