7 BAB II
PEMAHAMAN PROYEK
2.1 Pengertian Proyek
Proyek student housing merupakan suatu proyek bangunan vertikal yang berisikan unit hunian yang terdiri dari beberapa tipe yang dibutuhkan atau yang banyak diminati berdasarkan kajian pasaran pada kos-kosan sekitaran lokasi maupun di luar kota proyek, juga berisikan beberapa ruang untuk kebutuhan fasilitas sekaligus digunakan sebagai komersial. Penyewa ataupun penghuni memiliki hak atas satu unit hunian yang disewanya dan memiliki hak disetiap fasilitas yang disediakan (diperuntuhkan untuk penyewa). Proyek student housing ini diperuntuhkan untuk mahasiswa (berdasarkan judul proyek), namun bisa juga disewa oleh karyawan, dosen maupun masyarakat yang mampu menyewa unit hunian. Sistem sewanya dapat harian, bulanan ataupun tahunan (tergantung ketersediaan unit hunian). Berfokus untuk memenuhi kebutuhan pasar (mahasiswa).
2.2 Analisis Preseden Sejenis
Hal yang paling dipertimbangkan dalam memilih preseden-preseden sejenis yaitu letak apartemen yang berdekatan dengan kampus sehingga dapat diasumsikan oleh penulis bahwa target apartemen tersebut yaitu mahasiswa, walaupun tidak menutupi kemungkinan bila ada penyewa dari kalangan karyawan maupun masyarakat luas. Berdasarkan analisa penulis, letak apartemen tersebut dapat berpengaruh pada ukuran unit dan fasilitas, baik penunjang maupun komersial. Preseden-preseden sejenis tersebut dijabarkan sebagai berikut.
8
Table 1. preseden-preseden proyek sejenis
Data Student Castle Apart Student Park Hotel & Apart
Taman Melati Jatinagor
Green Hills Apart
Jatinagor
The Green Kosambi
Bandung
Tipe & Luas Unit (m2)
Studio 21,56 Tipe A 26,2 Studio 21,3 Studio 23,5 Tipe studio:
Studio Deluxe 25,38 Tipe B 28,2 Studio sudut 24 2 BR 36,25 Azalea 29,7
1 Br 42,85 Tipe C 34 Studio khusus 24,7 Camellia 30,5 m2
2 Br 56,08 Tipe D 38 2 BR 42,5 Orchid 35,1 Tipe E 38 2 BR: Gardenia 70,3 3 BR: Jasmine 93,7 Jumlah Per Tipe (unit)
Studio 252 Tipe A 112 Studio 644 Studio 323 Studio (210):
Studio Deluxe 70 Tipe B 16 Studio sudut 28 2 BR 7 Azalea -
1 Br 56 Tipe C 15 Studio khusus 40 Camellia -
2 Br 28 Tipe D 4 2 BR 46 Orchid -
9 Data Student Castle Apart Student Park Hotel &
Apart
Taman Melati Jatinagor
Green Hills Apart
Jatinagor
The Green Kosambi
Bandung
Gardenia -
3 BR (13):
Jasmine -
Total Tipe 406 unit 156 unit 758 unit 360 unit 271 unit
Ratio Antar Tipe
Studio 9 Tipe A 28 Studio 23 Studio 8,7 Studio 16
Studio Deluxe 3 Tipe B 4 Studio sudut 1 2 BR 1 2 BR 4
1 Br 2 Tipe C 3,8 Studio khusus 1,4 3 BR 1
2 Br 1 Tipe D 1 2 BR 1,6
Tipe E 3
Fasilitas
1. Minimarket 2. Salon & beauty 3. Fashion 4. Clinic 5. Reflexiology
1. Beauty and Spa Salon 2. Restaurant 3. Fitness Center 4. Swimming Pool/ Outdoor Swimming Pool 1. Balai pertemuan (pemakai non individu) 2. Café & Resto 3. Plumeria House 4. Co-Working Space
1. Lobby
2. Function Room 3. Meeting Room 4. Stationary & Book
Store 5. Minimarket
1. Lobby
2. Trade Mall And Apartement 3. Kolam Renang 4. Food Court 5. Gym
10 Data Student Castle Apart Student Park Hotel &
Apart
Taman Melati Jatinagor
Green Hills Apart
Jatinagor
The Green Kosambi
Bandung
6. Fotocopy, Digital & Print, ATK
7. Tour & Travel/ Rent Car 8. Computer ACC/ HP & Acc 9. Sport Stationary 10. Bank/ Kantor Pos 11. ATM Center 5. Rooftop Pool 6. Caffe Shop 7. Meeting Room 8. Garden Area 5. Student Center 6. Laundry Service 7. Fitness Center 8. Basketball Court 9. Shuttle Service 6. Food Park 7. ATM Center 8. Outdoor Café 9. Restaurant 10. Gym/Fitness 11. Laundry 12. Swimming Pool 13. Clinic 14. Masjid 15. Garden 16. Shuttle Bus
6. Sky Jogging Track 7. Outdoor Café
Konteks Lingkungan berada di sekitaran kampus Lingkungan berada di sekitaran kampus Lingkungan berada di sekitaran kampus Lingkungan berada di sekitaran kampus Lingkungan berada di sekitaran kampus
11
a. Pengelompokan jenis berdasarkan luasan pada unit preseden Table 2. pengelompokan jenis unit preseden
Studio Studio deluxe Studio sudut Studio khusus 1 BR 2 BR 3 BR Luasan (m2) 21,3 25,38 24 24,7 42,85 56,08 93,7 21,56 42,5 23,5 36,25 29,7 70,3 30,5 35,1
Pengelompokan jenis unit yang terdapat pada preseden dimaksudkan untuk mempermudah melihat jenis unit apa dan berapa ukurannya sebagai pertimbangan yang akan digunakan pada proyek. Adapun ukuran unit yang memiliki nama yang berbeda, maka untuk mengelompokkannya, penulis memutuskan sendiri berdasarkan klasifikasi sebagai berikut.
a) Jenis apartemen berdasarkan tipe unitnya ada empat (Akmal, 2007), yaitu:
i. Studio
Unit apartemen yang hanya memiliki satu ruang. Ruang ini sifatnya multifungsi sebagai ruang duduk, kamar tidur dan dapur yang semula terbuka tanpa partisi. Satu-satunya ruang yang terpisah biasanya hanya kamar mandi. Apartemen tipe studio relatif kecil. Tipe ini dihuni oleh satu orang atau pasangan tanpa anak. Luas unit ini minimal 20-35 m².
ii. Apartemen 1,2,3 kamar/apartemen keluarga
Pembagian ruang apartemen ini mirip rumah biasa. Memiliki kamar tidur terpisah serta ruang duduk, ruang makan, dapur yang bisa terbuka dalam satu ruang atau terpisah. Luas apartemen tipe ini sangat beragam tergantung ruang yang dimiliki serta jumlah kamarnya. Luas minimal untuk 1 kamar
12
tidur: 25 m²; 2 kamar tidur: 30 m²; 3 kamar tidur: 85², dan 4 kamar tidur: 140 m².
iii.
LoftLoft adalah bangunan bekas gudang atau pabrik yang kemudian dialihfungsikan sebagai apartemen. Caranya adalah dengan menyekat-nyekat bangunan besar ini menjadi beberapa unit hunian. Keunikan loft apartment adalah biasanya memiliki ruang yang tinggi, mezzanine atau dua lantai dalam satu unit. Bentuk bangunannyapun cenderung berpenampilan industrial. Tetapi, beberapa pengembang kini menggunakan istilah loft untuk apartemen dengan mezzanine atau dua lantai tetapi dalam bangunan yang baru.
iv.
PenthouseUnit hunian ini berada di lantai paling atas sebuah bangunan apartemen. Luasnya lebih besar daripada unit-unit dibawahnya. Bahkan, kadang-kadang satu lantai hanya ada satu atau dua unit saja. Selain lebih mewah, penthouse juga sangat privat karena memiliki lift khusus untuk penghuninya. Luas minimumnya adalah 300 m².
Setelah membandingkan luasan masing-masing tipe dari beberapa preseden maka, penulis memutuskan untuk menggunakan nama unit beserta ukurannya berdasarkan pertimbangan harga, modul bangunan dan kriteria unit sebagai berikut.
Table 3. ukuran unit dan jenis unit pada proyek
PROYEK
STUDIO STUDIO DELUXE 2 BR
13
b. Jumlah persentase dan ratio unit pada preseden
Table 4. jumlah, persentase dan ratio pertipe unit pada preseden
Preseden Jumlah, Persentase Dan Ratio Per Tipe Unit Total Studio Studio Deluxe 1 BR 2 BR
Student Castle Apartement
252 Unit 70 Unit 56 Unit 28 Unit 406 Unit 62,1% 17,2% 13,8% 6,9% 100 % 9 3 2 1 15 Student Park Apartement Tipe A Tipe
B Tipe C Tipe D Tipe E Total
112 Unit 16
Unit 15 Unit 4 Unit 12 Unit
159 Unit 70,4% 10,1 % 9,4% 2,5 % 7,6 % 100 % 28 4 3,8 1 3 74 Green Hills Apartement Jatinagor Studio 2 BR Total 323 Unit 37 Unit 360 Unit 89,7 % 10,3 % 100 % 8,7 1 9,7 Taman Melati Jatinagor Studio Studio Sudut Studio Khusus 2 BR Total
644 Unit 28 Unit 40 Unit 45 Unit 758 Unit 85 % 3,7 % 5,3 % 6 % 100 % 23 1 1,4 1,6 27 The Green Kosambi Bandung Studio 2 BR 3 BR Total 210 48 13 271 77,49% 17,71% 4,8% 100% 16 3,69 = 4 1 11
Setelah membandingkan masing-masing persentase tipe dari beberapa preseden maka, penulis memutuskan untuk menggunakan persentase
14
sebagai berikut dengan pertimbangan persentase unit studio yang tinggi dilatar belakangi oleh target pasar yaitu mahasiswa dan tujuan proyek yaitu menyediakan tempat tinggal sementara untuk mahasiswa. Mengenai persentase studio deluxe dan 2 BR dilatar belakangi oleh target pasar dari proyek ini juga untuk masyarakat luas, pilihan untuk mahasiswa/ masyarakat yang ingin memiliki unit yang sedikit lebih luas sesuai keinginan dan 2BR untuk mahasiswa yang memiliki hubungan darah adik-kakak yang sedang bersekolah di kota yang sama atau mahasiswa yang bertemanan tetapi ingin memiliki tempat tinggal sementara yang berdekatan dan masih memiliki privasi masing-masing maka mereka dapat memilih tipe unit yang 2BR.
Table 5. Presentase yang digunakan pada proyek
Preseden
Jumlah, Persentase Dan Ratio Per Tipe Unit Total Studio Studio deluxe 1 BR 2 BR Student Castle Apartement 252 70 56 28 406 62,1 % 17,2 % 13,8 % 6,9 % 100 % 9 3 2 1 15 Proyek
Studio Studio Deluxe 2 BR Total
79,3 % 13,8 % 6,9 % 100
15
c. Perhitungan pembagian luas lahan, persentase dan jumlah unit pada proyek
Table 6. perhitungan pembagian jumlah unit pada proyek
No. Kegunaan Persentase Unit (33,8%) Komersil (20%) Total Luas Bangunan (100%) Luasan 8.383,752 m2 24.804 m2 Unit Sirkulasi (20%) 4.960,8 m2 6.707 m2 1.676,75 m 2 PERSENTASE UNIT Kegunaan Studio (79,3%) Studio double (13,8%) Studio Deluxe (6,9%) Luasan 5.318,65 m2 925,07 m 2 463,28 m2 Jumlah Unit Per Tipe 216,20 = 216 Unit 18.81 = 18 Unit 16,14 = 16 Unit Total Unit Keseluruhan 250 Unit
d. Pembagian persentase bagian antar unit dan komersial pada preseden dan proyek
Table 7. pembagian persentase bagian antara unit dan komersial
No. Nama Preseden Pembagian
Kegunaan Persentase Luasan
1. Student Castle Apartement
Unit 10.624 m2 95,5 %
Komersial 500 m2 4,5 %
Total 11.124 m2 100 %
2. Student Park Apartement Unit 5.922 m
2 55,5 %
16
No. Nama Preseden Pembagian
Kegunaan Persentase Luasan
Total 10.640 m2 100 %
3. Taman Melati Jatinagor
Unit - -
Komersial - -
Total - -
4. Green Hills Apartement Jatinagor
Unit - -
Komersial - -
Total - -
5. The Green Kosambi Bandung
Unit 15.554 m2 73,8
Komersial 5.517 m2 26,2
Total 21.071 m2 100 %
Berdasarkan data dari preseden, pembagian dari kegunaan luas bangunan lahan yang mendekati kesepakatan yaitu pada preseden The Green Kosambi Bandung dengan persentase komersial sebesar 26,2% sedangkan ketentuan besar persentase yang telah disepakati bersama dengan pembimbing adalah 20%.
e. Perbandingan koefisien lantai bangunan pada preseden dan penerapan pada proyek
Table 8. KLB pada preseden-preseden
No. Nama Preseden Luas
Bangunan
Luas
Lahan KLB Jumlah Lantai
1. Student Castle
Apartement 11.124 m
2 4.000 m2 2,7 8 Lantai
2. Taman Melati Jatinagor - 4.645 m2 - 16 Lantai
3. Student Park Apartement 10.640 m2 -+3.830
m2 2,7 8 lantai
4. Green Hills Apartemen
Jatinagor - 5.300 m
2 - 18 Lantai
5. The Green Kosambi
Bandung 2.000 m
17
Koefisien yang didapat tersebut dapat digunakan pada proyek dikarenakan dalam peraturan maksimal KLB pada lokasi proyek (Perda Bandar Lampung No. 21 tahun 2014 mengenai Bangunan Gedung) yaitu 2,4.
f. Pengelompokan fasilitas-fasilitas pada preseden dan penerapan pada proyek
Table 9. fasilitas-fasilitas pada preseden
No. Nama Fasilitas Tersedia Di- Jumlah
Fasilitas
1. Swimming pool/ outdoor swimming pool/ rooftop pool
Student Park Apartement; Taman Melati Jatinagor; Green Hills Apartement Jatinagor & The Green Kosambi Bandung
4 2. Restaurant/ café (outdoor)
3. Fitness center/ Gym
4. Meeting Room Student Park Apartement; Taman Melati Jatinagor; Green Hills Apartement Jatinagor
3 5. Garden Area
6. Laundry service
Taman Melati Jatinagor & Green
Hills Apartement Jatinagor 2 7. CCTV & Security System 24
Hr
8. Shuttle Bus 9. Minimarket
Student Park Apartement & Green
Hills Apartement Jatinagor 2 10. ATM Center/Bank/ Kantor
Pos
11. Lift with Card Acess 12. Fotocopy, ATK
13. Salon & Beauty (Spa) Student Castle Apartement & Student
Park Apartement 2
14. Klinik Student Castle Apartement & Green
Hills Apartement Jatinagor 2 15. Lobby Green Hills Apartement Jatinagor 1 16. Rooms/Facilities for Disable Student Park Apartement 1 17. Trade Mall and Apartement The Green Kosambi Bandung 1 18. Student Center Taman Melati Jatinagor 1
18
No. Nama Fasilitas Tersedia Di- Jumlah
Fasilitas 19. Co-working space
20. Basketball Court 21. Jogging Track
22. One Gate System With GFID 23. Tour and Travel/Rent Car
Student Castle Apartement 1 24. Fashion
25. Reflextiology
26. Computer & Acc HP/ Acc
27. Masjid Green Hills Apartement Jatinagor 1 28. Non-Smoking Rooms Student Park Apartement 1
Berdasarkan pemaparan terebut dan berdasarkan analisa penulis, berikut adalah fasilitas yang akan digunakan/diterapkan pada proyek.
Table 10. fasilitas yang dipakai
No. Fasilitas
Kelompok Fasilitas Nama Fasilitas
1. Penunjang Swimming pool Fitness center/Gym Minimarket/swalayan Restaurant/café/food court Lobby
Garden Area/communal area Laundry service
Shuttle Bus
ATM Center/Bank/Kantor Pos CCTV & Security System 24 Hr Lift with Card Acess
One Gate System With GFID Rooms/Facilities for Disable 2. Komersil Trade/street Mall
19
Fasilitas-fasilitas tersebut merupakan fasilitas yang memuat kebutuhan primer masyarakat masa kini (berdasarkan analisa penulis):
a. Restaurant (food court)/kafe sebagai tempat penyedia makanan yang mana menjadi kebutuhan pokok setiap orang. Kafe dapat menjadi tempat kumpul/nongkrong siapapun kala diwaktu senggang, baik penghuni apartemen maupun pengunjung non-apartement. Dapat pula menjadi tempat penghuni unit untuk mencari suasana baru atau untuk tempat bertemu temannya.
b. Minimarket/supermarket merupakan tempat yang mewadahi kebutuhan pokok yang dibutuhkan penghuni apartemen maupun masyarakat sekitar, target utama masih penghuni apartemen sehingga tidak perlu berpergian jauh untuk mendapatkan kebutuhan pokoknya. c. Laundry service dan ATM center juga merupakan sudah menjadi
kebutuhan yang sangat pokok/penting bagi penghuni/penyewa unit. Sistem yang ditawarkan pengelola student housing yaitu penyucian gratis (harga sewa student housing) sudah termasuk biaya laundry). Sehingga penyewa hanya membawa pakaian mereka ke kios laundry yang telah disediakan. Budaya masa kini yang memudahkan transfer dan mengambil uang bukan lagi dilakukan di bank, melainkan dapat dilakukan di mesin ATM, terlebih mesin ATM sudah bisa menyetor tunai langsung di mesin tersebut.
Berdasarkan kebiasaan/lifestlye anak muda masa kini 4 fasilitas tersebut sudah menjadi konsumsi/digandrungi anak muda pada era sekarang, yaitu:
a. Fitness/Gym merupakan suatu tempat yang sudah menjadi kebutuhan anak muda masa kini yang sudah ‘melek’ akan kesehatan, terlebih kebiasaan selalu membagikan kegiatan mereka di sosial media,
b. Swimming pool fasilitas tersebut diadakan sebagai bonus bagi penyewa/penghuni unit, perawatannya sudah termasuk biaya
20
service selama mereka menyewa/menghuni unit. Sedangkan green area/communal area berfungsi/ dimaksudkan untuk memberikan bonus juga dapat berupa sebagai bentuk memanjakan penghuni/penyewa unitnya. Untuk menarik minat mereka akan menyewa unit di apartemen, berinvestasi. Sehingga dengan harga yang dikeluarkan, penyewa/penghuni unit merasa layak,
c. Peluang mengadakan trade mall/street mall pada lokasi ini sangatlah bagus, mengingat pada sekitaran lokasi lahan belum memiliki mall maupun supermarket yang besar untuk memenuhi kebutuhan masyarakat sekitar juga sebagai pengalaman baru dikarenakan di Bandar Lampung belum memiliki street mall. Dan food court merupakan kebutuhan pokok setiap manusia yang sangat dijamin akan diminati mahasiswa maupun masyarakat sekitar, terlebih jika didesain instagramable, dan
d. Bioskop sebagai magnet anak muda, di Bandar Lampung hampir semua mall sudah mempunyai bioskopnya sendiri. Dapat dikatakan bioskop sebagai peramai mall tersebut. Dengan diadakannya bioskop dilingkungan kampus, mahasiswa yang memiliki waktu lenggang/jam kampus yang tidak berdekatan dapat mengisi waktu luangnya untuk menonton bioskop dengan teman sehingga mereka dapat menghemat waktu perjalanan yang dapat menempuh sekitar 15 menit (berdasarkan perhitungan google maps dengan kondisi jalanan normal/tidak macet) untuk ke Transmart Lampung.
