PERJANJIAN JUAL BELI KAVLING OLEH PENGEMBANG PERUMAHAN
(STUDI DI KOTA MEDAN)
TESIS
Oleh
LINAWATY 107011009/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
2012
PERJANJIAN JUAL BELI KAVLING OLEH PENGEMBANG PERUMAHAN
(STUDI DI KOTA MEDAN)
TESIS
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan dalam Program Studi Kenotariatan
pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Oleh
LINAWATY 107011009/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
2012
Judul Tesis : PERJANJIAN JUAL BELI KAVLING OLEH PENGEMBANG PERUMAHAN (STUDI DI KOTA MEDAN)
Nama Mahasiswa : LINAWATY Nomor Pokok : 107011009 Program Studi : Kenotariatan
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing Pembimbing
(Prof. Dr. Alvi Syahrin, SH, MS) (Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Tanggal lulus : 06 Juli 2012
Telah diuji pada Tanggal : 06 Juli 2012
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1.Prof. Dr. Alvi Syahrin, SH, MS
2. Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn 3. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum 4. Chairani Bustami, SH, SpN, MKn
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama : LINAWATY
Nim : 107011009
Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis : PERJANJIAN JUAL BELI KAVLING OLEH PENGEMBANG PERUMAHAN (STUDI DI KOTA MEDAN)
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : LINAWATY Nim : 107011009
i ABSTRAK
Pengalihan tanah kavling matang tanpa rumah umumnya berbentuk PerjanjianPerikatan Jual Beli (PPJB). Dalam PPJB terdapat permasalahan dalam pendaftaran pengalihan hak. Disebabkan badan hukum tidak dibenarkan menjual tanah kavling matang tanpa rumah kepada pihak lain. Berdasarkan hal tersebut maka permasalahan yang diteliti dalam penulisan tesis ini adalah kekuatan hukum perjanjian jual beli kavling tanah matang tanpa rumah yang dibuat dibawah tangan antara pengembang perumahan dan pembeli, hambatan juridis dalam pengalihan jual beli kavling tanah matang tanpa rumah serta perlindungan hukum terhadap para pihak dalam perjanjian jual beli kavling tanah matang tanpa rumah dari pengembang apabila dirugikan.
Penulisan tesis ini merupakan penelitian hukum dengan menggunakan pendekatan yuridis normatif dengan titik tolak penelitian dan analisis terhadap peraturan perundang-undangan di bidang perumahan dan perjanjian jual beli.
Penelitian ini menggunakan bahan dari hasil penelitian kepustakaan yakni dengan pengumpulan data sekunder yang meliputi bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tertier. Analisis data dilakukan dengan metode analisis kualitatif.
Hasil penelitian diperoleh gambaran bahwa Perjanjian Pengikatan Jual Beli tidak memberikan perlindungan hukum bagi konsumen. Adapun hambatan dalam pengalihan jual beli kavling adalah harus dibuatnya perjanjian dalam bentuk akta otentik dengan Akta Jual Beli dihadapan PPAT. Selain itu hambatan lainnya yakni dalam tahap pemasaran (pra penjualan) tanah kavling matang tanpa rumah minimal harus telah dibangun 25% dan perlindungan yang dapat diberikan terhadap konsumen adalah melalui UU konsumen yakni UU no.1 tahun 2011, UU no.26 tahun 2007 dan UU no. 8 Tahun 1999.
Terhadap konsumen yang membeli properti perumahan dalam tahap pra penjualan sebaiknya lebih berhati-hati. Hal ini disebabkan tidak sedikitnya pengembang yang tidak konsekwensi melindungi hak-hak pembeli dan banyak dijumpainya kasus dimana akta jual beli belum dibuat pengembang telah tutup, sehingga sebelum membeli perumahan sebaiknya mencari informasi sebanyak- banyaknya mengenai pengembang tersebut.
Kata Kunci : Perjanjian Jual Beli, Kavling, Pengembang Perumahan
ii ABSTRACT
Transferring a plot of land without any house on it is usually in the realized in the form Trading Agreement. The problem found in Trading Agreement is about the registration of the transfer of right to land because a legal entity is not allowed to sell a plot of land without any house on it to the other party. Based on that issue, the purpose of this study was to look at the legal power of the lot of land without house trading agreement made underhanded between the real estate developer and the buyer, the juridical constraint in transfer of the plot of land without house trading, and the legal protection for the parties in the trading agreement of plot of land without house from the developer if it inflicts loss to one party.
The data for this legal study with normative juridical approach were primary, secondary and tertiary legal materials related to the regulation of legislation in the field of housing trading agreement obtained through library research. The data obtained were analyzed through qualitative analysis method.
The result of this study showed that the Trading Agreement did not provide any legal protection to the consumers. The constraints in transfer of plot of land trading were that the agreement must be in the form of authentic trading deed made before the Land Certificate Issuing Official and during its marketing stage, the plot of land without house must have been built at least 25%. The legal protection that could be given to the consumers was through Law No.1/2001, Law No.26/2007, and Law No.8/1999.
Consumers who buy housing property during the pre-sale stage should be more careful because many developers who are not consequence in protecting the rights of their buyers and it is common to find the cases where the trading deed has not been issued yet but the developer has closed. Therefore, before buying a house through a real estate company, consumers should seek as much information as possible about the developer.
Keywords: Trading Agreement, Plot of Land, Housing Developer
iii
KATA PENGANTAR
Pertama-tama Peneliti bersyukur kepada Tuhan Yang Maha Esa yang telah memberikan Rahmat dan Karunia-Nya, sehingga penelitian ini dapat diselesaikan dengan baik dan tepat pada waktunya.
Penulisan tesis ini merupakan salah satu syarat yang harus dipenuhi untuk menyelesaikan Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dengan judul “PERJANJIAN JUAL BELI KAVLING OLEH PENGEMBANG PERUMAHAN (Studi di Kota Medan)”.
Disadari sepenuhnya bahwa tesis ini masih banyak kekurangan, baik secara substansi materi maupun metodologinya. Karena itu peneliti mohon masukan dari pembaca untuk penyempurnaannya.
Didalam penyelesaian tesis ini peneliti banyak memperoleh bantuan baik berupa pengajaran, bimbingan, arahan dan bahan informasi dari semua pihak. Jadi tepatlah kiranya pada kesempatan ini peneliti menyampaikan rasa terima kasih yang sedalam-dalamnya kepada :
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A (K), selaku Rektor Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada peneliti untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
iv
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, S.H, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara atas kesempatan yang diberikan kepada peneliti untuk dapat menjadi mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, S.H, M.S, CN, selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, sekaligus sebagai dosen pembimbing utama yang memberikan masukan dan kritikan serta dorongan kepada peneliti.
4. Bapak Prof. Dr. Alvi Syahrin, SH, MS, selaku dosen pembimbing II, yang telah memberikan perhatian dengan penuh ketelitian, mendorong serta membekali peneliti dengan nasehat dan ilmu yang bermanfaat dalam penyelesaian studi.
5. Bapak Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn, selaku dosen pembimbing III, yang telah memberikan bimbingan dan arahan kepada peneliti.
6. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, MHum, selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah membimbing dan membina Peneliti dalam penyelesaian studi dan sekaligus pada kesempatan ini dipercayakan menjadi dosen penguji.
7. Ibu Chairani Bustami, SH, SpN, MKn, selaku dosen penguji yang telah memberikan masukan dan kritikan kepada peneliti.
8. Bapak-Bapak dan Ibu-Ibu Dosen serta sengenap civitas akademis Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
v
9. Orangtua dan saudara-saudari peneliti tercinta yang selalu memberikan kasih sayang dan dukungannya hingga dapat menyelesaikan pendidikan ini.
10. Teman-teman mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Khususnya kelas Reguler angkatan 2010 yang selalu memberikan semangat dan inspirasi, terima kasih atas kekompakannya selama ini.
11. Dan semua pihak yang telah membantu penulisan yang tidak dapat disebut satu persatu.
Akhir kata, peneliti berharap tesis ini dapat bermanfaat dan memberikan wawasan dan wacana bagi kita semua.
Medan, Juli 2012 Peneliti
Linawaty NIM 107011009
vi
RIWAYAT HIDUP
I. DATA PRIBADI
Nama : LINAWATY
Tempat / Tanggal Lahir : Medan, 10 Agustus 1988 Jenis Kelamin : Perempuan
Pekerjaan : Karyawan Kantor Notaris
Agama : Buddha
Status : Belum Menikah
Alamat Kantor : Jalan Padang Golf Telepon Kantor : 061-76677172
Alamat Rumah : Jalan Irian Barat No.55, Medan
Telepon/HP : 081375769919
II. PENDIDIKAN FORMAL
SD SUTOMO 1 Medan Lulus tahun 2000
SLTP SUTOMO 1 Medan Lulus tahun 2003
SLTA SUTOMO 1 Medan Lulus tahun 2006
S-1 Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan Lulus tahun 2009 S-2 MKn Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Lulus tahun 2012
vii DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ... i
ABSTRACT... ii
KATA PENGANTAR ... iii
RIWAYAT HIDUP... vi
DAFTAR ISI ... vii
DAFTAR SINGKATAN ... ix
DAFTAR ISTILAH ... x
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Perumusan Masalah ... 9
C. Tujuan Penelitian ... 9
D. Manfaat Penelitian ... 10
E. Keaslian Penelitian ... 10
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 12
1. Kerangka Teori ... 12
2. Kerangka Konsepsi ... 16
G. Metode Penelitian ... 21
BAB II KEKUATAN HUKUM PERJANJIAN JUAL BELI KAVLING YANG DIBUAT DIBAWAH TANGAN ANTARA PENGEMBANG PERUMAHAN DENGAN PEMBELI ... 26
A. Subjek Hukum Perjanjian Jual Beli ... 26
1. Manusia... 26
2. Badan Hukum ... 28
3. Subjek Hukum Penyelenggara Lisiba ... 29
B. Syarat Sahnya Perjanjian ... 31
C. Isi/Klausul Jual Beli ... 35
D. Larangan Jual Beli Kaveling ... 37
viii
E. Pembuktian Akta di Bawah Tangan ... 40
F. Kekuatan Hukum Perjanjian Jual Beli Kavling dibawah Tangan ... 44
1. Akta Otentik... 44
2. Akta dibawah tangan... 45
BAB III HAMBATAN DALAM PENGALIHAN JUAL BELI KAVLING YANG DILAKUKAN OLEH PENGEMBANG 50 A. Proses Pengurusan Izin Kawasan Perumahan Permukiman 50 B. Penyerahan Fasilitas Umum dan Sosial ... 57
C. Persyaratan Pembangunan Perumahan dan Pemukiman... 60
D. Syarat Pendaftaran Tanah ... 62
E. Hambatan dalam Pengalihan Jual Beli Kavling oleh Pengembang ... 66
BAB IV PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI KAVLING PERUMAHAN BILA DIRUGIKAN ... 72
A. Bentuk-bentuk Kewajiban Pembeli Kavling dan Developer ... 73
B. Hak Konsumen... 74
C. Kontrak Baku ... 78
D. Perlindungan terhadap Pembeli Kavling ... 84
1. Sanksi berdasarkan UU No.1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman... 85
2. Sanksi berdasarkan UU No.8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen... 86
3. Sanksi berdasarkan UU Penataan Ruang... 87
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 88
A. Kesimpulan ... 88
B. Saran... 89
DAFTAR PUSTAKA ... 90 LAMPIRAN
ix
DAFTAR SINGKATAN
BUMN : Badan Usaha Milik Negara
BUMD : Badan Usaha Milik Daerah
KASIBA : Kawasan Siap Bangun
KTM : Kaveling Tanah Matang
LISIBA : Lingkungan Siap Bangun
KUHPerdata : Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
UUD : Undang-Undang Dasar
UU : Undang-Undang
PP : Peraturan Pemerintah
Stbl : Staatsblad
PPAT : Pejabat Pembuat Akta Tanah
PPJB : Perjanjian Pengikatan Jual Beli UUJN : Undang-Undang Jabatan Notaris
x
DAFTAR ISTILAH
Kaveling Tanah Matang : Sebidang tanah yang telah dipersiapkan untuk rumah sesuai dengan persyaratan dalam penggunaan, penguasaan, pemilikan tanah dan rencana rinci tata ruang serta rencana tata bangunan dan lingkungan.
Lisiba : sebidang tanah yang fisiknya serta
prasarana, sarana, dan utilitas umumnya telah dipersiapkan untuk pembangunan perumahan dengan batas- batas kaveling yang jelas dan merupakan bagian dari kawasan siap bangun sesuai dengan rencana rinci tata ruang.
Kasiba : sebidang tanah yang fisiknya serta
prasarana, sarana, dan utilitas umumnya telah dipersiapkan untuk pembangunan lingkungan hunian skala besar sesuai dengan rencana tata ruang.
Perjanjian Pengikatan/ Jual Beli (PPJB) : Perjanjian yang isinya menyebutkan akan dilakukannya jual beli antara developer (pelaku usaha) dan konsumen.
