374239429 1204205014 3 BAB II Pemahaman Proyek pdf

(1)

10

Beach Mall di Gianyar

2. Pemahaman Mall

PEMAHAMAN TERHADAP

MALL

Pada Bab ini dijelaskan pemahaman yang lebih spesifik dari judul, yakni pemahaman

terhadap mall. Data bersumber dari pustaka cetak dan internet yang disajikan berupa tulisan,

tabel dan gambar yang memberikan pemahaman terhadap mall. Selain itu, untuk medukung

pemahaman terhadap literatur dilakukan observasi terhadap proyek sejenis untuk mendukung

pemahaman.

2.1 Pemahaman Terhadap Mall (Aspek Non-Teknis)

Berikut disajikan pemahaman mengenai aspek non teknis (non-perancangan) yang

digunakan untuk memperjelas spesifikasi mall yang dirancang.

2.1.1 Pengertian Mall

Beberapa Pengertian tentang mall yang dikutip dari berbagai sumber literatur

diantaranya sebagai berikut :

a. Menurut Rubenstein”...Traditionally the word ’Mall’ has mean an area usually lined with shade trees and used as a public walk or promenade...” (Nurrachman, 2011:18).

Bila diterjemahkan dalam bahasa Indonesia menjadi ”...Secara tadisional kata mall dapat diartikan sebagai suatu daerah berbentuk memanjang yang dinaungi oleh

(2)

11

b. Mall Adalah pusat perbelanjaan yang berintikan satu atau beberapa departement store

besar sebagai daya tarik dari retail-retail kecil dan rumah makan dengan tipologi

bangunan seperti toko yang menghadap ke koridor utama mall atau pedestrian yang

merupakan unsur utama dari sebuah pusat perbelanjaan (mall), dengan fungsi sebagai

sirkulasi dan sebagai ruang komunal bagi terselenggaranya interaksi antar pengunjung

dan pedagang (Maitland dalam Marlina, 2008:215).

Jadi Berdasarkan pemaparan sumber di atas dapat disimpulkan bahwa mall dapat

diartikan sebagai suatu fasilitas komersial dengan wujud arsitektural berupa ruang rekreasi

(jalan) yang ditata sedemikian rupa untuk menghubungkan dua titik keramaian atau lebih

dengan dikelilingi retail atau tempat penjualan berbagai kebutuhan. Dalam mall pengunjung

melakukan rekreasi dengan berjalan-jalan dan sesekali melihat barang yang dijual oleh retail

sebelum memutuskan untuk memasuki retail tersebut.

Sehingga dengan demikian esensi dari mall bukan sebagai pertokoan padat barang,

namun lebih kepada sebuah tempat penjualan dengan menonjolkan rekreasi dan kenyamanan

berbelanja. Hal inilah yang mengakibatkan harga barang di mall relatif lebih tinggi.

2.1.2 Klasifikasi Mall

Mall dalam berbagai topik sering disamakan dengan shopping centre, sehingga dalam

berbagai sumber literatur, klasifikasi mall hampir sama dengan klasifikasi shopping center.

Berdasarkan beberapa sumber, maka klasifikasi mall dalam ruang lingkup shopping center

adalah sebagai berikut :

a. Dilihat Dari Jenis Barang Yang Dijual

Beddington (1982) mengemukakan empat (4) jenis pusat perbelanjaan berdasarkan

barang yang di jual, yaitu :

1) Demand (permintaan), yaitu yang menjual kebutuhan sehari-hari yang juga

merupakan kebutuhan pokok.

2) Semi Demand (setengah permintaan), yaitu yang menjual barang-barang untuk

kebutuhan tertentu dalam kehidupan sehari-hari.

3) Impuls (barang yang menarik), yaitu yang menjual barang-barang mewah yang

menggerakkan hati konsumen pada waktu tertentu untuk membelinya.

4) Drugery, yaitu yang menjual barang-barang higienis seperti sabun, parfum dan

(3)

12

b. Dilihat dari Luas Areal Pelayanan

Marlina (2008) menyebutkan bahwa berdasarkan jangkauan pelayanannya, dalam hal

ini adalah luas wilayah, maka mall dapat dikelompokkan menjadi beberapa jenis sebagai

berikut :

1) Regional Shopping Centers dengan luas areal antara 27.870 – 92.900 m2 dengan

skala pelayanan antara 150.000 – 400.000 penduduk.

2) Community Shopping Centre dengan luas areal antara 9.290 – 23.225 m2

dengan jangkauan pelayanan antara 40.000 – 150.000 penduduk.

3) Neigbourhood Shopping Centre dengan luas areal antara 2.720 – 9.290 m2.

Jangkauan pelayanan antara 5.000 – 40.000 penduduk.

c. Berdasarkan Sistem Transaksi dan Penjualan

Menurut Marlina (2008:217) dijelaskan bahwa berdasarkan sistem transaksinya, sebuah

pusat perbelanjaan dapat dibedakan sebagai berikut:

1) Toko Grosir, yaitu toko yang menjual barang dalam partai besar. barang-barang

tersebut biasanya disimpan digudang atau ditempat lain, sedangkan yang ada

dipajang hanya contohnya.

2) Toko Eceran, yaitu toko yang menjual barang dalam partai kecil atau per satuan

barang. Toko eceran lebih banyak menarik pembeli karena tingkat variasi barangnya

yang tinggi.

Berdasarkan sumber ini, maka toko eceran membutuhkan displayarea yang besar dan

dropping area yang kecil, sementara toko grosir sebaliknya. Untuk mall akan lebih baik

menggunakan sistem eceran apabila pengunjung yang ditargekan adalah konsumen

langsung dari barang yang dijual.

d. Berdasarkan Unsur Lokasi

Menurut Marlina (2008:217) berdasarkan unsur lokasinya, pusat perbelanjaan terbagi

menjadi beberapa jenis yaitu :

(4)

13

membedakannya dengan pusat perbelanjaan lain yaitu tersedianya jalur mall dan plaza

yang menghubungkan dua (2) atau lebih pusat keramaian (generator).

2.1.3 Unsur dalam Kegiatan Mall (Shopping Center)

Prastika (2011:11) Unsur-unsur dalam kegiatan pusat perbelanjaan dapat

dikelompokkan menjadi tiga yaitu pengunjung, barang dan pengelola. Penjelasan selanjutnya

sebagai berikut :

a. Pengunjung

Dwijendra dalalm Bhumi (2012) menyebutkan bahwa pengunjung/pembeli adalah suatu

lembaga atau individu yang melakukan pembelian untuk memenuhi kebutuhan pribadinya

atau konsumsi rumah tangganya. Sementara Menurut Beddington (1989:2) aktivitas

berbelanja pengunjung dapat dibedakan menjadi dua, antara lain :

1) Convenience Shopping merupakan kegiatan berbelanja keperluan sehari-hari. Hal

yang dibutuhkan pembeli disini adalah kemudahan dan pelayanan yang cepat.

2) Comparison Shopping merupakan kegiatan berbelanja yang dilakukan dengan

membandingkan harga, jenis, kualitas, pelayanan, dan sebagainya walaupun belum

tentu membeli. Kegiatan ini juga dalam istilah lain disebut dengan windowshopping.

Berdasarkan kedua jenis aktivitas berbelanja tersebut, dapat dibedakan pengertiannya

antara berbelanja dengan membeli. Membeli (to buy) adalah hasil sesuatu yang telah

ditentukan sebelumnya dan mempunyai tujuan pasti. Penentuan barang yang hendak dibeli

akan mengarahkan pembeli pada toko tertentu. Pembeli biasanya membawa dana yang

cukup untuk barang yang diinginkannya.

Sedangkan kata berbelanja (shopping), dalam hal ini tidak mempunyai tujuan khusus

dan biasanya disertai dengan waktu yang berlebihan dan dana yang cukup. Orang

berbelanja tidak hanya untuk membeli barang tertentu yang dibutuhkan dengan segera,

namun juga untuk membandingkan harga, gaya, dan kualitas. Berbelanja juga dipengaruhi

oleh keinginan menghabiskan waktu untuk kegiatan sosial serta meneruskan kebiasaan.

b. Barang

Barang merupakan obyek yang diperjual belikan dalam dunia perdagangan, sehingga

kemudian muncul pusat-pusat perbelanjaan (Nusadarifa, 1989). Dalam Nusadarifa

(1989:21) disebutkan bahwa jika dilihat dari karakteristiknya, jenis barang yang dijual

pada pusat perbelanjaan dapat dibedakan menjadi empat (4) yaitu :

1) Convenience Goods, merupakan barang kebutuhan sehari-hari.

2) Specialty Goods, merupakan jenis barang tertentu seperti benda-benda antik dan

(5)

14

3) Shopping Goods, merupakan barang yang dibutuhkan bulanan atau musiman.

4) Impulse Goods, merupakan barang yang tidak terlalu dibutuhkan atau dicari oleh

pengunjung.

Berdasarkan sumber ini maka jenis barang yang dominan dijual dalam mall adalah

convenience goods yang merupakan kebutuhan sehari-hari seperti pakaian, makanan dan

minuman dan shopping goods yang merupakan kebutuhan musiman seperti gadget,

elektronik dan peralatan olahraga.

c. Pedagang dan Pengelola

Menurut Swasta dan Sukotjo (1988) diesbutkan bahwa pedagang adalah suatu lembaga

atau individu yang melakukan usaha kegiatan menjual barang kepada konsumen akhir

untuk keperluan pribadi yang bersifat non bisnis.

Sehubungan dengan sumber di atas, maka pedagang dalam mall merupakan penyewa

dari sebuah tempat/kios yang dikelola oleh pengelola mall. Secara terperinci, fungsi-fungsi

dan kegiatan yang dilakukan pedagang dalam mall ini adalah sebagai berikut :

pengangkutan, penyimpanan, pembelanjaan, mencari konsumen, menjalankan kegiatan

promosi, memberikan promosi dan informasi, melakukan pengepakan dan pembungkusan

dan mengadakan penyortiran.

Dalam melaksanakan transaksi jual beli, ada tiga macam pelayanan yang diberikan dari

pedagang kepada pembeli, diterjemahkan dari Beddington (1982:6), yaitu :

1) Self Service (swalayan) yaitu pengunjung memilih dan mengambil sendiri

barang-barang yang hendak di beli dari rak-rak yang tersedia, lalu membawanya ke kasir

untuk dibayar.

2) Self Selection (swapilih) dimana pembeli dapat memilih langsung barang yang dibeli

lalu menyerahkannya kepada pramuniaga untuk dibuatkan bukti pembelian.

3) Personal Service (pelayanan pribadi) dimana pembeli akan mendapatkan pelayanan

sepenuhnya dari pramuniaga dalam arti juga dapat berkonsultasi, misalnya pada toko

pakaian.

Berdasarkan sumber ini, maka jenis pelayanan yang digunakan dalam mall dapat

disesuaikan menurut sistem penjualan, akan tetapi sistem yang paling tepat dari aktivitas

mall adalah self service (swalayan). Hal ini dikarenakan sistem ini memberikan

keleluasaan penuh kepada pelanggan untuk menentukan sendiri barang yang dikehendaki

maupun untuk aktivitas window shopping serta lebih efisien dalam penyediaan tenaga

(6)

15

2.1.4 Faktor yang Pengembangan Mall (Shopping Center)

Terdapat beberapa variable yang menentukan tingkat kesuksesan sebuah pusat

perbelanjaan. Franssiscus (2010).menjelaskan bahwa kesuskesan tidak ditentukan oleh salah

satu dari faktor-faktor ini namun semuanya merupakan satu rangkaian yang saling

mempengaruhi. Berikut adalah faktor-faktornya :

a. Lokasi

Lokasi adalah faktor pertama dan kunci untuk pembangunan mall atau shopping center.

Lokasi yang baik harus dekat dengan wilayah populasi tangkapan yang terdiri dari

kawasan pemukiman, kawasan perkantoran atau industry, hotel, objek wisata, sarana

transportasi publik serta kelompok jenis usaha yang sesuai.

b. Visibilitas

Visibilitas, yang berarti posisi shopping center harus dengan mudah dapat dilihat oleh

siapa saja. Idealnya, shopping center harus tampak jelas dari arus lalu lintas kendaraan dan

pejalan kaki.

c. Kemudahan Akses

Shopping center yang terakses dengan jalan raya utama akan mendapatkan manfaat

yang lebih tinggi karena volume arus lalu lintas yang berimplikasi positif pada

pengunjung.

d. Luas

Luas sebuah pusat perbelanjaan biasanya berpatokan pada luas kotor seluruh area lantai

(gross floor area). Luas kotor adalah jumlah total dari seluruh area lantai yang dibangun di

dalam bangunan.

e. Perencanaan dan Desain Ruang

Perencanaan tata ruang dan desain penting diperhatikan karena menyangkut

optimalisasi imbal hasil investasi serta memenuhi kebutuhan operasional penyewa.

f. Penyewa Utama

Penyewa utama merupakan ritel besar, punya nama besar dan menjadi magnet untuk

shopping mall ini. Kehadirannya bisa menjadi daya tarik untuk peritel kecil agar mau

menyewa ruangan di mall.

g. Keseimbangan Penyewa

Perlu diperhatikan keseimbangan penyewa dengan tujuan untuk menciptakan

kemudahan berbelanja, menciptakan efek sinergi dan menyediakan pengalaman berbelanja

(7)

16

h. Citra, Pemasaran dan Manajemen

Strategi pembinaan citra sangat membantu diferensiasi pusat perbelanjaan dan

membedakan pusat perbelanjaan yang sukses dengan para pesaingnya.

i. Berorientasi Layanan Pelanggan

Dalam mall harus dipahami siapa pelanggannya, dari mana asal pelanggan, apa yang

diinginkan pelanggan dan yang menarik minatnya.

Berdasarkan penjelasan-penjelasan ini dapat disimpulkan bahwa pemilihan lokasi harus

menjadi pertimbangan yang vital dalam pengembangan mall. Sementara dalam pemilihan

lokasi yang strategis biasanya memiliki kekurangan dalam hal luas lahan yang tersedia

sehingga dari lokasi dapat diperkirakan jenis mall yang akan terbangun.

2.1.5 Mall dan Wisata Pantai

Berdasarkan klasifikasi Leiper dalam Pitana (2009:45) terdapat tujuh sektor utama

dalam industri pariwisata yaitu : sektor pemasaran, perhubungan, akomodasi, daya tarik

wisata, tour operator, pendukung/rupa-rupa dan regulator.

Sektor daya tarik wisata bisa berupa keindahan alam atau atraksi wisata yang unik dan

menarik. Pantai dapat menjadi contoh daya tarik keindahan alam yang dapat mendatangkan

pengunjung. Sementara pada sektor pendukung dapat berupa toko, restoran, travel cek dan

bank yang membantu menunjang berbagai kebutuhan wisatawan.

Dari penjelasan di atas dapat diketahui bahwa mall dapat menjadi salah satu sektor

pendukung pariwisata pantai yang melayani kebutuhan belanja para wisatawan. Kebutuhan

tersebut diantaranya kebutuhan belanja kuliner, fashion, peralatan renang, selancar hingga

kebutuhan lain seperti elektronik dan gadget.

2.2 Studi Perancangan Mall (Aspek Teknis)

Berikut dijelaskan mengenai aspek teknis tentang mall yang mengarah langsung pada

perancangan mall sebagai sebuah produk arsitektur yang berupa bangunan.

2.2.1 Elemen-elemen Esensial Mall

Sebagai landasan dasar, perlu diketahui apa saja yang menjadi elemen dalam ruang

mall. Aji Bangun dan Harvey M. Rubenstein dalam Nurrachman (2011:10-12) menyebutkan

bahwa elemen-elemen yang terdapat dalam mall dapat dijabarkan sebagai berikut:

a. Atrium

Atrium merupakan ruang kosong (void) yang secara horisontal diapit oleh

lapisan-lapisan lantai di lantai kedua atau lebih sisi-sisinya, dengan ketinggian dua lapis lantai

(8)

17

b. Magnet primer

Magnet merupakan transformasi dari ‟node‟ kota, yang berfungsi sebagai titik konsentrasi, dapat juga sebagai landmark. Perwujudannya dapat berupa crowd atau

plaza. Penempatan magnet primer atau anchor mall terletak pada setiap pengakhiran

koridor sedangkan pada plaza ditekankan di lantai atas dan basement dalam hubungan

vertikal. Magnet mall dalam istilah lain juga disebut generator.

c. Magnet Sekunder

Toko merupakan salah satu bagian terpenting dari Mall yang dapat dianggap sebagai

‟distrik‟ pada pusat perbelanjaan. Penempatan toko erat kaitannya dengan magnet primer

(crowd dan ruang publik terbuka) sebagai daya tarik utama dalam pusat perbelanjaan

tersebut.

d. Koridor

Merupakan ruang yang digunakan untuk berjalan kaki. Koridor terbagi menjadi dua

macam, antara lain :

1) Koridor Utama yang merupakan orientasi dari toko yang ada di sepanjang

toko-toko tersebut dengan lebar sekitar 15 meter untuk koridor oudor.

2) Koridor Tambahan (Sekunder) yang merupakan koridor yang terletak pada sepanjang

koridor utama dengan lebar minimal untuk koridor sekunder adalah 6 meter untuk

koridor outdoor.

e. Street F urniture

Merupakan elemen desain yang melengkapi keberadaan suatu jalan, yang berintegrasi

dengan pohon, antara lain berupa lampu jalan, patung, desain grafik, kolam, tempat duduk,

pot taman, tempat sampah dan lain-lain.

2.2.2 Lokasi Mall

Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya bahwa lokasi merupakan kunci sukses suatu

pusat perbelanjaan termasuk mall sehingga dengan demikian pemilihan lokasi harus

benar-benar diperhatikan.

a. Pemilihan Lokasi

Dwijendra dalalm Bhumi (2012:17) menyatakan bahwa pilihan tujuan berbelanja akan

tergantung pada nilai keuntungan yang didapat konsumen bila berbelanja ke tempat yang

ditujunya. Dalam sumber yang sama juga dijelaskan teori tentang berbelanja tersebut.

(9)

18

1) Spatial Interaction Theory (Teori Interaksi Ruang)

Jarak pengunjung ke lokasi mall merupakan faktor penghambat sementara daya tarik

mall merupakan faktor pendorong sehingga dapat dianalisa ketentuan antara jarak dan

daya tarik.

2) Behaviour Theory (Teori Perilaku Individu)

Keputusan konsumen dalam memilih dipengaruhi oleh keadaan konsumen tersebut

terhadap fasilitas yang ada. Setiap konsumen memiliki karakter yang berbeda sehingga

perlu dianalisa karakter-karakter konsumen yang akan berkunjung.

Berdasarkan sumber ini, maka dapat dikatakan bahwa semakin jauh jarak mall dengan

pusat keramaian maka semakin banyak pula hal/fasilitas menarik yang harus disediakan

untuk menarik pengunjung atau dengan menyediakan potongan harga yang cukup

menjanjikan. Namun bukan berarti karena jaraknya dekat menjadikan mall minim fasilitas

dan fitur menarik lainnya.

b. Pemilihan Tapak

Marlina (2008:208) menjelaskan pertimbangan pemiilihan tapak untuk sebuah pusat

perbelanjaan dapat dilakukan berdasarkan kriteria sebagai berikut :

1) Tapak yang dipilih memungkinkan untuk dibangun dan terletak di dalam kawasan

perdagangan yang direkomendasikan dalam analisis pasar.

2) Tapak yang dipilih mempunyai ukuran yang cukup luas dan bentuk yang sesuai

untuk rancangan area perdagangan dengan segala kelengkapannya, termasuk ruang

parkir yang cukup.

3) Aturan-aturan pemanfaatan ruang pada lahan yang dipilih tidak menghambat

pembangunan yang akan dilakukan.

4) Lokasi tapak mudah dicapai, terutama dari fasilitas umum seperti bandara dan

stasiun.

5) Harga tanah harus disesuaikan dengan jumlah modal dan uang sewa yang mungkin

diperoleh.

6) Ketersediaan jaringan utilitas yang memadai sesuai jenis pusat perbelanjaan yang

direncanakan.

7) Kondisi geologi dan hidrologi tanah untuk analisis jenis pondasi yang digunakan.

Berdasarkan sumber ini maka dapat disimpulkan bahwa persyaratan lokasi yang terbaik

adalah kedekatan dengan pemukiman yang juga berimbas pada akses, hal ini juga senada

(10)

19

2.2.3 Aspek Arsitektural

Berikut ini akan dijelaskan kriteria-kriteria perancangan mall berdasarkan aspek

arsitekturalnya yang terdiri dari bentuk, pola penataan dimensi dan komposisi ruang

penjualannya.

a. Bentuk Mall

Menurut Maithland dalam Yempormase (2013:11) dijelaskan bahwa terdapat tiga (3)

bentuk umum mall dengan keuntungan dan kerugiannya masing-masing, berikut

merupakan rangkuman dari sumber tersebut :

1) Open Mall (mall terbuka), adalah mall tanpa pelingkup. Keuntunganya adalah kesan

luas dan perencanaan teknis yang mudah sehingga biaya lebih murah. Kerugianya

berupa kendala iklim dan cuaca (climatic control) (berpengaruh terhadap

kenyamanan) dan kesan pewadahan kurang.

2) Enclosed Mall (mall tertutup), adalah mall dengan pelingkup. Keuntunganya berupa

kenyamanan (climatic control). Kerugiannya adalah biaya mahal dan kesan ruang

kurang jelas.

3) Integrated Mall (mall terpadu), adalah penggabungan mall terbuka dan tertutup.

Biasany berupa mall tertutup dengan akhiran mall terbuka. Hal ini juga merupakan

salah satu solusi climaticcontrol.

Berdasarkan keterangan sumber ini maka bentuk yang paling menjawab solusi ruang

mall adalah semi open mall, karena dapat memberikan pilihan ruang yang lebih dinamis

antara ruang dalam dan ruang luar, namun akan memerlukan luasan tapak yang lebih besar

daripada closedmall.

b. Pola Pusat Perbelanjaan (Shopping Center)

Maithland dalam Bhumi (2012:21) menyebutkan bahwa pada dasarnya pola mall

berpola linier. Tatanan mall yang sering dijumpai adalah mall berkoridor tunggal dengan

lebar koridor standar antara 8-16 m. Untuk memudahkan akses pengunjung, pintu masuk

sebaiknya dapat dicapai dari segala arah. San Interior (2014) menyebutkan ada tiga pola

penataan retail dalam pusat perbelanjaan sebagai berikut :

1) Sistem Banyak Koridor

Dalam sistem banyak koridor memanfaatkan ruang sebanyak mungkin untuk dapat

(11)

20

Gambar 2.1 Sistem retail dengan banyak koridor Sumber: San Interior (2014). Diakses pada 1 November 2015

2) Sistem Plaza

Sistem plaza memanfaatkan adanya ruang kosong (void) sebagai ruang bagi

pengunjung untuk melihat semua barang yang dijual (lihat gambar 2.2).

Gambar 2.2 Sistem retail Plaza

Sumber: San Interior (2014). Diakses pada 1 November 2015 3) Sistem Mall

Sistem mall menggunakan pedestrian yang disisinya berderet retail tempat berjualan

barang (lihat gambar 2.3).

Gambar 2.3 Sistem mall

Sumber: San Interior (2014). Diakses pada 1 November 2015.

Sehingga dengan demikian, pola mall memiliki visual ruang yang lebih baik dan

menghindari kesan padat barang yang sering membosankan konsumen. Sementara dalam

hubungannya dengan generator mall, Darlow (1972) menyebutkan beberapa pola yang

(12)

21

Gambar 2.4 Pola Peletakan Generator Mall Sumber : Darlow (1972 :16)

“M” berarti magnet atau generator mall yang menurut sumber ini dapat berupa anchor tenant dari berbagai brand yang terkenal. Hal tersebut dikarenakan brand yang terkenal

dapat menarik minat pengunjung dan seringkali menjadi pusat perhatian dibanding dengan

retail yang lain sehingga brand tersebut diberikan ruang lebih sebagai anchor tenant.

c. Dimensi Mall

Diterjemahkan dari Beddington (1982:16) dijelaskan hal yang perlu diperhatikan bahwa

mall jangan terlalu panjang karena dapat melelahkan pengunjung.panjang ideal sebuah

pedestrian mall berkisar antara 200-250 meter, setelah itu harus ada suatu ruang untuk

istirahat dan pause point dan suatu fokal poin yang menarik agar pengunjung tidak

kehilangan seleranya.

d. Penataan Retail

Masih mengacu pada sumber di atas jika penataan sirkulasi mal hanya memiiki satu

koridor, diharapkan semua retail dapat dilewati pengunjung sehingga semua retail

memiliki nilai nilai komersial yang sama. Berdasarkan Pickard (2002) dijelaskan

kompleksitas kegiatan yang terjadi pada suatu retail sebagai berikut (lihat Gambar 2.5):

(13)

22

Berdasarkan gambar di atas dapat disimpulkan bahwa display area atau ruang pajang

merupakan fokal poin yang menjadi daya tarik terhadap konsumen dan dituntut juga akses

untuk barang dan pengelolaan yang tidak mengganggu aktivitas utama. Sementara untuk

detail shop front atau fasad depan toko menurut Beddington (1982:25) ada beberapa tipe

(lihat gambar 2.1).

Gambar 2.6 Contoh bentuk shop front Sumber : Beddingtin (1982:47)

e. Komposisi Ruang Penjualan

Lanus dalam Bhumi (2012:21-23) menjelaskan bahwa pada umumnya sebuah

pertokoan/perbelanjaan dapat dibagi menjadi dua area berdasarkan pemakaiannya yang

terdiri dari :

1) Ruang non penjualan (nonselling area), meliputi : ruang-ruang yang berhubungan

dengan pelayanan konsumen (coustemer service), proses memasukkan dan

menukarkan barang dagangan dan aktivitas pengelola dan karyawan.

2) Ruang pajang barang dagangan (display), tempat terjadinya interaksi antara

konsumen dengan penjual. Ruang ini juga disebut selling area.

Sementara untuk orientasi ruang-ruang dalam mall, berdasarkan kepuasan pelanggan

dan produktivitas karyawan, ada empat pendekatan umum menempatkan ruang-ruang

penjualan :

1) Sandwich Approach, keterbatasan sistem ini adalah tidak efisiennya bagi pelanggan

dan karyawan ke lantai tertentu dalam hubungannya untuk melakukan kegiatan non

selling area.

2) Core Approach, dengan menempatkan non selling area ke pusat core, arus

(14)

23

3) Peripheral Approach, pada metode ini telah dilakukan penanganan barang-barang

dagangan tanpa mengganggu kegiatan penunjang. Area non selling diletakkan

mengelilingi area penjualan.

4) Annex Approach, pada metode ini semua kegiatan non-penjualan dikelompokkan

menjadi satu dan diletakkan terpisah dengan daerah penjualan.

Sementara Jean Lambert (2010:3) menjelaskan ada beberapa tipe tenant sesuai

ukurannya (lihat tabel 2.1).

Tabel 2.1 Ukuran Tenant

No. Jenis Tenant Ukuran Minimal (m2) Ukuran Maksimal (m2)

1 Anchor Tenant 2.336 -

2 Mini-Anchor Tenant 935 2.335

3 Large Speciality Tenant 374 934

4 Speciality Tenant - 373

Sumber : Diterjemahkan dari Jean Lambert (2010:3)

f. Sistem Sirkulasi Mall

Sementara Beddington (1982:32) menjelaskan beberapa pola sirkulasi untuk loading

dan unloading dock seperti gambar berikut :

1) Sistem servis satu lajur

Sistem servis satu lajur memanfaatkan satu lajur (kiri/kanan) untuk digunakan

sebagai loading dan unloading barang (lihat gambar 2.7).

Gambar 2.7 One Way Service Road Sumber: Beddington (1982:32) 2) Sistem servis dua lajur

Sistem servis dua lajur memanfaatkan 2 sisi lajur untuk loading dan unloading

(lihat gambar 2.8).

(15)

24

Sistem T merupakan alternatif di tempat sempit dan untuk kelancaran sirkulasi

sehingga truk barang tidak memerlukan ruang untuk putar balik lagi (lihat gambar

2.9)

Gambar 2.9 Sistem T Sumber: Beddington (1982:32) 4) Pola Loading Deck

Dalam loading dan unloading barang seringkali truk harus parkir dan menunggu

giliran, berikut pola yang dijelaskan dalam Beddington (1982:32) (lihat gambar

2.10).

Gambar 2.10 Pola loading deck Sumber: Beddington (1982:32)

2.2.4 Aspek Struktural

Berikut ini akan dijelaskan kriteria perancangan mall berdasarkan aspek struktural yang

juga meliputi konstruksi dalam pembangunan mall. Sesuai dengan Peraturan Menteri

Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006 Tentang Persyaratan Teknis Bangunan dan

Gedung, dijelaskan bahwa mall termasuk bangunan klas 6 dan ada beberapa persyaratan

mengenai struktur bangunan komersial sebagai berikut :

a. Jarak struktur utama dari tapak sekurang-kurangnya 10 m ke dalam tapak

b. Bangunan dengan bentuk dasar T, L dan U hendaknya menggunakan dilatasi pada 25 m

untuk mencegah kerusakan akibat gempa

c. Saat terjadi gempa, struktur bangunan harus dapat bertahan dalam waktu yang cukup

bagi pengguna untuk melarikan diri.

Sementara diterjemahkan dari Kevin Ducharme dan Matthew Paladino (2012:99)

(16)

25

struktur beton bertulang dengan atap kubah lingkaran. Hal ini didasari dari segi ekonomi yang

relatif murah dan efisien serta efektif untuk menunjang fungsi bangunan.

Dalam sumber juga dijelaskan ada tiga bagian struktur yang digunakan dalam bangunan

komersial yaitu :

a. Sub Struktur berupa pondasi

b. Supper struktur berupa kolom

c. Upper struktur berupa struktur penutup atap

Joseph De Chiara dan John Callender (1983:1297) dalam buku Time Saver Standard

menjelaskan beberapa kriteria desain yang menyangkut struktur diantaranya :

a. Jarak kolom dalam modul sebaiknya 6 m; 7,5 m; atau 9 m

b. Tinggi ceiling bersing berkisar antara 3 – 4 m untuk pandangan yang baik

c. Terdapat pilihan antara single level dan multi level, mall dengan multi level memiliki

void untuk pandangan secara vertikal.

2.2.5 Aspek Utilitas

Berikut ini akan dijelaskan kriteria-kriteria perancangan mall berdasarkan aspek

utilitasnya.

a. Sistem Pencahayaan

Sistem pencahayaan yang digunakan dalam mall terbagi menjadi 2 yaitu pencahayaan

alami dan buatan. Untuk pencahayaan alami yang terbaik adalah cahaya langit (bukan sinar

langsung) namun intensitasnya tidak bisa ditebak karena tergantung kondisi alam. Menurut

Manurung (2012) pencahayaan alami dalam pusat perbelanjaan (mall) mengikuti kriteria

sebagai berikut :

1) Pencahayaan alami pada pusat perbelanjaan sebaiknya diterapkan terutama pada pagi

hingga sore hari untuk menekan biaya konsumsi energi lampu.

2) Pencahayaan alami yang paling sering digunakan dalam pusat perbelanjaan adalah

pencahayaan alami pada atrium (void) dengan menggunakan skylight sehingga juga

memberi kesan luas dengan pencayhayaan yang optimal di siang hari.

3) Massa memanjang Timur-Barat lebih efektif untuk memasukkan cahaya alami,

sementara massa berbentuk lingkaran digunakan untuk memasukan cahaya secara

lebih merata.

4) Adaptasi bentuk bangunan terhadap pencahayaan alami seperti bentuk yang ramping,

void, fasad yang miring, fasad yang ditonjolkan atau bentuk segitiga yang

(17)

26

Sehubungan dengan sumber di atas berikut merupakan gambaran desain atrium dengan

pencahayaan alami sesuai dengan kondisi yang diinginkan menurut Watson dkk (1999)

(lihat gambar 2.11) :

Gambar 2.11 Variasi Atrium sesuai kondisi pencahayaan yang diinginkan Sumber : Watson dkk (1999)

Sementara untuk pencahayaan buatan menggunakan lampu. Lampu dipilih sesuai

kegiatan. Masing-masing kegiatan memiliki kebutuhan cahaya yang berbeda seperti

berikut (lihat tabel 2.2) :

Tabel 2.2 Kebutuhan Pencahayaan untuk Berbagai Kegiatan

Jenis Pencahayaan Tingkat Penerangan

20 Layanan penerangan yang minimum dalam area sirkulasi luar ruangan, pertokoan di daerah terbuka, halaman tempat penyimpanan

50 Tempat pejalan kaki & panggung

70 Ruang Boiler

100 Halaman Trafo, ruang tungku, dll.

150 area sirkulasi di industri, pertokoan dan ruang penyimpanan

Pencahayaan umum untuk interior

200 Layanan penerangan yang minimum dalam tugas

300 Meja & mesin kerja ukuran sedang, proses umum dalam industri kimia dan makanan, kegiatan membaca dan membuat arsip

450 Gantungan baju, pemeriksaan, kantor untuk menggambar, perakitan mesin dan bagian yang halus, pekerjaan warna, pekerjaan menggambar kritis.

1500 Pekerjaan mesin dan di atas meja yang sangat halus, perakitan mesin presisi kecil dan instrumen; komponen elektronik, pengukuran dan pemeriksaan bagian kecil yang rumit (sebagian mungkin diberikan oleh tugas pencahayaan setempat)

Sumber : UNEP. 2015

Berdasarkan data tabel di atas dapat diketahui bahwa pencahayaan di pertokoan

(18)

27

kesenian memerlukan pencahayaan yang lebih terang. Sementara untuk lampu memiliki

intensitas yang beragam dan terukur sesuai kebutuhan (lihat tabel 2.3).

Tabel 2.3 Pencahayaan sesuai jenis lampu

Jenis Lampu

Lampu Pijar 8-18 14 Baik sekali Rumah, restoran, penerangan

umum, penerangan darurat 1000

Lampu Neon 46-60 50 Lapisan w,r,t yang baik

Kantor, pertokoan, rumah sakit,

rumah 5000

Lampu Neon

Kompak (CFL) 40-70 60 Sangat Baik Hotel, pertokoan, rumah, kantor

8000-10000

Merkuri tekanan

tinggi (HPMV) 44-57 50 Cukup

Penerangan umum di pabrik, garasi, tempat parkir mobil, penerangan berlebihan/sangat terang

2000-4000

Lampu Halogen 18-24 20 Baik Sekali Peraga, penerangan berlebihan, arena pameran, area konstruksi

bangunan dapat berfungsi sebagai kolektor dan transformer dari energi matahari sehingga

dapat mengurangi ketergantungan dari konsumsi energi listrik.

Energi surya juga dapat digunakan untuk pencahayaan, untuk pemanasan pasif dan

sebagai salah satu ventilasi alami, yang dapat memberikan banyak penghawaan yang

diperlukan. Sehingga dalam hal ini pemanfaatan lokasi dengan intensitas penyinaran yang

tinggi dapat dioptimalkan.

b. Sistem Penghawaan

Bhumi (2012:24) menjelaskan bahwa sistem penghawaan pada Mall (Pusat

Perbelanjaan) dapat digolongkan menjadi dua yaitu alami dan buatan, lebih jelasnya

sebagai berikut :

1) Sistem Penghawaan Alami

Sistem penghawaan alami adalah suatu sistem penghawaan yang memanfaatkan

hembusan angin dan iklim sekitar untuk penghawaannya atau tanpa bantuan alat.

2) Sistem Penghawaan Buatan

Penghawaan pada suatu Mall (Pusat Perbelanjaan) dapat diatur oleh Air Conditioner

atau biasa disebut dengan AC. Suhu yang biasanya digunakan 18-20 derajat celcius.

Penggunaan AC biasanya digunakan pada Mall dan Plaza yang biasanya cenderung

(19)

28

2.3 Arsitektur Hijau (Green Architecture)

Pemahaman terhadap arsitektur mall selama ini lebih cenderung kepada pertokoan

tertutup yang kurang ramah lingkungan. Hal ini tidak lepas dari banyaknya desain mall yang

berkembang di Indonesia yang relatif hanya mengutamakan keuntungan tanpa memperhatikan

dampak terhadap lingkungan dan pemanasan global. Berdasarkan hal ini, seorang perancang

perlu memperhatikan konteks lingkungan dalam mengambil keputusan desain. Banyak

muncul nama langgam/style arsitektur yang mengklaim ekologis dan ramah lingkungan.

Namun dari sekian banyak nama itu, green architecture merupakan suatu label yang sudah di

akui dunia dan memiliki lembaga resmi. Selain itu, saat ini telah berkembang tend go-green di

berbagai bidang termasuk bidang pemerintahan di Indonesia.

Di Indonesia terdapat asosiasi yang menangani masalah Green Architecture yaitu GBCI.

Berdasarkan GBCI (2016) disebutkan bahwa Lembaga Konsil Bangunan Hijau Indonesia atau

Green Building Council Indonesia (GBCI) adalah lembaga mandiri (non-government) dan

nirlaba (non-for profit) yang berkomitmen penuh terhadap pendidikan masyarakat dalam

mengaplikasikan praktik-praktik terbaik lingkungan dan memfasilitasi transformasi industri

bangunan global yang berkelanjutan. GBCI merupakan Emerging Member dari World Green

Building Council (WGBC) yang berpusat di Toronto, Kanada. WGBC saat ini beranggotakan

97 negara dan hanya memiliki satu GBC di setiap negara.

Selain aktif mengkampanyekan trend go-green, GBCI juga menangani masalah

sertifikasi terhadap bangunan sebagai green building dan sudah menilai beberapa bangunan di

Indonesia baik dalam skala besar maupun sekala kecil seperti rumah tinggal. Seperti yang

dikutip langsung dari GBCI, ada beberapa ringkasan kriteria yang menjadi penilaian utama

sebagai berikut :

a. Tepat Guna Lahan

1) Adanya area lansekap berupa vegetasi (softscape) yang bebas dari struktur bangunan

dan struktur sederhana bangunan taman (hardscape) di atas permukaan tanah atau di

bawah tanah dengan kriteria sebagai berikut :

a) Untuk konstruksi baru, luas areanya adalah minimal 10% dari luas total lahan.

b) Untuk renovasi utama (major renovation), luas areanya adalah minimal 50% dari

ruang terbuka yang bebas basement dalam tapak.

2) Memilih daerah pembangunan yang dilengkapi minimal delapan dari 12 prasarana

sarana kota.

1. Jaringan Jalan

2. Jaringan penerangan dan Listrik

(20)

29

4. STP Kawasan

5. Sistem Pembuangan Sampah

6. Sistem Pemadam Kebakaran

7. Jaringan Fiber Optik

8. Danau Buatan (Minimal 1% luas area)

9. Jalur Pejalan Kaki Kawasan

10. Jalur Pemipaan Gas

11. Jaringan Telepon

12. Jaringan Air bersih

3) Terdapat minimal 7 (tujuh) jenis fasilitas umum dalam jarak pencapaian jalan utama

sejauh 1500 m dari tapak.

1. Bank

9. Tempat Penitipan Anak

10. Apotek

4) Adanya tempat parkir sepeda yang aman sebanyak satu unit parkir per 20 pengguna

gedung hingga maksimal 100 unit parkir sepeda

5) Adanya area lansekap berupa vegetasi (softscape) yang bebas dari bangunan taman

(21)

30

lahan. Luas area yang diperhitungkan adalah termasuk yang tersebut di Prasyarat 1,

taman di atas basement, roof garden, terrace garden, dan wall garden.

6) Menggunakan green roof sebesar 50% dari luas atap yang tidak digunakan untuk

mechanical electrical (ME), dihitung dari luas tajuk.

7) Desain lansekap berupa vegetasi (softscape) pada sirkulasi utama pejalan kaki

menunjukkan adanya pelindung dari panas akibat radiasi matahari.

8) Pengurangan beban volume limpasan air hujan ke jaringan drainase kota dari lokasi

bangunan hingga 50%, yang dihitung menggunakan nilai intensitas curah hujan

sebesar 50 mm/hari.

9) Menggunakan teknologi-teknologi yang dapat mengurangi debit limpasan air hujan

b. Efisiensi dan Konservasi Energi

1) Mendorong penghematan konsumsi energi melalui aplikasi langkah-langkah efisiensi

energi.

2) Menggunakan lampu dengan daya pencahayaan lebih hemat sebesar 15% daripada

daya pencahayaan yang tercantum dalam SNI 03 6197-2011 atau SNI edisi terbaru

tentang Konservasi Energi pada Sistem Pencahayaan.

3) Menggunakan fitur hemat energi pada lift, menggunakan sensor gerak, atau sleep

mode pada eskalator.

4) Penggunaaan cahaya alami secara optimal sehingga minimal 30% luas lantai yang

digunakan untuk bekerja mendapatkan intensitas cahaya alami minimal sebesar 300

lux. Perhitungan dapat dilakukan dengan cara manual atau dengan software.

5) Mendorong penggunaan ventilasi yang efisien di area publik (non nett lettable area)

untuk mengurangi konsumsi energi.

6) Tidak mengkondisikan (tidak memberi AC) ruang WC, tangga, koridor, dan lobi lift,

serta melengkapi ruangan tersebut dengan ventilasi alami ataupun mekanik.

7) Menggunakan sumber energi baru dan terbarukan. Setiap 0,5% daya listrik yang

dibutuhkan gedung yang dapat dipenuhi oleh sumber energi terbarukan

c. Konservasi Air

1) Pemasangan alat meteran air (volume meter) yang ditempatkan di lokasilokasi tertentu

pada sistem distribusi air, sebagai berikut:

 Satu volume meter di setiap sistem keluaran sumber air bersih seperti sumber PDAM atau air tanah.

(22)

31

 Satu volume meter dipasang untuk mengukur tambahan keluaran air bersih apabila dari sistem daur ulang tidak mencukupi.

2) Meningkatkan penghematan penggunaan air bersih yang akan mengurangi beban

konsumsi air bersih dan mengurangi keluaran air limbah

3) Menyediakan air dari sumber daur ulang yang bersumber dari air limbah gedung untuk

mengurangi kebutuhan air dari sumber utama.

4) Penggunaan seluruh air bekas pakai (grey water) yang telah di daur ulang untuk

kebutuhan sistem flushing atau cooling tower

5) Menyediakan instalasi tangki penampungan air hujan kapasitas 20% dari jumlah air

hujan yang jatuh di atas atap bangunan yang dihitung menggunakan nilai intensitas

curah hujan sebesar 50 mm/hari.

6) Seluruh air yang digunakan untuk irigasi gedung tidak berasal dari sumber air tanah

dan/atau PDAM.

d. Sumber dan Siklus Material

1) Menggunakan material yang memiliki sertifikat sistem manajemen lingkungan pada

proses produksinya minimal bernilai 30% dari total biaya material. Sertifikat dinilai

sah bila masih berlaku dalam rentang waktu proses pembelian dalam konstruksi

berjalan.

2) Tidak menggunakan bahan perusak ozon pada seluruh sistem pendingin gedung

3) Desain yang menggunakan material modular atau prafabrikasi (tidak termasuk

equipment) sebesar 30% dari total biaya material.

4) Menggunakan material yang lokasi asal bahan baku utama dan pabrikasinya berada di

dalam radius 1.000 km dari lokasi proyek minimal bernilai 50% dari total biaya

material.

e. Kesehatan dan Kenyamanan dalam Ruang

1) Menjaga dan meningkatkan kualitas udara di dalam ruangan dengan melakukan

introduksi udara luar ruang sesuai dengan kebutuhan laju ventilasi untuk kesehatan

pengguna gedung.

2) Memantau konsentrasi karbondioksida (CO 2) dalam mengatur masukan udara segar

sehingga menjaga kesehatan pengguna gedung

3) Memasang tanda “Dilarang Merokok di Seluruh Area Gedung” dan tidak

menyediakan bangunan/area khusus untuk merokok di dalam gedung. Apabila

tersedia, bangunan/area merokok di luar gedung, minimal berada pada jarak 5 m dari

(23)

32

4) Mengurangi polusi udara ruang dari emisi material bangunan yang dapat mengganggu

kenyamanan dan kesehatan pekerja konstruksi dan pengguna gedung.

5) Mengurangi kelelahan mata dengan memberikan pemandangan jarak jauh dan

menyediakan koneksi visual ke luar gedung

6) Mencegah terjadinya gangguan visual akibat tingkat pencahayaan yang tidak sesuai

dengan daya akomodasi mata.

7) Menjaga kenyamanan suhu dan kelembaban udara ruangan yang dikondisikan stabil

untuk meningkatkan produktivitas pengguna gedung.

f. Manajemen Lingkungan Bangunan

1) Adanya instalasi atau fasilitas untuk memilah dan mengumpulkan sampah sejenis

sampah rumah tangga (UU No. 18 Tahun 2008) berdasarkan jenis organik, anorganik,

dan B3

2) Limbah cair, dengan menjaga kualitas seluruh buangan air yang timbul dari aktivitas

konstruksi agar tidak mencemari drainase kota

Dalam ruang lingkup studi ini kriteria di atas hanya digunakan sebagai pembanding

dalam menyusun landasan perancangan. Dengan berusaha mengikuti kaidah arsitektur hijau

diharapkan rancangan mall memiliki dampak yang lebih baik terhadap lingkungan di

(24)

33

2.4 Studi Fasilitas Sejenis

Berikut disajikan hasil observasi fasilitas sejenis yang dilakukan pada Oktober 2015

dengan cara mengunjungi langsung objek observasi dan mengambil data yang diperlukan.

2.4.1 Beachwalk Kuta Bali

Beachwalk Kuta Bali merupakan jenis mall yang memiliki hubungan dengan pantai

yaitu Pantai Kuta. Mall ini dibuka sejak tahun 2012 dan kini menjadi salah satu mall paling

ramai di Bali. Mall ini berlokasi di Jalan Pantai Kuta, sekitar 25 menit dari Bandara Ngurah

Rai dan sangat dekat dengan Pantai Kuta (lihat gambar 2.12).

Gambar 2.12 Posisi Beach Walk Bali dari Bandara Sumber : Google Map

Kompleks rekreasi dan hiburan ini berdiri diatas lahan seluas 3,7 hektar tepat di depan

pantai utama di ujung jalan Pantai Kuta. Beachwalk dalam gambar peta situasi sesungguhnya

merupakan satu komplek dengan Sheraton Resort sehingga dari citra satelit terlihat menyatu

(lihat gambar 2.13).

Gambar 2.13 Tapak Plan Beachwalk Sumber: Google Earth – Beachwalk Kuta Bali

Di sebelah selatan Beachwalk terdapat hotel Seraton Ressort, yang juga masih dalam

satu kompleks dengan mall ini. Sementara terlihat dalam gambar pola penataan massa di

beachwalk menggunakan konsep semi open mall dan layout mall ini menonjolkan penataan

(25)

34

Gambar 2.14 Layout Beachwalk (ukuran penuh terlampir-1) Sumber : Observasi 8 Oktober 2015

Mall ini mulai beroperasi jam 09.00 WITA hingga 22.00 WITA dan buka setiap hari.

Sementara untuk jam kerja kantor pengelola hanya pada hari senin sampai jumat mulai pukul

09.00 hingga pukul 18.00 WITA. Mall ini mengambil keuntungan dari pemandangan sunset

di Pantai Kuta yang menawan sehingga puncak kunjungan di mall ini terjadi pada sore hari.

Konsep semiopen dan pantai membuat mall ini memiliki banyak kolam yang juga berfungsi

sebagai penyejuk alami bangunan (lihat gambar 2.15)

Gambar 2.15 Kolam besar di Beachwalk Sumber : Observasi 8 Oktober 2015

Desain Beachwalk mengadopsi konsep semi indoor yang lebih menekankan konsep

landscape. Hal ini menjadikan nuansa yang berbeda dari sebuah mall. Kolam besar dan

meneteskan air terletak langsung di depan retail menguatkan kesan ruang luar yang

terintegrasi dengan mall ini. Selain itu, desain yang berkelanjutan dan tindakan ramah

(26)

35

Namun dalam retailnya masih mempertahankan nuansa modern dan mewah. Penyewa

tempat Beachwalk mencakup beberapa merek terkenal kelas dunia termasuk, Mango, Zara,

Gap dan Topshop. Barang-barang yang dijual oleh merek dagang tersebut sering menjadi

trend setter. (lihat gambar 2.16).

Gambar 2.16 Retail Pakaian di Beachwalk Sumber : Observasi april 2015

Dalam menangani pengunjung yang memakai kendaraan pribadi, ada banyak pilihan

tempat parkir bagi pengunjung di mall ini. Di depan mall, yaitu di jalan pantai Kuta bisa

dimanfaatkan untuk parkir sepeda motor. Tempat parkir bawah tanah hingga seribu kendaraan

disediakan di lantai area parkir bawah tanah, dan ada juga area parkir multi-level yang

nyaman untuk sepeda motor dekat Harris Hotel jika tempat parkir di Jalan Pantai Kuta penuh

(lihat gambar 2.17).

Gambar 2.17 Parkir di depan jalan menuju pantai kuta (kiri); parkir bertingkat (kanan) Sumber : Observasi 8 Oktober 2015

Mall ini merupakan bangunan 4 lantai dengan 1 basement sebagai tempat parkir dan

utilitias, setiap lantai seolah-olah memiliki bentuk yang berbeda dengan grid struktur yang

(27)

36

Gambar 2.18 Layout Tiap Lantai Beachwalk Sumber : Observasi 8 Oktober 2015

Jadi, informasi yang dapat diperoleh dari hasil studi banding terhadap objek Beachwalk

Kuta Bali adalah :

a. Beachwalk bukan hanya sekedar pusat perbelanjaan, tetapi juga merupakan tempat

jalan-jalan dan hiburan yang rekreatif.

b. Daya tarik Beachwalk karena menggunakan konsep semi outdor mall dengan

memaksimalkan landscape sebagai bagian dari aktivitas mall

c. Selain itu, desain bangunan yang unik dan plastis menjadikan bangunan mall ini

terlihat lebih menarik dibandingkan bangunan lainnya.

d. Adapun fasilitas secara umum di mall ini adalah sebagai berikut :

e. Retail pakaian, buku makanan, peralatan rumah tangga, elektronik

f. Galeri batik

g. Pujasera : masakan lokal, internasional, junkfood

h. Bioskop, kidzone, tempat penitipan anak

i. Taman Rekreasi, panggung, streetfurniture

(28)

37

2.4.2 Mall Bali Galeria

Mall Bali Galeria disebut juga MBG merupakan mall pertama di Bali yang memiliki

bioskop sebagai fasilitas penunjangnya. Mall ini terletak di depan persimpangan Rewa Ruci

dan sekitar 17 menit dari bandara Ngurah Rai Tuban (lihat gambar 2.19).

Gambar 2.19 Lokasi Mall Bali Galeria Sumber : Google Earth Observasi 6 Oktober 2015

Data yang disajikan bersumber dari observasi langsung ke objek studi. (Observasi

Penulis, Oktober 2015). Mall Bali Galeria adalah sebuah pusat perbelanjaan yang terletak Jl.

By pass I Gusti Ngurah Rai, Simpang Dewa Ruci Kuta, Bali. Mall Bali Galeria merupakan

salah satu mall terbesar di Bali dengan luas bangunan 9.830 m² yang mengincar kalangan

masyarakat kaum menengah keatas. Di bagian Utara yang merupakan bagian depan mall ini

justru tidak terletak di depan jalan utama, hanya akses masuk/keluar yang terlihat dari jalan

utama (lihat gambar 2.20).

Gambar 2.20 Tapak Plan dan Peta Situasi Bali Galeria Sumber : Google Earth – Mall Bali Galeria

Gambar di atas adalah pencitraan satelit google earth untuk Mall Bali Galeria karena

data site plan tidak tersedia saat observasi ke lapangan. Pada gambar di atas dapat dilihat

bahwa Mall Bali Galeria masih satu kompleks dengan Supermarket Hypermart yang ada di

(29)

38

Mall ini mengusung type duty free sehingga beberapa barang impor yang dijual bebas

dari pajak sehingga lebih murah. Adapun jenis barang yang dijual di kompleks ini meliputi :

a. Barang-barang yang bersifat kebutuhan primer, berupa makanan dan minuman, pakaian,

sepatu, dan sandal, pada bagian ini terdapat pada wilayah swalayan Hypermart yang

terletak pada lantai dua bangunan ini.

b. Barang-barang yang bersifat kebutuhan Sekunder, seperti buku bacaan, terletak pada

bagian timur bangunan pada Matahari Departement Store.

c. Barang- barang yang bersifat pelengkap kebutuhan dan bersifat hiburan seperti, CD,

Kaset, kosmetik terletak pada tengah-tengah bangunan utama.

Sementara Fasilitas-fasilitas yang ada di Mall Bali Galeria ini meliputi :

a. Fasilitas Pusat Perbelanjaan

Fasiltas pertokoan yang melayani kegiatan jual-beli, dengan penyewa besar (Anchor

Tenant) seperti Duty Free Shop, Hypermart, Matahari Departement Store, ACE Hardware,

Informa Furnishings, Gramedia Bookstores dan beberapa retail kecil yang terdapat dalam

mall ini (lihat gambar 2.22).

Gambar 2.22 Retail Hypermart dan Bilabong di Mall Bali Galeria Sumber : Observasi 6 Oktober 2015

(30)

39

b. Fasilitas F ood and Baverage (Khusus Makanan dan Minuman)

Yaitu berisi retail yang disewa oleh pengelola pujasera seperti Ryoshi Japanesse

Restaurant, Pizza Hut, Roti Boy, Hoka-Hoka Bento, Baskin and Robins Ice Cream, J.CO

Donuts and Coffee, BreadTalk, dan kios-kios lainnya

c. Fasilitas Entertainment (Hiburan)

Pada Mall Bali Galleria terdapat beberapa kawasan hiburan anatara lain : Galeria 21,

Planet Hollywood, Timezone. KidzStations, Disctarra dan kios-kios lainnya (lihat gambar

2.23).

Gambar 2.23 Bioskop (kiri) dan Disc Tarra (kanan) di Mall Bali Galeria Sumber : Observasi 6 Oktober 2015

d. Fasilitas Pelengkap

Kantor pengelola, plaza-plaza terbuka dan mainhall. Plaza terbuka bagian tengah dan

timur yang dimanfaatkan untuk area duduk dikelilingi oleh kebun. Plaza terbuka bagian

barat dimanfaatkan untuk area istirahat dan juga dimanfaatkan oleh fasilitas food and

beverage sebagai area makan dan area bermain anak. Pada main hall sering dimanfaatkan

sebagai area pameran produk serta dimanfaatkan sebagai area pertunjukan (lihat gambar

2.24).

(31)

40

2.4.3 Kartika Sari Mall, Dago, Bandung

Data yang disajikan bersumber dari observasi langsung ke lokasi objek studi.

(Observasi Penulis, 25 Oktober 2015). Kepergian penulis ke Bandung saat itu dalam rangka

mengikuti suatu sayembara di ITB. Kartika Sari Mall Dago merupakan suatu mall oleh-oleh

khas Bandung yang cukup terkenal di Dago, terbukti dengan ramainya kunjungan ke mall ini.

Lokasinya yang strategis di tengah kota dan memiliki akses ke Jalan Raya Haji Juanda (lihaat

gambar 2.25).

Gambar 2.25 Lokasi Kartika Sari Mall Sumber : Observasi 25 Oktober 2015

Dari peta situasi, terlihat lingkungan di sekitar mall merupakan area pada terbangun.

Peta situasi di sekitar mall sebagai berikut (lihat gambar 2.26-2.27).

Gambar 2.26 Peta Situasi Kartika Sari Mall Sumber : Observasi 25 Oktober 2015

(32)

41

Bentuk dasar mall ini adalah persegi panjang yang memanjang ke belakang dengan

pertimbangan efisiensi lahan yang tinggi. Gambar di bawah ini adalah layout dari Kartika Sari

Mall Dago Bandung (lihat gambar 2.28).

Gambar 2.28 Layout Kartika Sari Mall (ukuran penuh terlampir -3) Sumber : Observasi 25 Oktober 2015 (redraw)

Mall ini buka setiap hari mulai pukul 09.00 – 22.00 waktu setempat. Sementara

fasilitas-fasilitas yang ada dalam mall ini diantaranya sebagai berikut :

a. Fasilitas Utama

Fasillitas utama di lantai dasar berupa plaza mall berupa taman (indoor) dan pusat

belanja oleh-oleh yang memegang andil besar dalam operasional mall. sementara di lantai

1 terdapat retail pakaian (lihat gambar 2.29).

Gambar 2.29 Retail pakaian (kiri) dan taman indoor (kanan) Sumber : Observasi 25 Oktober 2015

b. Fasilitas Penunjang

Fasilitas penunjang di lantai dasar berupa ruang pembayaran, dan seating area.

(33)

42

Gambar 2.30 kidzone (kiri) dan seating area (kanan) Sumber : Observasi 25 Oktober 2015

c. Fasilitas Pelengkap

Fasilitas pelengkap di basement berupa parkir mobil, di lantai dasar terdapat parkir

ruang pengelola, dan ruang informasi (lihat gambar 2.31).

Gambar 2.31 information center (kiri) dan maket mall (kanan) Sumber : Observasi 25 Oktober 2015

d. Fasilitas Servis

Di lantai dasar terdapat Toilet, sementara di lantai 1 terdapat toilet dan mushola karena

mayoritas pengunjung dan pengelola beragama islam (lihat gambar 2.32).

Gambar 2.32 toilet pengunjung Sumber : Observasi 25 Oktober 2015

2.4.4 Komparasi Studi Banding

Berdasarkan data studi banding yang telah terkumpul selanjutnya dilakukan analisis

menggunakan metode perbandingan. Perbandingan ini ditinjau dari segi teknis dan non-teknis

untuk mendapatkan kriteria desain yang relevan terhadap proyek yang akan dibangun (lihat

(34)

43

Tabel 2.4 Komparasi Hasil Studi Banding :

Objek

Aspek Beachwalk Kuta Bali Mall Bali Galeria Kartika Sari Mall

Sumber data Observasi, 15 Oktober 2015, wawancara

Observasi, 18 Oktober 2015

Observasi, 25 Oktober 2015

Lokasi Jalan Pantai Kuta, Badung, Bali

Jalan By Pass Ngurah Rai, Simpang Dewa Ruci,

Pola Ruang Bentuk dasar massa elips, plastis, ruang terbuka di

Arsitektur Mall Style kontemporer, atap utama kerucut material

Struktur Bangunan 3 lantai + 2 basement, struktur rangka, grid kolom

Aspek utilitas pencahayaan alami-buatan, AC sentral, genset, pompa,

Plaza Mall ruang terbuka dengan taman, kolam, roof garden

Sistem Parkir Basement, Tepi jalan Pantai Kuta, betingkat, VIP

5 Devisi dan 80 Pegawai 90 Pegawai 40 Pegawai

Berdasarkan tabel di atas, maka disimpulkan objek studi banding yang paling

mendekati dengan Beach Mall adalah Beachwalk di Kuta, Bali. Namun beberapa kriteria

dari Mall Bali Galeria dan Kartika Sari masih tetap dijadikan pertimbangan seperti ciri

(35)

44

2.5 Studi Fasilitas Penunjang (Tambahan)

Studi fasilitas penunjang merupakan studi lebih lanjut terhadap beberapa fasilitas

penunjang yang memiliki spesifikasi berbeda dari retail reguler sehingga perlu dilakukan studi

untuk mendapatkan kriteria desainnya.

2.5.1 Bioskop

Menurut Wikipedia (2015) Bioskop adalah tempat untuk menonton pertunjukan film

dengan menggunakan layar lebar. Gambar film diproyeksikan ke layar menggunakan

proyektor. Berdasarkan sumber di atas juga disebutkan klasifikasi bioskop sesuai jumlah

tempat duduk penontonnya sebagai berikut :

1) Kapasitas kecil : kapasitas 400 - 600 tempat duduk 2) Kapasitas sedang : kapasitas 600 - 800 tempat duduk 3) Kapasitas besar : kapasitas > 800 tempat duduk

Angka ini merupakan kapasitas untuk bioskop yang umum di luar negeri. Kenyataannya

di Indonesia kapasitas bioskop type Primere yang hanya 80 orang dalam satu studio. Hal ini

dikarenakan perbedaan merk dagang dari bioskop tersebut sehingga standar jumlah kursi yang

diterapkan juga berbeda. Dengan demikian dikatakan bahwa angka ini bukan merupakan

prasyarat yang mengikat. Untuk arsitektural ruang dan dimensinya menggunakan standar Neufert Architect Data dalam Neufert (2000) Sebagai berikut :

Gambar 2.34 Ukuran Layar Bioskop Sumber : Neufert, 2000

Gambar 2.33 Sistem Seat Sumber : Neufert, 2000

(36)

45

Galeria XXI Denpasar merupakan fasilitas sejenis yang menjadi fasilitas tambahan dari

Mall Bali Galeria dan masih merupakan satu kompleks dengan MBG. Bioskop ini

memiliki 2 studio reguler dengan kapasitas sekitar 210 tempat duduk. Berikut merupakan

fot observasinya :

2.5.2 Panggung Hiburan (Stage)

Panggung menurut Purwadarminta dalam Subagiyo (2010) ialah lantai yang bertiang

atau rumah yang tinggi atau lantai yang berbeda ketinggiannya untuk bermain sandiwara,

balkon atau podium. Dalam seni pertunjukan panggung dikenal dengan istilah Stage

melingkupi pengertian seluruh panggung. Syarat suatu panggung menurut sumber ini adalah :

1) Dapat memberi ruang kepada gerak-laku.

2) Dapat memberi pernyataan suasana lakon.

3) Dapat memberi pandangan yang menarik.

4) Dapat dilihat dan dimengerti oleh penonton.

5) Merupakan rancangan yang sederhana

Berdasarkan sumber yang sama juga dijelaskan beberapa jenis panggung yang

berkembang hingga saat ini : Gambar 2.38 Ruang Tunggu Sumber : Observasi, Januari 2016

Gambar 2.37 Front Office Sumber : Observasi, Januari 2016

(37)

46

a. Panggung Prosenium atau Panggung Pigura

Panggung prosenium merupakan panggung konvensional yang memiliki ruang

prosenium atau suatu bingkai gambar melalui mana penonton menyaksikan pertunjukan.

b. Panggung Portable

Panggung portable yaitu panggung tanpa layar muka dan dapat dibuat di dalam maupun

di luar gedung dengan mempergunakan panggung (podium, platform) yang dipasang

dengan kokoh di atas kuda-kuda

c. Panggung Arena

Panggung ini dapat dibuat di dalam maupun di luar gedung asal dapat dipergunakan

secara memadai. Kursi-kursi penonton diatur sedemikian rupa sehingga tempat panggung

berada di tengah dan antara deretan kursi ada lorong untuk masuk dan keluar pemain atau

penari menurut kebutuhan pertunjukan tersebut

d. Panggung Terbuka

Panggung terbuka sebetulnya lahir dan dibuat di daerah atau tempat terbuka. Berbagai

variasi dapat digunakan untuk memproduksi pertunjukan di tempat terbuka. Berikut adalah

gambar keempat jenis panggung tersebut :

Gambar 2.39 Panggung Prosenium Sumber : Subagiyo (2010)

Gambar 2.40 Panggung Portable Sumber : Subagiyo (2010)

Gambar 2.42 Panggung Arena Sumber : Subagiyo (2010)

(38)

47

2.5.3 Area Permainan (Gamezone)

Area permainan dalam sebuah mall atau pusat perbelanjaan lainnya biasanya merupakan

suatu ruang yang berisikan wahana permainan bagi anak-anak. Ada banyak perbedaan nama

yang digunakan pada setiap mall seperti Timezone, Playtime, Kidzone dan lainnya sesuai

merk dagangnya. Masing-masing juga memiliki jenis wahana tersendiri serta cukup sulit

mencari referensi literatur yang relevan menjelaskan mengenai fasilitas ini sehingga dalam

studi kali ini lebih banyak disajikan data fasilitas sejenis. Berikut merupakan data

observasinya :

Berdasarkan keterangan gambar di atas dapat diketauhi bahwa gamezone maupun dalam

istilah laninya merupakan suatu ruang retail yang sengaja difungsikan untuk menyediakan

jasa permainan kepada anak-anak hingga remaja. Jenis permainan tersebut ada yang berbasis

elektronik maupun permainan fisik. Keuntukngan didapatkan dari sewa koin/tiket masuk dan

penjualan merchandise seperti boneka dan mainan.

2.6 Spesifikasi Umum Beach Mall

Spesifikasi umum merupakan hasil kesimpulan dan sintesa data dari studi literatur dan

studi proyek sejenis.

2.6.1 Definisi Beach Mall

Berikut adalah pemaparan dan pemahaman terhadap Judul Proyek terpilih yaitu “Beach Mall”. Penjelasan lebih rinci sebagai beikut :

Beach atau pantai menurut Yuwono dalam Kodoatie dan Sjarief (2010:319) merupakan

daerah yang berada di tepi laut yang terdiri atas daerah darat dan perairan sebatas antara surut

terendah dan pasang tertinggi..

Mall berarti sebagai suatu ruang rekreasi yang menghubungkan dua pusat keramaian

atau lebih dengan definisi yang berkembang ke arah pusat perbelanjaan yang terbentuk oleh

deretan pertokoan yang berorientasi ke arah mall. Gambar 2.44 Amazing World di Beachwalk

Sumber : Observasi, Oktober 2015

(39)

48

Jadi, Beach Mall dapat diartikan sebagai suatu mall yang terletak di Pantai,

menggunakan pantai sebagai salah satu generatornya dan pada ruang arsitektural mall

memiliki orientasi ke pantai.

2.6.2 Jenis dan Klasfikasi Beach Mall sebagai pusat perbelanjaan

a. Berdasarkan Jenis Barang yang Dijual

Beach Mall termasuk jenis perbelanjaan Semi Demand (setengah permintaan), yaitu

yang menjual barang-barang untuk kebutuhan tertentu dalam kehidupan sehari-hari.

Adapun barang-barangnya meliputi pakaian, makanan dan minuman, elektronik, buku,

mainan dan hiburan.

b. Berdasarkan Ruang Lingkup Pelayanan

Beach Mall termasuk dalam pusat perbelanjaan kelas distrik yang mempunyai

jangkauan pelayanan 40.000 sampai 150.000 penduduk (skala wilayah), dengan luas

bangunan berkisar antara 9.290-27.870 m2. Unit-unit unit-unit penjualannya terdiri atas

junior departement store, supermarket, dan toko-toko.

c. Berdasarkan Sistem Transaksi

Beach Mall Menjual barang dalam partai kecil atau per satuan barang. Beach Mall lebih

banyak menarik pembeli karena tingkat variasi barangnya yang tinggi. Area display barang

dagangan memerlukan ruang dengan dimensi yang relatif besar untuk mewadahi variasi

dagangan yang tinggi. Sebaliknya, gudang hanya memerlukan area dengan dimensi yang

lebih kecil. Area dropping barang bukan merupakan area vital pada mall jenis ini.

d. Berdasarkan Lokasi

Jika dilihat dari lokasi maka beach mall termasuk dalam kategori shopping precint yang

merupakan kompleks pertokoan terbuka yang menghadap pada suatu ruang terbuka yang

bebas. Perbelanjaan ini dibangun di dekat objek wisata pantai.

2.6.3 Tujuan

Tujuan utama dari Beach Mall adalah untuk menampung, menyediakan dan mewadahi

dari kebutuhan orang-orang di sekitar kawasan wisata Pantai dalam memenuhi kebutuhan

wisata maupun kebutuhan sekunder tertentu. Kebutuhan tersebut baik dalam rekreasi, dan

kebutuhan pokok seperti makanan, minuman, pakaian, dan lain sebagainya dengan

menggabungkan antara produk yang bersifat lokal dengan modern. Dan juga mampu

memberikan suasana pantai yang berbeda yang dilihat dari segi desain dan suasana ruang.

2.6.4 Fungsi-fungsi

Dengan dibangunnya Beach Mall ini tentunya tidak hanya menyinggung satu bidang

(40)

49

a. Fungsi Utama (Ekonomi)

Dengan adanya Beach Mall maka dapat menguntungkan beberapa pihak, diantaranya :

1) Pengelola Beach Mall yang mendapatkan keuntungan dari pajak sewa tenant, parkir,

penyewaan wahana dan jasa lainnya.

2) Investor (penyewa tenant) yang mendapatkan keuntungan dari penjualan barang dan

jasa yang ada di Beach Mall.

3) Masyarakat lokal yang mendapatkan keuntungan dengan tersedianya lapangan kerja

dan kesempatan bagi vendor lokal untuk ikut menjadi penyewa tenant.

4) Pemerintah setempat yang mendapatkan keuntungan dari pajak operasional mall.

b. Fungsi Utama (Rekreasi dan Pariwisata)

Beach Mall tidak hanya menjadi tempat penjualan barang dan jasa, namun juga

merupakan tempat rekreasi masyarakat lokal, wisatawan domesitik dan manca negara yang

berkunjung ke pantai. Hal ini juga didukung dengan penyediaan fasilitas penunjang yang

bersifat rekreatif dan dapat menarik lebih banyak pengunjung.

c. Fungsi Penunjang (Sosial-Budaya)

Dengan berdirinya Beach Mall maka dapat menjadi salah satu bukti yang menunjukkan

bahwa kawasan pantai telah berkembang. Selain itu pada Beach Mall dapat disediakan

panggung untuk pertunjukan daerah yang kegiatannya dapat diseleksi menurut

relevansinya dalam kegiatan mall.

d. Fungsi Pelengkap (Edukasi)

Dengan berdirinya Beach Mall dapat menjadi sara edukasi bagi pengembang pariwisata,

khususnya untuk magang siswa/i SMK atau Mahasiswa/i yang memiliki program studi

terkait. Selain itu juga dapat menjadi referensi bagi pengembang arsitektur lainnya dalam

membangun fasilitas komersial di pantai.

2.6.5 Fasilitas dalam Beach Mall

Seperti yang dijelaskan sebelumnya bahwa mall tidak hanya identik dengan fasilitas

perbelanjaan, namun juga didukung oleh fasilitas hiburan rekreatif untuk menarik

pengunjung. Tidak ada sumber baku yang menjelaskan batasan fasilitas dalam mall, namun

ada tiga jenis fasilitas yang harus ada. Berikut adalah rincian fasilitas yang ada dalam proyek

Beach Mall ini :

a. Fasilitas Utama

Fasilitas utama merupakan fasilitas inti tempat berlangsungnya kegiatan utama dalam

(41)

50

1) Ruang Mall

Merupakan ruang yang berupa atrium, plaza maupun koridor pedestrian yang

menghubungkan 2 atau lebih generator (titik keramaian).

2) Pusat Perbelanjaan/Retail (Shopping Retail)

Retail ada yang berukuran besar dan dapat menjadi generator, dan ada pula retail

kecil yang mengapit koridor mall.

b. Fasilitas Penunjang

Fasilitas penunjang merupakan tempat berlangsungnya kegiatan penunjang yang

meimiliki andil besar dalam menyukseskan berlangsungnya kegiatan utama.

1) Pujasera (Food Court)

Pujasera atau food court merupakan retail yang khusus menjual makanan dan

minuman. Fasilitas ini juga dapat menjadi penunjang keramaian mall.

2) Bioskop

Bioskop yang memiliki integrasi dengan mall dan dapat menjadi salah satu generator

yang potensial untuk menarik pengunjung. Pilihan kapasitas dan jenis bioskop

menyesuaikan dengan merk dagang yang akan mengoperasikannya.

3) Gamezone

Area bermain anak yang berisi permainan berbasis elektronik ataupun permainan

manual yang mengandalkan fisik.

4) Panggung

Panggung dalam mall menjadi fitur tersendiri untuk mementaskan pertunjukan atau

memamerkan produk yang dijual. Pilihan panggung di mall cenderung kepada

panggung terbuka dan panggung portable.

c. Fasilitas Pelengkap – Servis

Fasilitas pelengkap & servis merupakan kegiatan yang melengkapi aktivitas di mall dan

tidak memiliki hubungan yang spesifik dengan kegiatan utama.

1) Kantor Pengelola

2) Toilet Pengunjung

3) Parkir

4) MEP

2.6.6 Prinsip Desain