FUNGSI TANAH
DALAM PERSPEKTIF HUKUM TANAH
NASIONAL
(ASPEK PENGADAAN TANAH
UNTUK PEMBANGUNAN)
Pengaturan mengenai Perencanaan,persediaan,
peruntukkan dan penggunaan tanah
Penjelasan Pasal 14-UUPA
Pasal ini mengatur soal perencanaan persediaan, peruntukan
dan penggunaan bumi, air dan ruang angkasa sebagai yang telah dikemukakan dalam penjelasan umum (II angka 8). Mengingat akan corak perekonomian Negara dikemudian hari dimana industri dan pertambangan akan mempunyai peranan yang penting, maka disamping perencanaan untuk pertanian perlu diperhatikan, pula keperluan untuk industri dan pertambangan (ayat 1 huruf d dan e).
Perencanaan itu tidak saja bermaksud menyediakan tanah
untuk pertanian, peternakan, perikanan, industri dan pertambangan, tetapi juga ditujukan untuk memajukannya. Pengesahan peraturan Pemerintah Daerah harus dilakukan dalam rangka rencana umum yang dibuat oleh Pemerintah Pusat dan sesuai dengan kebijaksanaan Pusat.
MATERI-MATERI HUKUM
DALAM LINGKUP PENGADAAN TANAH
UUPA Asas-asas penguasaan tanah Pengaturan Perencanaan, persediaan, peruntukkan dan penggunaan tanah (PENATAAN RUANG) PEMBUKAAN UUDNKRI (Tujuan kemerdekaan NKRI) Politik pertanahan nasional [PASAL 33 AYAT 3) UUD RI 1945]
PANGAN, SANDANG, PAPAN,MARGA, SUKA, PENYEMPURNA
FUNGSI TANAH
DI PERKOTAAN (URBAN AREA) DI PERDESAAAN (RURAL)
SEBAGAI WADAH (RUANG)
HAK PRIMER:
HM, HGB, HPAKAI, HPL HAK SEKUNDER:
HGB, HAK PAKAI,HAK SEWA
SEBAGAI FAKTOR PRODUKSI
HAK PRIMER: HM, HGU, HPAKAI
HAK SEKUNDER:
HAK PAKAI, HAK GADAI, HUBH, HAK SEWA
HAK MENUMPANG
MEMENUHI KEBUTUHAN HIDUP
Hal-hal yang harus diperhatikan
1.
Jenis penggunaan Tanah (Proyek)-nya
2.
Status Tanah yang Tersedia
3.
Respon/Kesediaan Pemilik Tanahnya
Yaitu apa yang direncanakan untuk dibangun atau
apa yang akan dibangun, misalnya yang akan dibangun itu adalah perumahan, pelabuhan udara atau pelabuhan laut dan sebagainya.
Dengan demikian masalah proyek ini erat
kaitannya dengan masalah LOKASI dan RENCANA TATA RUANG WILAYAH (RTRW).
A. KEPERLUAN PERORANGAN
Hak yang diberikan kepada perorangan adalah Hak
Milik.
Kalau tanah itu untuk pertanian, ada pembatasan
luasnya menurut Pasal 17 UUPA, yang peraturan pelaksananya UU No. 56/Prp/1960 tentang Landreform. Sedangkan untuk perumahan belum ada pembatasannya (Pasal 12 UU 56/Prp/1960)
B. KEPERLUAN PERUSAHAAN
Untuk keperluan usaha tidak diberikan Hak Milik, tetapi dapat diberikan dengan :
Hak Guna Usaha, dengan jangka waktu 35 tahun dapat diperpanjang 25 tahun;
Hak Guna Bangunan, dengan jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun;
Hak Pakai, dengan jangka waktu 25 tahun dapat diperpanjang 20 tahun;
C. KEPERLUAN KHUSUS
Untuk instansi pemerintah, misalnya Departemen, Jawatan,
Instansi-instansi lainnya di kota, atau membangun kantor kepala desa di desa, dengan Hak Pakai. Hak Pakai ini dimaksudkan untuk keperluan membangun kantor bagi kegiatan sehari-hari.
Untuk perusahaan-perusahaan yang didirikan oleh Negara, misalnya
Perum/Pesero, Perjan, Perusahaan Daerah, juga diberikan Hak Pengelolaan (umpamanya bagi industrial estate, bonded ware house). Sedangkan untuk perusahaan Perkebunan Negara, tidaklah dengan Hak Pengelolaan tetapi dengan Hak Guna Usaha.
Untuk kegiatan keagamaan, hak yang tersedia adalah Hak Pakai
(pasal 49 ayat 2 UUPA) dengan jangka waktu tidak terbatas.
Untuk perwakilan negara asing, misalnya untuk kantor kedutaan
dan/atau rumah kediaman kepala perwakilan asing, diberikan Hak Pakai secara cuma-cuma dan jangka waktunya pun tidak terbatas (=selama digunakan).
Kemungkinan status tanah yang tersedia: 1. Tanah Negara
2. Tanah Hak Perorangan:
sudah bersertipikat
bekas hak milik adat yang belum
bersertipikat
3. Tanah Hak Pengelolaan 4. Tanah Hak Ulayat
(1) Segi fisik terdiri dari:
Letak tanahnya yang menyangkut masalah yurisdiksi
Luas tanahnya, dalam hal ini perlu diteliti ukuran yang tepat Batas-batas tanahnya untuk mencegah konflik dengan tanah
yang bersebelahan
(2) Segi yuridis yang meliputi:
Status tanahnya, apakah tanah itu tanah negara atau tanah
hak-hak pribadi tertentu.
Status subyeknya, siapakah pemilik atau pemegang hak
atas tanah
Hak-hak pihak ketiga yang membebani
Perbuatan hukum/peristiwa hukum yang telah terjadi Apakah ada penguasaaan ilegal diatasnya
TANAH HAK
YANG SUDAH DIDAFTAR
TANAH HAK
YANG BELUM DIDAFTAR
Sertipikat Hak Tanah yang memuat data yuridis dan data fisik atas bidang tanah yang bersangkutan.
Di dalam sertipikat hak atas tanah terdapat:
1.Salinan Buku Tanah (berisi data yuridis)
2.Surat Ukur (berisi data fisik tanah)
Bagian tanah-tanah bekas hak Indonesia, antara lain bekas Hak Milik Adat, yang dianggap sebagai tanda buktinya (sebelum UUPA) ialah berupa tanda bukti pembayaran pajak (Petuk Pajak), antara lain:
1. Pajak hasil bumi/”landrente” (bagi Hak Milik Adat di desa-desa), disebut dengan istilah:
- Girik (Jawa Barat);
- Ketitir (di Jawa Tengah dan Timur); - Pipil (di Bali dan NTB)
2. Verponding Indonesia
(bagi Hak Milik Adat di kota-kota besar)
Tanda bukti pembayaran pajak tersebut sekarang disebut tanda bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan.
Kemungkinan Respon/Sikap Pemilik Tanah
yang tanahnya akan diambil-alih/digunakan
pihak lain:
1. Setuju Tanpa syarat apapun
2. Setuju tetapi ada syarat-syarat tertentu, misal:
jumlah ganti kerugian
bentuk ganti kerugian
jaminan pembayaran
jaminan kelangsungan usaha
3. Tidak Setuju tanpa alasan apapun 4. Menentang/over-reactive
Apakah
rencana
pembangunan
mendahului tata ruang?
Apakah
rencana
pembangunan
Fungsi Ijin Lokasi
dalam kaitannya dengan Penataan Ruang (UU Nomor 26 tahun 2007)
Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan pula melalui perizinan pemanfaatan ruang, pemberian insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi.
Perizinan pemanfaatan ruang dimaksudkan sebagai upaya penertiban pemanfaatan ruang sehingga setiap pemanfaatan ruang harus dilakukan sesuai dengan rencana tata ruang.
Izin pemanfaatan ruang diatur dan diterbitkan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah sesuai dengan kewenangannya masing-masing. Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang, baik yang dilengkapi dengan izin maupun yang tidak memiliki izin, dikenai sanksi adminstratif, sanksi pidana penjara, dan/atau sanksi pidana denda.
Pola Insentif-Disinsentif
Pemberian insentif dimaksudkan sebagai upaya untuk
memberikan imbalan terhadap pelaksanaan kegiatan yang sejalan dengan rencana tata ruang, baik yang dilakukan oleh masyarakat maupun oleh pemerintah daerah.
Bentuk insentif tersebut, antara lain, dapat berupa:
1. keringanan pajak,
2. pembangunan prasarana dan sarana (infrastruktur),
3. pemberian kompensasi, kemudahan prosedur perizinan, dan 4. pemberian penghargaan.
Pola Insentif-Disinsentif
Disinsentif dimaksudkan sebagai perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan, dan/atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang, yang antara lain dapat berupa :
1. pengenaan pajak yang tinggi, pembatasan
2. penyediaan prasarana dan sarana, serta pengenaan
Pengenaan Sanksi
Pengenaan sanksi, yang merupakan salah satu upaya
pengendalian pemanfaatan ruang, dimaksudkan sebagai perangkat tindakan penertiban atas pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang dan peraturan zonasi.
Dalam Undang-Undang ini pengenaan sanksi tidak
hanya diberikan kepada pemanfaat ruang yang tidak sesuai dengan ketentuan perizinan pemanfaatan ruang, tetapi dikenakan pula kepada pejabat pemerintah yang berwenang yang menerbitkan izin pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang.
