BAB II TINJAUAN UMUM
II.1. PENGERTIAN
Pengertian menurut suku katanya.
* Pusat : - Tempat yang menjadi kedudukan atau tempat utama
- Pokok pangkal atau yang jadi pumpunan (berbagai-bagai urusan, hal), (WJS Poer - wadarmlnta, Kamus Umum Bahasa Indonesia).
* Bisnis : Usaha (komersiil), (WJS Poerwadarminta, Ka
mus Umum Bahasa Indonesia).
Guna melengkapi pengertian "BISNIS” dikenal istilah
" U S A H A d a r i Undang-Undang Republik Indonesia No.l Tahun 1987 tentang Kamar Dagang dan Industri didapat penegrtian sebagai berikut :
Usaha : Setiap tindakan, perbuatan atau kegiatan apa pun dalam bidang perekonomian yang dilakukan oleh se tiap pengusaha untuk tujuan memperoleh keuntungan.
Motivasi dari kegiatan bisnis disamping untuk menca- ri keuntungan (profit motif), juga untuk kepentingan
umum (public utility).
* Kantor : Bangunan atau bagian dari bangunan yang di- peruntukan bagi maksud-maksud pekerjaan ad- ministrasi atau perdagangan (YPMB, Departe- men Pekerjaan Umum dan Tenaga Listrik Direk torat Jendral Cipta Karya, Peraturan Bangun an Nasional Tahun 1978).
Pekerjaan administratif terdiri dari pencatatan pel- bagai keterangan penting dan dilakukan dengan tangan dan mesin, oleh The Liang Gie pengertian pekerjaan administratif diberikan suatu batasan sebagai beri - kut : Administratif atau tata usaha adalah segenap rangkaian aktivitas menghimpun, mencatat, mengolah, menggandakan, mengirim dan menyimpan keterangan da - lam setiap usaha kerja.
Kantor ; Balai (gedung, ruang,rumah) tempat tulis me nulis atau mengurus sesuatu pekerjaan (WJS Poerwadar minta, Kamus Umum Bahasa Indonesia).
* Sewa : Pemakaian sesuatu dengan membayar uang (WJS Poerwadarminta, \amus Umum Bahasa Indonesia) Dari uraian pengertian diatas, ditarik suatu batasan menge- nai "PUSAT BlSNIS DAN KANTOR S-EWA" adalah wadah komunikasi
utama dan informasi guna menampung kegiatan/usaha manusia secara berkelompok yang bersifat administratif dalam suatu bentuk usaha yang komersial, dengan upaya menyewakan ruang- an kepada para eksekutif/bussinesman/pihak yang memerlukam demi kelancaran kerjanya dalam upaya mencapai tujuan yang diinginkan.
II.2. LATAR BELAKANG PENGENALAN PUSAT BISNIS DAN KANTOR SEWA
Kita melihat bahwa laju Pertumbuhan Ekonomi Indonesia meningkat pesat, bila dibandingkan dengan kebanyakan negara berkembang lainnya. Pertumbuhan ekonomi yang pesat ini me - ngantarkan Indonesia untuk memasuki phase perekonomian se - kunder (industri, pertambangan, bangunan) dan phase tertier (perdagangan, jasa dan perbankan).
Pembangunan ekonomi dalam Pelita IV ini, masih menitik be - ratkan pada sektor pertanian, dengan meningkatkan industri penghasil mesin-mesin industri. Semuanya ini di usahakan agar tercipta suatu struktur ekonomi yang lebih berimbang dari berbagai sektor.
Adanya aktivitas perekonomian yang makin meningkat, sebagai perwujudan rencana pembangunem yang digariskan, menuntut adanya fasilitas penunjang yang memadai guna melakukan ke - giatan bisnis, sebagai tempat transaksi, tempat informasi, pertemuan dan komunikasi dengan client serta kegiatan admi- nistrasi yang berhubungan dengan masalah bisnis. Fasilitas
tersebut berupa wadah sebagai "PUSAT BISNIS DAN KANTOR SEWA"
II.3. KEMUNGKINAN LOKASI DI WILAYAH INDONESIA
Untuk dapat menentukan lokasi atau kota mana saja yang
bisa dianggap feasibel untuk berkembangnya usaha ini di In
donesia, maka perlu ditinjau secara global sejauh raana kota tersebut memiliki potensi ekonomi.
Faktor volume aktivitas perokonomianlah yang akan berperan dalam penentuan lokasi, serta diikuti beberapa kriteria yang dapat dianggap mendukung usaha ini, antara lain : - Kota pusat pemerintahan (regional/nasional)
- Kota pusat perdagangan dan industri
- Memiliki pelabuhan laut (ekspor-import dan antar pulau) - Memiliki bandar udara berskala nasional/internasional.
II.4. PROSPEKNYA DI MASA MENDATANG
Faktor-faktor yang mendukung prospek ini antara lain : - Usaha pembangunan fasilitas pusat bisnis dan kantor
sewa bergantung pada perkembang&n perekonomian Indo
nesia dan sebaliknya dengan adanya fasilitas ini ten tunya akan lebih memajukan perkembangan ekonomi.
- Usaha pemerintah mengambil langkah untuk menunjang hal tersebut diatas dengan memudahkan perijinan, me- nyederhanakan birokrasi, meringankan bahkan membebag kan pajak, mempermudah perolehan modal lewat pinjam- an / kerdit.
- Semakin terbatasnya lahan di pusat kota besar, menye babkan harga tanah menjadi mahal,. Mahalnya harga ta- nah membuat para pengusaha cenderung untuk menyewa bangunan/ruang dari pada harus membangun sendiri.
II.5. KAITAN PUSAT BISNIS DAN KANTOR SEWA SEBAGAI USAHA REAL ESTATE
II.5.1. PENGERTIAN DAN FUNGSI REAL ESTATE
* Pengertian. Real estate memiliki beberapa pengertian yaitu :
- Sebagai suatu studi/pengkajian (a field of study) berkaitan dengan uraian dan analisa tentang pemi - likan, kondisi fisik, peraturan/undang-undang, dan aspek finansial dari tanah serta pengolahan/pemba- ngunan yang bersifat permanen terhadap tanah atau
diatas tanah.
- Sebagai suatu bentuk aktivitas bisnis ( a form of businessjactivity), yaitu menitik beratkan pada aktivitas manusia yang berkaitan dengan tanah serta pemakaian atau pengolahannya.
- Sebagai bentuk pemasukan finansial, komoditi atau pemilikan ( a financial asset, commodity or proper ty) yang berupa pengolahan atau pembangunan yang bersifat permanent atau diatas tanah. Termasuk di- dalamnya : pertokoan, perumahan, perkantoran, pa - brik industri, tempat rekreasi dan sebagainya.
* Fungsi real estate sebagai usaha komersial diartikan sebagai usaha menyediakan semua fasilitas yang ter - kandung dalam pengertian real estate dengan tujuan komersial. (Alfred A Ring, Jerome Dasso : Real estate
Principles and Practice Hall, Inc, Englewood Cliffs, New Jersey, 1981)
II.5.2. PERAN PUSAT BISNIS DAN KANTOR SEWA SEBAGAI USAHA REAL ESTATE
Berdasarkan pengertian dan fungsi real estate, berarti pula merupakan usaha komersial di bidang penyewaan ruang untuk kegiatan bisnis/kantor, dimana usaha ini akan dapat mendatangkan keuntungan.
II.6. SISTIM PENGELOLAAN
Seperti juga pada jenis usaha-usaha yang lain, maka jenis usaha di bidang pusat bisnis dan kantor sewa inipum membutuhkan pengelolaan, demi menjamin lancarnya kegiatan serta tujuan dari pada usahanya.
Berhasil dan tidaknya usaha tersebut sedikit banyak skan ditentukan oleh kegiatan administrasi dan pengelolaannya.
Kecenderungan yang ada di Indonesia ini dalam melakukan ke
giatan administrasi dan pengelolaannya memakai jenis struk- tur organisasi garis (lini).
Dalam struktur orgaisasi garis memandang kepala eksekutif (Chief Executive) sebagai sumber wewenang tunggal, segala keputusan atau kebijaksanaan dan tanggung jawab ada pada
satu tangan. Pimpinan organisasi seorang tunggal, garis ko- mando kebawah kuat.
Bagan Susunan Organisasi Garis tersebut pada prinsipnya se
bagai berikut . (Soekarno K, Drs, Dasar-dasar Management 80)
Kelebihan Struktur Organisasi ini adalah : - Asas kesatuan komando tampak menonjol - Dapat menjamin disiplin yang kuat - Koordinasi relatif muda untuk diawasi
- Pengawasan terhadap kegiatan para pegawai bawahan dapat dilakaanakan dengan mudah.
1 1 . 7 . t i p o l o g i Ba n g u n a n
Pada dasarnya, kantor swasta tidak mempunyai banyak un sur yang mengikat, sehingga ekapresi bangunannya dapat ber- aneka ragam.
Dalam kantor swasta, anxara pengusana yang satu dengan yang lain saling mengadakan persaingan dagang yang ketat dan berusaha menarik minat konsumen. 0 1 eh karena ltu penam- pilannya#; bangunan kantor swasta menonjolkan ekspresi pres
tige untuk menunjukkan kesan bonafiditas yang tinggi. Eks - presi bangunan kantor swasta yang prestige tersebut dapat diwujudkan melalui penggunaan warna, bahan, tekstur, skala, lokasi, kelengkapan fasilitas ataupun pemakaian teknologi modern.
Kantor swasta bergerak dalam bidang komersial yang ber tujuan untuk mengejar keuntungan, oleh karena itu ruang-ru- ang yang ada cenderung memiliki efisiensi yang tinggi, be' ~ nar-benar dimanfaatkan semaksimal mungkin.
11.8 . SEJARaH TIPOLOGI LAY-OUT KANTOR
Pada awalnya, usaha jual beli dengan menggunakan bar - ter barang.
Pada jaman Renaissance, terjadi perubahan yang drastis dalam“ekonomi masyarakat. Pedagang-pedagang tidak melakukan barter barang lagi, tetapi perdagangan dengan menggunakan
dokumen dan informasi yang tertulis sehingga kantor menjadi pusat pekerjaan mereka.
Dengan kemajuan pendidikam dalam masyarakat, kantor me ngalami perkembangan (terorganisasi) sehingga terbentuklah suatu bangunan kantor yang sederhana (kantor merupakan sa - lah satu bagian saja, tidak ada disain kantor secara khusus) Pada awal abad pertengahan (middle ages) memasuki abad XVI, bangunan kantor banyak mempengaruhi tempat tinggal yai tu dengan adanya "central court*’ (court yang terletak di - tengah-tengah bangunan) sehingga memiliki penerangan dan ventilasi yang baik. Konsep kantor waktu itu dikenal dengan
"style planning” (mengelompokkan ruang-ruang individu dan menghubungkannya secara bersama-sama).
Jadi mula-mula tipologi kantor adalah dengan mengguna- kan cellular type, kemudian berkembang menjadi corridor type.
Pada abad XIX terjadi Revolusi Industri yang mengubah keadaan masyarakat, sehingga terjadi penumpukkan modal. Ja
di banyak terdapat perusahaan-perusahaan besar, bank-bank- besar, asuransi.dan banyak juga tenaga-tenaga kerja yang te rampil menggantikan buruh-buruh kasar. Pada abad ini pula bangunan kantor mulai menjamur dan merupakan bangunan yang penting, karena banyak dokumen-dokumen dantransaksi yang kompleks. Sistem/cara kerja mulai diperkenalkan dalam kan * tor untuk tujuan efisiensi, sehingga te^jadi produksi mas - sal dan pekerja dikelompokkan pada suatu hallsehingga mudah diawasi. Karena itu tipologi kantor pada waktu itu dengan menggunakan bullpen type.
Pada akhir abad XIX, kota-kota menjadi pusat informasi sehingga membutuhkan bangunan kantor untuk menampung berma- cam-macam jenis pekerjaan. Real estate mulai membangun kan- tor-kantor yang berjajar disepanjang jalan (contoh: di Chi
cago). Penyewa-penyewa diharuskan untuk memasang dinding partial sendiri-sendiri. Sehingga bangunan kantor waktu itu mempunyai konsep universal space (seperti konsep Bauhaus pa
da arsitektur modern) dalam arti tidak ada hirarkhi ruang sehingga semua ruang mempunyai nilai yang sama.
Pada awal abad XX yaitu sebelum tahun 1958, John F. Pi le mengklaaifikasikan kantor secara konvensional, dimana ada ruang-ruang individu yang tertutup sebagai persyaratan hirarkhi.
Pada tahun 1958, team Quickborner mengusulkan dasar perencanaan denga landscape type office yang dapat mengubah hirarkhi kantor dari satu kelas ke kelas yang lain dengan
alasan produktivitas. Pemikiran ini diambil oleh banyak pe- rusahaan yaitu dengan membuat kantor dengan konsep terbuka dan universal. Perkembangan perabot kantor masih mengikuti pola lama yaitu dengan disain yang berjajar/bergaris, kemu- dian perabot dibuat sistematis dan disesuaikan dengan hirai khi kantor yang baru.
Sekarang kebanyakkan kantor menggunakan konsep open type yang berbeda dengan konsep landscape. Pada landscape type office terdapat suatu keterbukaan dengan lay-out ruang yang teratur seperti pada pengaturan landscape, oleh karena itu dapat meng^anggu konsentrasi kerja para staf. Hal ini berlainan dengan cellular type office yang banyak mengguna
kan ruang-ruang yang privat.
Sedang pada open type office , interaksi antar staf dapat tercapai (hubungan tidak hanya pada produksi saja), karena adanya pengaturan lay-out ruang yang fleksibel.
(Kutipan Tipologi Kantor, makalah seminar merancang arsitek tur Ar 402, Desember 1987, hal 7 - 9 ) .
