BAB III
PROSES PERALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN YANG TELAH DILAKUKAN PT PLN (PERSERO) DENGAN KARYAWAN
MELALUI PERJANJIAN SEWA BELI
A. Proses Pengalihan Hak Atas Tanah
1. Hak Penguasaan Atas Tanah
Pengertian “Penguasaan” dapat dipakai dalam arti fisik, juga dalam arti
yuridis; juga beraspek privat dan beraspek publik. Penguasaan dalam arti yuridis
adalah penguasaan yang dilandasi hak, yang dilindungi oleh hukum dan pada
umumnya memberi kewenangan kepada pemegang hak untuk menguasai secara fisik
tanah yang dihaki. Ada penguasaan yuridis, yang biarpun memberi kewenangan
untuk menguasai tanah yang dihaki secara fisik, pada kenyataannya penguasaan
fisiknya dilakukan oleh pihak lain, misalnya yang memiliki tanah tidak
mempergunakan tanahnya sendiri akan tetapi disewakan kepada pihak lain.
Hak penguasaan atas tanah berisi serangkaian wewenang, kewajiban, dan atau
larangan bagi pemegang haknya untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dihaki.
Sesuatu yang boleh, wajib, atau dilarang untuk diperbuat, yang merupakan isi hak
penguasaan atau dilarang untuk diperbuat, yang merupakan isi hak penguasaan itulah
yang menjadi kriterium atau tolok ukur pembeda diantara hak-hak penguasaan atas
tanah yang diatur dalam Hukum Tanah.64
Pengaturan hak-hak penguasaan atas tanah dalam Hukum Tanah dibagi
menjadi 2, yaitu:65
a. Hak Penguasaan atas Tanah sebagai Lembaga Hukum. Hak penguasaan atas tanah ini belum dihubungkan dengan tanah dan orang atau badan hukum tertentu sebagai pemegang haknya. Ketentuan-ketentuan dalam Hak Penguasaan atas Tanah, adalah sebagai berikut:
1) Memberi nama pada hak penguasaan yang bersangkutan;
2) Menetapkan isinya, yaitu mengatur apa saja yang boleh, wajib, dan dilarang untuk diperbuat oleh pemegang hak nya serta jangka waktu penguasaannya;
3) Mengatur hal-hal mengenai subjeknya, siapa yang boleh menjadi pemegang haknya, dan syarat-syarat bagi penguasaannya;
4) Mengatur hal-hal mengenai tanahnya.
b. Hak atas tanah sebagai hubungan hukum yang konkret. Hak Penguasaan atas Tanah ini sudah dihubungkan dengan tanah tertentu sebagai objeknya dan orang atau badan hukum tertentu sebagai subjek atau pemegang haknya. Ketentuan-ketentuan dalam hak penguasaan atas tanah, adalah sebagai berikut:
1) Mengatur hal-hal mengenai penciptaannya menjadi suatu hubungan hukum yang konkret, dengan nama atau sebutan hak penguasaan atas tanah tertentu;
2) Mengatur hal-hal mengenai pembebanannya dengan hak-hak lain; 3) Mengatur hal-hal mengenai pemindahannya kepada pihak lain; 4) Mengatur hal-hal mengenai hapusnya;
5) Mengatur hal-hal mengenai pembuktiannya.
Dasar hukum ketentuan Hak-hak atas Tanah diatur dalam Pasal 4 ayat 1
UUPA, yaitu: “Atas dasar hak menguasai dari Negara atas tanah yang dimaksud
dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang
disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik
sendiri maupun bersama-sama dengan orangorang lain serta badan-badan hukum”.
Hak atas tanah bersumber dari hak menguasai dari Negara atas tanah dapat diberikan
kepada: Perseorangan, baik warga Negara Indonesia maupun warga Negara Asing,
sekelompok orang secara bersama-sama; dan Badan Hukum baik badan hukum privat
maupun badan hukum publik.
Menurut Soedikno Mertokusumo, wewenang yang dipunyai oleh Pemegang
Hak atas Tanah terhadap tanahnya dibagi menjadi 2, yaitu :66 a. Wewenang Umum.
Wewenang yang bersifat umum yaitu: pemegang hak atas tanah mempunyai wewenang untuk menggunakan tanahnya, termasuk juga tubuh bumi dan air dan ruang yang ada diatasnya sekadar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi (Pasal 4 ayat (2) UUPA).
c. Wewenang Khusus.
Wewenang yang bersifat khusus yaitu: pemegang hak atas tanah mempunyai wewenang untuk menggunakan tanahnya sesuai dengan macam hak atas tanahnya, misalnya wewenang pada tanah Hak Milik adalah dapat untuk kepentingan pertanian dan atau mendirikan bangunan, wewenang pada tanah Hak Guna Bangunan adalah menggunakan tanah hanya untuk mendirikan dan mempunyai bangunan diatas tanah yang bukan miliknya, wewenang pada tanah Hak Guna Usaha adalah menggunakan tanah hanya untuk kepentingan perusahaan di bidang pertanian, perikanan, peternakan, atau perkebunan.
2. Tata Cara Memperoleh Hak Atas Tanah
Dalam rangka memperoleh tanah harus diperhatikan mengenai Tata Cara
untuk memperoleh Tanah yang tersedia, yang bergantung pada :67 a. Status tanah yang tersedia.
Status tanah yang tersedia dapat dibedakan menjadi :
1) Tanah Negara.
66 Soedikno Mertokusumo, Hukum dan Politik Agraria, (Jakarta : Universitas Terbuka
Karunika, 1998), hlm 45.
67 Sunaryo Basuki, “Landasan Hukum Penguasaan dan Penggunaan Tanah”, Makalah,
Tanah Negara dapat berasal dari bekas tanah partikelir, bekas tanah hak
barat, bekas tanah hak maupun sejak semula merupakan tanah Negara
yang tidak ada hak pihak tertentu selain Negara. Tanah hak juga dikuasai
oleh Negara, tetapi penguasaannya tidak secara langsung, sebab ada
terdapat hak pihak-pihak tertentu di atasnya. Bila hak pihak-pihak tertentu
itu kemudian hapus, maka tanah itu menjadi tanah yang langsung dikuasai
oleh Negara. Tanah hak dapat menjadi tanah Negara karena hak yang ada
di atas tanah itu dicabut oleh yang berwenang, dilepaskan secara sukarela
oleh yang berhak, habis jangka waktunya dan karena pemegang hak
bukan subjek hak .68
Jika status tanah yang tersedia adalah tanah Negara, maka cara untuk
memperoleh tanah adalah melalui permohonan hak.
2) Tanah Ulayat.
Jika status tanah yang tersedia adalah tanah ulayat, maka cara untuk
memperoleh tanah adalah melalui pembebasan hak yang diikuti dengan
permohonan hak.
3) Tanah Hak Pengelolaan.
Jika status tanah yang tersedia adalah tanah hak pengelolaan, maka cara
untuk memperoleh tanah adalah melalui permohonan hak.
4) Tanah Hak Milik.
Jika status tanah yang tersedia adalah hak milik, maka cara untuk
memperoleh tanah melalui peralihan hak dan pembebasan hak. Pemilik
tanah hak milik juga dapat memberikan hak baru kepada pihak lain (hak
atas tanah sekunder).
5) Tanah hak lainnya yaitu HGU, HGB, dan hak pakai. Perolehan hak atas
tanah tersebut dapat dilakukan melalui peralihan hak.
b. Status dari para pihak.
Status para pihak dalam memperoleh hak atas tanah juga harus diperhatikan
sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam UUPA. Hak milik atas tanah
hanya dapat dimiliki oleh WNI. HGU dan HGB dapat diberikan kepada WNI
dan badan hukum Indonesia. Hak pakai dapat diberikan kepada WNI, WNA,
badan hukum Indonesia dan badan hukum asing. Jika syarat kepemilikan oleh
para pihak tersebut tidak terpenuhi, maka pihak tersebut tidak dapat
memperoleh tanah yang tidak sesuai dengan statusnya.
c. Ada atau tidaknya kesediaan dari pemilik tanah.
Jika tanah tersebut telah dimiliki oleh pihak tertentu, maka untuk memperoleh
tanah yang telah dimiliki oleh orang lain itu harus ada kesediaan dari pemilik
tanah untuk mengalihkan atau melepaskan hak yang dimilikinya. Jika pihak
yang memiliki hak atas tanah tidak bersedia untuk melepaskan hak atas
tanahnya maka perolehan hak atas tanah tidak dapat dilakukan, karena
penguasaan tanah berdasarkan hak dilindungi oleh hukum terhadap gangguan
sedangkan tanah tersebut diperlukan untuk penyelenggaraan kepentingan
umum dan tidak dapat dipindahkan ke tempat lain maka oleh pemerintah
sebagai pihak yang berwenang dapat melakukan pencabutan hak atas tanah
disertai dengan pemberian ganti rugi.
Dalam hukum tanah nasional terdapat berbagai cara untuk memperoleh
tanah yang diperlukan baik untuk keperluan pribadi maupun untuk keperluan
kegiatan usaha dan pembangunan. Adapun cara yang disediakan oleh hukum
tanah nasional untuk memperoleh tanah, yaitu :69 a. Permohonan hak atas tanah
Permohonan hak adalah: cara yang harus digunakan bagi perorangan,
yaitu orang sebagai individu atau badan hukum untuk memperoleh sesuatu
hak atas tanah Negara.
Tata cara untuk memperoleh hak atas tanah melalui permohonan hak atas
tanah digunakan untuk memperoleh hak atas tanah apabila yang tersedia
adalah tanah Negara atau tanah hak pengelolaan. Peraturan yang mengatur tata
cara tersebut adalah Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan
Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan, yang mulai berlaku tanggal 24
Oktober 1999, sebagai pengganti dari Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor
5 Tahun 1973 dan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 1977
tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak atas
Bagian Tanah Hak Pengelolaan serta Pendaftarannya. Pasal 2 Ayat (1) PMNA
/ Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 menyatakan bahwa Permohonan hak atas
tanah dilakukan dalam rangka pemberian hak atas tanah yang primer, yaitu
pemberian hak atas tanah yang terdiri dari hak milik, HGU, HGB, hak pakai
dan hak pengelolaan.
Pasal 2 Ayat (2) PMNA / Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 menyatakan
bahwa pemberian hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada Ayat (1) dapat
dilaksanakan dengan Keputusan pemberian hak secara individual atau kolektif
atau secara umum.
b. Pemberian hak baru
Yang dimaksud dengan hak baru adalah: hak atas tanah yang diberikan
oleh pemilik tanah kepada pihak lain atau hak atas tanah sekunder. Dari
berbagai jenis hak atas tanah yang ditetapkan dalam UUPA, hanya hak milik
yang dapat dibebani dengan hak baru. Dengan demikian sebidang tanah yang
dikuasai dengan hak milik dapat dipergunakan sendiri oleh pemiliknya
maupun dapat digunakan oleh pihak lain dengan dilandasi hak baru atau hak
atas tanah yang sekunder.
Hak-hak atas tanah sekunder yang diberikan di atas tanah hak milik yaitu
HGB sebagaimana diatur dalam Pasal 37 UUPA, hak pakai sebagaimana
diatur dalam Pasal 41 UUPA, hak sewa sesuai dengan Pasal 44 UUPA, hak
usaha bagi hasil sebagaimana diatur dalam Pasal 53 UUPA junctoUU Nomor
diatur dalam Pasal 53 UUPA juncto UU Nomor 56 Prp Tahun 1960 dan hak
menumpang.70
Dalam ketentuan yang diatur dalam PP Nomor 24 Tahun 1997, ditetapkan
bahwa HGB dan hak pakai atas tanah hak milik terjadi dengan pemberian oleh
pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT). Hak sekunder atas tanah berupa HGB dan hak pakai wajib
didaftarkan di Kantor Pertanahan sebagaimana diatur dalam Pasal 24 juncto
Pasal 44 PP Nomor 24 Tahun 1997. Pemberian hak sekunder tersebut dicatat
pada Buku Tanah dan sertipikat hak milik, serta kepada pemegang hak
sekunder (HGB atau Hak Pakai) dibuatkan Buku Tanah dan sertifikatnya.
c. Peralihak hak (pemberian hak baru)
Peralihan hak atau pemindahan hak adalah perbuatan hukum yang
tujuannya untuk memindahkan hak atas tanah kepada pihak lain (penerima
hak). Peralihan hak atas tanah dapat terjadi karena pewarisan tanpa wasiat dan
perbuatan hukum yaitu pemindahan hak.71 Yang dimaksud dengan Peralihan Hak karena pewarisan tanpa wasiat adalah peralihan hak atas tanah yang
terjadi dikarenakan seseorang yang mempunyai salah satu hak meninggal
dunia maka haknya itu dengan sendirinya menjadi hak ahli warisnya. Berbeda
dengan perbuatan hukum pemindahan hak dimana peralihan hak dilakukan
70Ibid., hlm. 55.
dengan sengaja supaya hak tersebut terlepas dari pemegangnya yang semula
dan menjadi hak pihak lain.72
Perbuatan hukum Peralihan Hak untuk memindahkan hak atas tanah yang
dimiliki kepada orang lain dapat dilakukan dengan cara:
1) Jual beli.
Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyatakan bahwa
jual beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu
mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak
yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.
2) Pemasukkan dalam Perusahaan atau Inbreng.
3) Tukar-menukar.
Pasal 1541 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyatakan bahwa
tukar-menukar ialah suatu perjanjian, dengan mana kedua belah pihak
mengikatkan dirinya untuk saling memberikan suatu barang secara
bertimbal-balik, sebagai gantinya suatu barang lain.
4) Hibah.
Pasal 1666 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyatakan bahwa
hibah adalah suatu perjanjian dengan mana si penghibah, diwaktu
hidupnya, dengan cuma-cuma dan dengan tidak dapat ditarik kembali,
menyerahkan sesuatu benda guna keperluan si penerima hibah yang
menerima penyerahan itu.
5) Hibah wasiat (legaat).
Hibah wasiat adalah suatu pemberian yang dinyatakan ketika yang
memberi itu masih hidup tetapi pelaksanaannya setelah yang memberi itu
meninggal dunia.73
Peralihan hak atas tanah melalui jual beli mengandung pengertian yaitu
perbuatan hukum pemindahan hak selama-lamanya dari si penjual kepada
pembeli dan pembayaran harga baik selurunya maupun sebagian dari pembeli
dilakukan dengan syarat terang dan tunai. Syarat terang berarti bahwa
perjanjian jual beli tersebut harus dilakukan dihadapan pejabat yang
berwenang membuat Akta Jual Belinya yaitu PPAT dan disaksikan oleh dua
orang saksi. Syarat tunai berarti adanya dua perbuatan yang dilakukan secara
bersamaan yaitu pemindahan hak dari si penjual kepada si pembeli dan
pembayaran harga baik sebagian maupun seluruhnya dari pembeli kepada
penjual. Pembayaran harga jual beli bisa dibayarkan seluruhnya maupun
sebagian.74
d. Pembebasan hak (pelepasan hak)
Pembebasan hak adalah: setiap perbuatan melepaskan hubungan hukum
yang semula, yang terdapat antara pemegang hak dengan tanahnya disertai
dengan pembayaran ganti kerugian kepada pemegang haknya atau yang
berhak atas tanah yang bersangkutan yang disepakati atas dasar musyawarah.
Pembebasan Hak pada dasarnya mengandung dua unsur, yaitu :75 1) Adanya kesediaan pemegang hak untuk melepaskan haknya.
2) Ganti kerugian yang diberikan kepada pemegang hak yang ditetapkan atas
dasar musyawarah.
Pembebasan Hak merupakan salah satu sarana bagi suatu badan hukum
untuk memperoleh tanah yang diperlukan, jika tanah yang tersedia berstatus
hak milik, karena badan hukum tidak boleh mempunyai hak milik dan jika
badan hukum tersebut membeli tanah hak milik, maka jual beli (peralihan
hak) batal demi hukum. Hak miliknya akan menjadi hapus dan tanahnya
menjadi tanah milik Negara, sedangkan harga yang telah dibayarkan kepada
penjual tidak dapat dituntut kembali sesuai dengan ketentuan Pasal 26 Ayat
(2) UUPA. Atas dasar ketentuan tersebut, agar badan hukum dapat
memperoleh tanah hak milik yang tersedia tanpa melanggar hukum, maka
disediakan tata cara memperoleh tanah melalui pembebasan hak.
e. Pencabutan hak
Pasal 18 UUPA menyatakan bahwa untuk kepentingan umum, termasuk
kepentingan bangsa dan Negara serta kepentingan bersama dari dan untuk
Rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti kerugian
yang layak dan menurut cara yang diatur dengan UndangUndang. Pencabutan
Hak adalah: pengambilan tanah hak kepunyaan orang atau badan hukum oleh
pemerintah secara paksa, untuk penyelenggaraan kepentingan umum disertai
pemberian ganti kerugian yang layak kepada pemilik tanah. Dengan dilakukan
pencabutan hak atas tanah milik seseorang, maka tanah tersebut menjadi tanah
Negara.76
Pencabutan hak (Eminent domein atau Expropriation) merupakan suatu
upaya hukum terakhir dalam rangka memperoleh tanah yang diperlukan untuk
kepentingan umum, maupun kepentingan bersama bangsa dan Negara, ketika
melalui cara musyawarah dengan pemegang haknya tidak berhasil atau
mencapai kata sepakat, sedangkan Negara sangat memerlukan tanah tersebut
untuk menyelenggarakan kepentingan umum dan proyeknya tidak dapat
dibangun di lokasi lain, selain di atas bidang tanah yang bersangkutan.77 Pencabutan hak hanya dapat dilakukan oleh Presiden dengan menerbitkan
Keputusan Presiden yang berisi tentang pencabutan hak sekaligus menetapkan
bentuk dan besarnya jumlah ganti kerugian.
Pencabutan hak atas tanah dilakukan disertai dengan pemberian ganti
kerugian yang layak dan dilakukan menurut tata cara yang diatur dengan UU
Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak atas Tanah dan
Benda-Benda yang Ada Di atasnya jo. PP Nomor 39 Tahun 1973 tentang Acara
Penetapan Ganti Rugi oleh Pengadilan Tinggi Sehubungan Dengan
Pencabutan Hak-Hak atas Tanah dan Benda -Benda yang Ada Di atasnya.
Pencabutan hak atas tanah tidak diperlukan persetujuan pemegang
haknya, artinya: keputusan pencabutan hak tidak dapat diganggu gugat. Tetapi
pemegang hak masih dapat menolak penggantian kerugian yang ditetapkan
oleh Presiden, yang dianggap kurang layak, dengan mengajukan banding pada
Pengadilan Tinggi selambat-lambatnya 30 hari sejak keputusan pencabutan
hak.78 Prosedur pencabutan hak dimulai dengan mengajukan permohonan kepada Presiden RI dengan perantara Menteri Dalam Negeri, melalui
Gubernur Kepala Daerah Provinsi. Presiden akan menerbitkan Keputusan
Pencabutan Hak yang setelah mendapat pertimbangan dari Gubernur Kepala
Daerah Provinsi, Menteri Dalam Negeri, Menteri Kehakiman dan Menteri
yang bidangnya meliputi usaha atau proyek yang memerlukan tanah yang
diusulkan untuk pencabutan hak.
3. Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Sewa Beli
Istilah perjanjian berasal dari bahasa Inggris yaitucontracts. Sedangkan dalam
bahasa Belanda disebut dengan overeenkomst. Pasal 1313 Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata menyatakan :
“Perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih
mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih.”
Batasan yang diberikan oleh Pasal 1313 KUH Perdata menurut Mariam Darus
Badrulzaman adalah tidak lengkap dan terlampau luas. Tidak lengkap karena yang
dirumuskan itu hanya mengenai perjanjian sepihak saja, dan dikatakan terlampau luas
karena dapat mencakup perbuatan di dalam lapangan hukum keluarga seperti janji
kawin yang merupakan perjanjian juga tapi sifatnya berbeda dengan perjanjian yang
diatur dalam KUHPerdata Buku III. Perjanjian yang diatur dalam KUHPerdata Buku
III kriterianya dapat dinilai secara materiil.79
Latar belakang timbulnya sewa beli pertama kali adalah untuk menampung
persoalan bagaimanakah caranya memberikan jalan keluar, apabila pihak penjual
menghadapi banyaknya permintaan untuk membeli barangnya, tetapi calon pembeli
tidak mampu membayar harga barang secara tunai. Pihak penjual bersedia menerima
harga barang itu dicicil atau diangsur, tetapi ia memerlukan jaminan bahwa
barangnya, sebelum harga dibayar lunas, tidak akan dijual lagi oleh pembeli.80
Disamping itu, yang menjadi latar belakang lahirnya kontrak sewa beli karena
adanya asas kebebasan berkontrak sebagaimana diatur dalam pasal 1338 ayat (1)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Pasal ini memberikan kebebasan pada para
pihak untuk:
a. Membuat atau tidak membuat kontrak;
b. Mengadakan kontrak dengan siapapun;
c. Menentukan substansi kontrak, pelaksanaan, dan persyaratannya;
d. Menentuan bentuk kontrak, apakah lisan atau tertulis.
Keberadaan asas kebebasan berkontrak dalam pelaksanaan kontrak sewa beli
memberikan inspirasi bagi para pengusaha untuk mengembangkan bisnis dengan cara
sewa beli. Karena dengan menggunakan konstruksi jual beli semata-mata, maka
79Mariam Darus Badrulzaman,Kompilasi Hukum Perikatan, PT. Citra Aditya Bhakti,
Bandung, 2001, Hlm 65
barang dari para pengusaha tidak akan laku. Ini disebabkan kondisi sosial ekonomi
masyarakat yang rendah dan tidak mempunyai banyak uang kontan.81
Para ahli berbeda pandangan mengenai tentang definisi atau pengertian sewa
beli, yang kemudian dibagi menjadi 3 macam definisi, yaitu :82
a. Definisi pertama, berpendapat bahwa sewa beli sama dengan jual beli angsuran;
Dalam Artikel 1576 h Buku VI NBW dikatan bahwahuurkopatau sewa beli
adalah:
“Jual beli dengan angsuran (op afbetaling) dimana para pihak sepakat, bahwa
barang yang dijual tidak langsung menjadi milik si pembeli dengan
penyerahan barangnya.”
Dalam definisi ini, sewa beli dikonstruksikan sebagai:
1) Jual beli dengan angsuran;
2) Objek beli sewa tidak langsung menjadi pemilik;
3) Pemilikan barang setelah pembayaran terakhir.
Pasal 1 huruf a Keputusan Menteri Perdagangan dan Koperasi Nomor
34/KP/II/80 tentang Perizinan Beli Sewa, Jual Beli dengan Angsuran, dan Sewa,
menyebutkan mengenai pengertian sewa beli, yaitu:
“Jual beli barang dimana penjual melaksanakan penjualan barang dengan cara memperhitungkan setiap pembayaran yang dilakukan oleh pembeli dengan pelunasan atas harga yang telah disepakati bersama dan diikat dalam suatu perjanjian, serta hak milik atas barang tersebut beralih dari penjual kepada pembeli setelah harganya dibayar lunas oleh pembeli kepada penjual.”
81Salim H. S.,Perkembangan Hukum Kontrak Innominat Di Indonesia, 2008, Jakarta: Sinar
Grafika, Hlm. 128.
Unsur atau elemen perjanjian sewa beli menurut Keputusan Bersama tersebut
adalah:
1) Adanya jual beli barang;
2) Penjualan dengan memperhitungkan setiap pembayaran;
3) Objek beli sewa diserahkan kepada pembeli;
4) Momentum peralihan hak milik setelah pelunasan terakhir.
b. Definisi kedua, berpendapat bahwa sewa beli sama dengan sewa-menyewa;
Hire Purchase Act1965 mengonstruksikan sewa beli sebagai suatu :83
“Perjanjian sewa-menyewa dengan hak opsi dan si penyewa untuk membeli
brang yang disewanya.”
Sedangkan Wirjono Prodjodikoro berpendapat bahwa sewa beli adalah :84 “Pokoknya persetujuan dinamakan sewa-menyewa barang, dengan akibat bahwa si penerima tidak menjadi pemilik, melainkan pemakai belaka. Baru kalau uang sewa telah dibayar, berjumlah sama dengan harga pembelian, si penyewa beralih menjadi pembeli, yaitu brangnya menjadi miliknya.”
c. Definisi ketiga, berpendapat bahwa sewa beli merupakan campuran jual beli dan sewa-menyewa.
Subekti berpendapat bahwa sewa beli adalah :85
“Sebenarnya suatu macam jual beli, setidak-tidaknya mendekati jual beli
daripada sewa-menyewa, meskipun ia merupakan campuran keduanya dan
kontraknya diberi judul sewa-menyewa.”
83Subekti, R.,Loc. Cit.
84Wirjono Prodjodikoro,Hukum Perdata Tentang Persetujuan Tertentu, 1981, Bandung:
Sumur, Hlm. 65.
85Subekti, R. dan R. Tjitrosudibio,Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, 1984, Jakarta:
Salim H. S. berpendapat bahwa sewa beli merupakan gabungan dari 2 macam
konstruksi hukum, yaitu konstruksi hukum sewa-menyewa dan jual beli. Apabila
barang yang dijadikan objek sewa beli tidak mampu dibayar oleh penyewa beli sesuai
kesepakatan, maka barang itu dapat ditarik oleh si penjual sewa. Akan tetapi, apabila
barang itu angsurannya telah lunas, maka barang itu menjadi objek jual beli. Maka
dari para pihak dapat mengurus balik nama objek sewa beli tersebut.86
Di Indonesia, yang menjadi landasan hukum perjanjian beli sewa adalah:
a. Yurisprudensi Mahkamah Agung tanggal 16 Desember 1957 dalam
perkara N. V.HandelsmaatschappijAuto (penggugat) melawan Yordan
(tergugat);
b. Keputusan Menteri Perdagangan dan Koperasi Nomor 34/KP/II/80
tentang Perizinan Sewa BeIi (Hire Purchase), Jual Beli dengan Angsuran,
dan Sewa (Renting).
B. Penerapan Perjanjian Sewa Beli Di Indonesia
Sebagaimana kita ketahui bersama bahwa perjanjian sewa beli merupakan
perjanjian yang tidak bernama (contract innominat). Sehingga selain Hukum kontrak
innominaat diatur dalam Buku III KUH Perdata. Di dalam Buku III KUH Perdata,
hanya ada satu pasal yang mengatur tentang kontrak innominaat, yaitu Pasal 1319
KUH Perdata berbunyi;87 “Semua perjanjian baik yang mempunyai nama khusus maupun yang tidak dikenal dengan nama tertentu tunduk pada peraturan umum yang
86Salim H. S.,Op. Cit, Hlm. 128.
87Salim H.S,Perkembangan Hukum Kontrak Innominaat Di Indonesia, Sinar grafika Jakarta,
termuat dalam bab yang lalu”.88 Selain itu secara umum Pasal 1338 memberikan dasar yang sangat penting dalam mana para pihak membuat kontrak diluar yang
tertulis dalam KUHPerdata. Pasal 1338 KUHPerdata menegaskan bahwa “Semua
perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang
membuatnya”. Artinya, semua perjanjian mengikat bagi mereka yang membuatnya,
mempunyai hak yang oleh perjanjian itu diberikan kepadanya dan berkewajiban
melakukan hal-hal yang ditentukan dalam perjanjian. Setiap orang dapat mengadakan
perjanjian, asalkan memenuhi syarat yang ditetapkan dalam Pasal 1320 KUHPerdata.
Sehubungan dengan hal-hal yang telah dijelaskan di atas, intinya bahwa
kontrak atau perjanjianinnominaatmuncul karena adanya asas kebebasan berkontrak,
dimana asas kebebasan berkontrak membolehkan seseorang itu membuat perjanjian
diluar yang dicantumkan dalam KUHPerdata asalkan perjanjian tersebut tidak
melanggar syarat sahnya suatu perjanjian, asas-asas hukum perjanjian, serta tidak
boleh bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum, kesusilaan dan
kepatutan. Ini hal-hal yang penting yang tidak boleh diabikan oleh setiap orang yang
yang hendak membuat perjanjian Innominaat. Jadi pada dasarnya perjanjian
innominaatsama dengan perjanjiannominaat. Kebebasan untuk membuat kontrak itu
dibatasi oleh undang-undang, ketertiban umum, kesusilaan dan kepatutan. Dengan
demikian asas-asas hukum kontrak innominaat pun mengikuti asas-asas yang
tercantum dalam Buku III KUH Perdata. jadi yang dimaksudkan di sini bahwa dasar
kontrakinnominaatyaitu asas kebebasan berkontrak dalam Pasal 1338 KUH Perdata.
Sebelum lebih jauh lagi menjelaskan mengenai penerapan perjanjian sewa
beli, terlebih dahulu penulis perlu menjelaskan mengenai latar belakang munculnya
perjanjian jual beli. Latar belakang timbulnya sewa beli pertama kali adalah untuk
menampung persoalan, yang dikarenakan kebanyakan para calon pembeli tidak
mampu membayar jumlah uang yang ditentukan secara tunai. Kesimpulan dari uraian
ini bahwa penyebab lahirnya kontrak sewa beli adalah pasaran barang industry
semakin menyempit, dan daya beli masyarakat kurang.89Selain itu yang menjadi latar belakang lahirnya kontrak sewa beli adalah karena adanya asas kebebasan berkontrak.
Berbagai kontrak sewa beli tidak ditentukan secara tegas tentang saat
terjadinya kontrak sewa beli. Namun, apabila kita mengkaji pasal 1320 KUHPerdata,
maka momentum terjadinya kontrak sewa beli adalah pada saat terjadinya
persesuaian kehendak antara penjual sewa dan pembeli sewa.90 Pada dasarnya tidak ada suatu peraturan yang mengharuskan perjanjian sewa beli dibuat dalam bentuk
tertulis.Perjanjian termasuk perjanjian sewa beli adalah bebas bentuk, sehingga dapat
berbentuk lisan maupun berbentuk tulisan (akta). Apabila bentuk perjanjian itu
tertulis, maka perjajian sewa beli tersebut terjadi saat ditandatanganinya kontrak
tersebut. Namun untuk mencegah terjadinya kemungkinan terburuk melakukan
perbuatan melawan hukum atau wanprestasi, sebaiknya dibuat secara tertulis. Namun
agar para pihak yang terlibat dalam perjanjian sewa beli itu merasa aman dari
penyelewengan atau penipuan, maka perjanjian sewa beli harus dituangkan dalam
bentuk tertulis, baik itu dengan akta notaris maupun akta dibawah tangan.
Semua perjanjian sewa beli, diterangkan bahwa peralihan hak kepemilikan
barang baru terjadi pada hari pembayaran sewa bulan terakhir atau apabila dilakukan
pelunasan harga barang sebelum waktu yang ditentukan berakhir. Selama harga
barang belum dibayar lunas, maka barang yang menjadi obyek perjanjian, misalnya
tanah dan bangunan, tetap berstatus barang sewa yang hak kepemilikannya dipegang
oleh PT PLN (Persero), walaupun semua surat-surat dan Bukti Pemilikan hak atas
tanah (sertipikat) adalah atas nama PT PLN (Persero), sehingga status karyawan
adalah penyewa, agar karyawan tidak dapat menjual atau memindahtangankan barang
tersebut dalam bentuk apapun kepada pihak lain, tetapi dalam perjanjian juga di
sebutkan hal yang dapat dikatakan berlawanan, yaitu pada saat bersamaan dengan
lunasnya pembayaran angsuran sewa beli seluruhnya, maka karyawan PT PLN
(Persero) akan menjadi pemilik. Klausula tersebut menunjukan adanya sikap
pengamanan(security)yang berlebihan dari PT PLN (Persero) terhadap kemungkinan
terjadinya peralihan hak. Dengan ditandatanganinya surat perjanjian oleh kedua
pihak, maka terjadilah perjanjian sewa beli. Jadi tidak memerlukan beberapa saksi,
pada umumnya surat perjanjian sewa beli tersebut cukup ditempeli dengan materai
minimal Rp.6000,- (enam ribu rupiah) agar kekuatan hukum lebih kuat.
Pada dasarnya penerapan perjanjian sewa beli di Indonesia dilakukan seperti
perjanian-perjanjian lain pada umumnya. Perjanjian sewa beli bukan seperti
gabungan dari keduanya yang diaplikasikan dengan cara para pihak melakukan hak
dan kewajiaban dalam perjanjian seperti yang telah dijelaskan sebelumnya. Biasanya
penerapan perjajian sewa beli di Indonesia contohnya misalnya A ingin membeli
sewa sebuah rumah kepada B, yaitu dengan cara membayar uang muka terlebih
dahulu, kemudian membayar angsuran/cicilan sampai lunas. Dengan membayar uang
muka hak milik atas rumah tersebut belum beralih, namun rumah tersebut sudah
dikuasai atau ditempati dan pembeli sewa wajib merawat memelihara rumah tersebut.
Dan ketika angsuran/cicilan lunas, maka barulah hak milik berali kepada Pembeli
sewa dengan penjual sewa menyerahkan bukti kepemilikan atas rumah tersebut.
Untuk itu sewa beli adalah suatu perjanjian campuran dimana terkandung unsur jual
beli dan perjanjian sewa menyewa. Dalam perjanjian sewa beli selama harga belum
dibayar lunas maka hak milik atas barang tetap berada pada si penjual sewa meski
barang sudah berada ditangan pembeli sewa. Hak milik baru beralih dari penjual sewa
kepada pembeli sewa, setelah pembeli sewa setelah membayar angsuran terakhir
untuk melunasi harga barang.91
C. Pengaturan Hukum Sewa Beli Rumas Dinas PT PLN (Persero)
1. Dasar Hukum Perjanjian Sewa Beli
Sebagaimana telah dikemukakan pada awal bab ini bahwa, perjanjian sewa
beli saat ini cukup berkembang dikalangan masyarakat luas, pada umumnya belum
diatur dalam suatu peraturan perundang-undangan, sehingga banyak menimbulkan
berbagai ketidakpastian tentang lembaga sewa beli. Namun, perjanjian sewa beli ini
muncul sebagai kebiasaan dalam praktik perdagangan yang bersumber pada asas
kebebasan berkontrak (pasal 1338 ayat 1 Kitab Undang-undang Hukum Perdata).
Di negara-negara tetangga kita, yang umumnya menganut sistem hukum
Anglo-Saxon, lembaga sewa beli ini juga disebut “hire purchase” dan sudah diatur
secara khusus di dalam undang-undang tersendiri. Contohnya, di Malaysia, diatur
dalam “Hire Purchase Act, 1976” dan di Singapura diatur dalam “Hire Purchase Act,
1969”.92
Karena Indonesia belum memiliki ketentuan yang merupakan pedoman dalam
mengatur lalu lintas perjanjian sewa beli, di samping terjadinya peningkatan akan
kebutuhan konsumsi masyarakat akan suatu barang maka, melalui pemerintah
dikeluarkan suatu Surat Keputusan yang antara lain mengatur perjanjian sewa beli di
Indonesia, melalui keputusan Menteri Perdagangan dan Koperasi nomor 34/KP/II/80
tentang Perizinan Kegiatan Sewa Beli (Hire Purchase), jual beli dengan angsuran,
dan sewa (renting). Karena belum ada ketentuan yang mengatur, seringkali di dalam
praktik masih ditemukan kesulitan. Misalnya, yang menyangkut obyek dari perjanjian
sewa beli, bagaimana pengaturan perjanjiannya, risikonya dan sebagainya.
Sudah tentu semuanya ini belum ada yang dapat mengaturnya di dalam suatu
ketentuan sehingga dalam praktik sering terdapat kesimpangsiuran. Penting untuk
dikemukakan pula dalam hal ini bahwa, surat keputusan yang dimaksudkan tersebut
pada prinsipnya belum mengatur secara terperinci mengenai sewa beli. Oleh karena
itu sampai sekarang dapatlah dipahami bahwa, ketentuan mengenai sewa beli belum
dapat menjamin kepastian hukum.
Dapatlah dikemukakan di sini beberapa hal yang telah diatur dalam Surat
Keputusan tersebut yang antara lain adalah:
Dalam pasal 1.a. dikemukakan definisi dari sewa beli, yaitu; ‘Sewa beli adalah
jual beli barang di mana penjual melaksanakan penjualan barang dengan cara
memperhitungkan setiap pembayaran yang dilakukan oleh pembeli dengan pelunasan
atas harga yang telah disepakati bersama dan yang diikat dalam suatu perjanjian, serta
hak milik atas barang tersebut baru beralih dari penjual kepada pembeli setelah
jumlah harganya dibayar lunas oleh pembeli kepada penjual.”
Pasal 1.b. menyebutkan bahwa: “Jual beli dengan angsuran adalah jual beli
barang di mana penjual melaksanakan penjualan barang dengan cara menerima
pelunasan pembayaran yang dilakukan oleh pembeli dalam beberapa kali angsuran
atas harga barang yang disepakati bersama dan yang diikat dalam suatu perjanjian
serta hak milik atas barang tersebut beralih dari penjual kepada pembeli pada saat
barangnya diserahkan oleh penjual kepada pembeli.”
Pada pasal 1.b. tersebut, barangnya seketika diserahkan dalam miliknya si
pembeli, namun harganya boleh diangsur. Dengan demikian si pembeli seketika
sudah menjadi pemilik mutlak dari barangnya dan tinggallah ia mempunyai utang
kepada si penjual berupa harga atau sebagian dari harga yang belum dibayarnya,
Pada pasal 1.c. menyebutkan bahwa “Sewa (renting) adalah kegiatan dagang
di bidang sewa menyewa atas barang, di mana hak milik atas barang yang disewakan
tetap berada dalam pemilikan barang.”
Dari ketentuan pasal 1.a dan 1.b. dapat dilihat dua jenis perjanjian yang
hampir serupa namun, mempunyai perbedaan yang prinsipil, yakni dalam hal
peralihan hak atas obyek.
Kedua jenis perjanjian tersebut adalah “sewa beli” dan “jual beli dengan
angsuran.” Bila diamati dari ketentuan hukumnya maka secara jelas dapat dikatakan
bahwa, bagi pihak pembeli, jual beli dengan angsuran lebih menguntungkan oleh
karena itu dalam hal jual beli dengan angsuran, begitu telah terjadi kesepakatan yang
kemudian diikuti pembayaran uang muka dan barang diserahkan, saat itu pula hak
milik atas barang tersebut beralih. Jadi di sini peralihan hak milik ditandai dengan
penyerahan barang dari pihak penjual kepada pihak pembeli. Lain halnya pada sewa
beli, peralihan hak milik baru menjadi setelah angsuran terakhir dari harga barang
dilunasi oleh pembeli.
2. Dasar Hukum Sewa Beli Rumah Dinas PT PLN (Persero)
Pengaturan mekanisme yang berkaitan dengan rumah negara terdapat dalam
Kitab Undang-undang Hukum Perdata, Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992
Tentang Perumahan Dan Pemukiman yang telah diganti dengan Undang-Undang
Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Pemukiman, Peraturan Pemerintah
Nomor 40 Tahun 1994 Tentang Rumah Negara, Keputusan Direksi PT PLN (Persero)
Menurut surat keputusan direksi PT PLN (Persero) tersebut banhwa penyediaan
rumah dinas di PT PLN (Persero) untuk mendukung efektifitas tugas-tugas
operasional di PT PLN (Persero), penyedian rumah dinas dilakukan dengan
memperhatikan hal-hal antara lain lokasi strategis, tingkat jabatan, ukuran luas tanah
dan bangunn yang disesuaikan dengan lokasi daerah. Persyaratan penjualan rumah
dinas dan/atau tanah kosong adalah
a. Rumah dinas telah ditetapkan dalam Keputusan Direksi dan telah dimiliki PT
PLN (Persero) sekurang-kurangnya 10 Tahun.
b. Penghuni sah atau calon pembeli rumah dinas telah memenuhi syarat :
1) Memegang surat ijin penempatan (SIP) atau ijin tertulis lainnya yang sah
sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
2) Telah bekerja pada PT PLN (Persero) sekurang-kurangnya selama 10
Tahun.
3) Belum pernah membeli rumah dari PT PLN (Persero)
4) Telah menempati rumah PT PLN berturut-turut selama 2 tahun.
c. Atas tanah milik PT PLN (Persero) yang sebelum diterbitkannya keputusan ini
telah dibangun oleh pemegang surat ijin memanfaatkan atau sejenisnya dapat
dijual kepada pemegang surat ijin memanfaatkan atau sejenisnya tersebut,
dengan memenuhi syarat :
1) Memegang surat ijin memanfaatkan atau sejenisnya atas tanah kosong.
2) Telah bekerja pada PT PLN (Persero) sekurang-kurangnya selama 10
3) Belum pernah membeli rumah atau tanah dari PT PLN (Persero).
4) Tahun perolehan tanah sekurang-kurangnya 15 tahun.
d. Pemindahantanganan atas tanah atau rumah dinas milik PT PLN (Persero)
sebagaimana dimaksud pada ayat (3) mengikuti tata cara sebagaimana diatur
dalam Pasal 11 keputusan ini.
Dalam hal penjualan rumah dinas tidak dapat dilaksanakan, maka penjualan
rumah dinas dapat dilakukan dengan cara penawaran umum, penawaran terbatas, dan
penunjukan langsung sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Peraturan Presiden Nomor 11 Tahun 2008 Tentang Tata Cara Pengadaan,
Penetapan Status, Pengalihan Status, dan Pengalihan Hak atas Rumah Negara.
Disebutkan bahwa pengadaan rumah negara yang diperuntukan bagi perorangan
dapat dilakukan dengan cara pembangunan, pembelian, tukar menukar atau tukar
bangun, Pengadaan rumah negara ini harus sesuai dengan standar tipe dan klas rumah
negara, yaitu:
Tabel 1. Peruntukan rumah negara menurut Perpres No. 11 Tahun 2008
No Tipe dan Klas Peruntukan
1 Tipe Khusus
(luas bangunan 400m2 dan luas tanah 1000m2 )
Menteri, Kepala LPND,
(luas bangunan 250m2 dan luas tanah 600m2 )
Sekretaris Jendral,
(Luas bangunan 120 m2 dan luas tanah 350m2 ) Inspektur, Kepala pusat,
(luas bangunan 70m2 dan luas tanah 120m2 )
Kepala Sub Direktorat,
(luas bangunan 50m2 dan luas tanah 120m2)
Kepala Seksi, Kepala Sub
(luas bangunan 36m2 dan luas tanah 100m2)
Kepala Sub Seksi, Pejabat Setingkat atau PNS Golongan II/d ke bawah
Penjelasan tabel 1 diatas mengklasifikasikan rumah negara menurut golongan/
jabatan yang diterima. Tetapi di PT PLN (Persero) berpedoman kepada Keputusan
Direksi PT PLN (PERSERO) Nomor : 1234.K/DIR/2011. Dipertegas lagi oleh
Keputusan Direksi PLN No. 037.K/7850/DIR/1992 tanggal 11 April 1992 tentang
Kebijakan Perumahan Di lingkungan PLN. Dan penjualan rumah dinas yang
ditempati karyawan PT PLN (Persero) oleh PT PLN (Persero) diatur dalam surat
edaran direksi PT. PLN (Persero) Nomor : 002.E/7850/DIR/1995 Tentang Petunjuk
Dalam Surat Edaran Direksi PT. PLN (Persero) Nomor :
002.E/7850/DIR/1995 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Penjualan Rumah Dinas
PT.PLN (Persero) tersebut mengatur tentang :
a. Persyaratan penjualan rumah dinas
b. Proses penjualan
c. Pemberian keringanan harga dan kompensasi
d. Laporan pelaksanaan penjualan
e. Penutup.
Adapun yang menjadi dasar hukum penjualan rumah negara secara sewa beli
adalah:
a. Undang-Undang Dasar 1945.
b. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
c. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Pokok-Pokok Agraria.
d. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan Dan Pemukiman
diganti dengan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan
Dan Pemukiman.
e. UU No. 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman.
f. PP Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
g. PP. No. 40 tahun 1994 tentang Rumah Negara.
h. PP No. 31 Tahun 2005 tentang Perubahan Atas PP No.40 Tahun 1994 tentang
i. Keppres No. 13 tahun 1974 tentang Perubahan dan Penetapan Status Rumah
Negara.
j. Keppres No. 40 tahun 1974 tentang Tata Cara Penjualan Rumah Negara.
k. Keppres No. 81 tahun 1982 tentang Perubahan Keppres No. 13 tahun 1974
tentang Perubahan Penetapan Status Rumah Negara.
l. Peraturan Presiden No. 11 Tahun 2008 tentang Tata Cara Pengadaan,
Penetapan Status dan Pengalihan Hak Atas Rumah Negara
m. Peraturan Menteri Keuangan No. 138/PMK.06/2010 tentang Pengelolaan
Barang Milik Negara (BMN) Berupa Rumah Negara.
n. Peraturan Menteri Agraria Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan
Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang
BAB IV
PERLINDUNGAN HUKUM BAGI KARYAWAN DALAM PERALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN MILIK PT PLN (PERSERO) WILAYAH
SUMBAGUT MELALUI PERJANJIAN SEWA BELI
A. Hak-Hak Dan Kewajiban-Kewajiban Para Pihak
Berdasarkan isi perjanjian dari sewa beli rumah Negara yang dilakukan oleh
PT PLN (Persero) dengan karyawannya, terdapat hal-hal yang mengatur mengenai
hak dan kewajiban dari para pihak. Hal tersebut dapat terlihat dari penjelasan
dibawah ini, yaitu:
1. Hak Pihak Pertama (PT PLN (Persero))
a. Berhak menetapkan harga rumah dan ganti rugi atas tanahnya.
b. Berhak menerima pembayaran sejumlah uang dari pihak kedua.
c. Berhak memberi peringatan tertulis sebanyak 3 (tiga) kali apabila pihak
kedua tidak memenuhi kewajiban atau melakukan pelanggaran dalam
perjanjian.
d. Berhak menerima denda keterlambatan pembayaran dari pihak kedua.
e. Berhak dibebaskan dari segala tuntutan atas kemungkinan adanya cacat
tersembunyi pada rumah yang bersangkutan.
f. Berhak memutuskan perjanjian secara sepihak apabila pihak kedua tidak
mentaati peringatan terakhir dan melanggar ketentuan-ketentuan yang
g. Apabila perjanjian diputuskan karena pihak kedua tidak memenuhi
syarat-syarat perjanjian, maka pihak pertama berhak atas 10% (sepuluh
persen) dari pembayaran yang telah dilakukan oleh pihak kedua.
h. Berhak masuk kedalam rumah atau perkarangan yang menjadi objek
perjanjian untuk keperluan pemeriksaan dan pengawasan.
2. Kewajiban Pihak Pertama
a. Menyerahkan hak milik atas rumah negara kepada pihak kedua dengan
cara menerbitkan Surat Keputusan tentang penyerahan hak milik rumah
kepada pihak kedua.
b. Menerbitkan Surat Keputusan Pelepasan Hak Atas Tanah.
c. Apabila perjanjian dibatalkan, maka pihak pertama harus mengembalikan
kepada pihak kedua seluruh angsuran yang telah disetor setelah dikurangi
10% (sepuluh persen) dari jumlah yang disetor.
d. Pihak pertama wajib mengembalikan 50% (lima puluh persen) dari
jumlah angsuran yang telah dibayarkan oleh pihak kedua apabila dalam
masa sewa beli tersebut rumah dan tanahnya musnah atau rusak karena
sesuatu peristiwa yang terjadi diluar kemampuan kedua belah pihak.
3. Hak Pihak Kedua (Karyawan PT PLN (Persero))
a. Berhak menuntut penyerahan hak milik atas rumah kepada pihak pertama
b. Berhak menerima sisa dari jumlah angsuran yang telah dibayar setelah
dipotong 10% (sepuluh persen) jika perjanjian diputuskan oleh pihak
pertama karena pihak kedua telah melanggar perjanjian.
c. Berhak menerima pengembalian sebesar 50% (lima puluh persen) dari
jumlah angsuran yang telah dibayarkan, apabila objek perjanjian musnah
atau rusak dan tidak dapat dipergunakan lagi akibat peristiwa diluar
kesalahan kedua belah pihak.
4. Kewajiban Pihak Kedua
a. Membayar angsuran pertama sebesar paling sedikit 5% (lima persen) dari
jumlah yang telah ditetapkan.
b. Membayar sisa angsuran sesuai dengan jumlah yang ditetapkan dalam
jangka waktu paling cepat 60 (enam puluh) bulan dan paling lambat 240
(dua ratus empat puluh) bulan, selambat-lambatnya 10 (sepuluh) bulan
berikutnya.
c. Wajib memelihara rumah dan tanahnya dengan sebaik-baiknya selama
sewa beli belum berakhir.
d. Wajib membayar denda 15% (lima belas persen) dari jumlah angsuran
perbulan apabila terjadi keterlambatan membayar dan dibayar pada saat
membayar angsuran yang terlambat tersebut dibayar.
e. Mematuhi larangan yang ditentukan dalam perjanjian sewa beli, antara
memindahtangankan sebagian atau seluruh rumah selama perjanjian sewa
beli berlangsung tanpa seizin pihak pertama.
f. Membayar biaya yang diperlukan dalam pembuatan perjanjian pada saat
perjanjian sewa beli tersebut ditandatangani.
g. Pihak kedua wajib mengajukan permohonan atas hak tanahnya kepada
kantor pertanahan setempat untuk mendapatkan haknya setelah angsuran
terakhir dilunasi.
B. Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Pada Perjanjian Sewa Beli Tanah Dan Bangunan
Dalam melaksanakan haknya seorang kreditor harus memperhatikan
kepentingan debitor dalam situasi tertentu. Jika kreditor menuntut haknya pada saat
yang paling sulit bagi debitor, maka kreditor dapat saja dianggap melaksanakan
perjanjian tidak dengan itikad baik.
Dalam praktik, berdasarkan asas itikad baik, hakim dapat rnenggunakan
wewenangnya untuk mencampuri isi perjanjian, sehingga nampaknya itikad baik
bukan saja harus ada pada pelaksanaan perjanjian, tetapi juga pada saat dibuatnya
atau ditandatanganinya perjanjian.93
Dengan adanya asas itikad baik, sebaiknya harus ada suatu hubungan
keperdataan yang baik, antara para pihak harus ada keseimbangan hak dan kewajiban
juga keseimbangan untung dan rugi. Asas ini sejalan dengan fungsi serta tujuan
hukum pada umumnya yaitu menciptakan serta memberi rasa keadilan kepada
93 Suharnoko, Hukum Perjanjian, Teori dan Analisa Kasus, Prenada Media, Jakarta, 2004,
masyarakat. Implementasinya lebih lanjut terhadap kajian asas tersebut sebelumnya,
semakin lebih jelas apabila kita menelusuri dan menelaah masalah hubungan
keperdataan terutama yang telah dipakai sebagai hukum positif dan masih berlaku
sampai saat ini di Negara Indonesia yaitu, Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata.Sehingga apabila terjadi wanprestasi yang dilakukan oleh salah satu pihak,
mereka tunduk kepada buku III KUHPer.
Yang pertama sekali disyaratkan tentang kata sepakat atau konsensus. Dalam
hal ini kedua belah pihak harus benar-benar berada dalam kondisi yang bebas. Bebas
di sini berarti, adanya kemauan diantara para pihak untuk sepakat membuat suatu
perjanjian yang tidak berdasarkan pada suatu paksaan dan pihak lain. Secara tegas
telah disebutkan bahwa di dalam mernbuat suatu perjanjian tidak boleh terjadi
kekhilafan, penipuan apalagi paksaan sebagaimana dimaksudkan dalam pasal-pasal
1323, 1328, 1329 dan 1330 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Demikian pula
dengan syarat yang kedua disebutkan tentang kecakapan para pihak untuk
mengadakan perjanjian. Unsur kecakapan meliputi unsur kematangan dan
kedewasaan di dalarn berpikir dan bertindak. Unsur ini terutama menentukan layak
atau tidaknya seseorang untuk melakukan suatu perbuatan hukum.
Apabila kita memperhatikan apa yang diuraikan sebelumnya, maka dapatlah
ditarik suatu kesirnpulan bahwa apa yang dimaksudkan dalam pasal 1320 Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata tidak lain adalah untuk menghindari suatu bentuk
hubungan keperdataan yang tidak adil dan tidak seimbang, sebagaimana yang
perjanjian sewa beli yang dibuat haruslah bersumber dan mencerminkan pada asas
keseirnbangan antara para pihak.
Salah satu keadaan yang menyebabkan timbulnya perjanjian sewa beli dapat
disebutkan di sini adalah kedudukan ekonomi para pihak yang tidak seimbang. Jadi
sebenarnya bukan hubungan perikatannya yang tidak adil, tetapi justru kedudukan
pihak yang tidak seirnbang sebagai akibat dan adanya perbedaan kedudukan ekonomi
itulah yang kemudian sering melahirkan isi perjanjian yang tidak adil dan merugikan
satu pihak. Masalah kedudukan pihak yang kuat dan yang lemah secara ekonomi
dalam suatu perjanjian memang merupakan suatu problema, karena justru hal ini
berkaitan dengan masalah penggunaan kekuasaan ekonomi oleh yang kuat terhadap
yang lemah.
Pada kenyataannya, faktor kekuasaan ekonomi, memang cukup berperan
penting di dalam mengadakan suatu perjanjian. Apa yang diartikan sebagai kekuasaan
ekonomi yang lemah tidak hanya terbatas pada faktor kemiskinan dan faktor
rendahnya pendapatan saja, tetapi lebih rendah dari pada itu kekuasaan ekonomi yang
lemah dapat pula mencakup faktor minimnya pendidikan dan faktor kebutuhan yang
mendesak.
Menurut Abdurachman, umumnya dalam konsepsi hukum modern, pengertian
tentang perbuatan hukum adalah perbuatan yang dilakukan oleh seseorang yang
terdiri dan berbuat atau tidak berbuat, berdasarkan norma-norma hukum yang berlaku
dengan melihat pada sifat dan perbuatan itu, keadaan dan cara di mana perbuatan itu
bilamana perbuatan itu bertentangan dengan norma-norma hukum yang berlaku,
dinilai sebagai perbuatan melawan hukum.94
Sebagai suatu perjanjian, berdasarkan pasal 1338 ayat 1 Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata, sewa beli juga merupakan suatu perbuatan hukum, karena
setiap perjanjian yang dibuat, secara sah berlaku sebagai Undang-undang, bagi
mereka yang membuatnya.
Ketentuan di atas mengandung pengertian bahwa, setiap perjanjian mengikat
kedua belah pihak dan mempunyai kekuatan hukum yang berlaku sebagai
undang-undang. Penting untuk dikemukakan dalam hal in ketentuan pasal 1338 ayat 1 Kitab
Undang - undang Hukum Perdata, tidaklah berarti bahwa para pihak itu bebas untuk
mengadakan janji sesuai dengan apa yang mereka kehendaki.
Jadi dapatlah dikemukakan bahwa, kebebasan berkontrak itu dibatasi oleh
adanya persyaratan yang diungkapkan di dalam pasal 1320 Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata butir ke-4 yang menyebutkan bahwa, di dalam melakukan suatu
perjanjian harus ada suatu sebab yang halal. Dalam pasal 1335 Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata yang menyebutkan bahwa, “suatu persetujuan tanpa sebab, atau yang
telah dibuat karena sesuatu sebab yang palsu atau terlarang, tidak mempunyai
kekuatan hukurn.”95
94 Abdurrachman, Aneka Masalah Hukum Dalam Pembangunan di Indonesia, Tarsito,
Bandung, 1979, hlm 83
95R. Soetojo Prawirohamijojo dan Martalena Pohan, Hukum Perikatan, Bina Ilmu, Surabaya,
Selanjutnya pasal 1338 ayat 3 Kitab Undang - undang Hukum Perdata
menyebutkan bahwa perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik. Maksudnya,
perjanjian tersebut harus berjalan menurut norma kepatutan dan keadilan. Dalam hal
ini yang beritikad baik dalam rnelaksanakan suatu perjanjian berdasarkan kepatutan
dan keadilan perlu dan harus mendapat perlindungan hukum.
Jadi dapatlah dipahami bahwa, kedudukan dan hubungan hukum antara
pembeli dan penjual dalam perjanjian sewa beli umumnya tidak berbeda dengan
kedudukan dan hubungan hukum dalam perjanjian pada urnumnya. Pada prinsipnya
hubungan hukum itu diikat oleh kewajiban dan para pihak sesuai dengan isi dan
perjanjian.
Sebagaimana sudah di kemukakan sebelumnya bahwa, tirnbulnya perjanjian
yang tidak adil dan tidak seimbang sebagai akibat adanya perbedaan kekuatan
ekonomi antara pembeli dan penjual hingga kondisi menjadi tidak berimbang.
Ketidak seimbangnya kondisi inilah yang memungkinkan paksaan secara diam-diam
kehendak sepihak dan pihak yang mempunyai kedudukan ekonomi kuat, kepada
pihak yang lemah kekuatan ekonominya.
Pada umumnya keadaan seperti yang disebutkan sebelumnya sering dijumpai
di dalam praktik perjanjian sewa beli. Jika diamati lebih seksama, bentuk serta isi dan
perjanjian sewa beli, maka dapat dilihat bahwa, perjanjian itu tidak adil dan tidak
berimbang karena terlalu banyak meletakkan kewajiban kepada pembeli, misalnya
Penjual memberikan kepada pembeli suatu perjanjian standar yang berisi hak
serta kewajiban dan para pihak. Dalam keadaan yang demikian, pilihan pembeli
hanyalah satu di antara dua yaitu menandatangani perjanjian standar tersebut atau
menolaknya. Tidaklah ada kemungkinan bagi pernbeli untuk membicarakan atau
merundingkan tentang syarat yang telah ditentukan dalam perjanjian.
Terhadap bentuk perjanjian semacam ini, Salim H. S., berpendapat bahwa,
terdapat “bermacam-macam dugaan sehubungan dengan latar belakang atau alasan
penjual untuk rnemilih kebijaksanaan membuat perjanjian standar.”96 Disatu pihak didasari atas alasan kegunaan dan biaya, dilain pihak ada pula dugaan bahwa, penjual
menolak untuk membicarakan syarat-syarat perjanjian dengan pembeli dengan
anggapan bahwa, pembeli tidak rnempunyai pilihan lain selain dari pada harus
menerima syarat - syarat perjanjian yang diajukan kepadanya.
“Prof. Dr. Ny. Mariam Darus Badrulzaman, dalam kaitannya antara lain
mengatakan bahwa, perjanjian standar mengandung sifat-sifat yang banyak
menimbulkan kerugian pada pembeli”.97 Adapun ciri-ciri dan perjanjian tersebut adalah:
1. Isinya ditetapkan secara sepihak oleh pihak yang ekonominya kuat (penjual),
2. Pembeli (debitor) sama sekali tidak diikut sertakan menentukan isi perjanjian.
3. Terdorong untuk kebutuhannya, debitor terpaksa menerima dan
menandatangani isi perjanjian itu,
96Salim HS,Hukum Kontrak , Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta,
2004, hlm 135
97
4. Bentuknya tertulis,
5. Dipersiapkan terlebih dahuluh secara massal dan kolektif.
Pada pembahasan sebelumnya, jelasnya bahwa kedudukan dan hubungan
hukum antara penjual dan pembeli, khususnya pernbeli memiliki kedudukan dan
tempat yang kurang menguntungkan bahkan senantiasa berada dalam kedudukan
yang lemah. Dalam Perjanjian Sewa Beli Rumah Negara, klausul atau syarat tentang
denda hampir merupakan suatu kebutuhan utama. Sebab penjual didalam pembuatan
perjanjian, selalu mengantisipasi hal-hal atau keadaan seandainya terjadi
keterlambatan pembayaran. Penjual telah mengantisipasi sebelumnya agar tidak
menimbulkan kerugian baginya dengan pencantuman syarat denda tersebut
diharapkan pembayaran dari pembeli dapat lancar.
Dalam hal resiko merupakan kewajiban untuk memikul kerugian yang
disebabkan karena suatu kejadian diluar kesalahan salah satu pihak. Yang menjadi
masalah dalam resiko ini adalah siapa yang harus memikul kerugian tersebut.
Dalam hukum perjanjian, resiko berkaitan erat dengan kewajiban untuk
memikul kerugian akibat suatu peristiwa yang bukan kesalahan pembeli yang
menimpa barang yang menjadi objek perjanjian. Untuk menghindari hal-hal yang
tidak diinginkan maka dalam surat Perjanjian sewa beli tanah dan bangunan rumah
antara PT PLN (Persero) dengan karyawannya telah mencantumkan klausul tentang
reiko secara jelas sebagaimana tercantum dalam Pasal 10 dan Pasal 11 Perjanjian
Sewa Beli tanah dan bangunan antara PT PLN (Persero) dengan karyawan yang
Pasal 10
1. Pihak pertama (PT PLN (Persero)) dibebaskan dari segala tuntutan atas terjadinya cacat atau kerusakan bangunan rumah yang terjadi selama jangka waktu berlakunya perjanjian ini.
2. Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud dalama Pasal 5 ayat (1) perjanjian ini, bangunan rumah dimaksud musnah atau rusak berat sebagai akibat kelalaian Pihak Kedua (karyawan PT PLN (Persero)) atau ahli waris Pihak Kedua, maka Pihak Kedua atau ahli waris Pihak Kedua diwajibkan untuk tetap melunasi sisa pembayaran angsuran harga bangunan rumah tersebut dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud pada Pasal 5 ayat (1) perjanjian ini.
Pasal 11
1. Yang dimaksud dengan Force Majure adalah peristiwa yang terjadi diluar kemampuan Pihak Pertama dan/atau Pihak Kedua untuk mengatasinya, termasuk didalamnya namun tidak terbatas pada kejadian-kejadian sebagai akibat dari Peraturan Pemerintah baik Pusat maupun Daerah, Departemen, Instansi Sipil atau Militer, dan bencana alam, halilintar, banjir, gempa bumi, tanah longsor, angina topan, kebakaran, perang, sabotase, pemberontakan, huru-hara, dan kejadian-kejadian lainnya yang dapat mengakibatkan kerusakan atau kerugian pada rumah sebagaimana dimaksud pada Pasal 1 Perjanjian ini.
2. Dalam hal terjadinya Force Majure sebagaimana dimaksud pada ayat (1) pasal ini, Pihak Kedua wajib memberitahukannya secara tertulis kepada Pihak Pertama dalam waktu 14 (empat belas) hari terhitung sejak kejadian dimaksud, disertai surat keterangan dari instansi yang berwenang untuk memberikan penjelasan mengenai terjadinya peristiwa tersebut.
3. Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (2) Pasal ini, Pihak Kedua tidak memberitahukan mengenai keadaan Force Majure, maka kejadian dimaksud dianggap bukan merupakanForce Majure.
4. Apabila terjadiForce Majure, maka penyelesaiannya adalah sebagai berikut : a. Apabila terjadi sebab Kahar (Force Majure) yang terjadi selama jangka waktu
berlakunya perjanjian ini yang menyebabkan bangunan rumah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 perjanjian ini musnah atau rusak berat, maka Pihak Pertama dibebaskan dari kewajiban untuk memperbaiki atau membangun kembali bangunan rumah tersebut.
b. Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (1) perjanjian ini, bangunan rumah dan/ atau tanah dimaksud musnah atau rusak berat sebagai akibat kahar (Force Majure) sehingga tidak dapat dipergunakan atau ditempati lagi, maka perjanjian ini batal menurut hukum, dan Pihak Pertama akan mengembalikan angsuran harga tanah dan bangunan yang telah dibayar Pihak Kedua atau ahli waris Pihak Kedua tanpa dipotong apapun, dalam jangka waktu 2 (dua) minggu terhitung sejak terjadinya sebab kahar (Force Majure).
rusak berat sebagai akibat kahar (Forece Majure) sehingga tidak dapat dipergunakan atau ditempati lagi, sedangkan tanah tempat berdirinya bangunan rumah tersebut masih ada dan masih dapat dipergunakan untuk membangun rumah, maka perjanjian ini masih tetap berlaku dengan membuat perubahan atas bunyi Pasal 1, Pasal 2 ayat (1) dan ayat (2), Pasal 4, serta Pasal 5 yang dimuat dalam Amandemen Perjanjian yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian ini, dengan tidak memperhitungkan harga bangunan rumah yang musnah atau rusak tersebut.
Karena Telah diperjanjikan dalam perjanjian sewa beli rumah negara, maka
pihak penyewa beli telah mengambil resiko dalam perjanjian ini yaitu menanggung
akibat perjanjian meskipun merupakan suatu kerugian baginya. Dalam Pasal 1266
KUH Perdata menyatakan bahwa suatu peristiwa yang tertentu itu harus dianggap
sebagai syarat yang membebaskan dalam hal ini yaitu wanprestasi. Jadi pasal 1266
KUH Perdata sebenarnya adalah pasal yang mengatur tentang hal-hal yang umum.98 Syarat yang dapat dilakukan oleh pihak lain bila terjadi wanprestasi
berdasarkan Pasal 1267 KUH Perdata. Dalam Pasal tersebut nenyatakan bahwa
”orang terhadap siapaverbintenisitu tidak dipenuhi, maka ia bisa memiliki pihak lain
untuk mengadakan pemenuhan perjanjian dan pemecahan perjanjian dengan
penggantian kerugian.
Dalam Perjanjian Sewa Beli Rumah Negara ini, perjanjian dapat dibatalkan
secara sepihak oleh pihak pertama, apabila pihak kedua tidak mentaati peringatan
terakhir yang ternyata pernah membeli atau memperoleh rumah dari Rumah Negara
berdasarkan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku, dalam masa perjanjian
sewa beli, diberhentikan tidak dengan hormat atau diberhentikan dengan hormat
kepegawaiannya, tanpa menerima hak pensiun atau dicabut hak pensiunnya dalam
masa perjanjian sewa beli, atas kehendak sendiri tidak memenuhi lagi persyaratan
tersebut dalam Pasal 17 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1994.
Dalam Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 tentang perlindungan konsumen
Pasal 18 ayat (1) huruf a menyatakan bahwa :
”pelaku usaha dalam menawarkan barang dan atau jasa yang ditunjukkan untuk diperdagangkan dilarang membuat atau mencantumkan dalam klausula baku pada setiap dokumen dan/atau perjanjian apabila menyatakan pengalihan tanggung jawab pelaku usaha”.
Sebagaimana yang tercantum dalam klausul Perjanjian Sewa Beli Rumah
Negara, pada Pasal 10 ayat (1), bahwa Pihak Pertama dibebaskan dari segala tuntutan
hukum atas kemungkinan adanya cacat-cacat yang tersembunyi pada rumah tersebut.
Sehingga dalam hal ini, Pihak Pertama atau pelaku usaha, menyatakan pengalihan
tanggung jawab atas segala kemungkinan adanya cacat tersembunyi pada rumah
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan
1. Kedudukan hukum karyawan PT PLN (Persero) terhadap perjanjian sewa beli
rumah negara sangat lemah, oleh karena peralihan tanah dan bangunan
digunakan dengan memakai perjanjian sewa beli yang bentuknya bersifat baku
yang isinya telah ditentukan oleh PT PLN (Persero) pihak karyawan PT PLN
(Persero) dan Pejabat Umum (Notaris), dengan demikian perjanjian yang dibuat
tersebut menjadi tidak seimbang antara PT PLN (Persero) dengan karyawannya
dan lebih mementingkan dari pihak PT PLN (Persero) saja dan perjanjian sewa
beli tidak cocok digunakan untuk benda tidak bergerak, khususnya tanah dan
bangunan, sehingga PP No 40 Tahun 1994 perlu dicabut dan perjanjian sewa beli
tetap dilakukan sebaiknya dibuat dihadapan pejabat umum (notaries) yang mana
isinya juga melibatkan kedua belah pihak.
2. Proses peralihan hak atas tanah dan bangunan yang dilakukan oleh PT PLN
(Persero) dengan karyawannya melalui perjanjian sewa beli rumah negara tidak
secara otomatis dapat dilakukan pendaftaran di kantor pertanahan, oleh karena
peralihan hak kepemilikan barang baru terjadi pada hari pembayaran sewa bulan
terakhir, baru kemudian dibuat akta dihadapan PPAT antara PT PLN (Persero)
dengan karyawannya yang mana akta tersebut ditandatangani oleh PT PLN
kantor PPAT bersangkutan dan juga PPAT tesebut harus memeriksa surat-surat
yang berkaitan dengan objek perjanjian tersebut antara lain tanah telah dipecah
dan telah sesuai nama, letak, luas tanah dan kwitansi pembayaran lunas dari PT
PLN (Persero) serta data-data lain sesuai dengan sebagaimana yang diuraikan
dalam perjanjian sewa beli yang telah ditandatangani oleh kedua belah pihak.
3. Perlindungan hukum bagi Karyawan PT PLN (Persero)dalam perjanjian sewa
beli tanah dan bangunan belum sepenuhnya mencerminkan kepentingan dari
karyawan (sangat lemah) dikarenakan perjanjian sewa beli tersebut belum diatur
lebih rinci oleh pemerintah dan sehingga dalam prakteknya bertentangan dengan
asas perumahan dan permukiman UU No 1 Tahun 2011.
B. Saran
1. Jadi sebaiknya karyawan PT PLN (Persero) bisa menempatkan diri sebagai
pembeli, bukan sebagai karyawan PT PLN (Persero), dikarenakan penjual dan
pembeli sama statusnya dimata hukum.
2. Proses peralihan hak atas tanah dan bangunan tersebut bertele-tele, dikarenakan
perjanjian sewa beli tidak cocok dilakukan terhadap tanah dan bangunan yang
mana memakan biaya yang sangat besar dan ditanggung oleh pihak karyawan.
3. Sebaiknya Pemerintah merancang Peraturan Pemerintah untuk pelasana
Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Pemukiman dan Perumahan, karena agar
