BAB II
7
BAB II
DESKRIPSI PROYEK
II.1. Terminologi Judul
Judul kasus yang diambil pada proyek Tugas Akhir ini adalah
“Redevelopment Kawasan Pasar Marelan”, untuk memudahkan dalam memahami
judul yang diambil maka akan dibahas masing-masing kata yang membentuk
judul tersebut.
II.1.1. Pengertian Judul
Redevelopmen bisa berupa pembangunan kembali adalah upaya penataan kembali suatu kawasan kota dengan cara mengganti sebagian dari, atau seluruh
unsur-unsur lama dari kawasan kota tersebut dengan unsur-unsur kota yang lebih
baru dengan tujuan untuk meningkatkan vitalitas serta kualitas lingkungan
kawasan tersebut.
Maksud dari proses pembangunan kembali tergantung kepada kondisi
wilayah yang akan diremajakan, pada dasarnya menyangkut tiga hal pokok :
1. Memberikan vitalitas baru
2. Meningkatkan vitalitas yang ada
3. Menghidupkan kembali vitalitas yang lama telah pudar
Tujuan tersebut dimaksudkan agar wilayah yang diremajakan tersebut
dapat menyumbang kontribusi yang lebih positif kepada kehidupan kota baik
dilihat dari segi ekonomi, sosial budaya, fisik, dan bahkan segi politik. Upaya
peremajaan umumnya selalu mengambil tempat pada kawasan yang dianggap
memiliki potensi ekonomi yang paling besar untuk dikembangkan.
Selain dari dampak yang bersifat membangun, redevelopmen juga dapat
menimbulkan dampak-dampak negatif, antara lain :
1. Aspek fisik : lenyapnya unsur-unsur fisik kota yang tadinya telah
merupakan bagian dari kehidupan sehari-hari masyarakat dapat
menimbulkan dampak psikologis pada masyarakat, misalnya hilangnya
sumber-sumber fisik yang biasa dipakai sebagai patokan untuk
8
2. Aspek ekonomis : tergusurnya sarana ekonomi yang masih berfungsi
kendati dianggap kurang memadai terutama yang menyangkut
kehidupan ekonomi masyarakat berpenghasilan rendah
3. Aspek budaya : hilangnya bangunan tua yang memiliki arti sejarah
maupun nilai-nilai arsitektur yang biasa menjadi landmark kota
4. Aspek sosial : tergusurnya masyarakat penghuni ke tempat yang lebih
jauh dari sumber mata pencaharian semula.
5. Aspek politis : penanganan yang kurang baik dalam hal pembebasan
tanah dan proses relokasi penduduk sering menimbulkan
kegiatan-kegiatan yang secara politis sangat peka.
Pengertian pasar berdasarkan ”Kamus Umum Bahasa Indonesia”, ada beberapa, antara lain :
1. Tempat orang berjual-beli ; pekan, tempat berjual beli yang diadakan oleh
perkumpulan dan sebagainya dengan maksud mencari derma.
2. Tempat berbagai pertunjukan yang diadakan malam hari untuk beberapa
hari lamanya
Medan Marelan, merupakan salah satu Kecamatan di bagian utara Kota Medan.
Jadi dapat simpulkan pengertian dari ”Redevelopmen Kawasan Pasar Marelan”
adalah ”Pembangunan kembali Kawasan Pasar Marelan dengan menambah luasan, yang diperuntukkan sebagai tempat berjual beli (kawasan Marelan) yang bertujuan untuk meningkatkan vitalitas serta kualitas lingkungan pasar serta lingkungan di Sekitar Pasar. ”
II.1.2. Klasifikasi Pasar
Pasar dapat dikelompokkan menjadi beberapa jenis berdasarkan sudut
pandang yang berbeda. Berikut merupakan jenis-jenis pasar berdasarkan
9
- Menurut sifatnya pasar di bagi menjadi beberapa jenis, diantaranya:
a. Pasar nyata/ konkret. Tempat para penjual dan pembeli berkumpul untuk membeli barang-barang dagangan secara langsung. Contoh : pasar buah,
ikan, sayur, dll
b. Pasar abstrak. Barang yang diperdagangkan tidak sampai di pasar, jual beli berlangsung tetapi hanya menurut contoh barang. Contoh : pasar
bursa, obligasi, dll
- Menurut pelayanan dan area administrasi pemerintahan pasar dibagi
menjadi beberapa jenis, diantaranya:
a. Pasar lingkungan.
Pasar yang ruang lingkupnya meliputi suatu lingkungan kira-kira seluas
satu kelurahan atau beberapa kelompok perumahan di sekitar pasar
tersebut dan jenis barang diperdagangkan adalah barang kebutuhan
sehari-hari.
b. Pasar wilayah.
Pasar yang ruang lingkup pelayanannya meliputi beberapa lingkungan
permukiman dan barang-barang yang diperjual belikan lebih lengkap dari
pasar lingkungan.
c. Pasar kota.
Pasar yang ruang lingkup pelayanannya meliputi wilayah kota dimana
barang-barang yang diperjualbelikan lengkap.
d. Pasar regional.
Pasar yang ruang lingkup pelayanannya meliputi daerah kota dan
sekitarnya.
e. Pasar perumahan.
Merupakan toko-toko yang menempel pada rumah tinggal melayani
10
- Menurut sifat barang yang dijual pasar dibagi menjadi beberapa jenis,
diantaranya:
a. Pasar induk.
Pasar yang merupakan pusat pengumpulan, pusat pelelangan dan pusat
penyimpanan bahan-bahan sandang pangan untuk disalurkan kepada
grosir-grosir dan pusat-pusat.
b. Pasar Eceran.
Pasar dimana terdapat permintaan dan penawaran barang atau jasa
secara kecil atau eceran.
c. Pasar khusus.
Pasar yang menjual atau sejenis barang tertentu, mis : pasar tekstil, bunga,
buah, dll
- Menurut waktu berlangsungnya jual beli (waktu operasinya) pasar dibagi
kedalam beberapa jenis, diantaranya:
a. Pasar siang hari Pasar yang kegiatannya antara pukul 08.00 s/d 18.00
d. Pasar pagi Kegiatan pasar hanya dilakukan pada pagi hari
e. Pasar mingguan Kegiatan pasar hanya dilakukan sekali dalam seminggu.
- Secara operasional, pasar dibagi menjadi beberapa bagian, diantaanya:
a. Pasar perusahaan daerah
b. Pusat pertokoan / perdagangan perseroan terbatas
c. Pasar tidak resmi : pasar yang belum diakui oleh pemerintah
d. Trade imporium departemen perindustrian dan perdagangan yang
merupakan pusat penjajaan hasil kerajinan rakyat
e. Gelanggang dagang yang dikelola oleh departemen perdagangan dan
koperasi
11
g. Pusat pertokoan atau perbelanjaa swasta
- Berdasarkan jenis pelayanannya, pasar dibagi menjadi beberapa jenis,
diantaranya:
a. Pasar Tradisional.
Yang dimaksud dengan pasar tradisional adalah pasar yang ada pada
masa kini, yang masih memiliki karakter atau ciri-ciri pada masa lalu
dimana salah satu adalah adanya interaksi sosial langsung antara penjual
dan pembeli yang sifatnya tawar menawar harga barang dan jasa.
b. Pasar Khusus:
• Produk yang ditawarkan berupa satu atau beberapa produk barang tertentu saja.
• Pasar yang ditawarkan tetap dalam keadaan khusus, misalnya pasar souvenir walaupun kemudian pasar berkembang produk yang
dipasarkan adalah penunjang dari produk utama.
• Sistem pembagian perlu diperhatikan agar penyeberan keuntungan sedapat mungkin merata.
• Sistem proteksi kebakaran merupakan hal yang penting untuk diperhatikan mengingat fungsi pasar yang merupakan bangunan umum
• Memperhatikan keamanan pasar setiap sudut desain agar mencegah munculnya kriminalitas pada lokasi.
c. Pasar Modern.
Suatu kompleks toko eceran dan dihubungkan dengan fasilitas yang
terencanan sebagai suatu kesatuan kelompok, untuk memberikan
pelayanan perbelanjaan yang maksimal.
d. Pasar wisata.
Umumnya berkembang pada kawasan objek wisata dan tercipta dari
perkembangan aktivitas wisata itu sendiri yang didukung oleh faktor-faktor
lingkungan yang mendukung terhadap market tersebut, yaitu :
• Potensi wisata pada kawasan wisata
• Interest publik terhadap potensi wisata kawasan tersebut
12
• Perkembangan jumalah wisata yang mengunjungi kawasan wisata
II.1.3. Unsur-Unsur Pokok Yang Terdapat Dalam Pasar
A. Konsumen
Konsumen adalah pribadi atau badan yang menikmati penggunaan fisik
suatu barang dan jasa ekonomi atau seseorang yang membeli untuk dijual
kembali.
Dari pihak konsumen yang perlu untuk diteliti antara lain :
a. Daya beli atau tingkat pendapatan
b. Daya mobilitas untuk mencapai tempat belanja
c. Waktu yang tersedia
d. Tingkah laku adat dan kebiasaan
B. Lembaga Perdagangan/Wadah
Lembaga yang melaksanakan penyaluran barang dan jasa dari produsen
ke konsumen Dari pihak pedagang, hal yang perlu diperhatikan antara lain:
a. Keuntungan yang relatif baik
b. Harga dan biaya penjualan
c. Cara pelayanan
d. Suplai barang yang diperdagangkan
C. Barang
Mengenai penggolongan barang terdapat banyak teori. Untuk pembahasan
selanjutnya diambil penggolongan barang yang merupakan hasil
penyelidikan yang dilakukan oleh PD Pasar Jaya Bersama dengan LPEM
F.E. UI 1971 :
a. Golongan I : Merupakan barang-barang yang dinilai sebagai barang
kebutuhan sehari-hari misalnya : sayur, bumbu dapur, lauk-pauk, dll
b. Golongan II : Barang ini bukan merupakan kebutuhan sehari-hari
yang dibutuhkan dalam waktu interval tertentu misalnya seminggu
atau sebulan. Contohnya : pakaian, tekstil, sepatu, kosmetik.
c. Golongan III : Sifat barang yang termasuk dalam golongan ini hampir
sama dengan golongan barang sekunder, akan tetapi merupakan
barang-barang lux dan relatif mahal harganya bagi ukuran pembeli
13
d. Golongan IV : Barang-barang golongan ini dirasakan dan dibutuhkan
oleh pembeli hanya sebagai insidential, atau tidak dapat ditentukan.
Misalnya : mebel, onderdil mobil , dll
II.1.4. Materi Yang Diperjual Belikan Di Dalam Pasar
Materi perdagangan di pasar dapat dikelompokkan berdasarkan jenis, sifat,
urgensinya, cara pengangkutannya, dan cara penyajiannnya :
A. Jenis materi yang diperjual belikan
a. bahan kebutuhan rohani / pemuas diri
b. bahan sandang / tekstil
c. kebutuhan rekreasi
B. Sifat barang yang diperjual belikan:
a. Basah
b. Kering
c. Tahan lama
C. Tingkat urgensi materi perdagangan
a. barang kebutuhan sehari-hari (demand good)
b. barang kebutuhan berkala (convinience good)
II.1.5. Unsur-Unsur Penunjang Pasar
Yaitu pihak yang berperang dalam kelangsungan kegiatan perdagangan di
pasar, unsur-unsur ini meliputi pemerintah, pengelola, bank, dan swasta :
A. Pemerintah
Pemerintah wajib memelihara kestabilan ekonomi dalam pembangunan
dan kelancaran ekonomi, diantaranya dengan menguasai sektor
perpasaran dalam bentuk mengelola dan menarik pajak pasar,
menentukan klasifikasi pasar dalam wilayah kekuasaannya, pembangunan
fisik pasar yang biasanya dilakukan dengan menggunakan anggaran
daerah atau instruksi presiden.
B. Pengelola
Dalam melaksanakan tugasnya sehari-hari pemerintah menunjuk :
14
b. Perusahaan daerah yang memberi otorita untuk mengelola pelayanan
umum di bidang perpasaran
Adapun kegiatan yang biasanya dialksanakan oleh pengelola ini antara
lain:
a. Memelihara kebersihan
b. Menjaga keamanan dan ketertiban dalam pasar
c. Mengusahakan kelancaran distribusi bahan-bahan pokok kebutuhan
sehari-hari.
C. Bank
Bank berperan khususnya dalam pembayaran pembangunan dan
pemodalan bagi para pedagang. Misalnya pembangunan pasar Inpres
dibiayai melalui bank pemerintah, kredit candak kulak bagi para pedagang
kecil disalurkan melalui BRI, dll
D. Swasta
Dalam hal ini yang disebut swasta bisa para pedagang itu sendiri atau para
pelaksana yang membiayai pembangunan pasar, dengan prinsip
pembangunan fasilitas pasar dibiayai dengan dana dari masyarakat yang
akan kembali kepada masyarakat dalam bentuk lain. Secara umum pasar
merupakan suatu kebutuhan masyarakat melalui peranannya sebagai
unsur-unsur penunjang yang menggerakkan kehidupan sehari-hari.
II.2. Pelaku dan Kegiatannya
Pelaku dan kegiatan pada pusat perbelanjaan secara garis besar terdiri dari :
a. Kelompok pengunjung
Yaitu sekelompok orang atau perorangan yang mengunjungi fasilitas ini
untuk mencari dan membeli barang kebutuhannya. Kegiatan pengunjung
disini ada yang datang dengan tujuan membeli barang, melihat-lihat,
mencari hiburan, berekreasi atau hanya berjalan-jalan.
b. Kelompok pedagang
Yaitu sekelompok orang atau perorangan yang melakukan kegiatan
15
memanfaatkan ruang toko atau pertokoan dengan sistem sewa kepada
pihak pengelola
c. Kelompok Pengelola
Yaitu sekelompok orang atau badan yang mengelola dan bertanggung
jawab atas segala kegiatan yang berlangsung dalam pusat perbelanjaan
serta mengatur semua jalannya kegiatan tersebut, termasuk administrasi
penyewaan ruang kepada para pedagang atau pemilik usaha, sehingga
dapat dicapai suatu kelancaran kegiatan, kenyamanan, kemudahan dan
16 II.3. Lokasi
Lokasi proyek Tugas Akhir “Redevelopment Kawasan Pasar Marelan” ini
terletak di Kelurahan Rengas Pulau, Kecamatan Medan Marelan, Kota Medan,
Sumatera Utara.
II.3.1. Kriteria Pemilihan Lokasi
Pemilihan lokasi yang tepat merupakan salah satu faktor penentu
keberhasilan dari hampir semua proyek arsitektur. Namun dalam proyek ini, lokasi
sudah ditentukan, karena merupakan redevelopmen dari kompleks pasar yang
sudah ada. Sehingga tidak diperlukan adanya kriteria tertentu dalam pemilihan
Gambar 2.1. Peta Kota Medan
Gambar 2.2. Peta Lokasi Kecamatan
17
lokasi. Adapun hal yang diperlukan mengenai permasalahan lokasi ini adalah
alasan apa yang bisa disampaikan sehingga lokasi tersebut memang memenuhi
kelayakan untuk di-redevelopmen sebagai proyek pasar dan pusat perbelanjaan
yang lebih modern dan masih mempertahankan konsep berbelanja secara
tradisional.
II.3.1.1. Tinjauan Terhadap Struktur Kota
Berdasarkan RUTRK Kota Medan, maka wilayah kota Medan dapat dibagi
menjadi 5 wilayah pengembangan dan pembangunan (WPP), berikut akan
disajikan arah pengembangan dari masing-masing WPP :
Tabel Wilayah Pembangunan dan Pengembangan kota Medan
18
M. Polonia Pendidikan,
Perkantoran,
Tabel 2.1 Pembagian WPP Kota Medan (Sumber: RUTRK Medan 2005)
Kawasan Pasar Marelan berada pada WPP A. Arah pengembangan pada
wilayah ini adalah sebagai wilayah Pelabuhan, Industri, Permukiman, Rekreasi,
dan Maritim. Keberadaan Pasar Marelan sangat tepat karena berada di wilayah
yang berorientasi pada wilayah Perdagangan dan dekat dengan permukiman
penduduk.
Retail + Permukiman
Gambar 2.4. Pertimbangan Pemilihan Lokasi Retail + Permukiman
Permukiman Penduduk
19 II.3.1.2. Pencapaian
Lokasi site berada di jalan Marelan Raya, sangat efisien untuk pencapaian
karena banyak dilalui oleh angkutan umum, kendaraan, maupun truk barang.
Untuk para pejalan kaki, site sangat mudah dijangkau karena banyak dilalui oleh
berbagai jenis angkutan umum.
Site Kawasan Pasar Marelan ini dilalui oleh 2 jalur utama:
1. Jalan Marelan Raya
2. Jalan Rahmad Buddin
II.3.1.3. Area Pelayanan Pasar Marelan
Berdasarkan jenis pasar yang telah dijelaskan sebelumnya, maka dapat
dikatakan bahwa Pasar Marelan adalah pasar kecamatan, tepatnya adalah
Pasar Kecamatan Medan Marelan. Sehingga berdasarkan hal tersebut, dapat dikatakan Pasar Marelan memiliki kriterial sebagai berikut :
Gambar 2.5. Peta Pencapaian Lokasi
Jalan Rahmad Buddin Jalan Marelan Raya
Jalan M.Basir Gang rusdi
Site Site
Jalur Utama
KETERANGAN:
20
- Fasilitas pelayanan : pertokoan, perpasaran, kantor-kantor pelayanan
umum dan civic center.
- Poupulasi pelayanan : 20.000 – 70.000 jiwa
- Skala radius pelayanan : 0 - 1,5 km
- Perkiraan kepadatan : 80-100 ha
- Status pasar lingkungan
Pasar Marelan
Gambar 2.6. Peta Area Pelayanan
Pasar Simpang Atap
Super Market Irian
21 II.3.2. Analisa Pemilihan Lokasi
Pada site ini, lokasi merupakan lokasi tunggal, dikarenakan ini termasuk
ke dalam proses redevelopmen. Sehingga tidak akan ada site lainnya sebagai
pembanding. Terdapat beberapa kriteria agar sebuah lokasi dapat menjadi lokasi
sebuah pasar dan pusat perbelanjaan, antara lain :
1. Dekat dengan pemukiman penduduk, sehingga mempunyai konsumen
yang tetap.
2. Lokasi harus dapat menjangkau masyarakat banyak
3. Dilalui oleh lintasan angkutan umum, sehingga dapat diakses oleh para
pejalan kaki
4. Memiliki sarana dan utilitas yang baik di sekitar kawasannya. Sehingga
nantinya tidak menimbulkan bau yang tidak sedap.
Gambar 2.7. Analisa Pemilihan Lokasi
Merupakan kawasan permukiman penduduk sehingga pasar ini memiliki pelanggan yang tetap. Dilalui oleh Jl.Marelan
Raya dan Jl.Rahmad Buddin yang banyak dilalui oleh banyak Jenis
22 II.3.3. Deskripsi Kondisi Eksisting Lokasi
II.2.3.1 Luas lahan
Pasar Marelan yang ada saat ini bukan seutuhnya dikelola oleh
Perusahaan Daerah Kota Medan tetapi juga sebagiannya dikelola oleh
pihak Swasta. Luas gabungan dari keduanya mencapai ± 18.958 m2, tetapi
yang dikelola pleh PD. Pasar hanya seluas 2400 m2.
Site ini terletak pada kecamatan Medan Marelan. Termasuk
kedalam wilayah pengembangan yang berorientasi sebagai area
Pelabuhan, Industri, Permukiman, Rekreasi, Maritim. Adapun site ini
memiliki kelebihan dan kelemahan tertentu antara lain :
Gambar 2.8. Dimensi Site 62 M
58 M
95 M 69 M
61 M
180 180 M
23
- Kelebihan:
1. Berada pada salah satu jalan utama di kecamatan Medan Marelan
yaitu jalan Marelan raya.
2. Pencapaian yang mudah karena banyak dilalui oleh berbagai jenis
kendaraan maupun angkutan umum.
3. Dekat dengan pemukiman penduduk, sehingga target pasar dapat
dengan mudah terpenuhi, karena tersedianya jumlah pembeli yang
memadai.
4. Dekat dengan lahan pertanian sehingga kebutuhan pasar dapat
terpenuhi dengan baik.
- Kelemahan
1. Memiliki arus lalu lintas yang padat sehingga sangat sulit
memarkirkan kendaraan di sekitar site.
2. Lahan parkir yang sangat terbatas mengakibabkan banyak
kendaraan di badan jalan sehingga menimbulkan kemacetan.
3. Tidak tersedianya pemberhentian angkutan umum maupun selter
becak yang tetap mengakibabkan mereka berhenti dan menunggu
penumpang di sembarang tempat.
4. Utilitas bangunan yang tidak terawat menimbulkan bau yang tidak
sedap. Dan kadang menimbulkan banjir dan genangan air.
II.3.3.2. Peraturan Site
1. Land Use (RDTRK) : rencana detail tata ruang kota. Yaitu peruntukan dan syarat-syarat lain tentang suatu wilayah pada daerah tertentu. Peraturan ini
dibuat agar penggunaan lahan pada suatu kawasan dapat terencana dan
teratur.
2. GSB = Garis Sempadan Bangunan : Mengatur jarak batas bangunan dengan batas kapling, bisa batas depan, samping atau belakang. Sering
garis sepadan ini hanya depan atau jalan saja, 1/2 x lebar jalan atau
24
GSB ideal yang seharusnya ideal untuk sebuah site adalah seperti yang
diutarakan dalam penjelasan di atas, yaitu :
GSB sebelah Utara (Jl.M.Basir)
(1/2x 0m) + 1 = 0m
GSB sebelah Timur (Gg.Rusdi):
(1/2x 0m) + 1 = 0m
GSB sebelah barat (Jl.Marelan Raya)
(1/2x 0m)+1=0m
GSB sebelah Selatan
(1/2x 0m) + 1 =0m
Namun GSB yang terdapat pada kawasan perancangan pada saat ini
adalah sebagai berikut:
Gambar 2.9. GSB Eksisting
GSB 2 – 8m GSB 1.5 – 6m GSB 1.5-10m GSB 1 - 3.5m
GSB 3 – 8m
GSB 1 – 2m
25 3. BC = Building Coverage (Koefisien Dasar Bangunan). Yakni perbandingan tapak dengan kawasan terbangun. Koefisien ini akan
semakin kecil untuk kawasan perbelanjaan atau kawasan mahal, bisa
berubah tergantung fungsi dan harga tanah atau lahan. Sebagai kawasan
pusat perbelanjaan dan pasar, maka koefisen dasar bangunan yang ada di
sekitar dan pada site adalah sekitar 80 % - 90 %
Maka koefisen dasar bangunan adalah : 90 % x 18.958 m2 = 17.062 m2
4. FAR = Floor Area Ratio (Koefisien Lantai Bangunan). Yaitu perbandingan luas tapak dan klasifikasi yang telah ditetapakan total luas
lantai. Koefisien ini bisa lebih dari 100% untuk bangunan bertingkat.
Untuk daerah di sekitar Pasar Sei Sikambing, maka koefisien lantai
bangunan sekitarnya adalah 2-3 lantai. Dengan KDB sekitar 90 % maka
dengan kata lain KLB bisa mencapai 200 % - 300 %.
II.3.3.3. Ketinggian Bangunan
Berdasarkan survey yang telah dilakukan, maka dapat diketahui ketinggian
bangunan di kawasan Pasar marelan. Penyajiannya adalah sebagai berikut:
1. Ketinggian Bangunan Pasar marelan
Ketinggian bangunan Pasar Marelan adalah bangunan 1 lantai. Mulai
dari kios hingga loods semuanya hampir sama ketinggiannya.
2. Ketinggian Bangunan di sekitar Pasar Marelan
Bangunan di sekitar pasar Marelan rata-rata adalah bangunan rumah
toko dan permukiman penduduk. Ketinggiannya bervariasi, mulai dari 1
hingga yang paling tinggi adalah 3 lantai. Untuk lebih jelasnya disajikan
26
Gambar 2.8. Peta Ketinggian Bangunan Keterangan :
27 II.3.3.4. Eksisting
Tapak terletak di Jl. Marelan Raya, di samping Jl. M.Basir. Tapak terletak di
Kecamatan Medan Marelan dengan KDB di kawasan tersebut sebesar 73%,
dengan luasan site sekitar 18.958 m2. Berikut akan dijelaskan kondisi tapak di
sekitar site.
Gambar 2.9. Kondisi Eksisting Sumber: Survey Lapangan Keadaan lalulintas disekitar site yang
cukup padat dsebabkan site dilalui oleh 2 jalan utama,yakni Jl.Marelan Raya dan Jl.Rahmad Buddin
Disekitar site dipenuhi rumah toko dengan ketinggian 2-3 lantai
Kondisi PKL ditepi Jl.M.Basir.Masalah PKL merupakan masalah yang banyak ditemui dipasar ini.
28 II.4. Tinjauan Fungsi
II.4.1. Deskripsi Pengguna dan Kegiatan
Pengguna pasar ini dapat dikelompokkan secara umum menjadi
beberapa bagian demikian juga dengan kegiatan yang terjadi juga dapat
dikelompokkan menjadi beberapa bagian besar. Penggunanya antara lain :
• Pengunjung yaitu masyarakat baik yang berasal dari daerah sekitar (dalam kota), maupun dari luar kota bisa pengunjung pasar.
• Pedagang pasar yaitu pihak yang menjajakan barang dagangan di pasar.
• Pengelola yaitu pihak yang bertugas mengawasi, mengelola, dan memberikan pelayanan fasilitas kepada para pedagang baik di
pasar.
Kegiatannya antara lain :
• Berdagang yang merupakan fungsi utama dari komplek bangunan ini. Merupakan kegiatan menjajakan barang kepada para
pengunjung, baik dalam bentuk kios, lods, retail, maupun pameran.
• Pembelian yang merupakan feedback dari kegiatan berdagang. Disini pembeli akan membayar untuk barang yang diinginkan.
Secara lebih lengkap akan dibahas mengenai kronologis kegiatan dan
pelaku yang terdapat di komplek bangunan ini :
II.4.2. Dekripsi Kegiatan pasar Marelan
Dikarenakan oleh lokasi pasar yang berada pada pusat Kecamatan
Marelan, maka pasar termasuk daerah yang hidup mulai dari pagi jam 04.00
s/d 18.00 WIB. Sedangkan untuk wilayah sekitarnya terdapat pedagang kaki
lima yang beroperasi hingga malam hari, seperti pedagang VCD/CD serta
pedagang makanan.
- Pada pukul 04.00 WIB barang dagangan mulai berdatangan ke pasar
Marelan. Kebanyakan merupakan barang dagangan yang berupa sayur dan
daging.
- Pada pukul 06.30 WIB, pembeli mulai berdatangan. Sehingga suasana
29
- Pukul 06.30-18.00 WIB merupakan waktu dimana kegiatan berdagang
dilaksanakan.
- pukul 18.00 pasar ditutup
II.4.2. Deskripsi Persyaratan dan Kriteria Ruang
Dalam perancangan pasar, ada persyaratan dan kriteria tertentu yang
perlu diperhatikan antara lain fleksibillitas, keamanan pengunjung,
kenyamanan pengunjung yang dihubungkan dengan keadaan termal,
pencahayaan, sirkulasi. Untuk lebih jelasnya akan dibahas sebagai berikut :
1. Fleksibilitas
Secara harfiah fleksibilitas dapat didefenisikan sebagai kemampuan
untuk menyesuaikan diri. Kemudahan penyesuaian kios dan los
untuk dapat menampung lebih banyak jumlah pedagang. Hal ini
dipengaruhi oleh beberapa faktor, antara lain :
a. Pemilihan sistem struktur
b. Pembagian ruang
c. Ketinggian ruang
d. Tata letak stan, kios, dan lods
2. Kenyamanan
Kenyamanan merupakan kepuasan atau kenikmatan dalam
melakukan aktivitasnya. Kenyamanan untuk ruang pusat
perbelanjaan dan pasar dipengaruhi faktor keadaan termal dan
pencahayaan ruang pameran.
3. Sirkulasi
Perencanaan dan perancangan sistem sirkulasi pada bangunan
terutama ditekankan pada pola pengaturan pencapaian pejalan kaki,
30
Kebutuhan ruang dari pasar tradisional dapat dikelompokkan menjadi
empat bagian, yaitu ruang utama, pendukung, pelengkap, dan servis, dimana
pembagian masing-masing kelompok diuraikan sebagai berikut:
1. Ruang Utama, termasuk didalamnya kios dan lods.
2. Ruang Pendukung, yakni Kantor Pengelola dan Pusat Jajanan
Serba Ada (Pujasera).
3. Pelengkap, yakni Ruang Terbuka Hijau, Toilet, Mushalla, ATM
Center, Pelayanan Kesehatan, dan Tempat Penitipan Anak.
4. Servis, yakni Loading deck, Ruang kontrol Panel, Tempat Sampah
Sementara, Ruang Genset, Pos Jaga, Parkir.
Berdasaran data dan survey yang dilakukan, diperolehlah jumlah pedagang
yang terdapat di Kawasan Pasar Marelan. Pasar yang merupakan milik swasta
terdiri dari kios, lods, dan PKL. Kios berukuran 2 x 2m dan lods berukuran 1 x 2m.
31
No. Barang Dagangan Jumlah
1. Sayur - mayur 46
No. Jenis Dagangan Jumlah
32
12. Kelapa 6
Jumlah/Total 67
Jl.Rahmad Buddin
No. Jenis Dagangan Jumlah
1. Sayur - Mayur 52
2. Kue 3
Jumlah/Total 55
Tabel 2.4. Tabel jenis Dagangan Pasar Marelan Sumber: PD. Pasar
II.5. Studi Banding Fungsi Sejenis
II.5.1. Pasar Beringharjo Yogyakarta
Pasar Beringharjo merupakan salah satu pasar tradisional yang
terdapat di Yogyakarta. Dalam pasar ini, diatur dengan jelas pengelompokan
jenis barang dagangan yang dijual. Sehingga hal ini lebih memudahkan
pengunjung untuk mencari barang yang diinginkan.
Faktor kebersihan juga merupakan salah satu hal yang dapat
diambil dari pasar ini sebagai contoh studi banding, karena desain pasar
yang akan dihasilkan adalah suatu pasar tradisional yang bebas dari
Gambar 2.10. Peta Satelit Pasar Beringharjo Sumber: Website
33
stereotip ”bau dan kotor”. Karena kedua hal diatas, dianggap telah terlalu
melekat pada pasar tradisional.
Pembangunan pasar ini merupakan salah satu bagian dari rancang
bangun pola tata kota Kesultanan Ngayogyakarta Hadiningrat, yang biasa
disebut pola Catur Tunggal dengan cakupan empat hal, yakni keraton
sebagai pusat pemerintahan, alun-alun sebagai ruang publik, masjid sebagai
tempat ibadah, dan pasar sebagai pusat transaksi ekonomi. Secara
penempatan, Pasar Beringharjo berada di bagian luar bangunan Keraton
Yogyakarta (njobo keraton), tepatnya di utara Alun-alun Utara.
Berdasarkan data yang diperoleh dari kantor Dinas pasar
Beringharjo Yogyakarta, luas tanah pasar Beringharjo Timur 12,502 M2, luas
bangunan pasar 27,721,49 M2, dan luas lahan dasaran 10,696,32 M2.
Dengan luas yang sebanyak itu pasar Beringharjo Timur menanpung
pedagan sejumlah 2.730 orang. Dari sejumlah pedagang tersebut,
kebanyakan pedagang berasal dari Yogyakarta, tetapi sebagian para
pedagang juga berasal dari luar jogja, seperti Bandung, Jakarta, Jawa
Timur, dan lain-lain. Pasar Beringharjo Timur di buka setiap hari pada waktu
05:00 sampai dengan 17:00 WIB. Para pedagang pasar Beringharjo Timur
menjual berbagai macam kebutuhan sehari-hari, seperti sayur-sayuran,
buah-buahan, emping, krupuk, daging, ayam dan lain-lain. Selain itu
terdapat penjual tas dan sepatu.
34
Pasar Beringharjo Timur mempunyai terdapat fasilitas-fasilitas yang cukup
memadai. Fasilitas-fasilitas tersebut antara lain:
• Tempat parkir
• Mushola
• Kamar mandi atau WC sejumlah 15 unit
• Kios
• Tempat dagang losd sebanyak 3.006 unit
• Tempat penitipan anak
• Kantor pengelolaan pasar
• Tempat layanan kesehatan
• Alat pemadam kebakaran
II.5.2. Pasar BSD (Bumi Serpong Damai) Jakarta
Pasar tradisional BSD merupakan salah satu contoh pasar hasil
redevelopmen pemerintah yang bisa dikatakan cukup berhasil. Pasar ini tidak
memiliki bentuk yang luar biasa, namun berhasil membuat suatu bentuk
sederhana, dimana masyarakat yang berbelanja merasa cukup nyaman dan
efektif.
Berdasarkan tanggapan masyarakat yang ada di salah satu website, pasar
BSD ini dianggap salah satu pasar tradisional yang baik. Hal itu dimulai dari
Gambar 2.13. Peta Satelit Pasar BSD Sumber: Website
35
sistem sirkulasi kendaraan dan ketersediaan lahan parkir untuk kendaraan.
Kemudian masuk kedalam penataan kios-kios yang rapi, terorganisasi dan
fungsional. Sehingga pengunjung yang datang sama sekali tidak kesulitan
menemukan barang yang dicari, dikarenakan adanya pengelompokan yang jelas.
Selain itu salah satu hal pendukung yang penting adalah pasar ini dikelola dengan
baik, dimana semua petugas pasar, mulai dari petugas pembersih, petugas parkir,
sampai kepada pengelola mempunyai kerjasama yang baik.
Pada studi banding ini, penulis mengharapkan mendapatkan suatu sistem
utilitas dari pasar tradisional yang efesien yang ada pada pasar ini, sehingga
dapat diterapkan dalam desain nantinya. Selain itu pengelolaan parkir dan
sirkulasi kendaraan juga akan menjadi salah satu perhatian dari studi banding ini.
Gambar 2.15. Situasi Loods di Pasar BSD Sumber: Website
