BAB II
DESKRIPSI PROYEK
II.1 Terminologi JudulJudul kasus proyek yang akan dirancang dan direncanakan adalah ”Redevelopmen Kawasan Pasar Pringgan” untuk itu akan dibahas berikutnya masing-masing unit pembentuk kata dari judul tersebut.
II.1.1 Pengertian Judul
Redevelopmen atau pembangunan kembali adalah upaya penataan kembali suatu kawasan kota dengan cara mengganti sebagian dari, atau seluruh unsur-unsur lama dari kawasan kota tersebut dengan unsur-unsur-unsur-unsur kota yang lebih baru dengan tujuan untuk meningkatkan vitalitas serta kualitas lingkungan kawasan tersebut.
Maksud dari proses pembangunan kembali tergantung kepada kondisi wilayah yang akan diremajakan, pada dasarnya menyangkut tiga hal pokok :
1. Memberikan vitalitas baru 2. Meningkatkan vitalitas yang ada
3. Menghidupkan kembali vitalitas yang lama telah pudar
Tujuan tersebut dimaksudkan agar wilayah yang diremajakan tersebut dapat menyumbang kontribusi yang lebih positif kepada kehidupan kota baik dilihat dari segi ekonomi, sosial budaya, fisik, dan bahkan segi politik. Upaya peremajaan umumnya selalu mengambil tempat pada kawasan yang dianggap memiliki potensi ekonomi yang paling besar untuk dikembangkan
Selain dari dampak yang bersifat membangun, redevelopmen juga dapat menimbulkan dampak-dampak negatif, antara lain :
1. Aspek fisik : lenyapnya unsur-unsur fisik kota yang tadinya telah merupakan bagian dari kehidupan sehari-hari masyarakat dapat menimbulkan dampak psikologis pada masyarakat, misalnya hilangnya sumber-sumber fisik yang biasa dipakai sebagai patokan untuk berorientasi dalam kota.
2. Aspek ekonomis : tergusurnya sarana ekonomi yang masih berfungsi kendati dianggap kurang memadai terutama yang menyangkut kehidupan ekonomi masyarakat berpenghasilan rendah
3. Aspek budaya : hilangnya bangunan tua yang memiliki arti sejarah maupun nilai-nilai arsitektur yang biasa menjadi landmark kota
4. Aspek sosial : tergusurnya masyarakat penghuni ke tempat yang lebih jauh dari sumber mata pencaharian semula.
5. Aspek politis : penanganan yang kurang baik dalam hal pembebasan tanah dan proses relokasi penduduk sering menimbulkan kegiatan-kegiatan yang secara politis sangat peka.
Pengertian pasar berdasarkan ”Kamus Umum Bahasa Indonesia”, ada beberapa, antara lain :
1. Tempat orang berjual-beli ; pekan, tempat berjual beli yang diadakan oleh perkumpulan dan sebagainya dengan maksud mencari derma.
2. Tempat berbagai pertunjukan yang diadakan malam hari untuk beberapa hari lamanya
Pringgan dapat diartikan sebagai suatu kawasan yang terdapat dalam kecamatan Medan Baru. Dimana kawasan pringgan ini terletak pada Jalan Iskandar muda setelah melewati simpang Jalan Abdullah Lubis hingga simpang Jalan Gajah Mada.
Jadi dapat dirangkumkan pengertian dari ”Redevelopmen Pasar Pringgan” adalah ”Pembangunan kembali Pasasr Pringgan yang diperuntukkan sebagai tempat berjual beli (kawasan Pasar Pringgan) pada bagian belakangnya dan pusat perbelanjaan modern pada bagian depannya, yang akan dibuat terkoordinasi, dimana fungsi lamanya tetap dipertahankan dan mungkin akan ditambahkan fungsi-fungsi baru yang bertujuan untuk meningkatkan vitalitas serta kualitas lingkungan tersebut. ”
II.1.2 Pasar Tradisional II.1.2.1 Klasifikasi pasar
Pasar dapat dikelompokkan menjadi beberapa jenis, berdasarkan kepada sudut pandangnya. Berikut akan disajikan beberapa klasifikasi pasar berdasarkan sudut pandang yang berbeda :
- Pengertian pasar menurut sifatnya : a. Pasar nyata/ konkret
Tempat para penjual dan pembeli berkumpul untuk membeli barang-barang dagangan secara langsung. Contoh : pasar buah, ikan, sayur, dll
b. Pasar abstrak
Barang yang diperdagangkan tidak sampai di pasar, jual beli berlangsung tetapi hanya menurut contoh barang. Contoh : pasar bursa, obligasi, dll
- Pengertian pasar menurut daerah pelayanan dan administrasi pemerintahan :
a. Pasar lingkungan
Pasar yang ruang lingkupnya meliputi suatu lingkungan kira-kira seluas satu kelurahan atau beberapa kelompok perumahan di sekitar pasar tersebut dan jenis barang diperdagangkan adalah barang kebutuhan sehari-hari
b. Pasar wilayah
Pasar yang ruang lingkup pelayanannya meliputi beberapa lingkungan permukiman dan barang-barang yang diperjual belikan lebih lengkap dari pasar lingkungan
c. Pasar kota
Pasar yang ruang lingkup pelayanannya meliputi wilayah kota dimana barang-barang yang diperjualbelikan lengkap
d. Pasar regional
Pasar yang ruang lingkup pelayanannya meliputi daerah kota dan sekitarnya
e. Pasar perumahan
Merupakan toko-toko yang menempel pada rumah tinggal melayani kebutuhan rumah tangga di daerah sekitarnya, kira-kira seluas wilayah RT
- Pengertian pasar menurut sifat jualannya : a. Pasar induk
Pasar yang merupakan pusat pengumpulan, pusat pelelangan dan pusat penyimpanan bahan-bahan sandang pangan untuk disalurkan kepada grosir-grosir dan pusat-pusat
b. Pasar dimana terdapat permintaan dan penawaran barang atau jasa secara kecil atau eceran,
c. Pasar khusus
Pasar yang menjual atau sejenis barang tertentu, mis : pasar tekstil, bunga, buah, dll
- Pengertian pasar menurut waktu kegiatannya : a. Pasar siang hari
Pasar yang kegiatannya antara pukul 08.00 s/d 18.00 WIB b. Pasar malam hari
Pasar yang kegiatannya antara pukul 18.00 s/d 05.00 WIB c. Pasar siang malam
Pasar yang kegiatannya dilakukan siang dan malam hari d. Pasar malam
Kegiatan pasar hanya dilakukan pada malam hari e. Pasar pagi
Kegiatan pasar hanya dilakukan pada pagi hari f. Pasar mingguan
Kegiatan pasar hanya dilakukan sekali dalam seminggu.
- Pengertian pasar secara operasional a. Pasar perusahaan daerah
b. Pusat pertokoan / perdagangan perseroan terbatas
c. Pasar tidak reasmi : pasar yang belum diakui oleh pemerintah
d. Trade imporium departemen perindustrian dan perdagangan yang merupakan pusat penjajaan hasil kerajinan rakyat
e. Gelanggang dagang yang dikelola oleh departemen perdagangan dan koperasi
f. Toko serba ada yang dikelola departemen perdagangan dan koperasi g. Pusat pertokoan atau perbelanjaa swasta
- Pasar ditinjau dari sistem pelayanannya : a. Pasar tradisional
Yang dimaksud dengan pasar tradisional adalah pasar yang ada pada masa kini, yang masih memiliki karakter atau ciri-ciri pada masa lalu dimana salah satu adalah adanya interaksi sosial langsung antara penjual dan pembeli yang sifatnya tawar menawar harga barang dan jasa.
b. Pasar khusus
- Produk yang ditawarkan berupa satu atau beberapa produk barang tertentu saja.
- Pasar yang ditawarkan tetap dalam keadaan khusus, misalnya pasar souvenir walaupun kemudian pasar berkembang produk yang dipasarkan adalah penunjang dari produk utama.
- Sistem pembagian perlu diperhatikan agar penyeberan keuntungan sedapat mungkin merata.
- Sistem proteksi kebakaran merupakan hal yang penting untuk diperhatikan mengingat fungsi pasar yang merupakan bangunan umum
- Memperhatikan keamanan pasar setiap sudut desain agar mencegah munculnya kriminalitas pada lokasi.
c. Pasar modern
Suatu kompleks toko eceran dan dihubungkan dengan fasilitas yang terencanan sebagai suatu kesatuan kelompok, untuk memberikan pelayanan perbelanjaan yang maksimal
d. Pasar wisata
Umumnya berkembang pada kawasan objek wisata dan tercipta dari perkembangan aktivitas wisata itu sendiri yang didukung oleh faktor-faktor lingkungan yang mendukung terhadap market tersebut, yaitu : - Potensi wisata pada kawasan wisata
- Interest publik terhadap potensi wisata kawasan tersebut - Adanya sarana yang mendukung terhadap potensi wisata
- Perkembangan jumalah wisata yang mengunjungi kawasan wisata
II.1.2.2 Unsur-Unsur Pokok Perpasaran A. Konsumen
Konsumen adalah pribadi atau badan yang menikmati penggunaan fisik suatu barang dan jasa ekonomi atau seseorang yang membeli untuk dijual kembali.
Dari pihak konsumen yang perlu untuk diteliti antara lain : a. Daya beli atau tingkat pendapatan
b. Daya mobilitas untuk mencapai tempat belanja c. Waktu yang tersedia
d. Tingkah laku adat dan kebiasaan
B. Lembaga Perdagangan dan Wadah
Lembaga yang melaksanakan penyaluran barang dan jasa dari produsen ke konsumen
Dari pihak pedagang, hal yang perlu diperhatikan antara lain : a. Keuntungan yang relatif baik
b. Harga dan biaya penjualan c. Cara pelayanan
d. Suplai barang yang diperdagangkan
C. Barang
Mengenai penggolongan barang terdapat banyak teori. Untuk pembahasan selanjutnya diambil penggolongan barang yang merupakan hasil penyelidikan yang dilakukan oleh PD Pasar Jaya Bersama dengan LPEM F.E. UI 1971 :
a. Golongan I : Merupakan barang-barang yang dinilai sebagai barang kebutuhan sehari-hari misalnya : sayur, bumbu dapur, lauk-pauk, dll b. Golongan II : Barang ini bukan merupakan kebutuhan sehari-hari yang
dibutuhkan dalam waktu interval tertentu misalnya seminggu atau sebulan. Contohnya : pakaian, tekstil, sepatu, kosmetik.
c. Golongan III : Sifat barang yang termasuk dalam golongan ini hampir sama dengan golongan barang sekunder, akan tetapi merupakan barang-barang lux dan relatif mahal harganya bagi ukuran pembeli masyarakat Indonesia. Contohnya : tv, kamera foto, dll
d. Golongan IV : Barang-barang golongan ini dirasakan dan dibutuhkan oleh pembeli hanya sebagai insidential, atau tidak dapat ditentukan. Misalnya : mebel, onderdil mobil , dll
II.1.2.3 Materi Perdagangan di Pasar
Materi perdagangan di pasar dapat dikelompokkan berdasarkan jenis, sifat, urgensinya, cara pengangkutannya, dan cara penyajiannnya :
a. bahan kebutuhan rohani / pemuas diri b. bahan sandang / tekstil
c. kebutuhan rekreasi B. Sifat / kesan perdagangan
a. basah b. kering c. tahan lama
C. Tingkat urgensi materi perdagangan
a. barang kebutuhan sehari-hari (demand good) b. barang kebutuhan berkala (convinience good) D. Cara pangangkutan
a. barang bukan pecah b. barang pecah belah E. Cara penyajian
a. cara penyajian sedang b. cara penyajian baik
II.1.2.4 Unsur-Unsur Penunjang Pasar
Yaitu pihak yang berperang dalam kelangsungan kegiatan perdagangan di pasar, unsur-unsur ini meliputi pemerintah, pengelola, bank, dan swasta : a. Pemerintah
Pemerintah wajib memelihara kestabilan ekonomi dalam pembangunan dan kelancaran ekonomi, diantaranya dengan menguasai sektor perpasaran dalam bentuk mengelola dan menarik pajak pasar, menentukan klasifikasi pasar dalam wilayah kekuasaannya, pembangunan fisik pasar yang biasanya dilakukan dengan menggunakan anggaran daerah atau inpres.
b. Pengelola
Dalam melaksanakan tugasnya sehari-hari pemerintah menunjuk : a. Jawatan atau dinas dibawahnya atau
b. Perusahaan daerah yang memberi otorita untuk mengelola pelayanan umum di bidang perpasaran
Adapun kegiatan yang biasanya dialksanakan oleh pengelola ini antara lain :
1. Memelihara kebersihan
3. Mengusahakan kelancaran distribusi bahan-bahan pokok kebutuhan sehari-hari.
c. Bank
Bank berperan khususnya dalam pembayaran pembangunan dan pemodalan bagi para pedagang. Misalnya pembangunan pasar Inpres dibiayai melalui bank pemerintah, kredit candak kulak bagi para pedagang kecil disalurkan melalui BRI, dll
d. Swasta
Dalam hal ini yang disebut swasta bisa para pedagang itu sendiri atau para pelaksana yang membiayai pembangunan pasar, dengan prinsip pembangunan fasilitas pasar dibiayai dengan dana dari masyarakat yang akan kembali kepada masayarakat dalam bentuk lain.
Secara umum pasar merupakan suatu kebutuhan masyarakat melalui peranannya sebagai unsur-unsur penunjang yang menggerakkan kehidupan sehari-hari.
II.1.3 Pusat Perbelanjaan
II.1.3.1 Klasifikasi Pusat Perbelanjaan
Pusat perbelanjaan dapat diklasifikasikan berdasarkan beberapa sudut pandang tertentu, antara lain :
a. Bentuk pusat perbelanjaan berdasarkan penutup bangunan 1. Pusat perbelanjaan terbuka
Adalah pusat perbelanjaan yang terbuka langsung terhadap cahaya matahari sehingga memberi kesan luas dan cocok untuk udara, tetapi berpengaruh pada kenyamanan terhadap gangguan cuaca dan retail yang saling terpisah.
2. Pusat perbelanjaan tertutup
Adalah pusat perbelanjaan dengan pelingkup merupakan suatu bangunan lengkap dimana pedagang dan pemiliki toko terlindungi dalam bangunan yang tertutup dan terkontrol serta dimungkinkan terjadinya interaksi sosial.
3. Pusat perbelanjaan gabungan
Merupakan gabungan antara pusat perbelanjaan terbuka dan tertutup, dimana sebagian terbuka dan lainnya tertutup. Bentuk ini mengantisipasi terhadap pengaruh pengontrolan penghawaan dan keborosan energi serta mahalnya biaya perawatan.
b. Bentuk pusat perbelanjaan berdasarkan komposisi ukuran dan bentuk 1. Bentuk L
2. Bentuk Segitiga 3. Bentuk Jalur 4. Dumb shell shape 5. Bentuk U
6. Bentuk Cluster
7. Double dumbbed shaped 8. Bentuk T
II.1.3.2 Prinsip Pusat Perbelanjaan
Prinsip dasar pusat perbelanjaan terletak pada peran dan pola hubungan antara unit retail dengan pusat perbelanjaan.
a. Design control zone
Mencapai komunitas flow melalui efek ping-pong sehingga semua ruang bernilai strategis, control zone dicapai dengan :
1. Pola pusat perbelanjaan, linear, sederhana, dengan jalur utama tanpa pembagi agar semua ruang sewa strategis dan orientasi sirkulasi jelas
2. Magnet / anchor, unit utama sebagai obyek penarik pengunjung. Kuncinya adalah perancangan key tenant yaitu pemilihan dan penempatan anchor tenant. Penyewa seperti supermarket, cineplex, restoran, dll, penempatannya harus mampu menjadi magnet bagi pengunjung.
3. Pembatasan panjang dan lebar, mempertimbangkan kenyamanan perjalanan kaki dan komunikasi antar tenant
4. Pembatasan tinggi bangunan, sehingga tercapai kenyamanan horizontal.
b. Tenan mix
Pengelompokan magnet dan unit retail berdasarkan jenis materi perdagangan dengan sedemikian rupa sehingga tidak menimbulkan persaingan yang mematikan
- Design criteria
Desain dari masing-masing unit sewa telah ditentukan sebelumnya kepada para tenant, menyangkut perwujudan fisik seperti ketentuan mengenai bahan, warna, desain interior, dll yang mengutamakan kesesuaian bukan kesenangan semata.
II.1.3.3 Unsur Pusat Perbelanjaan
Pusat perbelanjaan merupakan penggambaran suatu bangunan yang terdiri dari elemen-elemen
a. Anchor (magnet)
Merupakan transformasi dari nodes dapat pula berfungsi sebagai landmark, perwujudannya berupa plaza dalam pusat perbelanjaan
b. Secondary anchor
Merupakan transformasi dari distrik perwujudan berupa toko-toko pengecer, retail, supermarket, bioskop, dll
c. Street mall
Merupakan transformasi path perwujudannya berupa pedestrian yang menghubungkan magnet-magnet
d. Landscaping
Merupakan transformasi dari edges sebagai pembatasan pusat pertokoan di tempat-tempat luar.
II.1.3.4 Pelaku dan Kegiatan
Pelaku dan kegiatan pada pusat perbelanjaan secara garis besar terdiri dari : a. Kelompok pengunjung
Yaitu sekelompok orang atau perorangan yang mengunjungi fasilitas ini untuk mencari dan membeli barang kebutuhannya. Kegiatan pengunjung disini ada yang datang dengan tujuan membeli barang, melihat-lihat, mencari hiburan, berekreasi atau hanya berjalan-jalan.
b. Kelompok pedagang
Yaitu sekelompok orang atau perorangan yang melakukan kegiatan menjual brang kebutuhan atau jasa, sebagai pengecer akhir, yang memanfaatkan ruang toko atau pertokoan dengan sistem sewa kepada pihak pengelola c. Kelompok Pengelola
Yaitu sekelompok orang atau badan yang mengelola dan bertanggung jawab atas segala kegiatan yang berlangsung dalam pusat perbelanjaan serta mengatur semua jalannya kegiatan tersebut, termasuk administrasi penyewaan ruang kepada para pedagang atau pemilik usaha, sehingga dapat dicapai suatu kelancaran kegiatan, kenyamanan, kemudahan dan keamanan
Ada beberapa hal yang harus dibedakan dalam masing-masing pengertian antara pusat perbelanjaan, supermarket, departement store dan unit toko , antara lain :
Unit-unit toko
Fungsinya menjual kelompok barang kebutuhan berkala yaitu kebutuhan sekunder dan tersier. Pada umumnya sistem penjualan yang dipakai adalah personal services. Semua toko harus mempunyai kesempatan yang sama untuk terlewati oleh pengunjung
Departemen Store
Merupakan kelompok pertokoan yang lengkap yang menyediakan kebutuhan sekunder dan tersier dengan satu sistem pengelolaan. Departemen store adalah merupakan magnet dalam pusat perbelanjaan maka harus diletakkan secara menarik agar dapat menarik minat pengunjung
Supermarket
Fungsinya menjual barang kebutuhan sehari-hari dan keperluan rumah tangga yang terletak dalam sebuah ruang yang luas, dimana sistem penjualannya dengan self service.
II.2 Lokasi
Adapun lokasi dari proyek ”redevelopmen kawasan pasar pringgan” ini terletak di daerah pringgan itu sendiri, tepatnya pada Kecamatan Medan Baru. Berikut merupakan tinjauan lokasi pasar pringgan dan gedung ramayana terhadap kota Medan dan Kecamatan Medan Baru.
Gbr 2.2 Kecamatan
Gbr 2.3 Peta Kawasan
Gbr 2.1 Peta Kota
II.2.1 Kriteria Pemilihan Lokasi
Pemilihan lokasi yang tepat merupakan salah satu faktor penentu keberhasilan dari hampir semua proyek arsitektur. Namun dalam proyek ini, lokasi sudah ditentukan, karena merupakan redevelopmen dari kompleks pasar yang sudah ada. Sehingga tidak diperlukan adanya kriteria tertentu dalam pemilihan lokasi. Adapun hal yang diperlukan mengenai permasalahan lokasi ini adalah alasan apa yang bisa disampaikan sehingga lokasi tersebut memang memenuhi kelayakan untuk di-redevelopmen sebagai proyek pasar dan pusat perbelanjaan yang baru.
II.2.1.1 Tinjauan terhadap struktur kota
Berdasarkan RUTRK Kota Medan, maka wilayah kota Medan dapat dibagi menjadi 5 wilayah pengembangan dan pembangunan (WPP), berikut akan disajikan arah pengembangan dari masing-masing wpp :
Wilayah Pembangunan
Cakupan wilayah Pentadbiran
Kecamatan
Luas (ha) Aktivitas Utama
WPP A Medan Belawan Medan Marelan Medan Labuhan Jumlah 2,625.01 2,382.10 3.,667.17 8,674.28 • Pelabuhan • Industri • Terminal • Pergudangan berorientasi pelabuhan Belawan • Perumahan • Pemuliharaan
WPP B Medan Deli 2,084.33 • Perumahan
• Perdagangan • Perkebunan WPP C Medan Timur Medan Perjuangan Medan Area Medan Denai Medan Tembung Medan Amplas Jumlah 775.75 409.42 552.43 905.04 799.26 1,118.57 4,560.47 • Perkebunan • Industri terbatas (KIM) • Terminal barang WPP D Medan Baru Medan Maimun Medan Polonia Medan Kota Medan Johor Jumlah 583.77 297.76 901.12 526.96 1,457.47 3,767.08 • Pusat Bisnis • Pusat Pemerintahan • Perumahan • Hutan Kota • Pusat pendidikan
Retail + Pemukiman Penduduk Retail + Pemukiman Penduduk Retail + Pemukiman Penduduk Retail + Pemukiman Penduduk
Gbr 2.4 Pemukiman Sekitar Pringgan
Tabel 2.1 Pembagian WPP Kota Medan
WPP E Medan Barat Medan Petisah Medan Sunggal Medan Helvetia Medan Tuntungan Medan Selayang Jumlah 681.72 532.84 1,543.66 1,316.42 2,068.04 1,281.16 7,423.84 • Perumahan • Perkantoran • Conservation • Lapangan Golf • Hutan Kota Pemerintah Kota Medan Jumlah WPP A – D 26.510,00
Kawasan Pasar Pringgan terletak pada WPP D. Arah pengembangan wilayah ini adalah untuk pusaat bisnis, pusat pemerintahan, perumahan, hutan kota dan pusat pendidikan. Keberadaan pasar pringgan ini adalah tepat, dikarenakan terletak pada daerah yang berorientasi sebagai pusat bisnis dan dekat dengan pemukiman penduduk.
II.2.1.2 Pencapaian
Lokasi site yang berada pada Jalan Iskandar Muda, sangat efesien untuk pencapaian dari kendaraan, angkutan umum, maupun truk barang. Selain itu untuk para pejalan kaki, juga mudah dicapai, dikarenakan letak site yang dekat dengan jalur angkutan umum.
SITE
JALUR UTAMA
JALUR SEKUNDER
Jalan Wahid Hasyim
Jalan D.I Panjaitan
Jalan Sekunder
SITE
Jalan Iskandar Muda
Jalan Abdullah Lubis
Gbr 2.5 Pencapaian Menuju Site
1. Jalan Iskandar Muda 2. Jalan D.I. Panjaitan 3. Jalan Abdullah Lubis 4. Jalan K.H Wahid HasyimII.2.1.3 Area pelayanan A. Pasar Pringgan
Berdasarkan jenis pasar yang telah dijelaskan sebelumnya, maka dapat dikatakan bahwa Pasar Pringgan adalah pasar kecamatan, tepatnya adalah pasar kecamatan Medan Baru.
Sehingga berdasarkan hal tersebut, dapat dikatakan Pasar Pringgan memiliki kriterial sebagai berikut :
Pasar Kecamatan Medan Baru :
- Fasilitas pelayanan : pertokoan, perpasaran, kantor-kantor pelayanan umum dan civic center.
Plaza Medan Fair
Pasar Pagi
Pasar Pringgan dan
Plaza Medan Baru
Medan Plaza
Pasar Petisah
- Skala radius pelayanan : 0 - 1,5 km- Perkiraan kepadatan : 80-100 ha - Status pasar lingkungan
B. Pusat Perbelanjaan
Pada bagian pusat perbelanjaan, dapat dilihat dari gambar di atas, maka letaknya cukup dekat dengan pusat perbelanjaan lainnya, yaitu Medan Plaza dan Medan Fair Plaza. Sehingga dapat dikatakan bahwa saingan
Gbr 2.6 Kawasan Pelayanan Pasar
Berdasarkan peta pelayanan kawasan di atas, maka dapat dikatakan, saingan utama pasar pringgan yang sejenis adalah pasar petisah. Namun dikarenakan luasnya daerah, maka keberadaan ke 2 pasar ini tidak saling mengganggu satu sama lainnya.
Merupakan kawasan pemukiman penduduk, sehingga pasar pringgan ini memiliki pelanggan tetap yang ada di sekitarnya
Dilalui oleh jalan Iskandar muda yang dilalui oleh banyak angkutan umum, sehingga mudah untuk diakses masyarakat.
Lokasi site yang terletak di pusat kota sehingga mudah untuk diakses oleh masyarakat ramai.
Gbr 2.7 Perletakan lokasi pringgan
dari pusat perbelanjaan ini cukup sulit, karena dekat dengan dua pusat perbelanjaan yang lebih besar.
Namun apabila diamati lebih lanjut, maka dapat ditarik suatu kesimpulan ternyata posisi gedung plaza Medan Baru ini tidaklah serupa dengan kedua bangunan plaza lainnya. Karena Plaza Medan Baru ini kelasnya sedikit di bawah dari kedua pusat perbelanjaan di atas, maka dapat dikatakan bahwa sebenarnya plaza medan baru ini memiliki pangsa pasar tersendiri dan tidak bersaing dengan ke dua plaza lainnya.
II.2.2 Analisis Pemilihan Lokasi
Pada site ini, lokasi merupakan lokasi tunggal, dikarenakan ini termasuk ke dalam proses redevelopmen. Sehingga tidak akan ada site lainnya sebagai pembanding. Terdapat beberapa kriteria agar sebuah lokasi dapat menjadi lokasi sebuah pasar dan pusat perbelanjaan, antara lain :
1. Dekat dengan pemukiman penduduk, sehingga mempunyai konsumen yang tetap.
2. Lokasi harus dapat menjangkau masyarakat banyak
3. Dilalui oleh lintasan angkutan umum, sehingga dapat diakses oleh para pejalan kaki
4. Memiliki sarana dan utilitas yang baik di sekitar kawasannya. Sehingga nantinya tidak menimbulkan bau yang tidak sedap.
Gbr 2.8 Ukuran Site
65,7 meter
186,7 meter
187,9 meter
65,9 meter
II.2.3 Deskripsi Kondisi Eksisting Lokasi II.2.3.1 Luas lahan
Ukuran site 66 m x 187 m, dengan pembagain sebagai berikut : Luasan site pasar Pringgan : 125 m x 66 m
Luasan site Ramayana : 62 m x 66 m Dengan luasan total sekitar 12.342 m2
Site ini terletak pada kecamatan Medan Baru. Termasuk dengan fungsi sebagai pusat bisnis, rekreasi indoor, pusat pemerintahan, perumahan, hutan kota dan pusat pendidikan. Termasuk dalam WPK F, dengan fungsi pendidikan, perumahan, dan pemerintahan.
Adapun site ini memiliki kelebihan dan kelemahan tertentu antara lain : - Kelebihan :
1. Berada pada salah satu jalan utama di kecamatan Medan Baru yaitu jalan Iskandar Muda.
2. Pencapaian mudah, dikarenakan jalan ini dilalui oleh banyak angkutan umum
4. Dekat dengan pemukiman penduduk, sehingga target pasar dapat dengan mudah terpenuhi, karena tersedianya jumlah pembeli yang memadai.
5. Karena memilikii koneksi dengan pusat perbelanjaan modern, sehingga kawasan ini menawarkan sebuah kolaborasi yang unik antara pusat perbelanjaan modern dengan pasar tradisional.
- Kelemahan :
1. Memiliki arus lalu lintas yang cukup padat, sehingga cukup menyulitkan untuk memarkirkan kendaraan di sekitar site.
2. Ketersediaan parkir yang kurang memadai sehingga kebanyakan kendaraan diparkir di badan jalan dan menimbulkan kemacetan. 3. Lebar jalan samping site yang kurang memadai, sehingga tidak
memungkinkan untuk jalan 2 arah.
4. Tidak adanya fasilitas halte, tempat tunggu angkutan umum, sehingga pengunjung menunggu pada pinggir jalan yang kemudian menyebabkan kemacetan.
5. Utilitas bangunan yang tidak terawat, sehingga menimbulkan bau tidak sedap serta citra bangunan yang tampak kusam dan kotor.
II.2.3.2 Peraturan Site
1. Land Use (RDTRK) : rencana detail tata ruang kota. Yaitu peruntukan dan syarat-syarat lain tentang suatu wilayah pada daerah tertentu. Peraturan ini dibuat agar penggunaan lahan pada suatu kawasan dapat terencana dan teratur.
2. GSB = Garis Sempadan Bangunan : Mengatur jarak batas bangunan dengan batas kapling, bisa batas depan, samping atau belakang. Sering garis sepadan ini hanya depan atau jalan saja, 1/2 x lebar jalan atau (1/2xlebar jalan) + 1.
GSB ideal yang seharusnya ideal untuk sebuah site adalah seperti yang diutarakan dalam penjelasan di atas, yaitu :
- GSB sebelah utara (Jl. Pasar Pringgan I):
GSB ± 11 m
GSB ± 2 m
GSB ± 2 m
GSB ± 2,5 m
GSB ± 3 m
Gbr 2.9 GSB Site
- GSB sebelah Timur (Jl. Iskandar Muda):
(1/2x 12m) + 1 = 7m
- GSB sebelah Barat (Jalan D.I. Panjaitan):
(1/2x8m) + 1 = 5m
- GSB sebelah Selatan (Jl. Sei Mencirim):
(1/2x 6m) + 1 = 4m
Namun, dalam kenyataannya GSB tersebut tidak tercapai dan GSB yang sebenarnya dari kawasan sekitar Pasar Pringgan tersebut adalah :
3. BC = Building Coverage (Koefisien Dasar Bangunan). Yakni perbandingan tapak dengan kawasan terbangun. Koefisien ini akan semakin kecil untuk kawasan perbelanjaan atau kawasan mahal, bisa berubah tergantung fungsi dan harga tanah atau lahan.
Sebagai kawasan pusat perbelanjaan dan pasar, maka koefisen dasar bangunan yang ada di sekitar dan pada site adalah sekitar 80 % - 90 %
Maka koefisen dasar bangunan adalah : 90 % x 12.342 m2 = 11.107, 8 m2
4. FAR = Floor Area Ratio (Koefisien Lantai Bangunan). Yaitu perbandingan luas tapak dan klasifikasi yang telah ditetapakan total luas lantai. Koefisien ini bisa lebih dari 100% untuk bangunan bertingkat.
Untuk daerah di sekitar pasar Pringgan, maka koefisien lantai bangunan sekitarnya adalah 2-3 lantai. Dengan KDB sekitar 90 % maka dengan kata lain KLB bisa mencapai 200 % - 300 %.
II.2.3.3 Luas dan ketinggian bangunan
Berdasarkan survey yang telah dilakukan, maka dapat diketahui bahwa luas dan ketinggian bangunan, serta luas dan ketinggian bangunan sekitarnya. Penyajiannya adalah sebagai berikut :
II.2.3.3.1 Luas Bangunan Eksisting
1. Bangunan Pasar Pringgan dan Pusat Perbelanjaan serta pelataran - Pasar Pringgan A. Lantai I - Stan 394 unit @ (2 x 1,5) - Kios 169 unit @ (2 x 2) - Lavatory 4 unit @ (4 x 6) - Ruang Tangga 5 unit - Kantor Pengelola
- Dll
Luas total lantai I : 4006,88 m2 B. Lantai 2
- Stan 319 @ (2 x 1,5) - Kios 188 @ (2x2) - Lavatory 4 @ (4x 6) - Dll
Luas total lantai II : 3520,12 m2
Keseluruhan luas total pasar eksisting adalah : 7527 m2
Ketinggian 5 lantai
Ketinggian 4 lantai
Ketinggian 3 lantai
Ketinggian 2 lantai
Ketinggian 1 lantai
Gbr 2.10 Ketinggian Bangunan Sekitar
A. Lantai : 1844,20 m2 B. Lantai II : 2284,84 m2 C. Lantai III : 2275,68 m2 D. Lantai IV : 2275,68 m2 E. Lantai V : 2297,16 m2 F. Lantai Basement : 3653,44 m2 Luas Total : 14571,00 m2 - Ruang Pelataran Luas : 1907,20 m2
Kebanyakan bangunan yang terdapat di sekitar kawasan Pringgan merupakan bangunan ruko dengan ketinggian 2-4 lantai. Berikut akan disajikan ketinggian masing-masing ruko di sekitar kawasan Pasar Pringgan :
Luas total Pasar Pringgan + pusat perbelanjaan : 24.005 m2
II.2.3.3.2 Ketinggian Bangunan
1. Bangunan Pasar Pringgan dan Pusat Perbelanjaan serta pelataran
- Pasar Pringgan : 2 lantai - Pusat Perbelanjaan : 5 lantai
- Ruang Pelataran : 1 lantai (terbuka) 2. Bangunan di Sekitar Kawasan Pringgan Medan
Keadaan tempat
pembuangan sampah yang
tidak teratur. Sehingga
menimbulkan bau dan
pemandangan yang tidak
sedap
Keadaan lalu lintas yang
cukup macet di depan
pusat perbelanjaan.
Terlihat sejumlah becak
penumpang parkir
sembarangan.
Keadaan utilitas yaitu
parit pasar yang tidak
terawat dengan baik,
sehingga sering
menimbulkan
genangan air pada
waktu terjadi hujan,
serta bau dan
pandangan tidak sedap
Keadaan sekitar pasar
pringgan yang dipenuhi oleh
sampah. dimana sampah tidak
hanya bertebaran di sekitar
tempat pembuangan, tetapi
juga di sekitar pinggiran pasar
tradisional
Kedaan bagian depan pasar pringgan yang dipenuhi oleh PKL sehingga menyebabkan jalan semakin sempit dan menimbulkan kemacetanGbr 2.11 Eksisting Kawasan Pringgan
II.2.3.4 EksistingTapak terletak pada Jalan Iskandar Muda, disamping Jalan Sei Mencirim dan Jalan Pasar Pringgan. Tapak terletak pada Kecamatan Medan Baru. Dengan KDB di kawasan tersebut mencapai 80 % - 90 %. Dengan luasan site sekitar 1,2 Ha -1,3 Ha.
Berikut akan disampaikan kondisi eksisting dari tapak di sekitar site.
II.3 Tinjauan Fungsi
II.3.1 Dekripsi Penggunaan dan Kegiatan
Pelaku pada proyek ”Redevelopmen Kawasan Pringgan” ini dapat dikelompokkan secara umum menjadi beberapa bagian demikian juga dengan kegiatan yang terjadi juga dapat dikelompokkan menjadi beberapa bagian besar.
Pelakunya antara lain :
- Pengunjung yaitu masyarakat baik yang berasal dari daerah sekitar (dalam kota), maupun dari luar kota bisa pengunjung pasar maupun pengunjung pusat perbelanjaan
- Pedagang pasar yaitu pihak yang menjajakan barang dagangan di pasar. - Pedagang pusat perbelanjaan yaitu pihak yang menjajakan barang
dagangan di pusat perbelanjaan.
- Pengelola yaitu pihak yang bertugas mengawasi, mengelola, dan memberikan pelayanan fasilitas kepada para pedagang baik di pasar maupun pusat perbelanjaan
Kegiatannya antara lain :
- Berdagang yang merupakan fungsi utama dari komplek bangunan ini. Merupakan kegiatan menjajakan barang kepada para pengunjung, baik dalam benutk kios, los, retail, maupun pameran.
- Pembelian yang merupakan feedback dari kegiatan berdagang. Disini pembeli akan membayar untuk barang yang diingininya.
Secara lebih lengkap akan dibahas mengenai kronologis kegiatan dan pelaku yang terdapat di komplek bangunan ini :
II.3.1.1 Deskripsi kegiatan Pasar Pringgan
Dikarenakan oleh lokasi pasar yang berada pada pusat kota, maka pasar termasuk daerah yang hidup mulai dari pagi jam 04.00 s/d 18.00 WIB. Sedangkan untuk wilayah sekitarnya terdapat pedagang kaki lima yang beroperasi hingga malam hari, seperti pedagang vcd/cd serta pedagang makanan.
- Pada pukul 04.00 WIB barang dagangan mulai berdatangan ke pasar pringgan. Kebanyakan merupakan barang dagangan yang berupa sayur dan daging.
- Pada pukul 06.30 WIB, pembeli mulai berdatangan. Sehingga suasana pasar mulai ramai.
- Pukul 06.30-18.00 WIB merupakan waktu dimana kegiatan berdagang dilaksanakan
- Pukul 18.00 WIB pasar ditutup
- Untuk para pedagang keliling yang ada di sekitar kawasan ini mulai beroperasi dari pukul 18.00-02.00 WIB
II.3.1.2 Deskripsi kegiatan pusat perbelanjaan
Pada pusat perbelanjaan yang sekarang ada, sama dengan pasar pringgan, yaitu terletak pada satu blok site yang sama. Sehingga mempunyai keidentikan yang sama. Adapun kronologis kegiatan yang biasanya terjadi pada pusat perbelanjaannya antara lain :
- Pada pukul 09.00 WIB pusat perbelanjaan Ramayana mulai dibuka. - Pada pukul 09.00-21.00 WIB kegiatan di pusat perbelanjaan
Ramayana berlangsung. (pada waktu ini juga terjadi kegiatan bongkar muat barang yang biasanya terjadi pada bagian basement gedung)
- Pukul 21.00 WIB pusat perbelanjaan Ramayana ditutup
II.3.1.3 Deskripsi pengguna Pasar Pringgan
Berdasarkan hasil survey dan data yang ada, maka dapat diperoleh deskripsi pengguna/ struktur organisasi pengelola, pengunjung, dll dari pasar Pringgan antara lain :
Pedagang dalam area pasar
NO JENIS DAGANGAN KIOS BUKA KIOS TUTUP JUMLAH
Lantai 1
1 Sayur 75 21 96
2 Buah 19 8 27
3 Daging 36 25 61
4 Ikan hidup / basah 46 20 66
5 Ayam hidup / potong 19 2 21
6 Makanan / kedai kopi 5 1 6
7 Kelapa 5 - 5
8 B. sampah, rempah, bumbu, ikan asin
105 10 115
Tabel 2.2 Jumlah dan Jenis Kios Pasar Pringgan
10 Pecah belah, kerajinan, bunga 42 8 50
Jumlah kios / stand LT.I 364 103 467
Lantai 2
11 Kain 187 20 207
12 Tk. Jahit 2 - 2
13 Kelontong 58 5 63
14 Emas / imitasi 37 5 42
Jumlah kios / stand LT.2 284 30 314
Jumlah kios / stand LT 1 dan LT 2 648 133 781
Pedagang yang ada di luar area pasar
JALAN JENIS DAGANGAN JUMLAH
Jalan Iskandar Muda VCD, CD, DVD, dan majalah
3
Buah (bermacam buah) 5
Jalan Pasar Pringgan Pulsa (Voucher) 1
Buah 3
Sayur 3
Jalan Sei Mencirim Sayur dan Buah 15
Jalan D.I. Panjaitan Sayur dan Buah 13
Jumlah 43
II.3.1.4 Deskripsi pengguna pusat perbelanjaan
Berdasarkan hasil survey dan data yang ada, maak dapat diperoleh deskripsi pengguna (struktur pengelola, pengunjung, dll) dari pusat perbelanjaan antara lain:
Pada bangunan pusat perbelanjaan, pada saat sekarang, seluruhnya disewa oleh pihak ”Ramayana”. Sehingga di dalam bangunan, keseluruhan usahan merupakan milik dari Ramayana Departmen store. Dengan penjelasan usaha di tiap lantainya sebagai berikut :
NO Lantai Jenis Dagangan Keterangan
pengetesan kesehatan mata. - Supermarket ”Ramayana” Menjual berbagai kebutuhan
sehari-hari seperti minyak goreng, deterjen, sabun, dll
- Area makan (sejenis foodcourt) Menjual makanan jadi, tetapi lebih kepada makanan berat, seperti nasi goreng, nasi ayam, dll
- Area Penjualan Pakaian obral Menjual berbagai macam jenis pakaian yang sedang di-obral
2 Lantai 2 - Area Pakaian Wanita Menjual berbagai macam jenis pakaian wanita mulai dari remaja hingga dewasa.
- Area Sepatu dan tas Menjual berbagai macam sepatu dan tas untuk wanita mulai dari remaja hingga dewasa
- Toilet Toilet hanya terdapat pada lantai 2,
tidak ada toilet lainnya, sehingga cukup menyulitkan bagi pengunjung.
3 Lantai 3 - Area Pakaian Pria Menjual berbagai macam jenis
pakaian pria mulai dari remaja hingga dewasa.
- Area Sepatu dan tas Menjual berbagai macam sepatu dan tas untuk priamulai dari remaja hingga dewasa
4 Lantai 4 - Area Pakaian Anak Menjual berbagai macam pakaian anak mulai dari bayi hingga balita
- Area Permainan anak Merupakan area permainan
videogame dan permainan ketangkasan lainnya bagi anak-anak dan dewasa
5 Lantai 5 - Diskotik “Iguana” Merupakan diskotik yang
dikhususkan untuk orang dewasa, dan tidak dapat diakses dari pusat perbelanjaan, hanya dapat diakses dari tempat parkir basement
II.3.2 Deskripsi Prilaku
Berdasarkan sifat aktivitas yang dilakukan, perilaku pengguna komplek bangunan pasar dan pusat perbelanjaan ini dapat dikategorikan menjadi 2 (dua) yaitu :
- Bersifat statis
Perilaku pengguna yang lebih bersifat menetap pada satu tempat atau ruang. Kebiasaan pengguna ini merupakan kegiatan yang menjadi rutinitas atau sementara dengan intensitas waktu yang lebih lama seperti aktivitas pengelola pasar dan pusat perbelanjaan dan para pedagang yang biasa berjualan di kios.
- Bersifat dinamis
Perilaku pengguna bangunan yang cenderung bergerak atau berpindah dari satu tempat ke tempat lain dalam ruang lingkup bangunan, diantaranya aktivitas pengunjung dan pihak lain yang menggunakan fasilitas yang disediakan di bangunan.
II.3.3 Deskripsi Kebutuhan Ruang dan Besaran Ruang
Mengenai deskripsi dari kebutuhan dan besaran ruang, maka hal ini akan didapatkan berdasarkan analisa kegiatan dan pengguna. Hal itu dikarenakan untuk menentukan ruang yang dibutuhkan perlu diketahui terlebih dahulu jenis pengguna dan ruang apa saja yang dibutuhkannya.
Setelah mengetahui jenis pengguna dan kegiatannya, maka ruang-ruang yang dibutuhkannya akan disesuaikan dengan standar-standar yang sudah baku. Hal itu bisa didapatkan dari buku-buku standar yang sudah umum yaitu Time Saver,
Architect Data, atau buku standar lainnya.
II.3.4 Deskripsi Persyaratan dan Kriteria Ruang
Dalam perancangan pasar dan pusat perbelanjaan, ada persyaratan dan kriteria tertentu yang perlu diperhatikan antara lain fleksibillitas, keamanan pengunjung, kenyamanan pengunjung yang dihubungkan dengan keadaan termal, pencahayaan, sirkulasi. Untuk lebih jelasnya akan dibahas sebagai berikut :
1. Fleksibilitas
Secara harafiah fleksibilitas dapat didefenisikan sebagai kemampuan untuk menyesuaikan diri. Kemudahan penyesuaian kios dan los untuk dapat menampung lebih banyak jumlah pedagang. Hal ini dipengaruhi oleh beberapa faktor, antara lain :
b. Pembagian ruang c. Ketinggian ruang
d. Tata letak stan, kios dan los 2. Kenyamanan
Kenyamanan merupakan kepuasan atau kenikmatan dalam melakukan aktivitasnya. Kenyamanan untuk ruang pusaat perbelanjaan dan pasar dipengaruhi faktor keadaan termal dan pencahayaan ruang pameran.
a. Kenyamanan ditinjau dari segi termal
b. Kenyamanan ditinjau dari segi pencahayaan 3. Sirkulasi
Perencanaan dan perancangan sistem sirkulasi pada bangunan terutama ditekankan pada pola pengaturan pencapaian pejalan kaki, jalur sirkulasi pengunjung dan sirkulasi bangunan servis bangunan.
II.3.5 Studi Banding Arsitektur yang Mempunyai Fungsi Sejenis II.3.5.1 Pasar Pabean , Surabaya
Studi banding yang didapatkan ini adalah berupa tugas akhir dari mahasiswa Universitas Petra, Surabaya. Adapun data ini didapat melalui website universitas terbut, melalui cara pendownloadan.
Pada kasus ini dibahas mengenai redevelopmen dari kawasan pasar pabean, Surabaya dengan pendekatan tema arsitektur prilaku. Dari studi ini, penulis berharap mendapatkan konsep-konsep tertentu yang dianggap bisa disesuaikan dengan pasar Pringgan yang ada di Medan. Serta sebagai bahan untuk membuka wawasan akan proses redevelopmen dari sebuah pasar tradisional.
Berdasarkan studi yang dilakukan, diketahui bahwa bangunan ini mengambil bentuk tema perilaku kebanyakan dalam proses desainnya. Hal itu tampak dari bentukan denah memanjang untuk mengakomodasi kemudahan parkir masyarakat, bentukan bangunan yang mengambil bentukan arsitektur tropis, dan banyak hal lainnya
II.3.5.2 Pasar Tradisional di Padang Sidempuan
Pasar tradisional di padang sidempuan ini juga merupakan studi banding dalam bentuk tugas akhir mahasiswa. Pada kasus ini, studi banding didapat dari ruang perpustakaan departemen arsitektur, atau dengan kata lain, studi banding ini adalah salah satu tugas akhir mahasiswa departemen arsitektur terdahulu.
Pada studi banding ini dibahas mengenai perancangan dari pasar tradisional dari tidak ada menjadi ada, atau dengan kata lain ini adalah rencana pembuatan pasar tradisional yang baru. Dimulai dari studi kelayakan hingga gambar rancangan dari pasar itu sendiri. Dalam proyek ini pendekatan tema yang digunakan adalah arsitektur fungsional.
Adapun harapan penulis dari studi banding ini adalah untuk mencoba mencari tipologi dari pasar, serta kedekatan-kedekatan lainnya, dikarenakan letak pasar ini masih dalam wilayah yang sama yaitu Sumatera Utara, sehingga diharapkan ada kesamaan-kesamaan yang dapat digunakan penulis sebagai referensi dalam pengerjaan tugasnya.
II.3.5.3 Pasar Beringharjo, Yogyakarta
Pasar beringharjo merupakan salah satu pasar tradisional yang terdapat di Surabaya. Dalam pasar ini, diketahui jenis-jenis pembagian yang jelas dari barang dagangan yang ada. Sehingga hal ini lebih memudahkan pengunjung untuk mencari barang yang diinginkan.
Pasar ini juga merupakan pasar 2 lantai, sehingga memudahkan bagi penulis untuk mengambil contoh-contoh pemecahan yang mungkin dilakukan untuk lantai ke-2 di pasar tersebut.
Faktor kebersihan juga merupakan salah satu hal yang membuat penulis mengambil pasar ini sebagai contoh studi banding, karena ingin dihasilkan suatu pasar tradisional yang bebas dari stereotip ”bau dan kotor”. Karen kedua hal diatas, dianggap telah terlalu melekat pada pasar tradisional.
Gbr 2.13 Pasar Beringharjo
II.3.5.4 Pasar Tradisional BSD
Pasar tradisional BSD merupakan salah satu contoh pasar hasil redevelopmen pemerintah yang bisa dikatakan cukup berhasil. Pasar ini tidak memiliki bentuk yang luar biasa, namun berhasil membuat suatu bentuk sederhana, dimana masyarakat yang berbelanja merasa cukup nyaman dan efektif.
Berdasarkan tanggapan masyarakat yang ada di salah satu website, pasar BSD ini dianggap salah satu pasar tradisional yang baik. Hal itu dimulai dari sistem sirkulasi kendaraan dan ketersediaan lahan parkir untuk kendaraan. Kemudian masuk kedalam penataan kios-kios yang rapi, terorganisasi dan fungsional. Sehingga pengunjung yang datang sama sekali tidak kesulitan menemukan barang yang dicari, dikarenakan adanya pengelompokan yang jelas. Selain itu salah satu hal pendukung yang
Gbr 2.14 Suasana Pasar BSD
penting adalah pasar ini dikelola dengan baik, dimana semua petugas pasar, mulai dari petugas pembersih, petugas parkir, sampai kepada pengelola mempunyai kerjasama yang baik.
Pada studi banding ini, penulis mengharapkan mendapatkan suatu sistem utilitas dari pasar tradisional yang efesien yang ada pada pasar ini, sehingga dapat diterapkan dalam desain nantinya. Selain itu pengelolaan parkir dan sirkulasi kendaraan juga akan menjadi salah satu perhatian dari studi banding ini.
II.3.5.5 Blok M Plaza Jakarta
Blok M ibarat jantung kota di wilayah Jakarta Selatan. Disinilah tempat semua orang bertemu dari seluruh penjuru kota Jakarta bahkan dari seluruh Indonesia. Karena identitasnya sebagai muara masyarakat local maupun pendatang, maka Blok M bisa disebut terminal yang paling ramai dan sibuk di seluruh Indonesia. Sejak tahun 60 an wilayah ini sudah merupakan tempat ideal untuk dibangun rumah tinggal, sekolah, taman kota dan beragam hiburan bagi warganya
Gbr 2.15 Suasana Blok M Plaza
Pada masa 80 an, masyarakat berkelas dari kategori B ke A+ dan sebagian besar para professional muda, lebih memilih wilayah ini maka tidaklah mengherankan jika pada masa tersebut kawasan Blok M dianggap mewah dan paling bergengsi di Jakarta Selatan. Hal itulah yang mendorong grup pengembang Pakuwon untuk membangun pusat perbelanjaan bergengsi di sini yang dinamakan Blok M Plaza. Sehingga kerap ada julukan bahwa lokasi tersebut seperti Tokyo mini atau Korea mini, karena banyak dijual barang bermerk terkenal dari mancanegara. Blok M plaza kemudian dibuka pada akhir tahun 80 an.
Berada dekat lokasi dekat terminal bis, gelanggang remaja dan perkantoran, semakin menguntungkan blok M plaza dalam menarik konsumen yang tepat sasaran dan focus ke dalam target pasarnya yaitu remaja, mahasiswa dan para professional muda dari segment C sampai B+. mereka tertarik dengan fasilitas yang disediakan seperti bioskop , departemen store, dan toko lainnya. Sepanjang hari kerja dan pada saat makan siang atau sore hari, plaxa ini tetap ramai dan semakin ramai pada saat akhir
