Redevelopment Pasar Kawasan Simpang Limun 2011

(1)

070406037 |Bane Doli Simanjuntak BAB II

DESKRIPSI PROYEK

II.4. Terminologi Judul

Judul kasus proyek yang akan direncanakan dan dikerjakan adalah “Revedelopmen Pasar Kawasan Simpang Limun” akan dibahas menurut pembentuk judul tersebut.

II.4.1. Pengertian Judul

Redevelopment atau pembangunan kembali adalah upaya penataan kembali suatu kawasan kota dengan cara mengganti sebagian dari, atau seluruh unsur-unsur lama dari kawasan kota tersebut dengan unsur-unsur kota yang lebih baru dengan tujuan untuk meningkatkan vitalitas serta kualitas lingkungan kawasan tersebut.

Tujuan tersebut dimaksudkan agar wilayah yang diremajakan tersebut dapat menyumbang kontribusi yang lebih positif kepada kehidupan kota baik dilihat dari segi ekonomi, sosial budaya, fisik, dan bahkan segi politik. Upaya peremajaan umumnya selalu mengambil tempat pada kawasan yang dianggap memiliki potensi ekonomi yang paling besar untuk dikembangkan

Pengertian pasar berdasarkan ”Kamus Umum Bahasa Indonesia”, ada beberapa, antara lain :

Tempat orang berjual-beli ; pekan, tempat berjual beli yang diadakan oleh perkumpulan dan sebagainya dengan maksud mencari derma. Tempat berbagai pertunjukan yang diadakan malam hari untuk beberapa hari lamanya.

Kawasan Simpang Limun : Suatu kawasan terletak di Persimpangan Jalan Sisingamaraja

dan Jalan Sakit Lubis juga Jalan Nawi Harahap, Kecamatan Medan Kota, Kota Medan. Terdiri dari beberapa Pasar, yaitu Pasar Kemiri, Medan Super Market dan Pasar Baru (Pasar Ikan).

Jadi Redevelopment Pasar Kawasan Simpang Limun adalah :

Pembangunan kembali Pasar Simpang Limun dengan peruntukan semula, yaitu Kawasan Jual Beli yang akan dibuat terkoordinasi antara Pasar Tradisional dengan Pasar Modern, dimana fungsinya dipertahankan dan akan ditambah fungsi-fungsi baru untuk meningkatkan

(2)

070406037 |Bane Doli Simanjuntak

kualitas kawasan Simpang Limun tempat Pasar Simpang Limun. Pasar yang dimaksud adalah Pasar Kemiri dan Pasar Medan Supermarket.

II.4.2. Pasar Tradisional

II.4.2.1. Klasifikasi Pasar

Pasar dapat dikelompokkan menjadi beberapa jenis, berdasarkan kepada sudut pandang yang berbeda :

- Pengertian pasar menurut sifatnya : 2) Pasar nyata/ konkret

Tempat para penjual dan pembeli berkumpul untuk membeli barang-barang dagangan secara langsung. Contoh : pasar buah, ikan, sayur, dll

3) Pasar abstrak

Barang yang diperdagangkan tidak sampai di pasar, jual beli berlangsung tetapi hanya menurut contoh barang. Contoh : pasar bursa, obligasi, dll –

- Pengertian pasar menurut daerah pelayanan dan administrasi pemerintahan : a) Pasar lingkungan

Pasar yang ruang lingkupnya meliputi suatu lingkungan kira-kira seluas satu kelurahan atau beberapa kelompok perumahan di sekitar pasar tersebut dan jenis barang diperdagangkan adalah barang kebutuhan sehari-hari

b) Pasar wilayah

Pasar yang ruang lingkup pelayanannya meliputi beberapa lingkungan permukiman dan barang-barang yang diperjual belikan lebih lengkap dari pasar lingkungan

c) Pasar kota

Pasar yang ruang lingkup pelayanannya meliputi wilayah kota dimana barang-barang yang diperjualbelikan lengkap

d) Pasar regional

Pasar yang ruang lingkup pelayanannya meliputi daerah kota dan sekitarnya e) Pasar perumahan

Merupakan toko-toko yang menempel pada rumah tinggal melayani kebutuhan rumah tangga di daerah sekitarnya, kira-kira seluas wilayah RT

(3)

- Pengertian pasar menurut sifat jualannya : a) Pasar induk

Pasar yang merupakan pusat pengumpulan, pusat pelelangan dan pusat penyimpanan bahan-bahan sandang pangan untuk disalurkan kepada grosir-grosir dan pusat-pusat

b) Pasar dimana terdapat permintaan dan penawaran barang atau jasa secara kecil atau eceran,

c) Pasar khusus Pasar yang menjual atau sejenis barang tertentu, mis : pasar tekstil, bunga, buah, dll

- Pengertian pasar menurut waktu kegiatannya :

a) Pasar siang hari Pasar yang kegiatannya antara pukul 08.00 s/d 18.00 WIB b) Pasar malam hari Pasar yang kegiatannya antara pukul 18.00 s/d 05.00 WIB c) Pasar siang malam Pasar yang kegiatannya dilakukan siang dan malam hari d) Pasar malam Kegiatan pasar hanya dilakukan pada malam hari

e) Pasar pagi Kegiatan pasar hanya dilakukan pada pagi hari

f) Pasar mingguan Kegiatan pasar hanya dilakukan sekali dalam seminggu.

- Pengertian pasar secara operasional a) Pasar perusahaan daerah

b) Pusat pertokoan / perdagangan perseroan terbatas

c) Pasar tidak reasmi : pasar yang belum diakui oleh pemerintah

d) Trade imporium departemen perindustrian dan perdagangan yang merupakan pusat penjajaan hasil kerajinan rakyat

e) Gelanggang dagang yang dikelola oleh departemen perdagangan dan koperasi f) Toko serba ada yang dikelola departemen perdagangan dan koperasi

g) Pusat pertokoan atau perbelanjaa swasta

- Pasar ditinjau dari sistem pelayanannya : a) Pasar tradisional

Yang dimaksud dengan pasar tradisional adalah pasar yang ada pada masa kini, yang masih memiliki karakter atau ciri-ciri pada masa lalu dimana salah satu

(4)

adalah adanya interaksi sosial langsung antara penjual dan pembeli yang sifatnya tawar menawar harga barang dan jasa.

b) Pasar khusus

 Produk yang ditawarkan berupa satu atau beberapa produk barang tertentu saja.

 Pasar yang ditawarkan tetap dalam keadaan khusus, misalnya pasar souvenir walaupun kemudian pasar berkembang produk yang dipasarkan adalah penunjang dari produk utama.

 Sistem pembagian perlu diperhatikan agar penyeberan keuntungan sedapat mungkin merata.

 Sistem proteksi kebakaran merupakan hal yang penting untuk diperhatikan mengingat fungsi pasar yang merupakan bangunan umum

 Memperhatikan keamanan pasar setiap sudut desain agar mencegah munculnya kriminalitas pada lokasi.

c) Pasar modern

Suatu kompleks toko eceran dan dihubungkan dengan fasilitas yang terencanan sebagai suatu kesatuan kelompok, untuk memberikan pelayanan perbelanjaan yang maksimal.

d) Pasar wisata

Umumnya berkembang pada kawasan objek wisata dan tercipta dari perkembangan aktivitas wisata itu sendiri yang didukung oleh faktor-faktor lingkungan yang mendukung terhadap market tersebut, yaitu :

 Potensi wisata pada kawasan wisata

 Interest publik terhadap potensi wisata kawasan tersebut  Adanya sarana yang mendukung terhadap potensi wisata

 Perkembangan jumalah wisata yang mengunjungi kawasan wisata

II.4.2.2. Unsur-unsur Pokok Perpasaran

(5)

Konsumen adalah pribadi atau badan yang menikmati penggunaan fisik suatu barang dan jasa ekonomi atau seseorang yang membeli untuk dijual kembali.

Dari pihak konsumen yang perlu untuk diteliti antara lain : a. Daya beli atau tingkat pendapatan

b. Daya mobilitas untuk mencapai tempat belanja c. Waktu yang tersedia

d. Tingkah laku adat dan kebiasaan

B. Lembaga Perdagangan dan Wadah

Lembaga yang melaksanakan penyaluran barang dan jasa dari produsen ke konsumen.

Dari pihak pedagang, hal yang perlu diperhatikan antara lain : a. Keuntungan yang relatif baik

b. Harga dan biaya penjualan c. Cara pelayanan

d. Suplai barang yang diperdagangkan

C. Barang

Mengenai penggolongan barang terdapat banyak teori. Untuk pembahasan selanjutnya diambil penggolongan barang yang merupakan hasil penyelidikan yang dilakukan oleh PD Pasar Jaya Bersama dengan LPEM F.E. UI 1971 :

a. Golongan I : Merupakan barang-barang yang dinilai sebagai barang kebutuhan sehari-hari misalnya : sayur, bumbu dapur, lauk-pauk, dll

b. Golongan II : Barang ini bukan merupakan kebutuhan sehari-hari yang dibutuhkan dalam waktu interval tertentu misalnya seminggu atau sebulan. Contohnya : pakaian, tekstil, sepatu, kosmetik.

c. Golongan III : Sifat barang yang termasuk dalam golongan ini hampir sama dengan golongan barang sekunder, akan tetapi merupakan barang-barang lux dan relatif mahal harganya bagi ukuran pembeli masyarakat Indonesia. Contohnya : tv, kamera foto, dll

(6)

d. Golongan IV : Barang-barang golongan ini dirasakan dan dibutuhkan oleh pembeli hanya sebagai insidential, atau tidak dapat ditentukan. Misalnya : mebel, onderdil mobil , dll

II.4.2.3. Materi Perdagangan Pasar

Materi perdagangan di pasar dapat dikelompokkan berdasarkan jenis, sifat, urgensinya, cara pengangkutannya, dan cara penyajiannnya :

A. Jenis materi perdagangan :

a. bahan kebutuhan rohani / pemuas diri b. bahan sandang / tekstil

c. kebutuhan rekreasi B. Sifat / kesan perdagangan

a. basah b. kering c. tahan lama

C. Tingkat urgensi materi perdagangan

a. barang kebutuhan sehari-hari (demand good) b. barang kebutuhan berkala (convinience good) D. Cara pangangkutan

a. barang bukan pecah b. barang pecah belah E. Cara penyajian

a. cara penyajian sedang b. cara penyajian baik

II.4.2.4. Unsur – Unsur Penunjang Pasar

Yaitu pihak yang berperang dalam kelangsungan kegiatan perdagangan di pasar, unsur-unsur ini meliputi pemerintah, pengelola, bank, dan swasta :

a. Pemerintah

Pemerintah wajib memelihara kestabilan ekonomi dalam pembangunan dan kelancaran ekonomi, diantaranya dengan menguasai sektor perpasaran dalam

(7)

bentuk mengelola dan menarik pajak pasar, menentukan klasifikasi pasar dalam wilayah kekuasaannya, pembangunan fisik pasar yang biasanya dilakukan dengan menggunakan anggaran daerah atau inpres.

b. Pengelola

Dalam melaksanakan tugasnya sehari-hari pemerintah menunjuk : a. Jawatan atau dinas dibawahnya atau

b. Perusahaan daerah yang memberi otorita untuk mengelola pelayanan umum di bidang perpasaran

Adapun kegiatan yang biasanya dialksanakan oleh pengelola ini antara lain : 1. Memelihara kebersihan

2. Menjaga keamanan dan ketertiban dalam pasar

3. Mengusahakan kelancaran distribusi bahan-bahan pokok kebutuhan sehari-hari.

c. Swasta

Dalam hal ini yang disebut swasta bisa para pedagang itu sendiri atau para pelaksana yang membiayai pembangunan pasar, dengan prinsip pembangunan fasilitas pasar dibiayai dengan dana dari masyarakat yang akan kembali kepada masayarakat dalam bentuk lain. Secara umum pasar merupakan suatu kebutuhan masyarakat melalui peranannya sebagai unsur-unsur penunjang yang menggerakkan kehidupan sehari-hari.

II.5. Pusat Perbelanjaan

II.5.1. Klasifikasi Pusat Perbelanjaan

Berdasarkan Skala Pelayanan

1. Pusat Perbelanjaan Lokal

Jangkauan pelayanan yang meliputi 5.000 – 40.000 penduduk (skala lingungan), luas bangunan sekitar 2.878 – 9.290 m2. Unit penjualan terbesar pada pusat perdagangan golongan ini adalah supermarket.

(8)

Jangkauan pelayanan 40.000 – 150.000 penduduk (skala wilayah), dengan luas bangunan berkisar antara 9.290 – 27.8780 m2. Unit-unit penjualan terdiri atas Junior departement

store, supermarket dan toko-toko.

3. Pusat Perbelanjaan Regional

Jangkauan pelayanan seluas daerah 150.00 – 400.00 penduduk. Dengan luas bangunan 27.870 – 92.990 m2. Unit – unit perbelanjaan golongan ini terdiri dari 1-4 departement store dan 50-100 toko ritel yang tersusun ,engitari pedistrian.

Berdasarkan Bentuk Mal

Menurut Maithland (1987) terdapat tiga (3) bentuk umum Mal, yaitu :

1. Open Mall (Mal terbuka), adalah mal tanpa pelingkup. Keuntungannya adalah kesan luas dan perencanaan teknis yang mudah sehingga biaya lebih murah. Kerugiannya berupa kendala climatic control dan kesan pewadahan kurang.

2. Enclosed Mall (mal tertutup), adalah mal dengan pelingkup. Keuntungannya berupa kenyaman climatic control. Kerugian adalah biaya mahal dan kesan kurang luas.

3. Integrated Mall (Mal terpadu), adalah penggabungan mal terbuka dan tertutup. Biasa berupa mal tertutup dengan akhiran mal terbuka. Munculnya bentuk ini merupakan antisipasi terhadapa keborosan energi untuk climatic control serta mahalnya pembuatan dan perawatan mal tertutup.

II.5.2. Prinsip Pusat Perbelanjaan 1. Design control zone

Mencapai komunitas flow melalui efek ping-pong sehingga semua ruang bernilai strategis, control zone dicapai dengan :

 Pola pusat perbelanjaan, linear, sederhana, dengan jalur utama tanpa pembagi agar semua ruang sewa strategis dan orientasi sirkulasi jelas

 Magnet / anchor, unit utama sebagai obyek penarik pengunjung. Kuncinya adalah perancangan key tenant yaitu pemilihan dan penempatan anchor tenant. Penyewa seperti supermarket, cineplex, restoran, dll, penempatannya harus mampu menjadi magnet bagi pengunjung.

 Pembatasan panjang dan lebar, mempertimbangkan kenyamanan perjalanan kaki dan komunikasi antar tenant

(9)

2. Modul Ruang Sewa

Modul ruang sewa salah satu aspek yang harus diperhatikan. Dimensi ruang sewa ditentukan berdasarkan.

 Kemampuan sewa calon tenant (penyewa). Dapat didapat dari studi maupun refrensi bangunan sejenis.

 Modul struktur bangunan yang digunakan.  Pertimbangan barang yang diperdagangkan.

3. Tenant Mix

Strategi pencapuran penyewa ruang dari berbagai jenis barang dagangan. Strategi ini sesuai dengan tuntutan kemudahan konsumen dalam bentuk one stop shopping, yaitu kemudahan mendapatkan semua jenis kebutuhan dalam satu tempat. Dengan beragam jenis barang dagangan yang ditawarkan dalam satu gedung, magnet dan unit retail pada pusat perbelanjaan perlu dikelompokkan berdasarkan materi dagangan sedemikian rupa sehingga tidak menimbulkan persaiangan yang mematikan.

II.5.3. Pelaku dan Kegiatan Pelaku dan kegiatan pada pusat perbelanjaan secara garis besar terdiri dari :

a. Kelompok pengunjung Yaitu sekelompok orang atau perorangan yang mengunjungi fasilitas ini untuk mencari dan membeli barang kebutuhannya. Kegiatan pengunjung disini ada yang datang dengan tujuan membeli barang, melihat-lihat, mencari hiburan, berekreasi atau hanya berjalan-jalan.

b. Kelompok pedagang Yaitu sekelompok orang atau perorangan yang melakukan kegiatan menjual brang kebutuhan atau jasa, sebagai pengecer akhir, yang memanfaatkan ruang toko atau pertokoan dengan sistem sewa kepada pihak pengelola.

c. Kelompok Pengelola Yaitu sekelompok orang atau badan yang mengelola dan bertanggung jawab atas segala kegiatan yang berlangsung dalam pusat perbelanjaan serta mengatur semua jalannya kegiatan tersebut, termasuk administrasi penyewaan ruang kepada para pedagang atau pemilik usaha, sehingga dapat dicapai suatu kelancaran kegiatan, kenyamanan, kemudahan dan keamanan.

(10)

070406037 |Bane Doli Simanjuntak II.6. Lokasi

Adapun lokasi dari proyek ”redevelopment Pasar Kawasan Simpang Limun” ini terletak di daerah di daerah Simpang Limun itu sendiri, tepatnya pada Kecamatan Medan Kota. Berikut merupakan tinjauan lokasi Pasar Kawasan Simpang Limun terhadap kota Medan dan Kecamatan Medan Kota.

Gambar II.1 Kota Medan

Gambar II.3 Pasar Kawasan Simpang Limun

Gambar II.2 Kecamatan Medan

(11)

070406037 |Bane Doli Simanjuntak II.6.1. Kriteria Pemilihan Lokasi

Pemilihan lokasi yang tepat merupakan salah satu faktor penentu keberhasilan dari hampir semua proyek arsitektur. Namun dalam proyek ini, lokasi sudah ditentukan, karena merupakan redevelopment dari kompleks pasar yang sudah ada. Sehingga tidak diperlukan adanya kriteria tertentu dalam pemilihan lokasi. Adapun hal yang diperlukan mengenai permasalahan lokasi ini adalah alasan apa yang bisa disampaikan sehingga lokasi tersebut memang memenuhi kelayakan untuk di-redevelopmen sebagai proyek pasar yang baru.

II.6.1.1. Tinjauan Terhadap Struktur Kota Wilayah

Pembangunan

Cakupan wilayah Pentadbiran

Kecamatan

Luas (ha) Aktivitas Utama

WPP A Medan Belawan Medan Marelan Medan Labuhan Jumlah 2.625,01 2.382,10 3.667,17 8.674,28 Pelabuhan Industri Terminal Pergudangan berorientasi pelabuhan Belawan Perumahan Pemuliharaan WPP B

Medan Deli 2.084,33 Perumahan Perdagangan Perkebunan WPP C Medan Timur Medan Perjuangan Medan Area Medan Denai Medan Tembung Medan Amplas Jumlah 775,75 409,42 552,43 905,04 799.26 1.118,57 4.560,47 Perkebunan Industri terbatas (KIM) Terminal barang

(12)

070406037 |Bane Doli Simanjuntak WPP D Medan Baru Medan Maimun Medan Polonia Medan Kota Medan Johor Jumlah 583,77 297,76 901,12 526,96 1.457,47 3.767,08 Pusat Bisnis Pusat Pemerintahan Perumahan Hutan Kota Pusat pendidikan WPP E Medan Barat Medan Petisah Medan Sunggal Medan Helvetia Medan Tuntungan Medan Selayang Jumlah 681,72 532,84 1.543,66 1.316,42 2.068,04 1.281,16 7.423,84 Perumahan Perkantoran Conservation Lapangan Golf Hutan Kota Pemerintah

Kota Medan Jumlah WPP A – D 26.510,00

Kawasan Pasar Simpang Limun berada pada WPP D. Arah pengembangan wilayah ini adalah untuk pusaat bisnis, pusat pemerintahan, perumahan, hutan kota dan pusat pendidikan. Keberadaan pasar simpang limun ini adalah tepat, dikarenakan terletak pada daerah yang berorientasi sebagai pusat bisnis dan dekat dengan pemukiman penduduk.

II.6.1.2. Pencapaian

Lokasi site yang berada pada Jalan Sisingamangaraja, sangat efesien untuk pencapaian dari kendaraan, angkutan umum, maupun truk barang. Selain itu untuk para pejalan kaki, juga mudah dicapai, dikarenakan letak site yang dekat dengan jalur angkutan umum.

Site dilalui oleh beberapa Jalur Utama :

(13)

 Jalan Sisingamangaraja  Jalan Nawi Harahap 

II.6.1.3. Area Pelayanan

A. Pasar Kawasan Simpang Limun

Berdasarkan klasifikasinya sabelumnya, maka dapat dikatakan bahwa Pasar Kemiri adalah Pasar Lingkungan, dan Pasar Medan Supermarket adalah Pasar

Wilayah tepatnya di Kecamatan Medan Kota.

Sehingga memiliki kriteria sebagai berikut :

Pasar Kecamatan Medan Kota :

- Fasilitas pelayanan : pertokoan, perpasaran, kantor-kantor pelayanan umum dan civic centre.

- Populasi Pelayanan : 20.000 – 70.000 Jiwa. - Skala Radius pelayanan : 80 – 100 ha. - Status Pasar Wilayah.

II.6.2. Analisis Pemilihan Lokasi

Pada site ini, lokasi merupakan lokasi tunggal, dikarenakan ini termasuk ke dalam proses redevelopment. Sehingga tidak akan ada site lainnya sebagai pembanding. Terdapat beberapa kriteria agar sebuah lokasi dapat menjadi lokasi sebuah pasar dan pusat perbelanjaan, antara lain :

1. Dekat dengan pemukiman penduduk, sehingga mempunyai konsumen yang tetap. 2. Lokasi harus dapat menjangkau masyarakat banyak

3. Dilalui oleh lintasan angkutan umum, sehingga dapat diakses oleh para pejalan kaki

4. Memiliki sarana dan utilitas yang baik di sekitar kawasannya. Sehingga nantinya tidak menimbulkan bau yang tidak sedap.

(14)

`

II.6.3. Deskripsi Kondisi Eksisting Lokasi II.6.3.1. Luas Lahan

Merupakan kawasan pemukiman penduduk, sehingga Pasar Kawasan Simpang Limun ini memiliki pelanggan tetap yang ada di sekitarnya

Dilalui oleh Jalan Sisingamangaraja yang dilalui oleh banyak angkutan umum, sehingga mudah diakses oleh masyarakat.

Supemarket Ruko

Ruko Kemiri

Gambar II.4 Pasar Kawasan Simpang Limun

Gambar II.3 Pasar Kawasan Simpang Limun

(15)

Luas Site Pasar Kemiri : 1.190 m2 Luas Medan Super Market : 20.500 m2

Ruko : 5.000 m2

Dengan Luas Total Sekitar : 27.600 m2

Site ini terletak pada kecamatan Medan Kota. Termasuk dengan fungsi sebagai pusat bisnis, rekreasi indoor, pusat pemerintahan, perumahan, hutan kota dan pusat pendidikan. Termasuk dalam WPP D, dengan fungsi pendidikan, perumahan, dan pemerintahan.

Adapun site ini memiliki kelebihan dan kelemahan - Kelebihan :

1. Berada pada salah satu jalan utama di kecamatan Medan Kota yaitu Jalan Sisingamangaraja.

2. Pencapaian mudah, dikarenakan jalan ini dilalui oleh banyak angkutan umum. 3. Luas lahan mencukupi, sekitar 2.7 ha

4. Dekat dengan pemukiman penduduk, sehingga target pasar dapat dengan mudah terpenuhi, karena tersedianya jumlah pembeli yang memadai.

- Kelemahan :

1. Memiliki arus lalu lintas yang cukup padat, sehingga cukup menyulitkan untuk memarkirkan kendaraan di sekitar site.

2. Lebar jalan samping site yang kurang memadai, sehingga tidak memungkinkan untuk jalan 2 arah.

3. Tidak adanya fasilitas halte, tempat tunggu angkutan umum, sehingga pengunjung menunggu pada pinggir jalan yang kemudian menyebabkan kemacetan.

4. Utilitas bangunan yang tidak terawat, sehingga menimbulkan bau tidak sedap serta citra bangunan yang tampak kusam dan kotor.

II.6.3.2. Peraturan Site

1. Land Use (RDTRK) : rencana detail tata ruang kota. Yaitu peruntukan dan syarat-syarat lain tentang suatu wilayah pada daerah tertentu. Peraturan ini dibuat agar penggunaan lahan pada suatu kawasan dapat terencana dan teratur.

(16)

2. GSB = Garis Sempadan Bangunan : Mengatur jarak batas bangunan dengan batas kapling, bisa batas depan, samping atau belakang. Sering garis sepadan ini hanya depan atau jalan saja, 1/2 x lebar jalan atau (1/2xlebar jalan) + 1.

3. BC = Building Coverage (Koefisien Dasar Bangunan). Yakni perbandingan tapak dengan kawasan terbangun. Koefisien ini akan semakin kecil untuk kawasan perbelanjaan atau kawasan mahal, bisa berubah tergantung fungsi dan harga tanah atau lahan.

Sebagai kawasan perbelanjaan dan pasar, maka koefisen dasar bangunan yang ada di sekitar dan pada site adalah sekitar 80 % - 90 %.

4. FAR = Floor Area Ratio (Koefisien Lantai Bangunan). Yaitu perbandingan

luas tapak dan klasifikasi yang telah ditetapakan total luas lantai. Koefisien ini bisa lebih dari 100% untuk bangunan bertingkat. Untuk daerah di sekitar pasar simpang limun maka koefisien lantai bangunan sekitarnya adalah 2-3 lantai. Dengan KDB sekitar 90 % maka dengan kata lain KLB bisa mencapai 200 % - 300 %.

(17)

070406037 |Bane Doli Simanjuntak II.6.3.3. Eksisting

(18)

(19)

070406037 |Bane Doli Simanjuntak II.7. Tinjauan Fungsi

II.7.1. Deskripsi Penggunaan dan Kegiatan

Pengguna Pasar Simpang Limun terdiri dari beberapa kelompok pengguna, yaitu pedagang kios, pedagang lods, pedgang menempel pada lods, pedagang kaki lima, pedagang di ruko dan pembeli.

a. Pedagang Kios

Pedagang ini sudah mempunyai kios yang bisa dubuka dan ditutup, pada umumnya pedagang ini menjual barang dagangan siap pakai, kering dan tahan lama seperti sepatu, kain, alat kosmetik, kaset danj lain-lain.

b. Pedagang Loods

Pedagang ini mempunayi loosd tetap sesuai dengan ukuran yang ditentukan pengelola. Pasar dengan sistem gelar tikar atau meja tertentu. Umumnya pedagang ini menjual barang-barang semi basah maupun basah, berbau,menghasilkan limbah. Contohnya : sayur-mayur, ikan, daging dan lain-lain. Pedagang jenis ini biasanya membawa pulang barang dagangan atau menitipkan pada pemilik toko sekitar, selain itu ada juga sistem penyimpanan di dalam peti kayu.

c. Meja Informal

Pedagang jenis ini mengambil jalur-jalur sirkulasi untuk tempat dagangan mereka. Pedagang ini umumnya tidak memerlukan dimensi area dagangan yang begitu besar, seperti pedagang kue, pedagang tahu tempe, pedagang buah dan lain –lain.

d. Pedagang Toko

Pedagang ini biasanya menempati toko yang juga digunakan untuk rumah tinggal. Ruko – ruko ini merupakan milik swasta atau milik pribadi.

e. Pembeli

Selain pedagang di pasar selalu ada pembeli yang bebas mencari kebutuhan yang diperlukan, pembeli lebih menyukai pasar tradisional karena tentu saja barang dagangan yang dapat ditawar, selain itu juga kebiasaan berlanggananan pada suatu pedagang yang sesuai dengan kenyamanan masing-masing pembeli. Pembeli dengan sistem ini diuntungkan dengan penawaran harga lebih murah oleh pedagang tersebut selain itu juga pedagang diuntungkan karena tidak perlu kuatir tidak ada pelanggan.

f. Pengelola

Pihak yang bertugas mengawasi, mengelola dan memberikan pelayanan fasilitas kepada para pedagang di pasar.

(20)

070406037 |Bane Doli Simanjuntak II.7.1.1. Deskripsi Kegiatan Pasar Simpang Limun

Pasar ini terletak di kawasan yang padat penduduk dan jalan utama, maka pasar ini dapat dikatakan pasar yang hidup. Mulai dari jam 05.00 sampai 19.00 WIB.

Pada pukul 05.00 WIB barang dagangan mulai berdatangan ke Pasar Kawasan Simpang Limun. Kebanyakan merupakan barang dagangan yang berupa sayur dan daging.

Pada pukul 06.30 WIB, pembeli mulai berdatangan. Sehingga suasana pasar mulai ramai.

Pukul 06.30-19.00 WIB merupakan waktu dimana kegiatan berdagang dilaksanakan

Pukul 17.00 WIB pembeli mulai ramai kembali, karena Ibu-ibu pekerja berpulangan dari kantor dan berbelanja.

II.7.1.2. Deskripsi Pengguna Pasar Kawasan Simpang Limun

Berdasarkan hasil survey yang dilakukan, diperoleh data tentang pengguna pasar ini sebagai berikut :

Pedagang Di dalam Area Pasar

No Jenis Dagangan Kios Lods Jumlah Supermarket 1 Ikan 80 80 2 Daging 0 3 Ayam 6 6 4 Sayur/Buah 35 35 5 Kelontong/Sembako 46 46 6 Emas/Imitasi 37 37 7 Tukang Jahit 4 4 8 Pakaian/Tas/Sepatu 160 20 180 9 Kelapa 4 4 10 Kosmetik 12 12 11 Sayur/Buah di luar 42 12 Pakaian/Tas/Sepatu di 15

(21)

070406037 |Bane Doli Simanjuntak luar Total 263 198 404 Kosong 133 20 153 TOTAL 396 218 557 Pasar Kemiri 1 Sayur/Buah 6 107 113 2 Sembako 3 45 48 3 Kain 10 50 60 4 Makanan 5 5 5 Gilingan Bumbu 1 1 Total 19 208 227

Pedagang di sekitar Pasar (PKL)

No Jenis Dagangan Pedagang Jalan Kemiri 1 Ayam 11 2 Daging 4 3 Ikan 6 4 Sayur-Buah 48 Total 69 Jl. Nawi Harahap 1 Ikan 18 2 Ayam 6 3 Sayur-Buah 28 Total 52

II.7.2. Deskripsi Kebutuhan Ruang

Kebutuhan ruang dari pasar tradisional ini dikelompokkan menjadi empat bagian, yaitu ruang utama, pendukung, pelengkap dan servis. Dimana pembagian masing-masing kelompok diuraikan sebagai berikut :

Tabel II.2 Pedagang di dalam Area Pasar

(22)

b. Utama

- Kios, yaitu area berjualan bagi para pedagang berupa ruang dengan luas tertentu dipakai untuk berjualan barang-barang seperti beras, kelontong, aksesoris, barang pecah-belah, sepatu, tas, perhiasan, pakaian dan lain sebagainya. Dimana pemilik kios diberikan hak dan tanggung jawab penuh terhadap kiosnya.

- Loosd, yaitu area berjualan berupa deretan meja-meja yang permanen dan dilengkapi dengan saluran air serta saluran limbah pada tematp katergori basah.

b. Pendukung

- Kantor Pengelola. Yaitu ruang yang disediakan untuk pengelola, dalam hal ini kepala pasar dan staf-stafnya.

- Pujasera (Pusat Jajajan selera rakyat), yaitu tempat berjualan berbagai makanan seperti nasi, mie, makanan ringan, minuman dan lain sebagainya.

c. Pelengkap

- Open Space, yaitu ruang terbuka seperti pedestrian, taman dan lain sebagainya. - Toilet umum disediakan untuk para pengunjung.

- Mushalla, pedagang menghabiskan sebagian besar waktunya di pasar, untuk itu perlu disediakan mushalla bagi pedagang muslim.

- ATM, untuk memudahkan pengunjung bertransaksi maka pasar juga perlu menyediakan ATM.

- Ruang pengelolaan sampah, pasar identik dengan sampah oleh karena itu sampah yang biasanya menimbulkan berbagai masalah sebaiknya dimanfaatkan sehingga dapat menambah penghasilan masyarakat.

d. Servis

- R. Cek Barang

o Untuk komiditi pertanian dilakukan penyortiran terhadap barang yang sudah busuk. o Untuk bahan makanan dilakukan pengetesan untuk mengetahui kandungan bahan

adiktif.

o Untuk makanan kemasan dilakukan pengawasan terhadap masa kadaluwarsanya. - Ruang control panel, meskipun pasar tidak terlalu membutuhkan penerangan buatan aliran

listrik diutamakan pada kegiatan yang membutuhkan listrik seperti salon, penjahit, pedagang elektronik dan minuman, sehingga ruang ini sebaiknya ada dan ditempatkan dekat dengan kantor pengelola untuk memudahkan mengawasi dan pemeliharaan.

(23)

- Gudang berupa gudang biasa dengan suhu normal dan tidak ada tikus atau bintang perusak lainnya dan cold storage untuk bahan yang tidak tahan lama.

- Dok bongkar muat, dengan pola bongkar muat yang tersebar, sehingga dapat menekan biaya dan mempermudah material handling. Akan tetapi harus ditetapkan ketentuan bongkar muat. Antara lain, setelah bongkar muat kendaraan tidak boleh parkir ditempat. - Tempat pembuangan sampah sementara (TPSS), tempat pembuangan sampah sebelum

diangkut keluar pasar terletak di belakang dan terpisah dari bangunan pasar. - Ruang Genset

- Pos Jaga - Parkir

Kebutuhan Ruang untuk Pusat Perbelanjaan a. Area Perbelanjaan

Shopping Mall Supermarket Departemen Store

Play Ground & Toy Store Book Shop

Bazaar Room b. Food Court

Area makan bersama yang terdiri dari kios-kios aneka ragama makanan. c. Area Rekreasi dan Hiburan

Family recreation area Bioskop d. Layanan Umum Money Changer ATM Center Agen Travel Airline Office BANK Musholla e. Kantor Pengelola

(24)

Kantor Pengelola Infrastruktur Kantor Keamanan

f. Area Servis Parkir Gudang Toilet

II.7.3. Deskripsi Persyaratan dan Kriteria Ruang

Dalam perancangan pasar dan pusat perbelanjaan, ada persyaratan dan kriteria tertentu yang perlu diperhatikan antara lain fleksibillitas, keamanan pengunjung, kenyamanan pengunjung yang dihubungkan dengan keadaan termal, pencahayaan, sirkulasi. Untuk lebih jelasnya akan dibahas sebagai berikut :

1. Fleksibilitas

Secara harafiah fleksibilitas dapat didefenisikan sebagai kemampuan untuk menyesuaikan diri. Kemudahan penyesuaian kios dan lods untuk dapat menampung lebih banyak jumlah pedagang. Hal ini dipengaruhi oleh beberapa faktor, antara lain :

a. Pemilihan sistem strukur b. Pembagian ruang

c. Ketinggian ruang d. Tata letak lods dan kios.

2. Kenyamanan

Kenyamanan merupakan kepuasan atau kenikmatan dalam melakukan aktivitasnya. Kenyamanan untuk ruang pusaat perbelanjaan dan pasar dipengaruhi faktor keadaan termal dan pencahayaan ruang pameran.

a. Kenyamanan ditinjau dari segi termal b. Kenyamanan ditinjau dari segi pencahayaan

3. Sirkulasi

Perencanaan dan perancangan sistem sirkulasi pada bangunan terutama ditekankan pada pola pengaturan pencapaian pejalan kaki, jalur sirkulasi pengunjung dan sirkulasi bangunan servis bangunan.

(25)

II.7.4. Studi Banding Arsitektur yang Mempunyai Fungsi Sejenis II.7.4.1. Pasar Modern Bumi Serpong Damai (BSD)

Jl. Letnan Sutopo Serpong, Tangerang Selatan, INDONESIA 15321

Konsep pasar modern mulai bermunculan dewasa ini. Pasar modern muncul sebagai suatu kebutuhan yang mendesak. Terutama karena pasar tradisional terlihat lecek, becek dan kotor. Berbelanja di pasar tradisional sangat dirasa tidak nyaman. Sebagian anggota masyarakat beralih ke supermarket atau hipermarket. Selain nyaman, berbelanja kebutuhan pokok dapat dilakukan sambil jalan-jalan bersama keluarga. Jika tidak diantisipasi dengan segera maka pedagang pasar tradisional akan kehilangan pelanggan.

Direktur PT Bumi Serpang Damai Hadi Prajogo Widjaja menjelaskan konsep pasar tradisional yang dikemas modem. Semua pedagang harus masuk ke dalam pasar, mereka akan dibina. Dengan pengelolaan yang profesional maka pasar menjadi tertata tanpa mengurangi khas pasar tradisional, kita bisa berinteraksi dengan penjual ti.in masih bisa menawar.

`

(26)

Dikonsep lebih modern ini, Pasar Modern BSD sering menjadi rujukan atau tempat studi banding bagi Dinas Pasar Pemerintah lain di luar Tangerang yang ingin merevitalisasi pasar tradisionalnya.

Menteri Perdagangan Mari Elka Pangestu memuji pengelolaan pasar tradisional yang dikemas modern dan profesional di BSD City, Tangerang, Banten. Pasar tradisional ini mampu memikat banyak warga untuk bebelanja meskipun di sekitar pasar terdapat enam ritel raksasa.

Potensi pasar tradisional di Indonesia, menurut Mari, sangat besar. Tercatat 12,6 juta tenaga kerja terserap di sektor ini atau sekitar 10 persen dari jumlah tenaga kerja nasional.

Salah satu kunci keberhasilan Pasar Modern BSD melawan dominasi hypermarket adalah konsep yang diusung pengembang dan pengelolanya yaitu pasar tradisional yang bernuansa modern. Dari sisi produk, konsep kios dan produk dijual di pasar ini tetap bernuansa tradisional, namun variasi item di pasar ini melebihi sebuah mall.

Kedua, yang membedakan dengan pasar tradisional biasa adalah bangunan yang dirancang khusus agar hawa tidak panas dan kebersihan pasar yang dijaga dengan sangat baik dan ketat oleh penyewa maupun pengelolanya, sehingga pengunjung lebih betah berlama-lama di pasar ini. Ketiga, pasar ini memiliki kuliner yang sangat lengkap dan beragam yang menjadi salah satu rujukan tempat wisata kuliner di Serpong. Jangan kuatir bakal becek atau bau kalau belanja di pasar ini. Secara berkala, petugas kebersihan mengambil sampah dan mengepel lantai pasar sehingga pasar selalu kering.

Dari sisi bangunan, bangunan inti Pasar Modern BSD, Serpong, Tangerang hanya satu lantai dengan langit-langit yang tinggi. Sehingga memungkinkan sirkulasi udara yang baik sehingga hawa di dalam tidak panas walau tanpa AC.

(27)

Suasana belanja, kelengkapan produk dan kekayaan wisata kulinernya begitu menyenangkan. Segala bahan makanan segar ada di pasar ini, ditata di lods-lods yang rapi. Daging, seafood, sayuran, buah-buahan, bumbu dapur, macam-macam bahan makanan, halal dan tidak halal ada juga di sini.

Bukan hanya itu, bahan makanan yang unik dan sulit didapat seperti bumbu masakan Chinese, European atau Korean Food, bahkan bahan pembuat kue yang unik-unik pun ada di sini. Lapangan parkir pasar yang luas totalnya 2.6 hektar berubah menjadi pujasera warung tenda yang sangat lengkap.

Lapak-lapak tempat menjual bahan-bahan kebutuhan pokok. Lapak dibedakan menjadi lapak kering dan lapak basah. Lapak kering digunakan sebagai tempat berjualan sayur, bumbu dapur dan kebutuhan lain yang tidak terlalu menyebabkan pasar menjadi kotor. Lapak basah tempat menjual berbagai jenis ikan dan ayam potong. Hewan hidup yang siap dipotong juga ada. Kios-kios sepertinya disiapkan untuk menyediakan kebutuhan penunjang lainnya. Berbagai kios terlihat berfungsi sebagai tempat menjual sarapan, kue-kue dan peralatan rumah tangga. Ruko yang terletak pada bagian luar digunakan sebagai rumah makan, kantor dan berbagai kegiatan lainnya. Kafe tenda yang buka malam hari terlihat ramai diisi pengunjung yang sedang

(28)

070406037 |Bane Doli Simanjuntak II.7.4.2. Pasar Beringharjo

Pasar Beringharjo berlokasi di jantung Kota Yogyakarta, tepatnya di Jl. Pabringan No. 1 DIY, Indonesia 55122.

Pasar ini telah menjadi pusat kegiatan ekonomi selama ratusan tahun dan keberadaannya mempunyai makna filodsofis. Pasar yang telah berkali-kali dipugar ini melambangkan satu tahapan kehidupan manusia yang masih berkutat dengan pemenuhan kebutuhan ekonominya.

Pembangunan pasar ini merupakan salah satu bagian dari rancang bangun pola tata kota Kesultanan Ngayogyakarta Hadiningrat, yang biasa disebut pola Catur Tunggal dengan cakupan empat hal, yakni keraton sebagai pusat pemerintahan, alun-alun sebagai ruang publik, masjid sebagai tempat ibadah, dan pasar sebagai pusat transaksi ekonomi. Secara penempatan, Pasar Beringharjo berada di bagian luar bangunan Keraton Yogyakarta (njobo keraton), tepatnya di utara Alun-alun Utara.

Gambar II.9 Lokasi Pasar Beringharjo

(29)

Berdasarkan data yang diperoleh dari kantor Dinas pasar Beringharjo Yogyakarta, luas tanah pasar Beringharjo Timur 12,502 M2, luas bangunan pasar 27,721,49 M2, dan luas lahan dasaran 10,696,32 M2. Dengan luas yang sebanyak itu pasar Beringharjo Timur menanpung pedagan sejumlah 2.730 orang. Pasar beringharjo Timur di buka setiap hari pada waktu 05:00 - 17:00 WIB. Pedagang pasar Beringharjo Timur menjual berbagai macam kebutuhan sehari-hari, seperti sayura-sayuran, buah-buahan, emping, krupuk, daging, ayam dan lain-lain. Selain itu terdapat penjual tas-tas dan sepatu.

II.3.4.2. Pasar Peringgan, Medan

Pasar Peringgan Medan adalah salah satu Pasar Tradisional yang berdekatan dengan Pusat Perbelanjaan Modern. Adanya perancangan Pusat Perbelanjaan yang berhubungan langsung dengan pasar tradisional y ng disatukan oleh plaza. Bentuk bangunan pasar tradisional dan Pusat Perbelanjaan yang berbeda membuat setiap bangunannya mempunyai ciri khas tersendiri.

Penggunaan basement bersama dilakukan dalam penataan perparkiran. Dari dalam basement juga kedua fungsi bangunan dapat terhubung.